Жилищная реформа в российской федерации, особенности ее проведения (на примере государственной жилищной инспекции магаданской области)

Магаданский институт экономики
Филиал ЧОУ ВО Санкт-Петербургского университета технологий 
управления и экономики
Кафедра «Экономики и менеджмента, математических и гуманитарных наук»
    
    
    Допустить к защите:
    И.о. заведующего кафедрой 
    __________ к.э.н., Н.Ю. Бутикова
     «___»____________ 2017 г.



Направление 38.03.02 «Менеджмент» 
профиль «Государственное и муниципальное управление»


выпускная квалификационная работа

Жилищная реформа в российской федерации: особенности ее проведения (на примере государственной жилищной инспекции магаданской области)




Выполнил(а):
студент(ка) группы № ЗМб-М05-12-1
Абжаканов Руслан Адильевич

Научный руководитель:
Микитчук В.П., 
к.э.н., доцент кафедры
 «Математических и
гуманитарных дисциплин»
 МИЭ СПбУУЭ













Магадан 2017
Магаданский институт экономики
Филиал ЧОУ ВО Санкт-Петербургского университета технологий 
управления и экономики
Кафедра «Экономики и менеджмента, математических и гуманитарных наук»
     
     
     Допустить к защите:
     И.о. заведующего кафедрой 
     __________ к.э.н., Н.Ю. Бутикова
      «___»____________ 2017 г.


     
     ЗАДАНИЕ
     на выполнение  выпускной квалификационной работы
     
Студенту (ке) группы № ЗМб-М05-12-1  Абжаканову Руслану Адильевичу

     1. Тема: ЖИЛИЩНАЯ РЕФОРМА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: ОСОБЕННОСТИ ЕЕ ПРОВЕДЕНИЯ (НА ПРИМЕРЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ИНСПЕКЦИИ МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ) 
     2. Исходные данные: Федеральные законодательные акты в области жилищно-коммунального хозяйства,  учебная и методическая литература по теме исследования
     3. Структура и краткое содержание работы
     Введение 
     Глава 1. ТЕРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА КАК СИСТЕМЫ ЖИЗНЕОБЕСПЕЧЕННОСТИ НАСЕЛЕНИЯ РЕГИОНА
     Глава 2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ
     Глава 3.  СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ МАГАДАНАСКОЙ ОБЛАСТИ
     Заключение.
     Приложения.
     
     4. Срок представления законченной работы руководителю __________
     
     5. Срок представления работы заведующему кафедрой для допуска к защите _____
     
     Руководитель __________________________________________ В.П. Микитчук
     
     Задание принял к исполнению                            «_____» _____________20_____ г. 
     
     студент _________________________________________________( Р.А. Абжаканов)










СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ	4
1.	ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА КАК СИСТЕМЫ ЖИЗНЕОБЕСПЕЧЕНИЯ НАСЕЛЕНИЯ РЕГИОНА	7
1.1.	Рыночные механизмы функционирования ЖКХ	7
1.2.	Жилищные услуги и их характеристика	12
1.3.	Формы управления жилищно-коммунальным хозяйством	16
1.4.	Правовые основы  реформы жилищно-коммунального хозяйства	25
2.	АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА МО «ГОРОД МАГАДАН»	35
2.1.	Организационно-правовая характеристика государственной жилищной инспекции Магаданской области	35
2.2.	Характеристика жилищно-коммунального хозяйства Магаданской области	38
2.3.	Анализ государственных программ Магаданской области в системе жилищно-коммунального хозяйства	44
2.4.	Современные проблемы жилищно-коммунального хозяйства Магаданской области	50
3.	СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ  МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ	53
3.1.	Совершенствование системы управления по предоставлению жилищно-коммунальных услуг населению г. Магадана	53
3.2.	Совершенствование тарифной политики на уровне муниципального управления	61
3.3.	Расчет эффективности предлагаемых мероприятий	69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	76
БИБЛИОГРАФИЯ	82
ПРИЛОЖЕНИЯ	86
    
ВВЕДЕНИЕ
     
     
     Актуальность темы исследования обусловлена социальной значимостью жилищно-коммунального хозяйства для городской экономики, для создания повседневных бытовых условий и комфорта в домах горожан. Вопросы эффективного функционирования городских служб остаются по-прежнему приоритетными для органов местного самоуправления при реализации экономической и социальной политики. 
     Рыночные преобразования в данной сфере идут с 1992 года, но положительные экономические результаты пока не достигнуты. Прошедшая приватизация жилого форда действительно сформировала вторичный рынок жилья, но не избавила ни население, ни органы местного самоуправления от проблем в том секторе городского хозяйства. До сих пор существуют острые и болезненные проблемы в сфере жилищно-коммунального хозяйства, такие как нарастающий износ основных фондов системы ЖКХ, снижение качества услуг, увеличение доли расходов населения на их оплату и др. Эти проблемы указывают на необходимость дальнейшего реформирования жилищно-коммунального комплекса, обеспечивающего необходимые условия жизнедеятельности людей, и формирования новой системы, и механизмов управления сферой жилищно-коммунального хозяйства. 
     Особо остро эти проблемы проявляются в крупных городах и мегаполисах, где жилой фонд представлен в основном многоквартирными домами. В процентном отношении в общем жилом фонде в крупных городах многоквартирные дома составляют 70%. Принятые в последние годы правительственные программы и законы должны казалось бы решить эти вопросы, но проблемы повышения эффективности управления и снижения затрат в этой сфере городского хозяйства по-прежнему не имеют удовлетворительного разрешения.
     В работах В.З. Черняк, посвященных проблемам реформирования ЖКХ, предлагаются прежде всего мероприятия по укреплению материально-технической базы и экономии затрат при сохранении качества оказываемых услуг. Несколько другой взгляд на проблему в работах Т.А. Лелявиной и В.Н. Субботина, они предлагают прежде всего уделить внимание совершенствованию управления жилищным фондом, выбору форм управления многоквартирными домами. 
     В сегодняшних условиях именно совершенствование процессов управления многоквартирными домами ключ к решению целого ряда задач: разделению функций заказчика и подрядчика; децентрализация управления жилищным фондом; предоставление собственникам жилого фонда реальных прав по управлению им. Основная цель последних постановлений правительства – это разделение функций заказчика и подрядчика, поставляющего услуги. 
     Объект исследования – жилищно-коммунальное хозяйство.
     Предмет исследования – процесс реформирования жилищно-коммунального хозяйства. 
     Цель выпускной квалификационной работы – разработка рекомендаций по совершенствованию системы управления жилищно-коммунальным хозяйством Магаданской области. 
     Задачи выпускной квалификационной работы:
     – изучение теоретических основ организации жилищного хозяйства города;
     – анализ состояния жилищного фонда г. Магадана;
     – совершенствование системы управления жилищным фондом  города.
     Теоретико-методологической основой данного исследования послужили основные положения теории и практики жилищно-коммунального хозяйства, раскрывающие основы реформирования данной отрасли, нормативные акты, регулирующие реформу ЖКХ, а также область  государственного управления.
     Источниковую базу исследования составили нормативные и правовые акты, статистические данные. 
     В работе использованы следующие методы: методы традиционного анализа документов, исторический, правовой, наблюдения и также общетеоретические методы (индукция, дедукция, анализ, синтез).
     Проблемы деятельности органов местного самоуправления   по реформированию жилищно-коммунального хозяйства нашли свое отражение в работах таких авторов как В.З. Черняк [37], Р.Ж. Сираждинов [36], В.Б. Зотов [33], В.В. Иванов, А.Н. Коробова [24].
     По результатам исследований, проведенных в работе, разработаны основные рекомендации по совершенствованию системы управления жилищно-коммунальным хозяйством Магаданской области. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА КАК СИСТЕМЫ ЖИЗНЕОБЕСПЕЧЕНИЯ НАСЕЛЕНИЯ РЕГИОНА
     
1.1. Рыночные механизмы функционирования жилищно-коммунального хозяйства

     Жилищно-коммунальное хозяйство можно охарактеризовать как сложную социально-экономическую систему, которая обеспечивает условия жизни населению региона, а  также условия его работы. Кроме того, данная система обеспечивает условия работы различных отраслей экономики путем поставления им различных ресурсов – тепла, воды, электроэнергии, газа.
     Система ЖКХ представлена жилыми, общественными зданиями, эксплуатационными, ремонтно-строительными, транспортными, энергетическими и другими предприятиями, которые имеют обширное поле деятельности и от результативности функционирования которых зависит развитие городских объектов и состояние среды обитания жителей города.
     Основной специфической особенностью ЖКХ является его многопрофильность, многоотраслевая структура. Данная специфическая особенность ЖКХ требует создания различных предприятий в различных организационно-правовых формах собственности.
     Управление городским хозяйством характеризуется его неоднородностью, которая позволяет выделить различные стороны в его инфраструктуре [17, с. 215]: 
     – инфраструктура социальная. Она включает в себя общественное питание, торговлю, сферы просвещения и здравоохранения, учреждения детские, фузкультурные, жилой фонд региона, организации социальной защиты и обеспечения;
     – инфраструктура коммунальная. Это обеспечение населения и предприятий различными видами ресурсов – энергетическими, водными, тепловыми, связи, транспорта, услугами благоустройства.  Специфика данной инфраструктуры заключается в том, что обслуживание происходит не только одного населения региона, но и обслуживание учреждений, организаций и предприятий, которые расположены на данной территории региона;
     – инфраструктура производственная. Данная инфраструктура удовлетворяет потребности производства, но при этом она сама не входит в технологический процесс. В данной производственной инфраструктуре выделяют заготовительные, сбытовые, маркетинговые, инновационные и некоторые другие подразделения;
     – инфраструктура деловая. Она включает в себя информационную систему, выставочные комплексы, коммерческие банки, инвестиционные фонды, страховые компании, связь.
     Специфика современной организации производственных и обслуживающих процессов привела к выделению в особую группу отдельных служб и организаций в системе городского хозяйства, которая и обособилась как самостоятельная сфера. Ее цель - оказание жилищно-коммунальных услуг.
     С позиции управления данная сфера достаточно сложна. В ней накопилось множество проблем организационно-экономического характера, которые требуют неотложного решения.
     В Российской Федерации проводится реформирование жилищно-коммунальной сферы, что вполне оправдывает повышение научного и практического интереса к проблемам управления, организации и экономики в системе ЖКХ [13, с. 4].
     Жилищно-коммунальное хозяйство, как отмечалось выше, имеет свою специфику, которая связана с определенными субъективными причинами. Это прежде всего сложившаяся в предыдущие периоды затратность содержания жилищного фонда, а также директивной системой управления.
     Для эффективного функционирования системы жилищно-коммунального хозяйства необходимо создать конкурентную среду. Создание конкурентной среды напрямую связано с эффективностью разделения функций, от формирования договорных отношений между всеми субъектами управления жилищно-коммунальным хозяйством.
     На рисунке 1.1 представлены признаки механизма функционирования предприятий жилищно-коммунального хозяйства [37, с. 330].

     
     
Рис. 1.1.  Признаки экономического функционирования ЖКХ


     Органы местного самоуправления являются собственниками жилищного фонда, его функциями должны быть следующие функции:
     – неукоснительного соблюдения нормативных и технических требований по содержанию жилья, а также использованию объектов производственной инфраструктуры;
     – соблюдения уровня финансирования по содержанию объектов недвижимости, которые принадлежат муниципалитету;
     – обязательное и объективное заключение договоров найма, аренды, социального найма объектов недвижимости, которые принадлежать муниципалитету;
     – заключение договоров с управляющими компаниями по поводу управления муниципальной недвижимостью. 
     Кроме функций муниципалитета, следует выделить функции и самой управляющей компании [17, с. 5]:
     – для выполнения работ,  а также поставке необходимых ресурсов выбор подрядчика, который гарантирует поставку и предоставление коммунальных услуг, жилищных услуг;
     – управляющая компания обязана заключать договора поставки ресурсов с выбранными поставщиками. Ресурсы при этом должны поставляться в заданном количестве, качестве и стоимости;
     – необходимости создания системы контроля за качество, количество , стоимость поставляемых ресурсов; 
     – создание механизма сбора платежей пользователей ресурсов.
     Модернизация жилищного фонда предполагает выполнение следующих основных работ [37, с. 340]:
     – утепление, ремонт внешних и внутренних конструкций зданий;
     – установление индивидуальных и общих приборов учета потребляемых ресурсов;
     – ремонт систем отопления, а также водоснабжения горячей водой;
     – совершенствование вентиляции помещений жилых с целью предотвращения несчастных случаев;
     – замена и ремонт лифтового оборудования.
     Состояние жилищного фонда региона может быть улучшено за счет создания системы профессионального управления им, что в перспективе должно привести к снижению стоимости жилищных и коммунальных услуг.
     Для эффективного управления жилищным фондом необходимо привлечение к такому управлению организаций с различными организационно-правовыми формами, для законности действия которых необходимо принятие различных нормативных документов.
     В сфере управления жилищным фондом необходимо развитие добросовестной конкуренции, однако рынок предприятий и организаций, поставляющих большую часть ресурсов является глубоко монополизированным, что приводит к объективным трудностям по его реформированию.
     С целью открытости структуры тарифа за все потребляемые ресурсы необходимо создание специализированных  информационно-аналитических баз, необходимо создание расчетно-кассовых центров.
     Проведение реформы собственности в системе жилищно-коммунального хозяйства объективно должно способствовать созданию двух уровней конкуренции [35, с. 1158]: 
     1) первый уровень – это конкуренция в сфере управления самой недвижимостью. Здесь конкуренция проявляется в сфере управления жилищным фондом собственников;
     2) второй уровень – это конкуренция между самими поставщиками ресурсов.
     Импульсом для развития конкуренции в данных направлениях должно служить формирование многообразия объединений собственников жилья.
     Создание товариществ собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является на сегодняшний день одним из эффективных способов защиты прав собственников жилья и организации управления многоквартирным жилым домом с разными собственниками отдельных помещений.
     Организационное и методологическое содействие созданию Товариществ собственников жилья будет оказываться путем:
     – внесения изменений в Закон РФ «О товариществах собственников жилья» с целью создания благоприятных условий для их организации и функционирования, установления общих подходов и правил финансирования, социальной поддержки, оплаты жилищно-коммунальных услуг членами товарищества и определения прав и обязанностей собственников и нанимателей в кондоминиуме;
     – создание системы государственного учета объектов недвижимости в жилищно-коммунальной сфере, включая кондоминиумы, а также регистрация прав на данные объекты и сделок с ним;
     – формирование нормативно-правовой базы и системы передачи жилых домов-новостроек в управление товариществом собственников жилья;
     – проведение в муниципальных домах, где создаются товарищества собственников жилья, первоочередных работ по капитальному ремонту.
     Важное значение для успешной организации и развития товариществ собственников жилья имеет активная информационная кампания по разъяснению возможностей, которые получают собственники, объединенные в товарищества собственников жилья, организация обучения руководителей товариществ основам управления недвижимости, а также упрощение  процедуры регистрации товариществ и передачи им недвижимости в управление, безусловная передача им бюджетных дотаций, приходящихся на данный многоквартирный дом, оформление прав собственности на домовладения в кондоминиуме, а также на земельный участок.
     
     
1.2. Жилищные услуги и их характеристика

     Ведущей отраслью городского хозяйства является жилищное хозяйство. ЖКХ напрямую связано с потребителями его услуг (населением) и выполняет ведущую роль в технологической цепочке предоставления услуг ЖКХ.
     Можно дать следующее определение жилищным и коммунальным услугам. Жилищные и коммунальные услуги – система работ по  ремонту жилищного фонда, его содержанию, по предоставлению основных  видов коммунального обслуживания потребителям.
     Можно выделить некоторые особенности ЖКУ:
     1) услуги являются комплексными, так как одновременно предоставляется несколько видов услуг;
     2) услуги следует отнести к жизнеобеспечивающим, что важно как для одного потребителя услуг, так и для группы потребителей (населения);
     3) услуги являются социально значимыми, так как они обладают свойством равнодоступности для всех потребителей услуг в пределах определенного минимального набора;
     4) услуги не являются взаимозаменяемыми.
     В таблице 1.1 представлена классификация услуг ЖКХ по основным типам [34, с. 95].
     Таблица 1.1
Классификация услуг предприятий и организаций городского хозяйства
Характеристика
Первый тип – услуги общегородского назначения
Второй тип – услуги, имеющие коллективный адрес
Третий тип – услуги для удовлетворения индивидуальных потребностей
1. Форма потребления
Обезличенная
Групповая
Индивидуальная
2. Виды коммунальной деятельности

Благоустройство, вывоз мусора, уличное освещение, озеленение, эксплуатация мостов, дорог, улиц, магистралей, инженерных сооружений и др.
Жилые дома, уборка территорий домовладения, обслуживание лифтов, озеленение, вывоз мусора, освещение общих мест и дворов, телеантенна
Вода холодная и горячая, водоотведение, газ, элсктро- и тенлоэнергия, телефон, радиоточка, вывоз мусора, образование, медицина
3. Характер связи с потребителями услуг
Обезличенный
Опосредованный
Непосредственный
4. Форма возмещения затрат
Налоговые платежи, в том числе целевые 
Сборы
Индивидуальная
оплата
5. Характер потребности
Общественный
Коллективный
Личный
6. Форма собственности
Муниципальная,
частная
Муниципальная, частная, смешанная
Муниципальная,
частная
7. Формы экономической
организации и деятельности
МУП ЖКХ, ОАО Частные предприятия
Семейный подряд
МУП ЖКХ
Частные предприятия Семейный подряд
МУП ЖКХ 
Частные предприятия
Семейный подряд
8. Степень монополизации
(возможности развития рыночных отношений)
Полностью монополизированный
рынок
Частично моно полизированный 
Монополия на установление цены
Монополия на установление цены
Естественная монополия технологического типа
     
     На основании указанной типологии можно заключить следующее [31, с. 111]:
     1) работы коммунального хозяйства характеризуются своей неоднородностью, но при этом они направлены на производство коммунальных благ, они характеризуются общественным характером;
     2) способы возмещения понесенных затрат на услуги ЖКХ определены не формой собственности на отдельные виды деятельности, а возможностью потребления услуг каждым отдельным потребителем. С этой точки зрения услуги являются делимыми и доступными.
     Комфорт проживания в жилище связан с составом и качеством предоставленных коммунальных услуг. Состав коммунальных услуг определяется степенью благоустройства каждого отдельного дома. В набор коммунальных услуг входят следующие виды [30, с. 85]:	
     1) холодное водоснабжение и горячее водоснабжение. Это обеспечение водой определенного количества и качества каждого потребителя;
     2) канализация. Это услуги по сбору и отведению сточных вод;
     3) система отопления. Это физический обогрев помещений до установленной законом температуры с целью создания комфортных условий проживания для потребителей;
     4) система электроснабжения. Это услуги подачи и распределения электроэнергии потребителям;
     5) система газоснабжения. Это услуги по подачи газа потребителям.
     Качество коммунальных услуг характеризуется регулярностью их предоставления, а также соответствие их  установленным нормативным параметрам.
     Можно выделить некоторые особенности коммунальных услуг [29, с. 57]:
     1) для предоставления коммунальных услуг используются сложная инженерная инфраструктура, которая располагается на определенной территории.  Это устройство сетей канализации, водопроводы, устройство тепловых сетей, соответствующие устройства передачи электрической энергии;
     2) существует определенная последовательность производства, потребления и передачи материальных носителей услуг;
     3) отсутствие возможности у потребителя отказаться от системы получения коммунальных услуг на длительный период;
     4) отсутствие возможности у потребителя в компенсации предоставленных не в полном объеме услуг в один календарный период за счет увеличения их объема по потреблению в другой период;
     5) существует определенная взаимосвязь во всей цепочке предоставления коммунальных услуг;
     6) существует определенная технологическая цепочка производственного процесса в производстве коммунальных услуг.
     Нормативным документом, регулирующим предоставление коммунальных услуг являются Правила предоставления услуг. Данные правила разработаны с учетом прав всех групп потребителей, права которых защищены федеральным законом «О защите прав потребителей». Данные правила регулируют отношения между поставщиками коммунальных услуг и их потребителями.
     Тариф на оплату предоставленных коммунальных услуг разрабатывается поставщиками услуг, но утверждается органами местного самоуправления.
     В соответствии с законом потребитель коммунальных услуг имеет право оплачивать только ту часть услуг, которые и фактически потреблены. 
     В том случае, если предоставленная коммунальная услуга не соответствует качественным и количественным параметрам, потребитель имеет право на перерасчет стоимости предоставленной услуги.
     На стоимость коммунальной услуги оказывают влияние различные факторы  [27, с. 278]:
     * в стоимость услуги входят все уплаченные поставщиком услуг налога и сборы, а также затраты по обслуживанию предоставленных кредитов;
     * стоимость услуги включает в себя все затраты труда, которые связаны с эксплуатацией, ремонтом, транспортировкой, установкой, техническим обслуживанием оборудования поставщика услуг;
     * важным фактором является персонал предприятия: практически любой работник предприятия может вступать в контакт с потребителями. Такие личные контакты воспринимаются клиентами как элемент обслуживания, при этом важны профессиональные знания, степень открытости, уровень доверия. 
     Как отмечалось выше, предоставляемые коммунальные услуги обязаны соответствовать нормам и нормативам [25, с. 145]:
     * в услугах по теплоснабжению должна быть соблюдена норма температуры воздуха в помещении;
     * в услугах по электроснабжению должны быть соблюдены определенные стандарты электрической энергии;
     * в услугах по холодному водоснабжению должны быть соблюдены стандарты гигиенических требований по составу воды;
     * в услугах по горячему водоснабжению должны быть соблюдены требования по свойствам температуры воды.
     Структура жилищно-коммунальных услуг приведена в Общероссийском классификаторе услуг населению ОК 002-93, в который включается 68 услуг по разделу жилищно-коммунальное хозяйство.
     
     
1.3. Формы управления жилищно-коммунальным хозяйством
    
     Отрасль ЖКХ характеризуется высокой значимостью, своей дотационностью, которая затрагивает абсолютно всех участников процесса управления ею.
     Перед ОМСУ стоят определенные проблемы в сфере управления отраслью ЖКХ. Выделим отдельные из них [32, с. 156]:
     * несмотря на рост тарифов на предоставленные жилищные и коммунальные услуги само качество предоставленных услуг остается очень низким;
     * коммунальная инфраструктура отрасли ЖКХ сильно зависит от социально-экономической положения России; 
     * поставщики жилищных и коммунальных услуг, не смотря на заключенные договора на оказание услуг, не обеспечивают минимальные стандарты качества;
     * в отрасли ЖКХ до сих пор не создан реальный механизм ресурсосбережения;
     * растет износ основных фондов поставщиков услуг, что отрицательно влияет на надежность систем инженерного оборудования;
     * жилищный фонд ускоренно разрушается за счет низких темпов капитального ремонта, невысокого качества текущего ремонта.
     Местная власть, создавая конкурентную среду в системе ЖКХ, должна опираться на комплексные целевые исследования в данной сфере и дифференцированно подходить к экономическим и управленческим структурам, работающим сегодня в сфере ЖКХ [41, с. 115]. 
     К органам управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства относятся.
     На федеральном уровне в жилищно-коммунальной сфере осуществляют свою деятельность: Министерство регионального развития и Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Рострой).
     Министерство регионального развития – федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере социально-экономического развития субъектов федерации и муниципальных образований, в том числе районов Крайнего Севера и Арктики, административно-территориального устройства Российской Федерации, разграничения полномочий по предметам совместного ведения между федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления, строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности) и жилищно-коммунального хозяйства, государственной национальной политики и межнациональных отношений в Российской Федерации, а также защиты прав национальных меньшинств и коренных малочисленных народов Российской Федерации.
     Министерство регионального развития (Минрегион России) принимает нормативно-правовые акты, касающиеся деятельности в данной сфере и осуществляет следующие полномочия:
     * мониторинг и анализ реализации государственной региональной и национальной политики, в том числе в области развития регионов с социально-экономическими, географическими и другими особенностями в области местного самоуправления;
     * мониторинг деятельности федеральных органов исполнительной власти и органов государственной власти соответствующих субъектов Федерации по стабилизации общественно-политической обстановки и содействию социально-экономическому развитию субъектов Северного Кавказа, а также другие полномочия, указанные в Положении о Министерстве регионального развития РФ, утвержденного Постановлением Правительства от 26 января 2005 г.
     Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой) находится в ведении Минрегиона России, который координирует и контролирует его деятельность.
     Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству – федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по реализации государственной политики, по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства.
     На региональном уровне в сфере жилищно-коммунального хозяйства функционируют министерства, департаменты, комитеты, выполняющие исключительно функции управления в данной сфере, которые в некоторой степени могут различаться, в зависимости от местных и других особенностей территории. Необходимым является осуществление таких функций, как:
     * внесение законодательных актов по вопросам ЖКХ, предложений по совершенствованию системы управления в данной сфере;
     * участие в разработке государственных стандартов, различных норм и правил в области ремонта, реконструкции объектов сферы ЖКХ, представление отчетов о результатах деятельности;
     * осуществление прогнозирования в части выделения средств на финансирование жилищно-коммунального хозяйства, координацию деятельности предприятий и организаций в этой сфере, контроля за соблюдением жилищного законодательства и сохранностью жилищного фонда, мониторинга тарифов и нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;
     * проведение единой политики в области жилищно-коммунального хозяйства;
     * разработка методической основы для формирования цен и тарифов;
     * формирование в рамках социальных программ необходимой законодательной базы в соответствии с законодательством Российской Федерации;
     * может выступать заказчиком по капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства.
     На местном уровне содержание и управление в сфере ЖКХ входит в круг полномочий департаментов или других подразделений администрации, исполняющих данные обязательства.
     Согласно нормативно-методическим материалам по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в структуру Департамента ЖКХ целесообразно включить:
     а) жилищный комитет, который включает отдел муниципального жилья, отдел содействия товариществам собственников жилья и отдел учета недвижимости;
     б) коммунальный комитет, включающий отдел энергетики и топлива, отдел водоснабжения и отдел ресурсосбережения;
     в) отдел экономики, отвечающий за ценовую, тарифную и договорную политику жилищно-коммунальных предприятий;
     г) иные подразделения.
     Данная структура позволит не только перераспределить ответственность в данной сфере между городской администрацией и районными, но и перераспределить бюджетные потоки, приблизив их к максимально адресным.
     В задачи департамента ЖКХ входят:
     1) тарифная политика в сфере жилищно-коммунальных услуг;
     2) формирование политики реконструкции и модернизации жилищного фонда;
     3) распоряжение и контроль над расходованием бюджетных и внебюджетных ресурсов, направляемых в ЖКХ;
     4) создание и развитие системы договорных отношений в ЖКХ;
     5) контроль над деятельностью предприятий – естественных и локальных монополистов по предоставлению коммунальных услуг;
     6) проведение политики ресурсосбережения;
     7) формирование нормативной базы;
     8) учет и контроль недвижимости в жилищной сфере.
     Для повышения эффективности работы в сфере ЖКХ Департамент должен совмещать административные и финансовые рычаги управления, кроме того, юридически соответствовать рассмотренным функциям, следовательно, обладать статусом юридического лица.
     Структура управления жилищно-коммунальным хозяйством в сельских поселениях, малых муниципальных образованиях выглядит следующим образом:
     * в границах сельского поселения могут находиться один сельский населенный пункт с численностью населения, как правило, более 1000 человек (для территорий с высокой плотностью населения — более 3000 человек) и (или) объединенные общей территорией несколько сельских населенных пунктов с численностью населения менее 1000 человек каждый (для территории с высокой плотностью населения – менее 3000 человек каждый);
     * сельский населенный пункт с численностью населения менее 1000 человек, как правило, входит в состав городского или сельского поселения.
     Отметим, что статусом сельского поселения с учетом плотности населения субъекта Российской Федерации и доступности территории поселения может наделяться сельский населенный пункт с численностью населения менее 1000 человек.
     Если же территория с низкой плотностью населения и в труднодоступной местности сельский населенный пункт с численностью населения менее 100 человек, может не наделяться статусом поселения и данный населенный пункт может не входить в состав поселения, если такое решение принято на сходе граждан, проживающих в соответствующем населенном пункте.
     Обозначим вопросы местного значения поселения:
     * бюджетное планирование;
     * имущественные и земельные вопросы;
     * дорожное строительство в границах населенных пунктов поселения, транспортное обслуживание населения в границах поселения;
     * жилищное строительство, сбор и вывоз отходов и мусора, благоустройство территорий;
     * электро-, тепло-, газо-, водоснабжение населения;
     * связь, общественное питание, торговля бытовое обслуживание населения;
     * предупреждение и ликвидация чрезвычайных ситуаций, пожарная безопасность;
     * культура, физическая культура, спорт;
     * формирование архива поселения;
     * организация ритуальных услуг и содержание мест захоронения.
     Организация управления жилищным хозяйством имеет ряд особенностей, отличающих жилье от других объектов. Одна из особенностей состоит в том, что практически каждый жилой дом имеет несколько собственников. Собственниками являются физические лица, приватизировавшие или получившие жилые помещения в собственность по другим основаниям, юридические лица, сдающие помещения внаем или использующие их для личных нужд, муниципальные и городские власти.
     Наличие у объекта недвижимости нескольких собственников вносит в его управление определенные особенности. В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ, действующего с 1 марта 2005 г., собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом [36, с. 80]:
     – непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
     – управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
     – управление управляющей организацией.
     Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
     Учитывая современную пассивность населения, которое в массе не желает принимать участия в управлении жилищным фондом, наиболее перспективным представляется последний способ управления жилыми до.......................