Юридическая природа арендных отношений в РФ

     Содержание
     
     
Введение	3
1. Юридическая природа арендных отношений в РФ	9
1.1. Понятие и содержание договора аренды	9
1.2. Объекты и субъекты арендных отношений в сфере предпринимательской деятельности	14
2. Заключение и исполнение договора аренды в предпринимательской деятельности	32
2.1. Особенности договора аренды в предпринимательской деятельности	32
2.2. Форма договора аренды и его государственная регистрация	47
2.3. Арендная плата по договору аренды	57
3. Анализ проблем правового регулирования отдельных видов аренды в предпринимательской деятельности	76
3.1. Особенности и проблемы правового регулирования проката	76
3.3. Особенности и проблемы правового регулирования аренды транспортных средств	81
3.3. Особенности и проблемы правового регулирования финансовой аренды (лизинга)	91
Заключение	101
Список использованных источников	109


Введение
     
     При осуществлении различных видов хозяйственной деятельности, и условиях становления рыночных отношений, современное обществе сталкивается с необходимостью обеспечения надежных гарантий защиты своих имущественных интересов. Поэтому большое внимание уделяется рассмотрению и изучению правового регулирования арендных отношений при ведении хозяйственной деятельности, где основную роль, во многом, берет на себя аренда.
     На сегодняшний день для многих организаций аренда является основным видом деятельности, чего раньше не было. В помещениях под офисы, производственных и складские площадях, в оборудовании, в транспорте и т.д. нуждаются как недавно созданные организации, которые не успели занять свое место в рыночных отношениях,так и те, которые существуют на рынке товаров и услуг продолжительное время, поэтому в настоящее время очень распространен такой вид предпринимательской деятельности, как предоставление различного имущества во временное владение и пользование. Соответственно, исследование правовой природы арендных отношений в сфере предпринимательской деятельности, представляется актуальным.
     Правовое регулирование арендных отношений осуществляется в первую очередь в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), а именно частью второй данного кодекса1, главой 34 «Аренда». Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
     Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Договор аренды имеетдавнюю историю, широко распространен и на сегодняшний день, особенно в сфере предпринимательства. Его приоритетная роль на данном этапеобъясняется способностью удовлетворять самые широкие потребности участников гражданского оборота. 
     Так, арендатор, как правило, не может позволить себе приобрести недвижимое имущество в собственность, в связи с его высокой стоимостью, однако необходимость обладания такими объектами, например, как здания и сооружения, хотя бы и на временной основе, является одной из главных составляющих успешного ведение бизнеса. Поэтому прибегая к институту аренды, у участников данных правоотношений появляется возможность реализовать большинство собственных интересов и получить определенную прибыль.
     Степень научной разработанности проблемы. Отдельные вопросы гражданского права, посвященные арендным отношениям, изучались в монографиях, научных публикациях и учебной литературе. 
     Среди ученых уделивших особое внимание различным аспектам правового регулирована договорных отношений, в том числе и арендных отношений, можно назвать Т.Д. Алексеева, Л.М. Ахметшина, М.В. Васильеву, В.В. Витрянского В.Д. Газмана, Е.Ю. Грачева, А.Н. Гуляева, P.M. Долуханяна, В.А Егиазарова И.В. Ершову, С.С. Занковского ,Э.А. Зинчук, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкину Е.В. Кабатову, Н.Г. Катаняна, В.М. Кособородова, О.Н, Красавчикова Д.С. Левенсона, Д.И. Мейера, В.П. Мозолина, С.Н. Мызрова, И.А Покровского, М.Г. Пронину, СБ. Пугинского, Ю.Н. Самохвалова, Э.Д Соколову, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, В.П. Хохлова, Е.Н. Чекмареву Г.Ф. Шершеневича и других.
     Несмотря на большое количество исследований, проблематика арендных отношений в предпринимательской деятельности имеет множество неразрешённых на данном этапе аспектов, что создаёт предпосылки для активизации исследований в данной области.
     Объект исследования. Совокупность общественных отношений складывающихся в сфере предпринимательской деятельности и связанных с правовой природой арендных отношений.
     Предметомисследования являются нормативно-правовые документы, регламентирующие основные положения в сфере арендные отношений в предпринимательской деятельности, а также доктринальные взгляды учёных и материалы правоприменительной практики.
     Цель исследования– осуществить комплексный анализ особенностей и специфики арендных отношений при осуществлении предпринимательской деятельности, а также выработать научно-обоснованные рекомендации для совершенствования законодательства в исследуемой сфере.
     Конкретизация цели выявила следующие исследовательские задачи:
* Рассмотреть юридическую природу арендных отношений в Российской Федерации;
* Проанализировать особенности договора аренды в предпринимательской деятельности;
* Уделить внимание форме договора аренды и его государственной регистрации;
* Рассмотреть проблематику арендной платы;
* Произвести анализ проблем правового регулирования отдельных видов аренды в предпринимательской деятельности (проката, аренды транспортных средств, финансовой аренды).
     Методологическая основа диссертационного исследования. При написании данной работы применялись следующие методы: метод системного анализа, диалектический и конкретно-исторические подходы к рассмотрению изучению проблем, синтез и др.
     Теоретическую основу исследования составляют труды следующих авторов:В.А. Белова, М.И. Брагинского, Е.В. Вавилина, Л.Ю. Василевской, В.В. Долинской, Т.А. Еремкиной, А.Ю. Кабалкина, Л.Т. Кокоевой, П.В. Крашенинникова, М.Е. Мещеряковой, М.А. Пызиной, О.В. Чумаковой, Е.Е. Шевченко и других учёных.
     Эмпирическая база исследования. В ходе исследования использовались материалы судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ, а также окружных арбитражных судов, касающиеся проблематики темы исследования.
     Нормативно-правовуюоснову исследования составляют: Конституция Российской Федерации, ГК РФ, иные законодательные и подзаконные акты.
     Научная новизна исследования отражена в положениях, выносимых на защиту:  
1. Сформулировано определение предоставления имущества во временное владение и пользование, как вида предпринимательской деятельности, под которым понимается деятельность, направленнаяна систематическое получение прибылиот передачи имущества в пользование и владение лицами, зарегистрированными в качестве субъектов предпринимательской деятельности в установленном законом порядке.
2. В целях воспрепятствования злоупотреблениям в предпринимательской практике, представляется необходимым признать обязательным регистрацию для договоров аренды, с момента заключения которых истек годичный срок. В этих целях предлагается внести следующие изменения в п. 2 ст. 651 ГК РФ: «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более чем на один год, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Подобный случай регистрации следует распространить на договоры, заключенные на неопределенный срок и на возобновляемые договоры аренды.
3. Получение прибыли в виде уплаты арендатором арендной платы – это одна из важнейших целей, которую преследует арендодатель,являющийся субъектом предпринимательской деятельности, заключая договор аренды. Сложившиеся отношения впредпринимательском обороте указывают на то, что стороны при заключении договора аренды практически всегда указывают на размер арендной платы. Поэтому предлагается закрепить выработанный обычай делового оборота в нормах законодательства, предусмотрев арендную плату в качестве существенного условия договора аренды, заключаемого между субъектами предпринимательской деятельности.
4. Относительно совершенствования нормативного регулирования аренды транспортных средств в предпринимательской деятельности выдвинуто предложение выделить в тексте ГК РФ общие положения об аренде транспортных средств, которые на данный момент отсутствуют, а также нормативно закрепить в ГК РФ, транспортных кодексах и уставах перечня требований, предъявляемых к арендатору транспортного средства, в число которых следует включить:а) соответствующую аттестацию (образовательный документ) например, авиационного персонала арендатора;б) сертификат (свидетельство, удостоверение) на право управления и технической эксплуатации транспортного средства;в) лицензию на право заниматься соответствующей предпринимательской деятельностью.
     Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что субъекты предпринимательской деятельности могу использовать практические рекомендации данной работы, в своей хозяйственной деятельности. Также положения данной работы могут применяться в научно-исследовательской, учебной и преподавательской деятельности. Представленные теоретические положение и выводы могут также быть использованы при дальнейшем изучении проблем арендных правоотношений. 
     Апробация и внедрения результатов исследования. Результаты проведённого исследования нашли своё отражение в выступлениях на научно-практических конференциях, а также в опубликованных тезисах по их итогам.
     Структура исследования обусловлена целью и поставленными задачами исследования. Магистерская диссертация состоит из введения, трёх глав, разделённых на параграфы, заключения и списка использованныхисточников.
     

1. Юридическая природа арендных отношений в РФ

1.1. Понятие и содержание договора аренды
     
     Аренда представляет собой один из видов гражданско-правовых договоров, который получил довольно широкое распространение как в бытовой сфере, так и в предпринимательской деятельности, поскольку подавляющее большинство хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм, не имея возможности приобрести какое-либо имущество (в частности, здание или помещение для осуществления своей деятельности) вынуждены арендовать данное имущество.
     Особенно распространено использование в хозяйственной деятельности арендованного имущества в организациях торговли и общественного питания. Это касается торговых и складских площадей, зданий, сооружений, а также транспортных средств.
     Как уже было отмечено, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
     Как указывается в литературе, «аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это представляет реальную выгоду для обеих сторон».2
     ГК РФ является основным законодательным актом, регулирующим арендные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора. 
     На основе договора аренды, являющегося по сути соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и, соответственно, к арендатору право собственности не переходит.
     Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.
     Договор аренды является срочным, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай - выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.
     Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.
     По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде компьютерной техники арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею, как утверждает в своём исследовании Г.А. Корнийчук.3
     Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других –«имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
     Правовое разграничение между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид договоров и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.
     Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом - будут строиться по правилам договора аренды.
     Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно расширили сферу применения арендных отношений. Были сняты ограничения, касавшиеся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. Так, в период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Кроме того, необходимо было расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров.4
     Договоры аренды использовались как правовая форма разгосударствления предприятий, находившихся в собственности государства, и передачи их в аренду трудовым коллективам в лице хозяйственных товариществ и обществ. Преобразование государственных предприятий в арендные широко проводилось на начальном этапе реформирования экономики.
     Однако со второй половины 1992 года активизировался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. После чего применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на нет.5
     В регулировании арендных отношений ГК РФ является актом прямого действия, но также предусматривает возможность применения в определенных случаях и норм других правовых актов, развивающих и дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений, связанных с арендой. Так, в п. 2 ст. 607 ГК РФ определено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
     Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется следующими актами: Законом РФ от 21 февраля 1992 г. №2395-1 «О недрах»6, Водным кодексом РФ7, Лесным кодексом РФ.8
     Самостоятельным видом аренды является аренда транспортных средств (§ 3 главы 34 ГК РФ). Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены особенности аренды отдельных видов таких средств (ст. ст. 641, 649 ГК РФ). Такие особенности связаны с условиями эксплуатации, технического обслуживания, повышенными требованиями к профессиональной подготовке лиц, управляющих теми или иными транспортными средствами и т.д.
     Так, специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов транспортных средств, содержатся в Воздушном кодексе РФ, Кодексе торгового мореплавания РФ9, Кодексе внутреннего водного транспорта РФ.10
     ГК РФ предусмотрены следующие виды договора аренды:
* прокат (ст. ст. 626 - 631 ГК РФ);
* аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632 - 641 ГК РФ) и без предоставления таких услуг (ст. ст. 642 - 649 ГК РФ);
* аренда зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ);
* аренда предприятий (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ);
* финансовая аренда (лизинг) (ст. ст. 665 - 670 ГК РФ).
     Применительно к сфере предпринимательской деятельности,функции аренда многогранны. Для арендодателя она выступает в качестве предпринимательской деятельности по возмездной передаче имущества на постоянной основе. Роль аренды для арендатора заключается в том, что арендованное имущество является основой для осуществления иной деятельности, например, аренда автомобилей для перевозки грузов или пассажиров. Приобретение имущества в собственность в подобном случае оказалось невозможным с связи с отсутствием единовременной крупной суммы или нецелесообразным по каким-либо причинам. Также аренда может выступать условием осуществления производственной или торгово-реализационной деятельности в случае аренды склада для размещения произведенной продукции. Помимо этого, аренда создает условия для обеспечения нормальных трудовых отношений, например, аренда квартир для проживания сотрудников.
     Кроме того, специфика арендных отношений в предпринимательской деятельности проявляется в специфическом круге имущества, которое может выступать объектом аренды, в контексте осуществления предпринимательской деятельности, а также в особом статусе субъектов предпринимательской деятельности.
     
1.2. Объекты и субъекты арендных отношений в сфере предпринимательской деятельности
     
     Как представляется, объекты и субъекты являются одними из важнейших аспектов арендных отношений.
     Объектом аренды выступает имущество, а именно непотребляемые вещи. Важно также отметить, что имущественные права не могут быть объектом аренды (ст. 607 ГК РФ).
     К непотребляемым относятся вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. В связи с этим объектом аренды не могут быть денежные средства. Данное требование к объектам аренды обусловлено рядом обстоятельств:
* если вещь уничтожится в течение какого-то времени, то не будет реализована сама суть аренды - передача вещи во временное, как правило, длительное владение и пользование. Арендатор в таком случае не удовлетворит свои потребности, связанные с арендуемой вещью;
* вещь по истечении срока аренды должна быть возвращена арендодателю.
     Т.А. Еремкина предлагает включить в число объектов договора аренды такие потребляемые вещи как топливо и запасы сырья.11 Автор ссылается на ст. 656 ГК РФ, посвященной аренде предприятия, которая предусматривает передачу по договору аренды как непотребляемых (земельные участки, здание и т.д.), так и потребляемых вещей (топливо, сырье и т.д.). Вышеуказанная точка зрения является спорной, так как предприятие в гражданском обороте выступает как комплекс в целом и является вещью непотребляемой, несмотря на то, что в его составе включены потребляемые вещи.
     Возвращение потребляемых вещей, например топлива и сырья, при аренде предприятия и цеха, может вызвать вопросы в предпринимательской практике. Представляется необходимым, если это имеет значения для арендодателя, указывать в договоре аренды или в приложении к нему обязанностей по возвращению подобных вещей, входящих в состав основного передаваемого имущества. Аренда топлива и других потребляемых вещей как самостоятельных объектов арендных отношений, не представляется возможной.
     Непотребляемые вещи, в свою очередь, могут быть разделены на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ). К недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (земельные участки, здания, сооружения). Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иные объекты, отнесенные к недвижимости законом. Все остальные вещи являются движимыми.
     Таким образом, объектами аренды могут выступать:
* земельные участки;
* обособленные природные объекты;
* предприятия и другие имущественные комплексы;
* здания, сооружения, нежилые и жилые помещения;
* оборудование;
* транспортные средства;
* инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи.
     При этом, как отмечается в литературе, наиболее распространенными объектами арендных отношений в сфере предпринимательства являются:
* промышленное и торговое оборудование, 
* цеха, 
* офисы, 
* складские помещения,
* предприятия, 
* лесные иземельные участки, 
* грузовые и легковые автомобили.12
     В некоторых случаях законодательством устанавливаются определенные требования в отношении объектов, которые могут передаваться в аренду. Так, например, по договору проката в пользование арендатору может быть передано только движимое имущество (п. 1 ст. 626 ГК РФ). Соответственно, объекты недвижимости не могут стать предметом проката.
     Важнейшим признаком объектов аренды является их индивидуальная определенность. Передавая имущество в аренду, стороны исходят из того, что по окончании срока аренды арендодателю будет возвращено это же имущество.
     Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут являться объектом договора аренды, так как они после передачи смешаются с вещами арендатора.
     Поэтому объектом аренды не может выступать, например, партия товара либо материалов производственно-технического назначения, предназначенных для дальнейшей перепродажи либо использования в производстве.
     Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает заимодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные - в том же количестве.
     Непотребляемость и индивидуализированность объекта помогают правильно квалифицировать договор аренды и отличить его от договора займа.
     Поскольку по договору аренды может быть передана только индивидуально-определенная вещь, то ее важно подробно описать и охарактеризовать.
     Таким образом при составлении договора аренды стороны должны указать полные сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные будут отсутствовать, то договор аренды считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
     Необходимо указать наименование, номер, собственное название вещи и т.п., например, технический, регистрационный номер, артикул ГОСТа. Если таковых не имеется, то описать вещь по цвету, объему, форме или каким-либо другим особенностям. Иногда, например, при аренде морского судна, нужно отметить такие эксплуатационные характеристики как грузоподъемность, грузовместимость, скорость и т.д.13
     Одними из самых распространенных видов договора аренды в предпринимательской деятельности являются аренда офиса или склада. В случае, если в аренду сдаются офис, а, равно как, и здание, сооружение, помещения в них или часть помещения, в договоре указываются следующие сведения об объекте: 
     1) наименование имущества (офис, склад и т.д.); 
     2) точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение с указанием литеры, этажа, номера на поэтажном плане и кадастровый номер;
     3) описание местоположения офиса в здании (этаж, номер комнаты и т. д); 
     4) площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ, которая указывается цифрами и прописью в квадратных метрах; 
     5) реквизиты документа, в соответствии с которым арендодатель вправе передавать в аренду объект аренды (наименование, орган, дата и номер соответствующего документа); 
     6) назначение сдаваемого помещения (например, для размещения офиса). При описании объекта, подлежащего передачи, следует опираться на правоустанавливающие документы.14
     Подробное описание передаваемого имущества можно указать не только в договоре, но и в приложении к договору, с указанием, что оно является неотъемлемой частью соглашения.
     Говоря о площади передаваемого объекта, следует отметить тот факт, что площадь объекта аренды может являться существенным условием договора в двух случаях. Во-первых, если в аренду передается часть здания или помещения, а во-вторых, если арендная плата устанавливается за единицу площади, например за 1 кв. м. Но если адрес, включая номер помещения, позволяет точно определить передаваемое имущество, то общая площадь может не являться существенным условием и не указываться в договоре.15
     ГК РФ рассматривает договор аренды незаключенным в случае отсутствия в нем предмета. Несмотря на это, М.Е. Мещерякова отмечает, что если между сторонами договора отсутствует спор об объекте, то договор аренды не является незаключенным даже при отсутствии в нем признаков, индивидуализирующих передаваемое имущество.16
     Если арендатор планирует арендовать земельный участок или другой обособленный природный объект, то ему необходимо знать об особенностях их аренды (п. 2 ст. 607 ГК РФ).
     Необходимо отметить, что законом могут быть предусмотрены особенности сдачи аренды не только природных объектов, но и другого имущества. Например, в соответствии с п. 4 ст. 13 Закона «Об основныхгарантиях прав ребенка в РФ»17, если муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, то перед заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем оценка последствий заключения такого договора для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания.
     Таким образом, условие о предмете (объекте) аренды является существенным условием для всех видов договоров аренды. Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений (ст. 654 ГК РФ).
     Особого внимания заслуживает такой объект договора аренды как объект незавершенного строительства, который получает все большее распространение в сфере бизнеса. Интерес арендатора-предпринимателя к помещению в строящемся здании вызван желанием заполучить будущий объект раньше других потенциальных арендодателей в силу ряда взаимосвязанных причин. 
     Во-первых, здание привлекает внимание благодаря выгодному месторасположению для развития бизнеса, в результате чего будущий арендатор может рассчитывать на скорейшее получение прибыли. Во-вторых, арендная плата в строящемся здании устанавливается, как правило, с существенной скидкой.18
     Возможность сдачи в аренду объекта незавершенного строительства подвергается определенным сомнениям, так как судебная практика по данному вопросу весьма неоднозначна. В некоторых случаях судебными органами отрицается возможность аренды рассматриваемого объекта по следующим причинам. Первая - связана непосредственно с объектом и заключается в невозможности его описания из-за отсутствия объекта в реальности, а также в изменении помещения в процессе строительства, что приведет к появлению совсем другого объекта. Поэтому договор аренды в связи с такой неточностью объекта будет признан незаключенным.19
     Вторая причина отказа судов в признании аренды помещения в строящемся здании заключается в том, что соглашение не будет соответствовать целям договора найма (например, размещение офиса), тем самым не произойдет извлечение полезных свойств из объекта.20
     В других случаях судебная практика признает возможность передачи в аренду объекта незавершенного строительства ссылаясь на отсутствие подобных ограничений, содержащихся в ГК РФ.21
     Анализ норм ГК РФ (ст. 130, 209), а также Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»22 (ст. 25) позволяет сделать вывод о том, что аренда объекта незавершенного строительства представляется возможной. При этом возникает вопрос о правовом регулирования подобных отношений.
     Так, ряд авторов указывают на то, что такой объект не будет являться зданием или сооружением, и соответственно к нему будут применяться общие нормы пар. 1 гл. 34 ГК РФ. Это объясняется тем, что здания и сооружения являются объектом завершенного строительства, введенными в эксплуатацию и готовыми к использованию по прямому назначению.23
     При желании субъекта предпринимательской деятельности осуществить аренду объекта незавершенного строительства, он может поступить двумя способами:
* заключить договор аренды недвижимого имущества (не здания или сооружения) в том состоянии, в котором он существует на данный момент времени. Такой договор будет оформляться в соответствии с правилами параграфа 1 гл. 34 ГК РФ договора аренды;
* возможен вариант заключения предварительного договора аренды в соответствии с нормами об аренде зданий и сооружений, а после сдачи объекта в эксплуатацию - основного договора.
     Оба варианта не являются идеальными. В первом случае - возникает вопрос, зачем арендовать имущество, которое нельзя использовать никаким образом, уплачивая при этом арендную плату? Единственным ответом послужит то, что цель оправдывает средства. Конечно, арендатор может в процессе найма достраивать помещение или производить в нем ремонт. Но такие отношения, скорее всего, попадают не под договор аренды,а под инвестиционные соглашения, договоры строительного подряда илисодержат отдельные элементы нескольких видов договоров.
     Во втором случае при заключении предварительного договора аренды сторонам представляется сложным согласовать объект договора, так как он существует только в проекте. А предварительный договор в соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ должен содержать условия, позволяющие установить предмет. Поэтому существует вероятность признания такого договора незаключенным.24
     Необходимо обратить внимание на положения п. 1 ст. 607 ГК РФ, где говорится о том, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, отдельные предприятия оборонной промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, а также предприятия Минобороны России, МВД России, ФСБ России и некоторые предприятия других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управления ими, в аренду передаваться не могут. Конкретные перечни таких объектов установлены отдельными нормативно-правовыми документами.
     В частности, Федеральным законом от 27.02.2003 года №29-ФЗ25 определен перечень объектов железнодорожного транспорта, запрещенных к сдаче в аренду. Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду водных объектов (ст. 11 Водного кодекса РФ26).
     Следует поддержать точку зрения Л.Т. Кокоевой о том, что нельзя арендовать, например, время отдыха («тайм-шер»).27 Аренда спортсменов также представляется невозможной, так как человек является субъектом права и не относится к объекту гражданских прав, и тем более, к объекту договора аренды.28
     Не могут выступать в качестве объекта договора аренды такие результаты интеллектуальной деятельности, как изобретения, полезные модели, промышленные образцы и т.д. (п. 4 ст. 129 ГК РФ). Предоставление другому лицу исключительного права на такие объекты происходит посредством лицензионного договора (ст. 1233 ГК РФ).
     Развитие предпринимательства привело к появлению таких договоров как «аутстаффинг - аренда персонала». Такой договор, как отмечается отдельными авторами, получил широкое распространение в сфере бизнеса и опосредует отношения по оказанию услуг по предоставлению персонала для участия в производственной деятельности или выполнения иных функций, а не отношения по аренде. Однако, в предпринимательской практике, заключаются договоры аренды персонала, по которому предоставляется конкретное лицо, а не оказываются услуги. С помощью такого договора организация снимает с себя ответственность за качество работы переданного персонала и освобождает себя от уплаты единого социального налога.29 Однако, представляется, что аренда персонала, наряду с арендой спортсменов, не может рассматриваться в качестве разновидности договора аренды.
     После того как определен будущий объект аренды, необходимо выяснить, имеются ли какие-либо запреты и ограничения для передачи его в аренду. Запреты передачи имущества в аренду, по нашему мнению, могут быть абсолютные и относительные. Абсолютные запреты связаны с объектами, изъятыми из оборота в целях обеспечения безопасности всегогосударства и развития общества в целом. Такие виды имущества нельзя сдавать в аренду ни при каких обстоятельствах.
     Что касается относительных запретов, то они возникают в случае передачи объектов, не изъятых из оборота, и связанны с видом деятельности арендодателя и с целью их передачи. Например, запрещается розничная продажа алкогольной продукции и ее реклама в детских, образовательных, медицинских организациях, на объектах спорта, на прилегающих к ним территориях, а, следовательно, учреждения не имеют права сдавать в аренду помещения или места, преследуя такие цели.30
     Говоря о запретах и ограничениях сдачи в аренду имущества, следует подчеркнуть, что все они напрямую связаны с субъектом договора аренды. Такие объекты находятся либо в государственной собственности или (и) ими обладают субъекты, имеющие соответствующие разрешения.
     Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Из этого следует, что они не являются частью предмета аренды и не подлежат передаче арендодателю по истечении срока аренды, если иное не вытекает из условий договора. Это правило действует тогда, когда имущество используется для целей, предусмотренных договором (например, аренда сада для получения урожая, аренда предприятия для выпуска продукции и т.д.).
     Также следует сказать о том, что при использовании имущества с нарушением договора арендодатель вправе потребовать от арендатора не только досрочного прекращения договорных отношений, но и возмещения убытков, в том числе передачи ему арендатором соответствующих доходов, плодов и т.д.
     При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней прина.......................