В соответствии с российским законодательством перспективы и тенденции совершенствования и развития

МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ «СИНЕРГИЯ»


Факультет электронного обучения_



Направление

Кафедра
ЭО

(код)

(аббревиатура)



ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

      
      
      на тему
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА ПРОКАТА
В СООТВЕТСТВИИ С РОССИЙСКИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ.
ПЕРСПЕКТИВЫ И ТЕНДЕНЦИИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ.







Обучающийся 
Бечелов Замир Хаждаутович
   
_____________

(Ф.И.О. полностью)

подпись
Руководитель 
Даркшевич Ольга Александровна
   
_____________

(Ф.И.О. полностью)

подпись
             Рецензент 
Бесчастнова Ольга Валерьевна
   
_____________

(Ф.И.О. полностью)

подпись
Консультант 

   
_____________

(Ф.И.О. полностью)

подпись

Декан ФЭО
Гриценко Анатолий Григорьевич
  
_____________

(Ф.И.О. полностью)

подпись
МОСКВА 2016 г.


     ОГЛАВЛЕНИЕ
     
ВВЕДЕНИЕ……………………………….....…………………………………3-4
ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ..................................................................................................…5-34
    1.1 Понятие и значение договора аренды……….……………………5-14
    1.2 Содержание договора аренды………………………..…………….14-30
    1.3 Общие основания прекращения договора аренды……..…………30-34
ГЛАВА 2. ДОГОВОР ПРОКАТА КАК РАЗНОВИДНОСТЬ ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………………………………………………………..………35-53
    2.1 Понятие, элементы и содержание договора проката………..……35-47
    2.2 Арендная плата по договору проката…………………….…....…..47-49
    2.3 Исполнение и прекращение договора проката…………….…...…49-51
    2.4 Отдельные виды договора проката………………………...……...51-53
ГЛАВА 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ И АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ……………………………………………………..…………54-64
    3.1 Актуальные вопросы правового регулирования договора проката…………………………………………………………….………….54-61
    3.2 Пути развития и  совершенствования законодательных норм…………………………………………………………….………….….62-64
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………….……….………………65-66
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……….…………….67-70
     
     
     
     
     
     
     

     ВВЕДЕНИЕ
     
     Актуальность выбранной темы не вызывает сомнения, поскольку исследуемые правоотношения обладают, если можно так выразиться, естественной потребностью, другими словами физические и юридические лица ежедневно, являясь участниками гражданского и хозяйственного оборота сталкиваются с необходимостью реализации своих гражданских прав в этой сфере. 
     Выбор темы исследования также объясняется тем, что в своей профессии юристы сталкиваются в основном с договорами, в частности и с договором проката, поэтому автор думает что надо владеть данной проблематикой, чтобы быть грамотным специалистом в области проката.
     Традиционно договор проката в действующем гражданском праве принято рассматривать как разновидность договора аренды. Последнему присущ ряд характерных признаков, которые позволяют выделить данную разновидность договора в отдельный вид договора имущественного найма. 
     С первых строк настоящего исследования автор считает необходимым отметить, что договор проката регулируется статьями 626-631 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). 
     Договор проката - один из самых массовых видов договоров аренды. Это обусловлено, прежде всего, предметом договора. Относительно недавно понятие «прокат» соотносился с понятием «лизинг», но, как представляется автору данной работы, лизинг - это отдельный вид аренды, гораздо сложнее по своему содержанию. Спецификой такой разновидности договора аренды, как прокат, является, прежде всего субъектный состав данных правоотношений. 
     Так, в соответствии с п. 1 ст. 626 ГК РФ арендодатель осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Объект же проката используется для потребительских целей. 
     В соответствие с данным договором, арендодатель обязуется предоставить арендатору движимое имущество во временное владение и пользование. В основном это вещи, используемые в потребительских целях: предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура и пр. Объектом проката могут быть и другие вещи, например приборы и некоторые виды оборудования, используемые, в частности, научно-исследовательскими организациями, некрупными предприятиями, строительными и другими организациями. 
     Как правило, это дорогостоящая техника, покупать которую невыгодно, т.к. потребность в ней может возникать на сравнительно небольшой срок.  Использование сдаваемых напрокат вещей в потребительских целях не предполагает обслуживание лишь граждан, так как юридическое лицо также может употреблять имущество в этих целях, в частности для удовлетворения интересов своих работников (например, холодильник в офисе для хранения продуктов, принадлежащих сотрудникам).  Но на практике службы проката отказываются заключать подобные договоры с юридическими лицами, что, несомненно, является нарушением законных прав последних.
     К основной цели настоящего исследования следует отнести необходимость рассмотрения и проведения соответствующего анализа особенностей договора проката в рамках действующего гражданско-правового законодательства, вникнуть в сущность правового регулирования договора проката. 
     Для достижения данной цели необходимо разрешить следующие задачи:
* рассмотреть особенности появления и развития договора проката;
* изучить понятие и сферу применения договора проката;
* исследовать правовую природу и содержание договора проката;
* рассмотреть особенности правового регулирования.
     Структура исследования состоит: введение, три главы, включающих в себя параграфы, заключение и список использованной литературы.
ГЛАВА 1 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

     1.1 ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
    
     Договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных договоров. Он определен в ст. 606 ГК РФ как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В законодательном определении данного договора, как и в других правовых нормах, термины «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные.
     Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании имущества. Эти экономические причины и породили данные отношения. Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).
     Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование является главным признаком, выделяющим аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги). Обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества в счет суммы арендных платежей, внешне схоже с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. Однако договор купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность, условия оплаты имеют вторичное значение. Согласно договору аренды, напротив, основная обязанность собственника - передача имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет правовой сути договора аренды.
     Аренда имущества схожа с наймом жилого помещения. Оба типа договора принадлежат к группе обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование. Однако жилое помещение передается внаем для проживания. Квалифицирующими признаками этого обязательства являются особенности предмета договора (жилое помещение) и его субъекта (на стороне нанимателя выступает лицо, получающее жилое помещение в пользование исключительно для проживания). Отсутствие хотя бы одного из них исключает квалификацию договора как найма жилого помещения. Специфика жилищных правоотношений существенно влияет на механизм их правового регулирования. Общие положения об аренде либо не отвечают специфике жилищного найма, либо хотя и не противоречат ей, но в первоначальном виде (без уточнений и изменений) к найму жилого помещения применяться не могут. Поэтому аренда и наем жилого помещения законодательно определены как самостоятельные типы договоров, каждый со своей нормативно-правовой базой.
     В арендном правоотношении передача имущества во временное пользование всегда является возмездной. Поэтому правовое регулирование аренды обусловлено также платным характером временного пользования.
     Арендатору, как правило, передается не только право пользования (т.е. извлечения из вещи ее полезных свойств), но и право владения (фактического обладания) арендованным имуществом. Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет ему использовать вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц (ст. 305 ГК РФ). 
     Необходимо учитывать, что арендатор вправе использовать вещно-правовые способы защиты только после получения имущества во владение от арендодателя1.
     Однако возможны правоотношения, при которых арендодатель передает арендатору только право пользования, сохраняя за собой право владения. Например, при аренде сложной электронной техники арендатор может получить право пользоваться ею без фактического владения.
     Основой законодательного регулирования арендных правоотношений является Гражданский кодекс РФ, где им посвящена гл. 34 (ст. 606-670). В § 1 этой главы выделены общие положения об аренде, имеющие двоякое значение. Во-первых, несмотря на то, что арендные отношения могут характеризоваться существенными особенностями, все они имеют единую правовую основу, предопределенную направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование. Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование. Поэтому общие положения об аренде представляют собой нормы, которые могут применяться к любым видам договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах (ст. 625 ГК РФ). Во-вторых, общие положения об аренде предназначены для непосредственного регулирования простейших арендных отношений, не имеющих специфических признаков.
     Последующие § 2-6 гл. 34 ГК РФ посвящены регламентации отдельных видов договора аренды.
     Большое значение для регулирования арендных правоотношений имеют общие положения обязательственного и договорного права, содержащиеся в разд. III ч. 1 ГК РФ. Они применяются к аренде постольку, поскольку не противоречат ее специфике и нормам о ней.
     Правовое регулирование аренды не исчерпывается нормами Гражданского кодекса РФ. Специальные правила, посвященные особенностям отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества, предусмотрены в ряде других законодательных актов. Правоотношения, связанные с арендой земельных участков, регламентируются Земельным кодексом и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Воздушный кодекс, КТМ и КВВТ наряду с § 3 гл. 34 ГК РФ содержат правовое регулирование аренды транспортных средств. Закон о лизинге предусматривает специальное регулирование лизинговых правоотношений. К отношениям, в которых арендатором выступает гражданин как потребитель, применяются правила Закона о защите прав потребителей. Развернутое судебное толкование законодательства об аренде содержится в Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой.
     Сторонами договора являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как физические, так и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Для отдельных видов договоров аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного и муниципального имущества).
     Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им, т.е. реализацией одного из основных правомочий собственника. Поэтому в качестве арендодателя может выступать собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). При рассмотрении споров, вытекающих из исполнения договоров аренды, суды исходят из презумпции того, что договор заключен законным арендодателем (собственником или надлежаще уполномоченным лицом), пока не доказано иное. Если договор подписан ненадлежащим арендодателем, это является основанием для признания его недействительным (ничтожным).
     Необходимость обеспечения, с одной стороны, публичных интересов при использовании государственной и муниципальной собственности, а с другой - эффективного участия ее в гражданском обороте обусловила специальные правила сдачи в аренду государственного и муниципального имущества. Право на передачу государственной собственности во временное пользование отнесено к компетенции органов исполнительной власти. На основании ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ определяет порядок сдачи в аренду объектов федеральной собственности. Согласно постановлению Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. № 96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» полномочия по управлению и распоряжению федеральным имуществом были делегированы Госкомимуществу России. В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре органов исполнительной власти» и постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. № 691 «О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом» указанные полномочия переданы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом и его территориальным управлениям. Таким образом, арендодателем федерального государственного имущества, не закрепленного за юридическим лицом на вещном праве, может быть только соответствующий государственный орган исполнительной власти, наделенный Правительством РФ соответствующими полномочиями. Особенности передачи в аренду имущества субъектов РФ и муниципальных образований могут предусматриваться региональным законодательством.
     Закон предусматривает также некоторые особенности распоряжения имуществом, закрепленным на вещном праве за государственными и муниципальными юридическими лицами. Так, государственное или муниципальное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе сдавать в аренду движимое имущество самостоятельно, а недвижимость - только с согласия собственника в лице уполномоченного органа исполнительной власти (ст. 295 ГК РФ). Казенное предприятие, наделенное имуществом на праве оперативного управления, может выступать в качестве арендодателя только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ). Бюджетные учреждения по общему правилу не вправе сдавать в аренду закрепленное за ними имущество. Арендодателем такого имущества может выступать только полномочный государственный орган. Но если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять деятельность, приносящую доходы, то оно вправе выступать арендодателем в отношении имущества, приобретенного за счет этих доходов (ст. 298 ГК РФ).
     На договоры аренды, не содержащие условия о выкупе, не распространяются положения ст. 78, 79 Федерального Закона «Об акционерных обществах» и ст. 46 Федерального Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», регламентирующие порядок заключения обществом крупных сделок, поскольку указанные нормы касаются только сделок, направленных на отчуждение имущества. В то же время ст. 78 Федерального Закона «Об акционерных обществах» предоставляет обществу право распространить особый порядок заключения крупных сделок на договоры аренды и, таким образом, ограничить полномочия своих органов и представителей.
     Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.
     В аренду могут быть переданы материальные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и другие не потребляемые вещи). Не потребляемый характер объекта аренды связан с правовой природой данного договора, предусматривающего обязанность арендатора возвратить по окончании аренды то же самое имущество. Поэтому из числа возможных объектов аренды исключается имущество, которое по своей сути не может не потребляться в процессе использования его в гражданском обороте (например, денежные средства). В аренду также не передаются имущественные права.
     Законодатель вправе определить виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК РФ). Объектами аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут быть переданы в аренду лишь с соблюдением установленных ограничений. Для некоторых видов аренды также ограничен круг возможных объектов, на пример согласно ст. 666 ГК РФ предметом договора лизинга (финансовой аренды) не могут быть земельные участки и другие природные объекты.
     Исходя из необходимости рационального использования природных ресурсов, законодатель предусмотрел в специальных актах дополнительные требования для заключения договоров аренды природных объектов. Участки недр могут предоставляться в пользование только на основании решения уполномоченного государственного органа (ст. 10, 11 Закона о недрах). Участки лесного фонда должны предоставляться в аренду по результатам лесных конкурсов (ст. 34 Лесного кодекса РФ). Особенности аренды земельных участков регламентированы в нормах гл. 17 ГК РФ и гл. 4 Земельного кодекса РФ.
     В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор аренды - не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
     Законодательное требование об индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. В то же время индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества (например, в акте приема-передачи имущества в аренду). В этом случае такой документ должен рассматриваться как неотъемлемый элемент договора в части согласования индивидуально определенного объекта аренды.
     Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки. В этих случаях стороны не вправе выйти за рамки такого предельного срока. Так, согласно ст. 627 ГК РФ договор проката заключается на срок до одного года. Предельные сроки аренды установлены для природных объектов. Например, срок, на который предоставляются в пользование водные объекты, не может быть более 20 лет (ст. 14 Водного кодекса РФ); максимальный срок аренды участков лесного фонда - 99 лет (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
     По общему правилу срок аренды не является существенным условием договора. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В то же время для отдельных видов договора аренды срок - существенное условие. Следовательно, несогласование его сторонами влечет признание договора не заключенным (ст. 432 ГК РФ). В частности, срок является существенным условием договора аренды участка лесного фонда (ст. 33 Лесного кодекса).
     Если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заблаговременно предупредив об этом другую сторону. Для обеспечения стабильности имущественного положения участников арендного обязательства законодатель установил достаточно продолжительный срок предупреждения. При обычной аренде предупреждение об отказе от договора должно быть заявлено не менее чем за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - не менее чем за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ). В то же время законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения. Например, арендатор по договору проката, заключенному на неопределенный срок, вправе отказаться от договора, предупредив арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ).
     Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Каждая из сторон возобновленного таким образом договора вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ). Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяются к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК) и к аренде транспортных средств (ст. 632 и 642 ГК РФ).
     Договоры аренды могут заключаться в устной и письменной форме. Однако устная форма допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Для некоторых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока аренды (например, прокат - ст. 626 ГК РФ, аренда транспортных средств - ст. 633 и 643 ГК РФ, аренда зданий или сооружений - ст. 651 ГК РФ, аренда предприятий - ст. 658 ГК РФ).
     Несоблюдение установленной законом простой письменной формы влечет недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК РФ) и аренды предприятий (ст. 658 ГК РФ). В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Особая значимость договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий обусловила необходимость введения правила о том, что такие договоры должны заключаться не просто в письменной форме, а путем составления и подписания сторонами одного документа (ст. 651 и 658 ГК РФ).
     Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
     
     1.2 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
     
     Основная обязанность арендодателя - своевременно предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК РФ).
     Таким образом, во-первых, арендодатель обязан реально передать имущество арендатору. При этом должен быть соблюден срок передачи, установленный в договоре. Если в договоре он не указан, имущество должно быть передано в разумный срок, определяемый по правилам ст. 314 ГК РФ. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, арендатор вправе по правилам ст. 398 ГК РФ потребовать: а) либо принудительной передачи ему договорного имущества и взыскания убытков, причиненных просрочкой его передачи; 
     б) либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Если имущество, передаваемое с просрочкой, принято арендатором, он не вправе расторгнуть договор, ссылаясь на просрочку, но у него есть возможность взыскать убытки, причиненные просрочкой.
     Во-вторых, имущество должно быть передано вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если принадлежности и документы не переданы и без них арендатор не может пользоваться имуществом согласно договору, он вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. В обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков. Кроме того, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит2.
     Если же отсутствие принадлежностей или документов не препятствует использованию имущества в соответствии с договором, арендатор не вправе требовать расторжения договора со ссылкой на п. 2 ст. 611 ГК РФ. В то же время у него есть право потребовать принудительного исполнения арендодателем договорной обязанности по передаче принадлежностей или документов, а также взыскать убытки, причиненные неисполнением (ненадлежащим исполнением) этой обязанности.
     В-третьих, арендодатель обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и его назначению. В частности, должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества. Если такие характеристики в договоре не определены, арендное имущество должно быть передано в состоянии, позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям.
     В законе подробно регламентированы последствия передачи имущества с недостатками (ст. 612 ГК РФ). Арендодатель не отвечает за недостатки, которые: 
     а) указаны в договоре;
     б) хотя и не оговорены, но были заранее известны арендатору;
     в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду - так называемые явные недостатки.
     Во всех других случаях арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, включая скрытые недостатки, о которых он не знал во время заключения договора. Правовое значение имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом как полностью, так и частично. Недостатки, не влияющие на пользование имуществом, не влекут ответственности арендодателя за ненадлежащее исполнение обязанности передать имущество. В то же время они должны быть зафиксированы для оценки в дальнейшем действий арендатора при возврате имущества в обусловленном состоянии.
     При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору использовать следующие способы защиты:
     а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
     б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя;
     в) потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
     Закон предоставляет арендодателю возможность избежать применения арендатором способов защиты, приведенных в двух первых пунктах. Для этого он должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить выявленные недостатки.
     Вправе ли арендатор потребовать расторжения договора, если арендодатель сразу после получения предупреждения предоставит взамен надлежащее имущество или устранит выявленные недостатки? 
     Поскольку право на расторжение договора специально оговорено в законе, необходимо исходить из презумпции того, что указанное нарушение существенно ущемляет интересы арендатора независимо от последующих действий арендодателя по устранению недостатков. 
     Однако если конкретные обстоятельства свидетельствуют о том, что в период между передачей имущества с недостатками и их безвозмездным устранением арендодателем (или предоставлением взамен надлежащего имущества) существенного нарушения имущественных интересов арендатора не произошло, действия арендатора по расторжению договора могут быть оценены как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) и, следовательно, в иске о расторжении договора может быть отказано.
     Если применение указанных выше способов защиты не покрывает убытков, причиненных арендатору передачей ненадлежащего имущества, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Это правило обусловлено гражданско-правовым принципом полного возмещения убытков. Закон предоставляет арендатору также возможность взыскать убытки, не покрытые за счет удержания из арендной платы. Однако данное право применимо лишь в том случае, когда сумма убытков намного превышает размер арендной платы и, соответственно, полное возмещение убытков за счет арендной платы в силу растянутости во времени ущемит интересы арендатора. Арендатор вправе взыскать убытки, причиненные передачей ненадлежащего имущества, также и при расторжении договора.
     Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на договорное имущество. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, которыми они обладают на основании закона или договора (ст. 613 ГК РФ). Права третьих лиц (сервитут, залог, права покупателя по договору купли-продажи и т.д.) могут существенно ограничивать возможности арендатора по владению и пользованию имуществом. Поэтому закон обязывает арендодателя предупредить арендатора о таких правах на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно ограничениям прав и интересов арендатора. Для взыскания убытков критерий соразмерности значения не имеет, достаточно доказать размер убытков и причинную связь между обременением арендного имущества, о котором арендатор не был уведомлен, и причиненными убытками.
     Обязанность арендодателя не чинить препятствий в пользовании сданным в аренду имуществом. После передачи имущества арендодатель не должен совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться имуществом согласно договору. Например, передав в аренду помещение в здании, арендодатель не вправе отключить его электроснабжение; обязан обеспечить арендатору беспрепятственный доступ в арендуемое помещение. Закон предоставляет арендатору вещно-правовые способы защиты его интересов от нарушений, в том числе и не связанных с лишением владения, также против собственника (ст. 301-305 ГК РФ).
     Обязанность арендодателя по осуществлению капитального ремонта. Исходя из принципа возложения на собственника обязанности содержать имущество (ст. 210 ГК РФ и учитывая временный характер арендного пользования, закон установил диспозитивное правило, обязывающее арендодателя производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет (ст. 616 ГК РФ). Иной порядок распределения между сторонами обязанностей по капитальному ремонту может быть предусмотрен нормативными правовыми актами или договором.
     Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей и конструктивных элементов арендного имущества, без которого оно не может использоваться по назначению. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Если арендодатель нарушает данную обязанность, арендатор вправе по своему выбору:
     а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
     б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
     в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК РФ).
     Осуществление капитального ремонта может быть сопряжено с лишением арендатора возможности владеть и пользоваться имуществом согласно договору. Особенности правоотношений сторон в этот период могут быть предусмотрены в договоре. В частности, на арендодателя может быть возложена обязанность предоставить арендатору на время ремонта аналогичное имущество. Во всяком случае, если иное не определено в договоре, арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период капитального ремонта, если арендатор в этот период был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом.
     Основные обязанности арендатора связаны с порядком пользования арендованным имуществом.
     Во-первых, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Назначение имущества определяется его характерными признаками, например легковой автомобиль не должен использоваться для грузовых перевозок, если иное не предусмотрено условиями договора аренды.
     Во-вторых, по общему правилу арендатор должен лично пользоваться арендованным имуществом. Если арендатор желает передать право пользования третьему лицу, ему необходимо получить согласие арендодателя. Это правило направлено на защиту прав арендодателя, заинтересованного в надлежащем использовании сданного в аренду имущества и возврате его по окончании аренды в надлежащем состоянии. Кроме того, для арендодателя небезразлично, кто ему противостоит в качестве договорного контрагента, личность арендатора имеет определенное значение для арендодателя.
     Указанное ограничение установлено законодателем для субаренды, перенайма (передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу), предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Перечень возможных распорядительных действий в отношении арендованного имущества, которые арендатор вправе совершать только с согласия арендодателя, не является исчерпывающим. Нормативно-правовыми актами может быть предусмотрено как полное исключение передачи права пользовани.......................