Теоретические основы ипотечного жилищного кредита, анализ действующей практики ипотечного кредитования

1

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………..



1. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования…………….

1.1  Сущность  и  экономическое  содержание,  ипотечного  жилищного

кредитования……………………………………………………………………...

1.2 Классификация и роль ипотечного жилищного кредитования……….

   1.3 Сравнительный анализ зарубежных практик и российской модели ипотечного жилищного кредитования………………………………………….

2. Анализ развития рынка ипотечного жилищного кредитования……………

   2.1 Анализ основных тенденций рынка ипотечного жилищного креди-тования в России………………………………………………………………...

2.2 Механизм ипотечного жилищного кредитования……………………..

   2.3 Условия предоставления ипотечного жилищного кредита в россий-ских коммерческих банках………………………………………………………

2.4 Риски ипотечного жилищного кредитования…………………………..

2.5 Анализ развития рынка ипотечных ценных бумаг в России………….

3. Проблемы и пути развития рынка ипотечного жилищного кредитования РФ………………………………………………………………………………….

3.1 Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования……........

   3.2 Стратегия развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России……………………………………………………………………….........


Заключение……………………………………………………………………….



Список использованных источников…………………………………………...





3



7



7

16


24

37


37

47



53

61

67



76

76



84



94



97








2

ВВЕДЕНИЕ



    Актуальность темы исследования. Ипотечное жилищное кредитование в современной экономике страны имеет первоочередное значение и формирует возможности решения важнейшей социальной проблемы - обеспечения имуще-ством граждан. Кроме того, ипотечное кредитование содержит в себе огромный потенциал экономического развития, влияет на повышение стабильности и эф-фективности функционирования банковской системы страны в целом, что в со-вокупности определяет социально-экономическую базу модернизации.

    Основная задача в вопросах ипотечного жилищного кредитования – реше-ние проблем несбалансированности рынка, обоснованных макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов граждан и их дифференциацией, а также региональными и местными социально-экономическими условиями.

    Все это свидетельствует о необходимости формирования надежной инсти-туциональной основы ипотечного жилищного кредитования в целях сохране-ния финансовой стабильности и расширения возможности приобретения не-движимого имущества гражданами на первичном и вторичном рынках.

Это можно достичь путем организации современных институтов ипотеч-

ного кредитования с ориентиром на лучшие
отечественные и зарубежные
практики.
Необходимо внедрение
новых ипотечных
продуктов и услуг,
направленных на
повышение доступности
кредитования для
различных
категорий
населения. В связи с этим
особое значение   приобретают раз-
личные
специализированные программы
жилищного обеспечения,
учи-
тывающие составляющую  ипотеки.






Исходя из
вышесказанного, актуальность  темы диссертационной
ра-
боты обусловлена:
во-первых, значимостью
ипотечного жилищного
кре-
дита в решении
актуальной проблемы
социально-экономического развития
России-обеспечения
собственным
жильем
основной
части
населения
страны,  во-вторых,
не  разработанностью
многих  методологических
и




3







теоретических вопросов   функционирования ипотечного

жилищного креди-
та,в-третьих, необходимостью
разработки конкретных
практических ре-
комендаций   по совершенствованию
и развитию ипотечного
жилищного
кредитования
в
России,
активизации
проявления
его
социально-
экономической роли.










Степень
разработанности проблемы.
Очевидная
необходимость раз-
вития
ипотечного кредита
в России привела
к появлению в последние
годы большого
количества научных
публикаций по
данной проблеме. Во-
просы,
связанные с жилищным
финансированием и с ипотечным   креди-
том, рассматривались  в работах С. В. Барулина,
И. В. Довдиенко, Н. И. Ва-
ленцевой,
А.
Н. Ужегова, Г. А.
Цылиной.
Различным

аспектам организа-
ции
ипотечного кредитования
и обращения ипотечных

ценных бумаг
посвящены работы
А. В. Битерякова, В. Д. С. Г. Гончарова,
Веремейкиной,
Ю. Б. Ильиной,
B.C. Колобовой, С. С. Колобова,
Н. Б. Косаревой, Е. В. Куд-

рявцевой,	В. А. Кудрявцева, М. П. Логинова,	К. В. Ненашевой, А. А. Мат-

веева,    И. В. Павловой, В. К. Селюкова,
В. И. Русаева, А. В. Толкушкина,
Т. Л. Чащиной. Мировая практика
ипотечного жилищного   кредитования ис-
следовалась
в работах М. Г. Камынкиной,
В. В. Меркулова,
Н. С. Пастухо-
вой.





В трудах
зарубежных ученых  П. Барроса, М. Дестресса,
Дж. Кука, Р.
Страйка,   М. Тейлора, С. Хадсона-Вильсона,
Дж. Фридмена и Н. Ордуэя
рассматриваются  вопросыуправления  и
инвестирования
в  недвижимое
имущество. Общетеоретическим
вопросам кредита    посвящены работы

А. И. Архипова, В. И. Букато, А. Г. Грязновой, Е. М. Жукова, Г. Г. Коро-бовой, Л. П. Кроливецкой, О. И. Лаврушина, В. Лексиса, П. Роуза, А. В. Та-














васиева, М. М. Ямпольского, однако в них не содержится анализа ипо-течного жилищного кредитования как особой разновидности кредита. Несмотря на высокую значимость указанных выше трудов ученых, следует отметить, что до сих пор не проводилась комплексная оцен-

4

ка
развития ипотечного
жилищного кредитования. Отечественная
теория
и практика

в данном вопросе
недостаточно развиты,
и исследования в
большинстве
случаев фрагментарны,
без детального
анализа действую-
щих
и  промежуточных  институтов

в  целях  укрепления
устойчивости
ипотечного
жилищного кредитования. Названные
обстоятельства определи-
ли
выбор темы,   цели и задачи,
объект и предмет   настоящего исследова-
ния.














Целью

магистерского исследования  является раскрытие
теорети-
ческих  основ
ипотечного
жилищного
кредита,
анализ
действующей
практики
ипотечного кредитования
в современной России
и обоснование
научных   рекомендаций по
ее совершенствованию
и развитию.



Рабочая гипотеза
исследования исходитиз предположения,
что
ипотечное
жилищное кредитование
в условиях модернизации
российской
экономики
должно стать
основным механизмом
приобретения жилья  в

собственность гражданами

с дифференцированными доходами,
в связи с
чем
требуется развитие

теоретических основ
ипотечного жилищного
кредитования,  разработку
новых  продуктов
ипотечного  кредитования,
систематизацию  кредитных
рисков,  разработку
направлений
развития
данного вида  кредитования.






Цели и гипотезе
подчинены следующие
задачи исследования:

1.
рассмотреть  сущность и экономическое
содержание ипотечного
жи-
лищного кредитования;








2.
проанализировать
зарубежные модели
ипотечного кредитования   и
рассмотреть возможности
адаптации их
в России;



3. оценить современное
состояние,
тенденции
и риски рынка
ипо-
течного кредитования
в России;





4.
исследовать основные
проблемы развития
ипотечного жилищно-
го   кредитования и предложить  пути их
решения.






5


Объектом исследования
является рынок
ипотечного жилищного
кредитования в Российской
Федерации.









Предметом исследования

является совокупность
отношений, возни-
кающих
между кредитором
и заёмщиком в процессе

ипотечного креди-
тования.


















Методологическая

основа исследования
строится на
диалекти-
ческом и системном

подходах, которые
позволят исследовать
проблему в
целом  и отдельные ее
вопросы в динамике,
взаимосвязи и взаимообуслов-
ленности. В рамках

системного подхода
в магистерской диссертации
ис-
пользованы   методы

сравнительного,

логического,
функционально-
структурного, финансового
и статистико-математического анализа.


Структура  диссертации обусловлена

целью, задачами
и проблемой
исследования. Работа
состоит из
введения,
трех
глав,
заключения,
спис-
ка использованных
источников.











В первой главе

исследования «Теоретические
основы ипотечного
жилищного кредитования»
раскрывается  сущность
и  экономическое  со-
держание,
классификация и роль
ипотечного жилищного   кредитования,
проведен
сравнительный анализ
зарубежных практик
и российской мо-
дели
ипотечного кредитования.











Во
второй главе

работы «Анализ

развития рынка
ипотечного
жилищного
кредитования» проведен
анализ современного
состояния и
тенденций
ипотечного жилищного
кредитования в России,
проанализи-
рованы риски
ипотечного кредитования

и дана оценка
развития рынка
ипотечных ценных
бумаг в России.










В третьей
главе «Проблемы
и пути развития
рынка ипотечно-
го
жилищного  кредитования

РФ»
выделены
проблемы  развития
ипотечного жилищного
кредитования и предложены
пути совершенствова-
ния
действующей практики.















6

В заключении	обобщены результаты	проведенного исследования	и

сформулированы авторские	выводы.

При  подготовке	работы  были	использованы  материалы	учебной

литературы,	периодической печати,	ресурсы Интернета,	данные откры-

той	отчетности и сведений	коммерческих банков.



























































7

1.  ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ	ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО	ЖИЛИЩНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность и экономическое	содержание ипотечного	жилищного

кредитования



    Ипотечное жилищное кредитование является универсальным институ-том, которое получило широкое развитие в большинстве стран с рыноч-ной экономикой, и используется государством в реализации социально-

экономической политики. Развитие

ипотечного жилищного
кредитования
способствует
формированию конкурентоспособной
среды в экономике,
ее  модернизации
и  стабилизации,
а  также
снижению  инфляционных
процессов и социальной
напряженности в обществе
вследствие повыше-
ния
доступного жилья
для большей
части населения,
стимулированию
строительства
жилья и смежных
с ним отраслейэкономики, регулирова-
ние
состояния финансового
и банковского секторов,
а также усиление
инвестиционных процессов
на рынке
капиталов.




Широкое использование,
значимость и уникальность
ипотечного жи-
лищного
кредитования определили
внимание множества
специалистов к
изучению
данной формы
кредитных отношений.




Рассмотрим
подходы  отдельных
авторов  к  определению
понятия
ипотечного
жилищного кредитования.






По  мнению И.А. Разумовой,

ипотечное жилищное

кредитование -
это  отношения по
поводу доходного
движения стоимости
в сфере фи-
нансирования
недвижимости, предоставленной
в долгосрочный заемпод
залог
земли,
другого
объекта недвижимого
имущества или
имуще-
ственных прав
с сохранением за
залогодателем права
владения и пользо-
вания
им на
принципах возвратности,   платности, срочности,
дифферен-
циации [27,
c. 38].















8


В понимании В.А. Горемыкина
ипотечное жилищное
кредитование -
процесс   получения (выдачи)
долгосрочной ссуды
под залог
недвижимо-
го имущества,
который включает
в себя именно:
кредитные отношения;
операции по
мобилизации финансовых

средств,
с рынка

капиталов; в
тоже  число относится

рефинансирование кредитов,
обеспеченные права-
ми
требования; сделки

на рынке
недвижимого имущества
[11, c. 36].


Л.В. Донцова,   С.М.
Печатникова и М.И.
Каменецкий
считают, что
ипотечное
жилищное

кредитование
–
это
долгосрочный
финансово-
кредитный

инструмент, обеспеченный
недвижимым имуществом,
кото-
рый позволяет  получать желаемый
уровень предоставляемых

жилищных
услуг
и выгод, оказываемых
жилищным фондом,

под будущие
доходы
[15,
c. 42].


















Значительное большинство
авторов научных
работ по

изучаемой
проблематике
обобщают понятия
"ипотечный кредит"   и "ипотечное кре-
дитование",

как правило,
определяют их
в качестве долгосрочной
ссу-
ды,
которая
предоставлена под
залог недвижимости
на цели
покупки жи-
лья. Автор
данного исследования
не разделяет
этой позиции
и считает,
что
ипотечный жилищный

кредит следует
определять как

категорию,
содержанием
которой  являются
экономические  отношения

по  поводу
формирования и движения
ссуженной стоимости. Сущность
любой катего-
рии
проявляется через
функции,
которые
выражаются присущими
ей
свойствами.

















На
наш взгляд,
среди функций
категории ипотечного

жилищного
кредита
необходимо выделитьбазовые,
которые

свойственны в целом
кредиту,  и  специфические,
которые  присущие
только  данной
группе
кредитных
отношений.















К группе базовых
относится функция
перераспределения финансовых
ресурсов. Данная функция
способствует образованию
достаточного плате-
жеспособного
спроса граждан
для решения
его жилищных

проблем.










9












К группе специфических
функций в учебной
и научной литературе
принято относить
социальную функцию,
функцию формирования
рынка
жилья
и инвестиционную функцию.








Социальная

функция наиболее
полно определяет
сущность ипотеч-
ного
жилищного кредитования   и ориентирована на
решение жилищных
проблем граждан,
также она
повышает платежеспособный
спрос у населе-
ния,
при этом
способствуя выравниванию
его доходов.




Функция
формирования рынка
жилья представляется
обеспечением
по
отношению к первой
функции, так  как при
отсутствии полноценно-
го
жилищного рынка
существование ипотечного
жилищного кредита
становится невозможным.










Инвестиционная
функция выражается
двойственно: с одной
стороны,
денежные  средства инвестируются
гражданами на
долгосрочной основе,
в результате чего
происходит получение
благ социального   характера, с
другой
стороны, ипотечное
жилищное кредитование
обладает значитель-
ными

инвестиционными возможностями,
которые опосредуют
рост про-
цессов
воспроизводства и способствуют
формированию финансовых
ре-
сурсов
государства
в  целом
и  отдельных   хозяйствующих  субъектов
в
частности.













В рассматриваемом контексте
следует отметить,
что ипотечное
жи-
лищное кредитование
отличается от
других видов
кредитования высокой
зависимостью  от
наличия  достаточных
объемов  финансовых
ресурсов
долгосрочного

характера. На наш
взгляд, в этой
связи,
можно
утвер-

ждать, что совокупность отношений по формированию данных ресур-сов является ключевым элементом ипотечного жилищного кредитования. При этом первоочередная роль отводится процессу рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. В данной связи в исследовательской ра-боте автор выделяет еще одну функцию - рефинансирование.



10


По
нашему  мнению,
ипотечный
жилищный
кредит  необходимо
определять как
экономическую категорию,
содержанием которой
высту-
пают экономические  отношения поповоду движения
ссуженной стоимо-
сти,

которая выполняет    совокупность базовых
и  специфических функ-
ций,
в свою очередь,   которые направлены
на решение  жилищных про-
блем
граждан. А ипотечное жилищное
кредитование - определяется
как
процесс,
который реализует
сущностную основу
ипотечного жилищно-
го
кредита, направленный
на сохранение  ссуженной стоимости
в целях
ее
полного и своевременного
возврата посредством
своих основополага-
ющих
принципов: срочности,   целевого использования
ссуженной стоимо-
сти,  обеспеченности, платности.







Таким
образом, можно
утверждать, что
ипотечный жилищный
кре-
дит и ипотечное
жилищное кредитование
образуют логическое

един-
ство, которое    изображено на
рисунке 1.

































Рисунок  1 - Логическое единство  ипотечного кредита   и ипотечного кредитования






11

Ипотечное жилищное
кредитование, являясь
разновидностью кредит-
ных
отношений, имеет
свои особенности. Прежде
всего, это
относится к
его
субъектно-объектному составу.




Субъектный
состав
отличается
довольно
большим
количеством
участников,
непосредственно взаимосвязанных
в проведении кредитной
сделки. К нему относятся:
кредиторы, заемщики,
операторы вторичного
рынка,
государство,

органы государственной
регистрации прав    на не-
движимость,
инвесторы и др. Также
специфичен и объектный
состав кре-
дитных
отношений,
в числекоторого выступает    недвижимое имуще-
ство,

а именно, то,
которое приобретается  заемщиком на   заемные сред-

ства. Этот
состав формирует
величину кредита,
которая определяется
рыночной стоимостью
недвижимости, и его

долгосрочным характером.
Качество
субъектно-объектного состава

ипотечного жилищного
кре-
дитования определено
такими характерными

особенностями, как:

1. Потребность
граждан в ипотечном
жилищном кредитовании
опре-
делена
в
первую
очередь  несоразмерностью
стоимости
недвижимого
имущества и текущих
доходов населения.







2.
Ипотечное
жилищное кредитование,

как и любой
другой вид
кредитования, подвержено
значительным рискам,
в большей мере
в пери-
од кризисных
ситуаций в экономике,
что требует
его обеспечения.
3.
Банкам
следует формировать
достаточную кредитнуюбазу, т.е.
источники
долгосрочных и относительно
недорогих финансовых
ресур-
сов, а также
обязательно наличие
развитого фондового

рынка.

4.
Существенный
социальный

аспект,
который
решается
посред-
ством
ипотечного жилищного
кредитования, определяет

заинтересован-
ность участия
государства в его

развитии. Исключительная значимость
правового регулирования
сферы ипотечного

жилищного кредитования
делает участие
государства обязательным

в его правоустанавливающих,
право обеспечительных

функциях и функциях
организатора[30, c. 12].








12










Основными
правовыми актами,
которые регулируют
вопросы ипо-
течного  жилищного кредитования,  выступают:







- Федеральный закон
№ 102-ФЗ от
16.06.1998г. «Об ипотеке
(залоге
недвижимости)»














-
Федеральный   закон № 218-ФЗ
от 13.07.2015г. «О
государственной
регистрации
недвижимости»











-
Федеральный закон
№ 188-ФЗ от

29.12.2004г. «Жилищный кодекс
Российской Федерации»












- Федеральный
закон № 136-ФЗ
от 25.10.2001г. «Земельный
кодекс
Российской
Федерации»












- Федеральный закон
№ 135-ФЗ от

29.07.1998г. «Об оценочной
дея-
тельности в Российской  Федерации»










- Федеральный закон
№ 218-ФЗ от

30.12.2004г. «О кредитных
исто-
риях»
















Как уже
отмечалось ранее,
гарантией возврата   ипотечного жилищно-
го
кредита является
обеспечение, одним
из наиболее
надежных спосо-
бов

обеспечения исполнения
обязательств в мировой
практике выступа-
ет
залог, который
представляет собой

способ обеспечения
обязатель-
ства
заемщика,
при
котором
кредитор
приобретая
преимущественное
право,
перед другими
кредиторами, в случае
неисполнения заемщиком
обязательств получает
удовлетворение за

счет заложенного

недвижимого
имущества.















Согласно
ст.
336
Гражданского
кодекса  Российской
Федерации
«предметом
залога может   быть любое

имущество, в том
числе вещи
и
имущественные права
(требования) за

исключением того
имущества, ко-
торое
изъято из
оборота».











В ипотечном жилищном
кредитовании в качестве
предмета залога
выступает недвижимость,
важность которой
определена следующими
ее
отличительными
особенностями:
















13












1) сохранением

потребительской стоимости
жилой недвижимости
на
длительном
промежутке времени,
кроме этого
повышением ее
стоимо-
сти в условиях
нарастания инфляционных
процессов, что

соответствует
долгосрочному
характеру ипотечного
жилищного кредитования;



2)
имущественным характером
предмета залога,
который определя-
ет
его конкретность
и повышает степень
гарантии от
кредитных рисков;

3)
обладанием
права
следования
как

характерным
свойством

вещных прав,
которое обеспечивает
кредитору возможность
воспользо-
ваться залогом,
как инструментом
снижения рисков

вне зависимости
от
места
нахождения предмета   залога и его
собственника.






Ипотечное жилищное
кредитование выступает
для банков
наиболее
привлекательной
разновидностью обеспечения
кредита,
так

как в каче-
стве

предмета залога
выступает недвижимость. К тому
же,
использова-
ние

ипотечного кредита
обеспечивает надежность

залоговых отноше-
ний
в силу того,
что он
подлежит обязательной   государственной реги-
страции,   а в случае несостоятельности
(банкротства)
должника
по обяза-
тельству,
которое обеспеченно

ипотечным жилищным
кредитом, иму-
щество
(предмет ипотеки)
не включается
в конкурсную массу,
а, сле-
довательно,
происходит исполнение
требований кредитора
в общем по-
рядке.





















В ипотечном
жилищном кредитовании
выделяют два
направления
деятельности
кредитора: предоставление
ипотечных жилищных
креди-
тов гражданам,
а также их
продажа на
вторичном рынке
для обеспече-
ния

привлечения финансовых
ресурсов на

цели кредитования
(рефи-
нансирование). Первое направление
реализуется,
в основном,
банковскими
структурами,
выступающими одновременно
инициаторами рефинансиро-
вания
ипотечных жилищных
кредитов с помощью

их уступки
на вто-
ричномрынке; второе
–
финансовыми организациями   и фондами, кото-
рые
приобретают ипотечные
активы банков,
обеспеченные залогом











14













недвижимости и,
впоследствии, выпуская
на их   основе ипотечные
цен-
ные бумаги
(облигации) от

своего имени. Поскольку
указанные ценные
бумаги обеспечены
недвижимостью, они
становятся,
достаточно
ликвид-
ным  инструментом,
который  позволяет
получать  постоянный
и  ста-
бильный доход.













Экономическое
содержание ипотеки
и ипотечного кредита

наиболее
ярко
проявляется в процессе
ипотечного жилищного
кредитования, це-
лью

развития которого
становится,
с одной
стороны, улучшение
жи-
лищных  условий
граждан,
а  с  другой   стороны  стимулирование
спроса
на
рынке недвижимого
имущества и строительства
жилья.
Ипотечное
жилищное
кредитование как
процесс основывается
на совокупности
ба-
зовых принципов,

которые,
обеспечивают
сохранение ссуженной
стоимо-
сти и ее   возврат кредитору,
кроме этого
образуют методологическую
ос-
нову функционирования   ипотечного жилищного
кредитования в целом. В
связи
с этим, основываясь
на вышеизложенном,
необходимо сформулиро-
вать

основные принципы

ипотечного жилищного
кредитования, кото-
рые

представлены в таблице
1.









Таблица 1-
Основные принципы
ипотечного жилищного
кредитова-
ния
































Принцип






Характеристика





Целевой
харак-

Ипотечное торговых    жилищное кредитование относятся    предполагает строго информационное    це-

тер мероприятий
ипотечного

левую направленность закупочной      использования полученных изыскание      кредитных

кредита




средств торгового    - исключительно на распределение    цели приобретения поставка   недвижимого







имущества экономическая     или его удобством     строительство. При ипотечном относятся     кредито-







вании полученные степени     заемщиком кредитные представлено     средства сразу активную     пе-







реводятся продавцу внутренней   жилья.







Срочность
ипотеч-

Данный  принцип системе        особую  значимость развивающейся        приобретает  ввиду представлено

ного экономическая
кредита

долгосрочного  характера сопровождаются       ипотечного  жилищного элементы       кредитова-







ния. Нарушение условия товаров    срочности возврата воздействие    ипотечного креди-







та уходящие   оказывает дестабилизирующее разделении   влияние на отличительным   работу банка розничной







в результате возникновения экономическая      диспропорции в привлечении предоставление      и







размещении денежных активную   средств по разделение   срокам.




Платность
ипотеч-

Выражает обязанность этом     заемщика по производитель     возврату не удобством     только кре-

ного элементов   кредита

дитных товаров    средств полученных разделение    от банка особенности    в полном объеме, услуг    но и







оплаты предприятия     права использования особенности     заемных средств. Причем, целом     эко-







номическая сущность разделение      "платы за места     кредит"
заключается особенности     в том,










15











чтобы особенности    определенная доля экономическая    дохода заемщика конечный    перераспределя-

лась в пользу относятся     банка предоставившего разделение    ипотечный жилищный разделение

кредит.
Обеспеченность
Ипотечное жилищное внутренней     кредитование предусматривает воздействуют     гаранти-
ипотечного развивающейся
рованное обеспечение особенности     защиты имущественных внешней     интересов кре-
кредита
дитора, места    а в случае возможного первой    не возврата системы    заемщиком получен-

ных факторов     от кредитора информационное     средств, в виде системы     залога недвижимости. Та-

кой этом     вид залога экономическая     при долгосрочном обеспечивающие     характере ипотечного представлено

кредитования является также    достаточно приемлемым, элементов    поскольку при-

сутствуют конечный    невысокие риски поставка    потери стоимости прибыли    предмета зало-

га первой   и его потребительских степени   свойств.

Необходимо  сформулировать
и  обобщить  совокупность
внешних  и
внутренних    факторов, которые
влияют на  развитие ипотечного
жилищ-
ного кредитования.





Внешние
факторы  определены
развитием  финансовой
глобализа-
ции. В данных условиях   усиливается приток
иностранного капитала    на
отечественные
рынки и их   воздействие на
развитие кредитного
рынка
в целом
и ипотечного жилищного
кредитования в частности:


- экспансия
иностранных банков
увеличивает доступ   на мировые
финансовые рынки   крупнейших отечественных
банков, которые
ориенти-
руются на
зарубежные источники
фондирования;



- дочерние структуры   иностранных банков   предоставляют новые   для

национальных   банков  современные
банковские  продукты
и  передовые
банковские  технологии улучшения  качества обслуживания  клиентов;
- наличие иностранных
банков приводит
к увеличению конкуренции
на рынке  банковских услуг,
что ставит
перед российскими
банками зада-
чи   качественного развития
и приводит к поиску    способов оптимизации
затрат,  к  формированию
гибкой  тарифной
политики  и  совершенствова-
нию   риск- менеджмента.






Содержание  внутренних факторов

и характер их  влияния на  развитие
ипотечного
жилищного кредитования

допускают классифицировать   дан-
ные факторы
на макро-
и микроуровнях.






16

Внутренние  факторы	макроуровня  имеют	фундаментальный  харак-

тер	и оказывают влияние	на развитие	ипотечного жилищного	кредито-

вания в долгосрочной	перспективе.

Основными факторами	данной группы	выступают следующие:

1) Государственная политика,которая заключается,  прежде всего,

в разработке стабильности
общественно-экономической системы,
обеспе-
чивая снижение
уровня инфляции,
рост платежеспособностиграждан
за   счет собственных
доходов,
а также

формирование динамично
разви-
вающегося рынка
недвижимого имущества.






2)
Степень развития
национального финансового
рынка и уровень
его интеграции
в мировую финансовую
систему, критериями
представ-
ляются
доступность

недвижимого
имущества
для
граждан,
доля
ипотечного
жилищного кредитования
в ВВП государства,
а также ем-
кость
рынка ипотечных
ценных бумаг.







Внутренние
факторы микроуровня

определены деятельностью
бан-
ковской структуры,
эффективность которой   уменьшает влияние
данной
группы
факторов на
развитие ипотечного
жилищного кредитования. Осно-
ву
кредитной деятельности
банка определяет
его кредитная
политика,
которая

рассматривается в качестве
основного элемента
банковского
риск-менеджмента.












Таким
образом, на

основании рассмотренной
сущности ипотечно-
го
жилищного кредитования
можно сказать,
что ипотечный
кредит сле-
дует
рассматривать  как

категорию,  содержанием
которой  выступают
экономические взаимоотношения
относительно формирования
и движения
ссуженной
стоимости. Выявлены особенности
в организации и финансиро-
вании
ипотечного жилищного
кредитования, которые
позволили допол-
нить
функции ипотечного
кредита, выделив
дополнительную функцию
- рефинансирование, как
одну из   существенных и специфических,
которая




17

заключается	в формировании финансовых


ресурсов для


развития ипо-


течного	жилищного кредитования.




1.2 Классификация





и роль ипотечного





жилищного кредитования




Ипотечные	жилищные кредиты	могут быть	классифицированы по


различным признакам.

1. По	объекту недвижимости	выделяют:

- земельные участки;

- квартиры,   жилые дома   и части жилых   домов и квартир,   которые

состоят	из одной	или нескольких	изолированных комнат;

     - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

-	недвижимое	имущество	незавершённое	строительством,	которое

возводится	на земельном	участке в соответствии	с требованиями законо-

дательства	России.

2. По целям	кредитования выделяют:

- приобретение	готового жилья	в многоквартирном доме	либо от-

дельного	дома на	одну или	несколько семей	в качестве основного	или

дополнительного	места жительства;

- приобретениедома для   сезонного проживания,   дачи, садовых

домиков с участками	земли;

- приобретение земельного	участка под	застройку.

3. По виду  кредитора выделяют:

Данная	классификация может	быть произведена:	по статусу,	по

принадлежности	и  по  степени	специализации,  данные	представлены  в

таблице	2.

Таблица 2 – Классификация	ипотечных жилищных	кредитов по	виду

кредитора

18

По статусу

По продвижении   принадлежности
По степени мероприятий   специализации
- Банковские

- Государственные
- Универсальные
- Небанковские

- Частные
- Специализированные


- Общественные

4. По виду
заёмщиков выделают:


? как  субъектов кредитования:

• кредиты,	предоставляемые застройщикам	и строителям;

• кредиты,  предоставляемыенепосредственно  будущемувладельцу

жилья;

? по	степени связи	заёмщиков кредиты	могут предоставляться:

• сотрудникам  банков;

• сотрудникам фирм-клиентов	банка;

• клиентам риэлторских   фирм;

• лицам, проживающим	в данном регионе;

• всем  желающим.

7. По способу	амортизации долга	выделают:

- постоянный ипотечный	кредит;

- кредит с переменными  выплатами;

- кредит с единовременным	погашением согласно	особым условиям;

- ипотечные	кредиты с нарастающими	платежами;

- ипотечные кредиты	с индексацией непогашенной	суммы долга;

- ипотечные	кредиты, которые	предусматривают финансовый	инте-

рес кредитора.

8. По	виду процентной	ставки выделяют:

- кредит	с фиксированной процентной	ставкой;

- кредит с переменной	процентной ставкой.

9. По	возможности досрочного	погашения выделяют:

- с правом	досрочного погашения;

- без	права досрочного	погашения;

- с правом досрочного	погашения при	условии уплаты	штрафа.


19

10. По степени
обеспеченности (величине
первоначального платежа):
Сумма
первоначального
взноса
ипотечного
жилищного
кредита
может
составлять от   10 до
100% стоимости
заложенного недвижимого
имущества.













11. По срокам
кредитования выделяют:






В ряде
стран классификация
кредитов различается    по срокам,
дан-
ные представлены
в таблице 3.











Таблица   3 – Классификация ипотечных
жилищных кредитов

по






срокам




















Виды места
ипотечных

Страны










жилищных розничной
креди-

Великобритания


США


Россия



тов














Краткосрочные

До 3-х разделении   лет



До 1 года


До развивающейся   1 года



Среднесрочные

3-10 лет



1-10 воздействуют   лет


1-3 года



Долгосрочные


Более воздействие   10 лет


Более информационное   10 лет

Более широкого   3-х лет




К сожалению,   в Российской Федерации
на сегодняшнийдень прак-
тически   нет специализированных
ипотечных банков. Ипотечным   жилищ-
ным  кредитованием
занимаются  многие
коммерческие  банки.  Рискован-
ность
этих операций
определяет дороговизну   ипотечного кредита,
и тем
самым
недоступность его
для большинства
граждан. Как свидетельству-
ет
отечественная банковская
практика, в случае
невыполнения заемщи-
ком
своих  обязательств,
кредитные  учреждения
в  Российской  Федера-
ции

сталкиваются с проблемами
при обращении
взыскания на
зало-
женное недвижимое
имущество.






В первые годы
развития ипотечного
жилищного кредитования
для
уменьшения   риска кредитных
операций отечественными    банками широ-



ко использовалась схема «аренда с правом выкупа». Эта схема преду-сматривает переход недвижимого имущества в собственность дочерней структуры банка до полного погашения ипотечного жилищного кредита. Имея недвижимое имущество в своей собственности, банк снимает с се-бя проблему выселения неплатежеспособного заёмщика и практически

20

гарантирует полный
возврат кредита.
Вместе   с тем, решается
проблема
организации
расчётов
за
приобретенное
недвижимое

имущество.  Но
все
же данная
схема невыгодна
для заёмщика
ипотечного жилищного
кредита. Во-первых, при
оформлении ипотечного
кредита заёмщик
несёт
высокие
расходы. Во-вторых, заёмщик
может лишиться

части уже
вы-
плаченных денежных
средств, при
невозможности заплатить   сумму оче-
редного
ежемесячного платежа. В-третьих,
заёмщик также
теряет свои
денежные средства
и надежду на
получение недвижимого
имущества, в
случае
банкротства банка(кредитора). Вместе с тем,
суд может
при-
знать сделку
ничтожной потому,
как договор
аренды фактически
при-
крывает кредит
под залог.










Другим
способом уменьшения
ипотечного  риска
кредитования бу-
дет
наличие поручителя.











Как
правило,
это
организация, в которой
работает заёмщик. Суще-
ствует
несколько вариантов
взаимодействия коммерческих
банков и орга-
низаций.















1)
Жилищные ссуды
организаций своим
работникам. Многие орга-
низации
улучшают жилищные
условия своих
работников путём
ссудно-

го финансирования
жилищного строительства
или покупки
недвижи-
мого имущества
работникам. В большинстве случаев,
это беспроцентные
ипотечные кредиты
на 5 – 10   лет с ежемесячной

выплатой части   долга
за    недвижимое имущество.







2)
Продажа  недвижимого
имущества  работникам
с
рассрочкой
платежа.
Выбранное
работником
имущество
покупается
с  вторичного
рынка жилья
самой организацией
на свой
баланс. Это может
быть не
организация,
а специальное
риэлтерское агентство,
которое учреждено
для  указанных
целей  организацией,или  заключившее
с  ним  договор.
Платежи
в погашение предоставленной   рассрочки могут
производиться
ежемесячно
или с любой
периодичностью по
согласованию с организа-






21







цией. К тому
же, право   собственности на
недвижимое имущество   к по-
купателям
может
переходить
в  момент
заключения  договоров
купли-
продажи или
в момент полной
(частичной) оплаты
жилья. В случае пере-
хода    права собственности
на недвижимое
имущество в момент
заключе-
ния договора
купли-продажи жилья
организацией или
его дочерним
риэлтором может
быть оформлена
ипотека (залог)
имущества под
предоставленную рассрочку. Такой
способ исключает
понятие выгоды   в
виде процентов
по кредиту
организации своему
работнику и соответ-
ственно
исключает налог
на доходы,   которые связаны
с этой выгодой.

Роль	банка заключается	в кредитном рефинансировании	организаций на



сумму и срок рассрочек, которые она установила для своих работни-ков.


3) Ипотечноекредитование  работников   организаций  напокупку

имущества
или жилищное
строительство под
поруч.......................