Проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в России

ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
Башкатова Людмила Юрьевна.



















СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………
ГЛАВА1.ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ                ИССЛЕДОВАНИЯ  ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1Понятие,сущность и содержание ипотечного кредитования………..
1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотеки……………………….
1.3 Динамика развития ипотечного кредитования в современной 
России………………………………………………………………………..
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СХЕМЫ БИЗНЕС-ПРОЦЕССА ИПОТЕЧНОГО 
КРЕДИТОВАНИЯ В ТАМБОВСКОМ ОТДЕЛЕНИИ №6692 
СБЕРБАНКА РОССИИ…………………………………………………..
2.1 Краткая характеристика деятельности тамбовского 
Отделения сбербанка №6692....................................................................
2.2 Анализ текущего портфеля тамбовского отделения №6692…………
2.3 Общая схема бизнес-процесса ипотечного кредитования……………
ГЛАВА3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО 
КРЕДИТОВАНИЯ………………………………………………………….
3.1 Основные проблемы текущего развития портфеля тамбовского
       отделения сбербанка №6692 и варианты их решения……………..
3.2 Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного 
      кредитования Российской Федерации…………………………………
3.3 Анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования………………
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………………………
ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………………………………

3

6
6
10

19


23

23
26
29

42

42

56
65
72
75
81



ВВЕДЕНИЕ

     Актуальность темы. Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
     Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
     В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.
     При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. 
     Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. 
     При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
     Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. 
     Цель работы – рассмотреть и проанализировать проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в России.
     В связи с поставленной целью решаются следующие задачи:
– Рассмотреть понятие ипотечного кредитования;
– Определить нормативно-правовое регулирование ипотеки;
– Выявить характеристику проблем, выявленных в результате анализа ипотечного жилищного кредитования;
– Проанализировать ипотечное кредитование в тамбовском отделении №6692 ОАО «Сбербанка России»;
– Провести анализ проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в России.
     Объект работы – ипотечное кредитование в России.
     Предмет данного исследования – система ипотечного кредитования, действующая на территории Российской Федерации.
     Степень разработанности исследования. Для написания диплома были использованы работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования, таких как Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Ельцов МИ. Жуков И.В., Щербаков А.И. Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Кирсанова А.В. Копейкин А., Стебенев Л. Косарева Н.Б. Лаврухин О.Н. Машинистова Е. Омшанова Э.А., Гириберг Б.И. Платкин М. и т.д.; аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ; периодические издания России; действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы. 
     Информационной базой являются нормативные документы, положения, постановления, научная и учебная литература, освещенная в списке используемых источников.
     Методами выполнения работы являются анализ, синтез, сравнение, моделирование, анкетирование, эксперимент.
     Структура работы. Данная дипломная работа состоит из введения, основной части, заключения, списка литературы и приложений.
    

















ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

1.1 Понятие , сущность и содержание ипотечного кредитования

     Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую категорию – ипотечный рынок. От других рынков его отличает:
– долгосрочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30 лет);
– обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего – жильем, приобретаемым на кредитные средства;
– относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;
– низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг;
– наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.
     Действуют на ипотечном рынке, с одной стороны, заемщики, желающие приобрести на кредитные средства жилье; с другой стороны, банки и другие кредитные учреждения, которые выдают ипотечные кредиты и тем самым расширяют спектр предлагаемых услуг.1
     Кроме того, к участникам рынка долгосрочного ипотечного кредитования относятся продавцы жилья (физические и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, агентства недвижимости, нотариусы, органы опеки и поручительства.
     Финансовые средства, привлекаемые для ипотечного кредитования, тоже имеют свои особенности. Для осуществления операций по ипотеке необходим такие объемы денежных средств, чтобы их хватало надолго, ведь ипотечные кредиты выдаются на 10 и более лет.
     Ресурсами для формирования ипотеки служат, во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков (это могут быть либо депозиты в коммерческих банках, либо накопительные счета в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах); во-вторых, так называемые «оптовые» источники – в основном средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Надо сказать, что именно «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций.2 
     В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентом. Поэтому с целью сохранности они могут быть направлены на приобретение надежных ипотечных ценных бумаг.
     Когда сравнивают условия предоставления различных ипотечных кредитов, обычно обращают внимание на:
– допустимый размер кредита;
– срок кредитования;
– условия погашения кредита;
– размер процентной ставки;
– размер регулярного платежа.
     Если предлагается высокая процентная ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, следовательно, ниже будет число заемщиков. С другой стороны, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства из государственного бюджета, чтобы компенсировать банкам возможные потери от инфляции.3 
     А поскольку возможности государственной финансовой поддержки сильно ограничены, вряд ли удастся только с помощью искусственного занижения процентных ставок увеличить масштабы ипотечного рынка.
     Максимальные сроки кредитования напрямую зависят от того, насколько стабильной и предсказуемой оценивают банки ситуацию в стране.
     Допустимый размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода будущего заемщика.
     Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. Но на него влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, т.к. количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.
     Сделки с ипотекой коммерческой недвижимости имеют множество особенностей, которые не присущи сделкам по жилью. Например, сроки кредитования под залог коммерческих объектов могут быть гораздо короче, чем по жилью, т.к. предполагается, что доход, который будет приносить заложенный объект, позволит вернуть кредит, выданный на короткий срок и под более высокие проценты.4
     Таким образом, сущностью понятия «ипотека» выступает «залог», рассмотрим его научное определение. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п.1 ст.334 ГК РФ). Итак, сущность залога заключается в предоставлении кредитору-залогодержателю права на приоритетное (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.
     

























1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотеки

     В свете последних событий, кризиса в мировой экономике на первый план вышла проблема ипотечного кредитования. Многие банки либо вообще перестали давать ипотечные кредиты, либо ужесточили требования к заемщикам и увеличили процентные ставки по ипотечным кредитам. Между тем не следует забывать о том, что ипотека – это не просто кредит, а кредит под залог недвижимого имущества. 
     И при правильном подходе к регулированию ипотеки со стороны государства и умелом ее использовании кредитными организациями, ее дальнейшее развитие будет выгодно всем сторонам этого процесса. Поэтому небезынтересно еще раз обратиться к вопросу о том, что же представляет собой ипотека.5
     Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют: 
– Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая и третья);
– Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;
– постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федераций и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции региональные программы ипотечного жилищного кредитования.
     В конце 2008г. в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были внесены изменения. 
     По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. 
     Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. 
     Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). 
     Отдельно выделим Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изменениями от 29 декабря 2004 г.)6. Данный законодательный акт регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.
     Заметим также, что в начале 2005 года Президиум ВАС РФ принял Информационное письмо от 28 января 2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»7, в дальнейшем нашем исследовании мы используем, в том числе, материалы обзора подготовленного ВАС РФ.
     Итак, перейдем непосредственно к рассмотрению ипотеки по действующему законодательству Российской Федерации.
     Законом об ипотеке установлено, по существу, два вида ипотеки: ипотека в силу закона; ипотека по договору.
     Такое разделение известно еще римскому праву. Как отмечает Базанов И.А. «кроме договорных ипотек, римское право знало целый ряд законных ипотек; эти ипотеки были действительны и тогда, когда собственник сам не знал об них ничего». Известно такое деление и русскому дореволюционному праву.
     Обратимся к научному определению ипотеки в силу закона и ипотеке по договору.
     Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).
     По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать в следующих случаях: при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа; при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.
     Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (ст.41 Закона об ипотеке).
     Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке ((ст.8 Закона).
     Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила. 
     К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Залог зданий, сооружений, земельных участков, предприятий и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.8 
     Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.9 
     Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете. 
     Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. 
     Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). 
     Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 
     1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 
     2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 
     3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 
     4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. 
     Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное. 
     Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подп. 3 и 4 п. 1 ст. 3 или на ст. 4 Закона об ипотеке. 
     В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и / или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества. 
     По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: 
     1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке; 
     2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 
     3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 
     4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 
     5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. 
     Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке. 
     Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков. 
     Правила Закона об ипотеке применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке. 
     Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. 
     Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. 
     Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. 
     Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". 
     Ипотечное жилищное кредитование военнослужащих предусмотрено Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих". Указанный Закон предоставляет возможность приобретения военнослужащим жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе (НИС), не дожидаясь окончания срока службы, а также возможность выбора месторасположения и размера жилого помещения (жилых помещений).
        Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, отдельные аспекты регулирования залога недвижимости содержатся в Законах «Об оценочной деятельности в РФ», «О страховании», «Об исполнительном производстве», «О несостоятельности (банкротстве)», Гражданском и Арбитражном процессуальных кодексах и других нормативно-правовых актах.
     Существенное значение имеют и подзаконные акты:
     1) Постановление Правительства РФ от 11.01.2012 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ). Данный документ делает акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Согласно Концепции формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики;
     2) Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008г. №370;
     3) Постановление Правительства РФ от 26 ноября 2007 г. № 812 «Об утверждении Правил проведения конкурса по отбору специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, и Правил определения совокупной взвешенной оценки (рейтинга) специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».
     Таким образом, в Российской Федерации процесс усовершенствования законодательства об ипотеке только набирает темпы, впереди обобщение практики применения ипотеки не только на федеральном уровне, но и выделение эффективного опыта в отдельных регионах страны, получение базы данных судебными, прокурорскими и иными органами власти.




























1.3 Динамика развития ипотечного кредитования 
в современной России

     По данным статистики, более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий. При этом пятая часть населения (21%) говорит о крайне высокой, а треть (36%) - об умеренной потребности в улучшении условий жилья. Один из вариантов разрешения квартирного вопроса – получение банковского ипотечного кредита на приобретение недвижимости. 
     В последние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза, если в 2011 г. было оформлено 144 тыс. кредитов, то в 2014 г. - уже 296 тыс. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан.10
     Объемы предоставляемых кредитов увеличиваются высокими темпами, число банков-участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам продолжают снижаться, происходит дифференциация предоставляемых ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов.
     В качестве значимых региональных ипотечных рынков необходимо рассматривать Тюменскую (3,5 млрд руб. задолженности по ипотечным ссудам), Свердловскую (2,2 млрд руб.), Челябинскую (1,7 млрд руб.) области, а также Республику Башкортостан (1,5 млрд руб.). Высокий уровень активности в сегменте ипотечного кредитования отличает Кемеровскую и Новосибирскую области, Пермский и Алтайский края, а также Республику Татарстан. 
     Различия между субъектами РФ в уровне обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования в значительной степени определяются особенностями жилищной политики региональных властей. Так, во всех перечисленных регионах реализуются ипотечные программы, финансируемые за счет бюджетных средств. Как правило, региональные власти выделяют ресурсы на субсидирование процентных ставок по ипотечным ссудам или на оплату заемщиком первоначального взноса.
     Можно сказать, что в той или иной степени государственная политика, направленная на стабилизацию социально-экономического положения в стране и мероприятия по формированию положительного имиджа ипотеки принесли наконец свои плоды. 
     Уровень информированности россиян об ипотеке также растет. По данным НАФИ, твердо знают о том, что такое ипотека 35% россиян. И только пятая часть населения совершенно ничего не знает об ипотечном кредитовании. Доля населения, имеющего опыт ипотечного кредитования (те, кто выплачивает, либо уже выплатил кредит) пока достаточно мала - всего 2% россиян. Однако, за прошедший год наблюдается увеличение количества россиян, готовых воспользоваться услугой ипотечного кредитования, то есть задумывающихся о том, что действительно можно взять кредит и это будет решением жилищного вопроса или же уже предпринимающих действия, направленные на получения ипотеки. 
     Сравнение данных проведенного в марте 2014 года исследования с данными прошлогоднего опроса показывает небольшую положительную динамику роста – число тех, кто знает об ипотеке, за год выросло на 4%. 
     Если рассматривать уровень знакомства с понятием ипотеки более детально, то оказывается, что большая часть жителей России (44%) знает об ипотечном кредитовании только понаслышке.
     

     Рис. 1 – Статистические данные
     
     Информированность – уже половина шага. Однако, готовы ли россияне на деле прибегнуть к ипотечным услугам? Доля пользующихся ипотекой – невысока, но, в целом, наблюдается положительная динамика в изменении готовности жителей России взять ипотеку.11
     В прошлом году воспользоваться ипотекой готово было 12,5% россиян, а в 2014 году доля тех, кто готов взять ипотечный кредит, составила уже почти 17%. 
     Примечательно, что в Москве наблюдается совершенно противоположная тенденция – доля тех, кто собирается взять ипотечный кредит, сократилась на 6%. Таким образом, Москва как хедлайнер процессов в банковской сфере демонстрирует тенденцию более осторожного и обдуманного подхода населения к вопросам кредитования на длительные сроки и в частности – к ипотеке. 
     Сегодня можно смело констатировать, что среди услуг по кредитованию населения появился новый лидер: на смену волны краткосрочных потребительских заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. На 1 января 2014 г. средний срок выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14,5 года, а средний срок по новым кредитам в валюте на покупку жилья - 14,2 года. 
     Все говорит о том, что россияне верят в свое финансовое будущее, а значит, с оптимизмом смотрят на состояние и развитие российской экономики в целом. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5-7 лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн руб., из которых на ипотеку придется около 95%, при этом ставки снизятся с нынешних 11 - 14% до 7 - 8%3. 
     Несомненно, что потенциал роста ипотеки – велик. Постепенный рост осведомленности, финансовой грамотности свидетельствуют о том, что она играет немаловажную роль и будет играть еще большую в обеспечении граждан жильем. На сегодняшний день ипотека входит в рамки национального проекта «Доступное жилье каждому».













ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СХЕМЫ БИЗНЕС-ПРОЦЕССА ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В ТАМБОВСКОМ ОТДЕЛЕНИИ №6692
СБЕРБАНКА РОССИИ

2.1 Краткая характеристика деятельности тамбовского отделения сбербанка №6692

     Филиал Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации, отделение №6692 является обособленным подразделением Банка, расположенным вне места его нахождения.
     Филиал осуществляет от имени Банка банковские операции и сделки. Филиал самостоятельно приобретает имущество, которым владеет, пользуется и распоряжается в соответствии с указаниями Банка.
     Целями и предметом деятельности банка является:
* привлечение денежных средств от юридических и физических лиц (клиентов) и размещение их на условиях возвратности, платности, срочности;
* осуществление расчетно-кассового обслуживания клиентов;
* осуществление операций с иностранной валютой и ценными бумагами, иных банковских операций;
* обеспечение сохранности денежных средств, вверенных банку.
     Филиалы Сбербанка России осуществляют переводы вкладов, а также наличных денег в иностранной валюте за границу.
     В филиалах Сбербанка России осуществляется прием платежей населения в пользу государственных и с иными формами собственности предприятий, учреждений и организаций, платежей в бюджет и во внебюджетные фонды, добровольных взносов граждан.
     В области кредитной политики это не только краткосрочное,  но и долгосрочное кредитование, кредитование клиента вне зависимости от  характера его собственности и отраслевой принадлежности,  кредитование и населения и предприятий.  Сбербанки развивают валютные операции, участвуют в работе бирж, управляют портфелем ценных бумаг, оказывают консультационные услуги. 
     Банк сосредоточил свои усилия на расширении спектра и увеличении объема предоставляемых услуг. Так, банком широко внедрялись дополнительные кредитные услуги – овердрафт, потребительское кредитование, краткосрочное кредитование для проведения зачетов, вексельное кредитование.
     В 2014 году для поддержания рациональной структуры активов и пассивов, проявляющейся в их взаимосвязи, Банк проявил следующую политику:
1. Сведение до минимума в пассиве межбанковских кредитных вложений для снижения банковских расходов, повышения прибыльности активов (их рентабельности), обеспечения независимости от внешних обстоятельств (прибыльность активов на уровне 3,5 - 3,7%).
2. Повышение доли активов, приносящих прибыль, ко всей сумме активов (уровень 82 - 86%).
3. Увеличение капитала за счет эмиссии акций новых выпусков и продажа их преимущественно за валюту и тем самым укрепление надежности банка (достаточность капитала, коэффициент Кука), примерное минимальное отношение капитала к активам в этом случае составляет 1:15.
4. Минимизация кредитного риска (отношение суммы предоставленных банком кредитов и средств в фонде регулирования к сумме привлеченных средств поддерживать на уровне не выше 70%).
5. Изменение показателя доходности активов (отношение валовых доходов ко всем активам,  это значение должно быть не меньше, чем 12%).
6. Изменение показателя отношения собственных и привлеченных средств должен быть в пределах 8 - 18% с обеспечением нормативной ликвидности (активная политика на рынке кредитных ресурсов не должна выходить за рамки обеспечения финансовой устойчивости и надежности).
     Таким образом, Сберегательный банк России по роду своей деятельности и видам совершаемых операций все более превращается в универсальный коммерческий банк. Сбербанк динамично развивается по всем направлениям деятельности,  обеспечив клиентам широкий спектр услуг с использованием современных банковских технологий, экономическую  безопасность вверенных  ими средств, качественное и своевременное  выполнение поручений клиентов,  а также проведение эффективной экономической политики,  способствующей повышению  доходности и снижению риска совершаемых операций.
     


















2.2 Анализ текущего портфеля тамбовского отделения №6692

     Настоящий анализ определяет основные (главные) направления формирования и развития кредитного портфеля тамбовского отделения №6692 (далее – «Банк»), в части ссуд, выдаваемых физическим лицам (далее – «Клиенты») на приобретение и строительство жилого недвижимого имущества, а также ссуд выдаваемых под залог данного имущества, на период с начала 2013 по конец 2014 года включительно.
     Центр ипотечного кредитования был организован в сентябре 2008 года, первоначальной задачей которого являлась разработка Программы ипотечного кредитования и ее запуск в сеть продаж Банка. 
     В начале 2013 года ЦИК закончил разработку методологической базы для запуска Программы и разработал два новых для Банка ипотечных кредитных продукта:
– «Покупка квартиры» – оформление кредита на покупку жилья (квартир) на вторичном рынке недвижимости;
– «Залог квартиры» – оформление кредита под залог жилья (квартир) находящихся в собственности Клиента.
     Таблица 1 
Динамика выполнения объемных плановых показателей
Объемные показатели кредитного портфеля
1 квартал 2014
2 квартал 2014
3 квартал 2014
4 квартал 2014
Всего за 2014 год
План по портфелю 
(тыс. руб.)
14 745
85 923
89 081
99 770
284409
Факт по портфелю 
(тыс. руб.)
2 514
38 407
76 668
45 576
166678
Процент выполнения (%)
15%
45%
94%
49%
59%
     
     Невыполнение объемных плановых показателей по приросту ипотечного кредитного портфеля было вызвано отставанием фактическо.......................