Теоретические основы ипотечного кредитования

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ   …………………………………………………………………….                                                                                                               
6
ГЛАВА 1.  ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО  
                    КРЕДИТОВАНИЯ………………………………………………….

9

1.1. Ипотечное кредитование: сущность, функции, 
классификация…………………………………………………………

9

1.2.  Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в 
Российской Федерации……………………………………………….

13

1.3 Развитие ипотечного кредитования в России: исторический 
экскурс  ………………………………………………………………...

24
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ 
                   НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ……………………………………..

30

2.1. Текущее состояние ипотечного кредитования в Российской  Федерации……………………………………………………………..

30

2.2.  Финансовые риски и политика ипотечного кредитования в 
АО «Сбербанк России»……………………………………………….

42

2.3. Программы ипотечного кредитования  и их особенности в  
АО «Сбербанк России»……………………………………………….

45
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ 
                 ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ ………………..

54

3.1. Проблемы ипотечного кредитования в России…………………
54

3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в России……
57
ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………………………
71
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………….
76
ПРИЛОЖЕНИЯ …………………………………………………………………
81




ВВЕДЕНИЕ
     В настоящее время покупка жилья через ипотечное кредитование - является одним из самых проверенных в практике мира и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилую область. 
     Ипотечный кредит - это кредитное предоставление под залог недвижимости. Именно ипотека разрешает согласовывать разнообразные интересы: населения - в усовершенствование жилищных условий, банков - в результативной и прибыльной работе, строительного комплекса - в размеренной производственной загрузке производства и, конечно же, государства в общем росте экономики, которому будет содействовать обширное распространение ипотечного кредитования. 
     Актуальность рассматриваемого вопроса, а именно ипотечного кредитования для многих заключается в проблеме приобретения жилья, что является первичной потребностью для каждой семьи. Тем и привлекательна ипотека, что позволяет в весьма короткие сроки стать собственником и вселится в новую квартиру, так же зарегистрировать членов своей семьи и не боясь ценового роста на жилье, оплачивать кредит на протяжение последующих лет, что является весьма эффективнее в плане финансов, нежели откладывать деньги, подвергая накопления. Также можно отметить, что надежность и безопасность приобретаемого жилья  через ипотечное кредитование заключается в том, что проходит проверку юрисдикции банком, компанией страхования и полностью оформляется в собственность заемщика при кредитном получении. В данном случае альтернативы ипотечному кредитованию не существует. В России существенно повысилось количество банков выдающих ипотечные кредиты, которые стали немаловажно доступнее т.к. повышены сроки кредитования, понижены ставки процентов, начальный взнос стал существенно меньше. Тем не менее, наряду с большими перспективами, имеется масса вопросов, которые разрешить не просто, но с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно увеличить действенность ипотечного кредитования. 
     Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы выпускной квалификационной работы.
     Выбранная тема выпускной квалификационной работы «Ипотечное кредитование и его особенности в России: состояние, проблемы, перспективы (на примере АО «Сбербанк России)».
     В данной выпускной квалификационной работе рассмотрим, является ли рынок ипотечного кредитования в России, предметом - отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования, так же рассмотрим состояние, проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России.
     Целью написания выпускной квалификационной работы изучить ипотечное кредитование и его особенности в России: состояние, проблемы, перспективы (на примере АО «Сбербанк России)». 
     Для реализации цели необходимо было решить следующие задачи:
     - изучить теоретические основы ипотечного кредитования;
     - проанализировать особенности ипотечного кредитования в РФ на современном этапе;
     - раскрыть проблемы и исследовать перспективы ипотечного кредитования в России.
     Объект исследования -  рынок ипотечного кредитования в России.
     Предметом исследования – методология ипотечного кредитования. 
     Методологической базой исследования выступает весь комплекс методов познания, а именно: общефилософских (диалектический, метафизический), всенаучных (синтеза, анализа, дедукции, индукции и др.) и частнонаучных (статистический, математического анализа. 
     Аналитической базой обоснования концептуальных положений выпускной квалификационной работы, обеспечения достоверности содержащихся в нем выводов и предложений явились данные статистики Госкомстата РФ, эмпирические данные, материалы периодических изданий.
     В ходе исследований в рамках выпускной квалификационной работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие. 
     Структура работы состоит из: введения, трех глав, заключения, списка литературы, включающего 48 источников, 8 приложений. В работе содержатся таблицы, формулы, рисунки.
     Первая глава посвящена обзору теоретических основ ипотечного кредитования.
     Во второй главе проведен анализ системы ипотечного кредитования АО «Сбербанк России».
     В третьей главе - рассмотрены проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России.
     В заключение обобщаются выводы, формируются рекомендации и предложения по кругу проблем, проанализированных в выпускной квалификационной работе.
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО 
КРЕДИТОВАНИЯ
1.1. Ипотечное кредитование: сущность, функции, классификация
     Ипотека - это одна из форм обеспечения имуществом обязательства должника, при которой имущество недвижимости остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства обретает право получать удовлетворение за счет осуществления данного имущества1.
     Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, созданным на купле - продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.
     Ипотека характеризуется следующими чертами отличия2.
     Во -первых, ипотека как и любой залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или договора кредита, арендного договора и т.д. Таким образом, ипотека основывается на важнейшем обязательстве, так как без него она утрачивает смысл.
     Во-вторых, в качестве ипотечного предмета всегда выступает недвижимость. К имуществу недвижимости относятся участки земли и все что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
     В-третьих, ипотечный предмет всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без кредиторского  согласия, на время залогового периода.
     В-четвертых, договор кредитора и должника об ипотечном определении оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается удостоверением нотариата и регистрацией государства.
     В-пятых, при существенном превышении залоговой стоимости над суммой выданного кредита ипотека дает вероятность получить дополнительные ссуды ипотеки под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же имуществу недвижимости удовлетворяются в порядке ипотечной регистрации, т.е. внесения записи об ипотечной регистрации в специальные ипотечные книги.
     И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе затребовать продажи имущества имущества с публичных торгов. При имущественной реализации, заложенного по ипотечному договору, ипотечный кредитор имеет преимущества перед прочими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.
     Из сказанного надлежит, что можно выделить следующие принципы ипотеки3: гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, заключающейся в ипотечной книге; специальности - вероятность ипотечного установления только к установленной недвижимости и в назначенном объеме; достоверности -  записи в публичных книгах обозначают, что в отношении данного имущества нет других прав и ограничений прав, кроме означенных; старшинства -  преимущество одного права по залогу перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу; бесповоротности - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре; неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.
     Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом имущества недвижимости (ипотекой). Ипотечное кредитование - это целостный реализационный механизм отношений, начинающихся по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.4
     Несмотря на характер интернациональности залогового института имущества недвижимости, ипотека в различных странах имеет свое место и смысл.
     В результате чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по урегулированию отношений в данной области. Отличия во многом определены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где недвижимый залог применяется очень обширно, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной области. Во Франции же право на непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане располагают правом аренды земельных участков, в  связи с чем здесь действуют принципы кредитования ипотеки, вобравшие в себя национальное своеобразие.
     Ипотечные кредиты классифицируются по разным признакам5.
      1. По объекту недвижимости: земельные участки; предприятия, а также здания, соооружения и другое имущество недвижимости, применяемое в деятельности предпринимательства; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, заключающиеся из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и прочие строения потребительского назначения; воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.
     2. По целям кредитования: обретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве главного или дополнительного места жительства; обретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с земельными участками;  обретение участка земли под застройку. Как правило, кредиты на обретение готового жилья представляются единым разовым платежом; на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт  индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное   обустройство участка земли (прокладку сетей коммуникации); строительство и обретение готового жилья с инвестиционной целью. Данное кредитование жильго строительства происходит поэтапно: каждый последующий платеж исполняется только после окончания его предыдущего периода.
     3. По виду кредитора:  банковские; небанковские.
     4. По виду заемщиков:  как субъектов кредитования; кредиты, представляемые застройщикам и строителям; кредиты, представляемые непосредственно будущему владельцу жилья; по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться: банковским сотрудникам; сотрудникам фирм – банковских клиентов; клиентам риэлтерских фирм, клиенты; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим.
     5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются разные кредитные институты. Особенности их деятельности содержатся в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (таблица 1, приложение).
     6. Классификация кредитов по срокам кредитования: краткосрочные до года; среднесрочные от 1 - 3 лет; долгосрочные более 3 лет.
     7. По способу долговой амортизации: постоянный ипотечный кредит; кредит с переменными выплатами; кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
     8. По виду ставки процентов: кредит с фиксированной ставкой процентов; кредит с переменной ставкой процентов.
     9. По возможности досрочного погашения: с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при условии штрафной уплаты.
     10. По степени обеспеченности (величине начального платежа). Кредитная сумма может составлять от 50 до 100% стоимости имущества залога.
     Кроме того, ипотечные кредиты могут быть: обычные  и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); субсидируемые  и выдаваемые на общих условиях.
     Итак, в экономической литературе под ипотечным кредитом понимается обязательство, которого обеспечено залогом имущества недвижимости. Основанием для классификации ипотечного кредита являются различные критерии: объект недвижимости, цель кредитования, вид кредитора и заемщика, способ рефинансирования, срок кредитования, вид процентной ставки, возможность досрочного погашения и степень обеспеченности. Ипотека, как вид кредитования основывается на следующих принципах: гласности, специальности, достоверности, старшинства, бесповоротности и неприменимости.
1.2. Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации
     Одна из основных задач государства, решение которой во многом предопределит успех в достижение глобальной цели - обеспечение граждан страны современным жильем, заключается в создание адекватного современным условиям механизма функционирования жилищного рынка и соответствующей ему эффективной системы управления. Создание безотказно работающего механизма рынка жилья происходит через реализацию системы мер государственного регулирования. Такое регулирование может осуществляться государством в прямой или косвенной форме, на общенациональном или местном уровне.
     Прямое государственное регулирование заключается в первую очередь, в поэтапном построение востребованной обществом нормативно-правовой базы. Включающей в себя документы, определяющие направления и способы осуществления государственной жилищной политики. Нормативно-правовая база призвана обеспечить права, обязанности, единый регламент и правила поведения экономических субъектов на рынке жилья.
     К настоящему времени фундамент жилищной законодательной базы, обеспечивающей необходимые и достаточные условия для проведения операций на рынке жилья, создан.
     Действуют основополагающие нормативные документы, определяющие жилищную систему России, к которым можно отнести:
     - Конституция РФ (ст. 25);
     - Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018)
     - Закон РФ от 25.06.93 № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу   передвижения, выбор место пребывания и жительства в пределах РФ» (в ред. от 03.04.2017);
     - Законы РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. от 22.08.2004), от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред. от 29.12.2004);
     - Государственную целевую программу «Жилище» (Постановление Правительства от 17.09.2001 № 675 в ред. Постановления Правительства РФ от 26.04.2004 в ред. изм. от 21.10.2004), включая программы:
     - Указ Президента РФ от 28.07.97 № 425 «О реформе ЖКХ  в РФ»;
     - Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» (в ред. изм. от 08.05.2002);
     Законодательные акты, регламентирующие правила и порядок проведения субъектов на рынке жилья:
     - Гражданский кодекс РФ (Федеральный закон от 30.11.2004 № 51-ФЗ в ред. изм. от 30.12.2004, 21.03.2005 09.05.2005.21.07.2005);
     - Закон РФ от 11.10.91 №  1738-1 «О плате за землю» (в ред. от 07.03.2005, Федеральный закон от 21.07.97 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30.12.2004);
     - Земельный кодекс РФ (Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ в ред. от 07.03.2005);
     - Постановления Правительства РФ от 26.02.98 № 248 «Об установление максимального размера платы за государственную регистрацию прав на  недвижимое имущество и сделок с ним и за представление информации о зарегистрированных правах» (в ред. от 13.10.2003), от 18.02.98 №219 «Об утверждений Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в  ред. от 12.11.2004);
     - Федеральные законы от 15.0696 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в 08.2004);ред. от 21.03.2002), от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (в ред. от 22.
     - Федеральный закон от 16.07.98 №102-ФЗ  «Об ипотеке  (залоге недвижимости)»  (в ред. от 30.12.2004)
     - Федеральный закон от 11.11.2003  №152-ФЗ «Об ипотечных  ценных  бумагах» (в ред.  от 29.12.2004) 
     Однако при  этом  оставалось  не  полностью  реализованным  на  практике  правовое  обеспечение  защиты  экономических  субъектов, хозяйствующих  на  рынке  жилья. Важным  шагом  на  пути  преодоления  этого  недостатка  стало  принятие в  конце  2004 г. Пакета  из  27 законов  в  рамках  выполнения  Федеральной  государственной  жилищной  программы. С  2005г.  Вступает  в  действие  Градостроительный  кодекс, приняты  изменения  в  закон  «Об  основах  жилищной  политики», Гражданский,  Процессуальный  и  Административный  кодексы. Защита  прав  инвесторов, кредиторов  и  заемщиков  по  жилищным  кредитным  операциям  будет  обеспечиваться  принятыми  изменениями  в  закон  «Об  ипотеке»6. Важным  этапом  в  направлении  улучшения  защищенности  прав  кредиторов  при  осуществлении  операций  жилищного  кредитования  стал   принятый  Федеральный  закон  от 30.12.04  №218-ФЗ  «О  кредитных  историях».
     Существенным  изменениям  в  части  жилищных  отношений  подверглись  ГПК  РФ  и  ГК  РФ.  В  частности, были  приняты  изменения  в  ст. 446  ГПК  РФ  и  в  части  первой  ГК  РФ, вводящие  норму  о  прекращении  права  пользования  жилым  помещением  членами  семьи  при  передаче  права  собственности  новому  собственнику. Снят  существовавший  ранее  запрет  на  обращение  взыскания на жилое помещение и  земли, которые  являются  предметом  ипотеки. Изменениями  в  ГК  РФ  в  перечень  видов недвижимого имущества  добавлен  объект  незавершенного  строительства, исключено  требование об  обязательном  нотариальном  удостоверении  договоров  ипотеки, заключенных  в  обеспечение  возврата  кредита  или  целевого займа, предоставленного  на  строительство  жилого  дома или  покупку  квартиры.
     Принятый Закон  от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве  многоквартирных  домов и  иных  объектов недвижимости»  призван  защитить интересы  граждан, участвующих в  долевом  строительстве многоквартирных  домов. Закон, регулируя отношения, вытекающие  из договора  участия в  долевом  строительстве, устанавливает  гарантии  защиты прав  законных интересов и имущества его участников, вводит обязательную государственную регистрацию договора о долевом строительстве, предусматривает гарантийный срок качества строительных работ и возможность зарегистрировать права собственника на объект долевого строительства. Существенным нововведением стало повышение требований к застройщику и применение штрафных санкций за привлечение денежных средств граждан для строительства домов лицами, не имеющими на это права.
     С принятием Закона от 30. 12. 04 №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (ЖНК) создаются условия для обеспечения защиты прав членов накопительных кооперативов при приобретении или строительстве жилых помещений. Закон регламентирует и определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности, связанной с привлечением и использованием денежных средств граждан, предназначенных для приобретения жилья.  
     Законодательно закреплено понятие жилищных накопительных кооперативов, прописаны требования, предъявляемые к их членам, установлен порядок их реорганизации и ликвидации. Устанавливается размер паевых взносов членов кооператива, который  должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения, прописано целевое использование паевого фонда кооператива. В закон внесена статья о внеочередном общем собрании членов кооператива при выявлении убытков кооператива, превышающих  25%  от паевого фонда. Кооперативам не предоставлено право выдачи займов физическим или юридическим лицам, дарения жилых помещений, передачи жилья в безвозмездное пользование. Ограничено право кооперативов выступать поручителем своих членов и третьих лиц, вносить свое имущество в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ. 
     Новый  Жилищный кодекс РФ четко разграничил компетенцию органов государственной власти  РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления в области жилищных отношений7. Основные изменения коснулись положений, регламентирующих предоставление жилых помещений по договору социального найма. Жилищный кодекс упразднил процедуру получения ордера на занятие жилого помещения с сохранением права пользования жильем. Отныне основанием для вселения в квартиру является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения. Кодекс по-новому регулирует вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений в маневренном фонде для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом, утратой жилого помещения приобретенного за счет кредита банка или иной кредитной организации, а также в связи с непригодностью жилого помещения для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств и других факторов.8
     Закон  «О введении в действие Жилищного кодекса РФ » установил порядок бесплатной передачи в собственность граждан квартир, принадлежащих государственному и муниципальному жилищному фонду. Квартиры, предоставляемые по договору социального найма после 1 марта 2005года, бесплатной передаче в собственность граждан теперь не подлежат. Государственные  (муниципальные ) жилые помещения, переданные гражданам в наем до 1 марта 2005 года, могут быть приватизированы до 1 января 2007 года в порядке, установленном Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ». Закон сохранил право граждан состоять в очереди на получение жилья по договору социального найма, если они были приняты на учет до 1 марта 2005 года. Предоставлено право малоимущим гражданам, приватизировавшим жилье до 1 января 2007года, передать его в государственную или муниципальную собственность. Закон обеспечил защиту интересов граждан, проживающих в жилых служебных помещениях и общежитиях. Согласно закону они не могут быть выселены из указанных помещений без предоставления другого жилья, если их выселение не предусматривалось законом до дня введения в действие Жилищного кодекса РФ.
     Кроме того, закон регулирует деятельность жилищно-строительных кооперативов. В соответствии с текстом закона данные жилищные предприятия, в которых все члены полностью внесли паевые взносы, подлежат преобразованию в товарищество собственников жилья либо ликвидации до 1 января 2007 года. По истечении этого срока кооперативы будут ликвидированы в судебном порядке. Законопроект предоставляет право органам местного самоуправления проводить открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений многоквартирного дома в течении года с момента введения в действие ЖК РФ не был выбран способ управления. Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2005 года.
     Не решенной пока на практике остается проблема достижения эффектной и сбалансированной системы государственного субсидирования. Не приведены в соответствие с актуальными требованиями рынка нормативные акты по функционированию жилищно-коммунального хозяйства, приватизации жилья. Остаются проблемы с вступлением в силу полностью Земельного кодекса, призванного упорядочить оборот земли, в том числе под жилищную застройку. Кодекс, принятый  Государственной Думой России в 2001 г., в перспективе позволит в определенной мере скорректировать действующий неэффективный механизм перераспределения земли. Однако в течение 3-5 лет кардинально изменить ситуацию в сфере землепользования не удается, поскольку вступление в силу закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» перенесено на два года. Все обязательства для юридических лиц произвести перерегистрацию прав бессрочного пользования на право собственности или аренды земельных участков отложены до 1.01.2006 г. (Федеральный закон от 8.12.2003). 
     Государственная политика, определяющая подход к решению проблем жилищного рынка, нашла отражение в Федеральной целевой программе «Жилище», рассчитанной на период 2002-2010 гг. и включающей в себя ряд подпрограмм.  Основной целью государственной жилищной политики является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающему  доступность жилья для граждан. Впервые появились четко обозначенные сферы ответственности государства и частных коммерческих инвесторов, выделена роль и сфера деятельности региональных органов власти в вопросах регулирования жилищного рынка. Очевидно, что целостная система государственного регулирования жилищного рынка, удовлетворяющая современным требованиям, ещё не сформирована. Остаются не установленными предпочтительные формы, методы, механизмы государственного участия. Не найдена оптимальная степень этого участия в действии рыночных законов.
     До настоящего времени идут усиленные поиски различного рода механизмов и регуляторов, определяется оптимальное сочетание прямого и косвенного государственного воздействия на жилищный рынок; существует потребность в создании моделей и систем жилищных индикаторов, позволяющих быстро и качественно анализировать особенности и выявлять проблемы жилищного рынка.
     Практика показала, что преувеличение или недооценка роли государства в жилищном секторе приводит к отрицательным последствиям. Период десяти лет реформ в жилищной сфере продемонстрировал, что непринятие во внимание фактора государственного регулирования жилищного рынка, экономических законов, по которым он работает, только усиливает имеющиеся проблемы.
     Какова роль государства в регулировании жилищного рынка? С помощью экономических рыночных регуляторов (законов), действующих на рынке жилья стихийно, в целом можно добиться равновесия в системе и создать значение параметров, при которых установится соответствие спроса, предложения, цен и объемов строительства жилья, однако такое равновесие не будет соответствовать поставленной государством цели.
     Роль государства состоит, прежде всего, в «смягчении» или «усилении» тех направлений развития жилищного рынка, формирующихся на базе экономических законов, которые способствуют реализации жилищной политики государства. Необходимость государственного участия состоит, в том числе, в приведении интересов экономических субъектов, действующих на рынке, к общенациональным интересам. Очевидно, что решение жилищной проблемы является основной для нормального развития экономики.
      Идеи эффективного государственного регулирования нашли отражение в работах зарубежных экономистов: Д. Кейнса, Л. Эрхарда и др. Государство может осуществлять прямое субсидирование строительства жилья для некоторых категорий граждан путем полной или частичной оплаты его стоимости при приобретении. Строительство государственного (муниципального) жилья приводит к общему увеличению объемов его предложения на жилищном рынке. Такое увеличение, как показывают рассмотренные ранее закономерности, потенциально провоцируют снижение цен на объекты жилья, квартирной платы и сокращает объемы частного коммерческого строительства.
     Государственная помощь непосредственно населению в финансировании строительства и приобретения жилья, напротив, стимулирует рост объемов коммерческого строительства, так как повышает спрос на жилье, увеличивает платежеспособность населения, что способствует, с одной стороны, увеличению цен на жилищный фонд, а с другой - росту объемов строительства.
     Государственное субсидирование населения при оплате жилья (компенсации квартплаты) стимулирует дополнительный спрос на жилищные услуги, что способствует росту цен на жилье и жилищные услуги, увеличение объемов частного строительства качественного жилищного фонда. Эта закономерность, к сожалению, не учтена в российских условиях. Государственное субсидирование жилищных услуг касается не только беднейших слоев населения, но и обеспеченных граждан, имеющих единственное жилье. Сэкономленные средства от оплаты жилищных услуг трансформируются в расширенный спрос на дополнительные жилищные услуги и увеличивают давление на цены. Компенсация в форме постоянного субсидирования является своего рода натуральным доходом населения с тенденцией к возрастанию в зависимости от качества и размеров занимаемого жилья. Перераспределение денежных потоков в результате роста квартирной платы увеличивает доход организаций, в том числе монополистов на рынке жилищных услуг (снабжение газом, электроэнергией, водой, теплом и др.).
     Государство, имея значительную финансовую нагрузку на бюджет, при этом ограничено в оказании полноценной помощи нуждающимся слоям населения, а также в финансировании работ, направленных на поддержание в нормальном состоянии государственного жилищного фонда. Отсутствие  продуманной и  целостной жилищно-коммунальной реформы, реформы системы субсидирования прежде всего снижает эффективность государственной помощи именно беднейшим слоям населения.
     Особо важным остается вопрос государственного субсидирования строительства нового жилья и частичного финансирования определенных слоев населения. Какое новое жилье эффективнее всего субсидировать государству? Ответ на этот вопрос во многом определяется так называемым экономическим законом «жилищной фильтрации». Как уже отмечалось выше, государственное строительство влияет на объемы предложения жилищного фонда и на цены этого жилья. При решении проблемы жилья для малоимущих слоев населения, тем не менее, представляется неоднозначной приоритетность строительства дешевого государственного жилья низкого качества.
     При субсидировании государственного строительства жилья среднего качества происходит увеличение предложения на рынке жилья этой категории домов, что приводит к снижению цен в результате удовлетворения спроса на данное жилье. Население с более низкими доходами получает возможность приобрести жилье среднего качества взамен жилья низкого качества. В результате такой естественной фильтрации жилье более низкого качества освобождается, и его предложение на рынке увеличивается, следовательно, цены на него падают.
     Избыточное предложение низкокачественного или непригодного жилья может быть изъято из оборота, и будет освобождено место для жилья более высоко качества. Таким образом, государственное субсидирование строительства жилья среднего качества снижает его стоимость, что позволяет некоторым семьям улучшать свои жилищные условия. В то же время улучшается общее состояние жилищного фонда путем изъятия из обращения непригодных для проживания изношенных домов.
     На рынке высококачественного жилья также происходят изменения. С увеличением предложения жилья среднего качества и снижением цен на него замедляется процесс перехода высококачественного жилья в разряд жилья среднего качества (достаточность предложения), что также приводит к падению цен на высококачественное жилье в результате увеличения его предложения.
     В итоге политика государства по строительству жилья именно среднего качества является благоприятной для всех категорий населения.
     Если рассмотреть результат политики государства и местных властей по субсидированию строительства низкокачественного и дешевого жилья для бедных слоев населения, то получится обратная зависимость. Сокращение жилья среднего качества и увеличение жилья низкого качества вызовет повышение цен на жилье среднего уровня, что сделает его для части населения недоступным. Часть семей вынуждена будет сменить свое жилье на дома более низкого качества. Повышенный спрос на жилье низкого качества вызовет увеличение цен данной категории домой, что также неблагоприятно скажется на населении с низкими доходами.9
     Как отмечено выше, высокий объем государственного строительства снижает темпы частного строительства и требует значительных бюджетных ресурсов. В России, в условиях ограниченности бюджета, особое внимание должно уделяться стимулированию коммерческого строительства и внебюджетным источникам финансирования государственного строительства.
     Наиболее приоритетным направлением государственного субсидирования в настоящий период представляется частичное выделение средств на приобретение жилья для населения со средними доходами. Частичное государственное финансирование может применяться в сочетании  с другим  механизмом - ипотечным. Такая схема субсидирования категории населения со средними доходами представляется эффективной, так как цель государственной политики (обеспечение жильем) достигается минимальными ресурсами и с максимальным эффектом.
     К положительным моментам применения такой схемы субсидирования относится также стимулирование частичного строительства, так как использование ипотечного механизма в сочетании с государственной помощью обеспечивает рост платежеспособности граждан, спрос и увеличение темпов частичного строительства. Финансирование населения со средними доходами в сочетании с использованием ипотечного механизма порождает спрос на жилье среднего качества и вызывает снижение цен,  что  в конечном счете улучшает ситуацию для всех категорий населения.
     Таким образом, можно отметить, что государственное регулирование, оказывая самое непосредственное влияние на механизм функционирования жилищного рынка, имеет для него первостепенное значение. Недостаточное внимание к действию этого фактора приводит к последовательному усугублению всей совокупности проблем жилищного сектора  экономики, а не их устранению. 
     Существуют также нормативные акты, которые принимают региональные администрации и законодательные собрания, например распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 30.06.2005 №288 «О проведение эксперимента по реализации жилых помещений, строящихся в счет средств бюджета города Москвы, по договорам купли-продажи с использованием ипотечного жилищного кредитования» или Закон Нижегородской области №103-З «Об утверждении областной целевой программы «Молодой семье - доступное жилье на 2004-2010 годы».
     Основными нормативными актами в данной области является Конституция РФ, Гражданский кодек.......................