Развитие ипотечного жилищного кредитования в современных условиях в Российской Федерации

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«АЛТАЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ, МЕНЕДЖМЕНТА И ИНФОРМАЦИОННЫХ СИСТЕМ

Кафедра финансов и кредита


Развитие ипотечного жилищного кредитования в современных условиях в Российской Федерации 
(на примере АО «Россельхозбанк»)

(выпускная квалификационная работа)















Допустить к защите
зав. кафедрой
д.э.н. _______________
____________________

«___» ________ 20__ г.

Выполнил студент
4 курса, группа _____
________
__________________

Научный руководитель:
______
__________________


Работа защищена
«___» ________  20__ г.

оценка ______________

Председатель ГЭК
____________________
____________________
____________________


Барнаул 2016


МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ  ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
«АЛТАЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ФАКУЛЬТЕТ _МИЭМИС________________ КАФЕДРА _Финансы и кредит________
НАПРАВЛЕНИЕ _Экономика__________    ПРОФИЛЬ __________________________
ГРУППА ________________________________________________________________
ЗАДАНИЕ
ПО ВЫПУСКНОЙ КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЕ 

Обучающийся ____________________________________________________________
1. Тема ВКР ______________________________________________________________
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
2. Срок сдачи обучающимся законченной работы_______________________________
3. Исходные данные по работе __________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________
4. Содержание разделов  выпускной квалификационной работы  (наименование глав)
__________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
5. Перечень графического материала __________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________

6. Консультанты по разделам ВКР 
Раздел
Консультант
Задание выдал Подпись, дата
Задание принял Подпись, дата









7. Дата выдачи задания _________________________________

Руководитель выпускной квалификационной  работы ___________________________
										(подпись)
Обучающийся___________________________
			(подпись)


РЕФЕРАТ


Содержание
     Введение
1. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования
1.1. Понятия, сущность и классификация ипотечного жилищного кредитования
1.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в РФ
1.3. Мировой опыт развития жилищной ипотеки и практика в РФ
2. Анализ деятельности
2.1. Анализ финансово-экономической деятельность АО «Россельхозбанк»
2.2. Анализ ипотечных продуктов в АО «Россельхозбанк»
2.3. Основные проблемы и пути развития ипотечного жилищного кредитования в АО «Россельхозбанк»
     Заключение
     Библиографический список
     Приложение А
     Приложение Б
     Приложение В
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

     Введение
     Решение жилищного вопроса, достаточное обеспечение населения Российской Федерации достойными условиями проживания является одной из основных задач, стоящих перед государством. Для каждой семьи обязательной потребностью также является приобретение собственного жилья. Из этого следует, что реализация конституционных прав граждан на достойное жилье рассматривается в политике государства как важнейшая социальная и экономическая проблема. В условиях современной нестабильной экономической ситуации, а также в связи с тем, что ипотечное кредитование только набирает обороты в нашей стране, часто возникают различного рода проблемы в приобретении гражданами жилья путем ипотечного жилищного кредитования. Ипотека стала наиболее приемлемым способом обеспечения населения жильем в ситуации, когда приобрести недвижимость на собственные средства способен далеко не каждый гражданин. Потребность в жилье возрастает также за счет миграции населения с ближнего зарубежья. В таких условиях объективно возникает потребность в предоставлении долгосрочных кредитов населению на жилищное строительство, приобретение жилья, минимально подверженных влиянию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Наиболее подходящим инструментом для данной ситуации становится ипотечное жилищное кредитование. 
     В мировой финансовой практике ипотечное жилищное кредитование уже получило достаточно широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем развития банковской среды складываются полноценные системы ипотечного кредитования, представленные различными экономическими субъектами – банковские организации; страховые компании; агентства по торговле недвижимостью; различные кредитные организации, осуществляющие кредитование под залог недвижимости; кредитные агентства, информирующие о платежеспособности того или иного клиента; а также компании, осуществляющие изъятие заложенного имущества в случае неплатежеспособности клиента.
     С помощью механизма ипотечного кредитования возможен приток денежных средств на рынок жилья, стимулирование строительства и сопряженных с ним секторов. На сегодняшний день рынок ипотечного кредитования есть важный механизм, который способствует также привлечению денежных ресурсов на цели инвестиций, модернизации экономики, и, одно из важных предназначений ипотечного кредитования, - улучшение жилищных условий населения в целом. Грамотная политика данного вида кредитования способствует общей стабилизации экономики страны, и, как следствие, это отражается на общем уровне благосостояния населения.
     Правильное и постоянное развитие института ипотеки имеет большое значение и для банковской системы, так как вложения в недвижимость под гарантии государства представляют интерес даже при невысокой доходности, даже, что немаловажно, во время нестабильности экономики. 
     Современное состояние и будущее развитие ипотечного жилищного кредитования является актуальной темой, в частности, в связи с тем, что активное и грамотное использование данного вида кредитования в России приносит достаточно большое количество преимуществ, способных улучшить как состояние настоящей экономики, так и социальное благосостояние населения. Функционирующая надлежащим образом система финансирования жилья способствует как развитию рынка жилья в стране, так и тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере удовлетворяют потребность населения. Ипотека способна стать ускоряющим звеном роста рынка недвижимости и смежных отраслей. Также следует отметить, что практическая востребованность данной проблематики связана с тем, что в настоящее время ипотечные ценные бумаги играют немаловажную роль на финансовых рынках. В этой связи актуализируются теоретические и практические аспекты функционирования рынка ипотечного кредитования для целей изучения особенностей рынка, применения эффективных инструментов и методик, моделей в практике ипотечного кредитования как одного из важнейших факторов стабилизации финансовой системы, что предопределяет актуальность темы исследования данной работы, цель и задачи.
     Объектом исследования выступает механизм ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
     Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие между участниками российского рынка ипотечного кредитования; ипотечные операции банковских организаций.
     Обозначенная проблематика обусловила цель дипломной работы – изучение современных проблем ипотечного жилищного кредитования, а также анализ и оценка содержания, направлений данного вида кредитования и возможные перспективы развития.
     Цель исследования определяет следующие задачи:
     • рассмотреть содержание и сущность ипотечного жилищного кредитования;
     • дать характеристику основным понятиям, рассмотреть модели и инструменты данного вида кредитования;
     • раскрыть нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ;
     • осуществить анализ ипотечных программ АО «Россельхозбанк»;
     • выявить проблемы и уточнить пути развития и перспективы данного вида кредитования.
     При разработке и решении поставленных задач были применены общенаучные методы познания: анализ, выборочные исследования, качественный и количественный анализ теоретического и практического материала, графический метод (таблицы, графики), обобщения. Выводы были обоснованы данными по анализируемым периодам, применялись математические, статистические методы. 
     Теоретической базой послужили фундаментальные положения трудов отечественных и зарубежных ученых, занимающихся вопросами функционирования системы ипотечного кредитования. Информационную и нормативно-правовую базу исследования составляют законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации в области ипотечного кредитования, отчетность и информационные материалы АО «Россельхозбанк», материалы исследований ученых, аналитические статьи.
     Структуры и логика работы согласованы с целями и решаемыми задачами. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения, библиографического списка и приложений.
     Во введении освещается актуальность темы исследования, обозначается цель работы, задачи, практическая значимость основных положений и результатов.
     В первой главе «Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования» раскрыты понятия, сущность и значение данного вида кредитования, нормативно-правовое регулирование в РФ, показан мировой опыт развития жилищной ипотеки.
     Вторая глава «Анализ ипотечного жилищного кредитования на примере деятельности АО «Россельхозбанк» посвящена рассмотрению, анализу финансово-экономической деятельности кредитной организации, а также выявлению основных проблем и определению путей совершенствования ипотечного жилищного кредитования.
     В заключении представлены основные выводы, положения, результаты исследований, а также выводы по результатам дипломной работы.
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
     1.1. Понятия, сущность и классификация ипотечного жилищного кредитования
     Термин “ипотека” ввел афинский реформатор Солон в 594 г. до н.э., когда осуществил реформы, в результате которых была введена свобода завещания и отменены поземельные долги. Прежде в Афинах для залога обязанностей была использована личность должника, которая при возникновении трудностей, связанных с оплатой долга, мог стать рабом. Солон внес предложение о изменении личной ответственности на имущественную. Реформы Солона заключались в следующем: когда заемщик не выполнил свои кредитные обязательства перед кредитором и не мог вернуть в установленные сроки заемные ссуды кредитору, по законодательству Греции того времени, кредитор мог обратить в рабство заемщика и всю его семью. Солон ввел "вещное" право, которое заключалось в следующем: когда заемщик обращался к кредитору за ссудой или займом, кредитор оформлял в залог, как гарантию возврата денежной ссуды, земельный участок заемщика. В нотариальных конторах, поземельных книгах оформлялась запись в установленном порядке о том, что указанный земельный участок находится в залоге. Кроме этого, на границе земельного участка, находящегося в залоге, ставился столб, на котором указывалось, какая часть земельного участка является обеспечением возврата денежного займа кредитору. Этот столб и назывался "ипотекой" (с греческого подпорка, подставка). То есть земельный участок являлся "подпоркой", гарантией возврата займа заемщиком кредитору. В случае невозврата в установленные сроки заемной денежной суммы кредитор изымал у заемщика заложенный земельный участок и реализовывал его на публичных торгах, возмещая себе все возвраты по кредиту. Таким образом, понятие "ипотека" - залог недвижимого имущества, который может быть одной из форм обеспечения исполнения денежных обязательств заемщика перед кредитором. 
     В современных экономических отношениях ипотека — это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Кредитор-залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами). [9, с. 394]
     Ипотека - это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.
     Таблица 1.1 - Обзор определений понятия "ипотечное жилищное кредитование"
      Источник, автор
      Определение
Закон РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 "О залоге" (ред. От 06.12.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013 г.)
Способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества (предприятия, сооружения, здания, квартиры, транспортные средства, космические объекты и другое определенное законодательством недвижимое имущество) преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом, причем заложенное имущество остается у залогодателя.
Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. 
Кредит, Комментарий жилищного законодательства М.: Изд-во "Эксмо", 2006.
Представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).




Продолжение таблицы 1.1
Гришаев С.П. Комментарий к Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" М.: Юристъ. 2003.
Одна из разновидностей залога, представляющего собой комплексное обеспечительное средство по исполнению денежных обязательств.
Зеленеев А.Ю. Структура и субъекты рынка ипотечного жилищного кредитования // Вестник МарГТУ. 2011 № 3. С. 106 - 113
Совокупность экономико-правовых отношений, сопровождающих приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимого имущества посредством долгосрочных займов под залог недвижимости.
Дьяконова И.Л., Завьялова И.В. Система ипотечного жилищного кредитования и ее структура // Вестник СамГЭУ. 2007. № 7. С. 36 - 39 
Способ обеспечения кредитного обязательства, гарантирующего права кредитора, при котором он имеет право в случае неисполнения заемщиком обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости, а также привлечение денежных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования.
Лопатников Л.И. Экономико-математический словарь. Словарь современной экономической науки. М.: Дело, 2003.
Система передачи недвижимого имущества под залог при получении экономическим субъектом займа, обычно долгосрочного.
Соколовская Е.Н. Система ипотечного жилищного кредитования как механизм регулирования долгосрочных способов финансирования экономики и ускорения экономического роста страны // Вопросы имущественной политики. 2007. № 10 (73). С. 27 – 41
В экономическом отношении - рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В правовом отношении - это залог недвижимого имущества в целях получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.


Продолжение таблицы 1.1
Крупин В.О. Развитие жилищной ипотеки в системе девелоперской деятельности // Предпринимательство. 2008. № 6. С. 9 - 12
Ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях срочности, возвратности и платности в целях приобретения жилой недвижимости для удовлетворения жилищных потребностей граждан под обеспечение недвижимым имуществом.
Шанавазова М.С. Современные направления развития рынка ипотечного жилищного кредитования // Научный журнал КубГАУ. 2012. № 76 (02). С. 883 - 893
Способ обеспечения обязательства в виде залога недвижимого имущества в целях привлечения средств посредством долгосрочного кредита.
Клевцов В.В. Инвестиционно-строительная кооперация в системе ипотечного жилищного кредитования // Экономика. 2009. № 4. С. 18 – 24.
Единство двух механизмов: выдача кредита под залог и размещение обеспеченных обязательствами по кредиту ценных бумаг (рефинансирование этого кредита).
Южелевский В.К. Какая ипотека нужна России. Тверь.: Тверская областная типография, 2004.
В узком понимании - это разновидность потребительского кредита, выданного для конкретного целевого использования (на строительство, покупку или ремонт, модернизацию жилья) и обеспеченного залогом недвижимого имущества. В широком смысле - это сложная, многогранная экономическая система, которая включает в себя кредиторов, заемщиков, инвесторов, финансовых посредников, риэлторов, застройщиков, подрядчиков, страховые компании, ипотечные банки, стройсберкассы и государственные специализированные органы.
Логинов М.П. Развитие ипотечного комплекса в России (синергический подход) // Финансы и кредит. 2009. № 36 (372). С. 30 - 36
Совокупность различных субъектов и их отношений на первичном и вторичном рынках ипотечных кредитов и их взаимодействие с субъектами рынка недвижимости, страхования, ипотечных ценных бумаг.

Продолжение таблицы 1.1
Мазунов А.А. Формирование национальной системы ипотечного жилищного кредитования // Вектор науки ТГУ. 2011. № 4 (18). С. 233 – 237.
Совокупность отношений между субъектами первичного и вторичного рынков ипотечных кредиторов, которые связаны с перераспределением между ними финансовых ресурсов.

     Ипотечное кредитование - предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт:
     1. кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;
     2. обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального дома) залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога;
     3. срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен - 10-15 лет и более;
     4. обычно в течение кредитного периода заемщика регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается (амортизируется). Такой кредит называется "самоамортизирующимся";
     5. сумма кредита составляет, как правило, не более 60-70 % оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося предметом залога;
     6. благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. [5, стр. 9]
     Сущность ипотечного кредитования заключается в следующем: гражданин, который желает приобрести недвижимость в целях улучшения жилищных условий или для коммерческих целей (юридические лица), не имея необходимых денежных ресурсов, может обратиться к кредитору для получения денежного займа, предоставляя в обеспечение возвратности заемных средств тот объект недвижимости, который будет приобретен в собственность. То есть объект недвижимого имущества, на которое установлены надлежащим образом права собственности, позволяет гражданину, не имеющему достаточно денежных средств для ее приобретения, обратиться в банк (кредитную организацию, кредитору) в целях оформления денежного займа под залог приобретаемой в собственность недвижимости. Кредитор, оценивая финансовое состояние будущего потенциального заемщика и убедившись в его платежеспособности, с наименьшими рисками может оформить кредитный договор с заемщиком, в котором помимо указания суммы займа, сроков его возврата, процентной ставки, графика платежей, будет определено обеспечение в виде приобретаемой недвижимости, на которое установлено право собственности Росреестром. 
     Как у любого вида кредитования ипотека имеет свои преимущества и  недостатки, их определение является наиболее важным этапом на пути к принятию решения - брать, или не брать ипотечный кредит. Преимущества:
     1. Возможность приобретения жилья уже сейчас без многолетнего накопления необходимой суммы.
     2. Имущество, приобретенное по ипотеке, сразу становится собственностью заемщика ипотечного кредита.
     3. С помощью страхования рисков обеспечивается безопасность операции утраты права собственности на квартиру и ее повреждения.
     4. Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, фактически снижающий процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.
     5. Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и не слишком обременительными.
     Основным недостатком ипотеки является «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. Следующий недостаток ипотеки - это большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д. [8, с. 75]
     На современном этапе к числу причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в РФ, можно отнести следующее:
     –проблемы, вызванные нестабильной экономической ситуацией; 
     –проблемы, связанные с миграционной политикой.
     –низкая платежеспособность населения;
     –высокий уровень инфляции;
     –высокая стоимость ипотечных кредитов; 
     –недостаточное количество социальных ипотечных программ. 
     По данным аналитического Центра Русипотеки, динамика развития ипотечного рынка страны замедляется. Многие банки временно прекращают выдавать ипотечные кредиты, или изменяют кредитные программы, отказавшись от наиболее рискованных. По данным рэнкинга Аналитического Центра Русипотеки лидерские позиции на рынке ипотечного кредитования в 2014 - 2015 гг. держали крупнейшие банки с государственным участием ПАО «Сбербанк России» и ВТБ 24 (Таблица 1.2). 


     Таблица 1.2 - Десятка лидеров рынка ипотечного кредитования 
     [Аналитический Центр Русипотека] [20]
      
     Доля рынка ипотечного кредитования, приходящаяся на 10 банков лидеров 3,4 % и составила в 2015 году 90,2 %, что позволяет сделать вывод о сокращении участников рынка ипотеки и усилением позиции банков, занимающих на нем лидирующие позиции. В связи с нестабильностью российской экономики и отсутствием уверенности в завтрашнем дне, наблюдается значительный спад потребительского спроса, сделки становятся единичными, а не массовыми, как было два года назад. В 2014 г. наблюдался исторический максимум ипотечного рынка в России: банками было выдано заемщикам кредитов на 1,7 трлн. руб. [7, с. 22.]
     В зависимости от цели кредита различаются формы и методы его предоставления и погашения, а также связанные с данным кредитом риски.
     Жилищный кредит может предоставляться на различные цели.
     1. Приобретение готового жилья в качестве:
     -основного места жительства;
     -дополнительного места жительства;
     -для сезонного проживания;
     -для сдачи в аренду (наем) и т.д.
     Данная классификация и уточнение целей приобретения жилья необходимы для анализа рисков в процессе андеррайтинга кредита при принятии решения о его предоставлении.
     2. Кредиты на строительство индивидуального жилья. Это особый класс жилищных кредитов физическим лицам, и в их предоставлении, как правило, можно выделить две стадии:
     -первая стадия - на собственно строительство индивидуального дома представляются кредитные средства в форме кредитной линии, обеспеченной залогом прав на земельный участок;
     -вторая стадия - после окончания строительства происходит модификация кредита в долгосрочный ипотечный жилищный кредит под залог земельного участка и построенного жилья.
     Также, с учетом специфики жилищных кредитов различаются следующие основные способы их предоставления: 
     -выдача кредита одной суммой (в основном на приобретение готового жилья);
     -поэтапное финансирование строительства жилого объекта.
     В зависимости от типа жилищного кредита различаются способы его погашения. Так, на протяжении всего срока кредита заемщик может выплачивать только процент по нему, а сумму основного долга гасить в конце кредитного периода. Чтобы сделать погашение суммы основного долга менее обременительным, его выплата может распределяться равными частями на весь период кредитования. Таким образом, каждый ежемесячный платеж заемщика состоит условно из двух частей - части основной суммы кредита и процента на остаток долга. 
     Особое распространение в зарубежной практике получил расчет платежей по формуле аннуитетных платежей. При постоянной процентной ставке все регулярные платежи по кредиту, выплачиваемые в равные промежутки времени, равны по величине. При этом, для того, чтобы сделать равномерной нагрузку на заемщика, размер ежемесячного платежа не изменяется в течение всего срока погашения, в то время как соотношение двух частей, составляющих ежемесячный платеж в счет процента и в счет основного долга, меняется на протяжении кредитного периода. [5, с. 13].
     Как известно, обеспечение ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования). 
     На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов. Операторами на первичном рынке являются различные депозитные финансовые институты - универсальные и сберегательные банки. Эти же банки являются и инвесторами, то есть держат выданные кредиты в своем портфеле. Другая форма организации первичного рынка ипотечных кредитов - модель специализированных ипотечных банков (институтов), которые имеют эксклюзивное право на выпуск особых долговых ценных бумаг, обеспеченных выданными ипотечными кредитами, - ипотечных облигаций. Данная модель получила большее развитие в европейский странах. 
     Модель же вторичного рынка ипотечных кредитов работа иначе. Ипотечные кредиторы выдают ипотечные кредиты заемщикам, после чего продают эти активы третьему лицу - инвестору. Вырученные от продажи активов средства ипотечные кредиторы пускают в оборот, выдавая новые кредиты. При этом они продолжают обслуживать кредиты. [5, с.18]
     Кредит на вторичном рынке имеет большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже. Кроме того, сделка на вторичном рынке для банка имеет меньше рисков и занимает меньше времени на её оформление. Предметом обеспечения такой сделки является приобретаемая квартира. Важным аспектом при выдаче кредита на покупку жилья на вторичном рынке является отсутствие других владельцев на объект недвижимости. В случае же со строящимся жильём квартира, не сданная в эксплуатацию или не переданная в собственность, не может являться предметом залога, и в качестве залога будет выступать право требования на квартиру. 
     В данной ситуации риски банка достаточно велики, отсюда выше и процент по кредиту. После сдачи дома в эксплуатацию залог переоформляется на квартиру, и банк может понизить кредитную ставку [13].
     Также различается ипотечное жилищное кредитование под залог приобретаемого жилья и  под залог имеющегося жилья.
     Целевое использование ипотечного жилищного кредитования под залог приобретаемого жилья:
     - приобретение квартиры и апартаментов на первичном и вторичном рынках недвижимости;
     - приобретение жилого дома с земельным участком (в том числе таунхауса);
     - строительство жилого дома;
     - приобретение незавершенного строительством объекта недвижимости с земельным участком и завершение его строительства;
     - приобретение земельного участка, в том числе с целью последующего строительства на нем жилого дома.
     Целевое использование ипотечного жилищного кредитования под залог имеющегося жилья:
     - приобретение квартиры на первичном и вторичном рынках недвижимости;
     - приобретение жилого дома (в том числе таунхауса) с земельным участком;
     - приобретение земельного участка, в том числе с целью последующего строительства на нем жилого дома;
     - приобретение квартиры или жилого дома (в том числе таунхауса) с земельным участком с последующим проведением ремонта.
     В современном мире выделяют две основных модели ипотечного кредитования: одноуровневая (европейская) и двухуровневая (американская). Суть одноуровневой модели состоит в том, что кредитор, оставив требования по ипотечным кредитам в собственном портфеле, привлекает денежные средства через эмиссию своих ценных бумаг и иные пассивные операции, в том числе заемные, используя при этом в качестве обеспечения исполнения уже собственных долговых обязательств имеющиеся у него права требования по ипотечным кредитам. Создателем одноуровневой (европейской) модели является Германия. Суть двухуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор уступает права по ипотечным кредитам другому лицу взамен на получение денежной суммы. При изучении американской и европейской модели удалось выявить существенные различия. Основным отличием европейской модели является консерватизм, который лежит в основе ипотечного кредитования, направленный на надежность ипотечных организаций (институтов). Американская модель основана на либерализме в рыночных механизмах. При одноуровневой системе в Германии более чем за 100 лет не зарегистрировано ни одно обанкротившегося банка. В то время как двухуровневая модель сопровождается подъемами, кризисами и поиском новых финансовых решений. [14, с. 90].
     Как было сказано, в мире выделяют две системы ипотечного кредитования. В Российской Федерации особую роль в развитии ипотечных отношений сыграли «Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке», одобренные Правительством РФ 22 декабря 1993 года. 
     На начальном этапе развития ипотеки в Российской Федерации Правительство РФ решило выбрать путь построения американской модели ипотечного кредитования, но, по мнению многих ученых, данный выбор являлся ошибочным. Так как при выборе необходимо учитывать специфики развития государства и основные принципы его построения на протяжении всего периода времени. Именно поэтому современные ипотечные проблемы, возникшие в 90-е годы 20 века, связаны с выбор двухуровневой модели. [19, c. 24]
     Правовая система Российской Федерации построена на принципах европейской континентальной школы, в основе которой лежит концепция права собственности. С экономической точки зрения европейская модель является более устойчивой, соответственно, для экономики России более эффективна. [11, с. 46]
     Таким образом, предпочтительной для нашей страны является одноуровневая модель ипотечного кредитования (европейская модель). С переходом к данной модели Россия способна решить многие имеющиеся проблемы в различных сферах, но в первую очередь в области ипотеки. [12, с. 7].
     


     1.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в РФ
     В российском законодательстве существуют различные нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы ипотеки. Это Гражданский кодекс РФ (гл. 23), Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-1, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. № 102-ФЗ, Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и другие.
     Развитие государственной жилищной политики до 2000 г. определялось «Государственной целевой программой «Жилище» (одобренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.06.1993 г. № 595) и «Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище» (Указ Президента Российской Федерации от 29.03.1996 г. № 431). За эти годы были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, отработаны механизмы ее реализации, создана нормативно-правовая база, связанная с обеспечением прав собственности в жилищной сфере, с жилищным строительством, жилищным финансированием и ипотечным кредитованием. [18, с. 283]
     Ипотекой в соответствии в ГК РФ называется залог недвижимого имущества. "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства". [1].
     На федеральном уровне действует ряд законодательных актов. Имеющиеся положения мы можем увидеть в Таблице 1.3.
     
     Таблица 1.3 – Область регулирования ипотечного жилищного кредитования в законодательных актах РФ
      
      Основным фактором успешного развития ипотечного жилищного кредитования является активное участие всех уровней государственной власти и местного самоуправления. Органами общей компетенции в системе ипотечного жилищного кредитования являются Президент РФ и Правительство РФ. Президент РФ определяет общую политику развития системы ипотечного кредитования. Так, в Указе Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» содержится послание Правительству РФ о повышении эффективности государственного управления и качества государственных услуг, предоставлении доступного и комфортного жилья 60 процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия, разработке государственной программы обеспечения доступным и комфортным жил.......................