Правовое регулирование ипотечного кредитования

1. Правовое регулирование ипотечного кредитования 

1.1 Кредитный договор как основа ипотечного кредитования 

     Согласно  теории гражданского права договор рассматривается как основание возникновения обязательств, под которым понимается относительное правоотношение, опосредующее перемещение материальных благ, в которомодно лицо по требованию другого лица обязано совершить действия попредоставлению ему определенных материальных благ.
     Договор один из самых распространенных видов сделок самый  в вследствие его заключения применяются общие для всех сделок правила, а к обязательствам, которых возникают  из договора, – общие положения об обязательствах, если иноене предусмотрено общими правилами о договорах или правилами оботдельных видах договора. В силу такой сделки по действующемугражданскому законодательству возникает обязательство одного лица,именуемого должником, совершить в пользу другого лица – кредитораопределенные действия, а у кредитора появляется право требовать отдолжника исполнения его обязанности.
      В гражданским кодексом предусмотрены три основные формы кредитования: договор займа , кредитный договор , коммерческий кредит .
      Однако речь пойдет о кредитном договоре, который имеет ряд особенностей, от других  форм кредитования (ст. ст. 819, 820, 821 ГК РФ):1
     1) кредитный договор несет в себе обязательства для кредитора с момента заключения договора, т.е. кредитор обязан предоставить заемщику денежные средства в объеме и на условиях, предусмотренных договором;2
     2) кредитором по кредитному договору может выступать только банк либо другая кредитная организация, имеющая для этого лицензию Банка России;
     3) кредитный договор может устанавливать лишь денежные обязательства между сторонами, то есть одна сторона кредитует другую денежными средствами, а другая должна вернуть кредитору денежные средства;
     4) кредитный договор должен быть заключен в письменной форме (ст. 820 ГК РФ), несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора;
     5) права и обязанности сторон кредитного договора во многом подпадают под действие норм, регулирующих заем.
     Кредитный договор - это двусторонняя сделка, кредитором по которой может быть только банк либо иная кредитная организация, имеющие специальную лицензию Банка России, а заемщиком любое право- и дееспособное лицо (юридическое или физическое соответственно), по условиям которой банк (иная кредитная организация) обязуется предоставить денежные средства (кредит) в размере и на условиях, предусмотренных 
3договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за ее пользование.4
     Объект кредитного договора -  это действия банка по предоставлению кредита и действия заемщика по его возврату и уплате процентов.
     Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме, ее несоблюдение влечет недействительность кредитного договора (ст. 820 ГК РФ).
     Срок возврата кредита должен быть установлен в договоре (п. 1 ст. 810 ГК РФ), если такое условие отсутствует, то считается, что кредитный договор заключен на условиях до востребования.
     Стороны кредитного договора  являются  кредитор и заемщик. Кредитором по кредитному договору может быть только банк или иная кредитная организация в силу специальной правоспособности на основании лицензии Банка России. 
     В качестве заемщика может выступать  любой  субъект гражданского права: как физическое или  юридическое лицо, а также публично-правовое образование (РФ, субъект РФ, муниципальное образование).
     Cсылаясь на п. 1 ст. 819 ГК РФ кредитный договор является консенсуальным, двусторонне обязывающим, возмездным, то есть кредитный договор вступает в силу с момента достижения сторонами по всем существенным его условиям, закрепленным в требуемой законом форме.  В результате заключения кредитного договора перед банком  стоит предоставить заемщику согласно условиям , которые указаны в кредитном договоре ; а также право требовать выполнения заемщиком условий договора. А заемщик вправе требовать предоставления кредита, а также обязан вернуть полученный кредит и уплатить проценты, выполнить иные обязанности
     Кредит может быть предоставлен в наличной  и в безналичной форме  в национальной либо в иностранной валюте.Операции в иностранной валюте между резидентами и уполномоченными банками по получению и возврату кредитов и займов, уплате процентов и штрафных санкций осуществляются ими без ограничений (п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона о валютном регулировании
     Момент исполнения обязательства банка по предоставлению кредита должен определяться по правилам о моменте исполнения денежного обязательства при расчетах платежными поручениями.
     Кредит считается выданным в момент зачисления его суммы на счет заемщика. В кредитном договоре и в законодательстве может быть предусмотрен иной момент, когда кредит должен считаться предоставленным в распоряжение заемщика. Например, из содержания п. 1.8 Положения Банка России от 24 декабря 2004 N 266-П "Об эмиссии банковских карт и об операциях, совершаемых с использованием платежных карт" следует, что кредит по кредитной карте должен считаться предоставленным с момента оплаты банком-эмитентом реестра платежей, включающего расчетные документы, оплаченные с помощью кредитной карты заемщика.
      Стоит  отметить, что кредитный договор может устанавливать лишь сугубо денежное обязательство. Предметом кредитного договора могут быть только деньги ссылаясь на п.1 ст. 819 ГК РФ, за исключением товарного кредита  (ст.822 ГК РФ). Включение иного предмета в кредитный договор не соответствует действующему ГК РФ. Такая сделка является притворной, и к ней должны применяться последствия сделки, которую стороны имели в виду. Зачастую такой сделкой выступает договор займа или товарного кредита. Выдача большинства кредитов осуществляется в безналичной форме, предметом кредитных отношений фактически становятся не деньги (в виде денежных купюр), а соответствующие права требования. Так как предметом кредитного договора являются денежные средства (национальная или иностранная валюта), определенные родовыми признаками (а не конкретные купюры, монеты и т.п.), законодатель передачу денег в кредитном отношении рассматривает как смену их собственника. Кроме того, и вещи, определенные родовыми признаками, и денежные средства - потребляемы. Заемщик в процессе извлечения из заимствованных денежных средств полезных свойств потребляет, перерабатывает, применяет, отчуждает, т.е. владеет, пользуется, распоряжается, а значит, - выступает собственником. 
     
     Денежные средства должны быть выражены в рублях, поскольку только рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории РФ (ст. 140, 317 ГК РФ). Таким образом, предметом кредитного договора являются объекты гражданских прав, которые могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица), либо иным способом.
     
     В кредитном договоре может быть предусмотрено, что кредит подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон (п.2 ст.317 ГК РФ).
     При соблюдении определенных условий иностранная валюта также может быть предметом кредитного договор, что иностранная валюта относится к объектам, ограниченно оборотоспособным (ст. 129 ГК РФ), поскольку использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории РФ по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке (п.2 ст.140, п.3 ст. 317 ГК РФ). В связи с этим каждая сторона кредитного договора должна обладать специальным разрешением на совершение операций в иностранной валюте.
     
     Кредиты с обеспечением предоставляются юридическим и физическим лицам. При выдаче оценивается качество обеспечения. Для качественного обеспечения характерны: возможность быстрой реализации предмета залога, если кредит обеспечен залогом имущества или имущественных прав, и возможность получить удовлетворение по кредитному долгу заемщика за счет денежных средств поручителя, гаранта или страховщика. При принятии в качестве обеспечения кредита поручительства оценке подвергается платежеспособность поручителя. Если поручителем выступает юридическое лицо, учитывается его репутация, качество его активов, оборачиваемость капитала, а также кредитная история. Если поручителем выступает физическое лицо, банки оценивают его имущество, наличие постоянного дохода (работы) и кредитную историю. Аналогичный анализ платежеспособности проводится в отношении гаранта и страховщика, если в обеспечение кредита предоставляется независимая гарантия или производится страхование различных рисков заемщика.
     Классификацию банковских кредитов можно провести по различным основаниям: по целевому назначению ; по срокам кредитования ;по методу взимания процентов; по характеру кругооборота средств; по валюте кредита ; по способу предоставления денежных.
     По целевому назначению кредиты бывают  целевыми,  которые предоставленные на финансирование определенных целей и нецелевыми, предоставленные которые  без указания определенных целей.
     По сроку кредитования банки предоставляют  :  краткосрочные кредиты  (сроком от 1 дня до 1 года); среднесрочные  кредиты(сроком от 1 года до 3 - 5 лет);долгосрочные кредиты  (сроком свыше 3 - 5 лет) .
      По сроку погашения  можно выделить погашаемые единовременно кредиты  по окончании срока и кредиты с рассрочкой платежа (например, с ежемесячным или ежеквартальным погашением)
     По методу взимания процентов выделяют :кредиты с удержанием процентов в момент его предоставления; кредит с уплатой процентов в момент его погашения;
кредит с уплатой процентов равными взносами на протяжении всего срока пользования кредитом (ежемесячно, ежеквартально или по специальному графику);кредит с аннуитетными платежами (частичное погашение кредита с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом).
       Стоит выделить принципы банковского кредитования, которые  обусловлены содержанием кредитных отношений.
     Основные принципы банковского кредитования являются  возвратность, платность и срочность.
Под  возвратностью  кредита понимается сумма и начисленные по ней проценты, которые должны быть возвращены кредитору;
Платность — это  взимание процентов за пользование предоставленными денежными средствами;
     Срочность — установленное в договоре время, в течение которого сумма кредита может находиться в распоряжении заемщика и по истечении которого она должна быть возвращена кредитной организации;
      Существуют также факультативные принципы кредитования , которыми являются обеспеченность, резервность, дифференцированность.
     Обеспеченность — реализуется путем предоставления заемщиком обеспечения исполнения своего обязательства по своевременному и полному возврату суммы кредита и уплате указанных в договоре процентов;
     Резервность — обусловлен спецификой банковской деятельности. Кредитные организации размещают на условиях кредитного договора не свои, а привлеченные денежные средства. Кредитные организации в обязательном порядке формируют резервы на возможные потери по ссудам.
     Дифференцированность кредита –это понятие обозначает классификацию общего числа заемщиков в соответствии с наличием у них достоверных, подтвержденных способностей рассчитаться по кредиту. 
Заемщики могут вызывать сомнения у кредитора относительно возможности возврата выданных им средств или наоборот, могут быть надежными, причем с подтвержденной надежностью. Для подобной классификации используется четко установленная схема кредитных рейтингов, в которой содержится большой список требований к заемщикам, самым главным из которых является показатель платежеспособности.
























1. 2 
Условия договора об ипотеке и порядок его оформления 

     Договор об ипотеке –это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение  ( дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, а  также нежилые здания и помещения. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки,  рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства., обеспечиваемого ипотекой, иные условия. По договору ипотеки являются залогодержатель (банк, который  выдал  ипотечный кредит) и залогодатель. Стороны должны быть правоспособными и дееспособными.
     Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса о заключении договоров, а также положений статьей 8 и  9 ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости)». В качестве основания возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава. Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме, нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация залога. Форма договора о залоге определяется законодательством места его заключения. Но из этого правила установлено исключение для зданий, сооружений, предприятий, земельных участков, залог которых определяется по законодательству России, если они находятся на территории Российской Федерации. Законодательством определяется форма договора залога зарегистрированных в России гражданских, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог, космических объектов. 
     Законодательство подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими гражданско-правовыми договорами, перечень существенных условий договора. Существенные  условия договора имеют значение в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них  , ссылаясь на ст. 432 ГК. Согласно ст. 9 ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости)»в договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. При ипотеке жилых домов и квартир должна быть дана их индивидуальная характеристика, как в целом, так и жилых, вспомогательных помещений в них и их инженерного оборудования в отдельности.само было предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. 
      При заключении договора об ипотеке  залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости  закладываемого имущества. Оценка  ипотечного имущества является обязательным условием договора.Оценка предмета ипотеки регулируется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. 
     При ипотеке государственного и муниципального имущества оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении ( п. 3 ст 9. N 102-ФЗ).
     При оценке предмета ипотеки цена должна соответствовать  рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика , поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращение взыскание на заложенное имущество и выставление его начальной стоимости для продажи с торгов. 
     Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу , взявшему кредит под залог своей недвижимости .

     Обязательство,  которое обеспечивается ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если это кредитный договор , то следует указать его основные положения- дату, место заключения, данные о кредиторе и заемщике, сумму кредита, размер процентной ставки , порядок погашения кредита ( п. 4 ст.9 Закона 102-ФЗ). 
     Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам , обязательства по которым обеспечены ипотекой.
     В договоре обязательно должна определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой. Данные об этом должны быть нанесены хорошо читаемым шрифтом в верхний правый угол первого листа кредитного договора( п. 1 ст. 9.1 Закона от 21.06.2013 N-353-ФЗ).
     Так как обязательство подлежит исполнению по частям , должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием отдельных сумм, направленных на погашение основного долга по кредиту , и сумм направляемых на погашение процентов .
     В договоре может быть предусмотрено безакцептное списание задолженности заемщика только со счета , открытого непосредственно для обслуживания кредита ( Постановление Верховного Суда от 14.10.2016 N309-АД 16-8799)
      По закладной допускается уступка права залогодержателя другому лицу и тем самым уступка прав по обеспеченному соответствующей ипотекой основному обязательству, которая осуществляется путем совершения на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя. Однако уступка права требования конкретному лицу может быть произведена и в договорном порядке. В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой требования имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. Если в договоре указана фиксированная сумма требований залогодержателя обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой. 
     Согласно ФЗ « Об ипотеке( залоге недвижимости» ипотека подлежит государственной регистрации, которая осуществляется  на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой .Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
     При удостоверении договора ипотеки нотариус обязан выяснить дееспособность физических лиц, заключающих договор. Если есть основания предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения своих действий и руководить ими либо вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами ставит семью в тяжелое материальное положение, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, то нотариус откладывает совершение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решения о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным. При отсутствии такого решения нотариус сообщает о своем предположении одному из лиц или одной из организаций, указанных в п. 1 ст. 281 ГПК РФ, способных поставить перед судом вопрос о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным, а также просит сообщить ему о принятом решении. В зависимости от принятого этим лицом (организацией) решения нотариус либо совершает сделку либо приостанавливает ее совершение до рассмотрения дела судом. При удостоверении договора ипотеки, где одна из сторон — юридическое лицо, нотариус обязан проверить его правоспособность. Юридическое лицо действует на основании устава, учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. Нотариус требует предъявить указанные документы и проверяет, чтобы совершаемая сделка соответствовала целям деятельности, предусмотренным в учредительных документах юридического лица, и не выходила за пределы полномочий, предусмотренных данным уставом или положением. Если устав подлежит регистрации, нотариус при удостоверении договора ипотеки проверяет выполнение данного требования закона. Дееспособность юридических лиц следует из их правоспособности и поэтому специально не проверяется. Но, поскольку юридические лица вступают в сделки через свои органы, нотариус требует от руководителей юридических лиц выписки из протокола об их избрании, о распределении обязанностей между ними. В других случаях руководители юридических лиц, совершающие сделки, представляют нотариусу документы, подтверждающие их должностное положение. Если от имени юридического лица действуют другие лица, например представители правлений, то проверяются их полномочия на совершение данной сделки по уставу. Если таких полномочий представителем не предоставлено, то сделка будет считаться недействительной. Например, в Президиуме ВАС РФ рассматривался протест Председателя ВАС РФ на решение ВАС Республики Саха о признании недействительным договора о залоге имущества, заключенного между банком «Инфробанк» и ФОЗТ «ЯПВТИ». Между коммерческим банком «Инфробанк» и АОЗТ «ЯПВТИ» был заключен договор залога имущества общества в обеспечение возврата кредита. Договор залога со стороны залогодателя подписан председателем правления акционерного общества, действующим, как указано в договоре, на основании устава. Между тем, как усматривается из устава АОЗТ «ЯПВТИ», председатель правления не наделен полномочиями совершать такие сделки. Следовательно, договор о залоге недвижимого имущества следует считать недействительным. При удостоверении договора ипотеки, субъектами которого являются юридические лица, нужно также руководствоваться нормативными актами, регулирующими деятельность отдельных юридических лиц, так как в них указывается, в отдельных случаях, к компетенции какого органа относятся принятие решение о залоге имущества. На практике договор ипотеки, заключенный на основании решения некомпетентным органом юридического лица, должен быть признан недействительным. Например, ВАС РФ рассматривал спор между курганским отделением ПАО «Сбербанк» и  АО «Курганоблонаб» о недействительности сделок по кредиту и залогу недвижимого имущества. При заключении предприятия заемщика представил в банк доказательства наличия у него полномочий на заключение таких сделок, а именно протокол общего собрания акционеров от 24 июня 1994 г. о делегировании совету директоров права распоряжения имуществом акционерного общества, составляющим более 10% его активов. Однако вопросы, отнесенные законом об акционерных обществах к исключительной компетенции общего собрания акционеров, не могут быть переданы им на решение исполнительных органов общества (ст. 103 ГК РФ). Законом также не предусмотрена возможность делегировать полномочия общего собрания акционеров совету директоров. Согласно Типовому уставу АООТ к исключительной компетенции собрания акционеров относится принятие решений о порядке, сдаче в аренду или ином распоряжении имуществом общества, составляющим более 10% его активов. В связи с этим договор залога не соответствует требованиям закона и такая сделка является ничтожной. После завершения проверки правосубъектности лиц, заключающих договор ипотеки, нотариус требует от них представления правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на то или иное закладываемое имущества. Подтверждающие документы на жилой дом или квартиру:  справка жилищного или жилищно-строительного кооператива о том, что пай на квартиру членом кооператива выплачен полностью;  договор передачи квартиры в собственность граждан; договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, если квартира или жилой дом ранее отчуждались или передавались по наследству; решение суда по гражданскому делу о признании за истцом права собственности на квартиру или жилой дом; свидетельство о праве собственности на квартиру или жилой дом. Документами, устанавливающими права на земельные участки, являются: решения, постановления, распоряжения, принимаемые органом, в чьей компетенции находится право принятия данного правового акта; договор продажи недвижимости; договор купли-продажи земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства; договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; договор дарения;  свидетельство о праве собственности на земельный участок свидетельство о праве на наследство и др. Кроме правоустанавливающих документов, должны быть представлены документы, подтверждающие стоимость закладываемого имущества. При залоге жилых домов или квартир, таким документом является справка БТИ, а если такой оценки нет, то по их страховой оценке. Земельные участки оцениваются соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Оценка недвижимости, сделанная названными организациями, минимальная, залоговая же стоимость недвижимости может быть и иной, но не должна быть менее той, что указана в страховой оценке, справке БТИ либо в оценке земельного комитета. Залоговая стоимость может в несколько раз превышать первоначальную стоимость и устанавливается по соглашению сторон. При удостоверении договора ипотеки, кроме перечисленных выше документов, нотариус проверяет отсутствие запрещений отчуждения или ареста, о чем делается отметка на экземпляре договора, оставляемом у нотариуса. Залог жилого дома (части дома) или квартиры, находящейся в общей совместной собственности, может быть удостоверен только с согласия всех собственников. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников. Собственник жилого дома или квартиры решает вопрос о сдаче их в залог по собственному усмотрению. Согласно ранее действовавшему законодательству при залоге жилых домов и квартир, в которых проживают несовершеннолетние лица, имеющие право постоянного пользования жилыми помещениями в них, должно было быть получено предварительное согласие органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ), как и при отчуждении жилых домов и квартир. В настоящее время данная норма утратила силу, по действующему законодательству родителям не требуется получать согласие органов опеки и попечительства на совершение таких сделок. Необходимость получения такого согласия сохранилась лишь для опекунов и попечителей. Когда залогодателем выступает один из супругов, то для совершения сделки по залогу недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 СК РФ). Если нотариально удостоверенное согласие супруга  на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Если договор о залоге заключается в связи с удостоверением договора купли-продажи жилого дома (части дома), квартиры с рассрочкой платежа и у нотариуса имеются соответствующие документы, вторично эти документы не истребуются. После проверки всех перечисленных документов, нотариус удостоверяется в правильности составления проекта договора ипотеки, в наличии всех перечисленных выше условий данного договора, или сам составляет проект этого договора. Текст договора ипотеки должен быть написан четко и ясно, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименование юридических лиц — без сокращений, с указанием адресов их органов, фамилия, имя, отчество граждан, их места жительства должны быть написаны полностью. Договор об ипотеке составляется не менее чем в двух экземплярах. Нотариус придает юридическую силу данному договору, совершая удостоверительную надпись на документе, содержание и форма которой утверждается Министерством юстиции Российской Федерации. Удостоверительная надпись содержит сведения о дате и месте совершения нотариального действия, характере действия, фамилию и инициалы нотариуса, регистрационный номер, отметку о взыскании пошлины, подпись нотариуса. При удостоверении договора ипотеки какие-либо сделки в отношении заложенного имущества, в частности купли-продажа, не допускаются. Поэтому о заложенном имуществе в нотариальной конторе и других соответствующих органах делается отметка о запрещении отчуждения указанной недвижимости в связи с заключением договора залога на весь период до момента расчета кредитора с залогодателем. Наложение запрещения производится путем надписи об этом по установленной форме на договоре о залоге согласно статье 76"Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1). О наложении запрещения по договору о залоге нотариальная контора сообщает в Единую государственную регистрационную палату, осуществляющую регистрацию строения. Наложение запрещения отчуждения регистрируется в реестре запрещений, а также в алфавитной книге учета запрещений и ареста. Помимо регистрации договора ипотеки в этих реестрах, данный договор регистрируется, как и все нотариальные действия, в реестре по форме № 1, в который заносятся следующие сведения:порядковый номер нотариального действия; дата совершения нотариального действия;  наименование лиц, для которых совершено нотариальное действие, место их жительства:  документы, удостоверяющие их личность; сумма взысканной государственной пошлины;расписка в получении нотариально оформленного документа. Если в договоре отсутствуют или нарушены какие-либо данные, предусмотренные статьей  9 пункту 4 и  статьей  13  ФЗ «Об ипотеке( залоге недвижимости)», не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. В случае, когда в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя (в соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке) удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу должна представляться закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной (ч. 2 п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке). Согласно ст. 10 п. 2 Закона об ипотеке, п. 3 и 4 ст. 339 ГК РФ, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. 
     Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (ст. 10 п. 1 Закона об ипотеке). Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки (п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке). Согласно законодательству России ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (ст. 19 Закона об ипотеке). Основанием для государственной регистрации ипотеки служит заявление залогодателя или залогодержателя по данному договору, поданное после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. Между тем расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между сторонами договора не установлено иное (ст. 24 Закона об ипотеке). Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены (ст. 20 Закона об ипотеке):  договор об ипотеке и его копия (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ);  документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;  документ об уплате государственной пошлины (в ред. Федерального закона от 2.11.2004 № 127-ФЗ);  иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
     Ипотека в силу закона также подлежит государственной регистрации, которая осуществляется без представления отдельного заявления и без оплаты государственной пошлины, одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Если права залогодержателя удостоверяются закладной,  то в орган, который  осуществляет  государственную регистрацию прав, представляются закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии. Если имеет место уступка прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке, то государственная регистрация смены залогодержателя осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. В этом случае для государственной регистрации должны быть представлены: договор уступки прав; документ об оплате государственной регистрации; ранее зарегистрированный договор об ипотеке. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем с.......................