Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости

ДЕПАРТАМЕНТ АГРОПРОМЫШЛЕННОГО КОМПЛЕКСА, ТОРГОВЛИ И ПРОДОВОЛЬСТВИЯ ЯНАО 

ГБПОУ ЯНАО «Ямальский полярный агроэкономический техникум»















КУРСОВАЯ РАБОТА



по профессиональному модулю 04 "Определение стоимости недвижимого имущества"

на тему:

"Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости"











Шмунк АлександрАлександровна

группа_З-31_

специальность «Земельно- имущественные отношения»

ФИО (руководителя) Слободенюк П.В





Дата защиты:____________________

Оценка:_________________________









НОРМОКОНТРОЛЬ ПРОЙДЕН: 

«__»____________2016г.________________(ФИО)

                       подпись













САЛЕХАРД , 2016 


СОДЕРЖАНИЕ

	ВВЕДЕНИЕ	3

	ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ	5

1.1. Нормативно-правовое  регулирование оценочной  деятельности недвижимости	5

1.2. Сущность объектов  недвижимости	7

1.3. Характеристика и классификация объектов недвижимости	8

1.4. Сущность и методы  сравнительного подхода  оценки недвижимости	10

1.5. Метод сравнительного  анализа продаж	14

1.6. Метод валовой  ренты	15

	ГЛАВА 2. ПРАКТИКА РАСЧЕТА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ	19

3.1. Характеристика объекта оценки	19

3.2. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки (Квартиры)	20

	ЗАКЛЮЧЕНИЕ	28

	СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ	30






Введение



Данная  тема курсовой работы актуальна, потому что рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться. Вместе с тем, возрастает значение и востребованность независимой оценки стоимости объектов недвижимости. Независимая оценка недвижимости представляет собой обоснованное мнение независимого оценщика о стоимости прав на объект недвижимости. На основе независимой оценки обеспечивается защита имущественных прав собственника. Отчёт об оценке недвижимости является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы, в банки для получения кредита и другие организации. 

Объектом исследования представленной курсовой работы является оценка стоимость объекта недвижимости общей площадью 70,00 кв.м.,  расположенной по адресу г. Салехард ул. Свердлова д. 39 кв.73 от 11 октября 2016 года

Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная  цена продажи имущественных прав. Содержание и основная цель оценки - расчёт наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. 

Оценка  недвижимости во всем мире рассматривается  как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием  класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика. 

В данной теме исследования существует ряд проблем, возникших с наступлением кризиса:

Низкие объемы строительства новостроек и дефицит предложений. Это поверхностная оболочка проблемы, а суть её заключается в том, что завышена кадастровая стоимость земли, которая прочно укоренилась ещё до кризисной лихорадки на самой вершине цен. Многие застройщики считают, что строить новостройки Москвы не рентабельно, так как высокая цена за землю, а продажа квартир в Москве (цены) будет происходить по новой упавшей стоимости.

Классические подходы, которые всегда считались наиболее точными при оценке недвижимости в условиях нормально развивающегося рынка, стали практически неприменимы - невозможно предсказать, как поведёт себя завтра тот или иной показатель, лежащий в основе расчётов.

Основная же проблема - как совместить изменившиеся реалии рынка и жёсткие требования федеральных стандартов оценки (ФСО). ФСО были написаны для оценки в условиях функционирующего развитого рынка, который остался в прошлом, а соблюдать их оценщик обязан сейчас.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти  или упасть в зависимости от различных  условий и обстоятельств рынка.

Целью курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчётов по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для решения данной цели поставлены перед собой следующие задачи: 

	определить проблемы по оцениваемому объекту, изучить подход сравнительного анализа;

	свести  полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости и определить рыночную стоимость объекта. 

	Гипотезой курсовой работы является, сравнительный подход  наименее трудоёмким наиболее понятным для заказчика и легко применимым для жилой недвижимости в условиях наличия достаточной информации о сделках.  

	 



Глава 1. Теоретические основы оценки объектов недвижимости



		 Нормативно-правовое  регулирование оценочной  деятельности недвижимости



Оценочная деятельность как объект правового  регулирования представляет собой  деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценка, проведенная  в соответствии с законодательством  РФ, может повлечь за собой определенные правовые последствия, поскольку отчёт об оценке, составленный специалистом-оценщиком, имеет доказательственное значение. 

В целях упорядочения взаимодействия оценщиков и потребителей оценочных  услуг был принят и действует  Федеральный закон 135-ФЗ "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации", который является основным документом, регулирующим оценочную деятельность в нашей стране. Закон об оценочной  деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам  для целей совершения сделок с  этим имуществом, а также для иных целей. 

В законе об оценочной деятельности приведен перечень ситуаций, когда оценка стоимости объекта является обязательной, перечислены права и обязанности оценщика и заказчика оценки, указаны обязательные требования к договору на проведение оценки и к отчёту об оценке и сформулированы условия осуществления оценочной деятельности, соблюдение которых для специалистов-оценщиков обязательно. 

В условия проведения оценки входят федеральные законы, указы, постановления и распоряжения Президента России и правительств России и Москвы, приказы различных министерств и ведомств Российской Федерации. Оценочная деятельность в нашей стране регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

	Гражданский кодекс РФ

	Земельный кодекс РФ

	Постановление Правительства РФ "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель" № 316 от 08.04.2000г., с изменениями и дополнениями.

	"Общероссийский классификатор основных фондов - ОК 013-94", утвержден Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. № 359, с изменениями и дополнениями.

Стандарты РОО:

	Стандарт СТО РОО 20-01-96 "Общие понятия и принципы оценки", принят и введен в действие постановлением Правления Российского общества оценщиков 11.09.1996 г., протокол № 16, г. Москва.

	2.Стандарт СТО РОО 20-06-96 "Классификатор услуг по оценке имущества", принят и введен в действие постановлением Правления Российского общества оценщиков 11.09.1996 г., протокол № 16, г. Москва.

	Стандарт СТО РОО 20-02-96 "Рыночная стоимость как база оценки", принят и введен в действие постановлением Правления Российского общества оценщиков 11.09.1996 г., протокол № 16, г. Москва.

	Стандарт СТО РОО 21-01-98 "Оценка недвижимости", разработан и внесен секцией Оценки недвижимости Российского общества оценщиков (авторы Тарасевич Е.И., Парфенов С. Л.). 

Таким образом, оценочная деятельность в  Российской Федерации регулируется государством как на уровне федерального законодательства, так и на уровне исполнительной власти, и наличие у оценочной компании лицензии на проведение оценочной деятельности является обязательным условием для оказания услуг по оценке.



1.2. Сущность объектов  недвижимости



Недвижимое  имущество - это физические объекты с фиксированным

местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли  или все, что является обслуживающим  предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением  объектами1. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

	здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных

	на этом участке, подземные сооружения, относящиеся  к данному участку;

	обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

	инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка  и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам

	инфраструктуры  квартала или города. Сюда же относятся  доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

	стационарные сооружения благоустройства территории участка;

	элементы хозяйственного, транспортного и  инженерного обеспечения, относящиеся  к данному объекту недвижимости, но расположенные

	вне границ его земельного участка;

	другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными

		компонентами  недвижимости составляют нерасторжимое  конструктивное или функциональное целое. 



1.3. Характеристика и классификация объектов недвижимости



Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием  объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому  статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности, юридическому статусу 

По физическому  статусу выделяют: 

	земельные участки 

	здания, строения, сооружения 

	помещения. 

В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют  на жилые и нежилые. 

Более детальная классификация фонда  объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов: 

	Земля: 

	земельные  участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях): 

	под жилье (селитебная территория);

	 под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг;

	под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория); 

	под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория); 

	под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения). 

	земельные  участки вне поселений (межселенные  территории): 

	под дачное и садово-огородное использование; 

	 под  жилую застройку; 

	 промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.); 

	 сельскохозяйственного назначения; 

	 природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения; 

	 лесного  фонда;

	водного  фонда; 

	участки  недр;

	земли резерва, назначение которых не определено. 

	Жильё (жилые здания и помещения): 

	 многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.); 

	 индивидуальные и двух-четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы); 

	офисные здания и помещения административно-офисного назначения; 

	гостиницы, мотели, дома отдыха; 

	магазины, торговые центры; 

	рестораны, кафе и др. пункты общепита; 

	пункты бытового обслуживания, сервиса; 

	заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения; 

	мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения; 

		паркинги, гаражи; 

		склады, складские помещения; 

		здания правительственных и административных учреждений; 

		культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты; 

		религиозные объекты. 

Необходимо  отметить, что предлагаемая классификация в чём-то отличается от приведённой в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку эти документы не в полной мере отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.

Виды  и подвиды объектов, вовлечённых в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе. 

По  видам собственности объекты  недвижимости разделяют на: 

	частные - находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников. 

	государственные - находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации. 

	муниципальные - находящиеся в муниципальной собственности. 

	общественные - находящиеся в собственности общественных объединений. 

	коллективные (смешанные) - находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной). 

По  юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или  арендатором, приватизированные, приобретенные  путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п. 



1.4. Сущность и методы  сравнительного подхода  оценки недвижимости



Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным. 

Условия применения сравнительного подхода  для оценки недвижимости:

	Объект не должен быть уникальным.

	Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

	Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: 

	замещения; 

	сбалансированности; 

	спроса и предложения.

На  основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта3. 

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

	Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап  3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для расчёта  стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов: общая группировка; метод восстановительной стоимости по аналогам; методы, основанные на анализе парных продаж; экспертные методы расчета; статистические методы. 

Фридман Джек и Ордуэй Н. - авторы учебника "Анализ и оценка приносящей доход  недвижимости" выделяют метод общей  группировки.

Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный  разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов.

Авторы  учебника "Оценка недвижимости"  Грязнова А.Г. и Федотова М.А. выделяют следующие:

	 методы основанные на анализе парных продаж;

	экспертные методы расчета и внесения поправок;

	 статистические методы.

Метод парных продаж: под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные  методы расчета и  внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические  методы. Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. 

Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода.

Преимуществами  сравнительного подхода являются:

	в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

	 в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

	 статически обоснован;

	 вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

	 достаточно прост в применении и даёт надёжные результаты.

	Недостатки  сравнительного подхода при оценке недвижимости:

	различия продаж;

	сложность сбора информации о практических ценах продаж;

	проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;

	зависимость от активности рынка;

	зависимость от стабильности рынка;

	сложность согласования данных о существенно различающихся продажах. 



1.5. Метод сравнительного  анализа продаж



Метод сравнения продаж - это основной метод оценки стоимости жилой недвижимости. Он применим в том случае, если существует рынок, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача заключается в том, чтобы проанализировать этот рынок, сравнить аналогичные продажи и таким образом получить стоимость оцениваемого объекта. 

Метод базируется на принципе оценки недвижимости - замещении6. Проанализировав рыночные цены продаж (предложений) объектов, аналогичных объекту оценки, рассчитывается его стоимость. Он находит наибольшее применение в западных странах (90 % случаев). Однако для этой  работы необходим уже сформировавшийся рынок недвижимости. Метод сравнения продаж особенно применим к рынку  жилой недвижимости и рынку земли. Это основной способ оценки жилой недвижимости, применяемый оценщиками. Упрощенная схема оценки недвижимости методом сравнения продаж называется массовой оценкой недвижимости. Это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (в основном квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Метод сравнительного анализа продаж заключается  в следующем: 

	выявление недавних продаж аналогичных объектов на соответствующем рынке. 

		проверка информации о сделках: 

	подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем, продавцом или агентом); 

	выявление условий продажи (учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям). 

	корректировка стоимости сопоставимых объектов. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот. 



1.6. Метод валовой  ренты



Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между  ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи её в аренду7. Этот метод предполагает использование мультипликатора валовой ренты (МВР). 

Валовый рентный мультипликатор - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД). На некоторых рынках используется также месячный рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе8. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

	оценивается валовый доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

	подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального, либо действительного дохода;

	вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

	по каждому аналогу рассчитывается валовый рентный мультипликатор;

	определяется  итоговый МВР как средняя арифметическая расчетных МВР по всем аналогам;

	рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как 

произведение  среднего МВР и расчётного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта  рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц) * ВРМср, где

Сн - расчётная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ПВДоц - потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта;

ДВДоц - действительный валовый доход от оцениваемого объекта;

ВРМср - валовой рентный мультипликатор;

Ц - цена продажи аналогичного объекта недвижимости.

или по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц) * , где

  Ц1 - цена продажи первого аналогичного объекта;

ПВД1 - потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта; 

Цn - цена продажи n-го аналогичного объекта;

ПВДn - потенциальный валовый доход от n-го аналогичного объекта;

n - количество аналогичных объектов. 

ВРМ считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам.

Валовой рентный мультипликатор не следует  корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между  сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы9.

Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена  и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной  цене при этом не изменится.

Однако  математическое соотношение не устраняет  необходимости здравого подбора сопоставимых объектов.

Метод достаточно прост, но имеет следующие  недостатки:

	может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.

	в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

	не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.




ГЛАВА 2. ПРАКТИКА РАСЧЕТА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ



	 Характеристика объекта оценки 

Объект  оценки – однокомнатная квартира общей площадью жилых помещений 36,2 кв. м. Квартира расположена на 9-м этаже 9-ти этажного жилого дома по адресу: г.Салехард, ул. Свердлова, д. 39, кв.73.

Техническая характеристика квартиры (согласно Кадастровому паспорту, экспликации и поэтажному плану): 

Этаж расположения

9

Площадь общая/жилая/вспомогательная

36,2/18,0/18,2

Кол-во комнат их площадь 

1(одна) 18,0

Площадь кухни 

10,4

Сан. узел  (раздельный, совмещенный)

Совмещенный-3,6

Высота потолков м

2,74

Вспомогательные и подсобные помещения 

Коридор-4,2

Лоджия (балкон) 

Лоджия-2,8

Дополнительно:

Санузел – совмещенный.

Высота  потолка – 2,74м.

Телефон – есть.

Планировка квартиры соответствует представленной на поэтажном плане.

Перепланировки не выявлено.

Состояние помещений квартиры:

Хорошее состояние помещений. Состояние  отделки, окон, дверей, коммуникаций, находится на хорошем уровне, отвечающем классу жилья, и пригодном для эксплуатации и проживания без дополнительных затрат.

Сантехнические приборы, электроснабжение, коммуникации в исправном состоянии.

Отделка: Стены – обои. Потолок – побелка, окраска. Пол – линолеум, санузел, лоджия – плитка. Окна – пластиковые.

Вид из окна: Окна квартиры выходят на две стороны здания: окно комнаты – со стороны подъезда, окно кухни (с лоджией) - на противоположную сторону.



	 Расчёт рыночной стоимости объекта оценки (Квартиры)



В соответствии со статьей 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», обязательного к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 256: «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов».

Возможность и целесообразность применения каждого  из подходов, а также выбор методики расчётов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе, специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

В рамках моей работы определяется рыночная стоимость жилой недвижимости - квартиры.

Рыночная стоимость объекта оценки, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о ценах недавно совершенных сделоки предложений объектов, сходных с оцениваемым. Возможность применения данного  подхода основана на сборе и анализе  информации о продажах объектов, сопоставимых с объектом оценки, с целью определения  размеров корректировок величин, влияющих на величину рыночной стоимости.

С учётом специфики оцениваемого объекта недвижимости, имеющейся на рынке информации о стоимости аналогичных объектов недвижимости, характере производимой оценки, я сочла применение сравнительного подхода к оценке наиболее целесообразным. 

Основные трудности  при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью  российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при  проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу  объектам. Далее, для приведения этих цен к реальным ценам продажи, делается поправка на уторговывание, которое  возможно в условиях реально сложившейся  ситуации по спросу и предложению  на дату оценки.

	В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие  методы:

	метод валовой ренты;

	метод  сравнительного анализа продаж.

Для расчёта стоимости  оцениваемой доли (комнаты) сравнительным подходом расчёты производились по методу сравнительного анализа продаж.

Применение метода сравнения продаж заключается в  последовательном выполнении следующих  действий:

		сбор  данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок  купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

		проверка  информации по каждому отобранному  аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

		анализ  и сравнение каждого аналога  с объектом оценки по времени  продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

		корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

		согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

	Выбор единиц сравнения

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. При определении стоимости жилых помещений на рынке г. Салехард в качестве единицы сравнения, как правило, принимают 1 м2 общей площади квартиры. 

Учитывая вышеизложенное, в качестве единицы сравнения объектов-аналогов Оценщик принял 1 м2 общей площади квартиры.

	Корректировка значений единиц сравнения объектов-аналогов по каждому элементу сравнения

После сравнительного анализа Объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения к ценам объектов-аналогов необходимо внести корректировки на различия, существующие между объектами-аналогами и Объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю объект-аналог превосходит объект оценки, а положительная – если по данному показателю объект-аналог ему уступает. Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов производятся в следующем порядке:

				в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

				во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации применяются количественные и качественные методики.

	Анализируя отобранные объекты-аналоги, Оценщик пришел к выводу, что все объекты-аналоги сопоставимы по составу передаваемых прав, предлагаются на условиях, типичных для рынка; характеристики объектов предполагают их аналогичное использование; все объекты-аналоги предлагаются к продаже в сопоставимый временной период (октябрь 2016 г.), располагаются в одинаковых по конструктивным особенностям домах, имеют схожие планировки (типовой проект).

Опираясь на вышеизложенное, Оценщик полагает, что по следующим элементам сравнения проводить корректировки значений единиц сравнения не нужно:

					состав передаваемых прав;

					условия финансирования сделки купли-продажи;

					время продажи (дата предложения);

					конструктивные особенности и тип здания;

					наличие балкона, лоджии (площадь балкона или лоджии входят в общую площадь квартиры);

					компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

		Для сопоставления были выбраны следующие элементы сравнения:

	условия продажи;

		местоположение и окружение объекта;

		этаж расположения квартиры;

		состояние квартиры (тип внутренней отделки, техническое состояние конструктивных элементов квартиры),

		площадные характеристики.

Корректировка значений единиц сравнения объектов-аналогов на условия продажи (торг)

Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Как правило, цена сделки отличается от цены предложения на процент уторгования. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом.

Скидка на уторгование принята на основании данных «Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» (авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, г. Нижний Новгород, 2014 г., таблица 6.1.1. стр. 62). Доверительный интервал для активного рынка по продажам квартир составляет 3% - 4%, среднее значение 3% (Приложение  ).

Корректировка значений единиц сравнения объектов-аналогов на местоположение и окружение объекта

 Объект оценки расположен в центре города, как и Объекты-аналоги. Корректировка не применяется.

Корректировка значений единиц сравнения объектов-аналогов на этаж расположения квартиры

Объект оценки расположен на девятом этаже девятиэтажного дома (последний этаж), а объекты-аналоги № 1, № 2, № 4 и № 5 на средних этажах многоэтажных домов. Необходимо произвести корректировку на этаж расположения, для объектов-аналогов № 1.......................