Доходный подход к оценке недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего образования
 «Тольяттинский государственный университет»

Институт финансов, экономики и управления
 (наименование института полностью)

Кафедра «Финансы и кредит»
(наименование кафедры полностью)                      
	Экономика
(код и наименование направления подготовки, специальности)
Финансы и кредиты
(направленность (профиль)



КУРСОВАЯ РАБОТА 
по дисциплине (учебному курсу)
Оценка стоимости активов
(наименование дисциплины (учебного курса)

на тему «Доходный подход к оценке недвижимости »


Студент
Э.С. Варданян
(И.О. Фамилия)

(личная подпись)
Руководитель
к.э.н. доцент А.В. Фрезе
(И.О. Фамилия)

(личная подпись)



Оценка:
________________
Дата:
________________



      
      
      
      
      
      

Тольятти 2018
     
СОДЕРЖАНИЕ
     
ВВЕДЕНИЕ
1. ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГО ПОДХОДА
2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА
3. ТЕОРИЯ КАПИТАЛИЗАЦИИ И КАПИТАЛИЗАЦИОННЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ
4. ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ
5. МЕТОДЫ РАСЧЁТА СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ
6. ДИСКОНТИРОВАНИЕ ПОТОКА ДОХОДОВ
7. ОЦЕНКА С ПРИМЕНЕНИЕМ ТЕХНИКИ ОСТАТКА
8. ЗА И ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ЛИТЕРАТУРА
     
     
ВВЕДЕНИЕ
     
     В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.
     При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)
     Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.
     Существует несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.
     
     1. 
ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГО ПОДХОДА
      Один из трех известных подходов к оценке недвижимости — представляет собой совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки
      Доходный метод основан на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:
     1.качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы
     Поэтому стоимость объекта определена как его способность приносить доход. Действует фактор времени, будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту.
         Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, а также факторы и обстоятельства,  который показывает на соответствующих принципах (рис 1)
         
     Принцип					Сфера влияния
принцип, на котором базируется оценка по доходу
Ценообразующие факторы

Характеристика дохода

Характеристика капитала

Коэффициенты
ЗАМЕЩЕНИЯ
Выбор и анализ объектов-аналогов

Анализ альтернативных инвестиций
СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Учёт и анализ факторов:
полезность;
дефицитность;
конкурентоспособность;
доступность рынка капитала;
монопольный, государственный контроль,
деловая активность;
характеристики населения
ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ
(баланса, вклада)
Анализ объекта недвижимости:
экономическое соответствие элементов недвижимости;
     Рис 1
     Если предприятие находится в режиме сокращенного воспроизводства или в его отношении осуществляется процедура наблюдения или внешнего управления, то стоимость действующего предприятия можно определить с большой долей условности, поскольку такое предприятие является, как правило, убыточным. Это делает практически невозможным применение доходного подхода. 
     При отсутствии предприятий-аналогов невозможно использовать сравнительный подход. Таким образом, в распоряжении антикризисного управляющего остается в основном затратный подход, с помощью которого стоимость действующего предприятия определяется с использованием в его рамках метода чистых активов и метода ликвидационной стоимости.
     В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:
1 прямой капитализации доходов;
2 дисконтированных денежных потоков.
     В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

     2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА
     Оценщик имущества работает со следующими уровнями дохода:
     Потенциальный валовой доход (ПВД)
     Действительный валовой доход (ДВД)
     Чистый операционный доход (ЧОД)
     Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход можно получить при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
     
     ПВД= S x Ca
     
     Где S- площадь, сдаваемая в аренду, м2;
     Ca - арендная ставка за 1м2
     Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
     Арендная ставка бывает двух видов (рис. 3)
     
      
     
      
     
      
      
     
     Рис.3
     
     Контрактная аренда ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.
     Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.
     Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
     
     ДВД = ПВД – Па + ПД
     
     где Па – потери от недосбора арендных платежей;
     ПД – прочие доходы.
     Потери обычно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и рассчитывают по ставке определяемой на рынке аналогичных объектов. Однако это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. 
     Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год:
     
     ЧОД = ДВД – ПР – ОР - Р
     
     где ПР – постоянные расходы;
     ОР – операционные расходы;
     Р – резервы.
     Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
     Цифры расходов представляют собой контрольный список для оценщика и не являются фактическим. Включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные вычисление.
     Полученный чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость по одной из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке.
     В основу техники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента.
     
     3. ТЕОРИЯ КАПИТАЛИЗАЦИИ И КАПИТАЛИЗАЦИОННЫЕ 
     КОЭФФИЦИЕНТЫ
     
     Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его способности приносить прибыль. Капитализация доходов предусматривает расчёт текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник или владелец может получить от объекта источником для определения показателя доходности являются рыночные данные о продажах интересующего нас типа объектов приносящих доход недвижимости. При этом ключевой является рыночная информация о чистых операционных доходах. Эта информация должна быть доступной (то есть реально существующей и возможной для получения без целенаправленных искажений и сокрытия источниками информации) и достаточной (в смысле достаточного количества прецедентов, то есть, по крайней мере, несколько адекватных продаж).
     
     4. ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ
     
     Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения объекта представляет собой сумму средств, уплаченную за право получения известного или прогнозируемого дохода.
     На основании данных по недавним продажам сравнимых объектов можно найти взаимосвязь между величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода.
     Коэффициент, выражающий эту взаимосвязь, позволяет оценивать стоимость объекта на основании дохода, который он приносит владельцу.
     Метод прямой капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.
     Этот метод наиболее применим в тех случаях, когда объект недвижимости имеет стабильную загрузку.
     Но так как ставки капитализации извлекаются из текущих продаж схожих объектов.
     В процессе прямой капитализации ставка капитализации не разбивается на ставку дохода на инвестиции и норму возмещения первоначально вложенных средств.
     Прямая капитализация может использоваться для оценки частичных имущественных прав, а так же стоимости отдельных физических компонентов объекта (земли и улучшений). В каждом из этих случаем применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе (рис. 4)
     
     Соответствие видов дохода ставкам капитализации
Используемый показатель дохода
Соответствующая ставка капитализации (Ck)
Чистый операционный доход (ЧОД)
Общая Ck
Доход инвестора
Re
Доход банка
Rm
Доход на земельный участок
Rl
Доход для улучшения
Rb
     Рис. 4
     
     5. МЕТОДЫ РАСЧЁТА СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ
     
     Методы расчёта ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Наиболее значимыми среди них являются:
     * информация о доходах и ценах сделки на основе репрезентативной1 выборки по сопоставимым объектам;
     * источники и условия финансирования сделок;
     * возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.
     Существующие методы определения общей ставки капитализации представлены на рис. 5
     
     Методы определения общей ставки капитализации
      
      
     
      
      
     
     
      
      
     
      
     Рис. 5
     
     Методы анализа рыночных аналогов – основной и наиболее корректный метод определения ставки капитализации.
     Инвестор может много гадать относительного того, что будет с недвижимостью в течении прогнозного периода, однако использование ставки капитализации освобождает от этого процесса, но только при наличии надёжной информации по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам, то есть для этого требуется развитой информативный рынок.
     Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а так же соответствовать ему по размерам дохода, физическому сходству, месту расположения, соотношению между валовым доходом и будущего поведения имущественных стоимостей эксплуатационными расходами, сложившимися на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей (рис. 6)
     

Цена объекта



Приносимый доход



Коэффициент эксплуатационных расходов как отношение валового дохода к эксплуатационным расходам



Условия финансирования сделки



Доля земельных средств



Ситуация на рынке в момент
     Рис. 6
     
     Метод кумулятивного построения ставки капитализации при оценке недвижимого имущества делит её на две составляющие: доход на инвестиции (капитал) и норму возмещения вложенной суммы .
     Доход на капитал (i) - это компенсация которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с у3чётом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями, то есть это процент, который выплачивается за использование денежных средств.
     Возврат или возмещение капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Этот элемент коэффициента капитализации применяется только в изнашиваемой части активов.
     Ставка доходов на капитал строится следующим образом (рис. 7)
     

Безрисковая ставка дохода
+
Премии за риск
+
Премии за низкую ликвидность недвижимости
+
Премии за инвестиционный менеджмент
+
Вложения в недвижимость
     Рис. 7
     
     Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата».
     Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.)
     Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.
     Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям.
     При использовании западной безрисковой ставки необходимо учитывать премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск2),
     Данная безрисковая ставка активно использовалась в РФ на первых этапах становления оценки, так как это период характеризовался сплошным копированием западного опыта без учёта российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берётся доходность по облигациям федерального займа (ОФЗ3)
     Поправку на страновой риск как правило, рассчитывают рейтинговые агентства, однако эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путём может самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчётах существенно повышается.
     В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублёвые, так и валютные. При пересчёте номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им ещё в 30-е г.г. XX в.:
     
     Rн = Rр + Jинф. + Rр x Jинф.
     
Rр =
Rн – Jинф 

1 + Jинф
     
     где Rн – номинальная ставка;
     Rр – реальная ставка;
     Jинф – индекс инфляции.
     Номинальная ставка:
     1. годовая ставка процентов, исходя из которой определяется величина ставки, применяемая в каждом периоде при начислении сложных процентов несколько раз в год;
     2. процентная ставка, исчисляется без учёта инфляции.
     Реальная ставка – процентная ставка, очищенная от инфляции. Реальная процентная ставка вычисляется как разница между номинальной процентной ставкой и уровнем инфляции. Различают:
     * ex ante - ожидаемая реальная процентная ставка в момент выдачи кредита;
     * ex post – фактически состоявшаяся реальная процентная ставка.
     При расчёте валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы И.Фишера с учётом индекса долларовой инфляции, при определении рублёвой безрисковой ставки – индекса рублёвой инфляции.
     При использовании номинальный потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при ирреальных потоках доходов – в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, то есть отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.
     При расчёте надбавки за низкую ликвидность учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке.
     Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надёжности.
     Средний размер страховых отчислений составляет 14-20%.
     Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учётом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.
     К недостаткам метода суммирования относится субъективный подход к принятию размеров составляющих ставки капитализации.
     В ряде случаев ставка капитализации и доход на инвестиции совпадают, то есть Ск = i. Это так называемая бессрочная (вечная рента), а при ней возмещение капитала не обязательно, стоимость объекта не изменится с течением времени, периодически получаемый доход выражает доход на сложенные средства, а полное возмещение первоначально вложенных средств происходит в момент продажи объекта.
     В случае, когда стоимость объекта уменьшается за период владения и полное возмещение вложенных средств в момент продажи становится невозможным, часть текущего дохода должна рассматриваться как возвращение инвестиций, остаток же составит доход на инвестиции. В этом случае ставка капитализации (Ск) должна быть увеличена таким образом, чтобы она давала возможность рассчитать единую сумму стоимости актива.
     Когда прогнозируется рост стоимости актива, то весь текущий доход и часть выручки от перепродажи будут составлять доход на инвестиции. Возврат же инвестиций будет обеспечен за счёт остатка выручки от перепродажи, тогда ставка капитализации может быть рассчитана путём вычитания ежегодного процента прироста капитала из ставки дохода на инвестиции (i).
     Метод коэффициента покрытия долга применяется в случаях, когда большинство объектов недвижимости приобретаются с привлечением заёмных средств, при этом общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора.
     К требованиям банка относятся:
     * получение прибыли на определённом уровне с учётом риска по выдаче кредита и получение равных периодических платежей, включающих выплаты по процентам;
     * погашение основной задолженности.
     К требованиям банка относятся:
     * получение за период владения прибыли на вложенный капитал в объёме, достаточном для оправдания инвестиций с данным уровнем риска;
     * возмещение первоначально вложенных средств.
     Коэффициент покрытия долга (DCR) представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга, рассчитываемых из условий самоамортизирующегося кредита, к чистому операционному доходу.
     Данный коэффициент ещё называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:
     
DCR =
DS

NOY
     
     где DS – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;
     NOY – репрезентативная величина ожидаемого чистого дохода;
     Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения.
     Коэффициент DCR используется кредиторами в качестве в качестве требования к кредитуемому инвестиционному проекту, если последний оценивается как более рискованный, чем другие варианты кредитования. При использовании этого метода предполагается, что стоимость недвижимости за период времени не изменится или, по крайней мере, не уменьшится.
     По этому методу общая ставка капитализации равна произведению коэффициента ипотечной задолженности М, ипотечной постоянной Rm и коэффициента покрытия долга:
     
     Ск = М x Rm x DCR
     
     
Где
     
М =
Сm

С
     
     Сm – стоимость заёмных средств;
     С – стоимость объекта (вся сумма инвестиций);
     
Rm = 
DS

Сm
     
     - ставка капитализации для заемных средств.
     Параметры, используемые в этом методе, представляют собой открытую банковскую информацию. Этот метод не является основным, а, скорее используется как корректирующий, дающий ориентирующее значение ставки, капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надёжны.
     Метод связанных инвестиций аналогично методу коэффициента покрытия долга используется, если для приобретения недвижимости привлекается заёмный капитал. В этом случае величина Ск должна учитывать интересы как собственного, так и заёмного капитала. Эти интересы выражаются в виде соответствующих ставок капитализации Rе (для собственных средств) и Rm (для заёмных средств). Общая ставка капитализации в этом методе определяется как средневзвешенная величина относительно финансовых составляющих с коэффициентами, равными долям заёмного и собственного капитала соответственно:
     
     R = M x Rm + (1 - M) x Re
     
     где М коэффициент ипотечной задолженности.
     Значение ставки капитализации для собственного капитала (Rе) определяется из данных по сопоставимым объектам деления значения дохода до налогообложения на величину собственного капитала.
     Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:
     
Re =
Dn

C
     
     где Dn – годовой денежный поток до выплаты налогов;
     С – величина собственного капитала.
     Метод связанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен методу связанных инвестиций по финансовым компонентам, однако применяется к составным частям недвижимости – земле (участку) и улучшениям (строениям).
     Общая ставка капитализации определяется как средневзвешенная величина между ставкой капитализации для земли Rl и ставкой для улучшения Rb:
     
     Ck = L x Rl + (1 - L)
     
     где L – доля стоимости земли в стоимости недвижимости
     Ставки капитализации для земли и улучшений могут быть рассчитаны при условии, что можно с достаточной точностью на основе рыночных данных получить ставки капитализации для каждого из компонентов, а так же долю их вкладов в общую стоимость имущества.
     Расчёт общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает норма отдачи (конечная отдача), в силу того что учитывается весь период владения. Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:
     
     Ck = Yi - ?
     
     где 
     
? =
(FV – PV)

PV
     
     - долевое изменение стоимости;
     Yi - ставка доходности инвестиций
     Это выражение представляет собой уравнение Элвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заёмного капитала. При этом предполагается, что доход носит аннуитетный4 характер, а стоимость актива может изменяться в ту или иную сторону.
     При уменьшении стоимости за период владения инвестор требует, чтобы компенсация потерянной стоимости происходила за счёт периодического дохода; увеличение стоимости, как части дохода можно заменить эквивалентом по текущей стоимости в виде дополнительного потока дохода.
     Замена изменения стоимости эквивалентным периодическим доходом позволяет для определения текущей стоимости вместо дисконтирования использовать ставку капитализации как ставку дисконтирования, скорректированную на изменение стоимости первоначального капитала.
     Определение Ck зависит от того, исходя из каких условий формируется фонд возмещения. Эти условия диктуются доступными вариантами реинвестирования. При этом используется метод Инвуда и метод Хоскольда.
     Метод Хосколда предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. Например, инвестор приобрёл актив с существенно большей доходностью по сравнению с другими возможностями, осознавая при этом риск, которому подвержены его вложения. Чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок. В этом заключается допущение Хоскольда – фонд возмещения формируется по «безрисковой» ставке.
     Формирование фонда возмещения при линейном возврате капитала происходит следующим образом. Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом.
     Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля 1/n, где n – время амортизации, исчисляемое в годах. Выражение для общей ставки капитализации по методу Ринга выглядит следующим образом:
     

Ck = Ym + 
1

n
     
     где n – оставшийся срок экономической жизни.
     
     6. ДИСКОНТИРОВАНИЕ ПОТОКА ДОХОДОВ
     
     Дисконтированием называется процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости по определённой ставке.
     Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) более сложен, чем метод прямой капитализации, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод дисконтированного денежного потока позволяет оценивать стоимость стоимости недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
     Расчёт текучей стоимости выглядит следующим образом:
     
PV = 
? NOY
+
FV

(1 + i)

(1 + i)n
     
     где PV – текущая стоимость.
     По сравнению с прямой капитализацией, где используется одномоментные параметры, этот метод при определённых условиях более предпочтителен, так как требует учёта и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.
     Применение DCF –метода требует наличия следующей информации (рис. 8)
     Этапы расчёта дисконтированного денежного потока следующие:
     1) определение прогнозного периода;
     2) прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию.
     
     
      
величина и динамика будущих доходов

время получения этих доходов

величина стоимости актива или изменения стоимости в конце инвестиционного периода (спрогнозированного времени владения активом)

значение ставки дохода на капиталовложения (ставки дисконтирования, нормы прибыли)

уровень риска, характерного для инвестирования подобных активов
     
     Рис. 8
     
     Динамика будущих доходов определяется на основе данных о текущих доходах и ретроспективной информации о доходах и влияющих на них рыночных факторах. В итоге оценщик должен определить тенденции в изменении будущих доходов за спланированный им прогнозный год. Обычно прогноз заключается в определении годового темпа изменения дохода относительно текущего значения. Ошибка в прогнозе дохода тем более значима, чем короче период владения. То де самое относится и к прогнозу относительно возможной цены продажи в конце периода владения: чем длительней этот период, тем эта ошибка меньше влияет на величину текущей стоимости.
     При прогнозе цены продажи в конце периода владения редко представляется возможным определить абсолютные значения этой величины. Естественнее определять относительное изменение стоимости, опираясь на выявленные тенденции изменения ценообразующих факторов, то есть предпродажа определяется следующим образом:
     Цn = (1 ± ?) x V
     
     где Цn – цена перепродажи; ?- долевое изменение стоимости за период владения; V – первоначальная (текущая) стоимость.
     
V = ? 
NOYi
+
(1 ± ?) x V

(1 + i)l

(1 + i)n
     
     Определить цену будущей продажи так же можно, используя метод прямой капитализации, применяя ставку капитализации к доходу, следующему мосле периода владения.
     Применение этого способа оценки величины реверсии ограничиваться возможностью прогноза ставки капитализации. При прогнозировании будущей стоимости следует учитывать фактор физического разделения недвижимости: земля и улучшения. Земля не подвержена износу, и, со временем, как правило её стоимость или растёт, или не изменяется, если система землепользования рациональна, а земля используется наиболее эффективным образом. Для строений помимо всех прочих ценообразующих факторов, наиболее существенным является износ, неизбежно приводящий к потере стоимости.
     Определение ставки дисконтирования ожидаемой нормы прибыли на допустимые альтернативные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками представляет собой наиболее сложную проблему оценки.
     Ставка дисконта – коэффициент используемый для расчёта текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
     Ставка дисконта показывает эффективность вложения капитала с учётом риса получения будущих доходов.
     Риск – оцененная степень неопределённости получения в будущем доходов.
     Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционного решения. (рис. 9)
     По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода.
     
      
      
      
      
общая политическая ситуация

менеджмент



общая экономическая ситуация

не получение арендных платежей



изменение законодательства

износ зданий



увеличение числа конкурентных объектов

чрезвычайные ситуации





юридическая не компетентность
     Рис. 9
     
     В практике оценочной деятельности наиболее популярны следующие методы расчёта ставки дисконтирования:
     * метод суммирования;
     * метод рыночного анализа:
     * метод инвестиционной группы
     Метод суммирования основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Инвесторы требуют более высокие премии за использование своих денежных средств в том варианте, в котором эти средства подвержены более высокому риску в части получения дохода и возврата этих средств. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставки дисконтирования.
     Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий) отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.
     Метод рыночного анализа наиболее корректен, так как напрямую учитывает мнение и предпочтения инвесторов посредством опроса или анализа реальных сделок. Здесь необходимо учитывать информацию по продажам и арендным соглашениям всех сопоставимых инвестиционных объектов аналогичного назначения. При анализе требуемая ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли IRR – ставки дисконтирования, при которой текущая стоимость всех денежных поступлений за время развития инвестиционного проекта (период владения) равна текущей стоимости инвестиций.
     Таким образом, ставка дисконтирования в качестве конечной отдачи определяется как средневзвешенная величина по долевым коэффициентам между финансовыми компонентами. Метод применим, когда привлечение земного капитала для инвестиций недвижимость типично, известны среднерыночные условия кредитных соглашений, особенно в отношении коэффициента Ym, а также известны в качестве самостоятельных показателей среднерыночные значения ставок отдачи на собственные средства инвесторов.
     
     7. ОЦЕНКА С ПРИМЕНЕНИЕМ ТЕХНИКИ ОСТАТКА
     
     Техника остатка использует положение из классической теории экономики земли о том, что доход, приносимого производственным объектом, после того как из этого общего дохода вычли все составляющие для удовлетворения остальных факторов производства: труда, капитала, управления. 
     Техника остатка земли оценки позволяет определить стоимость различных интересов, объединенных в доходной недвижимости: физических, финансовых и правовых. Использование техники остатка для оценки всех составляющих, помимо з0емли, носит достаточно формальный характер, но успешно используется при экономическом анализе доходной недвижимости. Исходными величинами являются общий чистый годовой доход, ставки доходности и стоимость одной из составляющих (физических или финансовых).
     Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценках земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков. Оценка земельного участка с помощью техники остатка целесообразна, когда имеющиеся на ней постройки достаточно новые, то есть когда определение стоимости не составляет труда, а износ незначителен.
     
     8. ЗА И ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
     
     Тек же, как для любого структурированного набора аналитических методов, в отношении применения доходного похода к оценке и экономическому анализу нематериальных активов существуют свои аргументы «за» и «против». Для целей данного обсуждения аргументы за и против применения доходного подхода можно рассматривать как его аналитические достоинства и недостатки. Сначала мы обобщаем несколько наиболее существенных аналитических достоинств этого подхода. Затем мы обобщаем некоторые из его наиболее существенных аналитических недостатков.
     Так же, как и все другие аналитические подходы, доходный подход имеет недостатки, связанные с его использованием. В следующем перечне представлено несколько отрицательных характеристик доходного подхода в связи с его использованием в анализе нематериальных активов:
     1. Методы доходного подхода допускают внесение в анализ определенного элемента необъективности. Поскольку некоторые из этих методов довольно сложны, аналитик, ориентированный на достижение конкретной цели, может слегка подтасовать особенно чувствительные экономические переменные таким образом, чтобы иметь возможность манипулировать результатами анализа или повлиять на них иным образом.
     2. Методы доходного подхода допускают возможности совершения непреднамеренных ошибок, а также заранее обозначенных нечестных манипуляций. Опять-таки, это происходит потому, что эти методы часто являются сложными с ана.......................