Способы управления многоквартирными домами.

Оглавление

Введение	2
Глава 1. Способы управления многоквартирными домами	3
1.1.Общие положения	3
1.2.Непосредственного управления многоквартирными домами собственниками жилья	5
1.3.Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом	8
1.4.Управление многоквартирным домом управляющей организацией	13
1.5.Сравнительная характеристика способов управления многоквартирными домами……………………………………………………………………………16
Глава 2. Характеристика многоквартирного дома по адресу пр. 2-ой Муринский, дом 47	19






Введение
























Глава 1. Способы управления многоквартирными домами
1.1. Общие положения

Управление многоквартирным жилым домом (далее – МКД) – это непрерывная и совместная деятельность собственников жилья в многоквартирном доме по организации управленческих решений с целью обеспечения безопасности, функциональности и комфортности своего дома[4].
Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в ч. 1 ст. 161 указывает, что управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме[2].
Функции управления многоквартирным жилым домом:
 1) функция управления МКД, то есть обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
2) функция должного содержания общего имущества дома, в основном это техническая работа, связанная с эксплуатацией и обеспечением соответствующего функционирования инженерных сетей и оборудования, приборов учета коммунальных ресурсов, строительных конструкций и т. п.;
 3) функция предоставления коммунальных услуг, это планирование, организация, регулирование и контроль мероприятий по обеспечению населения услугами водоснабжения, водоотведения, отопления, газоснабжения и электроснабжения. 
С целью упорядочения процесса управления многоквартирным домом действующее жилищное законодательство предусматривает несколько способов управления. Сегодня собственникам помещений в МКД предложено выбрать один из трех способов управления: 
1) непосредственное управление собственниками помещений; 
2)управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 
3) управление управляющей компанией (УК). 
   Однако следует обратить внимание на введенное в ЖК РФ (ст. 161.1) новое структурное звено, осуществляющее работу по выбору способа управления МКД и последующую связь с управляющей организацией, - совет многоквартирного дома[4]. 
   В ст. 161.1 подробно рассказано о назначении совета, порядке его избрания и функционирования, о выборе председателя совета, его правах и обязанностях и других вопросах, связанных с работой совета.
   Собственники помещений в МКД (при более четырех квартир) обязаны избрать совет дома и председателя совета, которые должны подготовить предложения «по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме» (ст.161.1, часть 5, п. 3). Они обязаны ежегодно проводить собрания и контролировать выполнение обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества[2].
   Для выполнения указанных требований необходимо как минимум иметь в МКД инициативных людей для работы на общественных началах, юристов, знакомых с вопросами управления домами, помещение для проведения собраний, место для работы совета, оргтехнику и т.п.
К выбору способа управления нужно относиться очень серьезно, только с учетом всех перечисленных условий можно принять оптимальное решение. Не бывает плохих или хороших способов управления домом – бывает хорошее или плохоеосуществление того или иного способа управления. 
Проанализируем способы управления многоквартирным домом более детально [4].
1.2. Непосредственного управления многоквартирными домами собственниками жилья

При непосредственном управлении МКД собственники помещений в данном доме заключают договор оказания услуг и/или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме на основании решения общего собрания с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 21.07.2014 № 255-ФЗ) [3].
   Договора на коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение, отопление) заключаются каждым собственником помещения от своего имени с поставщиками энергоресурсов (рис. 1).












Рис. 1.Структура, когда договора на ЖКУ заключаются каждым собственником помещения от своего имени
На основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, осуществляющих непосредственное управление, от их имени в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме (рис. 2).








Рис. 2. Структура, когда договора на ЖКУ заключаются по доверенности с третьими лицами
  Непосредственное управление осуществляется в МКД, где не образовалась инициативная группа, способная создать ТСЖ и  взять на себя управление домом, где недостаточная информированность собственников квартир о преимуществах того или иного способа управления, где большинство собственников квартир рассчитывает по тем или иным причинам самостоятельно решать вопрос минимизации стоимости коммунальных услуг.
   Непосредственное управление представляется нам наименее продуктивным способом управления МКД по следующим основаниям.
   Электро- и газоснабжение при всех способах управления оплачивается непосредственно энергоснабжающим организациям.
   При установке счетчиков воды ее расход оплачивается при любом способе управления на основании показаний счетчика (как и водоотведение).
   При наличии приборов учета тепла в квартире, что не характерно для большинства домов, оплата его стоимости тоже не зависит от способа управления МКД.
   К тому же следует учесть, что поставка в квартиру воды и тепла зависит как от энергоснабжающей, так и от эксплуатирующей организации, что во многих случаях затрудняет определение ответственной организации за некачественную и несвоевременную поставку энергоносителей в квартиру.
   Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что рассматриваемый способ предполагает децентрализацию управлением МКД, которая не будет способствовать профессионализму в решении управленческих задач [5].
Отмеченные особенности рассматриваемого способа управления привели к его фактической отмене Федеральным законом от 21.07.2014 №255-ФЗ. В п. 5 ст. 7 этого закона сказано о том, что до 01.04.2015 собственники помещений в МКД с количеством квартир более 16, в случае непосредственного управления таким домом, обязаны провести общее собрание и принять решение о выборе иного способа управления. Таким образом, способ непосредственного управления МКД может осуществляться только для тех МКД, количество квартир в которых не превышает 16 [3].
1.3. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Одним из распространенных способов управления много квартирным домом является управление некоммерческим объединением собственников помещений в доме: чаще ТСЖ, реже ЖК и ЖСК.
Понятие «ТСЖ» определено ЖК РФ (ст. 135). Так, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в много- квартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по со- зданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных много- квартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам 20 помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов [2].
Целесообразно выделить следующие основные особенности этого способа управления.
   Во-первых, ТСЖ – некоммерческая организация, объединяющая собственников жилья в МКД.
   Во-вторых, основная цель ТСЖ – управление комплексом недвижимого имущества в МКД. При этом управление подразумевается в широком значении этого понятия, включающем управление финансами, содержанием и ремонтом общего имущества, его сохранением и приращением, управление обеспеченностью коммунальными услугами, управление капитальным ремонтом, то есть всеми блоками целостной системы управления ТСЖ [5].
При таком способе управления ТСЖ самостоятельно заключает договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями и обслуживающими организациями; составляет смету доходов и расходов и на ее основе – финансовый план; определяет состав и стоимость работ по текущему и капитальному ремонту; осуществляет хозяйственную деятельность по сдаче общего имущества в аренду и производству других работ, разрешенных ЖК РФ; обеспечивает оперативное решение вопросов по заявкам владельцев жилых и нежилых помещений; участвует в подготовке, проведении и сдачи работ по капитальному ремонту МКД с использованием субсидий в соответствии с требованиями федерального и регионального законодательства; обеспечивает своевременную сдачу необходимой отчетности и перечисление всех налогов, сборов и отчислений, предусмотренных законодательством; обеспечивает своевременный расчет оплаты за коммунальные услуги и контролирует ее перечисление на расчетный счет ТСЖ; отстаивает в судах интересы ТСЖ по спорным вопросам; следит за изменениями в федеральном и региональном законодательстве; организует проведение общих собраний членов ТСЖ и собственников квартир, не являющихся членами ТСЖ.
   Это далеко не полный перечень вопросов, входящих в компетенцию и обязанность ТСЖ [6].
Главным внутренним документом в ТСЖ является Устав, который принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Устав ТСЖ должен соответствовать действующему законодательству, поэтому в него необходимо периодически вносить изменения и дополнения. 
ТСЖ, как и любое другое юридическое лицо, имеет собственную структуру управления. От эффективности работы этой структуры напрямую зависит эффективность самой организации. 
    Согласно ст. 144 ЖК РФ, органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества [2]. Правление возглавляет председатель. В ТСЖ также может быть создан контрольно- ревизионный орган. Общее собрание членов является высшим органом управления товарищества. Руководство текущей деятельностью осуществляется правлением товарищества, которое избирается общим собранием членов.
    Управление многоквартирным домом, на базе которого создано ТСЖ, может осуществляться: – членами правления во главе с председателем; – профессиональным управляющим, привлеченным членами правления товарищества из внешней среды.
    Этап реализации способа управления многоквартирным домом с помощью ТСЖ считается завершенным с момента государственной регистрации товарищества в налоговых органах.
    В соответствии с законодательством РФ, при управлении многоквартирным домом ТСЖ вправе заключать договор управления многоквартирным домом с управляющими организация- ми, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
     






Рис. 3. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ
Собственники помещений в многоквартирном доме (члены ТСЖ) делегируют право заключения договоров на поставку различных жилищно-коммунальных благ товариществу, а ТСЖ, в свою очередь, заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков в сфере ЖКХ и заключает с ними договоры (рис. 4).
Перечислим достоинства правильно реализованного способа управления многоквартирным домом с помощью ТСЖ: 
– собственники помещений в многоквартирном доме имеют возможность оперативно определять оптимальное соотношение цены и качества предоставляемых жилищно- коммунальных услуг и выбирать те подрядные организации, которые их устраивают;
– собственники сами контролируют процесс предоставления жилищно-коммунальных услуг подрядчиками через органы управления ТСЖ (правление); 
– денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете юридического лица (ТСЖ) и расходуются только на нужды дома;
– для выполнения различных работ по содержанию и обслуживанию дома ТСЖ могут привлекать на договорной основе граждан, непосредственно проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема «должников» и занятости некоторых жильцов; 
– члены товарищества могут легко использовать преимущества такого способа управления, как управление управляющей организацией, поскольку они вправе нанять ее для обслуживания многоквартирного дома. Процедура смены управляющей организации в этом случае значительно облегчена; 
– собственники помещений в многоквартирном доме, с одной стороны, самостоятельно управляют своей недвижимостью, а, с другой стороны, имеют специализированные органы для решения этих вопросов;
– на товарищество возложена обязанность контролировать исполнение всех договорных обязательств подрядных и ресурсоснабжающих организаций, а также качество предоставляемых услуг и/или выполняемых работ; 
– руководящие органы управления формируются из собственников помещений в доме, т. е. фактически соседей[4].








Рис. 4. Заключение различных договоров управляющей организацией от имени ТСЖ

1.4. Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Наряду с двумя предыдущими способами управления многоквартирными домами существует третий способ — управление управляющей организацией. 
Для начала необходимо раскрыть понятие «управляющая организация». Управляющая организация — это коммерческая организация, которая выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и которой на основании решения данного общего собрания передаются полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, предоставлению жилищных и коммунальных услуг, а также созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан.
Решение общего собрания о выборе способа управления согласно ст. 161 ЖК РФ является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Правовой основой деятельности, общей для всех управляющих организаций, являются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», а также договор управления многоквартирным домом. Но в зависимости от организационно-правовой формы управляющей организации к ней будутприменяться нормы различных нормативных актов, например, федеральных законов «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», «О производственных кооперативах».
Необходимо исходить из того, что управляющая компания, как и любая другая коммерческая организация, является юридическим лицом, созданным с целью получения прибыли. Деятельность управляющей компании представляет собой вариант предпринимательской деятельности. В свою очередь в ст. 2 ГК РФ говориться, что предпринимательская деятельность — это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами [1].
Важным является тот факт, что в соответствии с постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 в качестве управляющей компании могут выступать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели. Таким образом, управляющая компания — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом.
Заказчиками услуг управляющей организации могут быть: 
* собственники помещений в многоквартирном доме; 
* товарищества собственников жилья (жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы (объединения собственников)); 
* Российская Федерация в лице органов государственной власти, субъекты Российской Федерации в лице органов региональной власти, муниципальные образования в лице органов местного самоуправления, в собственности которых находятся все помещения в доме.
Для достижения целей по договору управляющая организация оказывает услуги по управлению, другие жилищные услуги (кроме услуг по управлению), заключает договоры с организациями—поставщиками жилищных услуг и коммунальных услуг, совершает иные действия, направленные на управление многоквартирным домом. Размер платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется решением общего собрания собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не принято, то размер платы устанавливается органом местного самоуправления. 
Управляющей организацией должен составляться годовой план управления многоквартирным домом, в котором отражается весь перечень оказываемых услуг и работ на текущий год, выполняемых собственными силами и силами подрядных организаций. Объем выполняемых своими силами работ и услуг управляющая организация определяет самостоятельно, исходя из принципа экономической целесообразности. 
Услуги (работы) по управлению многоквартирным домом могут состоять из деятельности по: 
— составлению перспективных и текущих планов управления домом, включающих в себя объемы работ, источники финансирования текущего календарного периода и планируемые на будущие периоды, инвестиционные и прочие программы и мероприятия, позволяющие достичь поставленных целей управления в определенные сроки; 
— изучению рынка поставщиков жилищно-коммунальных услуг, заключению договоров на поставку услуг, работ и контролю по исполнению договорных обязательств подрядными организациями; 
— начислению, учету и сбору платежей за жилищно-коммунальные услуги с собственников и нанимателей помещений; 
— осуществлению иной деятельности, направленной на управление многоквартирным домом (паспортная работа, работа с должниками, учету и ведению технической документации по управляемому дому, созданию и ведению базы данных по текущему и капитальному ремонту общего имущества дома и т.п.)[7].
1.5. Сравнительная характеристика способов управления многоквартирными домами

Таблица 1. Характеристика трех способов управления многоквартирными домами
Основание для сравнения
Непосредственное управление
Управление ТСЖ (ЖСК, ЖК)
Управление управляющей организацией
Форма организации
Без образования юридического лица
Собственники регистрируют юридическое лицо – некоммерческая организация
Со стороны собственников не происходит образования юридического лица, привлекается сторонняя организация или индивидуальный предприниматель


Продолжение таблицы 1
Лица, органы управляющие домом
Общее собрание собственников помещений в МКД, либо уполномоченное собственниками лицо, действующее на основании договоренности
Общее собрание собственников помещений в МКД, общее собрание членов ТСЖ, правление ТСЖ, председатель ТСЖ. Если ТСЖ заключает договор с управляющей организацией, то в этом случае она будет являться, лицом управляющим домом
Общее собрание собственников помещений в МКД, управляющая организация
Когда способ считается реализованным
С момента заключения договоров на поставку ЖКУ
С момента государственной регистрации ТСЖ
С момента заключения договора управления между собственниками помещений и управляющей организацией
Степень вовлеченности собственников в управление домом
Максимальная степень вовлеченности собственников в управление жильем
Средняя вовлеченность собственников в процесс управления жилым домом
Минимальное участие собственников в управлении домом
Наличие затрат на управление МКД и содержание штата управления
Затраты на управление снижены либо отсутствуют
Затраты на управление есть
Затраты на управление есть
Возможность снижения затрат на содержание и обслуживание дома
Собственники могут исключить затраты на управление
Оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы); содействие органов местного самоуправления  виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала
Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в МКД


Продолжение таблицы 1
Контроль качества предоставляемых ЖКУ
Осуществляют непосредственно собственники
Осуществляют органы ТСЖ и собственники
Осуществляют собственники и специалисты управляющей организации
Возможность аккумулирования денежных средств
Нет расчетного счета для накопления денежных средств, поэтому не предусмотрена возможность передачи бюджетных средств для капитального ремонта
Денежные средства аккумулируются на счете ТСЖ
Денежные средства аккумулируются на счете управляющей организации, что не гарантирует сохранности на случай ее банкротства
Тарифы на ЖКУ
Собственники помещений в МКД плату за ЖКУ вносят в соответствии с договорами, заключенными с лицами, предоставляющими услуги.
Размер платы за ЖКУ рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления
Определение размера обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в МКД относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ.
Размер платы за ЖКУ рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления
Размер платы за содержание и ремонт жилых помещений в МКД определяется на общем собрании собственников помещений в доме с учетом пожеланий управляющей организации.
Размер платы за ЖКУ рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления



Продолжение таблицы 1
Заключение договоров на предоставление жилищных услуг
Все или большинство собственников помещений в доме  выступают в качестве одной стороны в договорах на поставку жилищных услуг. Если он имени собственников действует уполномоченное лицо, то такое лицо вправе заключить в интересах собственников указанные договоры
ТСЖ в лице председателя правления заключает в интересах собственников договоры с поставщиками жилищных услуг либо делегирует это полномочие управляющей организации
Управляющая организация заключает договоры на предоставление жилищных услуг в интересах собственников помещений в МКД, в рамках полномочий, предоставленных ей  договором управления
Заключение договоров на предоставление коммунальных услуг
Договоры на поставку ЖКУ заключаются с каждым собственником помещений в МКД персонально
ТСЖ в лице председателя правления заключает в интересах собственников договоры с поставщиками ЖКУ либо делегирует это полномочие управляющей организации
Управляющая организация заключает договоры на поставкуЖКУ в  рамках полномочий, предоставленных ей  договором управления


Глава 2. Характеристика многоквартирного дома по адресу пр. 2-ой Муринский, дом 47


Список используемой литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от  30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016)
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016)
3. Федеральный закон от 21.07.2014 №255-ФЗ (ред. от 29.06.2015) « О внесении изменений в жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ»
4. Ч.Д. Цыренжапов, Д.С. Шенбергер, Д.В. Елисеев «Основы управлениямногоквартирными жилымидомами» Издательство ТГАСУ 2013
5. ГассульВ.А. «Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ» Год издания 2015
6. Гассуль В.А. « ТСЖ. Организация и эффективное управление» Год издания 2011
7. Субботин В.Н. «Эффективное управление жилым домом»— Издательство«Эксмо», 2008. — 224 с. — (Новейший юридический справочник).


20


.......................