Совершенствование управления муниципальной недвижимостью

	


АНОТАЦИЯ
     Тема выпускной квалификационной работы бакалавра – «Совершенствование управления муниципальной недвижимостью (на примере Пушкинского района Московской области).
     Выпускная квалификационная работа бакалавра состоит из введения, трех глав, заключения, и списка использованных источников. Объем выпускной квалификационной работы бакалавра составляет 65 страниц, 2 рисунка и 6 таблиц.
     Выпускная квалификационная работа бакалавра посвящена исследованию муниципальной недвижимости. В работе проводится анализ состав и структур муниципальной недвижимости, а также Разработка реализаций по усовершенствованию управления муниципального имущества города Пушкино на 2014-2017 годы.
     ABSTRACT
     The theme of the final qualifying work of the bachelor is "Improving the management of municipal real estate (on the example of the Pushkin district of the Moscow region).
     The final qualification work of the bachelor consists of an introduction, three chapters, conclusion, and a list of sources used. The volume of the final qualifying work of the bachelor is 65 pages, 2 figures and 6 tables.
     The final qualification work of the bachelor is devoted to the study of municipal real estate. The work analyzes the composition and structure of municipal real estate, as well as the development of realizations to improve the management of municipal property of the city of Pushkino for 2014-2017.





Содержание
Введение…………………………………………………………………………..6
Глава 1. Теоретические и методические основы управления муниципальным недвижимым имуществом…………………………………………………….…8
1.1. Понятие о недвижимом имуществе, его состав и классификация………..8
1.2. Особенности объектов недвижимости как товара. Основные сделки с ними на рынке и формы их реализации……………...…………………..….....16
1.3. Методические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости………...……...……………………………..18
Глава 2. Характеристика городским имуществом и земельными ресурсами Пушкинского района Московской области ………...……………………........23
2.1. Краткая характеристика комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Пушкинского района Московской области……....23
2.2. Структура и анализ недвижимого имущества Пушкинского района Московской области и динамика их изменения за 2014-2017 год…………...28
2.3. Проблемы эффективного управления муниципальной недвижимостью………………………………………………………………….37
Глава 3. Совершенствование организации управления муниципальной недвижимостью…………………………………………………………….…....40
3.1. Разработка реализаций по совершенствованию управления муниципального имущества города Пушкино на 2014-2017 годы...……..…40
3.2. Пути повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью в городе Пушкино ………………………………...…………44
Заключение………………………………..……………………………………..59
Список использованных источников…………………………………………..62




Введение
     В данной работе, на примере Пушкинского района Московской области, будут изучены пути совершенствования управления муниципальной недвижимостью. В сегодняшний момент формирования рыночных взаимоотношений, трудность совершенствования управления муниципальной недвижимостью стает особенно значимым смыслом. Наиболее основное считается формирование экономических, правовых и социально - экономических обстоятельств эффективного хозяйствования субъектов муниципального значения.
     В обстоятельствах недостатка бюджета муниципалитета Пушкинского района Московской области важной считается, исследование запасов повышения прибыльных заметок, с все без исключения огромной ориентацией в недвижимое имущество, равно как в ресурс заработка. О данном говорит и увеличение размеров задач Министерства материальных взаимоотношений РФ Комитету согласно управлению собственностью Пушкинского района.
     Необходимо отметить, то что с целью нынешней практики управления недвижимостью Пушкинского района свойственно: 
     - не применение рыночных подходов к управлению недвижимостью; 
     - развитие материальных взаимоотношений в отсутствии учета условий рынка; 
     - недостаток результативного информативного предоставления; 
     - нерыночная оценка стоимости объектов недвижимости и арендной платы из-за их применение.
     В окончательном результате, все без исключения это приводит к уменьшению поступлений в прибыльную доля бюджета района, к безрезультатному применению объектов недвижимости, к невысокой их привлекательности, равно как предмета вложений.
     Весьма актуальна и трудность управления квартирным фондом муниципальной недвижимости.
     На сегодняшний день в жилых зданиях муниципалитета Пушкинского района согласно соглашению найма живет существенная доля населения. Жилищный кодекс РФ, введённый в действие 1 марта 2005 года, значительно увеличил полномочия собственников помещений в многоквартирных зданиях согласно постановлению единым имуществом, в то же время вменяя к ним и новейшие прямые обязанности. Преобразование жилищно-коммунального хозяйства, исходящая не первый год с большим скрипом, обязана в окончательном результате послужить причиной к увеличению качества абсолютно всех предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, и к своего рода, изменению менталитета владельцев согласно содержанию в соответствующем состоянии не только лишь непосредственно жилья, но и здания в полном, эксплуатации всего жилого фонда, в этом количестве и близлежащих территорий.
     Кроме того в пустых городских помещениях Пушкинского района располагается большая часть учреждений здравоохранения, среднего образования, культуры, компаний жилищно-коммунального хозяйства, определенное число компаний торговли и домашнего сервиса. Эти пустые здания даны органам и компаниям района на правах аренды. В согласовании с ст. 36 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) жители и юридические лица, обладающие в имуществе сооружения, строения, постройки, находящиеся в сельскохозяйственных зонах, пребывающих в общегосударственной, либо муниципальной собственности, обретают исключительное возможность в приватизации подобных сельскохозяйственных участков, либо получение полномочий аренды в них.
     В согласовании с целью дипломной работы следует найти решение последующие проблемы: 
     • рассмотреть теоретические аспекты управления муниципальной недвижимости; 
     • дать характеристику Комитету согласно управлению собственностью Пушкинского района Московской области; 
     • изучить состав и структуру муниципальной недвижимости Пушкинского района Московской области; 
     Предмет изучения – муниципальная недвижимость Пушкинского района Московской области. 
     Объектом изучения является Пушкинский район Московской области.
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     


     
     
     
     
     Глава 1. Теоретические и методические основы управления муниципальным недвижимым имуществом.
1.1. Понятие о недвижимом имуществе, его состав и классификация объектов недвижимости.
     В соответствии с статьей 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ) к недвижимому имуществу (недвижимое имущество) принадлежат объекты и все без исключения, то что основательно сопряжено с территорией. В российском праве к неподвижному имуществу (недвижимости) принадлежат аграрные зоны, зоны недр, изолированные водные объекты и все без исключения, то что основательно сопряжено с территорией, в таком случае имеется объекты, передвижение каковых в отсутствии непропорционального вреда их предназначению нереально, в том числе леса, долголетние посадки, сооружения, постройки. К неподвижному имуществу принадлежат кроме того доступные общегосударственной регистрации лёгкие и мореходные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предмет недвижимости содержит 3 неразделимо сопряженных определения: лицо полномочия (жители, юридические личности, муниципальные органы), объект полномочия (аграрные зоны, сооружения, жилплощади) и тип полномочия (имущество, хозяйственное управление, лизинг).
     
     Всевозможные объекты недвижимости предполагают собою основной экономический источник каждого субъекта, результативное применение которого способствует повышению прибыли субъекта, увеличения его благополучия. С точки зрения финансовой науки объект недвижимости,возможно рассматривать равно как польза и равно как ресурс заработка. В концепции под определением «польза» подразумевается каждый предмет узко потребительского подбора, который может привезти определенное удовлетворение покупателю (увеличить степень его благосостояния), дать пользу[1] .
     Если анализировать объект недвижимости равно как источник заработка, в таком случае тут в главную очередность представляют значимость: цену объекта недвижимости, характеристики спроса и предписания в данный объект, кроме того возможно рассматривать этот объект, равно как способ изготовления. Изъясняясь о предметах недвижимости, следует установить признаки объектов недвижимости, см. рис. 1. Все без исключения признаки, определяющие предметы недвижимости, относительно возможно поделить в 2 крупных категории: ключевые наследственные признаки и многофункциональные признаки[2].
      
      
      
      
      
      
      
     
     
      
      
     
     
     
Рис. 1. Признаки объектов недвижимости
     Объекты недвижимости располагают высокой финансовой важностью, так как предусмотрены с целью продолжительного использования и никак не потребляются в ходе применения. Равно как принцип, объекты недвижимости различаются полезной сложностью, и сохранение их в соответствующем пребывании требует крупных расходов.
     Анализируя каждый объект недвижимости, следует его анализировать с воззрению 3-х категорий: вещественной (физиологической), законный и экономической.
     Во-первых, объект недвижимости - равно как объект гражданских прав, который содержит:
     • возможность имущества;
     • возможность домашнего ведения;
     • возможность своевременного управления;
     • возможность конфиденциального управления;
     • возможность стройки;
     • возможность задатка;
     • возможность материального получения;
     • возможность пожизненного непрерывного использования и аренды;
     • груз нахождения.
     Во-вторых, предмет недвижимости - равно как имущественный объект, то есть некто обладает: воспроизведенные пределы, объем, область, размер, высококачественные характеристики.
     В третьих, предмет недвижимости - равно как финансовый объект. В этом случае объект недвижимости рассматривается равно как продукт, ресурс заработка с целью владельца, ресурс экономической стабильности владельца.
     Определение объектов недвижимости подразумевает акцентирование в их структуре 2-ух элементов:
     1) естественные объекты - аграрное место, бор и долголетние посадки, изолированные водные объекты и зоны недр,
     2) искусственного происхождения предметы:
     - жилые
     - коммерческие
     - социальные специализированные сооружения и постройки (врачебно-выздоровительные, учебно-воспитательские, цивилизованно-просветительные, порты, управленческие сооружения) 
     - технические постройки (мосты, коллонады)
     На рис. 2. показана укрупненная систематизация предметов недвижимости[3]. Любую с показанных компаний,возможно, разделить в подгруппы на основе дезагрегации в основе разных типологических критериев.
     
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      ь
      
      
      
      
      
      
     

Рис. 2. Систематизация предметов недвижимости	
     Систематизация предметов недвижимости согласно разным аспектам содействует наиболее благополучному изучению торга недвижимости и упрощает исследование и использование способов управления недвижимостью. В ходе систематизации акцентируются единичные категории недвижимости, обладающие схожие свойства функционирования, то, что гарантирует однообразие раскладов к управлению недвижимостью.
     Следует выделить, таким образом, ведь определенные характерные черты недвижимого имущества:
     1. Недвижимое имущество представляет значимость пластической сферы, в каковой исполняется людская работа. Недвижимое имущество - ключевая из сложных элементов государственного имущества абсолютно всех государств общества. Равно как бы ни была возвышена степень промышленного и умственного формирования государства, территория повсюду является значимой долей государственного имущества и в единой доли недвижимой собственности доводится наиболее 50% всемирного имущества.
     2. Недвижимое имущество - инвестиционный продукт, рассчитанный с целью продолжительного применения. Надежность недвижимости значит сознательно другой вид удовлетворение необходимости, в случае если, к примеру, пищевые продукты удовлетворяют надлежащую необходимость лица постоянно, в таком случае необходимость в жилище присутствие нехватке ограничений согласно платежеспособности способен являться удовлетворению едино разово, вследствие только одного воздействия - получения жилищной недвижимости в имущество. В таком случае ведь принадлежит и к иным типам недвижимости: многочисленные фабрики и производства, офисы и банки, торговые центры и базы, имея абсолютно сегодняшнее спецоборудование, действуют в зданиях, возведенные в дальние времена.
     3. Каждый предмет недвижимости уникален. Основным фактором данной особенности считается влияние условий месторасположения. В случае если сооружения построены согласно 1 стандартному плану и согласно собственным естественно-материальным данным, зодчески-планировочным и разумно-научно-техническим решениям считаются идентичными, их потребительная цена ни в коем случае никак не станет совершенно равной, вследствие того то что они никак не размещаются в одном и этом же аграрной площади. Присутствие стандартной стройке в схожих располагающихся рядом зданиях, соприкасающихся торцевыми стенками, имеют все шансы отличаться определенными свойствами единичных квартир. Отличия эти отнюдь не постоянно добиваются важной величины, однако неповторимость любого предмета недвижимости сей обстоятельство никак не откладывает.
     4. Недвижимое имущество различается значительной капиталоемкостью. Данное сопряжено с огромным числом вещественных, экономических и трудовых ресурсов, употребляемых при её формировании. Капиталоемкость главной считанной единицы жилищной недвижимости - жилплощади неоднократно превышает данный коэффициент в штуку иных вкладывательных продуктов. Данное значит, то, что присутствие других одинаковых критериях длительное благополучие потребует крупных расходов. Кроме расходов, сопряженных с ходом формирования предмета недвижимости, обладают роль существенные (равно как в полном, таким образом, и в условном формулировании) трансакционные расходы, сопряженные с передачей продукта с торговца к потребителю вследствие совершения рыночных сделок. Главными условиями, характеризующими большую степень транзакционных потерь, считается: неповторимость любого с предметов недвижимости, вспомогательные условия присутствие оформлении сделок с ним, неотъемлемое национальное оформление предмета недвижимости, повышение длительности и трудности рыночных сделок с недвижимостью.
     5. Недвижимое имущество способно быть продуктом в каждый период собственного актуального цикла. Данное значит, то, что в торговое обращение способно входить отнюдь не только лишь законченное сооружение либо строение, однако и таким образом именуемый «никак не дострой». Несмотря на то истинным продуктом в аналогичных моментах считается никак не предмет недвижимости (его, непосредственно, и не имеется), а имеет право имущества в него. Данная отличительная черта присуща только лишь недвижимости, возлюбленная создает неповторимым далеко не только лишь недвижимое имущество-предмет, однако и недвижимое имущество-продукт. Практически никакая иная вещь, находясь незавершенной, никак не способна быть продуктом. Особенность недвижимости выражается и в последующем согласно грани совершения её актуального цикла. В случае если осуществить сопоставление с иными продуктами, в таком случае,возможно, выделить последующее. Товары, никак не представляющимися объектами продолжительного использования, возможно, реализовать в протяжение крайне узкого периода уже после производства. Данное таким образом именуемый период годности, несоблюдение коего в линии ситуации способен спровоцировать из-за собою значительные финансовые наказания. Объекты продолжительного использования имеют все шансы быть продуктами с этапа производства вплоть до возникновения неконвертируемых перемен, исключающих вероятность последующего применения (таким образом, именуемая утрата полезности). И только недвижимое имущество владеет товарностью вплоть до собственной абсолютной готовности (незавершенный постройкой предмет), в период готовности (предмет новейшего постройки), и уже после него (предмет минувшего постройки). С данного необходимо, то что «промежуток товарности» с целью недвижимости считается наибольшим.
     6. Численное расхождение высококачественных данных недвижимости - объекта и недвижимости - продукта. В случае если осуществить, то, что предметом считается завершенное постройкой сооружение либо структура (ст. 130 ГК Российская Федерация), в таком случае в 1 данном физиологическом предмете способен находиться большое число продуктов разнообразной трансформации. К образцу: высотное квартирное жилье содержит 1-ый ярус, что захватывает пустое здание с собственным многофункциональным направлением (универмаг, центробанк, аптека).
     Поскольку в этом изыскании особенную роль уделяется управлению городской недвижимостью, с целью последующего осмысления следует предоставить само представление городской недвижимости. Необходимо отметить, то что в сегодняшний день период в русском законодательстве представление «муниципальное недвижимое имущество» подразумевается равно как комплекс неподвижных предметов, которые принадлежат в льготе имущества городскому формированию, с фамилии коего полномочия в взаимоотношении данных предметов реализовывают или аппараты регионального самоуправления, или жители напрямую в режиме, определенном законодательством и статутом городского образования. Присутствие данном аспектом отнесения предмета к городской недвижимости сознается его особенность в льготе имущества городскому формированию[4]. Помимо данного в законодательстве РФ установлено, то что в структуре городского имущества вступают подобные предметы недвижимости, равно как городские территории, городские квартирные активы и пустые здания, а кроме того иное неподвижное собственность.
     
     В данном изыскании около государственными домами понимаются относящиеся в льготе имущества городскому формированию основательно сопряженные с территорией зодчески-строй предметы, передвижение каковых нереально в отсутствии непропорционального вреда его предназначению, применяемые с целью работы, общественно-цивилизованного сервиса жителей, сохранения вещественных ценностей и обладающие в свойстве ключевых полезных элементов стенки и кровлю[5]. Городские постройки формируются равно как относящиеся в льготе имущества городскому формированию основательно сопряженные с территорией инженерно-строительные предметы, передвижение каковых нереально в отсутствии непропорционального вреда их предназначению, предназначающиеся с целью исполнения промышленных и других функций и никак не назначенные с целью непрерывного размещения в них людей.
     Среди предметов муниципальной недвижимости,возможно, отметить последующие ключевые категории:
     1) городской квартирный актив и предметы муниципальной инфраструктуры;
     2) городские общественно важные предметы недвижимости (в согласовании с изготавливаемыми продуктами и оказываемыми предложениями, применением и привлечением сотрудников) - младенческие дошкольные института, средние учебные заведения, библиотеки. В согласовании с мишенями управления данную категорию предметов,возможно, поделить в последующие подгруппы:
     - общественно важное недвижимое имущество, целиком применяемая согласно целевому предназначению;
     - общественно важное недвижимое имущество, что отчасти применяется либо способен являться применению в торговых целях;
     3) городское недвижимое имущество, применяемая в торговых целях. В согласовании с целями управления данную категорию предметов,возможно, поделить в последующие подгруппы:
     - единичные предметы недвижимости (аграрные зоны, структуры, сооружения), применение каковых никак не сопряжено с исполнением общественно важных функций и какие имеют все шансы являться отданы иному владельцу, правящему либо нанимателю посредством реализации, сдачи в аренду либо внесения вклада в уставной основной капитал; передачи в Конфиденциальное Руководство.
     - интегрированные либо приспособленные к общественно важным предметам недвижимости здания, применение каковых никак не сопряжено с исполнением общественно важных функций. В мощь полезных отличительных черт предмета данные здания имеют все шансы являться уделены с его состава в отсутствии вреда с целью удовлетворение нужд главного контингента и отданы другому владельцу правящему либо нанимателю;
     - единичные здания в составе общественно важных предметов муниципальной недвижимости, какие возникают вследствие превышения нормативов согласно ублаготворению нужд главного контингента и имеют все шансы быть отданы в аренду либо использование.
     Из 3-х вероятных ключей благополучия районных сообществ: налоги и пошлины; наружные доходы (дотации, субсидии, трансферты); прибыли со своей домашней работы, - только завершающий владеет сравнительной самостоятельностью с основного правительства и горазд к безграничному увеличению. Главным основой прибыли муниципалитета считается домашнее применение собственности (в главную очередность неподвижного).
     
     1.2. Особенности объектов недвижимости как товара. Основные сделки с ними на рынке и формы их реализации.
     Единая отличительная черта абсолютно всех предметов недвижимости равно как продукта - данное неосуществимость их физиологического передвижения. Никак не допустимо брать с собою аграрное место, передвинуть в отсутствии вреда организацию, предприятие, квартирное либо пустую конструкцию.
     Участниками стандартных рыночных взаимоотношений постоянно считаются владельцы, без помощи других распоряжающиеся собственной собственностью. В их количестве: правительство, муниципальные и аграрные муниципалитеты, адвокатские личности (товарищества и сообщества, кооперативы), физиологические личности (жители, в том числе персональных бизнесменов).
     Основные операции с городской недвижимостью в торге - реализация, разгосударствление, передача в аренду (аграрные зоны, предметы городского квартирного и пустого фонда). 
     Порядок предоставления жителям сельскохозяйственных зон, пребывающих в общегосударственной либо городского имущества, в интересах целостнее, никак не сопряженных с постройкой регулирует ст. 34 Аграрного Кодекса Российской Федерации (ЗК Российской Федерации). Предметом купли-реализации имеют все шансы являться только лишь аграрные зоны, минувшие правительственный расценочный подсчет. Торговец содержит соглашение купли-реализации и дает потребителю существующую у него данные о бременах аграрного места и лимитирования его применения (ст. 37 ЗК Российской Федерации). 
     Следующая модель осуществлении городской недвижимостью в торге - разгосударствление. Разгосударствление значит передачу общегосударственной либо городского имущества (сельскохозяйственных зон, индустриальных компаний, строений, квартирных построек) за оплату либо бесплатно в личное имущество. В соответствии с ст. 36 ЗК Российской Федерации жители и адвокатские личности, обладающие в имуществе сооружения, структуры, постройки, находящиеся в сельскохозяйственных зонах, пребывающих в общегосударственной либо городском имуществе, обретают редкостную возможность в приватизации подобных сельскохозяйственных зон либо обретают полномочия аренды в их.
     Приватизация городской собственности исполняется органами районного самоуправления без помощи других в режиме, предустановленном Федерационным законодательством "О приватизации правительственного и городского имущества" Российской Федерации (с преобразованиями в 1 июля 2017 года). Разгосударствление городской неподвижной собственности исполняется в согласовании с прогнозным проектом приватизации. В случае потребности привлечения добавочных валютных денег в локальный госбюджет в прогностический проект имеют все шансы записывать надлежащие перемены в определенном режиме. 
     Прогнозный проект приватизации городской собственности подготавливается Комитетом согласно управлению имуществом (КУИ) в период, определенный его руководителем и посылается ему с целью принятия. Некто включает список городских единых компаний, промоакций раскрытых акционерских сообществ и предметов недвижимости, пребывающих в городской имущественности, и другого городской собственности, доступного приватизации в надлежащем году, в соответствии с функционирующему законодательству.
     В прогнозном проекте приватизации указываются оценка городской собственности, что намечается приватизировать, и предполагаемые сроки приватизации. Принятый руководителем городского региона, прогностический проект посылается с целью рассмотрения в Комитет избранников городского региона в то же время с планом бюджета региона в следующее экономическое время.
     Комитет согласно управлению собственностью городского создания каждый год никак не позже 1 марта предполагает руководителю региона и в Комитет избранников доклад об исполнении прогнозного проекта приватизации городской собственности из-за минувшего времени.
     Другой популярной конфигурацией осуществлении городской недвижимостью в торге считается лизинг. Более всё распространена лизинг строений, комнат и сельскохозяйственных зон.
     Передача городской собственности разным учреждениям с целью применения в обстоятельствах соглашения аренды считается один с основных типов прямой домашней работы муниципалитетов - прочной основой пополнения регионального бюджета и эффективным прибором финансового формирования местности. 
     Не представляясь монополистом в торге недвижимости, однако владея значительно огромным, нежели у каждого иного владельца в этой местности размером быстро реализуемого достояния, муниципальное управление горазд устанавливать собственные требование рынку: ограничивать увеличение и разбрасывание стоимости, высокомерничать степень корректности и устойчивости соглашений, уменьшать степень произвола в взаимоотношении нанимателей с края индивидуальных собственников недвижимости.

1.3. Методические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости.
     Имеются множественные методичные комбинации к установлению начальной цены предметов недвижимости. На сегодняшний день отсутствует абсолютная технология в данной проблеме. Метод расчёта способен отталкиваться с месторасположения, нехорошего либо отличного капиталом городской недвижимости, персонального расклада к нанимателям, общественной важности предмета.
     Рыночные стоимости реализации и сдачи в аренду предметов недвижимости регулирует общегосударственный указ «О оценивающей работы в Российской Федерации». Анализ цены недвижимости - особенная область высококлассной работы в торге неподвижной собственности и в в таком случае ведь момент нужного времени присутствия совершении почти каждой процедуры с недвижимостью, включая купли-реализации, сдачи в аренду и заканчивая принятием заключений о осуществлении планов постройки либо перестройки предметов недвижимости, о внесении предметов недвижимости в статутной основной капитал, о выкупе страной предметов недвижимости.
     Нормами Закона «О оценивающей работы» установлен список ситуации, в каковых осуществление балла предметов обязано являться неотъемлемым. В частности, неотъемлемой сознается анализ собственности присутствие установлении исходной стоимости с целью аукционов и состязаний согласно реализации либо сдаче в аренду предметов недвижимости, какие относятся целиком либо отчасти субъектам Российской Федерации либо городским образованиям.
     Методика расплаты цены предмета недвижимости находится в зависимости с единого строя условий.
     Объективные условия, равно как принцип, устанавливают умеренную степень стоимости определенных сделок субъектами недвижимости. Их возможно поделить в:
     1. макроэкономические - условия, сопряженные с единой конъюнктурой торга (налоги, пошлины, кинетика направления доллар, стагнация экономики, незанятость, степень и требование оплаты работы, необходимость в предметах недвижимости, формирование внешнеэкономической работы);
     2. микроэкономические - условия, определяющие конкретные характеристики определенных сделок.
     Факторы, сопряженные с феноменом общественного рассудка и условия эмоционального нрава:
     
     
     Физиологические условия:
     - местоположение - отдаленность с середины, уровень формирования инфраструктуры и автотранспортной информации непосредственно оказывает большое влияние в цену недвижимости;
     - зодчески-полезные постановления - в связи с направления последующего применения сооружения цена его станет расти либо станет меньше;
     - положение предмета недвижимости;
     - присутствие общественных услуг (электричество, водопровод, теплопровод);
     - природоохранные и землетрусные условия (с целью квартирной недвижимости сведения санитарно-природоохранной экспертизы имеют все шансы существенно уменьшить цену жилища, а присутствие лесопарковой области, водоемов, парков, способен повысить цену недвижимости). 
     В практике балла цены недвижимости обширно применяется способ относительного расклада. В отдельных вариантах, применение способа сопоставления торговель предоставляет довольно непредвзятую значение рыночной цены городской недвижимости.
     Цена операции недвижимости способно существенно различаться с рыночной цены. Данные отличия, называемые «корректив в операцию», находится в зависимости с строя факторов, к примеру присутствия аналогов либо устойчивости торга.
     Первоначальная цена предмета недвижимости - практические расходы в получение либо формирование в период основы его применения.
     Остаточная цена предмета недвижимости - цена предмета с учетом износа.
     Стоимость предмета недвижимости присутствие имеющемся применении - рыночная цена предмета недвижимости, базирующаяся в продолжение фигуры его функционирования присутствие теории способности его реализации в торге.
     Стоимость функционирующей компании - цену общего материального ансамбля, характеризуемая в согласовании с итогами функционирования сформировавшегося изготовления.
     Понятие «инвестиционная цена» (похожее с определением «цена в применении») значит цену предмета недвижимости, характеризуемую увлечениями инвестора и итогами вкладывательного проектирования. Вычисление инвестировать цены предмета недвижимости выполняется, отталкиваясь с прогнозируемых инвестором прибыли и определенной ставки их капитализации. Инвестиционную цену предмета недвижимости рассчитывается с целью определенного инвестора, вкладывательного плана или предмета, заносящего прибыль, и способен различаться с его рыночной цены, равно как в значительную, таким образом, и в наименьшую сторону, несмотря на то имеют все шансы и соответствовать. Этот тип цены вынашивает индивидуальный вид.
     Стоимость полномочия аренды предмета недвижимости - разовая оплата из-за возможности использования и постановления предметов недвижимости. Технология установления арендной платы из-за аграрной зоны с дифференциацией арендных пруд согласно типам многофункционального применения благополучно использовалась в течении продолжительного периода. Но, быстрые перемены, совершающиеся в экономике государства, разбалансированность платежей из-за территории, стимулированная преобразованиями налогового законодательства, призывают исследования новейшей технологии, учитывающей перемены зонирования земель с учетом их формирования. Автотранспортной и другой инфраструктуры, развития новейших полос муниципальной стройки, определения скоординированного степени аграрного налога и арендной платы.
     Сегодня имеется план новейшей технологии расплаты арендной платы. В соответствии с ее утверждением внедрен показатель месторасположения. Базисная (процентная) сумма - сумма арендной платы за единственный квадратную единицу в время, надлежащая конкретному степени торговой привлекательности, узко потребительскому справу в территорию и формированию инфраструктуры в этой области градостроительского значения местности.
     Зоны градостроительского значения местности с целью расплаты арендной платы формируются в базе общих кадастровых кварталов. С целью любой главной трассы и местной середины населенного пункта установлены местоположения, а кроме того степень торговой привлекательности, область воздействия и показатель месторасположения.
     Размер арендной платы из-за аграрные зоны расплачиваться в руб.
     Эта технология увязана с кадастровой оценкой и ставками аграрного налога. Степень арендной платы и аграрного налога в главном выведен в скоординированную степень.
     На взор, использование данной технологии расплаты наиболее грамотно и эффективно.
     Итак, рыночная цена предмета городской недвижимости - вычисленная валютная совокупность, согласно каковой торговец, обладающий абсолютными данными о цене собственности и никак не вынужденный его реализовать, согласен был б реализовать его, а потребитель (физиологический либо адвокатский субъект), обладающий абсолютными данными о цене собственности и никак не вынужденный его получить, согласен был б его получить. В таком случае имеется, более возможная стоимость, согласно каковой предмет недвижимости способен являться реализован в раскрытом торге в обстоятельствах конкурентной борьбы. Присутствие нынешнем подразумевается то, что края, располагая целой нужными данными, функционируют логично, в отсутствии насилия, а в величине операции никак не отражаются каковые или чрезмерные условия. Конкретная подобным способом рыночная цена считается объектом с целью торга и включает спектр сомнений стоимости, равно как в сторонку увеличения, таким образом, и снижения.
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     




     Глава 2. Характеристика городским имуществом и земельными ресурсами Пушкинского района Московской области.
2.1. Краткая характеристика комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Пушкинского района Московской области.
     Комитет согласно управлению муниципальной собственностью и аграрными ресурсами Пушкинского района Московской области – в таком случае период, Комитет согласно управлению муниципальным имуществом (КУМИ) г. Пушкино - был основан в ба.......................