сновные проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

     Основные проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования
     
     The main problems and prospects of development of mortgage lending
     В статье рассматриваются основные проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования, а также представлена стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года.
     The article discusses the main problems and prospects of development of mortgage lending, as well as the strategy of development of mortgage lending in the Russian Federation until 2030.
     Ключевые слова: ипотека; стратегия развития.
     Keywords: mortgage; strategy development.
     Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному кредитованию не существует. [8]
     Согласно статистическим данным, на сегодняшний день всего 10% граждан РФ владеют собственной жилплощадью более 18 кв. м. на одного человека. И всего лишь 1% граждан нашей страны могут позволить купить себе понравившуюся недвижимость за личные средства. [9]
     Из этих цифр видно, что взаимоотношение граждан с недвижимостью в России оставляет желать лучшего. А если учесть еще тот фактор, что имеющийся жилой фонд со временем не молодеет и требует капиталовложений для реконструкций и капремонта…
     В данной ситуации ипотека является взаимовыгодной программой, как для государства, так и для населения.
     Судя по выпискам из отчетов Комитета по собственности Гордумы, на сегодняшний день в личных квадратных метрах нуждаются более 20 млн. граждан России. Только в Подмосковье в очереди на жилье стоит более 200 тысяч семей. 
     Чтобы обеспечить их всех жильем, необходимо в самое ближайшее время построить более 12 млн. кв. м. жилья. Если же в скором будущем в строительной госсфере положение не измениться к лучшему, то для обеспечения граждан по списку квартирами уйдет около 25 лет. А ипотечное кредитование является единственным гарантированным механизмом по обеспечению граждан необходимой жилплощадью. [9]
     Особенности ипотечного кредитования:
     - ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей: либо земельный участок – при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);
     - долгосрочный характер ипотечного кредита (20–30 лет);
     - заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;
     - заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;
     - законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;
     - развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка
     недвижимости и развитого института ее оценки;
     - ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки. 
     К правовые основам ипотечного кредитования в России относятся:
     1. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге
     недвижимости)» от 16.07.98.
     По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. [1]
     2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98.
     Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
     (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)
     Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. [2]
     (в ред. Федеральных законов от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ)
     3. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотечных  ценных бумагах» от 17.11.03. 
     Настоящим Федеральным законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам. [3]
     4. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
     Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
     (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ) [4]
      5. Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации"
     Настоящий Федеральный закон устанавливает правовые, финансовые и организационные основы функционирования системы обязательного страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации (далее - система страхования вкладов), компетенцию, порядок образования и деятельности организации, осуществляющей функции по обязательному страхованию вкладов (Агентство по страхованию вкладов, далее также - Агентство), порядок выплаты возмещения по вкладам, регулирует отношения между банками Российской Федерации, Агентством, Центральным банком Российской Федерации (Банком России) и органами исполнительной власти Российской Федерации в сфере отношений по обязательному страхованию вкладов физических лиц в банках.  [5]
     Таким образом, анализ основные источников информации, такие так нормативные акты, статьи в научных журналах позволил выявить ряд основных факторов, которые сдерживают развитие жилищной ипотеки в России:
     1.Неотработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.
     2. Несовершенство законодательной базы и судебных процедур.
     3. Высокий уровень риска.
     4. Высокая стоимость ипотечных ссуд для потребителей.
     5. Низкий уровень доходов населения и проблема прозрачности доходов граждан.
     6. Низкие темпы жилищного строительства.
     7. Постоянный рост цен на жилье.
              8. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения – нежелания жить в долг. [10]
     Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.
     Для того чтобы ипотечное жилищное кредитование было доступным для основной массы населения со средними доходами, необходимо снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, повышение благосостояния населения, нормализация ситуации на рынке недвижимости: снижение цен на жилье, закрепление на законодательном уровне предельных процентных ставок по ипотечному жилищному кредиту, размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков.
     Значительным шагом в развитии жилищного ипотечного кредитования стала Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в России до 2030 года, разработанная в 2010 году. 
     Целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей. Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи: [6]
     - преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений;
     - создание эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков;
     формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки;
     - создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования;
     - развитие ипотечного жилищного кредитования и иных форм ипотечного кредитования, а также финансирования жилищного строительства;
     - учет региональных и локальных особенностей развития рынка жилья и ипотеки.
     В соответствии с данным документом, Стратегию предполагается развивать в три этапа: [6]
     На первом этапе (2010 - 2012 годы) необходимо исходить из того, что в этот период благодаря реализации антикризисных мер экономика России начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться и к концу этого периода ключевые показатели достигнут или превзойдут докризисные значения. Основными задачами первого этапа являются восстановление доверия к рынку ипотечного жилищного кредитования у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости и поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке.
     К концу первого этапа доля семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет 23 процентов. Концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования будет постепенно снижаться за счет восстановления доверия участников рынка, но тем не менее останется высокой. Предполагается достижение большего разнообразия типов предоставляемых ипотечных жилищных кредитов при сохранении высоких требований к уровню рисков. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья составит 20 процентов, а объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов в год составят 490 тыс. кредитов. Доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45 процентов. Уровень просроченной задолженности начнет постепенно снижаться благодаря решению проблем кризисных лет и наращиванию портфеля новых качественных кредитов.
     На втором этапе (2013 - 2020 годы) необходимо исходить из полного восстановления рынка в этот период и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные жилищные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования снизится. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья, что будет поддерживать его постоянный устойчивый рост при низкой волатильности цен и процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам. В этот период важнейшей задачей является формирование устойчивой и надежной системы ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования.
     К концу второго этапа предусматривается полностью сформировать сегменты найма жилья и строительства жилья кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан. Соответственно, на рынке будет обеспечена дифференциация ипотечных и других видов ипотечных жилищных кредитов:
     гражданам - на приобретение первого жилья для постоянного проживания, на приобретение второго жилья для сезонного проживания (дача) или для предоставления внаем, на оплату паевых взносов в кооперативах, на строительство индивидуального жилья, на ремонт жилых помещений, на реконструкцию и капитальный ремонт домов;
     застройщикам - на жилищное строительство для целей продажи жилья или предоставления внаем;
     объединениям граждан, в том числе кооперативам, - на жилищное строительство.
     Промежуточные итоги реализации второго этапа настоящей Стратегии предполагается подвести в 2015 году. К концу 2015 года доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, достигнет 30 процентов. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 7,2 процента, а средняя ставка - около 8 - 9 процентов. В 2015 году предусматривается выдать около 740 тыс. ипотечных жилищных кредитов.
     К концу 2020 года доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50 процентов. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам на рынке снизится до 6 процентов годовых (при условии, что уровень индекса потребительских цен составит 4 процента годовых), а также увеличится средний срок кредитов до 30 лет.
     Согласно Стратегии развития финансового рынка Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2008 г. N 2043-р, к 2020 году пенсионные резервы, активы негосударственных пенсионных фондов и активы инвестиционных фондов вырастут в 20 раз. Соответственно на финансовом рынке появится потребность в долгосрочных и надежных активах в объемах, сопоставимых с прогнозируемым объемом рынка ипотеки. До 70 процентов рынка ипотеки должно будет фондироваться за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в том числе с привлечением зарубежных инвесторов, что является серьезным дополнительным фактором риска и указывает на необходимость разработки эффективного механизма привлечения такого объема фондирования с долгового рынка. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 10 - 12 процентов, что сравнимо с текущим показателем большинства стран Восточной Европы (Болгария, Чехия, Венгрия, Словакия и Словения).
     На третьем этапе (2021 - 2030 годы) необходимо исходить из того, что в этот период рынок ипотеки приблизится к насыщению, то есть доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет предельных 60 процентов. Доля нуждающихся в улучшении жилищных условий будет сокращаться до постоянной величины, определяемой демографическими и социальными процессами, изменением стандартов жилищного обеспечения и обновлением жилищного фонда. Рынок жилья и ипотеки перейдет к фазе стабилизации. В долгосрочной перспективе основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисных явлений. [6]
     В этот период возможно появление других типов кредитов под залог жилых помещений на цели, не связанные с улучшением жилищных условий, в том числе на цели повышения образования, улучшения здоровья и обеспечения материального благополучия после выхода на пенсию.
     Основными показателями достижения цели настоящей Стратегии являются показатели, характеризующие:
     - доступность ипотеки;
     - распространение ипотечного жилищного кредитования;
     - качество накопленного портфеля ипотечных жилищных кредитов;
     - развитость вторичного рынка ипотеки.
     Развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы. 
     Таким образом, ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы, важнейшим механизмом регулирования денежной массы, фактором увеличения занятости населения и одним из основных направлений в достижении экономического прогресса в целом.
     
     ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1.       Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 25.07.2014)
2.       Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации. 
3.       Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 21.12.2013)
4.       Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
5.       Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации"
6. Распоряжение Правительства РФ от 19 июля 2010 г. № 1201-р Об утверждении стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 г.
7. Банковское дело_Костерина Т.М_  Уч.-практич. пос_ЕАОИ, 2009 -360с
8. Интернет ресурс  http://www.restko.ru 
9. Интернет ресурс  www.ipoteka.ru
10. Интернет ресурс http://www.realtypress.ru
     
.......................