Направления и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в современных условиях (на материалах ПАО АКБ Абсолют Банк)

Федеральное государственное образовательное бюджетное
учреждение высшего образования 
«Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»
(Финансовый университет)

Институт заочного и открытого образования
Департамент финансовых рынков и банков



Выпускная квалификационная работа

на тему «Направления и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в современных условиях (на материалах ПАО АКБ Абсолют Банк)»

Направление подготовки 38.03.01 «Экономика»
Профиль «Финансы и кредит»


                                                                           Выполнил студент гр. ЗБ3-ЭФ5-5
          Кармокова Карина Руслановна_________
                                                                          
Руководитель 
Доцент, к.э.н
                                                                           Горькова Наталья    Михайловна_________                                                                                                                 
                                                                                                                                
                                                                          ВКР соответствует предъявляемым                      
                                                                      требованиям
                                                                           
                                                                           Руководитель Департамента 
                                                                           д.э.н., проф.
                                                                           ________ О.И. Лаврушин
                                                                           «___»     ___________2018 г.

           
                                        Москва - 2018
СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ	3
 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ	6
1.1. Сущность, роль и виды ипотечного жилищного кредитования	6
1.2. Ипотечное кредитование как механизм социальных инвестиций государства	13
1.3. Современное состояние рынка ипотечного кредитования в России	22
 ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ ПАО АКБ «АБСОЛЮТ БАНК»	28
2.1. Организационно-экономическая характеристика ПАО АКБ «Абсолют Банк»	28
2.2. Анализ кредитного портфеля ПАО АКБ «Абсолют Банк»	41
2.3. Оценка системы организации ипотечного кредитования в ПАО АКБ «Абсолют Банк»	47
ГЛАВА 3. МЕРОПРИЯТИЯ ПО РАЗВИТИЮ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО «АБСОЛЮТ БАНК» И ИХ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ	56
3.1. Проблемы и перспективы развития жилищных ипотечных программ в банке	56
3.2. Комплекс мероприятий по развитию жилищного кредитования и оценка их реализации	67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	73
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ	79



ВВЕДЕНИЕ
     
     Актуальность темы выпускной квалификационной работы объясняется растущей популярностью ипотечного кредитования в России, так как ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет.
     Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.
     Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Сегодня ипотека является одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Однако не мало важным вопросом с этой точки зрения является оценка потенциала ипотечного кредитования.
     Именно в 2017 году количественный рост рынка ипотеки, старт которому дала программа субсидирования ставок, перешел в качественное улучшение показателей. Прежде всего, это выразилось в снижении средних ставок по кредитам: за прошедший год ставка (по сути, стоимость кредита) уменьшилась с 11,54% до 9,79% (на 1,75 процентных пункта). Еще никогда прежде ипотека в России не была столь выгодной — последний минимум, которые достигали ставки, был зафиксирован в ноябре 2011 года — 11,40%.
     Повышение доступности ипотеки привело к двум последствиям: увеличился размер и срок кредитования. Если в 2016 году россияне одалживали у банков на покупку жилья в среднем 1,72 млн рублей, то в 2017 году — 1,86 млн рублей. Таким образом, сокращение ставок позволило увеличить размер займа на 140 тыс. рублей. Также вырос срок кредитования: на три месяца по сравнению с 2016 годом, и почти на 10 месяцев по отношению к докризисному периоду.
     Увеличение размера займа свидетельствует о том, что не только больше россиян смогли позволить себе ипотечный кредит в 2017 году, но и возросла площадь приобретаемых ими объектов. В свою очередь более длительный срок указывает на относительную уверенность в завтрашнем дне.
     Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.
     Цель выпускной квалификационной работы - исследовать механизм ипотечного кредитования в Российской Федерации и определить мероприятия по его развитию.
     Объектом исследования – ПАО АКБ «Абсолют Банк» и его ипотечные программы.
     Предметом исследования является система жилищного ипотечного кредитования в России и регионах, направления и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в современных условиях
     Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
     –	исследовать сущность и роль ипотечного кредитования в системе финансирования жилищных программ; 
     –	выявить организацию системы ипотечного кредитования ПАО АКБ «Абсолют Банк»; 
     –	проанализировать перспективы развития механизма жилищного ипотечного кредитования и разработать внедрение мероприятий по совершенствованию процессов жилищного ипотечного кредитования в ПАО АКБ «Абсолют Банк».
     Научной и методической основой выпускной квалификационной работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита. Аналитической базой обоснования концептуальных положений выпускной квалификационной работы, обеспечения достоверности содержащихся в нем выводов и предложений явились статистические данные Госкомстата РФ, эмпирические данные, материалы периодических изданий, отчетность ПАО АКБ «Абсолют Банк».
     В ходе исследования использовались такие общенаучные методы, как системный подход к анализу изучаемых процессов и явлений, а также приемы и методы классификации, группировок, экономического анализа, оценки, сравнения, обобщения в работе с литературными источниками.
     В структурном выражении исследование определяется целью и задачами и состоит из введения, трех глав, разделенных на параграфы, заключения, списка используемых источников и литературы и приложений. 
     


ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
     1.1. Сущность, роль и виды ипотечного жилищного кредитования
     Ипотека — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.
     Следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование. Во втором случае кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. 
     Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.
     Ипотечное кредитование является универсальным институтом, получившим широкое развитие в странах с рыночной экономикой и используемым государством в реализации социально-экономической политики1. 
     Развитие ипотечного кредитования способствует формированию конкурентоспособной экономики, ее стабилизации и модернизации, снижению инфляционных процессов и общественной социальной напряженности вследствие повышения доступности жилья для большей части населения, стимулированию жилищного строительства и смежных с ним отраслей экономики, стабилизации состояния финансового и банковского секторов, а также активации инвестиционных процессов на рынке капиталов2. 
     Под кредитом подразумевается «предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатой процента», при этом банковский кредит - «денежная ссуда, выдаваемая банком на условиях возвратности и оплаты кредитного процента». 3
     Таким образом, под ипотечным кредитом понимается кредит, обладающий всеми основными его свойствами и характеристиками и отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью  обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства объекта недвижимости (ипотеки)4.
     Необходимо отметить, что из всех способов обеспечения обязательства, преимущественное распространение при кредитовании недвижимости получила ипотека (залог) жилого помещения, что способствовало становлению и развитию системы ипотечного кредитования5.
     Ипотека является формой залога, который накладывается на жилье на весь период погашения долга. Недвижимость находится в собственности заемщика, а к кредитору она переходит только в случае неисполнения обязательств по выплате кредита. Что же касается жилищного кредита, он связан только с выплатой долга и процентов за пользования.
     Жилищный кредит выдается на относительно маленький временной промежуток. В редких случаях он может быть сопоставим с ипотекой. Как правило, он выдается на 5-7 лет. Что касается ипотеки, она доходить до 25-30 лет.
     Система ипотечного жилищного кредитования представляет собой совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг, то есть сбалансированный рост:
     * предложений на рынке жилья за счет активизации инвестиционной деятельности, в том числе, через инструменты коллективных инвестиций, такие, как паевые инвестиционные фонды; 
     * платежеспособного спроса через банковское ипотечное жилищное кредитование, включающее надежные схемы накопления средств гражданами на цели приобретения и строительства жилья, такие, как строительные сберегательные кассы6.
     На рисунке 1 показана схема системы ипотечного кредитования.





     
     
Рисунок 1. Система ипотечного кредитования7
     Система ипотечного кредитования представляет собой взаимодействие субъектов и объектов ипотечного кредитования с учетом принципа целостности через систему финансово-экономических отношений, базовой основой которой служит финансовый механизм, результатом данного взаимодействия в соответствии с государственными приоритетами является решение жилищной проблемы. 
     Фактически система ипотечного жилищного кредитования обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков – инвестиций в строительство и ипотечного кредитования населения. На практике это означает трансформирование строительных кредитов, предоставляемых банками застройщикам либо потенциальным заемщикам, в долгосрочные ипотечные кредиты после завершения строительства и оформления жилья в собственность граждан8. 
     К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, риэлтерские компании, страховые компании, инвесторов, правительство.
     Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является о6ъект кредитования – один из фундаментальных элементов ипотечного кредитования.
     Объектами ипотечного кредитования могут быть практически любые предметы и процессы, финансирование которых потребовало получения кредита под залог недвижимости. 9 
     Центральную роль в инвестиционно-строительных ипотечных жилищных проектах призваны играть региональные ипотечные операторы, а также формирующиеся ипотечные холдинги.
     Важным здесь является объединение под единым управлением функций заказчика-застройщика (девелопера) и ипотечного брокера (риэлтора). 
     В настоящее время в мировой практике используются три основные модели ипотечного кредитования: одноуровневая (немецкая или сбалансированно-автономная), модель ипотечного банка и двухуровневая (американская или расширенно-открытая). 
     Каждая модель характеризуется ориентацией на осуществление востребованных социумом функций на основе возмездности с учетом баланса экономических интересов общества (табл.1). 10
Таблица 1
Функции моделей ипотечного кредитования
Одноуровневая модель
Модель ипотечного банка
Двухуровневая модель
* перераспределительная функция (характерна для ипотечных банков и ссудо-сберегательных кооперативов); 
* воспроизводственная функция (характерна для ссудо-сберегательных (строительно-сберегательных) кооперативов в рамках осуществления инвестиций в строительство).
* перераспределительная функция; 
* функция финансового посредничества (представляет собой выпуск ценных бумаг, опосредованно обеспеченных ипотечным ссудным портфелем).
* перераспределительная функция; 
* страховая функция (передача кредитного риска через продажу ипотечного ссудного портфеля); 
* функция финансового посредничества.
     
     В одноуровневой модели ипотечного кредитования, кредитный договор заключается только между заемщиком и кредитором. Модель ипотечного банка следует рассматривать как производную модель от одноуровневой. Указанная модель предполагает возможность выпуска ипотечных облигаций, которые опосредованно обеспечены залогом на объекты ипотечного кредитования. Модель ипотечного банка предполагает формирование детерминированного контура финансового потока. Денежный отток, связанный с выплатой процентного дохода и основного долга по ипотечным облигациям, определен денежным притоком, генерируемым ссудным ипотечным портфелем11. 
     В качестве преимущества этой модели можно выделить относительную простоту организации субъектно-объектного взаимодействия, нацеленного на формирование капитальной базы кредитора за счет ресурсов инвесторов. 12
     Это обуславливает привлекательность ее применения странами с неразвитой инфраструктурой организованного рынка ценных бумаг и финансового рынка в целом. Применение данной модели возможно в рамках отдельных региональных рынков, однако успех ее реализации будет зависеть от формирования кооперационных взаимодействий между банками (создание совместных гарантийных фондов, формирование кредитных синдикатов для финансирования ипотечных банков). 13
     Двухуровневая модель ипотечного кредитования основана на том, что кредитором осуществляется возмездная переуступка права требования по ипотечным кредитам специальному субъекту. Указанная модель работает благодаря функционированию особых субъектов - агентств (фондов) ипотечного кредитования, специализирующихся на приобретении прав требования по ипотечным кредитам, выданным на рынке ссудного капитала, с последующей реализацией указанного права. 
     Двухуровневый характер модели определяется системой финансовых взаимоотношений: на первом уровне расположены агентства ипотечного кредитования (формирующие финансовый мостик между ипотечными кредиторами и инвесторами), на втором уровне функционируют ипотечные банки.
     Ключевую роль в функционировании подобной системы играет секьюритизация ипотечного ссудного портфеля, приобретаемого агентством. Реализуется механизм аналогичный модели ипотечного банка только уже в масштабах ипотечного агентства: идет формирование ипотечных кредитных пулов и их продажа (продажа прав участия в них) вторичным инвесторам, либо выпуск ипотечных ценных бумаг под обеспечение прав требования по ипотечным пулам. 14
     Мировой опыт показывает, что ипотечное жилищное кредитование развивается нормально только при активном участии и поддержке государства. Для государства преимущества развития системы ИЖК в целом исходят от экономического содержания ипотечного жилищного кредитования (из мировой практики). Оно несет мультипликационный эффект, являясь не только основной формой улучшения жилищных условий, но оказывая значительное воздействие на экономическую ситуацию в стране.
     Мировой опыт свидетельствует, что ипотечное кредитование является тем механизмом, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Большое значение ипотечное кредитование имеет для повышения эффективности функционирования банковской системы страны. 15
     Итак, все сказанное позволяет сделать вывод, что развитие ипотечного кредитования как механизма решения проблемы обеспечения граждан жильем позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего возникает возможность модернизации  производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Это в свою очередь увеличивает экономический потенциал страны16.
     Для того чтобы перечисленные рыночные стимулы и предпосылки превратились в реальные инвестиционные процессы, требуются серьезные нормативные правовые и организационные усилия органов власти всех уровней и профессиональных участников рынка.
     Решению этой задачи служит принятие в конце 2006 г. пакета федеральных законов, направленных на снятие препятствий по увеличению объемов жилищного строительства и развитию системы ипотечного жилищного кредитования. 
     Этот пакет затрагивает инвестиционно-строительную деятельность, снижение кредитных рисков, повышение привлекательности ипотечного жилищного кредитования для банковского сектора экономики и для населения, повышение прозрачности операций с недвижимостью, обеспечение реального привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в ипотечное жилищное кредитование.
     Важнейшей составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. 
     Максимальное развитие накопительных схем позволит повысить покупательную способность и доступность ипотечных кредитов, а также будет способствовать росту потребителей на рынке жилья и стимулировать строителей на увеличение предложений на этом рынке. 
     Таким образом, в современных экономических условиях ипотечное кредитование представляет собой основной способ решения жилищного вопроса и является на сегодняшний день доминирующим источником финансирования приобретения жилья, что обуславливает актуальность изучения вопроса проблем и перспектив российского ипотечного кредитования в сложившейся экономической ситуации.
     1.2. Ипотечное кредитование как механизм социальных инвестиций государства
     Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства.
     Основным фактором успешного развития ипотечного кредитования является активное участие всех уровней государственной власти и местного самоуправления17. 
     Задача государства заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств18. 
     Ипотечное кредитование является важным инструментов повышения доступности и обеспечения населения жильем. Одна из главных задач ипотечного кредитования и, главное, его доступности — это строительство доступного жилья. 
     Основные клиенты — это граждане со среднестатистическим доходом, поэтому жилье должно удовлетворять, в первую очередь, требованиям этих граждан. Не стоит забывать и о конкуренции и выгодных инвесторах. Именно повышение конкурентоспособности банковских услуг и привлечение инвесторов также сделают ипотечное кредитование доступным19.
     Роль государства и органов местного самоуправления в системе ипотечного жилищного кредитования определяется Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года.20 
     Стратегия разработана в соответствии с целевыми показателями и задачами государственной политики по развитию рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, определенными в Указе Президента Российской Федерации № 60021 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», государственной программе Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». 22
     Целями настоящей Стратегии являются:
     1) формирование у участников рынка ипотечного жилищного кредитования единых ориентиров в отношении принципов, ожиданий и долгосрочных перспектив развития этого рынка;
     2) определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2020 года;
     3) определение первоочередных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования.
     Основной программой государственного реформирования жилищной сферы в Российской Федерации является Федеральная целевая программа «Жилище» на 2015-2020 годы от 17 декабря 2010 года №105023.
     Федеральная целевая программа «Жилище» является общегосударственной, то есть ее мероприятия реализуются на территории всех субъектов. Она направлена на решение проблем с жильем, естественно возникающих, у молодых граждан и семей.
     Постановлением № 889 от 25.08.2015 года действие ФЦП «Жилище» продлено на 2018-2020 годы.
     Основными целями Программы являются:
     * формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности;
     * выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством.
     В ходе реализации федеральной целевой программы «Жилище» были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и отработаны механизмы реализации.
     За этот период была сформирована нормативная правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством и жилищно-коммунальным хозяйством.
     Общий объем финансирования Программы в 2015 - 2020 годах за счет всех источников финансирования составит 691,82 млрд. рублей, в том числе:
     * за счет средств федерального бюджета - 357,92 млрд. рублей, в том числе по направлению «капитальные вложения» - 14,41 млрд. рублей, по направлению «прочие нужды» - 343,51 млрд. рублей, из них на управление реализацией Программы - 0,78 млрд. рублей;
     * за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов - 105,31 млрд. рублей;
     * за счет средств внебюджетных источников - 228,59 млрд. рублей.
     Кризисные явления, происходящие в стране, оказали влияние на все сектора экономики, поставив жилищный вопрос в еще более сложное положение. Если приобретение жилья и раньше было проблемой для многих граждан, то на данный момент ситуация ухудшилась еще больше.
     Среди органов специальной компетенции необходимо выделить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Данное агентство было создано в 1997 году в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» 24 для выполнения задач по формированию ипотечной системы в рамках федеральной целевой программы «Свой дом». 
     В настоящее время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию представлено двумя уровнями: федеральным и региональным. Основными направлениями деятельности данного акционерного общества являются обеспечение ликвидности, устойчивости, конкурентоспособности и инновационного развития рынка ипотечного жилищного кредитования в целях повышения доступности жилья для населения РФ. 25
     Данная система действует по всей территории России и предполагает участие неограниченно большого числа первичных кредиторов. Агентство рефинансирует ипотечные кредиты практически во всех субъектах Российской Федерации.
     В 2015 году на базе АИЖК создан единый институт развития в жилищной сфере. Федеральный закон  « О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации «225-ФЗ26, который предусматривает создание на базе АО «АИЖК» единого института развития в жилищной сфере. 
     Единый институт развития в жилищной сфере наделен управленческими функциями в отношении Фонда РЖС, некоммерческих организаций, созданных единым институтом развития, дочерних хозяйственных обществ, в том числе обществ, являющихся кредитными организациями. Работа единого института развития в жилищной сфере будет направлена на развитие ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства, разработку и внедрение механизмов для повышения инвестиционной привлекательности жилищной сферы, развитие рынка ипотечных бумаг и иных финансовых инструментов. 
     Региональные институты осуществляют свою деятельность в следующих направлениях: 27
     1) принимают участие по реализации программ, направленных на поддержку заемщиков в случаях выселения из приобретенных жилых помещений за счет заемных средств; 
     2) оказывают содействие в развитии рынка найма жилых помещений; 
     3) участвуют в процессе организации кооперативов для приобретения или строительства жилья; 
     4) занимаются разработкой специальных программ на региональном уровне по ипотечному жилищному кредитованию; 
     5) принимают активное участие в строительстве жилья эконом класса для их дальнейшей продажи по договорам ипотеки и т.д. 
     Для того чтобы поддержать граждан и банковский сектор, государством была разработана специальная программа льготного кредитования ипотеки. Положения программы ипотеки с государственной поддержкой выгодны и для кредиторов, и для заемщиков. На каких именно условиях выдается кредит и что требуется для его получения - вот вопросы, которые интересуют многих граждан, желающих приобрести жилье.
     Ипотечный кредит с господдержкой имеет свою целевую аудиторию. В первую очередь он направлен на граждан, которые получают средний размер дохода и не могут позволить себе приобрести жилье под высокие проценты. Именно такая направленность наложила отпечаток на условия ипотеки с государственной поддержкой, к основным из которых относятся:
     1. Низкая процентная ставка. На фоне обычных условий оформления ипотеки, в этом случае процент за пользование кредитом намного ниже - около 9–12%. Более низкая ставка приводит к значительной экономии заемщика на платежах и уменьшению переплаты.
     2. Первоначальный взнос. Его минимальная величина составляет 20% от стоимости приобретаемого жилья, однако есть и исключения. Например, в банке ТрансКапиталБанк и банке Возрождение эта цифра меньше - 15%. В любом случае, чем больше величина первоначального взноса, тем меньше будет итоговая переплата. 
     3. Отсутствие комиссий. Все комиссии, которые банк обычно взимает со своих заемщиков, в этом виде кредитования отсутствуют полностью.
     4. Право на налоговый вычет - его получают все заемщики, оформляющие сделку.
     5. Страхование - остается обязательным для приобретаемого имущества, однако жизнь и здоровье в большинстве случае страховать не придется - данное условие отсутствует у большинства банков. Это тоже поможет значительно сэкономить на кредите.
     6. Срок кредитования. Его максимальная величина достигает 30 лет, однако цифра может быть и ниже - до достижения заемщиком предельно установленного возраста (65 лет), исключения – в Сбербанк и ТрансКапиталБанке предельный возраст 75 лет, а в СовкомБанке – 85.
     7. Возможность использования материнского капитала - его можно внести в качестве первоначального платежа или использовать на погашение части долга.
     8. Валюта кредита - только российский рубль28.
     В основном требования к заемщику являются стандартными и мало чем отличаются от ситуаций с получением остальных видов ипотеки. К ним можно отнести:
     1. Возрастные характеристики - минимум 18 лет (в некоторых случаях - 21), максимум - 65 лет (к тому моменту, как срок действия договора прекратится), в некоторых банках 75-85 лет.
     2. Гражданство – в основном российское, но некоторые банки работают и с нерезидентами, к примеру Райффазенбанк.
     3. Стаж работы и доходы - не меньше 3 месяцев (в некоторых случаях – 6 месяцев) работы на одном предприятии и наличие справки о доходах.
     4. Привлечение созаемщика - им обязательно будет супруг клиента, дополнительно можно привлечь к сделке еще двух-трех человек.
     5. Соотношение платежа и дохода - он не должен превышать 45% от общей суммы денежных средств, которые каждый месяц формируют бюджет семьи заемщика.
     Перечень банков, которые приняли участие в программе в 2016 году, является весьма ограниченным - их насчитывается всего около 10. В основном это крупнейшие представители банковского сектора, среди которых присутствуют:
     * Сбербанк;
     * ТрансКапиталБанк;
     * ВТБ24;
     * Уралсиб;
     * Газпромбанк;
     * Инвестторгбанк;
     * ДельтаКредит;
     * СвязьБанк;
     * Банк Москвы;
     * банк «Открытие»29
     * Абсолют Банк.
     В каждом из банков условия кредитования различаются - в более или менее выгодную сторону.
     Несмотря на множество внешних преимуществ от такого вида кредитования ему присущи и некоторые недостатки:
     1. Ограниченное количество банков, которые принимают участие в программе господдержки ипотеки в 2016 году - особенно этот фактор скажется на жителях небольших провинциальных городов, где банковский сектор не сильно развит.
     2. Наличие первоначального взноса - для данной программы этот недостаток является существенным из-за того, что она ориентирована на граждан со средним доходом. Но именно для них является сложным накопить сумму 20% и более от величины займа, которая является обязательной при кредитовании.
     3. Отсрочка начала действия сниженной процентной ставки - до того момента, как не будет завершено строительство жилья и оно не поступит в собственность заемщика, размер процентной ставки будет выше заявленных 11%.
     4. Ограниченность в выборе жилья - льготные условия ипотечного кредита с государственной поддержкой действуют лишь в том случае, если жилье приобретается у определенных строительных компаний. Эти компании сотрудничают с государством еще на этапе строительства, и поэтому у них можно получить более выгодные условия. Приобретая жилье у других компаний нужно быть готовым в повышенной процентной ставке.
     Таким образом, обеспечение граждан доступным жильем способствует социальной стабильности в обществе и в настоящее время является одной из важнейших экономических и социальных проблем в нашей стране. Данная задача возведена в статус одного из четырех приоритетных национальных проектов.
     
     1.3. Современное состояние рынка ипотечного кредитования в России 
     2017 год стал самым продуктивным за всю документируемую историю российского ипотечного рынка. В России был выдан 1 млн кредитов для покупки жилья на общую сумму в 2 трлн рублей, что составило 2,2% от годового ВВП страны30. Показатели полностью превзошли докризисный уровень кредитования россиян. По сравнению с 2014 годом число выданных в прошлом году ипотек превысило 7%, а их денежный объем — на 15%. По сравнению с 2016 годом по этим критериям ипотечный рынок увеличился соответственно на 27% и 37%.
     Таблица 2
Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ31
Показатели
2014
2016
2017
Изменение к 2014 году
Изменение к 2016 году
Количество кредитов, ед.
1 012 064
856 427
1 086 939
7%
27%
Объем выдачи, млн руб.
1 753 294
1 472 254
2 021 398
15%
37%
Средневзвешенная ставка, %
13,17
11,54
9,79
-3,38 п.п.
-1,75 п.п.
Средняя сумма кредита, млн руб.
1,73
1,72
1,86
0,13
0,14
Средневзвешенный срок, мес.
177,9
184,6
187,5
9,6 мес.
2,9 мес.

     Региональное распределение предоставленных ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) не изменилось. Наибольший объем предоставленных ИЖК на протяжении последних нескольких лет приходится на заемщиков Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Тюменской области. Доля кредитов, предоставленных заемщикам Центрального федерального округа, составила 31,8% в общем объеме выданных в Российской Федерации ИЖК.
     В 2017 году количественный рост рынка ипотеки, старт которому дала программа субсидирования ставок, перешел в качественное улучшение показателей. Прежде всего, это выразилось в снижении средних ставок по кредитам: за прошедший год ставка (по сути, стоимость кредита) уменьшилась с 11,54% до 9,79% (на 1,75 процентных пункта). Еще никогда прежде ипотека в России не была столь выгодной — последний минимум, которые достигали ставки, был зафиксирован в ноябре 2011 года — 11,40%.
     Минимальные ставки предлагаются в рамках совместных ипотечных программ застройщиков и банков. Россельхозбанк предлагает ипотеку по ставкам от 5,17%, причем кредитует как готовые, так и строящиеся объекты.
     Повышение доступности ипотеки привело к двум последствиям: увеличился размер и срок кредитования. Если в 2016 году россияне одалживали у банков на покупку жилья в среднем 1,72 млн рублей, то в 2017 году — 1,86 млн рублей. Таким образом, сокращение ставок позволило увеличить размер займа на 140 тыс. рублей. Также вырос срок кредитования: на три месяца по сравнению с 2016 годом, и почти на 10 месяцев по отношению к докризисному периоду.
     Увеличение размера займа свидетельствует о том, что не только больше россиян смогли позволить себе ипотечный кредит в 2017 году, но и возросла площадь приобретаемых ими объектов. В свою очередь более длительный срок указывает на относительную уверенность в завтрашнем дне.
     В октябре 2017 года исчезла разница между ставками по ипотеке на покупку первичного и вторичного жилья. 

Рисунок 2 – Средневзвешенные ставки на первичных и вторичных рынках
     Десять ведущих ипотечных банков предлагают практически одинаковые базовые ставки. Для новостроек диапазон предложений варьируется от 7,9% до 11%, а для вторичных квартир — в пределах 9,1-11,5%. По данным АИЖК, в декабре 2017 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на готовое жилье составила 9,8%, а на новостройки — 9,77%.
     Данная тенденция в большей степени благоприятствовала р.......................