Оценка современного состояния и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

3





СОДЕРЖАНИЕ



BBEДЕНИЕ………………………………………………………………………….3

1. ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ …………...............................................................................................7

1.1. Понятие, задачи и особенности ипотечного кредитования.…...................7

1.2. Классификация и модели ипотечных кредитов …………………………11

1.3. Правовая база, регламентирующая ипотечное кредитование ….............17

		2.	АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ХАНТЫ-МАНСИЙСКОМ АВТОНОМНОМ ОКРУГЕ-ЮГРЕ ……………………….22

2.1. Оценка ипотечного кредитования в России..............................................22

2.2. Характеристика ипотечных программ в ХМАО-Югре……………….…33

2.3. Анализ ипотечного кредитования на территории ХМАО-Югры ……...39

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ……….47

3.1.Проблемы ипотечного кредитования……………………………………..47

3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования………………………51

ЗAКЛЮЧEНИЕ…………..……………………………………………………….64

ГЛОССАРИЙ……………………………………………………………………...69

СПИCOK ИСПОЛЬЗOBAННЫХ ИСТOЧНИКOB И ЛИТЕРАТУРЫ……72

ПPИЛOЖЕНИЯ…………………………………………………………………...77



















ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Ипотечное кредитование в настоящее время является актуальной задачей для коммерческих банков Российской Федерации. В современных условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению и юридическим лицам, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Собственно данным требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом недвижимости. Иными словами, ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики, ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, развитие которой благотворно сказывается на экономической ситуации в стране. За счет резкого расширения платежеспособного спроса активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Формирование в Российской Федерации действенной системы ипотечного жилищного кредитования определено Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Рост цен на недвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собственность по договору купли-продажи без использования заемных средств для большинства граждан Российской Федерации не представляется возможным.

Ипотечное кредитование является наиболее приемлемым способом приобретения права собственности на жилое помещение.

В условиях развития и дальнейшего укрепления рыночных отношений в России формирование жизнеспособной системы ипотечного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. Расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Целью исследования – оценка современного состояния и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации.

В соответствии с данной целью в дипломной работе решаются следующие задачи: 

- изучить понятия, задачи и правовую базу, регламентирующую ипотечное кредитование;

- рассмотреть классификацию и модели ипотечных кредитов;

- оценить современное состояние ипотечного кредитования в России;

- рассмотреть основные Программы ипотечного кредитования в ХМАО-Югре;

- проанализировать динамику и особенности ипотечного кредитования в округе;

- определить проблемы ипотечного кредитования;

- рассмотреть прогноз ипотечного кредитования в России на перспективу.

Объектом исследования является ипотечное кредитование в России. 

Предмет исследования – механизм и программы ипотечного кредитования.

Методологическая база исследования. В процессе подготовки дипломной работы, в соответствии с ее целью и задачами использовались анализ, синтез, индукция, системно-аналитический метод, логический подходы и т.д.

Степень теоретической разработанности темы исследования: анализ специальной литературы по теме исследования свидетельствует о том, что в настоящее время существует достаточное количество учебных пособий и научных трудов, раскрывающих особенности и механизм ипотечного кредитования, что дает возможность более объективно провести оценку ипотечного кредитования и следовательно раскрыть тему исследования..

О.С. Иоффе справедливо считал, что «право собственности является одним из решающих элементов оснований установления залоговых правоотношений».

С.М. Печатникова рассматривает рынок ипотечного кредитования как совокупность одноуровневой и двухуровневой схемы ипотечного кредитования. 

А.Н. Ужегов выделяет первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования, классифицирует систему финансирования ипотеки. 

С.Н. Максимов исследует модели ипотечного кредитования: открытую (англо-американскую) и закрытую (германскую). 

В своей работе И. В. Довдиенко классифицирует ипотечный рынок на первичный рынок и вторичный рынок, в финансово-кредитном механизме жилищной ипотеки в России выделяет системы ипотечного кредитования: одноуровневую систему; двухуровневую систему; модель кредитных союзов. 

В работе Е. И. Тарасевича исследуется рынок закладных, который классифицируется автором на первичный и вторичный. 

В работе В. А. Кудрявцева и Е. В. Кудрявцевой система ипотечного кредитования представлена первичным и вторичным рынками закладных. Авторы изучают модели ипотечного кредитования: усеченно-открытую; расширенно-открытую («американскую модель ипотеки»); сбалансированную автономную. 

Г.А. Цылина выделяет следующие финансовые схемы ипотечного кредитования: одноуровневую (классическая континентальная модель, ссудо-сберегательная модель); американскую с вторичным рынком ипотечного кредита. 

А.А. Алексеев и И.Т. Балабанов в своих работах сходятся во мнении, что ипотечный рынок классифицируется на первичный и вторичный.

																Эмпирическая база исследования: исследование проводилось на базе данных Министерства экономического развития Российской Федерации, Федеральной службы государственной статистики, Центрального Банка РФ, Агентства ипотечного жилищного кредитования, Департамента экономического развития Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, ПАО «Ипотечное агентство Югры»

Практическая значимость исследования заключается в следующем: проведена оценка ипотечного кредитования в России и в Ханты-Мансийском автономном округе -Югре, раскрыты особенности ипотечного кредитования и ипотечных программ, рассмотрены различные государственные подходы к решению проблем, связанных с ипотечным кредитованием. 

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы, приложений.

Во введении обосновывается актуальность, обозначены объект и предмет, поставлена цель и задачи работы, охарактеризована степень теоретической разработанности темы, указаны методологическая и эмпирическая базы исследования.

В первой главе работы рассматриваются теоретические и правовые основы ипотечного жилищного кредитования. Вторая глава посвящена анализу ипотечного жилищного кредитования в РФ и Ханты-Мансийском автономном округе -Югре. Изучены ипотечные программы как по России, так и в округе. В третьей главе представлены предложения и рекомендации по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования РФ.

В заключении сделаны соответствующие выводы.





1. ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ





1.1. Понятие, задачи и особенности ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, или же кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Ипотечное кредитование имеет некоторые особенности [23; С. 129]:

	ипотекой признается залог имущества;

	долгосрочный характер ипотечного кредита;

	заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

	заложено может быть только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности либо на праве хозяйственного ведения;

	законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

	развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

	ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки[15; с. 268].

Участниками системы ипотечного кредитования являются:

1) Залогодатель - физическое либо юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.

2) Залогодержатель (ипотечный кредитор) - юридическое лицо, выдающее кредиты под залог недвижимого имущества.

Эффективное функционирование системы ипотечных кредитных институтов невозможно без наличия соответствующих обеспечивающих элементов (инфраструктуры). Спецификой ипотечного кредитования является его теснейшая связь с оценкой стоимости, страхованием и регистрацией оборота недвижимого имущества, а также с вторичным рынком ипотечных кредитов. В связи с этим функционирование системы ипотечных институтов невозможно без наличия в стране:

- системы регистрации оборота недвижимого имущества;

- страховых организаций (компаний);

- организаций, профессионально занимающихся оценкой стоимости недвижимого имущества.

Развитая инфраструктура системы ипотечного кредитования обеспечивает эффективность ипотечных операций, повышение защищенности прав субъектов ипотечного кредитования.

Объектами ипотечного кредитования могут выступать: строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального жилого дома, приобретение жилого дома или квартиры. При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта ипотечного кредитования: 

- ссуда на строительство жилья под залог – этого же жилья;

- ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; 

- ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д.[12; 128]

Выступая в качестве объекта ипотечного кредита, заложенная недвижимость обладает важнейшими достоинствами, так как она никогда целиком не теряет своей ценности, и как показывает хозяйственная практика ее стоимость только возрастает. В качестве залога жилья может быть предоставлена иная (запасная) жилая площадь заемщика, или же  единственная площадь, на которой он проживает.

Субъектами ипотечного кредитования выступают кредиторы - специализированные ипотечные компании, ипотечные банки, универсальные коммерческие банки и заемщики – физические, а также юридические лица, которые имеют поручителей, имеющие возможность  предоставить под залог объект ипотеки в пользу заемщика, либо имеющие в собственности объекты ипотеки.

Ипотечное кредитование реализовывается на специфическом рынке, представленном разнообразными участниками, системами и механизмами кредитования.

С одной стороны на рынке функционируют заемщики, желающие приобрести на кредитные средства жилье. С другой стороны, банки и прочие кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты и тем самым расширяют спектр предлагаемых услуг.

Также, к участникам рынка долгосрочного ипотечного кредитования относятся продавцы жилья (физические и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, агентства недвижимости, нотариусы, органы опеки и попечительства.

Финансовые средства, привлекаемые для ипотечного кредитования, также имеют свои особенности. Для осуществления операций по ипотеке необходимы такие объемы денежных средств, чтобы их хватало надолго, поскольку ипотечные кредиты выдаются на большой период времени: от 10 и более лет.

Ресурсами для ипотеки могут быть, как депозиты населения и организаций на счетах банков, и так называемые «оптовые» источники — преимущественно средства пенсионных, страховых и иных крупных фондов. Необходимо отметить, что как раз «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. К примеру, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т.е. 30 и более лет, а только обеспечивают их фиксированным процентом. Поэтому с целью сохранности они могут быть направлены на приобретение надежных ипотечных ценных бумаг[23; с. 56].

При сравнении условий предоставления различных ипотечных кредитов, как правило обращают внимание на: допустимый размер кредита, срок кредитования, условия погашения кредита, размер процентной ставки, размер регулярного платежа.

Если предлагается высокая процентная ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, стало быть, ниже будет число заемщиков. С другой стороны, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства из государственного бюджета, чтобы компенсировать банкам возможные потери от инфляции. А так как возможности государственной финансовой поддержки крайне ограничены, вряд ли удастся только с помощью искусственного занижения процентных ставок повысить масштабы ипотечного рынка.

Максимальные сроки кредитования прямо зависят от того, насколько стабильно и предсказуемо оценивают банки ситуацию в стране.

Допустимый размер кредита должен быть рассчитан  с учетом  размера дохода будущего заемщика. От дохода зависит также и размер регулярного платежа. На него к тому же влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, т.к. количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.

Таким образом, условия погашения кредита — это, по сути, применяемый банком вид ипотечного кредита: с фиксированной либо переменной ставкой процента, с аннуитетными (равновеликими) платежами либо меняющимися от начала к концу срока кредитования[9; с. 186].

Рассмотри, какими преимуществами обладает ипотечное кредитование:

	Квартира сразу оформляется в собственность.

	Гражданин получает и погашает кредит в рублях по фиксированной ставке без всякой привязки к доллару либо курсу Центрального Банка России.

	Гражданин получает льготу по налогу на доходу физических лиц на всю сумму приобретаемого жилья (в пределах 2 млн. руб.), кроме того, поскольку для приобретения жилья использовались заемные средства, то возврат налога осуществляется также и на выплаченные проценты, но с суммыне превышающей 3 млн. руб. (до 1 октября 2013 года ограничение по сумме уплаченных процентов не применялось).

	Гражданин обеспечивается сопровождением заемщика на всех этапах процесса оформления и предоставления кредита.

	Гражданин имеет возможность погашения кредита в течение длительного срока — до 30 лет.

	Предоставляется удобный график погашения — платеж вносится ежемесячно и составляет не более 45 % совокупного дохода семьи.

	В Программе продумана система страхования рисков[22].

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования -сформировать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.



1.2. Классификация и модели ипотечных кредитов

Изучая вопрос ипотечного жилищного кредитовании необходимо различать понятия объекта залога и объекта кредитования.

Объектом залога выступает недвижимое имущество (жилое помещение — дом, квартира), которое служит обеспечением обязательств заемщика.

Объектом кредитования является конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.

Ипотечные кредиты различаются в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Двумя основными типами ипотечных кредитов являются постоянный ипотечный кредит и кредит с переменными выплатами.

Главной разновидностью постоянного ипотечного кредита является самоамортизирующийся кредит.

Разновидностями кредита с переменными выплатами являются:

	кредит с шаровым платежом, который подразделяется на кредит с замораживанием процентных выплат до истечения срока и кредит с выплатой лишь процентов;

	пружинный кредит или кредит с фиксированным платежом основной суммы;

	кредит с участием в доходах и в приросте стоимости;

	кредит с нарастающими платежами;

	кредит с обратным аннуитетом;

	кредит с переменной ставкой;

	канадский ролл-овер;

	завершающая ипотека;

	кредит с выплатой добавленного процента[12; с. 96].

Наиболее простой формой кредита выступают постоянные ипотечные кредиты.  Данные кредиты, как правило, присущи странам с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагают равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Потому подобные кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К подобным кредитам причисляют кредиты с шаровым платежом, предполагающие единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:

- кредиты с замораживанием процентных выплат, до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

- кредиты с выплатой только одних процентов являются разновидностью шарового платежа, при которой предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.

Необходимо отметить наличие и пружинных кредитов, которые  предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. При этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.

Существует также кредит близкий к самоамортизирующимся кредитам - кредит с участием применяются при финансировании доходной недвижимости, который предполагает, что кроме регулярного погашения основного долга и процентов кредитор участвует в доходах от объекта.

Выделяют несколько вариантов участия кредитора, при которых он вправе претендовать на:

- часть превышения ренты;

- часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах);

- часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.п.

Особенность кредитов с нарастающими платежами определена наличием переменных выплат в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут  с каждым годом возрастать. Может быть выбрана и иная периодичность возрастания платежей.  Как правило, данный вид кредита применим к молодым семьям, у которых в начале срока кредитования доход меньше, чем в конце.

Кредиты с обратным аннуитетом напротив предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение и потому  сопоставимы с замороженными кредитами. Данный вид кредитов применяется в отношении финансирования пожилых арендодателей.

Следующую разновидность кредитов с переменной ставкой, как правило, «привязывают» к отдельному индексу денежного рынка, инфляции, валюты и т.п. Этот кредит дает возможность оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (к примеру, каждые пять лет).

Разновидностью этого вида кредита является кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного финансирования. Особенность данного кредита определена тем, что под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а итог делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Подобные кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей и т.п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

	Далее рассмотрим классификацию ипотечных кредитов [8; с. 239].

	1) По объекту недвижимости:

	- земельные участки;

	- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

	- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

	- дачи, садовые дома, гаражи и иные строения потребительского назначения.

	2) По целям кредитования:

	- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

	- приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

	3) По виду кредитора:

	- банковские;

	- банковские.

	4) По виду заемщиков:

	- как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

	- кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм — клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

	5) По способу рефинансирования.

	Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа.

На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент. У них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк — специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит. При оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень — банк).

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

1.3. Правовая база, регламентирующая ипотечное кредитование

Основными актами, регулирующими вопросы ипотечного кредитования, являются в настоящее время Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,  Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. №. 122-ФЗ и другие.

Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» регулирует основные начала жилищного законодательства, различные аспекты жилищных отношений, действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав, право собственности и т.д.[3]

Федеральным законом № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 «О кредитных историях» определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России.

	13 марта 2008 года Конституционный суд издал Постановление № 5-П. Признав не противоречащим Конституции РФ положения других федеральных законов, суд однозначно разъяснил свою позицию — родители могут получать налоговый вычет с сумм, израсходованных на приобретение недвижимости своим несовершеннолетним детям.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» в рамках государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», утвержденной Постановлением Правительства РФ от 15.04.2014 № 323, реализуется основное мероприятие 1.11 «Содействие формированию рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода».

В 2015 году АО «АИЖК» профинансировано создание 7214 м2 арендного жилья, на общую сумму 200 643 179 рублей (два проекта в Ханты-Мансийском автономном округе — Югре и Республике Алтай).

В целях стимулирования развития рынка

арендного жилья АО «АИЖК» осуществляет активное взаимодействие с органами государственной власти субъектов Российской Федерации, региональными партнерами АИЖК, застройщиками и иными участниками рынка арендного жилья и жилищного строительства.

В течение 2015 года АО «АИЖК» принимало участие в разработке изменений к федеральному законодательству, в том числе, изменений:

-Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;

- Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»;

- Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;

- Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Подготовленные и внесенные изменения в Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», предусматривали:

- Приведение в соответствие с Федеральным законом от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» управления Фондом РЖС.

Из текста закона исключены статьи, регулирующие деятельность органов управления Фонда РЖС, включены нормы о том, что управление ФОнДОм РЖС осуществляется Единым институтом развития в жилищной сфере и генеральным директором Фонда РЖС. При этом полномочия органов Единого института по управлению Фондом РЖС определяются уставом Единого института развития в жилищной сфере.

- Право органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, на территории которых расположены находящиеся в федеральной собственности земельные участки, переданные в безвозмездное пользование кооперативам, оказывать содействие в подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, объектов инженерной инфраструктуры в границах земельного участка, к сетям инженерно-технического обеспечения за границами указанного земельного участка.

- Сокращение сроков рассмотрения и получения документов, необходимых для использования земельных участков.

- Дополнение оснований безвозмездной передачи в собственность субъектов Российской Федерации земельных участков Фонда РЖС. К ним предлагается отнести передачу земли для создания промышленных парков, технопарков и бизнес-инкубаторов.

- Право Фонда досрочно прекратить или расторгнуть договор аренды, заключенный на срок более 5 лет.

Указанные изменения внесены Федеральным законом от 29.12.2015 № 405-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О содействии развитию жилищного строительства“».

Подготовленные и внесенные изменения в Федеральный закон от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и в Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», предусматривали возможность отдельных выпусков ипотечных ценных бумаг в рамках программы таких ценных бумаг.

Указанные изменения, имеющие критическую важность для создания Фабрики ипотечных ценных бумаг, были внесены Федеральным законом от 30.12.2015 № 461-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Федерального закона «О рынке ценных бумаг» и Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах».

Подготовлены и внесены изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», содержащие подробное регулирование передачи объекта незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве застройщика третьему лицу. В частности, законом предусматриваются особенности признания недействительными сделок застройщика, порядок финансирования объекта незавершенного строительства, особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, включая порядок передачи имущества и обязательств застройщика приобретателю. Соответствующие изменение внесены Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

АО «АИЖК» также вошло в число разработчиков изменений в Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающих:

- регулирование электронных закладных;

- введение права заемщика на реструктуризацию.

Кроме того, АО «АИЖК» вошло в число разработчиков изменений в Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», предусматривающих отмену обязательного страхования имущества в течение всего срока обращения облигаций.

Разработка указанных изменений в настоящий момент продолжается.

В 2015 году АИЖК была продолжена начатая в 2009 году работа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья (программа «Стимул»). Всего с начала действия программы (01.10.2009) заключено соглашений на сумму 122 млрд руб., по которым предусматривается строительство 7,0 млн м2 жилых помещений (общая площадь зданий — 10,8 млн м2).

С июня 2014 года программа «Стимул» ориентирована на финансирование строительства проектов жилья экономического класса, реализация которых осуществляется по программе «Жилье для российской семьи».

С 03.11.2015 в действие вступила девятая редакция программы «Стимул». В рамках данной редакции был включен дополнительный механизм финансирования строительства путем размещения целевых депозитов в кредитных организациях.

Привлекая депозит, кредитная организация принимает обязательства по кредитованию застройщиков на условиях, указанных в программе «Стимул».

По итогам 2015 года в рамках реализации программы «Стимул» достигнуты следующие результаты:

- заключено 32 соглашения о фондировании по 11 проектам в 9 субъектах РФ площадью жилья 0,24 млн м2 с первоначальным объемом обязательств 4,6 млрд рублей;

- выдано банкам-кредиторам проектов целевых займов на сумму 5,9 млрд рублей; в том числе по проектам, отобранным для участия в программе «Жилье для российской семьи», выдано целевых займов на сумму 5,1 млрд рублей;

- размещено целевых депозитов на финансирование 11 проектов в 9 субъектах Российской Федерации на общую сумму 3,52 млрд рублей;

- введено в эксплуатацию 20,8 тысяч квартир площадью жилья 1,1 млн м2.

В целом действующее законодательство позволяет выдавать и рефинансировать ипотечные кредиты. 









2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ХАНТЫ-МАНСИЙСКОМ АВТОНОМНОМ ОКРУГЕ-ЮГРЕ





2.1. Оценка ипотечного кредитования в России

В 2015 году экономика Российской Федерации находилась под влиянием негативных внешних факторов (снижение цен на нефть, санкции в отношении ряда отраслей экономики).

Несмотря на сложную ситуацию в экономике, сектор жилищного строительства и ипотечного кредитования достиг значимых результатов:

- объем ввода многоквартирных домов превысил уровень 2014 года и 

составил 49,5 млн.кв.м., 

- в течение года удалось снизить ставку по ипотечным кредитам в среднем с 15-18% до 11-12% на первичном рынке (что ниже уровня инфляции) и 13-15% вторичном,

- темпы снижения объемов выдачи ипотеки оказались гораздо ниже прогнозируемых в начале года (-35% по сравнению -77% в 2009 году).

В основном, это объясняется реализацией государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках.

Падение доходов населения и, соответственно, платежеспособного спроса, сказалось на рынке недвижимости. По данным Росреестра, количество зарегистрированных в 2015 году прав физических лиц на жилье на основании договоров купли-продажи, мены и участия в долевом строительстве составило 3,9 млн (?1.......................