Рынок жилищных услуг России (региона) и перспективы его развития

     Аттестационная работа
     Тема: «Рынок жилищных услуг России (региона) и перспективы его развития»
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     СОДЕРЖАНИЕ
     
ВВЕДЕНИЕ	3
ГЛАВА 1. Основные теоретические аспекты рынка жилищных услуг	5
1.1. Понятие и сущность рынка жилищных услуг	5
1.2. Виды жилищных услуг	10
1.3. Особенности реализации жилищных услуг	14
ГЛАВА  2. Роль государства в развитии рынка жилищных услуг	18
2.1. Регулирование рынка жилищных услуг в России	18
2.2. Основные направления государственной политики на рынке жилищных услуг в России	23
ГЛАВА 3. Зарубежный опыт формирования и регулирования рынка жилищных услуг	25
ГЛАВА 4. Проблемы и перспективы развития рынка жилищных услуг в   России	44
4.1. Основные тенденции развития рынка жилищных услуг в России	44
4.2. Проблемы развития рынка жилищных услуг в России	46
4.3. Пути совершенствования рынка жилищных услуг  в России	53
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	59
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ	63
ПИЛОЖЕНИЯ	68
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     ВВЕДЕНИЕ
     
     Одной из важных сфер деятельности в экономике любого региона, муниципалитета является сфера жилищно-коммунальных услуг, удовлетворяющая потребности разного спектра, необходимые обществу для нормальной жизнедеятельности.
     На сегодняшний день человечество не мыслит себя без благ, которые дает ему современная среда обитания, прежде всего развитый комплекс хозяйства страны, где совокупность связей между отдельными элементами способствует удовлетворению потребностей каждого из нас. Комфортное проживание, которое обеспечивается за счет качественных жилищно-коммунальных услуг, является одной из главных потребностей граждан.
     Жилищно-коммунальные услуги на протяжении нескольких десятилетий являются предметом многочисленных исследований, но и до настоящего времени темы, связанные с ними не потеряли своей актуальности. Наоборот, они приобрели новое значение в результате изменений в законодательстве и практике. Жилищные услуги являются многогранным и многофункциональным социально-экономическим явлением и для того чтобы потребитель получил качественную жилищную услугу органам власти сегодня необходимо организовать и согласовать деятельность ряда субъектов хозяйствования, которые преследуют различные цели при оказании жилищных услуг. На практике такая деятельность органов власти в сфере жилищных услуг сталкивается с определенными трудностями, связанными с регламентацией процесса оказания жилищных услуг, так и сущности жилищных услуг, как в научной литературе, так и в нормативно-правовых актах.
     Цель исследования  - провести анализ рынка жилищных услуг России, выявить перспективы его развития.
     В соответствии с целью определены задачи:
     - рассмотреть основные теоретические аспекты рынка жилищных услуг;
     - рассмотреть роль государства в развитии рынка жилищных услуг;
     - рассмотреть зарубежный опыт формирования и регулирования рынка жилищных услуг.
     - определить проблемы и перспективы развития рынка жилищных услуг в   России.
     Объект исследования – рынок жилищных услуг.
     Предмет исследования – особенности функционирования рынка жилищных услуг.
     При написании работы были использованы научные труды и монографии российских и зарубежных специалистов по теме исследования, методические разработки, материалы периодической печати, статистическая информация, отчетность организации.
     Данная работа состоит из введения, четырех разделов, заключения, списка использованных источников, приложений.
     
      
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     ГЛАВА 1. Основные теоретические аспекты рынка жилищных услуг
     
     1.1. Понятие и сущность рынка жилищных услуг
     
     Сфера услуг – совокупность отраслей экономики, предоставляющих услуги населению. В сферу услуг принято включать культуру, образование, здравоохранение, бытовое обслуживание, пассажирский транспорт и связь, рекреационные услуги, общественное питание1 
     Главная роль услуги как товара – в возможности удовлетворения потребностей потребителей. Основное отличие услуги от физического товара заключается в следующем: любая услуга – это процесс, а также неотъемлемой частью услуг являются люди2.
     Жилищно-коммунальные услуги как органичная составляющая сферы услуг характеризуются общими свойствами, присущими всем видам услуг, но одновременно отличаются их специфическими особенностями3.
     Рынок жилищно-коммунальных услуг имеет существенные особенности. Во-первых, потребителями его услуг являются все граждане независимо от их доходов и, во-вторых, отказаться от потребления услуг не может ни один человек, так как они обеспечивают удовлетворение самых главных (для жизни и здоровья) физиологических потребностей (в пище, для приготовления которой необходимо газоснабжение; в воде; в тепле; в жилище и т.п.)4.
     Жилищные услуги являются частью жилищно - коммунальных услуг (ЖКУ), оказание которых регулируется жилищным кодексом РФ.
     Жилищная услуга как экономическая категория выражает отношение между людьми по поводу производства, распределения и потребления специфических (в форме услуг) благ, относящихся к сфере личного и коллективного потребления. Это полный цикл работ, обеспечивающий конечный результат – реализация услуги непосредственно потребителю, включающий техническое обслуживание инженерных систем, конструктивных элементов и ремонт жилых зданий, в том числе выполнение заявок на неотложно- аварийные работы, независимо от того выполняются все работы по производству и реализации услуг одним предприятием или отдельные работы поручаются генеральным подрядчиком другим пред- приятиям и частным фирмам5.
     В соответствии с п. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) договорные отношения собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) формируются в связи:
     1) с содержанием и ремонтомжилого помещения (жилищные услуги); 
     2) с взносами на капитальный ремонт; 
     3) с оплатой коммунальных услуг (горячим и холодным водоснабжением, водоотведением, газо - и электроснабжением, отоплением)6.
     Под жилищными и коммунальными услугами принято понимать услуги, предоставляемые гражданам, проживающим в жилых помещениях, необходимые для обеспечения комфортных условий проживания в зависимости от степени благоустройства жилого дома.
     Жилищно-коммунальные услуги – услуги длительного и не- прерывного пользования в отличие от большинства других товаров и услуг, использование которых является разовым или длится некоторый определенный отрезок времени. Причем для них характерна слабая степень заменяемости и локальный характер предоставления.
     Услуги ЖКХ – это услуги, связанные с эксплуатацией, текущим ремонтом, санитарным обслуживанием здания и внеквартирного инженерного оборудования, придомовых территорий, организацией данных работ, а также восстановлением жилищного фонда. Они представляют собой виды деятельности, работ ЖКХ, в процессе выполнения которых не создается новый, ранее не существовавший продукт, но изменяется качество уже имеющегося, созданного продукта7.
     Сущность жилищных услуг выражается в обеспечении установленного технического и санитарного состояния, а также в восстановлении ресурса и улучшении эксплуатационных показателей жилищного фонда. Сущностью коммунальных услуг является производство и транспортировка до жилища ресурсов, необходимых для обеспечения жизнедеятельности человека, и, кроме того, сбор и отведение отходов жизнедеятельности.
     Систематизация дефиниций термина «жилищно-коммунальные услуги» позволяет выделить несколько подходов. В рамках первой группы подходов ЖКУ рассматриваются как конкретные виды деятельности (при этом, не редко делается акцент на причастность данных услуг к городскому хозяйству или бытовому обслуживанию), направленные на удовлетворение потребностей населения в определенном виде блага8. Такой подход позволяет составить представление о части ЖКУ и незначительном количестве субъектов, управляющих ими. Использование данного подхода может отразиться на рациональности выбора того или иного метода управления ЖКУ.
     В современном российском законодательстве к определению ЖКУ используется другой подход – составление перечней видов услуг, обозначающих род деятельности в ЖКХ. Однако простое перечисление видов услуг не дает возможности однозначно определить термин ЖКУ. Это приводит к невыполнению или выполнению в неполном объеме функций управления в сфере ЖКУ, закрепленными за различными субъектами в нормативно- правовых актах разного уровня.
     В свою очередь, в Бюджетном кодексе РФ9 предусмотрена иная классификация услуг, которая выделяет четыре группы услуг: организация, содержание и развитие муниципального ЖКХ; муниципальное дорожное строительство и содержание дорог местного значения; благоустройство и озеленение территорий муниципальных образований; организация утилизации и переработки бытовых отходов (за исключением радиоактивных). Однако она не способствует ни более четкой целевой дифференциации финансовых потоков, поскольку не предусмотрено отдельных бюджетных кодов по данным видам услуг, ни распределяет полномочия органов власти.
     В Жилищном кодексе РФ10 как таковое определение сущности ЖКУ отсутствует. В положениях кодекса дается представление о жилищных отношениях, в состав которых включены две группы услуг: жилищные и коммунальные. По отношению к этой классификации ЖКУ применяются все принципы и методы управления, создавая на практике прецеденты различного толкования набора услуг, входящих в группу коммунальных или жилищных.
     Для устранения разногласия в письме Госстроя РФ11, рекомендовано пользоваться Общероссийским классификатором услуг населению12. Однако классификатор не имеет той юридической силы, которая бы позволила разрешить указанную проблему, поскольку он является подзаконным нормативно-правовым актом.
     Сущность ЖКУ, раскрывающаяся в Госстандарте13, рассматривается как односторонний процесс исполнителя без участия потребителя услуги, направленный на поддержание в надлежащем состоянии определенного имущества. Такой подход к пониманию термина ЖКУ не предполагает участия органов власти и населения в процессе предоставления услуги. Это приводит к тому, что услуга воспринимается участниками процесса предоставления как товар, соответственно в этой сфере применяются аналогичные подходы к управлению. Это становится причиной появления ряда проблем методологического характера, таких как: неопределенность числа субъектов и объектов управления, несогласованность целей различных субъектов управления, неопределенность функций и методов достижения целей управления и другие.
     

     Рисунок 1 - Специфика рынка жилищно-коммунальных услуг
     
     Рынок жилищно-коммунальных услуг весьма специфичен. Как и на любом другом рынке, здесь есть свои участники, в роли покупателей выступают граждане и хозяйствующие субъекты, потребители жилищно-коммунальных услуг, а в роли продавца – юридические лица (ресурсоснабжающие организации, управляющие организации). Вступая во взаимодействие, каждый из них преследует цель – продать и, со- ответственно, купить. Таким образом, формируется рынок жилищно-коммунальных услуг, возникает спрос и предложение14. Характеристика рынка жилищно-коммунальных услуг представлена на рисунке 1.
     Рынок жилищно-коммунальных услуг социально ориентирован, что в свою очередь проявляется и подтверждается самой спецификой данного вида услуг. При этом важно отметить характерную особенность рынка жилищно-коммунальных услуг: с одной стороны, монопольное положение ресурсоснабжающих организаций, производящих коммунальные услуги и, следовательно, отсутствие нормальных условий для развития конкуренции, а с другой стороны – интенсивное развитие конкурентных отношений на рынке жилищных услуг.
     
     1.2. Виды жилищных услуг
     
     Услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства могут предоставляться в качестве доведенных до потребителя материальных носителей с качественными показателями (тепло- снабжение, водоснабжение и т. д), а также в качестве непосредственных работ на жилом объекте (текущий ремонт, уборка подъезда и т. д).
     С целью рационального формирование процесса управления в сфере ЖКУ в условии их многочисленности и разнообразия обусловливает необходимо классифицировать услуги по признакам, учитывающим сущность и специфику ЖКУ. На основании существующих подходов к определению и перечислению видов ЖКУ предлагается классификация ЖКУ, представленная в таблице 115.
     
     Таблица 1 
     Классификация ЖКУ
Классификацион- ный признак
Значение признака
Характеристика признака
Характер потребления
Деловые
Энергоснабжение, газоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, ремонт сетей коммуникации, услуги коммунальных мест проживания

Личные
Найм жилья, приватизация
Мотивации про- изводства услуги
Получение прибыли
Услуги по управлению жилищным фондом

Некоммерческие
Озеленение, освещение улиц
Формы предо- ставления услуги
Индивидуальные
Водоснабжение, тепло-, электро-, газоснабжение (т.е. услуги оказываемые непосредственно в квартире)

Общественные
Услуги, оказываемые в многоквартирном доме, услуги (утилизация бытовых отходов), оказываемые на придомовой территории услуги (благоустройство придомовой территории), оказываемые на территории населенного пункта в целом (освещение улиц)
Вид рынка услуг
Федеральный
Газоснабжение

Региональный
Электроснабжение, теплоснабжение

Местный
Водоснабжение и водоотведение
Тип финансиро- вания
Бюджетное
Освещение улиц, ремонт дорог

Коммерческое
Евроремонт жилья, кабельное телевидение

Смешанный тип финансирования
Вывоз мусора, теплоснабжение, газоснабжение, водоснабжение
Характер приобретения
Основные
Тепло-, энерго-, водоснабжение, капитальный ремонт

Дополнительные
Спутниковое и кабельное телевидение, кондиционирование, видео- наблюдение, интернет связь
Сфера предостав- ления
Жилищная
Обмен жилья, капитальный и текущий ремонт, сбор мусора, управление жилищным фондом

Коммунальная
Теплоснабжение, водоснабжение, энергоснабжение
Характер отно- шений на рынке
Конкуренция
Ремонт жилья, обмен, приватизация жилого помещения, услуги по управлению

Монополия
Водоснабжение, газоснабжение, энергосанюжение

Частичная конкуренция
Ремонт инженерных сооружений
Назначение
Эстетические
Евроремонт, озеленение придомовой территории

Функциональные
Теплоснабжение, капитальный ремонт, электроснабжение
Способ установ- ления величины оплаты
Тарифицируемые
Канализация, сбор, утилизация, вывоз мусора, тепло-, водо-, электроснабжение

Расчетные
Ремонт, благоустройство, услуги управления
     
     При такой классификации ЖКУ появляются услуги, которые не включались раннее в классификации, в том числе в нормативно-правовых актах. К таким услугам относятся кондиционирование, спутниковое и кабельное телевидение, интернет-связь и другие. Это связано с тем, что с течением времени уровень притязаний человека к комфортным жилищным условиям растет, поэтому по- являются дополнительные ЖКУ. Условия предоставления таких услуг оговариваются при заключении договора на оказание услуг между продавцом и покупателем. При этом основные ЖКУ, обеспечивающие определенное качество жизни человека, являются, как правило, бюджетными или смешанного типа финансирования. Это служит причиной непосредственного управления такими услугами со стороны органов власти. Данная классификация ЖКУ актуальна при позиционировании услуг на рынке перед непосредственным потребителем (в части его осведомлении о количестве услуг возможном к непосредственному получению на определенных условиях), дальнейшем совершенствовании системы статистической отчетности с учетом места в ней услуг при стимулировании производства новых видов услуг16.
     Кроме наличия такого разнообразия ЖКУ каждая из них обладает потребительскими свойствами. Это интегральные характеристики одного или нескольких свойств услуги, которые определяют ее качество и должны подлежать анализу и оценке со стороны всех участников процесса оказания жилищно-коммунальных услуг. Как известно, свойства услуг влияют на процесс их оказания и регулирования через специфический набор критериев и методов управления, учитывающих данные свойства. Они также предопределяют регулирование всей совокупности ЖКУ, как производителем и потребителем услуг, так и органами власти. По объективным причинам определяя последних как одного из основных субъектов управления.
     В настоящее время выделяют следующие свойства ЖКУ с позиции управления:  
     - свойства ЖКУ, характерные для всей сферы услуг (в сравнении с материальным производством, в сравнении с товаром);
     - свойства ЖКУ, определяемые непосредственно спецификой жилищно-коммунальной сферы.
     Систематизированные свойства ЖКУ представлены в Приложении 117. 
     Свойства ЖКУ предопределяют многогранность и многофункциональность самих услуг как социально-экономического явления. Процесс же оказания ЖКУ, в связи с социально-экономическими изменениями и развитием общества, стал более сложным и многоступенчатым, а также включать ряд элементов, не используемых на предыдущих этапах управления в жилищно-коммунальной сфере (например: предоставление субсидий на оплату ЖКУ, проведение конкурсов поставщиков услуг, появление института управляющих компаний и другие). Это обстоятельство предопределяет необходимость разработки не только интегральных критериев качества и перечней ЖКУ, представленных сегодня в различных нормативных документах на разных уровнях власти, но и стандартов качества обслуживания. Такие стандарты можно подразделить на три группы:
     - показатели качества работы организаций, оказывающих ЖКУ;
     - количественные показатели качества самих ЖКУ;
     - показатели степени удовлетворенности потребителей (населения) процессом обслуживания.
     Алгоритм процесса определения требований к показателям качества обслуживания потребителей и качеству ЖКУ включает следующие элементы:
     - формирование номенклатуры показателей качества ЖКУ;
     - формирование норм (нормирование) на показатели качества ЖКУ;
     - выбор методов и разработка методик оценки показателей качества ЖКУ;
     - сравнение фактических значений с нормированными значениями показателей качества ЖКУ (воз- можно как на основе внутреннего анализа, так и на основе внешнего анализа и оценок качества услуг) 18.
     Нормативы на показатели качества обслуживания потребителей и качество оказываемых услуг, методы и методики их оценки должны быть описаны в нормативных документах как органами власти, в части концептуальных значений, так и в нормативных документах организаций, оказывающих ЖКУ, в части определения конкретных значений для конкретной группы потребителей. Например, в стандартах качества саморегулируемых организаций, в договорах на оказание ЖКУ. При этом, в случае разработки дополнительных документов, они должны быть гармонизированы с действующими нормативами в соответствии с их уровнем. В совокупности это позволит определить круг ответственных лиц за выполнение тех или иных требований качества на каждом из этапов оказания ЖКУ.
     Таким образом, наличие существенного разнообразия видов и свойств современных ЖКУ предопределяет регулирование этих услуг со стороны всех субъектов жилищно-коммунальной сферы. Одним из инструментов такого регулирования должны стать стандарты качества обслуживания. Они позволят систематизировать нормы ЖКУ различной природы перед потребителем, что позволит более полно оценивать результативность реформы жилищно-коммунального хозяйства.
     
     1.3. Особенности реализации жилищных услуг
     
     Жилищно-коммунальные услуги являются важнейшим элементом
всей сферы услуг и, в то же время, основным результатом деятельности
жилищно-коммунального комплекса. Основным продуктом ЖКХ является
жилищно-коммунальная услуга, которая рассматривается как вид
деятельности, осуществляемой с целью максимального удовлетворения
разнообразных потребностей населения.
     В то же время, данная категория имеет специфичные признаки.
     Во-первых, ЖКУ – это услуги, связанные с формированием
качественной среды жизнеобеспечения человека, основным элементом
жизнедеятельности которого является жилье. Во-вторых, данные услуги
имеют свойство непрерывности, в то время, как многие услуги, в которых
возникает потребность, необходимы человеку лишь в определенный
временной отрезок. Постоянный характер имеют те жилищно-коммунальные
услуги, которые предоставляются населению непрерывно, с неизменными
нормативными характеристиками. К ним относятся водоснабжение (горячая и холодная вода), электроснабжение, газификация, водоотведение19.
     Характер доставки этих услуг населению во многом определяется
развитием инженерной инфраструктуры жилого фонда. При возникновении
непредвиденных аварийных ситуаций в инженерной инфраструктуре городов
возникает нарушение бесперебойной подачи коммунальных услуг, имеющих
непрерывный характер, что негативно отражается на качестве жилой среды.
В-третьих, коммунальные услуги по способу их поставки и реализации
являются услугами, имеющими преимущественно массовый, а не
индивидуальный, характер. В то же время в формировании эффективной
системы жилищно-коммунальных услуг как важного элемента общей
системы услуг, большое значение имеет реализация учета индивидуальных потребностей при доставке и реализации ЖКУ населению.
     Жилищно-коммунальные услуги не являются чистыми общественными
благами. Но степень индивидуализации ЖКУ зависит от их вида и предпочтения.
     Реализация принципа индивидуализации ЖКУ обуславливает
тенденцию возрастания объемов, расширения номенклатуры и
дифференциацию качества жилищных услуг. В то же время требования к
комфортности и безопасности среды жизнедеятельности человека создают
предпосылки определения качественных и количественных характеристик
безопасности услуг.
     Показатели безопасности услуги характеризуют безопасность
результата и процесса предоставления услуг для жизни, здоровья, имущества
граждан и окружающей среды. Безопасность услуги для потребителя при ее
реализации соответствует такому состоянию окружающей среды, при
котором исключена или ничтожно мала вероятность наступления таких
негативных событий, как нанесение вреда или ущерба здоровью.
     Таким образом, при предоставлении ЖКУ, соответствующих
требованиям безопасности, обеспечиваются обслуживание и организация
потребления в соответствии с требованиями нормативных документов.
     Показатели безопасности услуг подразделяются на три подгруппы:
     1. Показатели безопасности для жизни, здоровья и имущества граждан.
     2. Показатели надежности, характеризующие надежность процесса
оказания услуги и ее результата относительно внешних воздействий20.
     Показатели надежности результата жилищно-коммунальной услуги к
внешним воздействиям отражают сохранение работоспособности объектов
коммунальной инфраструктуры при воздействии природной среды
(механических, климатических воздействий и воздействий, имеющих
техногенную природу). Показатели надежности предоставления ЖКУ потребителю отражают также своевременность и точность выполнения заявки по таким параметрам, как сроки, объем и качество выполненных работ.
     Вследствие требования непрерывности потока ЖКУ важным
показателем качества и конкурентоспособности услуги является
своевременность оказания ЖКУ. При нарушении данного требования, как,
например, в случае несвоевременного обслуживания заявки по ликвидации неисправности оборудования и приборов инженерно-коммунальных сетей,
может возникнуть значительный материальный ущерб, связанный с
возникновением масштабных аварийных ситуаций21.
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     ГЛАВА  2. Роль государства в развитии рынка жилищных услуг
     
     2.1. Регулирование рынка жилищных услуг в России
     
     Создание качественных жилищных условий является приоритетной задачей социально-экономической политики государства. Поэтому особую роль в формировании современного рынка жилищно-коммунальных услуг сыграло государство, принимая соответствующие законы, реализуя концепции реформирования и федеральные целевые программы.
     До 90-х годов основой экономических отношений в жилищно-коммунальном секторе являлась система бюджетного финансирования организаций, предоставляющих населению жилищно-коммунальные услуги. В 1991 г. был принят Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в соответствии с которым развернулся процесс приватизации государственного и муниципального жилищного фонда. Сам процесс приватизации охватил длительный период времени, измеряемый двумя десятилетиями. Но лишь к 2012 году доля приватизированного жилья составила 77 % от общего числа жилых помещений, подлежащих приватизации. Важным моментом этого времени, является законодательное признание института частной собственности на жилье, закрепленное в соответствующей системе норм права22.
     Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления РФ», принятый в 1995 году, возложил полную ответственность за функционирование жилищно-коммунального комплекса на органы местного само- управления муниципальных образований23.
     В то же время рыночное функционирование сферы ЖКУ предполагало борьбу с монополизмом, развитие конкуренции и улучшение качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, а также вовлечение в процесс управления жилищным фондом и увеличение ответственности за свое имущество самих жильцов.
     Указ Президента РФ «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» от 1996 года фактически закрепил сложившуюся в некоторых регионах практику разделения функций заказчика и подрядчика при эксплуатации и ремонте жилищного фонда, тем самым создавая условия для конкуренции на рынке жилищных услуг24.
     В 1997 г. начала реализовываться «Концепция реформирования ЖКХ», которая предполагала достижение следующих целей: снижение издержек производителей услуг и, соответственно, тарифов; обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества; смягчение для населения последствий реформирования системы оплаты жилищно-коммунальных услуг25.
     Концепция послужила основой для разработки Программы демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1998-1999 годы, которая обеспечивала формирование конкурентной среды в жилищно-коммунальном комплексе путем привлечения в данную сферу предприятий различной формы собственности, развития договорных отношений между производителем и потребителем услуг26.
     Но финансовый кризис 1998 года приостановил ход реформ, сделав предприятия отрасли фактически банкротами. Сложившая ситуация в отрасли привела к необходимости поиска выхода из не?, что отразилось в принятой правительством в конце 2001 года подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ», ставшей частью федеральной целевой программы «Жилище»27.
     Период с 2004 г. и по настоящее время обусловлен принятием Жилищного кодекса РФ, в рамках которого была упорядочена законодательная база в области жилищной собственности и определены дальнейшие приоритеты жилищной политики.
     Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 года № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации».
     Постановление Правительства РФ от 20 декабря 1997 года № 1613 «О Программе демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1998-1999 годы».
     Постановление Правительства РФ от 17 ноября 2001 года № 797 «О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы». 
     Исходя из принимаемой нормативно-правовой базы, касающейся развития жилищно-коммунальной сферы, можно условно выделить четыре этапа формирования рынка жилищно-коммунальных услуг России (табл. 1). Наименование этапов является условным и характеризует суть преобразований, происходящих в тот или иной период в жилищно-коммунальной сфере.
     Таблица 2
     Этапы формирования рынка жилищно-коммунальных услуг России
Наименование
Период
Характеристика
Нормативно-правовая база
1 этап Преобразование форм собствен-ности и системы финансирования
1990–1995
В данный период были приняты нормативно-правовые акты, заложившие основу для становления рынка жилищно-коммунальных услуг, существовавшая система управления и финансирования ЖКХ претерпела кардинальные изменения. Существенно изменились формы собственности на все объекты жилищно-коммунальной сферы Российской Федерации. Приватизация муниципального и государственного жилья значительно увеличила долю частного жилья
1. Закон РСФСР от 24.12.1990 г. № 443 «О собственности в РСФСР» 
2. Закон Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» 
3. Закон Российской Федерации от 24.12.1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» 4. Постановление Правительства РФ от 22.09.1993. № 935 «О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг» 
5. Федеральный закон от 28.08.1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»
2 этап Зарождение конкурентных отношений
1996–2000
В данный период закладываются основы для формирования конкурентных отношений на рынке жилищно-коммунальных услуг, совершенствуется механизм оплаты жилищно-коммунальных услуг, введены федеральные стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг
1. Федеральный закон от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» 
2. Указ Президента РФ от 29.03.1996 № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» 
3. Указ Президента РФ от 28.04.1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» 
4. Постановление Правительства РФ от 20.12.1997 г. № 1613 «О Программе демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1998–1999 годы» 
5. Постановление Правительства РФ от 02.08.1999 № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения»
3 этап Формирование инфраструктуры
2001–2010
В результате смены политического режима формируется рыночная инфраструктура, создаются условия для привлечения частного бизнеса на рынок, происходит становление института собственников жилья
1. Постановление Правительства РФ от 17.11.2001 г. № 797 «О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы» 
2. Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» 
3. Федеральный закон от 21.07. 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» 
4. Федеральный закон от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно- коммунального хозяйства»
4 этап Комплексная модернизация с привлечением долгосрочных инвестиций
2010–2020
Реализация комплексного подхода к модернизации коммунальной инфраструктуры и жилищного фонда, создание инструментов стратегического управления развитием коммунальной инфраструктуры, формирование практики долгосрочного банковского проектного финансирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства и привлечение долгосрочных инвестиционных ресурсов частного сектора
1. Распоряжение Правительства РФ от 02.02.2010 г. № 102-р «Об утверждении Концепции федеральной целевой программы «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010–2020 годы» 
2. Указ Президента РФ от 07.05.2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» 
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» 
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» 
5. Постановление Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 г. № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»
     
     Анализ основных этапов проведенной реформы в сфере ЖКХ за 1992- 2015 годы показал достаточно медленный процесс исполнения поставленных задач в этой сфере и необходимость дальнейшей работы по повышению эффективности управления в жилищно-коммунальном комплексе.
     В сфере коммунальных услуг внедрение рыночных преобразований представляется как более сложный и противоречивый процесс в силу наличия естественно-монопольных сегментов.
     Осмысление периодизации изменений, прошедших и происходящих сегодня в жилищно-коммунальной сфере, позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время отечественный рынок жилищно-коммунальных услуг находится на стадии формирования, в рамках которой происходит его становление и создаются предпосылки для его дальнейшего развития.
     
     
     
     
     2.2. Основные направления государственной политики на рынке жилищных услуг в России
     
     В настоящее время реформирование российского рынка жилищно-коммунальных услуг осуществляется в соответствии с федеральной целевой программой «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010–2020 годы»28. Программа направлена на достижение надежной и эффективной работы коммунальной инфраструктуры при обеспечении собственников помещений многоквартирных домов всеми коммунальными услугами нормативного качества и по доступной цене. Для реализации целей данной программы предполагается решение следующих задач:
     – достижение к 2020 году 100% уровня благоустройства многоквартирных домов путем реконструкции многоквартирных домов, нацеленной на их полное благоустройство. В связи с этим предполагается создание системы льготного кредитования собственников помещений на проведение данных работ, переход от бюджетного софинансирования реконструкции к возмещению расходов по уплате процентов по кредитам; 
     – обеспечение надежности и эффективности поставки коммунальных ресурсов за счет масштаб- ной реконструкции и модернизации систем коммунальной инфраструктуры. Решение данной задачи предполагает замещение унитарных предприятий частными операторами, разработка и реализация программ комплексного развития систем коммунальной инф.......................