Развитие методологии оценки и экспертизы отчетов об оценке недвижимости на малоактивных и неактивных рынках

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
 «РОССИЙСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ Г.В. 
ПЛЕХАНОВА»
Факультет дистанционного обучения                                              Кафедра «Финансы и цены»
«Допустить к защите»
Заведующий кафедрой
 «Финансы и цены»                                                                                                 
Слепов В.А.
                   
«_____»_мая_2018г.

Выпускная квалификационная работа

Направление 080100.68 «Экономика»

магистерская программа «Экспертиза отчетов об оценке»

ТЕМА «Развитие методологии оценки и экспертизы отчетов об оценке недвижимости на малоактивных и неактивных рынках»

Выполнил студент: Шабалина Ольга Николаевна 

Научный руководитель выпускной квалификационной работы профессор кафедры «Финансовые рынки», д.э.н., проф. 
Хоминич Ирина Петровна
_____________________
Автор_____________________


Группа МЭ151Э









Москва – 2018
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ	3
ГЛАВА 1. ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ НА МАЛОАКТИВНЫХ И НЕАКТИВНЫХ РЫНКАХ, КАК СПЕЦИАЛЬНОЕ НАПРАВЛЕНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ И ЭКСПЕРТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ	7
1.1	ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ ПОНЯТИЙ МАЛОАКТИВНОГО И НЕАКТИВНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ	7
1.2	АНАЛИЗ ПРИЗНАКОВ МАЛОАКТИВНЫХ И НЕАКТИВНЫХ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ	21
ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОСНОВНЫХ ПРОБЛЕМ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ ОЦЕНКЕ И ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА МАЛОАКТИВНЫХ И НЕАКТИВНЫХ РЫНКАХ	42
2.1.	ОПРЕДЕЛЕНИЕ И АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ПРОБЛЕМ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ НА МАЛОАКТИВНЫХ И НЕАКТИВНЫХ РЫНКАХ НЕДВИЖИМОСТИ	42
2.2.	АНАЛИЗ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ БАЗЫ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ НА МАЛОАКТИВНЫХ И НЕАКТИВНЫХ РЫНКАХ	51
ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕТОДОЛОГИИ И ПРАКТИКИ ОЦЕНКИ И ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА МАЛОАКТИВНЫХ И НЕАКТИВНЫХ РЫНКАХ	57
3.1.	ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО КЛАССИФИКАЦИИ РЫНКОВ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ СТЕПЕНИ АКТИВНОСТИ	57
3.2.	ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО КЛАССИФИКАЦИИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ ПО ОСНОВНЫМ ЭКОНОМИЧЕСКИМ ПОКАЗАТЕЛЯМ	70
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	84
СПИСОК ИНФОРМАЦИОННЫХ ИСТОЧНИКОВ	87
ПРИЛОЖЕНИЯ	96
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ФРАГМЕНТЫ РЕШЕНИЙ КОМИССИЙ ПО РАССМОТРЕНИЮ СПОРОВ О РЕЗУЛЬТАТАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ О ПРИЗНАНИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ АКТИВНЫМ/НЕАКТИВНЫМ	96
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ФРАГМЕНТ ИСКА В СУД НА КОМИССИЮ ПО РАССМОТРЕНИЮ СПОРОВ О РЕЗУЛЬТАТАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ, В ЧАСТИ ПРИЗНАНИЯ НЕОБОСНОВАННЫМ ЗАМЕЧАНИЕ КОМИССИИ ОТНОСИТЕЛЬНО ПРИЗНАНИЯ РЫНКА НЕАКТИВНЫМ	98
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. ПРАКТИЧЕСКАЯ АПРОБАЦИЯ ПРЕДЛОЖЕННОЙ В РАЗДЕЛЕ 3.1 МЕТОДИКИ НА ПРИМЕРЕ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА – ЮГРЫ.	99
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. ФРАГМЕНТЫ ОТЧЕТОВ ПО I ГРУППЕ НАРУШЕНИЙ – ПРИЗНАНИЕ РЫНКА АКТИВНЫМ/НЕАКТИВНЫМ	100
ПРИЛОЖЕНИЕ 5. ФРАГМЕНТЫ ОТЧЕТОВ ПО II ГРУППЕ НАРУШЕНИЙ – ИСКАЖЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКТАХ-АНАЛОГАХ.	105
ПРИЛОЖЕНИЕ 6. ФРАГМЕНТЫ ОТЧЕТОВ ПО III ГРУППЕ НАРУШЕНИЙ – ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОШИБОЧНОЙ МЕТОДОЛОГИИ	109
ПРИЛОЖЕНИЕ 7. ФРАГМЕНТЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ, С ПРИМЕНЕНИЕМ КОРРЕКТИРОВКИ НА МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ В ЗНАЧИТЕЛЬНОМ РАЗМЕРЕ/ЗАМЕЧАНИЙ К ТАКИМ ОТЧЕТАМ	110
ПРИЛОЖЕНИЕ 8. ФРАГМЕНТЫ ОТЧЕТОВ ПО IV ГРУППЕ НАРУШЕНИЙ - НЕКОРРЕКТНОЕ РАСШИРЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ ПОИСКА АНАЛОГОВ	112
ПРИЛОЖЕНИЕ 9. ФРАГМЕНТЫ РЕШЕНИЙ КОМИССИЙ ПО РАССМОТРЕНИЮ СПОРОВ О РЕЗУЛЬТАТАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ О ПРИЗНАНИИ ТЕРРИТОРИЙ НЕСОПОСТАВИМЫМИ	125


ВВЕДЕНИЕ
    
    Актуальность темы исследования. В российской экономике помимо рынков недвижимости крупных городов и мегаполисов, характеризующихся большим объемом рыночной информации, присутствуют региональные рынки, а также рынки небольших населенных пунктов, для которых свойственно ограниченное количество рыночной информации, а иногда и полное ее отсутствие. По этой причине изучение и полноценный анализ подобных рынков недвижимости затруднен. Такие рынки недвижимости относятся к малоактивным или неактивным.
    Особенно проблематична оценка и экспертиза на малоактивных и неактивных рынках для сегментов нежилой недвижимости, поскольку объем рыночной информации для этих сегментов в разы ниже, чем для сегментов жилой недвижимости, что подтверждается информацией с профессиональных сайтов по купле-продаже недвижимости. Например, avito.ru, irr.ru, cian.ru, domofond.ru, rosrealt.ru, realty.mail.ru и т.д., входящих в Топ-10 лучших сайтов по продаже недвижимости РФ [72], [73].
     Экспертиза отчетов об оценке объектов недвижимости, а также определение рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных на малоактивных рынках и неактивных рынках имеет свои отличительные особенности. Они обусловлены спецификой рынка, поскольку эксперты и оценщики, как правило, располагают очень малым объемом информации для формулирования однозначных выводов о достоверности рыночной стоимости объекта оценки. Это свидетельствует об актуальности и практической значимости темы исследования выпускной квалификационной работы.
     На данный момент тема оценки и экспертизы отчетов об оценке недвижимости на малоактивных и неактивных рынках практически не раскрыта, количество научных разработок и публикаций в данном направлении ограничено, отсутствуют единые подходы к идентификации малоактивных и неактивных рынков, а также альтернативных источников поиска рыночной информации в условиях ее ограниченности, что затрудняет проведение оценки и экспертизы.
     Следовательно, развитие методологии оценки и экспертизы отчетов об оценке недвижимости на малоактивных и неактивных рынках представляет собой актуальное направление научных исследований.
     Целью исследования является разработка практических рекомендаций по оценке и экспертизе отчетов об оценке недвижимости на малоактивных и неактивных рынках.
     Объектом исследования являются отчеты об оценке объектов недвижимости, расположенных на малоактивных и неактивных рынках.
     Предмет исследования составляют нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в отчетах об оценке недвижимости на малоактивных и неактивных рынках. 
    В соответствии с целью исследования в работе поставлены следующие научные задачи:
1. Рассмотреть существующие теоретико-методологические основы идентификации малоактивных и неактивных рынков недвижимости.
2. Уточнить понятийно-категорийный аппарат исследуемой предметной области.
3. Провести анализ отдельных практических аспектов оценки и экспертизы отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости на малоактивных и неактивных рынках, с целью выявления основных проблем и их специфики.
4. Определить критерии малоактивных и неактивных рынков с целью обеспечения их идентификации. 
5. Разработать методические предложения по классификации рынков в зависимости от степени их активности.
6. Определить критерии сопоставимости территорий по основным экономическим показателям в случае расширения территории поиска аналогов для объектов оценки на малоактивных и неактивных рынках.
7. Разработать методические предложения по классификации населенных пунктов по основным экономическим показателям.
     Теоретической и методологической основой исследования послужили исследования различных авторов в области оценки и экспертизы объектов недвижимости на малоактивных и неактивных рынках, теоретические и законодательные положения оценочной деятельности, а также базовые положения экономической теории. Кроме того, в процессе написания настоящей работы были изучены  различные методики комплексной оценки уровня социально-экономического развития регионов.
     Научная новизна исследования состоит в:
1. Определены и обоснованы критерии малоактивных и неактивных рынков недвижимости, в том числе: низкий уровень торговой активности, низкий уровень инвестиционной привлекательности, наличие экономических, политических, природно-климатических барьеров и др.
2. Уточнены понятия «малоактивный» и «неактивный» рынок, в том числе разграничены эти понятия с учетом уровня потенциала инвестиционной привлекательности населенного пункта, торговой активности и обеспечению рыночной информацией.
3. Определены основные нарушения в отчетах по оценке объектов недвижимости на малоактивных и неактивных рынках, в том числе ошибочное признание рынка активным или неактивным, некорректное расширение территории поиска аналогов и др.
4. Определены и обоснованы критерии сопоставимости территорий, в том числе: численность населенного пункта, уровень доходов населения.
5. Сформированы методические предложения по классификации рынков недвижимости в зависимости от степени их активности, в частности выделены три типа рынков недвижимости: активные, малоактивные и неактивные.
6. Сформированы методические предложения по классификации населенных пунктов по основным экономическим показателям, в частности предложена методика определения рейтинга интегральных коэффициентов для населенных пунктов и дальнейшая их типологизация в зависимости от уровня рейтинга.
    Практическая значимость исследования состоит в возможности использования его результатов при:
* подготовке отчетов об оценке недвижимости на малоактивных и неактивных рынках;
* экспертизе отчетов об оценке недвижимости на малоактивных и неактивных рынках;
* в образовательных программах по подготовке специалистов по экспертизе отчетов об оценке и оценочной деятельности в целом.
     Объем и структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложения. Общий объем работы составляет 126 стр., в том числе 21 таблица, 14 рисунков. Список информационных источников содержит 90 наименований.
     

ГЛАВА 1. ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ НА МАЛОАКТИВНЫХ И НЕАКТИВНЫХ РЫНКАХ, КАК СПЕЦИАЛЬНОЕ НАПРАВЛЕНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ И ЭКСПЕРТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1.1  Теоретическое исследование понятий малоактивного и неактивного рынка недвижимости

    Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость [15; 13],
    В современной экономической литературе существует множество работ, посвященных классификациям рынков недвижимости, согласно которым применяются классификации рынков недвижимости по различным основаниям: по географическому принципу, степени готовности объектов, типу участников, виду сделок, отраслевой принадлежности, по форме собственности, по типу совершения сделок и т.д. [59; 6], [10; 146-147], [39; 32], [44; 13], [16; 37].
    Также встречаются классификации рынков недвижимости в зависимости от экономической активности: активные и пассивные [15; 13], .
    Регулярно в среде профессионалов и участников рынка недвижимости мы встречаемся с такими понятиями как неразвитый рынок, «вялый», «слабый» рынок, пассивный рынок, малоактивный рынок, неактивный рынок, депрессивный рынок, рынок недвижимости в отдаленных районах [22] и т.п. Эти понятия, как правило, являются словами-синонимами и подразумевают ограниченное либо полное отсутствие рыночной информации. 
    Каждый оценщик и эксперт, имеющий опыт работы с оценкой или экспертизой на подобных рынках, знает, что часть объявлений на рассматриваемом сегменте рынка оказывается непригодной к работе. Например, объявления, на какие-то объекты могут размещаться несколько лет, а сайты фирм не обновляться. Часть объявлений присутствуют без указания цены, часть объявлений – дублируют один и тот же объект от разных агентств недвижимости, по части объявлений нет возможности выяснить стоимость или уточнить характеристики даже по телефону, или узнать дополнительную информацию можно только при личном осмотре. В итоге, количество достоверной информации, пригодной для расчета, сокращается еще больше [75].
    Важность понимания понятия малоактивного и неактивного рынка подтверждается тем фактом, что в настоящее время ряд исследований, посвященных обоснованию значений или диапазонов значений ценообразующих параметров, содержат значения корректировок для активных и неактивных рынков отдельно. Например, в исследованиях Приволжского центра финансового консалтинга и оценки [23 - 37] приводятся отдельные исследования для активных и неактивных рынков недвижимости в части применения корректировок на торг, недозагрузку, размер операционных расходов и т.д. Следует заметить, что размеры корректировок в зависимости от категории активности рынка (активный или неактивный) могут значительно отличаться, что в свою очередь может спровоцировать манипуляции в части применения корректировок, что в свою очередь приводит к искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Следовательно, применяя ту или иную корректировку, оценщик и эксперт должны изначально убедиться, к какому типу рынка недвижимости относится объект оценки.
     Также оперирование понятиями активного и неактивного рынка часто встречается в замечаниях к отчетам об оценке недвижимости по результатам проеденной экспертизы или проверки отчетов об оценке. Зачастую, основой отрицательного решения комиссий по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости к отчетам об оценке недвижимости становится формулировка членов комиссии о некорректности использования в расчетах корректировок для неактивного рынка, в то время как, по мнению комиссии, данный рынок является активным, и наоборот (Приложение 1). Нередко этот спорный вопрос перерастает в рамки судебного разбирательства, о чем свидетельствует, например, административное исковое заявление о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 28.02.2018г., в том числе по причине необоснованности замечания членов комиссии относительно признания в отчете рынка неактивным (Приложение 2).
    Таким образом, необходимость четкого понимания типа рынка в зависимости от его активности, очевидна. 
    Для того чтобы разобраться с понятием малоактивного и неактивного рынка, обратимся к литературе.
    В исследовании Г.М. Стерника «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» приведены особенности рынков недвижимости в зависимости от степени их развитости.
    Таблица 1
    Особенности рынков недвижимости в зависимости от степени их развитости [51; 70-71]
Характерные черты
Рынки

Развитые рынки (сегменты)
Неразвитые рынки (сегменты)
Степень развитости 
В странах с долговременными рыночными традициями – развитость всех сегментов
В странах с развивающейся рыночной экономикой – различная степень развитости по территориальным сегментам, по видам объектов и операций.
Экономический тип рынка
Рынок мегаполиса, региона (города) с развитой диверсифицированной экономикой 
Рынок небольшого экономически отсталого региона (города), города с моноэкономическим развитием, географически и экономически изолированного поселения
Барьеры для роста 
Низкие (отсутствуют)
Физические барьеры (река, горы, низкая транспортная доступность), политические барьеры (изоляционистская или нерыночная позиция местных властей), нематериальные барьеры (неблагоприятная репутация района)
Обороты 
Большое количество сделок 
Ограниченный оборот, малое количество сделок
Структурированность 
Большой спрос на высшие категории объектов, элитное жилье, офисы классов «А» и «В», современные торговые центры либо объекты на престижных центральных улицах 
Размытость спроса по категориям объектов 
Легальность и транспарентность 
Высокая легальность и транспарентность рынка. «Серый рынок» не представлен или занимает маргинальное положение
«Серый рынок» достигает 30-50%, официальные цены отличаются от реальных, собственники и посредники очень неохотно идут на контакт, большая часть площадей сдается или продается без участия агентств недвижимости
Информационная открытость 
Западные стандарты открытости и подачи информации. Существует развитая система статистической информации о рынке недвижимости; можно получить данные госорганов; имеются специализированные издания, в которых публикуется информация о рынке; действует сеть аналитических фирм, которые проводят соответствующие исследования; между операторами рынка, агентствами недвижимости существует система обмена информацией – мультилистинговые системы, к которым можно получить доступ 
Информационная закрытость. Статистическая информация разрознена и недоступна, специализированные издания представлены слабо, аналитических фирм практически нет, системы обмена информацией не существует. Используются разные базисы цен, нет единого стандарта представления информации
Правовая среда 
Устоявшееся законодательство, стабильные «правила игры», ограниченное государственное дирижирование, низкий уровень коррупции 
Неустойчивое, быстро меняющееся законодательство. Избыточное участие и вмешательство государства в бизнес, произвольно меняющиеся правила игры. Произвол и коррумпированность чиновников
    Автор приведенного выше исследования не приводит в итоге определение «неразвитых рынков».
    Тумбаев С.И. в своем исследовании  приводит следующие особенности малоактивных рынков [54; 38-42]:
* Сделки носят единичный характер, поэтому объем выборки небольшой, по отдельным сегментам рынка вообще отсутствует, например, в населенном пункте имеется единственный кинотеатр, бассейн или гостиница.
* Отсутствует первичный рынок.
* Спрос на малоактивных рынках коммерческой недвижимости представлен малочисленными группами местных предпринимателей, как правило, основным игроком, формирующим предложение, является муниципалитет. В силу своей информационной закрытости, представляет малый интерес для иногородних инвесторов.
* Обладает малой емкостью рынка.
* Доходность от объектов на малоактивном рынке обычно равномерно низкая.
* Степень ликвидности объектов недвижимости на малоактивном рынке является низкой. 
* Доступность объектов на малоактивном рынке является высокой. Цены существенно ниже, чем на более активных рынках. 
* Потребителями на малоактивном локальном рынке недвижимости являются местные физические и юридические лица.
* Число специалистов по недвижимости на малоактивном рынке не велико, нередко, они вообще отсутствуют.
* Состояние правовой среды на малоактивных рынках редко отличается от остальных рынков страны. [12; 196-197].
    Далее Автором настоящей работы приводится несколько определений активных, малоактивных и неактивных рынков в целом, приведенных в различных источниках.
    
    Таблица 2
    Определения активных, малоактивных и неактивных рынков1
Определение
Источник
Активный рынок
Неактивный (малоактивный) рынок

Под активным рынком понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего, объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом.
Под неактивным рынком понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего, коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Сюда могут быть отнесены, также крупнейшие и дорогостоящие комплексы, а также объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей
Исследования Приволжского центра финансового консалтинга и оценки под руководством Л.А.Лейфера, Нижний Новгород 2014г., 2016г., 2017г.,2018г. 
[25-38].
Активный рынок представляет собой рынок, на котором операции совершаются на регулярной основе и информация о текущих ценах активного рынка является общедоступной.
Неактивный рынок представляет собой рынок, характерными особенностями которого являются совершение операций на нерегулярной основе, т.е. существенное по сравнению с периодом, когда рынок признавался активным, снижение объемов и уровня активности по операциям с финансовыми инструментами, существенное увеличение разницы между ценами спроса и предложения, существенное изменение цен за короткий период времени, а также отсутствие информации о текущих ценах. 
Письмо ЦБ РФ от 29 декабря 2009 г. N 186-Т [9].
Активный рынок - Рынок, на котором сделки в отношении определенного актива или обязательства осуществляются с достаточной частотой и в достаточном объеме, чтобы обеспечивать информацию о ценах на постоянной основе.

Методика определения справедливой стоимости активов в ООО «ПИР БАНК», утверждена Решением Совета директоров ООО ПИР Банк Протокол № 18/05/16-СД от 18.05.2016 г. [60].
Активный рынок - рынок, характеризующийся большим объемом совершаемых операций, высокой конкуренцией и маленьким спрэдом между ценами предложения и покупки. Активный рынок – альтернатива вялому рынку.
Малоактивный рынок – ситуация на рынке, при которой держатся неизменные цены при малочисленности сделок.

Энциклопедический словарь экономики и права [70].

Малоактивный рынок коммерческой недвижимости - это такой локальный рынок недвижимости, на котором количество трансакций (сделок) с коммерческой недвижимостью за период на одного человека, проживающего в данной локации, заметно ниже, чем на других локальных рынках какого-либо региона страны.
Тумбаев С.И. Методика определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенной в населенных пунктах с малоактивным рынком// МИКРОЭКОНОМИКА №2 2010 [54].
Активный (сильный) рынок — это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, — рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены.
«Вялый» (слабый) рынок— это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют снижение цен.
Мирзоян Н.В., Управление и оценка недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. – М., 2009. – 250 с. 2010 [41; 46].

Малоактивный (депрессивный) рынок — это региональный рынок, на котором число сделок с коммерческой не- движимостью за определенный период значительно меньше, чем на других региональный рынках. Сделки носят эпизодический характер, а по отдельным сегментам отсутствуют
Сухинина М. Особенности оценки стоимости основных средств при слияниях и поглощениях. Рынок ценных бумаг, №6, 2013.
[52].

Рынок вялый — состояние рынка, при котором на рынке фиксируется небольшое число сделок при некоторой понижательной тенденции цен
Шаркова А.В., Килячков А.А.,  Маркина Е.В. и др.; под общ. ред. д. э. н., проф. М. А. Эскиндарова. Словарь финансово-экономических терминов — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2015. — 1168 с. [58; 539].
     
     Анализ информации и публикаций в сфере оценки и экспертизы отчетов об оценке недвижимости показал, что тема оценки и экспертизы отчетов об оценке недвижимости на малоактивных и неактивных рынках практически не раскрыта. Количество публикаций на данную тематику крайне ограничено. 
     Небольшой раздел на эту тему присутствует в источнике [52; 108-109] -  Каминский А.В., Ильин М.О., Лебединский В.И. и др. Экспертиза отчетов об оценке: Учебник. 2-е издание. – М.: Компания «Про-Аппрайзер», 2015. – 272 с. В данном источнике описывается косвенное сопоставление данных в случае, когда неразвитый или полностью отсутствующий рынок объектов, сопоставимых с объектом оценки, не позволяет применить метод прямого сопоставления. 
     Данный метод носит скорее справочный характер и позволит оценщику или эксперту определить для себя некие логические пределы, в которые должна войти стоимость объекта оценки. Использование ее непосредственно в расчетах крайне затруднено.
    Бригидина С.Ю. Методика оценки нежилой недвижимости периферийных районов (на примере районов Дальнего Востока).// Имущественные отношения в РФ, № 5 (152), 2014 [11].
     Методика основана на использование информации об объектах, которые могут находиться в других районах края (области) и различаться по различным ценообразующим параметрам. При этом, приводится расчет необходимых мультипликаторов, позволяющих осуществить переход к объектам недвижимости, находящимся в отдаленных населенных пунктах от объектов, расположенных в наиболее развитых населенных пунктах области [11]. 
    Использование описанной методики требует от оценщика или эксперта наличия большого количества, в том числе ретроспективной, рыночной информации по основным районам того или иного субъекта, а также постоянного ее дополнения актуальными рыночными данными (автор данной методики основывался на обработке более 900 объявлений о ценах продаж (предложений) по районам Дальнего Востока).
    К сожалению, не всегда в распоряжении оценщиков и экспертов имеются такие существенные массивы информации, позволяющие достоверно определить мультипликаторы перехода от более активных рынков к менее активным, тем более, если речь идет об оценке или экспертизе в другом регионе. Этот фактор значительно затрудняет применение указанной методики.
    Тумбаев С.И. Методика определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенной в населенных пунктах с малоактивным рынком: Дис. канд. экон. наук: 08.00.05 - Иркутск, 2011 – 166 с. [55].
    В работе данного автора приводится уточненное понятие малоактивного рынка, его особенности.
    Предложенная автором методика основана на методах массовой оценки и состоит из двух частей: аналитической и практической, каждая из которых подразумевает выполнение определенных последовательных действий. В общем виде метод можно представить в следующем порядке:
1. Выделение на рынке региона с малоактивным рынком.
2. Сбор информации. Формирование региональной базы данных по объектам коммерческой недвижимости, расположенным на малоактивных рынках.
3. Построение ценовых индексов по типам коммерческой недвижимости по районам с малоактивным рынком.
4. Кластеризация. Получение системы индексов по кластерам районов с малоактивным рынком.
5. Группировка региональной базы объектов коммерческой недвижимости по кластерам.
6. Проведение корреляционно-регрессионного анализа влияния ценообразующих факторов по получившимся кластерам.
7. Проверка объекта оценки на принадлежность к исследуемым районом и типам недвижимости.
8. Отнесение объекта оценки к определенному кластеру в зависимости от местоположения.
9. Анализ ценообразующих факторов объекта. Расчет рыночной стоимости объекта.
    Первые шесть этапов (1-6) относятся к аналитической части методики. Последние три этапа формируют практическую часть. 
    На последнем этапе аналитической части проводится корреляционно- регрессионный анализ влияния ценообразующих факторов на стоимость 1 кв. м. объектов отдельных типов коммерческой недвижимости по сложившимся кластерам. В результате получаем группу коэффициентов, характеризующих степень влияния основных ценообразующих факторов на рыночную стоимость 1 кв. м объектов коммерческой недвижимости по кластерам и типам объектов. [55].
    В соответствии с общей идеологией статистической теории данная методика лежит в плоскости привлечения дополнительной информации, относящейся к другим объектам [53]. Цены сделок (предложений) для этих объектов известны, но сами они могут находиться в других районах данного региона РФ и различаться по ценообразующим факторам.
     Использование данной методики сопровождается рядом трудностей:
1) Необходимостью наличия большого количества, в том числе ретроспективной рыночной информации по основным районам того или иного субъекта, а также постоянного (раз в квартал) ее дополнения актуальными рыночными данными (автор данной методики основывался на обработке значительного массива данных - 1324 объявлений).
2) Данный метод основан на применении инструментов математической статистики, а именно на применении метода корреляционно-регрессионого анализа. Согласно классической теории математической статистики, методы корреляционно-регрессионного анализа  рекомендуется применять в случае наличия большого количества информации, отвечающей требованиям однородности  [19; 14], [45; 56], что в корне противоречит признакам малоактивных и неактивных рынков, фигурирующих в таблице 2, а также описанным самим же автором в своем исследовании: ограниченное количество или полное отсутствие рыночной информации, а также большие колебания цен на подобные объекты. Таким образом, ограниченность информации и ее разрозненность являются барьерами для корректной реализации методов корреляционно-регрессионного анализа.
3)  Предложенный метод относится к методам массовой оценки, по аналогии с методами определения кадастровой стоимости. Методы массовой оценки могут привести к большим погрешностям результатов оценки, о чем свидетельствуют массовые процессы оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, в том числе в судебном порядке.
    Аналогичная методика по оценке жилой недвижимости предлагается Т.А.Черкашиной и Н.В. Фирсовой - Актуальные вопросы оценки жилой недвижимости на неактивном рынке в современных условиях. // Финансовая аналитика: проблемы и решения, №18 (60), 2011 [57].
    Таким образом, методы, описанные выше, предлагают альтернативные варианты расширения поиска аналогов. Однако, реализация их возможна лишь при наличии большого массива данных по региону, что не всегда является доступным для оценщиков и экспертов. Именно по этой причине использование данных методов может быть затруднено. 
    Исследования Приволжского центра финансового консалтинга и оценки под руководством Л.А.Лейфера [21-38].
    Данные исследования являются наиболее популярными среди оценщиков и экспертов, работающих в условиях ограниченной рыночной информации, поскольку содержат диапазоны значений по многим ценообразующим факторам, самостоятельный расчет которых крайне затруднен в условиях ограниченной рыночной информации.
    В изданиях за 2014г., 2016-2018гг. [26-38] даются определения активных и неактивных рынков, приводятся некоторые их особенности, с целью облегчения идентификации типа рынка. Однако эти определения и признаки носят субъективный характер, и могут интерпретироваться по-разному.
    Также, во всех изданиях начиная с 2011 г. отдельно представлены результаты исследований значений скидок на торг и других ценообразующих параметров отдельно для неактивных рынков [23-38].
    В сборниках, опубликованных в 2017 году, приводятся некоторые критерии сопоставимости территорий, а именно: численность населения и уровень заработной платы. Также приводятся значений корректировок на различия в этих критериях с примечанием о том, что не рекомендуется использовать приведенные в справочнике коэффициенты и зависимости для приведения цен объектов-аналогов к объектам оценки, если они расположены в городах, которые существенно различаются по уровню заработной платы и по численности населения. При этом понятие существенности в сборниках не раскрывается, то есть оценщикам и экспертам невозможно точно определить допустимые границы колебаний показателей численности населения и уровня заработной платы между различными населенными пунктами, что также допускает вольность трактовки положений сборника.
    Также в сборниках 2017 г. авторами приводятся некоторые рекомендуемые индексы показателей активности/неактивности рынка недвижимости по многим населенным пунктам. Однако не приводится база для сравнения, то есть, показатели или диапазоны показателей по каким населенным пунктам следует отнести к активным рынкам, а какие к неактивным. Кроме того, автор сам описывает возможные противоречия и трудности в использовании предлагаемых им показателей, поэтому их применение на практике весьма неоднозначно [33-38].
    Также можно выделить следующие материалы, касающиеся проведения оценки недвижимости на малоактивных и неактивных рынках:
    - статья Оккель С.А. Особенности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного в сельской местности. // Дальневосточный аграрный вестник, №3, 2015, в которой рассматривается возможность использования сравнительного и доходного подходов к оценке на малоактивных рынках, а также описывается необходимость исследования вопросов оценки объектов недвижимости на малоактивных рынках и разработки методик, позволяющие оценщику дать обоснованное заключение о величине их рыночной стоимости [42]. Данная статья не содержит каких-либо практических предложений, решающих проблемы проведения оценки на малоактивных и неактивных рынках.
    - статья Лейфера Л.А., Кашниковой З.А., Уханова П.Е., Шегуровой Д.А. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в отдаленных районах // Вопросы оценки. М.: РОО №4, 2006. Предлагаемый авторами метод основан на использовании для расчетов объектов-аналогов, значительно отличающихся по характеристикам от оцениваемого объекта, с использование некоторых мультипликаторов, нивелирующих эту разницу [22]. Значения мультипликаторов также приводятся авторами, однако они актуальны только для Нижегородской области, что не позволяет использовать эти данные для других регионов. Кроме того, сама модель расчета мультипликаторов  в статье не приводится, как и данные, на которых она была построена.
    Данный перечень материалов не является исчерпывающим. В приведенном выше разделе Автором настоящей выпускной квалификационной работы представлены наиболее известные работы, касающиеся экспертизы и оценки объектов недвижимости на малоактивных и неактивных рынках. 
    Таким образом, изучив специальную литературу по предметной области, можно отметить, что существующие исследования практически не дают четких критериев для определения малоактивного и неактивного рынков, а также не дают универсальных альтернативных методов расширения территорий поиска аналогов. Все это говорит о необходимости разработки дополнительных практических и методических рекомендаций, которые помогут решить ряд проблем, возникающих при проведении оценки и экспертизы отчетов об оценке на малоактивных и неактивных рынках.
    Кроме того, анализируя приведенные в таблице 2 определения малоактивных и неактивных рынков различных авторов, становится очевидным, что на данный момент отсутствует граница между понятиями малоактивный и неактивный рынок. Чаще всего эти понятия употребляются как идентичные, то есть, неактивный рынок = малоактивный рынок. Исходя из такого равенства, следует, что в зависимости от степени активности рынка можно выделить только два типа рынка: 
* активный
* неактивный = малоактивный.
     По мнению Автора настоящей работы, подобная разбивка рынка на две категории некорректна, учитывая большое количество населенных пунктов нашей страны, большую дифференциацию их по числу совершаемых сделок, численности населения, экономическим, политическим и прочим условиям. 
     В связи с этим мы предлагае.......................