Проблемы управления многоквартирным домом

Щупова Анна Олеговна
Студентка 2 курс
Бакалавриат, ТюмГУ
г. Тюмень, РФ
Электронная почта: schupova.a@mail.eu
Шелепова Екатерина Андреевна
Студентка 2 курс
Бакалавриат, ТюмГУ
г. Тюмень, РФ
Электронная почта: ekaterinashelepova1488@mail.ru
Научный руководитель: Н.Н. Герасимова
Доцент кафедры гражданского права и процесса
Института Государства и Права
ФГАОУ ВО «Тюменский государственный университет»
Электронная почта: nngerasimova@yandex.ru
Проблемы управления многоквартирным домом.
     Аннотация. Проживание граждан в многоквартирных домах значительно отличается от проживания в частном доме. На современном этапе в городах, поселках городского типа число многоквартирных домов значительно выше  числа частных домов. Прежде всего, это связано с актуальностью и доступностью, простой эксплуатацией квартир в многоквартирном доме. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Целью данной работы является: определить, что представляет собой управление многоквартирным домом и какой из существующих способов является наиболее эффективным. Изучение этого вопроса является главной и первостепенной целью данного исследования. 
     Ключевые слова. Многоквартирный дом, управление, собственник жилья, жилищное законодательство, товарищество собственников. 
     Введение
    Согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища [1.1].  Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. Изменился  субъектный состав собственников в многоквартирных домах - ими стали граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.
      В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении имуществом, недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. Произошел переход от управления жилищным фондом к управлению общим имуществом в многоквартирном доме. Объектом управления стало общее имущество в конкретном домовладении или в группе зданий, объединенных общим имуществом. И соответственно на таком фоне все фундаментальнее закрепляется положение о содержании дома. 
     Выбор способа управления многоквартирным домом (далее МКД).
     Помещение жилое и нежилое имеет целый набор потребительских свойств и должно отвечать своему предназначению, поэтому потребность в услугах возникает немедленно после ввода дома в эксплуатацию. В этот момент появляется необходимость выбрать и решить, какой способ управления будет привлекательным, респектабельным и оптимальным для собственников дома.
     В Жилищном Кодексе  Российской Федерации ( далее - ЖК РФ ) в ст. 161 устанавливается два альтернативных варианта принятия решения по выбору способа управления многоквартирным домом [1.2]. 
    	Первый - самостоятельное решение собственников помещения в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом. 
     Второй - решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет управлять многоквартирным домом, если собственники помещений не выбрали способ управления самостоятельно или принятое ими решение не было реализовано [3.1].
     Способы управления многоквартирным домом.
     На практике модели управления домом имеют весьма широкие вариации, попробуем осветить хотя бы основные. Понятно, что структура управления МКД зависит в первую очередь от способа управления, выбранного собственниками. Существуют три способа управления, предлагаемые ЖК РФ И их всего три, а именно: 
1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. 
3. Управление управляющей организацией.
     Следует уточнить, что данная норма права также является альтернативной. То есть, законодатель заведомо не называет императив для каждой формы, а дает собственникам возможность выбора. Стоит рассмотреть каждый из этих способов в отдельности и продемонстрировать ряд проблем при их реализации. 
     Первый по счету, но не по  популярности вариант управления МКД это - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать. Этот способ имеет несколько алгоритмов действий. 
     Данный алгоритм представляет собой взаимосвязь каждого отдельного собственника и поставщиков коммунальных услуг в неслаженном порядке, т.е. договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление, газоснабжение, в том числе поставки бытового газа в баллонах) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени раздельно. 
     Следующий вариант действий подразумевает под собой действия всех собственников жилья как одной стороны, а поставщиков коммунальных услуг второй стороной. Таким образом, договоры по оказанию услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. 
     Последний алгоритм представляет собой заключение договоров на жилищно-комуннальные услуги от имени всех собственников одним из собственников, действующим по доверенности. В интересах всех собственников на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме [2.3]. 
     Анализируя данный способ управления МКД, следует указать, что основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. 
     Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной.
     Второй способ управления МКД - это управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. 
     Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) – вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. Эта форма самоуправления МКД собственниками наиболее современная, позволяет организовать самостоятельную эксплуатационную систему дома.
          Основной целью  создания ТСЖ можно назвать совместное управление комплексом недвижимого имущества в МКД, которое предусматривает  самостоятельное  управление либо управление с привлечением профессиональной организации. Строго говоря, владельцы частного дома вправе сами решить, как им жить и по каким правилам. В настоящее время в различных регионах страны не более 10% - 15% МКД организовались в ТСЖ и ЖСК [2.1].
	Актуальными проблемами управления домом ТСЖ являются: 
     1) Важно мнение большинства. В соответствии с ЖК РФ, число членов товарищества собственников жилья должно быть выше 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть, если создать ТСЖ имеет желание большинство жильцов дома, то в таком случае мнение остальных не учитывается. Такие граждане должны будут подчиниться большинству. 
     2) Высокие платежи. Наверное, это  наиболее популярная причина негативного отношения к ТСЖ. И суть не в том, что в ТСЖ стоимость коммунальных услуг выше. Обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Но в ТСЖ необходимо платить обязательные членские взносы. Потому как помимо коммунальных услуг нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т. д. Также необходимы средства для ремонта и облагораживания общего имущества[2.3].
     3) Пассивность, неактивность и неспособность понять необходимость управления МКД. Визуализируем обычную для ТСЖ ситуацию: для решения вопроса необходимо собрать собрание членов ТСЖ.  Собрать жильцов дома, где 10-15 квартир, является не самой трудной задачей. Совсем другое дело собрать жильцов, хотя бы 200-300-квартирного дома, не говоря уже о домах с большим количеством квартир. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения сложных вопросов, которые касаются по сути каждого жильца очень трудно. У кого-то нет возможности прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний [2.5].
     Третий способ управления МКД - это управление управляющей организацией. 
      Данный способ управления является самым популярным и распространенным в нашей стране. Управляющая организация оказывает коммунальные услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет такие услуги собственникам помещений в обслуживаемом доме на условиях и в объеме, предложенных собственниками. Собственники сами принимают решения, что им важно и необходимо, а работу выполняет управляющая организация [2.1].
          В процессе подготовки к проведению общего собрания по выбору способа управления инициаторам собрания необходимо изучить предложения управляющих организаций, соответствия цена = качество, а так же отзывы собственников других обслуживаемых МКД и выбрать наиболее оптимальный вариант [2.4].
          При выборе способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранной  организацией  договоры управления, в которых должно быть указано:
* состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
* перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
* порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
* порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
     Договоры с организациями — поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников помещений в доме. 
          Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Собственники помещений  вправе расторгнуть договор  управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ) [1.2]. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия,  такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
     При осуществлении управления МКД управляющей организацией существует также ряд недостатков, а именно: 
* Предоставление неполного объема информации о деятельности управляющей организации в отношении определенного дома;
* Содержание управляющей компании за счет собственников МКД, который они обслуживают. 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
     На основании проведенного нами исследования можно сделать следующий вывод, что каждый из способов управления домом имеет несчетное количество вариаций, определяемое набором функций, осуществляемых участниками процесса содержания МКД. 
     Изучая данный вопрос, нами дано определие понятия «управление МКД» - это организация работ по эксплуатации, капитальному ремонту общего имущества МКД, организация и контроль финансирования этих работ, иные действия, направленные на сохранность и поддержание в надлежащем состоянии МКД, на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания в нем. 
     На наш взгляд наиболее эффективным способом управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией. Данный способом является рациональным на сегодняшний день, так как большинство собственников жилья не имеют достаточного уровня осведомленности в данном вопросе, а так же не обладают временем для решения вопросов, связанных с управлением дома, в котором. 
























Список литературы:
1. Нормативно-правовые акты: 

1.1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.// РГ  от 25 декабря 1993 года. 

1.2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ 

в ред. от 13.05.2008г.//СЗ РФ 2005,№1(Часть 1), ст.14
2. Специальная литература: 

2.1. С.А. Белолипецкий.  Управление многоквартирным домом. Теория и практика. - Москва: Проспект, 2017. – 176 с. 

2.2. Е.И. Богомольный. Оперативное управление жилищно-коммунальным хозяйством: учебное пособие / науч. Ред. Е.И. Богомольный. – Москва: Оригинал-макет, 2017. – 80 с.
2.3. Жилищное право. Учебник для вузов. Под ред. Алексий П. В.М.// Юнита-Дана,2006г.-с.298 

2.4. Жилищное право. Учебник для вузов. Под ред. Седунина П. Н.-М.: Норма, 2004г.-с.362 
2.5. Филатова У.Б. Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом // Проблемы российского права. Сборник научных трудов. К 10-летию кафедры гражданского права и процесса Байкальского государственного университета экономики и права. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2008. - С. 59-66
3. Интернет источники. 
3.1. Управление многоквартирным домом [Электронный ресурс] // http://www.zhkh.su/literatura/standarty_upravlenija_mnogokvartirnym_domom_v_sfere_zhkh_395896/ 


© А.О. Щупова, Е.А. Шелепова, 2018
1


.......................