Проблемы и перспективы развития ипотечной системы в России

Проблемы и перспективы развития ипотечной системы в России
     Отметим, что российская ипотечная система является достаточно молодой и в настоящее время находится в активной стадии своего развития, сталкиваясь при этом с рядом проблем, которые можно классифицировать на два вида в зависимости от сферы их возникновения: 
     - общеэкономические проблемы, затрагивающие состояние экономики в целом: низкая платежеспособность населения, высокий уровень инфляции, проблемы, вызванные нестабильной экономической ситуацией, и наконец проблемы, связанные с миграционной политикой;
     - частные проблемы, касающиеся организации ипотечного кредитования, среди которых высокая стоимость ипотечных кредитов, монополизация рынка ипотечного кредитования, недостаточное количество социальных ипотечных программ, недостатки нормативно-правового регулирования залога недвижимости.
     Рассмотрим каждую из проблем, препятствующих активному развитию российской ипотечной системы, более подробно. 
	Начнем с общеэкономических проблем развития российской ипотечной системы. Так, первой проблемой, сдерживающей развитие ипотечной системы в России является низкая платежеспособность населения, вызванная недостаточным уровнем доходов.
     Отметим, что несмотря на то, что подавляющая часть российского населения нуждается в улучшении жилищных условий (более 60% населения), согласно оценке Министерства экономического развития РФ - по итогам 2015 года лишь незначительная часть граждан (около 10%) может позволить себе взять ипотечный кредит, даже учитывая самые выгодные условия ипотечного кредитования.1 Очевидно, что в настоящее время большинство жителей нашей страны не может взять ипотечный кредит из-за низких доходов. По этой причине, стремясь получить ипотеку, многие недобросовестные заемщики предоставляют в кредитные учреждения фальшивые справки 2-НДФЛ с завышенными доходами, что в дальнейшем приводит к невозможности заемщиками выплат по ипотечному кредиту, что в свою очередь вызывает рост просроченной задолженности. 
	 Более того, дело не только в низких доходах, что безусловно влияет на условия предоставления ипотечного кредита для заемщика, но и в том, что кредитная организация может выдать ипотеку только в том случае, если размер ежемесячного платежа составляет не более 40% семейного дохода заемщика. Таким образом, чтобы иметь возможность вносить ежемесячные выплаты по ипотекеи при этом поддерживать приемлемый уровень жизнисвоей семьи, доход заемщика в 2-3 раза выше средней зарплаты. Отметим, что с учетом того, 
что размер средней заработной платы на 2016 год в России по данным Росстата составил 31325 рубля до вычета налогов2, при том, что в большинстве регионов этот показатель значительно меньше, можно сделать вывод, что для большинства населения нашей страны ипотечное кредитование либо вообще недоступно, либо становится многолетней финансовой зависимостью. 
     На наш взгляд, данная проблема может быть решена только в случае повышения доходов населения, повышения уровня жизни и ростом благосостояния российских граждан.
	Второй проблемой, которая сегодня негативно влияет на развитие ипотечной системы, является высокий уровень инфляции. 
	Отметим, что рост инфляции вызывает большие трудности для кредитных учреждений. Очевидно, что в условиях нестабильности экономики, вкладчики, не желая рисковать своими деньгами, предпочитают не размещать свои накопления на депозитных счетах, процентные ставки на которых ниже инфляции. Заметим, что из-за снижения сбережений физических лиц, денежные средства которых служат одним из основных источников ресурсной базы, кредитные организации были вынуждены снизить объемы услуг по ипотечному кредитованию. 
     Более того, высокий уровень инфляции отразился на кредитоспособности заемщиков. Очевидно, что из-за отсутствия индексации заработной платы и роста цен на товары и услуги, значительно увеличиваются расходы населения, что приводит к неспособности граждан продолжать выплачивать принятые на себя кредитные обязательства по ипотеке. Можно сделать вывод, что рост инфляции негативно влияет на желание потенциальных заемщиков взять ипотечный кредит, что приводит к снижению объемов ипотечного кредитования. 
     По-нашему мнению в рамках решения данной проблемы необходимо бороться с инфляцией и повышать уровень экономики.
     Третья проблема, тормозящая развитие ипотечной системы в России, это существующая в настоящее время нестабильная экономическая ситуация. 
     Отметим, что ипотечный кредит является долгосрочным проектом, который измеряется даже не годами, а десятилетиями. В среднем кредитные организации в настоящее время предоставляют ипотечные кредиты населению на срок от 17 до 25 лет. В этой связи, не только кредитные организации нуждаются в определенных гарантиях по возврату выданных ипотечных кредитов, но и сами заемщики должны быть уверены, что будут иметь возможность выплачивать ипотеку в течение длительного времени. Следует отметить, что в настоящее время состояние российской экономики напрямую зависит от общемировых цен на ресурсы, а также от экономической и политической ситуаций во всем мире. Важен факт, что в условиях введенных санкций Запада против российской экономики, а также нарастающей геополитической угрозы со стороны Украины и девальвации рубля, в настоящее время доходы государства и каждого отдельного жителя нашей страны абсолютно нестабильны. Так, ввиду непредсказуемости макроэкономических условий давать гарантии о финансовой стабильности российской экономики весьма сложно.
     Отметим, что долгосрочное ипотечное кредитование является одним из самых рисковых видов кредитования, в связи с чем кредитные организации вынуждены компенсировать возможные потери высокими процентными ставками по ипотеке для того, чтобы обезопасить себя и нивелировать возможные риски. Следует отметить, что высокие проценты по ипотечному кредитусмогут выплачиватьдалеко не все потенциальные заемщики, права которых в свою очередь в настоящее время защищаются только государством и федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 
     По-нашему мнению, решение данной проблемы развития российской ипотечной системы заключается в обеспечении стабильности и политической и экономической ситуаций в стране. 
     Среди проблем, которые замедляют развитие российской ипотечной системы, следует отметить проблемы, связанные с миграционной политикой государства.
     Отметим, что в настоящее время далеко не во всех регионах России ипотечные кредиты для приобретения недвижимости пользуются большой популярностью. Очевидно, что в настоящее время существует значительная разница между уровнем жизни населения Московской и Ленинградской областей и жителей других регионов. Так, все больше людей предпочитают мигрировать из тех регионов, где они родились в более благополучные экономические центры, в результате чего растет спрос на недвижимость, и, соответственно, на ипотечное кредитование в более развитых регионах. 
     Заметим, что по мере роста спроса на недвижимость, растут и цены на жилье в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных российских городах. Таким образом, стоимость ипотечных кредитов существенности отличается в зависимости от региона страны. По нашему мнению, для решения данной проблемы в рамках которой необходимо расширение географии повышенного спроса на ипотечное кредитование, необходимо повышать уровень жизни населения в регионах, развивать области и выравнивать доходы жителей нецентральных регионов, а также выделять государственные субсидии на строительство и покупку недвижимости в областях.
     Перейдем к рассмотрению частных проблем развития российской ипотечной системы. Из второй и третьей общеэкономических проблем, которые мешают активному развитию ипотечной системы в России, вытекает еще одна не менее важная проблема - высокая стоимость ипотечных кредитов, вызванная высокими процентными ставками по ипотеке.
     Отметим, что в настоящее время одной из особенностей современного состояния российской ипотечной системы является рост процентных ставок по ипотеке: по итогам 2015 года реальная стоимость ипотечного кредитования возросла до 18-20%. Очевидно, что при сохранении данной тенденции переплата по ипотечным кредитам будет неимоверно большой, а случаях оформления заемщиками ипотеки на 25-30 лет переплата может достигнуть 200%.
     Важен факт, что снижение стоимости ипотеки за счет уменьшения процентных ставок по ипотечным кредитам невозможно по причине высокой стоимости привлечения ресурсов - чтобы населению было выгодно хранить денежные средства на счетах кредитных организаций, проценты по депозитным вкладам не должны быть меньше уровня инфляции. Таким образом, повторяется по кругу так же ситуация, о которой мы говорили ранее, описывая проблему инфляции. Так, вместе с ростом процентов по депозитным вкладам, растут и процентные ставки по ипотечным кредитам. 
     В рамках проблемы высокой стоимости ипотечных кредитов, российское Правительство в 2015 году применило временное решение: снижение процентной ставки по ипотеке до 13% за счет государственного субсидирования ипотечных кредитов. Более того, отметим, что в дальнейшем рассматривается возможность снижения процентной ставки по ипотеке до 12%.
     На наш взгляд, данная мера является временным решением, поскольку искоренить проблему высокой стоимости ипотечных кредитов возможно лишь с после существенного снижения уровня инфляции в стране.
     Шестой проблемой, которая значительно осложняет развитие россйской ипотечной системы, является монополизация рынка ипотечного кредитования.
     Отметим, что в настоящее время российский рынок первичного жилья абсолютно непрозрачен. Очевидно, что с каждым годом уменьшается количество строительных компаний, которые занимаются возведением многоквартирных домов. Следует отметить, что в результате отсутствия здоровой конкуренции между строительными компаниями происходит искусственное повышение и удержание высоких цен на недвижимость.Так, застройщикина рынке новостроек, стремясь получать все большую прибыль, лишают обычных граждан возможности приобрести недвижимость на первичном рынке. 
     Важен факт, что кредитные организации, предоставляющие ипотечные займы, разрабатывая программы ипотечного кредитования также зависят от цен на недвижимость, которые диктуют монопольные строительные компании.
     На наш взгляд, данную проблему можно решить, только снизив цены на недвижимость в новостройках. Очевидно, что, когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным и между застройщиками на рынке новостроек возобновится конкуренция, цены на недвижимость на первичном рынке автоматически снизятся. По нашему мнению, для поддержки новых строительных компаний, специализирующихся на строительстве многоквартирных зданий, необходимо создавать льготные условия для развития этого перспективного направления бизнеса. Несомненно, что при реализации перечисленных мер ипотека на первичном рынке станет дешевле и привлекательнее для населения, что положительно отразится на развитии российской ипотечной системы.
     Седьмой проблемой, которая мешает развитию ипотечной системы в России, является недостаточное количество социальных ипотечных программ.
     Очевидно, что помимо решения жилищной проблемы, с помощью ипотечного кредитования решается также ряд социально значимых задач. Отметим, что Правительство РФ разработало и применило целый ряд льготных ипотечных программ для молодых семей, военнослужащих, работников полиции и МВД,ученых и учителей. Однако, как показывает практика, все эти ипотечные программы нуждаются в серьезных доработках. Так, в ближайшее время планируется внедрение аналогичных льготных программ ипотечного кредитования для молодых врачей и многодетных семей, поскольку в настоящее время эти социально незащищенные категории граждан вынуждены оформлять ипотеку на общих условиях. 
     Безусловно, предоставление ипотечных кредитов на льготных условиях является существенной помощью для населения в приобретении недвижимости, однако, кредитные организации в свою очередь абсолютно не заинтересованы в появлении специальных социальных программ ипотечного кредитования, поскольку такие займы не являются для них рентабельными. Таким образом, в настоящее время кредитные организации предлагают льготные ипотечные кредиты только при условии, что государство компенсирует финансовые потери от льгот, предоставленных заемщику.
     По нашему мнению, предоставление незащищенным категориям граждан государственной поддержки в сфере ипотечного кредитования является единственно возможным решением данной проблемы.
     Восьмая проблема, тормозящая развитие ипотечной системы в России, заключается в недостатках нормативно-правового регулирования залога недвижимости.
     В настоящее время правовое регулирование залога недвижимости содержит определённые законодательные пробелы, такие как:
 Неполный перечень видов имущества, которое не может выступать предметом ипотеки. Такая проблема влечет массу судебных споров.
 Разница в оценочной и рыночной стоимости предмета залога. В случае наличия (существенной) разницы в стоимости суд не признает ипотечный договор недействительным.
 Условия об уплате неустойки не включаются в ипотечный договор. Многие суды считают требование о включении в договор ипотеки условия о размере неустойки необоснованным.
 Недостаточность в регулировании совокупного залога недвижимости, в частности, суд не имеет права устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не оговорена сторонами ипотечного договора.
     Таким образом, законодательное регулирование ипотеки в настоящее время несовершенно, что требует определённой работы над законодательством.
     Несмотря на существующие проблемы, мешающие активному развитию ипотечной системы в России, на наш взгляд, данная ситуация является временным явлением, которое вызвано ухудшением макроэкономических и внутренних экономических условий, среди которых введение экономических санкций против российской экономики, нарастающая геополитическая угроза со стороны Украины, рост инфляции и девальвация рубля.
     
     
     Так, перейдем к анализу перспектив развития российской ипотечной системы. 
     Применив математическое моделирование для выявления дальнейших перспектив развития ипотечной системы в России, мы исследовали основные показатели рынка ипотечного кредитования, таких как: объем задолженности по ипотечным кредитам, количество и объем выданных ипотечных кредитов, а также средневзвешенная процентная ставка для рублевых ипотечных кредитов. В Таблице 2.1 приведена динамика перечисленных показателей с учетом рассчитанного нами прогноза будущих перспектив российской ипотечной системы.
     Таблица 2.1
Сводная таблица статистических наблюдений по основным показателям рынка ипотечного кредитования3
Год
Объем задолженности, млрд. руб.
Количество выданных кредитов, тыс.
Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб.
Средневзвешенная ставка в рублях, %
2006
233,9
204,1
263,6
14,30
2007
611,2
214,2
564,6
13,08
2008
1 070,30
349,5
655,8
12,55
2009
1 010,90
130,1
152,5
14,37
2010
1 129,40
301,4
380,1
13,55
2011
1 478,90
523,6
716,9
12,32
2012
1 982,40
691,7
1028,9
12,05
2013
2 648,90
825
1353,9
12,64
2014
3 520,10
1012,8
1762,5
12,26
2015
3 920,40
691,9
1147,3
13,75
2016*
4505,84
-
1562,42
12,27
2017*
5898,96
-
1700,57
12,20
2018*
7722,79
-
1838,72
13,75
2019*
10110,51
-
1976,87
12,20
2020*
13236,46436
-
2115,02
12,03
     
     Из Таблицы 2.1 видно, что объем задолженности имеет экспоненциальный тренд. Модель его прогноза имеет вид: y = 304,64e^0,2694x.Отметим, что несмотря на достаточно активный рост, коэффициент при x, равный 0,2694 говорит о слабом экспоненциальном тренде, что явно прослеживается на Рисунке 2.3. 
      
Рисунок 2.3. Объем задолженности по ипотечным кредитам, млрд. руб.4

     Следует отметить, что динамика объемов выданных ипотечных кредитов имеет более выраженную линейную структуру, уравнение ее тренда имеет вид: y = 138,15x + 42,773. Заметим, что в наблюдении имеются два провала (в 2009 и 2015 годах), которые связаны с экономическим кризисом, если предположить временность этого явления и исключить из прогнозной модели эти нетипичные данные, то можно говорить о весьма позитивном прогнозе, что наглядно изображено на Рисунке 2.4.
      
     Рисунок 2.4. Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб.5
     
     Отметим, что динамика процентной ставки весьма нелинейная, ее тренд имеет периодическую структуру, следовательно, трендовые модели не подходят для ее прогнозирования. Однако можно предположить, что ее значение будет колебаться вокруг среднего (см. Рисунок 2.5).
      
     Рисунок 2.5.Средневзвешенная процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам, %6
     Следует заметить, что динамика количества выданных кредитов линейно зависима от динамики объемов выданных кредитов (коэффициент корреляции составил 0,9756 или 97,56%). Это связано с тем, что исследуемый рынок ипотечного кредитования рассматривается в целом, следовательно, эти два ряда данных имеют один и тот же экономический смысл. Незначительные различия в показателях обусловлены динамикой средневзвешенного размера кредита. Следовательно, прогнозировать данный ряд данных было бы избыточным.
     
     
     
     






















1См.: Бузырев В. В., Селютина Л. Г. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях // Международный научно-исследовательский журнал. - 2016. - № 3. - 33 с.
2www.gks.ru - официальный сайт Федеральной службы государственной статистики
3 Составлено и рассчитано автором по данным Банка России
4Рассчитано и составлено автором на основе данных Банка России
5Рассчитано и составлено автором на основе данных Банка России
6Рассчитано и составлено автором на основе данных Банка России
---------------

------------------------------------------------------------

---------------

------------------------------------------------------------








3






.......................