Ипотечное жилищное кредитование в России – проблемы и перспективы развития

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего образования
«Чувашский государственный университет имени И.Н. Ульянова»
(ФГБОУ ВО «ЧГУ им. И.Н. Ульянова»)

Экономический факультет

Кафедра финансов, кредита и экономической безопасности





ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
(МАГИСТЕРСКАЯ ДИССЕРТАЦИЯ)

на тему:

«Ипотечное жилищное кредитование в России – проблемы и перспективы развития»

Студент гр. ЗЭКМ-01-16/2-1

Евграфова Ирина Алексеевна
Научный руководитель

к.э.н., доцент
Савдерова Алина Федоровна
Заведующий кафедрой

к.э.н., профессор 
Рябинина Элина Николаевна
Рецензент

Начальник отдела телемаркетинга Управления телемаркетинга Богданов Антон Дмитриевич


Чебоксары 2018

Оглавление

Введение.	3
Глава 1. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования	6
      1.1. Понятие,  значение и классификация ипотечного жилищного кредитования.	6
      1.2. Финансовые ресурсы ипотечного жилищного кредитования и организационные модели их привлечения	15
      1.3. Секьюритизация активов: понятие, классификация, механизм.	22
      1.4. Роль Фабрики ипотечных ценных бумаг на российском рынке ипотечных ценных бумаг.	34
Глава 2. Оценка ипотечного жилищного кредитования банка ВТБ (ПАО)	41
      2.1. Банк ВТБ (ПАО) на рынке банковских услуг.	41
      2.2.  Анализ ипотечного жилищного кредитования Банка ВТБ (ПАО)	48
      2.3. Сравнительный анализ программ ипотечного жилищного кредитования крупнейших российских кредитных организаций.	57
Глава 3. Направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования в России	70
      3.1. Современное состояние российского рынка жилищной ипотеки.	70
      3.2. Мероприятия по стимулированию рынка ипотечного кредитования в России в современных условиях	81
Заключение.	88
Список литературы	95
Приложения.	99




Введение.
     Ипотечное жилищное кредитование - этоодин из главных инструментов рыночной экономики, решающийжилищные проблемыграждан. Степень развития рынка ипотечного кредитованияхарактеризует стабильность, надежность и эффективность рыночной экономики в целом.Совершенствование рынка ИЖКявляется крайне необходимымдля государственной политики, направленной на рост эффективности функционирования рынка недвижимости. Рост предложения недвижимости может способствовать увеличению рабочих мест, развитию строительных отраслей и увеличению конкуренции между кредитными организациями, занимающихся ипотекой, что улучшает показатели экономики.
     Данная работа посвящена оценке современного состояния, выявлению проблем и перспектив развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования. Наличие потенциала развития первичного и вторичного рынка ИЖК, относительная новизна этого явления на российском рынке, научная и законодательная непроработанность, зависимость социально-экономической стабильности от решения жилищных проблем обуславливают актуальность выбранной проведенного исследования. Зарубежный опыт доказывает, что ипотека связана с решением социальных проблем, в первую очередь, с обеспечением населениясобственным качественным жильем. Ипотечное жилищное кредитование является эффективным инструментом, побуждающим строительство объектов недвижимости, развитие рынка жилья и ипотечных ценных бумаг.
     Целью работы является изучение российского опыта становления рынка ипотечного жилищного кредитования для правильной оценки современного состояния, проблем и перспектив развития ипотечного жилищного кредитования в российской экономике.
     Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
     1) Изучить понятие,  значение и классификацию ипотечного жилищного кредитования;
     2) Рассмотреть источники долгосрочных финансовых ресурсов и механизмы для их привлечения;
     3) Изучить различные точки зрения на сущность секьюритизации и рассмотреть ее классификацию и механизм реализации;
     4) Проанализировать роль Фабрики ИЦБ на российском рынке ипотечных ценных бумаг;
     5) Изучить деятельность банка ВТБ и провести оценку динамики и структуры ее основных показателей;
     6) Провести анализ ипотечной деятельности банка;
     7) Провести сравнительный анализ программ ипотечного жилищного кредитования крупнейших российских кредитных организаций;
     8) Сделать оценку современного состояния российского рынка ипотеки;
     9) Выделить основные проблемы рынка ИЖК и предложить мероприятия по стимулированию развития российского рынка ипотеки.
     Поставленные задачи определили логику и структуру работы.
     Первая глава содержит анализ различных подходов к понятию «ипотечное кредитование», а также классификацию видов ипотечных кредитов. Подробно исследованы модели привлечения долгосрочных финансовых ресурсов банка, понятие и значение секьюритизации активов. Проанализирована роль Фабрики ИЦБ на российском рынке ипотечных ценных бумаг.
     Во второй главе изучена деятельность банка ВТБ (ПАО), проведена оценка динамики и структуры активов и пассивов, а также обязательных нормативов Центрального Банка РФ, изучены особенности ипотечного кредитования в банке ВТБ, а также проведен сравнительный анализ ипотечных программ в пяти крупнейших кредитных организациях.
     Третья глава посвящена оценка современного состояния российского рынка ипотечного жилищного кредитования. Выявлены основные тенденции его развития, основные проблемы, тормозящие его развития, а также предложены мероприятия по стимулированию рынка ипотечного кредитования в современных условиях в России.
     Методологической базой исследования послужили работы отечественных и зарубежных авторов по проблемам развития секьюритизации различных видов активов. Информационную базу составили публикуемые статистические данные о деятельности кредитных организаций Банка России, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию,Аналитического Центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации, данные сайтов крупнейших кредитных организаций, а также данные финансовой отчетности банка ВТБ (ПАО) за 2014-2016 гг. В ходе работы автор опирался на законодательные акты Российской Федерации (федеральные законы об ипотечных ценных бумагах, о рынке ценных бумаг, об ипотеке (залоге недвижимости)).
     


Глава 1. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования
     1.1. Понятие,  значение и классификация ипотечного жилищного кредитования.
     Ипотечное жилищное кредитование является важнейшим инструментом рыночной экономики. В странах, имеющих развитую экономику, большая часть населения приобретает жилье именно благодаря использованию ипотечного кредита. Уровень развития ипотечного кредитования, по большей части, характеризует стабильность и эффективность финансово-кредитной системы и экономики в целом.
     В научной литературе существуют различные точки зрения на сущность данной формы кредитных отношений. Несмотря на значимость ипотечного жилищного кредитования, ученые так и не смогли прийти к единому мнению по данному вопросу. В научной литературе до сих пор не наблюдается взаимосвязи понятий «ипотечный кредит» и «ипотечное кредитование». Рассмотрим позиции специалистов по данной проблеме.
     По мнению Павловой И.В., ипотечный жилищный кредит – это кредит, который предоставляется на долгий срок кредитной организацией заемщику (гражданину) для целей покупки недвижимости под обеспечение приобретаемого жилья.1
     В учебнике «Ипотечное кредитование жилищного строительства» под редакцией Баронина С.А. и Казейкина В.С. дается следующее определение: «Ипотечный кредит – это кредит, выдаваемый на долгое время с обязательством возврата в заранее оговоренный в договоре срок с выплатой процентов по кредиту, который выдается для приобретения жилья под залог данного жилья в качестве обеспечения обязательства.2
     Моисеев В.А. и Прокофьев К.Ю. рассматривают понятие «ипотечный жилищный кредит» как совокупность экономико-правовых отношений, возникающих при выдаче кредита под залог недвижимого имущества, которое остается в руках должника и служит обеспечением денежного требования кредитора – залогодержателя, с возможностью последующего рефинансирования данного кредита.3
     Под ипотечным кредитованием в международной практике подразумевается система, в которую входят кредиты, предоставляемые под залог жилья (ипотека) и их рефинансирование.4
     В учебнике Белоглазовой Г.Н. и Кроливецкой Л.П. дается следующее определение: «Ипотечное жилищное кредитование – это кредитование населения под обеспечение недвижимости, т.е. предоставление кредита с использованием жилья в качестве обеспечения возвратазаемных средств».5
     Аналогичного мнения придерживаются Брызгалина Ю.Ю. и Видеркер Н.В., которые определяют ипотечное кредитование долгосрочный кредит, предоставляемый физическому или юридическому лицу банками на приобретение объекта недвижимости и обеспеченный этим же объектом. 6
     Рустембекова С.М. рассматривает ипотечное кредитование в качестве формы трансформации частных сбережений в инвестиции. Она считает, что сбережения положительно влияют на инвестиции в жилищную сферу благодаря инвестиционному стимулированию населения посредством образования первоначального взноса по жилищному кредиту, концентрации спроса за счет жилищных сбережений населения, перераспределения сбережений через финансово-кредитную систему в строительный сектор. Также благодаря ипотечному кредитованию инвестиции направляются в реальный сектор экономики. Из этого можно сделать вывод, что рынок ипотечного жилищного кредитования является частью рынка инвестиций.7
     Зеленеева А.Ю. рассматривает ипотечное кредитование в качестве финансового механизма, в котором недвижимость, для которой выдается ипотечный кредит, становится надёжной гарантией обеспечения возврата заемных ресурсов банку.8
     Проанализировав работы специалистов, мы пришли к выводу, что большинство из них не разделяют понятия «ипотечный кредит» и «ипотечное кредитование» и рассматривают их как идентичные. По нашему мнению, указанные выше понятия имеют некоторые различия. Ипотечный кредит следует рассматривать как экономическую категорию, а ипотечное кредитование как процесс, в котором реализуется сущность ипотечного кредита.
     Наличие массовых операций по ипотечному кредитованию в странах с развитой экономикой приводит к формированию рынка ипотечных кредитов. Он подразделяется на первичный и вторичный. 
     На первичном рынке кредитор выдает ипотечные кредиты под залог недвижимости. На балансе кредитора появляется долгосрочный актив в форме имущественных прав требований, обеспечением которых служит залог недвижимости. Одновременно с появлением актива у кредитора появляется необходимость привлечения свободных денежных средств, что приводит к возникновению вторичного рынка кредитования, где осуществляется рефинансирование ипотечных активов.9
     Ипотечный жилищный кредит обладает некоторыми отличительными особенностями:
     * обязательность обеспечения кредита залогом, в том числе и той недвижимости, для приобретения которой оформляется ипотечный кредит;
     * долгий срок предоставления кредита (от 5 до 25 лет);
     * относительно низкий уровень кредитного риска. 10
     В ходе изучения сущности ипотечного жилищного кредита возникает необходимость рассмотрения его основных функций. К ним можно отнести:
     * функция стимулирования, которая подразумевает, что возможность получения ипотечного кредита повышает спрос на рыке недвижимости;
     * функция движения капитала: ипотечные кредиты обеспечивают перемещение денежных средств из финансовой сферы и сбережений населения в реальную экономику;
     * функция экономии издержек обращения: ускорение оборачиваемости капитала ведёт к экономии общих издержек обращения;
     * социально-экономическая функция: ипотека позволяет решить проблему обеспечения населения жильём, повышает платежеспособный спрос, увеличивает темпы экономического роста в стране.11
     Таким образом, следование данным принципам в ипотечном кредитовании обеспечивает надлежащее исполнение заемщиком долга. Исследовав экономическую сущность ипотечного кредита, его особенности и функции, целесообразно перейти к рассмотрению элементов системы ипотечного жилищного кредитования.
     Прежде, чем перейти к изучению элементов данной системы, мы должны определить, что она из себя представляет.
     По мнению Коростелевой Т.С., систему ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать как многофакторную модель, сформированную из взаимодействующих между собой элементов: совокупности субъектов и объектов ипотечного жилищного кредитования, взаимосвязанных на базе ипотечного рынка и рынка жилой недвижимости; источников долгосрочных финансовых ресурсов; финансового механизма, который является стержнем как системы ИЖК, так и всей совокупности финансово-кредитных отношений; обеспечения ипотечного кредитования; системы отношений, направленную на решение жилищной проблемы граждан и развитие ипотечного жилищного кредитования12.
     Более простое определение приводит Павлова И.В.: «Система ипотечного жилищного кредитования – это взаимодействие субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, базирующихся на единой организационно-экономической основе»13.
     Перейдем к подробному изучению элементов системы. Для начала рассмотрим субъектов ипотечного жилищного кредитования.
     По мнению Зеленеева А.Ю., субъекты ИЖК можно разделить на основных и второстепенных. Основными субъектами являются следующие участники ИЖК:
     1. Заемщик – это лицо, главной целью которого является приобретение, строительство или реконструкция жилья посредством получения ипотечного кредита под залог недвижимости.
     2. Кредитор – это организация, заключающая с заемщиком кредитный договор, главными целями которой являются максимизация прибыли и минимизация рисков в результате адекватной оценки кредитоспособности заемщика и ограничения рисков неплатежей.
     3. Ипотечное агентство – это организация, выкупающая у банка закладные и выпускающая и размещающая на их основе ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от выпуска ценных бумаг являются источником финансовых ресурсов для новых кредитов, таким образом происходит процесс рефинансирования кредитов. 14
     4. Инвесторы – это лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги с целью максимизации прибыли. По большей части, инвесторами являются банки, пенсионные фонды, страховые компании.
     5. Государство – главными целями являются обеспечение адекватных условий для эффективного функционирования системы, совершенствование нормативно-правовой базы, регулирование участников системы ИЖК, а также поддержка некоторых групп граждан путем предоставления субсидий, организации государственных программ.
     К второстепенным участникам системы ипотечного жилищного кредитования относятся следующие субъекты:
     1. риэлтерские организации, которые специализируются на поиске и продаже жилья, оформлении договоров и подготовке пакета необходимых документов.
     2. страховые компании, занимающиеся страхованием рисков инвесторов с целью извлечения максимальной прибыли;
     3. оценочные организации, которые занимаются оценкой жилья, которое является обеспечением ипотечного кредита;
     4. государственный регистратор, который специализируется на сборе, регистрации сделок купли-продажи и договоров ипотеки и предоставлении информации о праве собственности на жилье15;
     5. ипотечный брокер, выполняющий посреднические функции между кредитором и заемщиком;
     6. нотариус, который занимается нотариальным заверением договоров залога прав собственности на недвижимость и договоров купли-продажи.
     Следующим элементом системы ипотечного жилищного кредитования является объект кредитования, который является целью оформления кредита. В российской практике объекты бывают трех видов: на приобретение земли, реконструкцию и приобретение жилья. Большую долю занимают ипотечные кредиты, выдающиеся именно на приобретение жилья в многоквартирных домах.
     Рассмотрим следующий элемент системы ипотечного жилищного кредитования – обеспечение кредита. Ипотечные жилищные кредиты всегда обеспечиваются залогом жилья, обычно залогом является недвижимость, приобретаемая на заемные средства. 
     Оформление передачи жилья в залог происходит посредством регистрации закладной, которая служит удостоверением права кредитора на получение исполнения по денежному обязательству и права залога на имущество, обремененное ипотекой.16
     К перечисленным элементам системы ипотечного жилищного кредитования предъявляются требования, в соответствии с которыми кредитование должно осуществляться на определенных условиях. Для заемщика условием является наличие достаточной кредитоспособности, для кредитора – наличие достаточного объема долгосрочных финансовых ресурсов. Также условием ипотечного жилищного кредитования является соблюдение основных принципов кредитования. Остановимся на этом поподробнее.
     1) Принцип возвратности означает необходимость обязательного возврата в заранее установленный срок полученных от кредитора денежных ресурсов посредством постепенного погашения кредита путем перечисления денежных средств на счет кредитора или путем оплаты средств в кассу банка.17
     2) Принцип платности выражает необходимость выплаты заемщиком кредитору ссудного процента за пользование кредитом. Экономическая сущность выплаты процента за кредит заключается в перераспределении части дохода физических лиц в пользу кредитора.
     3) Принцип срочности подразумевает собой обязательность возврата кредита в заранее установленный срок. В случае невозврата заемных средств кредитор вправе применить к должнику санкции или финансовые требования за незаконное пользование финансовыми ресурсами.18
     4) Принцип обеспеченности подразумевает то, что кредит выдается только под залог приобретенной недвижимости или имущественных прав на нее. Также при необходимости могут использоваться и другие формы обеспечения.19
     5) Принцип целевого назначения подразумевает собой то, что кредит выдается на строго определенные цели, например, на строительство, покупку или реконструкцию недвижимости. Несоблюдение данного условия может стать причиной досрочного отзыва кредита.
     6) Принцип дифференцированности – это своеобразный подход к заемщикам в зависимости от их возможности погасить кредит. Этот принцип необходим при создании кредитной организацией собственного способа анализа кредитоспособности клиента.
     7) Принцип бесповоротности подразумевает то, что ипотечный кредит может прекратить свое действие лишь в случаях, которые прописаны в законе или договоре.20
     Помимо перечисленных условий к требованиям кредитования можно отнести возможность реализации залога, договорную основу отношений между субъектами системы, ограничение доли кредита от стоимости жилья и другие.
     Также к элементам системы ИЖК относится «организационно-экономическая основа», которая подразумевает наличие определенных этапов ипотечного кредитования и технологию осуществления этого процесса.
     Условно процесс выдачи кредита можно разделить на следующие этапы:
1. Проведение беседы с потенциальным заемщиком;
2. Изучение информации о потенциальном  заемщике;
3. Оценка кредитоспособности клиента;
4. Принятие банком решения по кредитной операции;
5. Заключение кредитной сделки с заемщиком;
6. Обслуживание кредита.
     Таким образом, названные условные этапы кредитования являются главными детерминантами жизненного цикла ипотечного кредита.
     В этом параграфе работы потребовалось изучить сущность, значение и классификацию ипотечного жилищного кредитования. На основании изученной информации были сделаны следующие выводы.
     Ипотечное жилищное кредитование является важнейшей составляющей рыночной экономики, а уровень егоразвития характеризует стабильность и эффективность финансово-кредитной системы и экономики в целом. Мы обнаружили противоречивость различных точек зрений на сущность данной формы кредитных отношений, но по нашему мнению, ипотечный кредит следует рассматривать как экономическую категорию, а ипотечное кредитование как процесс, в котором реализуется сущность ипотечного кредита.
     Особенностями ипотечного жилищного кредитования являются обеспечение кредита залогом, долгий срок предоставления кредита и относительно низкий уровень кредитного риска. К основным функциям ипотечного кредитования относятся стимулирование спроса на рынке недвижимости, движение капитала, экономия издержек обращения и решение социально-экономических проблем.
     Также нами были рассмотрены основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования (субъекты и объекты кредитования), а также его главные принципы: возвратности, платности, срочности, обеспеченности, целевого назначения, дифференцированности и бесповоротности.
     Изучение теоретической информации позволило нам прийти к выводу, что ипотечное жилищное кредитование имеет на сегодняшний день высокую актуальность и значимость в сфере рыночной экономики.
     
     1.2. Финансовые ресурсы ипотечного жилищного кредитования и организационные модели их привлечения
     Развитие системы ипотечного жилищного кредитования является важнейшей социально-экономической задачей любого государства. В связи с тем, что ипотечные кредиты имеют долгосрочный характер, главной причиной возникновения рисков и проблем в функционировании системы ИЖК является недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Следовательно, необходимым условием эффективности системы ИЖК, в первую очередь, является стабильность притоков финансовых активов на долгосрочной основе, а также целесообразность их использования.
     По мнению Солодиловой М.Н., долгосрочные финансовые ресурсы ипотечного жилищного кредитования можно выразить в форме материальных носителей финансовых отношений, представляющих собой денежные потоки, накапливаемые в процессе функционирования механизма их формирования. 21
     Именно «длинные» ресурсы являются экономическим базисом формирования и развития рынка жилищного кредитования. Источниками финансирования ипотечных операций являются привлеченные денежные средства от инвесторов, вложения населения, дохода и накопления участников рынка ипотечного жилищного кредитования, а также денежные средства по реализуемым жилищным программам государства.
     Источники получения финансовых ресурсов системы ИЖК можно подразделить на 2 группы:
     1) Депозитные ресурсы. Они связаны с привлечением денежных средств физических и юридических лиц через вклады и сбережения.
     2) Ресурсы, полученные за счет рефинансирования ипотечных активов.
     Получение ресурсов для ипотечного жилищного кредитования из депозитных источников затруднительно, так как большая часть вкладов имеет краткосрочный характер. Именно поэтому для решения проблемы получения долгосрочных финансовых ресурсов необходимо наличие вторичного рынка ипотечных кредитов.22
     Существуют некоторые различия в организации привлечения финансовых ресурсов в отдельных странах. Принципы формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования в каждой стране зависят от модели ипотечного кредитования, принятой в данной стране за основу.23 Рассмотрим различные модели ипотечного кредитования.
     В работе Солодиловой М.Н. описываются две модели формирования системы ипотечного жилищного кредитования:
     * Модель депозитного института, подразумевающая накапливание финансовых ресурсов для осуществления ипотечного кредитования посредством вкладов и сбережений; 
     * Модель ипотечной компании, которая финансирует начальные операции за счет собственных средств и срочных займов, а затем получает рефинансирование активов путем прямой их продажи инвестору или посредством эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами.24
     И.В. Павлова выделяет следующие модели системы ипотечного кредитования:
   * Усеченно-открытая;
   * Расширенная открытая (американская);
   * Модель сбалансированной автономии (немецкая).25
     За основу классификации взята степень открытости системы для рынка капиталов. При этом автор отмечает, что модели являются условными, так что в любой стране могут сочетаться несколько моделей.
     В работе Разумовой И.А. описываются 2 модели ипотечного кредитования: европейская и американская. В рамках европейской одноуровневой моделиипотечного кредитования, которая отличается максимальным консерватизмом и надежностью ипотечных институтов, кредитные организации самостоятельно, без участия посредников, привлекают ресурсы из разнообразных источников (например, универсальные банки, строй-сберкассы, ипотечные банки). Характерной чертой европейской модели ипотечного кредитования является то, что кредиторы в качестве источников используют собственные  и депозитные средства. Двухуровневая американская модель, характеризующаяся динамизмом своего развития, подразумевает организацию непрерывного рефинансирования ипотечных кредитов с помощью формирования и функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг, где происходит разделение основных функций между различными организациями.26
     В настоящее время из-за огромной конкуренции на ипотечном рынке кредитные институты вынуждены сочетать различные способы привлечения ресурсов в соответствии с изменяющимися условиями.
     Таким образом, модель формирования финансовых ресурсов – это форма организации системы ипотечного кредитования, которая подразумевает накопление долгосрочных финансовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов населению в сочетании с государственным регулированием в целях стабильности функционирования ипотечной системы.
     В настоящее время основными участниками российского рынка ипотечного жилищного кредитования, главной функцией которых является выдача ипотечных кредитов, являются Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, коммерческие банки и жилищные накопительные кооперативы.
     Для регулирования системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов было создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое осуществляет свою работу через региональных операторов и сервисных агентов. Однако в 2015 г. с целью реализации государственной политики на рынке жилья АИЖК был реорганизован в Единый институт развития в жилищной сфере. Создание новой структуры регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 №225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Одним из главных направлений нового института станет развитие ипотечного рынка, которое будет реализовываться посредством перехода от выкупа закладных и ипотечных ценных бумаг на более привлекательный как для банков, так и для инвесторов, механизм рефинансирования через бумаги с гарантией АИЖК и соответствующими регуляторными преимуществами.
     Важнейшим критерием для непрерывной реализации стратегии развития АИЖК на 2015-2020 гг. является наличие ресурсной базы в достаточном объеме. По прогнозу АИЖК, источниками фондирования ипотечного кредитования и жилищного строительства будут, преимущественно, ограниченные внутренние ресурсы – средства пенсионных фондов, страховых компаний и прочих инвесторов, которые генерируют спрос на долгосрочные низкорисковые инструменты со стабильными потоками платежей.27
     Пенсионные накопления – это мощный драйвер для развития рынка секьюритизации, он также открывает возможности для привлечения инвестиций в сложные производственные комплексы и долгосрочные инфраструктурные проекты.28 В настоящее время пенсионные фонды заинтересованы в сделках секьюритизации, так как она предоставляет доступ к качественным и долгосрочным активам.
     Другой участник рынка ипотечного жилищного кредитования – жилищный накопительный кооператив (ЖНК) использует в качестве источника долгосрочных финансовых ресурсов средства физических лиц – участников объединения, желающих улучшить свои жилищные условия.29 Однако данные объединения не вносят большой вклад в развитие системы ипотечного жилищного кредитования из-за отсутствия доверия граждан. Таким образом, сбережения лиц практически не используются в качестве ресурсной базы.
     Следующим участником рынка являются коммерческие банки, которые обладают широким спектром долгосрочных финансовых ресурсов, в который входят внешние и внутренние ресурсы. Коммерческие банки имеют возможность диверсифицировать источники долгосрочных финансовых ресурсов путем комбинации механизма секьюритизации ипотечных активов и механизма коллективных сбережений.
     В настоящий момент основными способами привлечения ресурсов российскими коммерческими банками финансового рынка являются:
     1. Передача (уступка) прав требований по кредитам рефинансирующей компании (продажа закладных).
     2. Выпуск ценных бумаг на основе выданных кредитов составление указанных кредитов на балансе банка-эмитента (балансоваясекьюритизация).
     3. Выпуск ценных бумаг путем перевода активов в специально созданную компанию (SPV), единственным видом деятельности которой является эмиссия облигаций (традиционная секьюритизация).30
     Первый способ рефинансирования используют, в основном, банки с недостаточным объемом капитала для того, чтобы хранить на балансе пулы ипотечных кредитов от 2-3млрд. руб. и сроком более сроком до 1-1,5 года.
     Второй способ привлечения ресурсов позволяет ускорять оборачиваемость активов, что должно способствовать ускорению роста кредитного портфеля, если получаемые от секьюритизации средства будут вложены в расширение кредитных операций.31 В силу дороговизны этот способ используют лишь банки-лидеры.
     Третий способ привлечения ресурсов предназначен для ускорения оборачиваемости средств с помощью досрочного возвращения кредитных активов посредством секьюритизации.
     Еще одним важным участником рынка ипотечного жилищного кредитования является государство. Бюджет государства занимает ведущие позиции, так как на начальной стадии развития ипотечного кредитования государство является непосредственным участником, который берет на себя риски кредиторов, субсидирует население с невысоким уровнем дохода, страхует кредитные риски для населения, которое не в состоянии софинансировать кредитную сделку32. Также государство с помощью средств федерального бюджета гарантирует интересы инвесторов в случае банкротства оператора вторичного рынка посредством субсидарной ответственности.
     Использование программ ипотечного кредитования, которые финансируются бюджетами разных уровней, позволяет государству исполнять обязательства перед определенными категориями населения. Для того, чтобы у граждан была возможность реализовать свое право на улучшение жилищных условий с поддержкой государства, необходимо развивать различные формы государственной поддержки, преимущественно адресные, предполагающие субсидирование первоначального взноса.33
     В 2016 г. в России действовали две государственные антикризисные программы ипотечного кредитования. Удачной стала программа субсидирования кредитования новостроек, которая была принята 13 марта 2015 г., которая предполагает субсидирование банкам и АИЖК недополученной прибыли по выданным ипотечным кредитам. Программа позволила удержать жилищное кредитование в 2015 г. на уровне 65% от рекордных показателей выдачи 2014 г. На данный момент она продлена до конца 2016 г.
     Вторая программа, которая предполагала помощь отдельным категориям граждан для получения ипотечных жилищных кредитов, оказавшихся в сложном финансовом положении, была утверждена 20 апреля 2015 г. Однако на деле она так и не заработала из-за жестких условий программы.
     На основании рассмотренного теоретического материала по привлечению финансовых ресурсов ипотечного жилищного кредитования было установлено следующее. 
     Для организации ипотечного жилищного кредитования банки привлекают депозитные источники, а также ресурсы, полученные за счет рефинансирования ипотечных активов. 
     Существуют различные классификации модели формирования ресурсов, которая подразумевает накопление долгосрочных финансовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов населению в сочетании с государственным регулированием в целях стабильности функционирования ипотечной системы.
     В настоящее время российский рынок стремится создать американскую двухуровневую модель за счет развития вторичного рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Основными участниками российского рынка ипотечного жилищного кредитования, являются Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, коммерческие банки и жилищные накопительные кооперативы.
     Для привлечения ресурсов российские коммерческие банки осуществляют передачу прав требований по кредитам рефинансирующей компании, выпуск ценных бумаг на основе выданных кредитов с оставлением указанных кредитов на балансе банка-эмитента, а также выпуск ценных бумаг путем перевода активов в специально созданную компанию.
     Подводя итоги, наличие долгосрочных финансовых ресурсов можно считать главным условием для функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, и российский рынок активно развивает систему формирования ресурсов благодаря функционированию вторичного ипотечного рынка.

     1.3. Секьюритизация активов: понятие, классификация, механизм.
     Секьюритизация активов принадлежит к практике структурированного финансирования. Структурированное финансирование - это способ финансирования, при котором кредитное качество выпущенных долговых обязательств рассчитывается исходя из качества активов заемщика или прямой гарантии третьей стороны, а не в зависимости от финансовой устойчивости самого заемщика. Данная схема финансирования называется двухуровневой, которая подразумевает продажу активов и выпуск ценных бумаг, обеспеченных данными активами.34
     В отечественной литературе используется транскрипция англоязычного термина «securitization», которая сохранила оригинальное значение. Этимологически секьюритизация происходит от слова securities, которое означает 1) ценные бумаги, 2) обеспечение. Грамматическая связь данных значений выделяет их смысловую взаимосвязь, таким образом, в самом названии показывается многозначность природы секьюритизации – эмиссия обеспеченных ценных бумаг.
     Развитие секьюритизации активизировало широкое изучение данного явления, но, к сожалению, так и не привело к единству во взглядах авторов. Несмотря на различие мнений, можно выделить существенные признаки данного понятия, на основе которых можно будет выработать собственную позицию. Рассмотрим основные подходы к определению термина «секьюритизация активов».
     1) Секьюритизация как механизм превращения неликвидных активов в ликвидные ценные бумаги. Секьюритизация, в широком смысле, подразумевает собой трансформацию малоликвидных долгосрочных активов в долгосрочные долговые ценные бумаги, предназначенных для продажи инвесторам. По мнению Селивановского А., секьюритизация подразумевает способ рефинансирования проданных активов, которые приносят прибыль с помощью трансформации этих .......................