Проблемы гражданско-правового регулирования отчуждения недвижимого имущества

    МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
    
    Учреждение образования
    «Гродненский государственный университет имени Янки Купалы»
    
    
    Юридический факультет 
    Кафедра гражданского права и процесса
    
    
    
    КУЦ ОЛЬГА ВАЛЕРЬЕВНА
    
    
   Проблемы гражданско-правового регулирования отчуждения недвижимого имущества
    
    Дипломная работа 
    студентки 6 курса заочной формы обучения 
    
                             Специальность 1-24 01 02 Правоведение
    
    

Научный руководитель
                                     Старший преподаватель 
                                                                     Полещук И.Н
    
    
    
    
    Допущена к защите "___"__________ 2018г.
    
    Заведующий кафедрой гражданского права и процесса,
    доктор юридических наук, профессор                               Мартыненко И.Э.
    
    
    
    
    



Гродно, 2018
ОГЛАВЛЕНИЕ
     
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..4
ГЛАВА 1ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА........................................................................……………...71.1. Понятие отчуждения недвижимости и общие положения о государственной регистрации договоров об отчуждении недвижимого имущества……………………………………………………………..……7
	1.2 Виды сделок отчуждения недвижимого имущества ……...…..........12
ГЛАВА 2 ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В СВЯЗИ С ИЗЬЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ……………….……………………………...24
2.1 Виды изъятия земельного участка как основания отчуждения расположенной на нём недвижимости …………………………….…... 24
2.2Порядок отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка………………………………………………………..32
ГЛАВА 3ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ………………39
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………45
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………………48









РЕФЕРАТ
     Куц Ольга Валерьевна
     ПРОБЛЕМЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО  ИМУЩЕСТВА
     Объём работы: 54 листа, 60 использованных источника.
ОТЧУЖДЕНИЕ, НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, НЕДВИЖИМОСТЬ, СОБСТВЕННИК, ИМУЩЕСТВО. 
     Цель дипломной работы – раскрыть и охарактеризовать понятие отчуждение недвижимого имущества, основания отчуждения недвижимого имущества, а также на основе изучения законодательства, научной литературы и правоприменительной практики раскрыть и комплексно исследовать проблемы гражданско-правового регулирования отчуждения недвижимого имущества.
      При написании работы применялись как общенаучные, так и частные методы: историко-правовой, формально-юридический, диалектический, логический, системный и др. 
     Структура настоящей работы состоит из введения, трёх глав, заключения и списка использованных источников. Во введении обосновывается актуальность темы работы, определяются цель и задачи исследования. В первой главе дипломной работы раскрывается понятие отчуждение недвижимости, характеризуются виды сделок об отчуждении недвижимого имущества, а также рассматриваются вопросы удостоверения договоров об отчуждении недвижимого имущества. Во второй главе рассматриваются основания и порядок отчуждения недвижимости в связи  с изъятием земельного участка.  В третьей главе раскрываются актуальные вопросы отчуждения жилых помещений и земельных участков по законодательству Республики Беларусь. В заключении сформулированы основные выводы по дипломной работе.


ВВЕДЕНИЕ
     Недвижимое имущество является одной из главных баз функционирования любой социально-экономической системы и поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из основных задач в области правовой политики государства. Правовое урегулирование отношений, которое связано   с   недвижимым имуществом, играет основную роль в организации этого оборота. От правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит развитие производства, благосостояние населения, инвестиционный климат. В то же время недостатки правового регулирования  в данной области, пробелы в законодательстве  и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.
     В настоящее время трудно представить экономические и социальные правоотношения, в которых не присутствует факт продажи и приобретения какого-либо недвижимого имущества. Физические лица используют его для проживания, а юридические получают прибыль и используют в своей хозяйственной деятельности. Поэтому, перед тем как заключать какие-либо сделки с недвижимостью, нужно понимать, что такое отчуждение недвижимого имущества.
     Под отчуждением имущества (имущественных прав)  следует понимать действия по передаче той или иной вещи, предмета в собственность другого лица, а равно передача права собственности или любого имущественного права, в том числе  включая права, выраженные ценными бумагами, его обладателем другому лицу.
     Фактически отчуждение имущества - это процесс передачи прав собственности на нее от одного лица, к другому на возмездных  или безвозмездных условиях.
	Актуальность темы данной дипломной работы определена в первую очередь объективно значимой ролью недвижимого имущества в современной социально ориентированной рыночной экономике и вместе с этим  проблемы гражданско-правового регулирования отчуждения недвижимости представляют интерес в их изучении. Современное гражданское законодательство не предусматривает типовых договорных моделей для совершения разнообразных сделок с недвижимым имуществом, поэтому изучение данной темы представляет особый интерес как в теоретическом, так и в практическом аспектах.
	Теоретической основой работы являются труды таких ученых, как А. В. Каравай [21, 22, 23],  Д. А. Колбасин [26, 27], В. Ф. Чигир [58, 69], Е. А. Суханов[50, 51],  А. П. Сергеев [49], Т. Н. Федорович [53], А. А. Иванов [19],  В. П. Грибанов [16], О. Е. Фомин [54].
     Целью дипломной работы является попытка раскрыть и охарактеризовать понятие, сущность и виды сделок об отчуждении недвижимого имущества, рассмотреть вопросы государственной регистрации сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, а также на основе изучения законодательства, научной литературы и правоприменительной практики раскрыть и комплексно исследовать проблемы гражданско-правового регулирования отчуждения недвижимого имущества, складывающиеся в Республике Беларусь.
     Указанная цель раскрывается посредством решения следующих задач:
     1. раскрыть общие положения гражданско-правого регулирования отчуждения недвижимого имущества;
     2. проанализировать виды сделок по отчуждению недвижимого имущества;
     3. рассмотреть вопросы государственной регистрации сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества;
     4. определить порядок отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка;
     5.раскрыть актуальные вопросы отчуждения жилых помещений и земельных участков.
     Объект исследования - общественные отношения, связанные с нормами гражданско-правового регулирования отчуждения недвижимого имущества.
     Предметом исследования дипломной работы являются нормативные правовые акты Республики Беларусь, регулирующие вопросы, касающиеся гражданско-правового регулирования отчуждения недвижимого имущества, научные статьи, учебная литература и судебная практика.
     Методологическую основу исследования составили современные как общенаучные методы (системный, индукции, дедукции), так и специальные (формально-юридический, сравнительно-правовой, метод правового моделирования, метод толкования правовых норм), а также методы анализа, обобщения, историко-правовые и некоторые другие. Систематизация указанных методов при исследовании норм гражданско-правового регулирования отчуждения недвижимости позволяет обеспечить целостное и всестороннее их исследование.
     Дипломная работа состоит из введения, трёх глав, заключения и списка использованных источников. Во введении обосновывается актуальность темы работы, определяются цель и задачи исследования. В первой главе дипломной работы раскрывается понятие отчуждение недвижимости, характеризуются виды сделок об отчуждении недвижимого имущества, а также рассматриваются вопросы удостоверения договоров об отчуждении недвижимого имущества. Во второй главе рассматриваются основания и порядок отчуждения недвижимости в связи  с изъятием земельного участка.  В третьей главе раскрываются актуальные вопросы отчуждения жилых помещений и земельных участков по законодательству Республики Беларусь. В заключении сформулированы основные выводы по дипломной работе.




ГЛАВА 1
     ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
     
     1.1. Понятие отчуждения недвижимости и общие положения о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом
     Проблемы, которые порождаются предпринимательской практикой в  области коммерческой недвижимости, оборотом жилого недвижимого имущества, а также судебной практикой, в конечном итоге приходят к понятию недвижимости. Являясь базовой гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости находится в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.
     В соответствии с  пунктом 1 статьи 130 Гражданского Кодекса Республики Беларусь (далее – ГК)  к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что тесно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К их  числу можно отнести леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места. К недвижимым вещам также относятся предприятия в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,  космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [10].
     Согласно статье 210 ГК собственнику принадлежат права  владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия,  которые не противоречат законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносят вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляют  права и защищаемые законом интересы других лиц. Собственнику дано право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом. Но прежде, чем совершать какие-либо сделки с недвижимым имуществом, необходимо определить, что такое отчуждение недвижимости, порядок проведения сделок с имуществом, основательно изучить законодательство, регламентирующее тот или иной вид сделки, с целью избежание негативных последствий, которые могут возникнуть в случае нарушения нормативно-правовых актов при оформлении различного рода документов. 
     Под отчуждением следует понимать добровольный, волевой акт распоряжения своим правом самим собственником (управомоченным им лицом),  направленный на передачу принадлежащего собственнику права другому лицу [17, с. 184-185].
     К сделкам, которые прямо связаны с отчуждением  имущества, относятся все сделки, которые заведомо предполагают передачу собственником  имущества принадлежащих ему  правомочий по владению, пользованию  и распоряжению имуществом другому  лицу (например, договоры купли-продажи, дарения, мены). Косвенное отчуждение имущества имеет место в тех случаях, когда совершаемая сделка не направлена на отчуждение определенного объекта, однако при определенных условиях предполагает возможность его отчуждения (примером может служить реализация заложенного имущества в случае неисполнения основного обязательства). В некоторых случаях, предусмотренных законом, отчуждение осуществляется в принудительном порядке: например, отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего гражданину, в собственность государства путем конфискации или путем  реквизиции; путем принудительной продажи недвижимого имущества должника, в целях присужденного с него по суду взыскания долга [23, с. 311-313].
     Любые сделки, которые направлены на отчуждение недвижимого имущества, подлежат государственной регистрации, что следует из пункта 1 статьи 131ГК [10]. Порядок государственной регистрации и основания для отказа в регистрации устанавливаются Законом Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации недвижимости) [32].
     Под государственной регистрацией недвижимого имущества необходимо понимать юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. 
     В настоящее время правила государственной регистрации установлены в отношении определенных видов объектов недвижимого имущества, к которым относятся: 
* земельные участки; 
* капитальные строения (здания, сооружения), 
* незавершенные законсервированные капитальные строения; 
* изолированные помещения, в том числе жилые; 
* машино-места; 
* предприятия (как имущественные комплексы). 
     Сделка подразумевает собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 154 ГК) [10]. Ими, в частности, являются все гражданско-правовые договоры. Но договорами содержание понятия сделки не исчерпывается, т.к. сделка – это действие. И как отмечалось ранее, любые действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество, должны подлежать государственной регистрации. Данное положение также нашло отражение в статье 4 Закона о государственной регистрации, согласно которой объектами государственной регистрации наряду с созданием, изменением, прекращением существования недвижимого имущества; возникновением, переходом, прекращением прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество являются сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации [32].
     В соответствии с действующим законодательством регистрационные действия совершаются в следующем порядке:
     - прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации; 
     - принятие решения о совершении регистрационных действий; совершение регистрационных действий; 
     - удостоверение произведенной государственной регистрации.
      Согласно статье 37 Закона о регистрации совершение регистрационного действия осуществляется путем внесения соответствующей записи в регистрационную книгу. Регистратор вносит представленные документы в регистрационное дело, соответствующую информацию в кадастровую карту, а информацию о совершаемом регистрационном действии и выданных заявителю документах -  в журнал регистрации заявлений. Затем  письменно уведомляет заявителя о внесении соответствующей записи в регистрационную книгу и совершенных регистрационных действиях [32].
     Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в листе Е регистрационной книги, которая представляет собой документ единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, содержащий записи о произведенных регистрационных действиях и другие записи в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории соответствующего регистрационного округа [32]. Лист Е заполняется для государственной регистрации сделки, которая может стать основанием возникновения, перехода или прекращения права, ограничения (обременения) прав в будущем (например, предварительный договор, сделка с отлагательным условием), т.е. в случае раздельной регистрации сделки и основанного на ней объекта регистрации, например, перехода права собственности. В противном случае, если государственная регистрация сделки и государственная регистрация возникновения, перехода или прекращения права, ограничения (обременения) прав осуществляются по одному заявлению, то лист Е в регистрационную книгу не заполняется, а регистрация сделки происходит в листах ВА, СА, DA, BB, CB и DB регистрационной книги [32].
     Каждое государство, стремящееся построить устойчивую, постоянно изменяющуюся и обновляющуюся экономическую систему, использует все лучшее из мирового опыта. Необходимо понимать, что развитие экономики невозможно без создания собственной стратегии информатизации государства и общества, которая должна быть ориентированной на предоставление широкого спектра электронных услуг для граждан и юридических лиц. Поэтому в Республике Беларусь последовательно ведется работа по созданию базовых информационных ресурсов. Одним из таких ресурсов стал Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. 
     В настоящее время система государственной регистрации требует дальнейшего совершенствования,  решения вопросов, связанных с актуализацией системы безопасности Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и регулярным расширением архивов регистрационных дел, совершенствованием порядка обращения в республиканскую и территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, в том числе не только по месту нахождения недвижимого имущества. Решение изложенных  задач и вопросов позволит: 
* создать систему автоматической выдачи электронных документов, что даст возможность государственным органам и организациям получать электронные документы с электронной цифровой подписью из системы государственной регистрации в режиме реального масштаба времени; 
* создать экстерриториальную систему государственной регистрации; сделать возможным электронную регистрацию, когда заявления и документы, основания государственной регистрации представляются для государственной регистрации дистанционно уполномоченными авторизованными лицами в форме электронных документов;
* создать цифровые архивы регистрационных дел и т.д. 
     Изложенные мероприятия несомненно будут способствовать уменьшению затрат времени и средств за счет ускорения обращения документов и снижения эксплуатационных затрат, создадут более удобные условия деятельности как для граждан и юридических лиц, так и для государства в целом, ускорит оборот недвижимости, обеспечит новое качество в осуществлении административных процедур.

	1.2. Виды сделок об отчуждении недвижимого имущества
     Под сделкой понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 154 ГК) [10]. Сделки об отчуждении недвижимости могут совершать только собственники или их представители, действующие от их имени по доверенности или на основании закона. 
     В действующем законодательстве различают три вида отчуждения имущества: возмездное, безвозмездное и принудительное. Примером возмездного отчуждения может служить договор купли-продажи недвижимого имущества, рента. К безвозмездному -  относится договор дарения. Примером принудительного отчуждения имущества является реквизиция и конфискация. 
	Рассмотрим виды отчуждения имущества более подробно.
     1.Возмездное.
     Как указывалось выше, примером возмездного отчуждения недвижимого  имущества выступает договор купли-продажи. Пункт 1 статьи 52 ГК содержит положения, которые устанавливают, что «по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество». Сторонами таких сделок могут выступать физические лица и юридические субъекты хозяйствования [10].
     Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По желанию сторон он может быть удостоверен нотариально и подлежит обязательной государственной регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Переход права собственности на недвижимость начинается с момента государственной регистрации сделки. Договор, который не прошел государственную регистрацию, считается незаключенным и не влечет за собой каких-либо юридических последствий. В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При этом, сторона необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, понесенные в результате задержки регистрации [23, с. 102].
     Расчеты между сторонами сделки могут производиться как при подписании договора, так и после его регистрации. Такое условие оговаривается в самом договоре. Для договора купли-продажи обязательным условием является составление передаточного акта или иного документа о передаче, который подтверждал бы  исполнение сторонами своих обязательств. Обычно он составляется в момент передачи недвижимости (ключей от квартиры, платежных книжек) новому собственнику. Этот документ будет необходим впоследствии, при повторной передаче собственности.
     Согласно статье 525 ГК в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют точно определить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю. Договор должен содержать следующие сведения: адрес жилого помещения; его площадь; благоустроенность и другие показатели, которые собственник подтверждает справкой из агентства по государственной регистрации и земельному кадастру (далее - БТИ). В договоре купли-продажи предметом может выступать как изолированное жилое помещение, так и его часть, находящаяся в общей долевой собственности [10].
     При отсутствии в договоре конкретных данных, позволяющих идентифицировать предмет купли-продажи, договор не может считаться заключенным. Договор также не считается заключенным, если в нем не указана согласованная между сторонами стоимость объекта сделки. Заключая договор купли-продажи квартиры, необходимо указывать в нем реальную сумму сделки. Только это может служить гарантией возврата денег при расторжении договора, поскольку какую бы сумму вы не уплатили при покупке квартиры, безусловно, возвращена вам будет только та сумма, которая указана в договоре. Все прочие документы, которые вы пожелаете предъявить суду (расписки, документы о штрафных санкциях за расторжение договора и т.п.), являются только косвенными доказательствами и могут быть судом не приняты во внимание.
     В договоре также должны быть указаны сведения о лицах, которые проживают в продаваемом жилом помещении и за которыми сохраняется  право пользования жильем после его продажи. В данном случае речь идет о членах семьи и бывших членах семьи собственника, которые фактически проживают и зарегистрированы по месту жительства в продаваемой квартире. Более того, бывший член  семьи, не будучи прописан в этой квартире, может доказать в судебном порядке, что данная квартира является его постоянным и единственным  местом жительства. В этом случае его выселение также будет невозможным [22, с.123].
Примером возмездного отчуждения имущества служит рента. Под рентой понимается регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности [17, с.43]. 
     Гражданское законодательство Республики Беларусь предусматривает постоянную ренту, в случае, когда по договору допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно; пожизненную ренту, устанавливающую обязанность выплачивать ренту на срок жизни ее получателя, и пожизненное содержание с иждивением как разновидность договора пожизненной ренты [23, с. 98].
     Статья 544 ГК гласит, что «по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме» [10].
     Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, согласно ст. 555ГК, в том числе договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Удостоверение договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, производится по месту нахождения недвижимого имущества [10].
     Основанием для возникновения у получателя ренты права залога на отчуждаемое недвижимое имущество является удостоверение договора ренты. Такое право залога подлежит государственной регистрации, о чем нотариус разъясняет сторонам договора.
     При удостоверении договора постоянной ренты, договора пожизненной ренты, договора пожизненного содержания с иждивением нотариус руководствуется нормами главы 33 ГК Республики Беларусь (статьи 554–576 ГК) [10].
     В соответствии с  пунктами 1 и 2 статьи 558 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества, за исключением земельного участка, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. При этом земельный участок передается под выплату ренты в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.
     Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, которое устанавливает обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств [10].
     В соответствии с пунктом 1 статьи 560 ГК получателями постоянной ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности.
     Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (пункт 1 статьи 567 ГК). Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты (пункт 2 статьи 567 ГК) [10].
     В договоре пожизненного содержания с иждивением согласно пункту 2 статьи 573 ГК должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть меньшей двукратного размера базовой величины, установленного законодательством, а предметом договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии с нормой пункта 1 статьи 572 ГК могут быть только недвижимые вещи [10].
     При удостоверении договора пожизненного содержания с иждивением, предметом которого является жилое помещение, нотариус разъясняет сторонам нормы статьи 71 Жилищного Кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК), согласно которой гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется этим помещением наравне с собственником этого жилого помещения. Собственник жилого помещения либо плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии согласия гражданина или получателя ренты, с которым заключен договор пожизненного содержания с иждивением [7].
     Гражданин, в том числе получатель ренты, давший согласие на отчуждение или залог жилого помещения и,  не указанный в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случае отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью гражданина, проживающего в жилом помещении на основании этого договора.
     При оформлении договора пожизненного содержания с иждивением нотариусу необходимо разъяснить сторонам содержание статьи 571 ГК, согласно которой случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором [10].
     При удостоверении договора ренты, нотариус истребует документы, необходимые для удостоверения договоров отчуждения соответствующего имущества, и руководствуется при этом общими условиями удостоверения сделок.
     2. Безвозмездное. 
     Примером безвозмездного отчуждения  может быть такой вид сделки, как дарение. Прежде всего, нужно понять, что представляет собой  дарение. По определению это сделка, которая характеризуется тем, что даритель бесплатно передает либо берет на себя обязанность передать одариваемому в собственность определенную вещь либо имущественное право на нее. При этом последний обязательно должен быть уведомлен о планируемых действиях дарителя и иметь намерение принять этот дар. В число объектов дарения может также входить и недвижимость, например, квартира, доля в квартире и т.п. Договор дарения обязан вмещать в себя информацию о месторасположении (адресе) и размере жилой площади, которая будет передаваться [59, с. 208].
     После оформления факта дарения и законной регистрации права собственности на одариваемое лицо, он становится полноправным собственником недвижимого имущества и приобретает право распоряжения ею по своему усмотрению и желанию. Оспорить такую сделку вправе одна из ее сторон. В тоже время этим правом наделены третьи лица, которые были ущемлены в правах в результате  заключения такой сделки.  К примеру: гражданин подарил свою квартиру дальнему родственнику, а спустя время умер. Однако его ближайшие родственники убеждены, что их права этими действиями были нарушены и что они претендуют на наследство. В таком случае они могут попытаться оспорить уже совершенный договор дарения. В подобных ситуациях многое будет зависеть от тех обстоятельств, в каком состоянии был даритель: мог ли он отдавать отчет своим действиям, не оказывали на него давления какие-то родственники или знакомые. Кроме этого в такой ситуации необходимо учитывать такой момент, как обман дарителя. Даритель имеет право аннулировать дарение в случае, если одариваемый предпринял действия по покушению на его жизнь или покушался на жизнь его родственников, а также когда он умышленно нанес телесные увечья или повреждения дарителю [59, с. 222]. Наследники имеют право требовать в судебном порядке отмены дарения, если одариваемый совершил убийство дарителя.  Одновременно договор дарения может включать условие о том, что если одариваемый умрет раньше самого дарителя, то последний получает предмет дарения обратно.
     Кроме того, законодательством предусмотрены случаи, при которых дарение запрещается вообще. Не допускается дарить недвижимость:
      - от имени лиц, которые не достигли 14 лет (малолетних детей) и граждан, которые признаны документально недееспособными; 
     - сотрудникам учреждений лечебного и воспитательного направлений, органов соцзащиты и подобных учреждений,  людьми, которые там лечатся, содержатся или воспитываются, а так же их мужем (женой) или же родственниками [17, с. 101].
     Чтобы договор дарения недвижимости все-таки был заключен, требуется личное присутствие дарителя и одариваемого. У нотариуса они должны иметь при себе свои гражданские паспорта, копию лицевого счета, выданную по месту нахождения квартиры или иного объекта, выписку из ЕГРНИ (единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним). Когда имущество дарителем было приобретено в супружестве, тогда потребуется согласие его супруга (супруги). Такое согласие может быть подготовлено заблаговременно у нотариуса или подписано в момент оформления сделки. Такое же согласие должны дать и все совершеннолетние члены семьи, прописанные в квартире. Кроме этого понадобится технический паспорт и документ, который свидетельствует о праве собственности (решение суда, договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования и др.) Все основные условия договора необходимо прописать в нем строго в соответствии с действующим законодательством и они не должны ему противоречить.
     Согласно положениям главы 32 ГК договор дарения любой недвижимости должны заключать в простой письменной форме и его необходимо зарегистрировать в территориальной организации, которая наделена полномочиями по государственной регистрации объектов недвижимости (БТИ). Но кроме выполнения требований Гражданского кодекса, нужно выполнить требования Закона о государственной регистрации недвижимости. В нем предписано, что договор, в котором одна из сторон физическое лицо, обязательно должен удостоверить нотариус или регистратор [10].
     3. Принудительное отчуждение. 
     Примером принудительного отчуждения недвижимого имущества выступают – реквизиция, конфискация. 
     Законодательством  Республики Беларусь понятие реквизиции изложено в положении статьи 243 ГК, согласно которой оно подразумевает  изъятие у собственника имущества в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, в интересах общества по решению государственных органов в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества [10].
     В соответствии со статьей 243 ГК  реквизиция может быть осуществлена только по решению государственных органов власти. Это решение должно носить административный и не нормативный характер, следовательно, по своей сути являться административным актом [10].
     Реквизиция не может быть следствием противоправных действий собственника. В таком случае при отпадении общественной надобности в реквизированном имуществе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, бывший собственник вправе истребовать  возврата ему такого имущества. Данное требование предъявляется в судебном порядке [23, с. 71-76].
     Следующим примером принудительного безвозмездного изъятия имущества у собственника является его конфискация. В соответствии со статьей 244 ГК  под конфискацией понимается безвозмездное изъятие имущества у собственника в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения [10]. Эта же статья ГК предусматривает  случаи, при которых может применяться конфискация имущества, не регулируемые рассматриваемым законодательством. К таким законодательным актам относятся Декреты и Указы Президента Р.......................