Правовая природа договора участия в долевом строительстве

ГБОУ ВО «БАШКИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ И УПРАВЛЕНИЯ ПРИ ГЛАВЕ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН»
    
    Кафедра гражданского права и процесса
    Направление подготовки 40.03.01 «Юриспруденция»
    Профиль «гражданско-правовой»
    (на базе среднего профессионального образования соответствующего 
    профиля, внебюджет)
    
    
    
    
    ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА БАКАЛАВРА
    
    
    
    ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
    
    
    
    
    Заведующий кафедрой 	________________________ Колобова Г.А.
      Подпись, дата
    Руководитель	          ________________________ Сайфутдинова В.М.   
      Подпись, дата
    Нормоконтролер              ________________________ Улимаев Р.Ю.
      Подпись, дата
    Студент	                    ________________________ Латыпов В.Р.
      Подпись, дата
    
    
    
    
    
    
    Уфа 2017









ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение	2
1 Долевое участие в строительстве: исторический аспект и современное регулирование	7
1.1 История развития института долевого участия в строительстве в российском законодательстве	7
1.2 Современное состояние основ правового регулирования отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве	11
2 Правовая природа договора участия в долевом строительстве	18
2.1 Понятие и существенные условия договора участия в долевом строительстве жилья	18
2.2 Права и обязанности сторон договора об участии в долевом строительстве	35
2.3 Порядок заключения, изменения и прекращения договора участия в долевом строительстве	44
3 Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве	55
Заключение	61
Список использованных источников	64











ВВЕДЕНИЕ

     В виду последних событий в стране и всей ситуации на рынке строительство приняло на себя тенденцию развития и прогресса. Данный скачек в сфере строительства обусловлен возрождением рыночной экономики, увеличение со стороны государства показателя доступности жилья, вместе с тем у населения возрастает потребность в жилье вместе с тем увеличивается спрос на него в связи с чем и растет рынок строительства.
     Право на жилище имеет свое начало в Конституции Российской Федерации. В конституции говорится: «Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40)».
     Неравномерность развития правового вопроса в области долевого строительства и развития самих рыночных отношений в области строительства приводит к частым нарушениям прав и законных интересов участников данных отношений. В следствии чего возникла необходимость введения новых механизмов и средств защиты нарушенных прав.
     Весна 2005-го запомнилась вступлением в законную силу двух абсолютно новых нормативных правовых актов, к которым следует отнести Жилищный кодекс РФ (от 22 декабря 2004 г.) и Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (принят 30 декабря 2004 г.) (далее Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.) Крайний нормативный акт нацелен на регулирование отношений между застройщиком и участником долевого строительства по поводу привлечения денежных средств, направленных на строительство многоквартирного дома на основе договора долевого строительства многоквартирных домов. Следует отметить что со стороны участника долевого строительства могут выступать как юридические, так и физические лица. Жилищный же кодекс вопросы долевого строительства не затрагивает. Тем не менее тесная связь этих двух нормативных актов имеется.
     Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ – правовой акт на который возлагались все надежды на решение ранее существовавших проблем между застройщиком, который имел интерес привлечения денежных средств для строительства многоэтажных домов и участником долевого строительства. Тем самым законодатель намеревался закрыть «пробел» правового регулирования в данной области. По нашему мнению, принимая данный закон ставил главной целью максимально защитить права и законные интересы дольщика от «нехороших» застройщиков.  За последние семь лет по всей России была отмечена тенденция роста обмана граждан, которые желая приобрести относительно недорогое жилье с улучшенной планировкой в новом доме. Обман заключался в перепродаже одной квартиры двум и более гражданам, сдачей квартир не в срок либо же вообще не сдавались (долгострой), продажей квартир в несуществующих домах и так далее. Подробно изучив от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в первой редакции то можно заметить, что большая часть норм направлены на обеспечение прав и законных интересов участников долевого строительства.
     В данный период времени отношения возникающие по поводу договора участия в долевом строительстве для современного российского права постепенно исследуются в научной литературе, ежемесячно растет количество публикаций научных статей по данной тематике. И все же неравномерность развития правовой основы и самих рыночных отношений в сфере долевого участия имеет место быть. Неоднозначное толкование и в виду этого «разное» применение правовых норм приводит к появлению споров и выявлению пробелов и противоречий в нормативных актах, правоприменительной практике, но самое страшное в ущемлении прав покупателей недвижимого имущества.
     Только из-за потребностей гражданского оборота было спровоцировано принятие Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 г. №111-ФЗ, от 16.10.2006 г. № 160-ФЗ), который единственный на законодательном уровне обосновал и создал отдельный вид – договор участия в долевом строительстве.
     На сегодняшний день увеличение доступности жилья – проект национального масштаба. Жилищная политика на данный момент направлена на формирование и развитие рынка доступного жилья и развитие жилищной ипотеки. Достижение данной цели не выполнима без массового наращивания размеров и скорости строительства многоквартирных домов на началах долевого участия. Долевое строительство многоквартирных домов – это, прежде всего, обоюдовыгодное взаимоотношение между участниками, с одной стороны покупатель приобретает по более выгодной цене, а с другой застройщик привлекает средства на начальных этапах строительства. Главная цель – это снижение затрат на строительство и минимизация рисков.
     Данный фак прививает необходимость правильного восприятия и осмысления со стороны науки, проведения анализа российского законодательства, которое регулирует отношения в долевом строительстве, совершенствовать нормы регулирующие данные отношения, применять новые инструменты по защите нарушенных прав. Необходимо так же повышать актуальность данного договора путем проведения исследований с целью выявления и применения правовых средств защиты.
     Главными целями данной дипломной работы является исследование, комплексный анализ и выявление преимущественно важных аспектов правового регулирования, вызывающие дискуссию, одного из нескольких законодательно регламентированных способов решения проблемы жилья – долевого участия в строительстве. 
     Для достижения данной цели поставлены следующие задачи: проведение анализа исторического аспекта развития и регулирования отношений в долевом строительстве; проведение анализа актуального законодательства, судебной практики, научных работ и исследований специалистов в данной сфере; определение правовой природы договора в действующем российском законодательстве; установить специфику договора, выявить существенные условия, формы договора и порядок, основания расторжения двустороннего соглашения; провести сравнительно-правовой анализ договора участия в строительстве со схожими договорами, применяемые на практике.
     Предмет дипломной работы – правовая природа договора участия в долевом строительстве. 
     Объект дипломной работы – правоотношения, возникшие на основе договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
     Анализ отношений в сфере долевого жилищного строительства, особенностей участия в долевом строительстве граждан вызвало в научных кругах большой интерес.  Этой тематике посвящены диссертационные исследования А.Г. Щербина, Е.В. Лапутевой, В.В. Мельника.
     Кроме этого, договорам участия в долевом строительстве и их квалификации посвящена работа А. Шаханова. 
     Также представляют интерес научные статьи в периодических изданиях Е. Козловой, Л.Н. Мошкиной, Б.В. Муравьева, Ю.В. Романца, Н.А. Бухаровой и других юристов, которые рассматривали отдельные проблемы, связанные с квалификацией различных правовых конструкций договора долевого строительства, которые использовались в правоприменительной практике до принятия Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве …».
     Теоретическую основу работы составляют научные труды М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Ю.В. Романца, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого и др., материалы судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ.
     При написании дипломной работы использовались такие методы научного познания, как исторический, метод сравнительного правоведения, системный, логический анализ и т.д.
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
1 ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ИСТОРИЧЕСКИЙ АСПЕКТ И СОВРЕМЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

     1.1 История развития института долевого участия в строительстве в российском законодательстве
     
     С рождения у человека имеются потребности. Одними из основных потребностей, связанных с данной тематикой дипломной работы являются потребности в жилище и в дальнейшем улучшении жилищных условий. Наличие данных потребностей является предпосылкой возникновения отношений участия в долевом строительстве. Этот процесс имеет начало еще в Древнем Риме и имел тесную связь со строительством и существовал в пределах договора строительного подряда и в рамках договора найма.
     Для определения всей сути договора долевого участия в строительстве как отдельного института гражданского права, установить общую значимость и определить пути модернизации, необходимо начать рассмотрение вопроса с истории развития и создания этого института.
     В России же лишь в 1930-е годы возникли отношения по долевому строительству и предпосылки к их регулированию. Эти отношения имели тесную связь с передачей средств социалистических организаций местным Советам. Данные соглашения о передаче средств именовались как договор передачи (приемки) функций заказчика по строительству. Соглашение сторон устанавливалось путем составления протокола согласования о передаче денежных средств.
     Характерной чертой данных отношений является то, что граждане в них участия не принимали. В то время у физических лиц была лишь возможность самостоятельно возводить только индивидуальные жилые дома.
     Углубляясь в историю периода советской власти, можно заметить, что долевое участие имело широкое распространение как в сфере жилищного, так и в сфере гражданского строительства. Система тех времен имела особенность централизованного распределения финансирования бюджетных средств, предназначенных для строительства государственного жилья и улучшении жилищных условий. Коллективы индивидуальных застройщиков (жилищно-строительные) получившие широкое распространение в 60-е годы, схожи с современными отношениями граждан по долевому участию в строительстве.
     Анализируя права и обязанности, правовое положения коллектива застройщиков устанавливая основой истоки современного гражданского законодательства, можно отметить схожесть по правовой конструкции договора о создании коллектива застройщиков с договором простого товарищества (о совместной деятельности).
     Вид юридического лица, создаваемого для возведения жилых домов и их последующей эксплуатации – Жилищно-строительные кооператив (далее ЖСК). В ЖСК вступали граждане, нуждающиеся в удовлетворении своих потребностей и в улучшении условий жилья. Финансирование в ЖСК проводится по отличительной системе нежели в договоре участия в долевом строительстве. В кооперативе, а именно в уставе прописан порядок, размер и условия внесения денежных средств и определяется принятием решения на общем собрании членов ЖСК.
     При таком участии в строительстве на данном этапе происходит за средства государства через кредит банка и значит, что все построенное жилье по договору участия в долевом строительстве переходило не в собственность граждан, а в собственность государства, с последующим распределением «дольщикам» для заселения.
     На наш взгляд все возможные способы применения долевого участия в строительстве имели бы смысл лишь при осуществлении только при участии государства – только таким образом эффективно решается главный жилищный вопрос. 
     До периода экономических реформ в России отсутствовали всякие предпосылки к возникновению рыночных механизмов, которые дали бы возможность к самостоятельному участию граждан и организаций в решении жилищного вопроса. Этот вопрос решался всегда за счет денежных средств государства путем застройки нового жилья и основной формой оформления этих отношений по строительству были договоры на капитальное строительство потому что государство в данном случае играло две роли: было и застройщиком, и заказчиком.
     Далее с созданием института частной собственности жилье, которое строилось за счет частных инвестиций, передавалось в частные «руки» в собственность.
     Со временем в отношениях долевого участия начали принимать участие и граждане. Данная возможность появилась с принятием Гражданского Кодекса Российской Федерации1 который предоставил свободу договора и предоставил гражданам дополнительные права. Заключение договора по принуждению теряет силу и тем самым отвергается система плановых договоров, которая действовала на протяжении долгих лет до этого и охватывала все сферы экономической жизни страны2.
     Инвестирование денежных средств в строительство жилья набирало обороты и считалось новейшим перспективным видом приобретения жилья в собственность.
     Возрождение и «перезапуск» механизмов регулирования рынка общественных отношений в России стал важным и значимым моментом в создании и в развитии отношений по поводу долевого участия строительстве так как время реформ (1991-1999гг.) коснулся и сферу строительства.
     Так же в конце 90-х годов бурное развитие получили отношения по поводу привлечения денежных средств организаций и граждан в строительство.
     Развивается тенденция привлечения денежных средств для участия в строительстве частного капитала и идет на спад доля государственного участия в долевом строительстве. 
     Из-за всех перечисленных свыше процессов произошел резкий и динамичный прорыв темпа и объема строительства многоквартирных домов, которые возводят на началах долевого участия. Объясняется все это тем, что тот период времени характеризуется более низкой платежеспособностью населения, а строительство требует больших затрат.
     Развитие и распространение отношений по поводу привлечения средств граждан и юридических лиц с целью участия в долевом строительстве многоквартирных домов, тесно связана с возможностью сбора средств с большего количества инвесторов, что дает возможность собрать достаточный объем средств, требовавшихся для постройки многоквартирного дома.
     Продвижения отношений по участию долевом строительстве приобретая свою массовость без их прямого регулирования привели к частым злоупотреблениям и нарушениям прав граждан и юридических лиц – участников долевых отношений, о чем говорит судебная практика. 
     Все большее распространение получили различные схемы финансирования строительства многоквартирных домов за денежные средства физических и юридических лиц – инвесторов-дольщиков. При всем этом отношения инвестиционно-строительных организаций (к таким относятся: инвестиционные, строительные компании, основные и генеральные инвесторы, девелоперы) с инвесторами дольщиками (со инвесторами, инвесторами, дольщиками) строятся на основе двухсторонних договоров.
     Из свыше перечисленного следует заметить, что отношения участия в долевом строительстве не являются новыми для гражданского оборота и к моменту принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имели место быть как вполне устоявшиеся. 

     1.2 Современное состояние основ правового регулирования отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве

     В Конституции Российской Федерации содержатся правовые нормы, регулирующие отношения, связанные с участием в долевом строительстве. Таким образом статья 40 гласит о том, что каждый имеет право на жилище. Осуществляя данное положение Конституции России в практической деятельности органов местного самоуправления и органов государственной власти создаются все необходимые условия для реализации данного права на жилище.
     Примером может послужить послание Президента Российской Федерации Путина В.В. Федеральному Собранию от 10 мая 2006 года, в котором отмечалось, что приоритетом государственной политики будет являться повышение качества жизни страны. Методом осуществления такой цели выступает реализация приоритетных национальных проектов области здравоохранения, образования и жилья.  Приоритетом жилищной политики государства являются цели по формированию рынка доступного жилья и развитие жилищной ипотеки. Достижение этих целей нереально без прироста объемов и темпов строительства многоквартирных дом на долевых началах.
     На данный момент жилищный фонд России составляет 3.5 млрд. м?. Введение в оборот и эксплуатирование всей этой огромной площади активно осуществляется на рыночных условиях. В частную собственность передано около 75% всех площадей. А задействованность частного капитала в строительных организациях страны составляет 90%. Возведение многоквартирных домов в большинстве строится за средства, инвестированные самими гражданами, но помимо этого они несут и коммерческие риски.
     В течение последних пяти лет наблюдается интенсивный рост объемов жилищного строительства. Причем рост объемов наблюдалась ежегодно. В 2015 году, например, в строй был введен 55 млн. м? жилья, что на 13.5% больше чем в 2014 году. Но темпы ввода жилищной площади для малообеспеченных граждан уменьшаются. До сих пор в очередях на получение жилья состоит около 4,8 млн. семей.
     В нашей стране, в отличии от иных развитых государств, в которых жилищное строительство производится при помощи ипотечного кредитования, в слабой степени развита кредитная система, низкий уровень дохода и недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилые помещения, подтолкнули наши органы власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления и строительные организации искать иные пути решения данной проблемы финансирования строительства жилья3
     Единственным из действующих способов решения данного вопроса является участие в долевом строительстве.
     Инициатива применения именно такого способа решения данного вопроса финансирования принадлежит застройщикам. В момент, когда платежеспособность низкая у населения и спрос на жилье ограничен застройщики сами начали привлекать инвестиции со стороны населения на условиях долевого участия в строительстве многоквартирных домов.
     По данному поводу имеется высказывание ученого-правоведа А.Шаханова который утверждает: «Его практическое распространение связано с вероятностью эффективного аккумулирования (на основе долевого участия) средства большого числа инвесторов. Соединяя различные по величине вклады разнообразных лиц, у застройщика есть возможность сформировать необходимые для строительства финансовые активы»4
     Правда без нарушений прав и интересов граждан, вкладывающих свои денежные средства в строительство с целью приобретения в собственность не обошлось. Все это обусловлено с недостаточным уровнем правового регулирования отношений по поводу долевого строительства.
     В жизни же известны случаи, когда деньги дольщиков расходовались на строительство иных объектов или же возвращались без предоставления квартир, а квартиры продавались по более высокой цене. Так же имело место быть передачи прав на одну квартиру одновременно двум и более гражданам.
     Перечисленные свыше обстоятельства подвели е необходимости принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…».
     Для предоставления максимальной защиты средств граждан вкладывающих в жилищное строительство – с этой целью создавался данный Федеральный закон.
     В юридическом обществе начали различать между собой договор долевого участия с привлечением денежных средств граждан от других гражданских правоотношений. Все это произошло с момента вступления в законную силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
     С некоторых пор регулятором этих правоотношений становится договор о долевом участии в строительстве жилья5.
     Необходимость и неизбежность принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве ...» предопределили трудности в разрешении споров между гражданами и организациями, которые, в свою очередь, должны были возводить многоквартирные дома для фондов граждан, С последующим приобретением этих помещений в собственность граждан.
     Необходимость принятия этого закона также обусловлена ??потребностями гражданского оборота из-за отсутствия прямого специального регулирования отношений по участию в долевом строительстве, то есть сторон при заключении соглашений в области долевого участия в строительстве, в том числе Многоквартирных домов, исходя из существующих и установленных Гражданского кодекса Российской Федерации договорных образцов и принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существует мнение, что именно это предопределило многочисленные нарушения прав участников долевого строительства многоквартирных домов, как граждан, так и юридических лиц.
     Указанный закон укрепил договор об участии в долевом строительстве в качестве самостоятельного договора, дал ему название, определил концепцию этого договора, определил права и обязанности сторон, выделил существенные условия и установил обязанности сторон , Отдельно будет рассмотрен юридический характер договора участия в долевом строительстве.
     Уставное определение договора участия в долевом строительстве повторяет определение, существовавшее до принятия закона и сформулированное юристами, и, по-видимому, полностью отражает сущность самого обязательства. Положения этого закона, регулирующие права, обязанности и ответственность сторон, вызвали волну дискуссий среди профессионалов на рынке недвижимости. Причиной их возмущения стало не только отсутствие у большинства разработчиков новых условий работы, но и недостатки со стороны законодателя. При разработке закона положительный опыт девелоперов в области инвестиционной и строительной деятельности не учитывался. Также предполагается, что при работе над законопроектом законодатель более или менее рассматривал проблему регулирования отношений в сфере прав участника от имени граждан, вопреки интересам разработчиков.
     Таким образом, на данный момент большая часть контрактов на участие в долевом строительстве (это название устанавливается законом) заключаются в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора.
     Заключение соглашений об участии в долевом строительстве в соответствии с ранее упомянутым законом постепенно переходит в стадию всеобщего развития. Это связано с тем, что все больше и больше реализуемых проектов подпадают под действие Закона, но, тем не менее, некоторые разработчики пытаются обойти закон, используя альтернативные методы привлечения денежных средств, например, «схемы счетов», кредитные соглашения, предварительные контракты и т. Д. Сверху.
     К договору об участии в долевом строительстве применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно правила многосторонних и двусторонних сделок, общие положения о договорном праве. Применение Кодекса жилищного строительства и градостроительства Российской Федерации обусловлено использованием основных понятий, сформулированных в рамках Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации "от 30.12.2004. №214-ФЗ (с изменениями от 16 октября 2006 года).
     Кроме того, следует особо отметить Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей». До принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве ...» возник спорный вопрос о применении Закона РФ «О защите прав потребителей» для регулирования отношений, связанных с участием в долевом строительстве многоквартирных домов. Судебная практика по этому вопросу также неоднородна.
     ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» была установлена ??изолированность правового регулирования отношений по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов для семейных, личных, бытовых и других нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, Заключающееся в применении законодательства о защите прав потребителей, возможности компенсации морального вреда. Закон также устанавливает, что Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, которые будут обязательными для сторон договора после его заключения и исполнения.
     27.10.2005 принято Постановление Правительства Российской Федерации «О ежеквартальной отчетности застройщиков о реализации мероприятий по привлечению средств от участников долевого строительства» №645. В Постановлении Правительства Российской Федерации «О требованиях к размеру собственных средств застройщика, порядке исчисления суммы этих средств, а также стандартов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» от 21.04.2006. № 233 относится к необходимости принятия Инструкции, которая установит требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета этих средств, стандарты оценки финансовой устойчивости деятельности разработчика, которые в настоящее время принимаются и активно эксплуатации.
     Вышеперечисленное позволяет сделать вывод о том, что процесс формирования нормативной базы является очень сложным и долгосрочным процессом. Нормы Федерального закона № 214 вызвали и продолжают вызывать неоднозначные оценки как со стороны теории, так и со стороны практики в области юриспруденции.
     

     
2 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСВТЕ

     2.1 Понятие и существенные условия договора участия в долевом строительстве жилья

     Вопрос о юридической природе договора участия в долевом строительстве до сих пор остается спорным в правовой литературе. Принятие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве ...» не дало возможность установить место упомянутого соглашения в системе гражданских обязательств. В связи с этим необходим комплексный подход к изучению отношений, обусловленных договором об участии в долевом строительстве.
     Тенденция к возникновению новых договорных форм и смешанных форм договоров была отмечена М.И. Кулагин: «В связи с бурным развитием сектора услуг, соответственно, число и важность контрактов в этой сфере национальной экономики быстро растет. Существуют контракты, которые сочетают элементы двух или более известных типов договоров» [12].
     В этой связи целесообразно выделить классификационные признаки рассматриваемого договора. Но сначала определим самую значительную, по мнению Ю.В. Романца, нормообразующий признак – направленность обязательства [13].
     В соответствии с договором долевого участия в строительстве для личных нужд одна сторона (застройщик) обязуется построить определенный объект недвижимости или организовать его строительство, поручить его и передать квартиру другой стороне (участнику) в течение срока, установленного Договор и участникный инвестор для финансирования строительства объекта в срок и принять вашу долю в нем. Исходя из этого определения, становится ясно, что этот контракт является договором о передаче собственности в собственность для использования в непредпринимательских целях.
     Непредпринимательский характер рассматриваемого контракта означает, что держатель процентов не создает прибыль, а исключительно для своего собственного проживания, то есть для личного потребления. С застройщиком, это не коммерческая цель партнера, которая связывает его, а только приобретение того, что строится в результате. Далее этого их отношения не идут. Это ключевой момент всех их взаимоотношений.
     Участие вкладчика состоит в том, чтобы финансировать часть объекта, на которую направлены его проценты, то есть его вклад составляет долю в общей сумме взносов других участников. И такое участие «делится». Такая формулировка, как «долевое участие в строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости», более точно отражает суть взаимоотношений для привлечения средств граждан и юридических лиц.
     Договор об участии в долевом строительстве является консенсуальным, компенсационным, двусторонним соглашением. Существенные условия этого соглашения определяются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве ...», но в части, не регулируемой ими, к договору применяются общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах и обязательствах за участие в долевом строительстве.
     Договор участия в долевом строительстве составляется, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
     После введения государственной регистрации сделок с недвижимостью, споры о передаче ее в форму сделки стали оживленными. При детальном анализе соотношения категорий «форма сделки» и «государственная регистрация сделки» мы приходим к выводу, что последний не является формой сделки. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает только две формы сделки – устную и письменную.
     Письменная форма делится на простые письменные и квалифицированные (нотариальные). Поэтому при рассмотрении договора долевого участия граждан в строительстве жилых помещений необходимо помнить, что вопрос «соответствия надлежащей форме сделки разрешен независимо от выполнения условия о его государственной регистрации». Однако Н. М. Голованов считает, что «наряду с простыми письменными и нотариальными формами сделок закон ввел дополнительный этап в совершении определенных сделок – государственной регистрации» [14]. И далее: «Если сделка подлежит государственной регистрации, то до такой регистрации сделка не считается в требуемой форме».
     Существенной особенностью соглашения об участии в долевом капитале является его особый предмет регулирования. Здесь возникают отношения по поводу недвижимости – жилья. Характеристики и свойства недвижимости в значительной мере определяют правовое регулирование отношений по долевому участию. Одна из них – государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним [15].
     Стороны настоящего договора являются участником долевого строительства и застройщика.
     Участником долевого строительства может быть любой субъект гражданского права, находящийся в состоянии дееспособности и правоспособности, а другой стороной по договору – застройщик – только специальный субъект, отвечающий требованиям Федерального закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве ...». Статья 2 Закона «Об участии в долевом строительстве ...» устанавливает ряд требований к лицам, в присутствии которых они коллективно получают статус строителя, чтобы назначить одну из сторон договора участия в долевом строительстве. Во-первых, застройщик может быть юридическим лицом любой организационно-правовой формы, предусмотренной гражданским законодательством или предпринимателем без образования юридического лица. Во-вторых, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель должны иметь определенный земельный участок в собственности или на праве аренды и разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) других объектов недвижимости. Таким образом, физическое лицо застройщиком для целей закона «Об участии в долевом строительстве ...» быть не может. Кроме того, те юридические лица, организационно-правовая форма которых не позволяет им иметь земельные участки на основании права собственности или аренды, не могут быть застройщиками. Наконец, лицо, отвечающее вышеперечисленным критериям, должно осуществлять действия по привлечению средств от участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) другой недвижимости на этом земельном участке. К последним относятся гаражи, общественные медицинские учреждения, организации общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и т.д., за исключением промышленных объектов. Таким образом, объекты производственного назначения однозначно выводятся из предмета закона «Об участии в долевом строительстве ...». Что касается «другой недвижимости», то, по-видимому, определить, какой из объектов подпадает под действие Закона, а какие – нет, придется в суде.
     Законодатель впервые установил строгие ограничения на привлечение средств от участников долевого строительства. Застройщик может собрать деньги только в соответствии со статьей 3 Закона. Следует обратить внимание на то, что это право не принадлежит застройщику на начальном этапе, а только когда он реализует определенные правовые нормы. Чтобы получить такое право, застройщик должен выполнить следующие действия:
     1. Получить разрешение на строительство в закрепленном порядке. Согласно статье 51 Градостроительного кодекса, разрешение на строительство является документом, который подтверждает согласованность проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право на строительство, реконструкцию капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Застройщик отправляет в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации либо орган местного самоуправления, уполномоченный выдавать разрешение на строительство, заявку на выдачу последнего. К заявке пригладываются такие документы, как правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы, которые содержатся в проектной документации, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (в специально установленных случаях), разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции таког.......................