Нормы права, регламентирующие общественные отношения по заключению, исполнению и прекращению договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Содержание
Введение	4
Глава 1 Общая характеристика договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома	9
1.1 Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома	9
1.2 Место договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в системе гражданско-правовых договоров	14
1.3 Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома	23
Глава 2 Элементы договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома	31
2.1 Стороны договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома	31
2.2 Предмет и форма договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома	39
2.3 Существенные условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома	46
Глава 3 Заключение и исполнение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома	53
3.1 Заключение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома	53
3.2 Исполнение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома	54
3.3 Гарантии прав участника договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома	61
Заключение	65
Библиографический список	67
Приложения

Введение


     Актуальность темы исследования состоит в том, что недвижимость в жизни общества обладает немаловажной ролью. Ключевой способ в удовлетворении такой потребности определяется строительство многоквартирных домов  на основании долевого участия. При таком строительстве многоквартирных жилых домов граждане или юридические лица предоставляют собственные средства, такой способ на современном этапе определяется самым распространенным способом для приобретения помещений.
     Реальное отсутствие правового регламентирования таких отношений способствовало возникновению нарушений: прав граждан; продаже и покупке квартир, которые часто и неоднократно переходили другим лицам; использование под застройку земельных участков без исходно-разрешительной документации или отсутствие прав у застройщиков на такие земельные участки и т.д. Указанные обстоятельства обусловили принятие Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1 (далее – Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
     Вместе с тем принятие указанного закона не сняло решение проблемных вопросов, а породило новые. К примеру, большая часть застройщиков все равно осуществляют свою деятельность незаконно и применяют разнообразные схемы использования денежных средств физических и юридических лиц, допуская обход законодательства.
     Нужно заметить, что регламентирование правового института долевого строительства пока не идет в ногу со временем и потребностями рынка, поэтому существует неполнота и ряд противоречий в действующем законодательстве. Судебная практика по делам, которая возникает в результате рассмотрения споров в долевом строительстве многоквартирных домов, свидетельствует o ее нестабильности и отсутствии единообразия.
     Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» претерпел масштабные изменения в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» принятые законодателем меры направлены на совершенствование действующего регулирования, обеспечение усиления защиты прав дольщиков, снижение градуса социальной напряженности, возникшей в сфере участия в долевом строительстве жилых объектов. 
     Поэтому переход к проектному финансированию и изменения в законе, которые вступают в силу с 01.07.2018, а именно эти изменения и вопросы дальнейшего развития долевого участия делают тему актуальной именно сейчас.
     Степень разработанности темы исследования. Тема исследования составляет предмет исследования многих ученых-цивилистов таких, как: О.Л. Капицы, О.Л. Вербининой, Е.А. Суханова, И.А. Лепехина, М.В. Петрухина, О.Г. Ершова, В.А. Хохлова и других. Вместе с тем проблемы участия в долевом строительстве многоквартирных домов во многом так и не разрешенными.
     Объектом исследования выступают общественные отношения, которые возникают на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. 
     Предмет исследования – нормы права, регламентирующие общественные отношения по заключению, исполнению и прекращению договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. 
     Цель исследования - рассмотреть вопросы теории и практики договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, выявить проблемы и предложить мероприятия по совершенствованию.
     Задачи исследования:
     - дать общую характеристику договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
     - рассмотреть основные субъекты договорных отношений договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
     - исследовать соотношение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и договора строительного подряда;
     - изучить соотношение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и договора купли-продажи;
     - определить предмет договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
     - проанализировать существенные условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
     - рассмотреть особенности заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
     Методологическая основа работы. При исследовании данной проблемы применялись следующие методы: метод сравнительного анализа; синтеза юридических норм; формально - юридический метод.
     Нормативная база исследования состоит из нормативных актов: Конституции Российской Федерации2 (далее – Конституция РФ); Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (далее - ГК РФ)3; Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), Федеральный закон от 29.07.2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»4
     Эмпирическую базу исследования составили постановления, решения и обзоры практики разрешения судами споров, которые возникают в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов.
     Теоретической основой выступают работы таких авторов, как О.Л. Вербининой, Е.А. Суханова, И.А. Лепехина, М.В. Петрухина, О.Г. Ершова, В.А. Хохлова и других.
     Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка. Во введении обосновывается выбор и актуальность темы, степень разработки проблемы, цели и задачи данной работы. В первой главе работы раскрывается: общая характеристика договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома; соотношение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и договора строительного подряда; соотношение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и договора купли-продажи. Во второй главе – элементы договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома; его стороны; предмет договора;  существенные условия договора субъекты договорных отношений договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В третьей главе рассматривается: заключение и оформление договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома; гарантии прав участников договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Глава 1 Общая характеристика договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома


     1.1 Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома
     
     
     В современном понимании долевое строительство в России начало развиваться лишь в начале 90-х годов ХХ-го века, когда экономика России перешла на рыночные отношения.
     За всю историю развития института долевого строительства многоквартирных домов взаимные отношения участников в долевом строительстве не раз подвергались изменениям. Можно с уверенностью сказать, что они не являются совершенно незнакомыми для гражданского оборота к моменту утверждения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что они существовали как уже вполне устоявшиеся.
     В ч. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» содержится определение понятия договора участия в долевом строительстве, в которым: одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;- другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
     Таким образом, в указанном понятии определяется, что договор участия в долевом строительстве - кoнсeнсуaльный. Возведение многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также передача данного объекта участнику долевого строительства являют собой выполнение заключенного и вступившего в силу договора долевого участия со стороны застройщика5.
     Договор участия в долевом строительстве определяется, как двусторонний и возмездный. Возмездным договор является, так как в определении, данном в законе, установлена обязанность участника долевого строительства, заплатить застройщику установленную договором цену. 
     Он также является синаллагматическим, потому что выполнение застройщиком обязательств по строительству многоквартирного дома и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства обусловлено исполнением последним своих обязательств по оплате определенной договором цены6.
     Синаллагматические договоры определяются одной из разновидностей двусторонних договоров. Особенность синаллагматических двусторонних договоров заключается в том, что эти взаимные обязательства опосредуют экономический обмен.
     Для оформления отношений застройщики применяли различные виды договоров: соинвестирования, договор совместной деятельности, договор строительства и т.д. Проблема, как наименовать договор участия в долевом строительстве вызвала многочисленные споры, которые не утихают до сих пор. Часть авторов утверждает, что такой договор необходимо понимать, как договор простого товарищества7, другая часть замечает, что они отличаются по собственной природе договора8, поэтому оснований для утверждения нет, стороны по договору долевого участия вносят денежные средства, как в договоре простого товарищества9.
     Также отнесение договора участия в долевом строительстве к договорам присоединения определяется довольно спорным. Так, автор А.С.. Дурнов10 определяет, что договор участия в долевом строительстве по методу его заключения, скорее всего, имеет отношение к числу договоров присоединения, основной признак - присутствие формуляра. Если договор участия в долевом строительстве оформляется путем присоединения, то участник имеет право в требовании его модификации, в соответствии с основаниями, которые находятся п. 2 ст. 428 ГК РФ.
     Существует также подход об отнесении договора участия в долевом строительстве к числу инвестиционных, который поддерживали большинство авторов. На современном этапе нужно отметить, что такие договора заключаются застройщиком с владельцами капитала строительной инвестиционной деятельности, которые касаются многообразных категорий гражданско-правовых договоров11.
     Инвестиционный договор имеет отличие от договора участия в долевом строительстве: субъект приобретает право собственности на объект долевого строительства, оплачивая застройщику собственные денежные средства - в инвестиционном договоре инвестор представляет заказчику и прочие имущественные права; инвестиционный договор заключается в простой письменной форме - договор участия в долевом строительстве согласно оформляется в письменной форме и регистрируется в органах государственной регистрации прав в обязательном порядке; предмет строительства до момента передачи инвестору состоит у него в залоге; инвестор более защищен действующим законодательством12.
     Таким образом, существует еще много разных мнений авторов по вопросу как наименовать договор участия в долевом строительстве, но, все-таки большинство склоняется к тому, что договор участия в долевом строительстве должен определяться, как независимый вид гражданско-правового договора.
     Собственное положение такого договора среди видов смежных договоров обуславливается особенностью участка его использования и индивидуальностью предмета договора и прочих его элементов.
     Спорным13 является мнение, что договор долевого участия - это публичный договор. Представляется более корректным не отнесение данного договора к публичным, так как для последних характерны признаки: обязательным участником является коммерческая организация, которая выступает в роли исполнителя; деятельность, осуществляемая данной организацией, должна быть связана с исполнением обязанности по реализации товаров, выполнению работ и оказанию услуг в отношении каждого обращающегося, так считают авторы Е.В. Бузун, М.Д. Бузун14.
     Если отнести эти признаки к исследуемому договору, можно сделать следующий вывод. В договоре долевого участия одной из сторон является застройщик, которым, в свою очередь, может быть как коммерческая или как некоммерческая организация. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» прямо не предусматривает обязанность застройщика заключать договор с каждым, кто обратится к ним. Более того, застройщик может не заключать договор, если обратившееся лицо явно неплатежеспособно.
     Помимо этого, в статье 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» прямые указания на публичный характер договора долевого участия отсутствуют.
     Однако в ней есть признак публичного договора: право Правительства Российской Федерации в утверждении правил, которые неукоснительно должны выполняться сторонами договора при его заключении и исполнении (ч. 2 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые корреспондирует с ч. 4 ст. 426 ГК РФ.
     Отнесение договора долевого участия к публичным также не правильно, потому что цена и прочие условия договора долевого участия обязаны быть одинаковыми для всех потребителей (ч. 2 ст. 426 ГК РФ), но в действительности застройщик может уменьшить цену договора15.
     Выводы по параграфу.
     Договор участия в долевом строительстве, в которым: одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;- другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
     Оснований относить договор участия в долевом строительстве к инвестиционному договору, а инвестиционный договор считать самостоятельным типом (видом) гражданско-правовых договоров не следует. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома возникает как гражданско-правовой договор.
     
     1.2 Место договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в системе гражданско-правовых договоров
     
     
     Как уже отмечалось, что часть ученых-правоведов определяют толкование договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома: «договор строительного подряда»16; «договор бытового подряда»17; «обязательство подрядного типа»18; «основание возникновения подрядного обязательства»19.
     Такие утверждения приравнивают договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с договором подряда20, часть остальных авторов приводят противоположенную точку зрения, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома просто не может признаваться договором строительного подряда21.
     По своей правовой природе договор участия в долевом строительстве и договор подряда различны. В соответствии со ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
     По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену22.
     Согласно положениям об участии в долевом строительстве непосредственно правовая связь с лицом, которое осуществляет строительство с подрядчиком, в некоторых случаях может отсутствовать, а в отношении подряда, ГК РФ предусматривает вступление в правоотношение по строительству непосредственно с подрядчиком – организацией, которая в дальнейшем и осуществляет строительство. Из этого вытекает, что договор долевого участия и договор подряда не являются одним и тем же договором.
     Лицо, участвующее в долевом строительстве, не имеет возможности устанавливать деятельность лица, получившее денежные средства, а застройщик при строительстве объекта не учитывает пожелания дольщика. Нередко застройщик является заказчиком по договору строительного подряда. Участник долевого строительства не организовывает деятельность по заказу проекта задания, он рассматривает предложение застройщика, очень часто дольщик приходит на этапе, когда строительство дома уже завершено.
     Объект строительства не часть дома (отдельная квартира), а весь многоквартирный дом, поэтому на стороне кредитора находится масса лиц-дольщиков, такое положение невозможно в конструкции договора подряда. В договоре долевого участия нет таких обязанностей, как предоставление земельного участка и многие другие.
     Большая часть ученых признают договор участия в долевом строительстве договором подряда (договором строительного подряда)23. Так, Ю. Романец отмечает, что интерес сторон в правоотношении долевого участия составляют не только передачу помещений в собственность, но и течение строительства дома, т.е. контрагенты объединены друг с другом при всем процессе строительства. Признаки рассматриваемого обязательства больше относятся к признакам подряда, а не купли-продажи, поэтому правовая база института подряда более подходит при регламентировании такого договора.
     Такую же точку зрения разделяет и О.Л. Капица, отмечающая, что договоры с участием граждан в строительстве жилья на стороне потребителя (в целях удовлетворения своих или семейных бытовых нужд) - это договоры бытового подряда со всеми применимыми к ним правилами в отношении граждан-потребителей. Договоры с участием юридических лиц, вкладывающих свои средства в строительство жилья в предпринимательских целях или для удовлетворения нужд своих сотрудников, - это договоры строительного подряда, регламентированные российским общегражданским и инвестиционным законодательством.
     Судебная практика также подтверждает такое же положение. Так, районный суд, анализируя исковые требования, установил, что ответчик взял обязательство по строительству трехкомнатной квартиры, а истец оплатить ее и вступить в право собственности при завершении строительства. Суд при вынесении решения следовал нормам ГК РФ, регламентирующих такой вид правовых отношений, основанных на договоре участия в долевом строительстве. Общее для рассматриваемых договоров то, что оба они регламентируют строительство (создание) объектов недвижимости. Хотя правоотношения, которые возникают между сторонами при строительстве объектов недвижимости, обладают разной правовой природой, которая не позволяет их отождествлять.
     Далее при реализации договора строительного подряда свойственно то, что заказчик обязан дать подрядчику для строительства земельный участок (п. 1 ст. 747 ГК РФ). Помимо этого, Градостроительный кодекс Российской Федерации24 (далее –ГрК РФ) предусматривает обязанность застройщика или заказчика дать земельный участок для строительства, и осуществить передачу лицу, которое осуществляет строительство: материалы инженерных изысканий; проектную документацию; разрешение на строительство (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ). Таким образом, до начала строительных работ подрядчиком заказчик должен обрести право собственности или аренды на земельный участок под строительство,  только после этого приступить к выполнению договора.
     В долевом строительстве же строительстве многоквартирного дома обязанность в получении земельного участка возлагается на застройщика, который обладает правом в привлечении денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка (ч. 1 ст. 3 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
     Помимо этого, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
     Такое утверждение предусматривает организацию залога в силу закона, а застройщик определяется, как залогодатель, участник же долевого строительства - залогодержателем. При анализе п. 1 ст. 740 ГК РФ вытекает, что подрядчик обязан построить объект по поручению заказчика. В этом случае, автор А.О. Рыбалов замечает, что предмет договора подряда не изготавливается без установленного заказа25. При подряде вещь производится под конкретного приобретателя, из его материалов. У договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома наблюдается обратная ситуация. Застройщик прежде обязан опубликовать проектную декларацию (информацию о проекте строительства, результат государственной экспертизы проектной документации, разрешение на строительство и только после этого заключать договора с участниками долевого строительства.
     В отличие от договора подряда, участник долевого строительства не отдает поручения застройщику, а избирает объект долевого строительства из возможных, что находятся на рынке по проекту застройщика. Также в отличие от договора подряда для договора участия в долевом строительстве определена обязательная письменная форма и введено требование об обязательной государственной регистрации договора. Также ГК РФ не содержит в своих нормах права для сторон договора участия в долевом строительстве в отличие от тех, что предоставлены сторонам договора подряда. Отличие рассматриваемых договоров состоит и в различии субъектного состава.
     Роль заказчика и участника долевого строительства состоит в том, что выступают субъекты гражданского права: физические и юридические лица, публично-правовые образования. В договоре строительного подряда подрядчиками выступают физические и юридические лица, которые имеют необходимые познания при исполнения строительной деятельности26. 
     Следующее различие рассматриваемых договоров обнаруживается при расторжении договора. В договоре строительного подряда заказчик имеет право в требовании передачи ему незавершенной работы в случаях прекращения договора до исполнения (ст. 729 ГК РФ) и зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства. Участник же долевого строительства при расторжении договора имеет право требовать возврата денежных средств, и уплаты процентов на эту сумму за пользование денежными средствами. У застройщика остается право заключить договор с другим участником долевого строительства. В договоре подряда такое положение исключено.
     Обобщим, если у заказчика при договоре строительного подряда при расторжении договора, образуется вещное право на выполненную работу, то у участника долевого строительства образуется обязательственное право требования к застройщику на возврат денежных средств с процентами.
     Некоторые ученые-правоведы, как отмечалось выше, определяют договор участия в долевом строительстве как один из видов договора купли-продажи.
     Так, А.Е. Казанцева замечает, что при проведении анализа взаимных отношений между застройщиком и дольщиком проявляется то, что договор долевого участия и договор купли-продажи тождественны27. Она отмечает их общие признаки: договора возмездные, их эквивалент - деньги; договора консенсуальные – определяются заключенными с момента достижения соглашения по всем существенным условиям; предмет договора – недвижимость.
     При продаже недвижимости определяется предмет: должны быть данные, позволяющие определить недвижимое имущество (в корреспонденции с проектной документацией); существенное условие - цена; право собственности на недвижимый объект подлежит государственной регистрации; передача объекта недвижимости оформляется актом приема-передачи или иным документом; право покупателя и право дольщика могут быть уступлены.
     Правовед С.Н. Медведев отмечает, что договор долевого участия в строительстве следует расценить как договор купли-продажи, если заказчики (дольщики) не предоставляют строительный материал для строительства жилого дома, а только оплачивают работу28.
     Такое толкование договора участия в долевом строительстве не отвечает природе образующихся взаимных отношений застройщика и дольщика по следующим причинам:
     - нет возможности в соблюдении требований ст. 554 ГК РФ, нормы, которого, позволяют определить недвижимое имущество для передачи покупателю по договору, также отсутствуют данные, устанавливающие место расположение недвижимости на земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Точная площадь многоквартирного дома и площадь квартиры будут известны после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции.
     ФАС Северо-Кавказского округа, заметил, что договоры долевого участия в строительстве жилья определяются, как независимые типы сделок, которые отличаются по своей правовой природе от сделок купли-продажи. Застройщик не продавец товара, потому что он строит имущество не для себя и не за собственные средства. Застройщик не обретает право собственности или прочие вещные права на многоквартирный дом. Вещные права на многоквартирный дом не могут перейти к дольщику, как в договоре купли-продажи, потому что возникают они только у самого дольщика29.
     Такой подход законодательно был зафиксирован в ч. 2 ст. 16 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
     Основание для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства документы, которые удостоверяют факт его постройки (создания): это разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
     Е.А. Суханов замечает, что решающий критерий отнесения вещи к недвижимости - юридический, а не физический, и состоит он в наличии или отсутствии государственной регистрации права на соответствующую вещь (и ее предварительной технической регистрации в качестве вещи в земельном кадастре, регистре морских или воздушных судов и т.п.)30.
     Пункт 2 ст. 558 ГК РФ, отмечает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
     Изучением правовой природы договора долевого участия в строительстве жилых домов занимался О. Л. Капица, который сделал вывод о том, что действия застройщика можно рассматривать как процесс выполнения работ, результатом которого выступает непосредственно само строительство объекта недвижимости. О. Г. Ершов поддерживает данную точку зрения, приведенную вышеназванным автором, и отмечает, что действия застройщика можно расценивать как результат по выполнению работы, где окончательным моментом является строительство объекта недвижимости. Поскольку данный договор направлен на выполнение работ, это приводит к тому, что действия обязанного лица направлены именно на выполнение работ, результатом которых является часть объекта недвижимости, включая передачу прав части объекта недвижимости дольщику пропорционально вложенным им денежным средствам.
     Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» явился причиной возникновения большого числа коллизий и противоречий и объектом обширной критики, а главное - до последнего времени так и не смог до конца обеспечить защиту законных интересов граждан от неправомерных действий застройщиков, о чем свидетельствует большое число замороженных строительством жилых объектов. Очередной попыткой исправить ситуацию стало принятие в 2016 г. поправок, вводящих ряд новых гарантий для непрофессиональных инвесторов и ограничений для застройщиков31.
     Так, в одном из дел, направленных на рассмотрение СКЭС ВС РФ32 (дело № А51-273/2015), по-новому заиграла старая проблема двойной продажи квартир в домах, возведенных с помощью привлеченных от граждан средств. Теперь суду предстоит разрешить вопрос о том, должен ли застройщик отвечать за причиненные двойной продажей убытки перед всеми последующими покупателями.
     Таким образом, отсутствие закрепления договора долевого участия в долевом строительстве в действующем ГК РФ приводит к коллизии норм при определении его правовой природы.
     Проблема выяснения правовой сущности договора долевого участия в долевом строительстве по-прежнему требует дальнейших исследований. Необходимо легальное закрепление понятия договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в ГК РФ, чтобы устранить сложившуюся путаницу относительно правовой природы таких договоров. Кроме того, по сей день остаются недостаточно законодательно урегулированными вопросы защиты прав, как участников (дольщиков), так и застройщиков.
     
     1.3 Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома
     
     
     Основы правового регулирования отношений, которые возникают из договора участия в долевом строительстве заложены в Конституции Российской Федерации, в которой определяется, что каждый имеет право на жилище.
     Реализуя такое право, органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, организовывают условия для реализации права на жилище.
     Механизмом достижения этой цели является реализация приоритетных национальных проектов в таких областях как здравоохранение, образование и жилье. Жилищная политика государства направлена на формирование рынка доступного жилья и развитие жилищной ипотеки. Выполнение этих задач невозможно без увеличения объемов и темпов строительства многоквартирных домов на долевых началах.
     Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, а также устана.......................