Общие положения о договоре аренды

Содержание

Введение……………………………………………………………………………...3                                                                                                                     
Глава 1. Общие положения о договоре аренды…………….…………………..6
   1.1. История правового регулирования договора аренды………………….  6
   1.2. Понятие, элементы и форма договора…….. …………………………….22    
Глава  2. Правовое положение сторон………….………………………………40 
    2.1.Права и обязанности арендодателя ……………………………………..40
    2.2.Права и обязанности арендатора……………………………………….53 Заключение……………………………………………………………………….71                                                                                                                                Список использованных источников…………………………………………75
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     Введение
     
     С момента начала преобразований, произошедших в Российской Федерации в связи с признанием многообразия  субъектов собственности, прошло более двадцати лет. За это время в России сложился рынок недвижимости, построенный на принципиально новых началах. Важное место стали занимать сделки по распоряжению имуществом, правовая регламентация которых в первую очередь осуществляется Гражданским кодексе Российской Федерации1.
     Одним из широко применяемых на практике гражданско-правовых институтов является договор аренды, законодательное оформление которого нуждается в совершенствовании. Практика показывает, что  подавляющее большинство споров между хозяйствующими субъектами возникает именно в связи с заключением и исполнением договоров аренды и прежде всего договора аренды недвижимого имущества. 
        Актуальность выпускной квалификационной работы.   По исследуемой теме имеет место достаточно большое количество публикаций. Прежде всего это касается  аренды недвижимости, которая исследуется в самых различных ракурсах: от анализа рынков аренды недвижимости в различных субъектах РФ  до  рассмотрения аренды недвижимости как одной из форм экономических отношений по вложению капиталов2 и до разрешения отдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимом недвижимости, заключением и регистрацией сделок с недвижимым имуществом3. 
      Иные исследования охватывают практически все основные положения, касающиеся договора аренды в целом, а также его отдельных видов. Учеными рассматриваются различные спорные аспекты правового регулирования данного договора. Анализ  данных научных исследований,  а также нормативных материалов и материалов судебной практики свидетельствует о  наличии спорных теоретических проблем  и пробелов в правовом регулировании данного правового института, сложностях в правоприменительной деятельности. 
     Цель выпускной квалификационной работы. Цель работы  состоит в анализе социально-экономической и правовой сущности правоотношений, складывающихся при передаче имущества в аренду, решении наиболее важных теоретических и практических проблем, а также поиске путей совершенствования действующего законодательства и правоприменительной практики в исследуемой области.
     Задачи выпускной квалификационной работы: 
     1. изучить историю правового регулирования договора аренды;
     2. исследовать понятие и элементы договора аренды, порядок его
заключения;
     3. рассмотреть правовую природу и значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества;
     4. охарактеризовать правовое положение сторон;
     5. внести предложения по совершенствованию законодательства в исследуемой области.
     Объект  исследования выпускной квалификационной работы. В качестве  объекта выступают общественные отношения, возникающие в  сфере заключения и исполнения договора аренды.
     Предмет  исследования выпускной квалификационной работы. Предмет составляют совокупность правовых норм, регулирующих понятие и элементы договора аренды, его заключение и исполнение, а также проблемные теоретические  аспекты договора аренды, имеющаяся судебная практика.
     Теоретическая и методическая база выпускной квалификационной работы. Договор аренды всегда являлся и является объектом исследования многих ученых. До революции проблемами договора найма вещей занимались такие известные цивилисты как  Д.И.Мейер, К.П. Победоносцев, Г.Ф. Шершеневич.
     В советский период развития цивилистики вопросы аренды исследовались в трудах И.А.Покровского, О.С.Иоффе и многих других.
     Сегодня данной проблемой занимаются ряд ведущих ученых, в частности, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Р. С. Бевзенко, В. А. Белов, Б. Д. Завидов, Д. В. Елизаров, А. Маковская, Ю. Р. Романец, С. А. Синицын, Е. А. Суханов, Н. А. Сыродоев,  О. М. Чумакова, А. М. Эрделевский  и многие другие.
     Методическую основу исследования составляют теория познания, ее всеобщий метод материалистической диалектики. В качестве общенаучных методов исследования применялись: статистический, историко-правовой, сравнительно-правовой,  формально-логический и системный методы научного познания, описание, наблюдение, сравнение, анализ и синтез. 
     Информационная база выпускной квалификационной работы. Данная база представлена нормативно-правовыми актами  в области гражданско-правового  и регулирования договора аренды; специальной литературой, материалами опубликованной судебной практики, касающимисяся данного договора, а так же интернет - ресурсами.
     Структура  выпускной квалификационной работы. Структура работы  включает введение, две главы, заключение, список использованных источников.
     
    
  Глава 1. Общие положения о договоре аренды
     
     1.1. История правового регулирования договора аренды
     
     История договора аренды (имущественного найма) насчитывает многие столетия, когда уже  римское право выделяло различных вида найма, одним из которых был  наем вещей. Для всех видов найма было характерно предоставление  другой стороне в пользование соответствующего объекта за определенное денежное вознаграждение.
     Римские юристы различали найм и куплю-продажу, т.к. по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а по найму нанимателю предоставляли вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение 4. Особенностью римского подхода было то, что смена собственника вещи влекла прекращение договора аренды, а  право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. Внаем могли передавать как недвижимые, так и движимые вещи, а точнее непотребляемые вещи, а также некоторые имущественные права, например узуфрукт. Допускалась возможность передачи вещи без указания срока найма и  договор мог прекратиться по заявлению одной из сторон в любое время.
     Наймодатель обязан был в течение всего срока договора обеспечивать нанимателю возможность соответствующего использования вещью и  производил необходимый ремонт отданной в наем вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение срока договора, принимал меры к устранению препятствий со стороны третьих лиц в пользовании переданной внаем вещи. Если вещь оказывалась непригодной для использования ее по назначению согласно договора, наймодатель обязан был возместить нанимателю причиненные убытки в размере, компенсирующими их 5.
     Основная обязанность нанимателя состояла во внесении наймодателю установленную по договору плату за пользование вещью, пропорционально времени такого использования. Наемная плата вносилась нанимателем по истечении известных промежутков времени, а также  могла вноситься вперед.
     Наниматель был обязан обеспечить сохранность вещи, а при наличии вины в несохранности он нес ответственность перед наймодателем.
     В случае несвоевременного возврата вещи наймодателю, дело доводилось до суда, в котором наниматель рассматривался в качестве захватчика чужого владения и присуждался к возврату нанятой вещи  и  уплате ее стоимости 6.
     Договор найма прекращалась истечением его срока, но если наниматель фактически продолжал пользование вещью, наймодатель не возражал против этого, то договор найма считался возобновленным по согласию сторон.
     Основанием прекращения договора найма могли служить нарушение сторонами его условий. Например, из Дигеста следует, что основанием для прекращения договора аренды являлось невнесение нанимателем наемной платы за два года подряд, а также злоупотребление нанимателем своим правом - порча вещи, ухудшение ее в процессе использования 7.
     Российскому праву договор аренды был известен еще со времен «Русской правды», где  не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи.
     В российском дореволюционном гражданском законодательстве под имущественным наймом признавался договор, согласно которому одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Термин аренда не употреблялся. Существенными условиями этого договора являлись предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него. Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой стороны - наниматель (лицо, нанимающее имущество). К обоим субъектам договора предъявлялось требование наличия общей правоспособности дееспособности. В качестве нанимателя могло выступать любое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего вещь внаем, требовалось способность распоряжаться вещью, т.е. он должен обладать определенным правом на имущество8.
     Предметом найма признавалось нанимаемое имущество, которое могло быть как движимое, так и недвижимое, а также права, приносящие доход9. Редакционная комиссия по составлению Гражданского уложения разъяснила, что «предметом имущественного найма могут быть не только материальные, физические предметы, 'как движимые, так и недвижимые, но также и права, способные к отдельному употреблению или пользованию, например, право охоты, рыбной ловли, право привилегии на изобретения, на взимание сборов на проезд и пр. Вообще, предметом найма могут быть только приносящие доход права; не приносящие такого дохода права, например, право на иск предметом найма служить не могут»10.
     Как указывалось выше, в дореволюционном гражданском законодательстве существенным условием договора признавалось условие о сроке договора найма11. Даже если в договоре найма и отсутствовало данное условие, то это  не влекло недействительность  или  незаключенность  договора.
     Условие о размере наемной  платы  признавалось также существенным условием. Д.И. Мейер отмечал, что наемная плата за пользование нанятым имуществом чаще всего составляла  денежная сумма, хотя законодательство, по мнению автора, требовало, чтобы наемная плата всегда сводилась к денежной сумме. Д.И.Мейер вместе с тем  полагал, что для найма нисколько не существенно, представляется ли денежное или другое вознаграждение12.
     Независимо от вида имущества и срока его найма достаточно было простой письменной формы договора. Допускалось даже заключение договора найма недвижимости в устной форме, в том числе  и на длительный срок.
     Основной обязанностью нанимателя было своевременное внесение наемной платы. Сроки внесения платежей определялись договором, а при отсутствии соглашения сторон - местными обычаями. Наёмная плата должна была вноситься вперед: при найме недвижимости вне города на срок свыше года - за шесть месяцев, а при найме на срок менее года - за весь срок найма; при найме недвижимости в городе, а также движимых вещей на срок свыше года - за два месяца (ст. 1828  Проекта Гражданского Уложения).
     В целях обеспечения исполнения нанимателем обязательства по внесению наемной платы  наймодателю предоставлялось закладное право на движимое имущество нанимателя, находящееся в нанятом объекте недвижимости. В случае если наниматель приступил к вывозу своего движимого имущества, на которое наймодатель имел закладное право, последний был вправе задержать ту часть имущества, которая была достаточна для обеспечения погашения обязательства по наемной плате. 
     К основным обязанностям нанимателя относилось бережное пользование нанятым имуществом в соответствии с тем назначением. Нарушением этой   обязанности считалось не только отсутствие заботливого   пользования, но и отсутствие пользования даже в случае продолжения внесения наемной  платы 13.
     Правовая судьба произведенных нанимателем улучшений нанятого имущества имела специфику. Решение этого вопроса не ставилось в зависимость от получения согласия наймодателя на их производство или их полезность. Критерием для предоставления нанимателю права оставить за собой произведенные улучшения либо требовать от наймодателя соответствующей компенсации за их производство служила необходимость указанных улучшений. Статья 1843 проекта Гражданского уложения предусматривала право нанимателя требовать от наймодателя вознаграждения за произведенные в нанятом имуществе починки (т.е. улучшения), относившиеся к обязанностям наймодателя или осуществленные нанимателем без предупреждения им наймодателя ввиду их неотложности. Если наниматель произвел в нанятом имуществе такие работы, которые не вызывались необходимостью или не входили в обязанности наймодателя, то наниматель был вправе оставить за собой те улучшения, которые могли быть отделены без вреда для имущества. Он был обязан оставить эти улучшения в пользу наймодателя, если последний согласится возместить их стоимость.
     Договор имущественного найма, заключенный на определенный срок, прекращался по его истечении. Если же срок найма не мог быть определен на основании соглашения сторон, местного обычая или цели найма, то договор признавался заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон была вправе после предупреждения контрагента прекратить договор.
     Согласно ст. 1856 проекта Гражданского Уложения, если по окончании срока найма ни одна из сторон не объявит о прекращении договора и наниматель без всякого возражения со стороны   наймодателя и с ведома последнего продолжает пользоваться нанятым имуществом,  при найме сельского имения - в течение двух месяцев, а при всяком ином найме - в течение месяца, - то договор признавался возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок, за исключением найма сельского имения, который считался возобновленным на следующий хозяйственный год.
     Договор найма по окончании определенного в нем срока мог быть возобновлен сторонами. Это могло произойти в силу соглашения сторон или безмолвно, когда наниматель продолжал пользоваться нанятым имуществом без всякого возражения со стороны наймодателя. Стороны тем самым безмолвно давали  согласие на продолжение найма на прежних условиях. Однако в случае заявления одной из сторон о желании прекратить договор это предположение отпадает. Безмолвное возобновление наймапредполагало, что пользование нанимателя продолжалось определенное время по окончании найма14.
     Основной объем правовых норм о найме в советский период правового регулирования договора аренды оставался неизменным. Согласно Гражданскому кодексу РСФСР от 11 июня 1964 г., договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования15.
     Предметом договора имущественного найма могло служить любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество. Однако не допускался наем гражданам земель сельскохозяйственного назначения и  средств производства.
     Требования, предъявляемые к форме договора имущественного найма, в течение всего советского периода неоднократно изменялись. Согласно п.1 ст.44 ГК  РСФСР 1964 г., договор, заключенный на срок более года, требовал простой письменной формы. Договоры с участием организаций должны были заключаться в письменной форме независимо от срока и суммы договора.
     ГК РСФСР 1964 г. сократил общий предельный срок имущественного найма до десяти лет и ввел специальные (менее продолжительные) сроки для отдельных групп правоотношений. В результате, срок заключенного между государственными, кооперативными и общественными организациями договора найма строения или нежилого помещения не должен был превышать пяти лет, а договор найма оборудования и иного имущества - одного года.
     Основные обязанности наймодателя состояли в передаче нанятого имущества нанимателю и в обеспечении надлежащего состояния этого имущества в период действия договора найма. Наймодатель был обязан своевременно предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующему договору и назначению сдаваемого внаем имущества. При этом он не нес ответственности за недостатки, которые были или должны быть известны нанимателю (либо оговорены наймодателем) при заключении договора. Последствия неисполнения данной обязанности наймодателем состояли в том, что наниматель получал право истребовать от него нанятое имущество  либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.
     Одной из основных обязанностей нанимателя являлось своевременное внесение наемной платы. Допускались четыре формы наемной платы: 
     1.совершение определенных срочных платежей деньгами и натурой;
     2.отчисление условленной доли продуктов, предметов выработки, полезной  площади помещений или денежного дохода;
     3. выполнение определенных услуг;
     4. сочетание указанных форм оплаты (ст. 165 ГК РСФСР 1964 г.)
     Иные формы наемной платы в ГК РСФСР 1964 г. уже не включались. В юридической литературе признавалось, что наемная плата в натуральной форме возможна лишь в отношениях между гражданами. Как отмечал О.С.Иоффе: «Наемная плата выражается обычно в периодических месячных, квартальных, годовых денежных платежах. Но в отношениях между гражданами нет препятствий для такого способа ее определения, как сочетание денежных и натуральных элементов»16.
     Другое отличие законодательства, действовавшего в советский период в части наемной платы заключалось в стремлении определить предельные размеры наемной платы. Если  наймодателем являлась социалистическая организация, размер и сроки платежей за пользование имуществом должны были устанавливаться в договоре  в соответствии с типовыми договорами найма отдельных видов имущества, и в пределах централизовано утверждаемых ставок и тарифов  (например, Постановление Совета Министров РСФСР от 28 июля 1965 г. «О ставках   арендной платы за нежилые помещения»)17.
     Наниматель имел право требовать соответственного уменьшения наемной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечал, условия пользования нанятым имуществом, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшались (ст.286 ГК РСФСР 1964 г.). Наймодатель имел право принудительно в судебном порядке взыскать невыплаченную наемную плату, а при ее систематической просрочке - на расторжение договора.
     При расторжении договора имущественного найма наниматель обязан был вернуть имущество в том состоянии, в котором он получил имущество, с учетом нормального износа, а в случае ухудшения нанятого имущества, наниматель должен возместить наймодателю причиненные убытки (ст.291 ГК РСФСР 1964 г.).
     Судьба улучшений зависила от наличия разрешения наймодателя на их. В случае если улучшение нанятого имущества было произведено с разрешения наймодателя, наниматель по общему правилу получал право на возмещение произведенных расходов. Улучшения, произведенные нанимателем без согласия наймодателя, дифференцировались на отделимые и неотделимые от возвращаемого имущества. Отделимые могли быть изъяты нанимателем, если наймодатель не согласился возместить их стоимость. Стоимость неотделимых улучшений не подлежала возмещению наймодателем.
     С началом проведения экономических реформ в конце 80-х годов договор имущественного найма стал применяться как основное средство «разгосударствления» и один из основных способов организации производственно-хозяйственной деятельности трудовых коллективов государственных предприятий.
     Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277-Х1 «Об аренде и арендных отношениях в СССР»18 устанавливался перечень объектов, которые могли  передаваться в аренду, а именно: земля и другие природные объекты; имущество государственных, кооперативных или иных общественных предприятий и организаций, структурных единиц объединений; имущество цехов и иных внутренних подразделений предприятий; отдельные здания, постройки, сооружения и другие материальные ценности.
     Субъектами арендных отношений признавались совхозы, колхозы и другие государственные, кооперативные и иные общественные предприятия и организации, в том числе организации арендаторов, коллективы их подразделений, а также граждане или группы граждан. Организации арендаторов пользовались  правами юридического лица. Их членами могли стать как работники государственных предприятий, на базе которых создавались эти организации, так и другие граждане, достигшие шестнадцати лет. Продукция, произведенная арендатором, оставалась в его собственности. Разрешалось в договор аренды включать условие перехода в собственность арендатора арендованного имущества по истечении срока договора при условии, если стоимость этого имущества полностью покрывается уплаченной арендной платой.
     Отличительной чертой подхода к договору аренды как к средству «разгосударствления» и одновременно способу организации хозяйственной деятельности являлось то, что понятием «аренда» охватывались не только традиционно подразумеваемые под этим отношения имущественного найма, но и внутрипроизводственные отношения по организации работы трудовых коллективов, участков, цехов, бригад и структурных подразделений государственных предприятий и иных организаций.
     При внутрихозяйственной аренде (арендном подряде) арендатор обязан произвести и реализовать арендодателю продукцию согласно договору, а сам мог распоряжаться лишь той продукцией, которая была произведена сверх объема, предусмотренного договором арендного подряда.
     Наем имущества, в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277-Х1 «Об аренде и арендных отношениях в СССР», регулировался договором аренды, который регламентировал правовое положение арендатора и арендодателя, их права и обязанности, порядок взимания арендной платы.
     Дальнейшее развитие правового регулирования арендных отношений отразилось в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. № 810-119, в которой содержится определение не договора аренды, а аренды как таковой: основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.
     Арендодателями признавались, прежде всего, собственники имущества (ст.4 Основ законодательства об аренде), а также органы и организации, уполномоченные на то собственником имущества (государственные предприятия, Советы народных депутатов в отношении земли).
     Основы законодательства об аренде (ст. 16) устанавливали порядок создания арендного предприятия, которое приобретало статус юридического лица после государственной регистрации в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Оно становилось правопреемником имущественных прав и обязанностей государственного предприятия, взятого им в аренду, в том числе и прав пользования землей и природными ресурсами. 
     Арендное предприятие, не являясь собственником, имело широкие права по распоряжению указанным имуществом, что не распространялось на  природные объекты.  Они могли  продавать, обменивать, сдавать в субаренду, предоставлять бесплатно во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного имущества, если такая передача имущества не влекла уменьшения производственно-экономического потенциала (стоимости) предприятия и не нарушала других условий  договора аренды. 
     Остающаяся после восполнения всех расходов  прибыль поступала в полное распоряжение арендного предприятия и им же и распределялась 
     В целях привлечения дополнительных финансовых ресурсов, в соответствии со ст. 19 Основ законодательства об аренде, арендному предприятию разрешалось осуществлять целевые займы, где преимущественное право приобретения ценных бумаг имели члены трудового коллектива предприятия 20.
     Имущество арендного предприятия имело своеобразный правовой режим. Оно во многом создавалось за счет личного трудового участия, денежных и других имущественных взносов членов трудового коллектива. На стоимость вклада члена трудового (в том числе и бывшего) коллектива в имущество арендного предприятия, в соответствии с его уставом, могли выдаваться ценные бумаги, на которые предприятие ежегодно выплачивало проценты (дивиденды), в размерах, определяемых трудовым коллективом исходя из конечных результатов производства и задач развития предприятия. 
     Между арендатором и арендодателем заключался договор аренды, регламентирующий их отношения. В его основе лежали принципы добровольности и полного равноправия сторон.
     В договоре аренды предусматривались: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества; размер арендной платы; сроки аренды; распределение прав и обязанностей сторон.
     Стоимость арендованного имущества определялась в договоре исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду с учетом фактического износа. Срок предстоящей службы сдаваемого в аренду имущества устанавливался соглашением сторон, но не более нового полного амортизационного срока, соответствующего действующим нормам амортизации.
     Арендатор с согласия арендодателя был вправе сдать в субаренду полученное по договору имущество, кроме случаев, предусмотренных законодательными актами.
     За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору аренды, в том числе за изменение и расторжение договора в одностороннем порядке, стороны несли ответственность, установленную законодательством и договором (ст. 7 Основ законодательства об аренде).
     Арендная плата включала амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества. При аренде земли и других природных ресурсов амортизационные отчисления не производились. Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определялся в договоре аренды исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества. Арендная плата могла также включать средства, передаваемые арендатором арендодателю для ремонта объектов по истечении срока их аренды. Арендная плата включала часть прибыли (дохода), которая могла быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества (арендный процент), устанавливаемую договором на уровне, как правило, не ниже банковского процента21.
     Арендная плата могла устанавливаться за все арендуемое имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту в натуральной, денежной или смешанной формах. Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определялись договором.
     Размеры арендной платы могли изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет. Они могли быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством (ст. 8 Основ законодательства об аренде).
     Сроки аренды определялись договором. При этом аренда земли, иных природных ресурсов, предприятий, зданий, сооружений должна была носить, как правило, долгосрочный характер - от пяти лет и на более длительный срок. С учетом характера имущества и целей аренды договор мог быть и краткосрочным - до пяти лет (ст. 12 Основ законодательства об аренде).
     Использование договора аренды в качестве средства «разгосударствления» обеспечивалось включением в договор условия о выкупе арендатором сданного в аренду государственного имущества. Условия, порядок и сроки выкупа определялись договором аренды, Однако и при отсутствии согласия арендодателя арендатор мог добиться включения в договор условия о выкупе арендованного имущества, поскольку все споры подлежали рассмотрению органами государственного арбитража и суда (ст. 10 Основ законодательства об аренде).
     Выкуп осуществлялся арендатором путем внесения всей причитающейся арендодателю арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору была прекращена до завершения амортизационного срока. Источниками выкупа могли быть любые средства, имеющиеся у арендного предприятия в соответствии с законодательством. После выкупа арендованного имущества арендное предприятие по решению его трудового коллектива могло быть преобразовано в коллективное предприятие, кооператив, акционерное общество или иной вид предприятия, действующего на основе коллективной собственности. Средства от выкупа имущества государственного предприятия перечислялись в соответствующий бюджет. Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускались по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды мог быть расторгнут по решению государственного арбитража или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.
     Реорганизация арендодателя и  перемена собственника арендованного имущества не являлись основанием для изменения или расторжения договора.
     Если по истечении срока договора ни  одна из сторон не заявила о прекращении или изменении договора, он считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. При продлении договора на новый срок его условия могли быть изменены по соглашению сторон.
     При прекращении договора с арендатором - гражданином преимущественное право на заключение договора аренды получали члены его семьи, совместно с ним проживавшие и работавшие.
     В случае смерти арендатора его права по договору аренды переходили с согласия к одному из проживавших и работавших вместе с ним членов семьи. Арендодатель не имел права отказать такому лицу во вступлении в договор на оставшийся срок, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (ст. 13 Основ законодательства об аренде).
     В дальнейшем при переходе от «разгосударствления» к полномасштабной приватизации государственного" и муниципального имущества в российском законодательстве проявились тенденции, направленные против арендных предприятий.
     Анализ законодательства тех лет свидетельствует об устойчивом негативном отношении к такому способу приватизации, как выкуп арендованного имущества, со стороны органов как законодательной, так и исполнительной власти. В те годы часто принимались законодательные акты, ухудшающие положение коллективов арендных предприятий, а зачастую и лишающие их возможности выкупить арендованное имущество в соответствии с заключенными договорами аренды.
     Нормативной базой, регулирующей процесс приватизации государственного и муниципального имущества, являлись Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. №443-1 «О собственности в РСФСР»22, Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992г.23, утвержденная Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 5 июня 1992 г., Закон РСФСР от 5 июня 1992 г. №2930-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»24, Закон РСФСР от 25 декабря 1990 г. №445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности»25.
     Все вышеназванные законодательные акты ограничивали право арендных предприятий на выкуп арендованного имущества и были направлены на изменение ранее оформленных договорных отношений, что способствовало дестабилизации арендных отношений в условиях перехода к рыночной экономике. 
     В процессе приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий договор аренды» активно использовался для последующей приватизации зданий, строений, нежилых помещений, не вошедших в состав первоначально приватизированного имущества.
     Согласно п.5.7  Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 г., физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий на аукционе (по конкурсу), предоставлялось право на заключение долгосрочных (не менее чем на 15 лет) договоров аренды занимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежилых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность указанных помещений, зданий, строений (не ранее чем через год после вступления в силу договора купли-продажи предприятия) и занимаемых предприятиями земельных участков, в порядке, устанавливаемом Правительством РФ. Причем изменение условий по сравнению с ранее заключенными этими предприятиями договорами аренды указанных зданий, строений, помещений  допускалось только по соглашению сторон, если иное не было предусмотрено договором.
     Исключительное право на приобретение в собственность нежилых помещений, зданий, сооружений получили товарищества или акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества и выкупившие его. Причем это право распространялось не только на арендуемую указанными субъектами недвижимость, но и на те нежилые помещения, которые находились у них в фактическом пользовании.
     Практически все граждане-предприниматели, а также товарищества и акционерные общества, получили право приобретать в собственность (на тех же условиях) арендуемых по договору аренды, заключенному на основании конкурса или аукциона, нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
     Таким образом, процесс полномасштабной приватизации государственного и муниципального имущества сопровождался рядом негативных явлений, а именно дроблением арендных предприятий путем создания самостоятельных юридических лиц на базе структурных подразделений арендных предприятий.
     Так, в соответствии с п.5.11 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992г. товариществам, созданным трудовыми коллективами структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предприятий, предоставлялось право на выкуп арендованного имущества даже в том случае, когда сами арендные предприятия таким правом не обладали.
     Согласно п. 9 Указа Президента Российской Федерации .......................