Модели организации ипотечного рынка

Введение

Жилищный вопрос в России - традиционно один из важнейших на политической повестке дня страны. Одна из каждых тридцати российских семей живет в доме, который не соответствует общепринятым стандартам. Треть всего жилого фонда страны является ветхим, а многие семьи до сих пор живут в коммунальных квартирах и общежитиях. Приобретение отдельного жилья - важнейший вопрос для молодых людей, создающих семью.

Собственное отдельное жилье хотят иметь как молодые люди, так и пожилые.

 «Ипотека» — древнегреческое слово, которое в переводе означает «деревянный кол, который вбивают в землю, чтобы установить границы участка». Поэтому данный термин применяется к кредитным отношениям со всеми видами недвижимого имущества, будь то земельный участок, квартира, дом и так далее. Этот механизм, обслуживает в основном сферу обращения. Приобретение и аренда жилья в кредит очень распространено за границей. В противном случае реализация огромного числа построенных домов и процесс воспроизводства в строительстве были бы затруднены.

Интерес к ипотечному рынку со стороны субъектов экономики существовал всегда. Банки старались, невзирая на сложную экономическую и геополитическую ситуацию, не повышать ставки в данной области кредитования.

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что обеспечение жильем граждан РФ является одной из наиболее значимых социальных проблем, стоящих перед Российским государством на современном этапе его развития.

Целью курсовой работы является изучение проблем функционирования ипотечного кредитования и предложение путей их решения.

Для достижения этой цели в ходе курсовой работы решаются следующие задачи:

- раскрыть понятие ипотечного кредитования, выявить его основные виды;

- рассмотреть основные особенности ипотечного кредитования.

- изучить особенности ипотечного кредитования за рубежом;

- проанализировать текущую ситуацию на рынке ипотечного кредитования в России;

- выявить проблемы ипотечного кредитования в России и определить пути их решения.

Объектом исследования является механизм ипотечного кредитования.

Предмет исследования – это механизм системы ипотечного кредитования на современном этапе.

Курсовая работа включает в себя введение, три главы, заключение, список литературы.

В работе были использованы труды советских и современных российских ученых: М.М. Агаркова, А.В. Афониной, М.И. Брагинского, B.C. Ема, К.М Ерошенкова, М.И. Каменецкого, Л.И. Левиной, А.Л. Маковского, А.В. Мукабенова, В.И. Серебровского, Е.А. Суханова, Е.А. Флейшиц и других.

Информационной базой работы послужило действующее российское законодательство, относящееся к регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования, зарубежное законодательство, отечественная и зарубежная правоприменительная практика, а также проекты законодательных актов, отражающие основные тенденции развития ипотечного рынка. 









1. Сущность и понятие системы ипотечного кредитования, роль ипотечного кредитования в условиях рыночной экономики



Ипотека по своей правовой природе является формой залога на недвижимое имущество, при котором имущество является собственностью должника, лица приобретающего квадратные метры, но при этом его кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств по выплате денежных средств получает право на реализацию заложенного ему недвижимого имущества в целях возврата переданных должнику денежных средств. Иными словами, обязательством должника является погашение кредита, а залог недвижимости является формой обеспечения исполнения финансовых обязательств должника перед его кредитором.

В теории гражданского права принято различать два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона - это форма ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон.

Примером ипотеки в силу закона может являться ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара [24].

Аналогичное правило применяется к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа ГК РФ).

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество ГК РФ).

Также обеспечение исполнения обязательств по договору залогом в силу закона установлено для застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) (Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "), а также для обеспечения обязательства покупателя по оплате приобретенного в рассрочку государственного или муниципального имущества (Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

Ипотека в силу закона применяется также при приобретении земельного участка, жилых домов или квартир за счет кредитных (заемных) средств (Закона об ипотеке).

В отличие от ипотеки в силу закона, ипотека в силу договора - это залог недвижимости, возникающий на основании заключенного сторонами договора.

Ипотека в силу договора заключается в целях обеспечения выполнения должником обязательств по договору займа или кредитному договору. В данном случае ипотека не является самостоятельным обязательством, а лишь выполняет обеспечительную функцию по первоначальному договору займа или кредитному договору [24].

Государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Также подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимость, в том числе ипотека (ГК РФ, ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Необходимо отметить, что ипотека в силу договора отличается от ипотеки в силу закона еще и тем, что договорная ипотека подлежит государственной регистрации лишь по совместному заявлению обеих сторон договора. 

Существует огромное количество видов ипотечного кредитования. Рассмотрим основные виды ипотеки.

Виды ипотечного кредитования:

1. Наиболее распространённым видом ипотечного кредитования является стандартный или типовой вид ипотеки. Таким образом, покупатель решает приобрести некоторое имущество за сто двадцать тысяч. В банке он получает кредит в размере ста тысяч, залогом которого служит данное имущество. Остальные двадцать тысяч покупатель самостоятельно добавляет из своих личных средств. Ссуда погашается ежемесячно. Также выплачиваются ежемесячно и проценты по ссуде относительно двенадцати процентов годовых. 

2. Существует также ипотечное кредитование с переменными выплатами. Этот вид кредитования погашается периодически. Сюда относятся кредиты с шаровыми платежами, то есть кредиты единовременного платежа, которые предусматривают: 

- кредиты, замораживающие выплаты по процентам до того времени, пока не закончится срок кредита – таким образом, кредит и проценты по нему погашаются по окончанию срока. Такие кредиты используются только в ограниченных случаях. Они используются в основном земельными спекулянтами, которые рассчитывают сумму выручки за проданную земли, которая будет составлять полную сумму выплаты кредита с процентами, а также прибыль от продажи; 

- кредиты, предусматривающие частичную амортизацию и итоговый шаровой платеж – в этом случае допускается частичная амортизация до истечения срока кредита; 

- кредиты, предусматривающие только выплату процентов – таким образом, выплачивается итоговый платёж основной суммы в единовременном порядке по истечению срока кредита, а проценты по нему выплачиваются ежемесячно [21].

3. Существует также вид пружинного ипотечного кредитования, то есть это кредит погашается регулярно. Таким образом, в первые четыре года выплачиваются проценты по кредиту, а в последние три года выплачиваются и проценты, и сам долг.

4. Финансирование доходной недвижимости предусматривает использование кредита с участием. Этот вид кредитования предусматривает регулярное получение основного долга и процентов по нему кредитором. 

5. Ещё один вид ипотечного кредитования – это кредит с нарастающим платежом. Таким образом, выплаты осуществляются равными частями в течение всего срока с последующим увеличением. 

6. Ипотечный вид кредитования с добавленной процентной ставкой, то есть проценты относятся на основной долг по кредиту [2].

Таким образом, использование кредита в современном мире распространено довольно часто. Сегодня у каждой второй семьи есть кредитные обязательства – это неотъемлемая часть современной жизни. Существует огромное количество видов ипотечного кредитования: стандартный вид ипотеки, ипотечное кредитование с переменными выплатами, пружинное ипотечное кредитование, кредит с участием, кредит с нарастающим платежом, ипотечный вид кредитования с добавленной процентной ставкой.

Основные особенности ипотечного кредитования заключаются в том, что жилье оформляется сразу в собственность покупателя. Банк не имеет права забрать у заемщика эту недвижимость, даже при не полностью произведенном расчете. При покупке квартиры в кредит есть возможность получения дополнительных льгот по налогообложению. Такие льготы заемщику выплачиваются за целевое использование кредита, который конкретно предназначен на приобретение или строительство жилья.

Банку необходимы гарантии возврата ссудной задолженности и процентов за пользование кредитом. И поэтому перед выдачей банком денежного кредита, заемщик должен пройти некоторую процедуру и ответить на многие вопросы банка, так как он подвергается достаточно серьезному риску. В первую очередь банк-кредитор поинтересуется доходом заемщика, потому, что заемщику придется тратить около половины дохода для погашения долга перед банком и ежемесячных процентов. Чем выше заработная плата на день получения кредита, тем большую сумму кредита сможет получить заемщик.

Обязательным вопросом банка будет о том, какой стоимости квартиру хочет приобрести заемщик и естественно, какой первоначальный взнос он в состоянии заплатить. От суммы первого взноса будет зависеть процент ипотечного кредитования, и чем меньше будет эта сумма первого взноса, тем больший процент необходимо будет выплачивать по ипотеке.

В некоторых банках существуют свои особенности ипотечного кредитования, при которых учитываются только официальные доходы, другие же банки готовы включить и все дополнительные заработки в общую сумму дохода. Однако если на момент оформления кредита, заемщик не работает, займ оформлен не будет, даже если имеются дополнительные доходы. Официально оформленным на работе необходимо быть в любом случае и даже если заемщик работает, но менее полугода, то этого также не достаточно для оформления кредита [19].

Еще одной из особенностью ипотечного кредитования является то, что многие банки требуют наличия поручителей при оформлении ипотеки. Банк будет взыскивать долги с поручителей, в случае если вернуть кредит не сможет заемщик. Если же и поручители окажутся не платежеспособными, то через суд возможна продажа квартиры для возмещения потерь банка.

Количество поручителей по кредиту зависит напрямую от суммы будущего кредита. Также чем больше доходы поручителей, тем на большую сумму ипотечного кредита может рассчитывать заемщик. Банки очень часто предоставляют ипотечное кредитование с учетом доходов не только заемщика, но и доходов всей его семьи. Это конечно выгодно заемщику, так как суммарный доход семьи всегда выше, чем одного из членов его семьи. 

При приобретении квартиры в кредит можно получить дополнительные льготы по налогообложению. Льготы выплачиваются заемщику за то, что кредит тратится на приобретение или строительство жилья и является кредитом целевым.

В настоящее время существуют две модели ипотечных учреждений – американская и европейская. Отличительной чертой является метод привлечения средств. Американская, наиболее востребованная модель, поэтому она взята за основу ипотечного государственного учреждения Российской Федерации и рассчитана на государственную поддержку. Европейская модель работает по принципу накопительных сберегательных учреждений, которые считаются инвесторами ипотечных программ.

Сегодня ипотечное кредитование можно разделить на две категории, первая из которых относится к государственному ипотечному кредиту, по ее условиям заемщик обязан заключать договор с банком, затем агентством жилищного ипотечного кредитования будет произведён выкуп закладной у залогодержателя, а средства за ипотечный кредит поступят на счет АИЖК. К условиям второй категории ипотечных программ относится требование предоставления закладной банку-кредитору, с которым впоследствии должник и ведёт расчёт.

Ипотечный кредит – обычная банковская ссуда, имеющая целевое предназначение – покупка квартиры, дома или земельного участка. Главным условием такой сделки является залог приобретаемой недвижимости, которая и будет обеспечивать кредит. Сумма займа при этом отличается от стоимости квартиры и составляет определённое процентное соотношение с уже имеющейся наличностью. Те деньги, которые заемщик выплачивает из собственных сбережений, называются первоначальным взносом, его размер является очень весомым фактором при оформлении ипотеки. Задолженность по кредиту гасится ежемесячно, в сумму платежа входит часть основного долга и начисленный процент за пользование кредитом [4].

Ипотечный кредит является долгосрочным (кредитный период может составлять 10, 15, 20 и очень редко, даже 30 лет), по сравнению с другими видами кредитования низкие процентные ставки, что достигается за счёт залогового обеспечения и, конечно, наличие самого залога. Но, при оформлении ипотеки на физическое лицо финансовые учреждения предъявляют к клиентам более жёсткие требования, чем при потребительском кредите. Главными критериями являются: стабильный официальный и довольно высокий доход заемщика, его гражданство, регистрация, и, обязательное условие - чистая кредитная история. Заемщику нужно быть готовым к довольно непростой процедуре оформления, к сбору всех необходимых документов, к дополнительным финансовым тратам и потере личного времени и сил. По большому счету, это дело того стоит, так как в результате заемщик становится собственником жилья, пусть даже и заложенного банку. Далеко не каждый сегодня может купить жильё из личных накоплений, а если учесть, что стоимость квадратных метров неукоснительно растёт и ежегодная инфляция «съедает» часть наличности, то ипотека представляется для многих единственным вариантом обзавестись собственной квартирой или домом. И, несмотря на то, что процентные ставки по ипотеке в нашей стране пока остаются самыми высокими в мире, люди покупали и будут покупать жильё в кредит [26].

Еще нужно знать, что любой гражданин РФ сегодня может воспользоваться ипотечным кредитом как со взносом, так и без первоначального взноса. Все зависит от условий кредитования и индивидуальных факторов, которые предлагают банки-кредиторы.

Учитывая все особенности ипотечного кредита, заемщику рекомендуется предварительно оценить свои материальные возможности, ведь зачастую ежемесячные платежи по ипотеке ложатся тяжким бременем на семейный бюджет. А это может привести к крайне неблагоприятным последствиям.

Ипотека в нашей стране – это не только выгодно, но и рискованно. Причем дело это рискованное не только для тех, кто занимает деньги, но и для тех, кто является кредитором. Ведь российское законодательство в вопросах, касающихся ипотеки, еще несовершенно и требует доработки по отдельным юридическим вопросам. Инфляция, изменение валютного курса добавляет непредсказуемости экономической ситуации в нашей стране даже в ближайшие годы, не говоря уже о последующих десятилетиях. Для оформления в банке ипотечного кредита, нужно заранее оценить собственные силы и возможности, а от различного рода рисков лучше застраховаться.



2 Модели организации ипотечного рынка



Ипотечный рынок относится к рынку, который обеспечивает финансирование недвижимости. Ипотечные кредиты выдаются различными типами финансовых институтов. Коммерческие банки, сберегательные и кредитные учреждения и кооперативы - институты, занимающие важное место в обеспечении этого вида кредита. Кредиты на основе процентов содержат различные условия, в том числе положения, связанные с процентной ставкой и способом выплат. Платежи варьируются и зависят, в большей степени от кредитной организации. Некоторые учреждения начисляют фиксированные ежемесячные платежи до погашения, в то время как другие берут либо небольшой первоначальный взнос с прогрессивной оплатой до полного погашения, либо выплаты на основе суммы понесенных процентов. Есть также кредиты, которые требуют, чтобы заемщик выплатил не только понесенные проценты, но также взносы по основному долгу и процентам в самом ближайшем будущем.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, которые различаются в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные типы ипотечных кредитов показаны на рисунке 1.

В качестве кредиторов могут выступать банки (кредитные организации), которые предоставляют банковские ипотечные кредиты, либо юридические лица, предоставляющие заемщикам небанковские ипотечные кредиты. 







Источник: Норесков, В. Ипотека для приобретения жилья / В.Назаров – СПб.: Питер, 2010. – 326 с

Рисунок 1- Классификация ипотечных кредитов





По способу амортизации долга выделяют постоянный ипотечный кредит; кредит с переменными выплатами; кредит с единовременным погашением согласно особым условиям. 

Ипотечные кредиты могут быть предоставлены заемщикам с применением фиксированной либо переменной процентной ставки.

В программе ипотечного кредитования устанавливается срок погашения кредита, при этом различают кредиты с правом досрочного погашения, без права досрочного погашения и с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа. 

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества. 

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть: 

- обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); 

- субсидируемые и выдаваемые на общих условиях. 

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование – это совокупность финансово-правовых норм, регулирующих особенности, специфику финансовых общественных отношений, связанных с систематическим осуществлением кредитными организациями такой банковской операции, как предоставление физическим лицам кредитов для целей приобретения жилья под залог приобретаемой недвижимости.

В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования, каждая из которых имеет свои отличительные особенности. В зависимости от принципа формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования выделяют три основные модели ипотечного кредитования: замкнутая (автономная), усеченно – открытая и расширенно-открытая, которые представлены на рисунке 2.





 Источник: Аббасов Т.О. Ипотечное жилищное кредитование: понятие и место в системе финансового права // Банковское право, 2011 - №4



Рисунок 2- Модели ипотечного кредитования



Расширенно-открытая модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, и основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Данная модель может быть одноуровневой и двухуровневой. Одноуровневая модель представляет собой механизм, при котором кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Такая система действует в ряде европейских стран, например в Германии, Дании, Австрии, Франции, Норвегии и Швеции. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население [12].

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки или специализированные кредитные организации. При использовании этой схемы роль и функции банков, выдающих ипотечные кредиты, меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из кредитных учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

Реализация расширенно – открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Кроме того, данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение она может иметь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США. По данной причине часто расширенную открытую модель также называют американской моделью ипотеки.

До 90-х гг. XX в. структура ипотечного рынка США определялась высокой эффективностью, которая стала возможной благодаря наличию стандартизации, специализации и гибкости, необходимой для удовлетворения рыночного спроса. В то же время отмечался рост частных организаций, занимающихся секьюритизацией ипотечных кредитов на вторичном рынке. Частные операторы вторичного рынка вправе были рефинансировать кредиты большей величины, нежели государственные или частные, но "поддерживаемые государством" структуры. Первоначально этот сегмент рынка составлял от 10 до 20%. Однако доля его росла быстрыми темпами. А контроль со стороны государства за этим сектором был минимален [9, с.34]. 

Третья модель - усеченно-открытая - в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты наравне со всеми прочими кредитами.

Российская система ипотечного кредитования развивается по американской модели на протяжении практически 10 лет, как национальная модель ипотеки. 

Таким образом, ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных сегментов банковского рынка. 

Понятия «ипотека», «ипотечный кредит» и «ипотечное кредитование» являются разными по смыслу. Ипотечное кредитование – это предоставление банком или финансовым учреждением денег заемщику, под залог недвижимости. Ипотека – это залог, который в случае неуплаты долга заемщиком переходит в собственность кредитора. А ипотечный кредит – это форма финансовых отношений, в которой залог, то есть ипотека, служит гарантией возврата заемщиком денежных средств кредитору. Ипотечный кредит является особой формой кредитования, которая связана с предоставлением различных ссуд под залог недвижимого имущества, то есть земли и производственных, жилых зданий и прочего. Ипотечное кредитование обладает именно целевым назначением. Ключевыми объектами ипотечного кредитования можно назвать жилые дома и квартиры, различные производственные здания и сооружения, какие-либо магазины, а также земельные участки и прочее.



3.Тенденции в развитии рынка ипотечных услуг и особенности ипотечного рынка 



Государство должно прилагать значительные усилия, чтобы через финансовые институты "заставить" эти деньги работать на развитие жилищного рынка. Немаловажную роль в этом вопросе должны сыграть программы развития финансовой грамотности населения в области инвестирования своих накоплений. Потенциал рынка оценивается в триллионы рублей, и за находящиеся у населения средства стоит побороться.

Институциональные инвесторы появятся при начале экономического роста или раньше - при потребности разместить средства с такой же надежностью и доходностью, как у ипотечных ценных бумаг. При определенных усилиях вложения в жилищную сферу, включая приобретение облигаций, могут стать важным направлением инвестирования.

До момента привлечения средств населения и инвесторов нагрузка ложится на государство. Можно отойти от воздействия на рынок в виде программ субсидирования процентных ставок, реструктуризации кредитов и других способов "ручного управления". Альтернативой является регулирование через рефинансирование кредитов с заданными параметрами. Предлагаемый подход позволяет осуществить замену государственного инвестора частными - без изменения схем работы и нормативной базы [16].

Покажем наглядно связь трех составляющих политики государства и ипотечного кредитования как иллюстрацию целесообразности государственных вложений в ипотечные ценные бумаги (таблицы 1-3). 











Таблица 1.Связь экономической политики государства и ипотечного кредитования 

№ п/п

Преимущества поддержки ипотечного кредитования

Особенности поддержки через выкуп ипотечных ценных бумаг

1

1. Очевидность прямого эффекта в виде дохода в 9%.

2. Мультипликативный эффект на экономику, увеличивающий прямой эффект на несколько процентных пунктов.

3. Отрасли, связанные с ипотечным кредитованием, поддерживают инфраструктурные компании

1. Надежность и прогнозируемость возврата инвестиций.

2. Гибкость регулирования объема участия в выкупе ИЦБ.

3. Доход от ИЦБ с учетом мультипликатора превышает доход от других государственных вложений



Будем использовать следующее допущение: в ближайшие три года для развития рынка ставка кредитования должна быть не выше 12%, банки работают с маржей 3%, ипотечные ценные бумаги дают доход инвестору 9% (таблица 2).



Таблица 2.Связь социальной политики и ипотечного кредитования 



№ п/п

Преимущества поддержки ипотечного кредитования

Особенности поддержки через выкуп ипотечных ценных бумаг

1

1. Помощь особым категориям граждан через формирование отдельного конвейера кредитования и рефинансирования.

2. Дополнительная помощь при объединении различных госпрограмм

1. Регулирование условий кредитования через требования к ИЦБ (ставки, объекты, категории заемщиков)



Существуют две диаметрально противоположные позиции относительно того, нужно поддерживать ипотечный рынок или нет. Одни говорят: бизнес-процессы должны протекать самостоятельно, без вмешательства государства. Сторонники, которых намного больше, убеждают, что поддержка ипотечного рынка необходима - чтобы поддержать застройщиков и не допустить кризиса в строительной отрасли. Роль государства заключается в том, чтобы регулировать происходящие в экономике процессы, делая их наиболее эффективными [21]. Связь жилищной политики и ипотечного кредитования представлена в таблице 3.

Таблица 3. Связь жилищной политики и ипотечного кредитования



№ п/п

Преимущества поддержки ипотечного кредитования

Особенности поддержки через выкуп ипотечных ценных бумаг

1

1. Создание условий для обеспечения граждан комфортным жильем.

2. Возможность комплексного использования ипотечного бизнеса (арендное жилье, строительные сбережения, ипотечное кредитование, капитальный ремонт) для обеспечения комфортными условиями проживания.

3. Поддержка трудовой миграции населения без потери комфорта проживания и с понятной перспективой приобретения собственного жилья

1. Регулирование доступности жилья через условия выкупа секьюритизированных инструментов.

2. Привлечение средств населения в ипотечный бизнес.

3. Поддержка других видов ипотечного бизнеса (арендное жилье, капитальный ремонт)



В периоды кризиса государство должно помогать и стимулировать. В периоды стабильности - следить за соблюдением "правил игры" и с помощью налогов, пошлин, преференций стимулировать развитие конкурентной среды.

На рынке повышается спрос на ипотечные кредиты, поэтому растет потребность в приобретении страхового покрытия. Как правило, договор страхования оформляется на весь срок кредита и клиент ежегодно оплачивает страховые взносы до его погашения, то есть страховая компания с каждого оформленного полиса получает страховые премии в течение нескольких лет, однако доля убыточных договоров довольно низкая.

В стандартный договор комбинированного страхования ипотеки включается страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование имущества на случай гибели или повреждения, страхование имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности. В основном данные риски и рекомендует страховать кредитор.

Тарифы страховой премии зависят от определенных критериев, анализируемых страховой компанией: пола, возраста и профессии заемщика, года постройки и количества случаев перехода права собственности по предмету залога. Страховые тарифы ипотечного кредитования в среднем составляют 0,6 - 2%, при этом в настоящее время наблюдается, постепенное снижение страховых тарифов. Так, пять лет назад стоимость пакета ипотечного страхования составляла в среднем 1,5%, что отражает тенденцию снижения тарифов [7].

Ипотечное страхование - выгодный сегмент страхового рынка. В конкурентной борьбе за долю в этом сегменте страховые компании прибегают к демпингу. Снижение тарифов обусловлено по причине низкой убыточности этого вида страхования, особенно в части имущественного страхования. Одновременно с выдачей кредита на покупку жилья заемщика снабжают страхованием жилья на весь период ипотечного кредитования.

Вклад ипотечного жилищного кредитования в увеличение ВВП определяется мультипликативным эффектом, определяемым следующими составляющими.

Первая - заемщики и их платежи. Продолжительное время заемщики тратят значимую часть своего дохода (до 40%) на обслуживание кредита. Подобная нагрузка стимулирует к увеличению семейных доходов, а это произведенные товары и услуги и подоходный налог. Выплаты по кредитам ограничивают количество денег на потребление и, ограничивая спрос, чуть-чуть тормозят инфляцию.

Вторая - коммерческие банки. Конвейер выдачи и рефинансирования дает банкам стабильное финансовое положение, гарантированный доход, капитализацию.

Третья - услуги вокруг ипотечной сделки и квартиры. Независимая оценка, страхование, риелторские, нотариальные услуги сопровождают сделку. Переезд в новую квартиру требует транспортных, ремонтных услуг, приобретения мебели, предметов быта.

Четвертая - строительная отрасль. Застройщик дает работу субподрядчикам, смежным отраслям.

По отношению к экономике в целом можно говорить о высочайшей эффективности частных и государственных инвестиций в ипотечный бизнес для прироста ВВП[12].

 Ипотечное кредитование можно назвать коммерческим банковским продуктом, имеющим большое социальное значение и создающим предпосылки для развития фондового рынка. В периоды кризиса ипотека "смягчает" падение экономики, но в то же время увеличивает социальную напряженность, связанную с трудностями домохозяйств в обслуживании взятых обязательств. В период стабильного экономического роста - стимулирует развитие целых отраслей и создает рабочие места для многочисленных инфраструктурных компаний.

Таким образом, можно с уверенностью констатировать, что ипотека является важным системообразующим бизнесом, стимулирующим общее экономическое развитие, решающим социальные и жилищные вопросы. Поддерживая ипотечный рынок, государство должно понимать, что это возвратные инвестиции с повышенной доходностью за счет мультипликативного эффекта.

Совершенствование банковских технологий ипотечного кредитования должно проводиться исходя из приоритетных направлений развития взаимодействия между банками и страховыми организациями, повышения управляемости. Новые технологические решения должны обеспечивать развитие электронного документооборота, внедрение совместных банковских и страховых ипотечных продуктов и услуг.

В настоящее время наметилась положительная тенденция к восстановлению рынка ипотечного брокериджа. Большинство ипотечных брокеров расширило спектр своих услуг и стали характеризоваться, кредитными брокерами.

Развитие ипотечного кредитования в России повлияло на рост страхования личного имущества граждан, в том числе недвижимости, в частности жилья приобретенного с использованием ипотечного кредитования. В связи с этим произошел рост доли ипотечного страхования. Развитие ипотечного рынка положило начало развитию у российских страховых компаний культуры ипотечного страхования.

С развитием ипотеки стало пользоваться спросом страхование права собственности на недвижимость. Страховые компании получают взносы, делая банкам возможность стать выгодоприобретателями. Обычно банки требуют страховать титул в свою пользу при ипотечных сделках. В настоящее время более 95% договоров титульного страхования составляются в пользу и по требованию банка, остальные - для физических лиц. Некоторые банки требуют такую форму страхования на весь период ипотечного кредитования, а другие нас срок исковой давности по недействительным сделкам, а именно на три – четыре года. Существуют схемы ипотечного кредитования, по которым кредиторы не требуют страхового договора, по такому механизму работают, например, банки по стандарту Агентства ипотечного жилищного кредитования [24].

В настоящее время необходима модернизация страховых и банковских технологий совершения и оформления ипотечных операций для обеспечения новой модели управления бизнесом. Решение задач бизнес-планирования и стратегического управления, развитие системы управления рисками определяют необходимость в изменении технологий проведения ипотечного кредитования.

Для реализации эффективной модели ипотечного кредитования, необходимо обеспечить непрерывность процесса разработки, внедрения, тиражирования новых технологий, его соответствие общему стратегическому плану деятельности коммерческого банка. Рост конкуренции на рынке банковских услуг, региональные различия по составу клиентов и возможностям расширения бизнеса, по уровню развития материально-технической базы предъявляют повышенные требования к гибкости внедряемых технологий, возможности их адаптации к новым схемам ипотечного финансирования.

В развитых странах существует четкая позиция, состоящая в том, что работа должна выполняться профессионально. Поэтому в США, по разным оценкам, 70 - 95% покупок недвижимости с привлечением ипотечного кредита заключается с помощью ипотечных брокеров. В России этот процент составляет в среднем 30 - 35%, но у этого сегмента ипотечного рынка, имеются вполне серьезные перспективы на будущий период [16].

Перспективы изменения процентных ставок по ипотеке в ближайшем будущем очевидны. Кризис на американском рынке ипотечного кредитования отразился рядом похожих процессов и в странах Европы. Соответственно, деньги, которые кредитные операторы привлекают на свой внутренний рынок, тоже стали дороже, а издержки по их привлечению - выше. Поэтому возможно ожидать повышения кредитных ст.......................