Формирование и развитие рынков в регионе

Содержание
Введение
1. Формирование и развитие рынков в регионе
2. Региональный потребительский рынок, его роль в удовлетворении запросов потребителей региона
3. Региональный рынок труда
4 Региональные рынки недвижимости
4. Региональный аграрный рынок
Заключение
Список литературы




















Введение
	Недооценка территориального (регионального) фактора относится к числу наиболее существенных причин, которые оказали значительное влияние на темпы перехода России к рыночным отношениям, на весь ход социально - экономических преобразований в стране. Процесс децентрализации государственного управления идет медленно, встречая на своём пути  сопротивление Центра. Но, получив значительные полномочия, некоторые регионы (субъектов Федерации)  нарушают конституционные основы политической целостности государства. Часто имеют место  факты, когда  законодательные акты, принятые субъектами Федерации вступают в противоречие с   Конституцией Российской Федерации. 
	 Подлинно научного обеспечение радикальных рыночных преобразований, создание (сохранение) единого рыночного пространства в сочетании с формированием региональных рынков, с развитием местного самоуправления – одна из важнейших проблем, требующая более углубленного изучения социально-экономических региональных комплексов во всем их многообразии.  Понятие «экономический федерализм» рассматривается и как «внутренняя система и механизм взаимодействия Российской Федерации с субъектами Федерации, и как взаимодействие самих субъектов друг с другом в сфере экономической деятельности».
	Устойчивое развитие  Российской Федерации, как это предусмотрено соответствующей концепцией,  возможно  при обеспечении  устойчивого развития всех ее регионов. Необходимо сформировать эффективную пространственную структуры экономики страны, соблюдающую  интересы всех субъектов Российской Федерации, и необходимо разработать и реализовать программу перехода к устойчивому развитию для каждого из них.



 1. Формирование и развитие рынков в регионе 	
	Согласно собственной финансовой сути областного рынка – данный комплекс возвышенно локализованных общественно – финансовых действий и взаимоотношений в области размена (вращения), которые сформированы под воздействием отличительных черт спроса и предписания любого регионально – управленческого создания и с учетом соответственных способов конъюнктуры торга и действий принятия разных торговых заключений.
	Областные рынки имеют все шансы быть равно при лимитно – сортировочной организации, с руководящим правлением, с конструкцией руководящих проектов так и при рыночной экономике. Изменятся значимость и роль рынка в областном ходе воспроизводства к рыночным финансовым взаимоотношениям. Соотношения областного движения воспроизводства посредствам влияния рыночных приборов регулировки: стоимости, налоги, процент за кредит и др. С целью успешного функционирования сформированного областного рынка нужна учено – аргументированная концепция исследования спроса, направлений и закономерностей его формирования: 
- всеобщего размера спроса и размера спроса в единичные категории и типы продуктов;
- текстуры спроса одинаковых продуктов разных компаний;
- сезонных изменений спроса согласно единичным товарам; 
- условий потребителей к качеству продуктов и услуг. 
	Сведенья, приобретенные при исследовании спроса, дают возможность совершать мониторинги с цель емкости и текстуры рынка, а кроме того прогнозировать какие – либо сдвиги в географии изготовления и пользования продуктов и услуг.
	Региональные рынки согласно территориальной организации сферы обращения  допускается разбить на: поселенческие рынки в заселенных пунктах аграрной территории, муниципальные, районные, республиканские, межобластные, межреспубликанские и межрегиональные. 	Для любого типа рынков присущи собственные инфраструктура с отличительными чертами размещения с отличительными чертами размещения, формирования и функционирования, резервуар рынка, каналы и схемы товарообразования.    
	 
	Для каждого вида рынков присущи свои инфраструктура с особенностями размещения, развития и функционирования, емкость рынка, каналы и схемы товарообразования.
	В прямой зависимости от платежеспособного спроса находится потребность в товарах и услугах и развития непроизводственной сферы в регионе. Платежеспособный спрос населения характеризуется суммой денежных ресурсов, которую оно может направить на приобретение товаров и потребление платных услуг. Структура его в разных районах страны и для различных социально-экономических групп населения определяется характером развития производительных сил в данном экономическом районе. 	Непрерывное расширение его ёмкости и качественных параметров - характерная черта развития регионального рынка товаров и услуг. Емкость рынка - это возможный объем реализации товаров на внутреннем рынке, определяемый размерами платежеспособного спроса потребителей при данном уровне цен. Кроме населения потребителями товаров и услуг на рынке выступают организации и учреждения непроизводственной сферы и предприятия региона.  В систему региональных рынков - это  совокупность рыночных образований различного типа, цель которых – обеспечить развитие и функционирование регионального процесса воспроизводства, воспроизводства орудий, предметов труда и рабочей силы,  входят:
- потребительский рынок (рынок благ);
- рынок земли и недвижимости;
- рынок труда;
- рынок капиталов (кредитный рынок и рынок ценных бумаг);
- рынок информации;
- рынок природных ресурсов;
- рынок культурных ценностей;
- рынок образовательных услуг и др.
	Все рынки взаимосвязаны друг с другом, они обслуживаются соответствующими составляющими рыночной инфраструктуры.



























2. Региональный потребительский рынок и его роль в удовлетворении запросов потребителей региона
	Механизм формирования и функционирования потребительского рынка региона представляется как взаимодействие объективно действующих факторов, явлений и процессов в сфере производства, распределения, обмена и потребления товаров и услуг, которые сложились на данной территории.
Функционирование регионального потребительского рынка определяется связями: между потребностями населения региона и производством; спросом и предложением на региональном рынке товаров и услуг; дифференциацией доходов и характером потребления; уровнем и структурой потребления; текущим потреблением и накоплением, и др.
	Само понятие «потребительский рынок» в современной российской экономической литературе встречается с начала 90-х гг. В числе первых работ о российских региональных потребительских рынках следует назвать монографии и статьи Р.И. Шнипера и А.С. Новоселова. Так, Р.И. Шнипер и А.С. Новоселов пишут, что он представляет собой территориальную организацию сферы обращения,которая   обеспечивает население региона товарами на основе развития товарно-денежных отношений при минимальных издержках обращения.
	Региональный потребительский рынок является частью общего регионального рынка (или рынка благ). Под товарным рынком в современной экономике понимается «система субъектов экономики, формирующих свои отношения с целью рационального обращения товаров конечного потребления и продукции производственно-технического назначения». При этом потребительский рынок, по мнению авторов, это та  часть товарного рынка, на которой товары покупаются для личного потребления. В этой связи можно принять определение, данное И.М. Шабуниной, О.Д. Ломовцевой и М.Ю. Трубиным: потребительский рынок региона - это основная составляющая структуры современной рыночной экономики, где часть ВНП, материализованная в виде произведенных бизнесом товаров и услуг, покупается или приобретается иным способом потребителями региона для личного потребления.
	Потребительский рынок занимает ведущее место в системе рынков региона, по своему удельному весу и роли в обеспечении жизнедеятельности населения Насыщенность и емкость регионального потребительского рынка во многом определяются эффективностью хозяйственной деятельности в регионе. Именно от нее во многом зависит конечное потребление населения региона.  Все фазы на которые воздействует региональный потребительский рынок, тесно связанных между собой в едином процессе: потребности населения региона - производство (предложение) - денежные доходы населения - реализация (торговля) - потребление (удовлетворение потребностей). Блок потребностей в начале процесса выступает в роли заявок производству, ориентирует его на определенный объем и структуру производственных ресурсов. Он является важнейшим фактором формирования политики приоритетов в производственной программе региона.
	Потребительский рынок находится только в стадии формирования  в условиях современной российской экономики. Сейчас когда происходит непредсказуемый  спад производства  система рынков только складывается, 
Региональный потребительский рынок организационно представлен сетью магазинов розничной и мелкооптовой торговли, посредническими организациями, оптовыми базами и различными предприятиями сферы услуг региона. В качестве продавцов на рынке выступают  и предприниматели без образования юридического лица. Им противостоят покупатели, реально представленные домохозяйствами. Пространственно данный рынок определяется территорией, на которой покупатели могут приобрести товар или услугу. В связи с тем, что регион - это область, отличающаяся от других областей совокупностью естественных или исторически сложившихся экономико - географических особенностей, поэтому  региональный потребительский рынок имеет соответствующую территориальную определенность. В России в качестве региональных правомерно, по мнению автора, выделять следующие потребительские рынки:
- экономического района, в РФ в настоящее время их, как известно, одиннадцать: Северный, Северо-Западный, Центральный, Волго-Вятский, Центрально-Черноземный, Поволжский, Северо-Кавказский, Уральский, Западно-Сибирский, Восточно-Сибирский, Дальневосточный (кроме того, отдельно рассматривается Калининградская область);
- края, области, республики, округа (или их группы);
- города;
- района;
- отдельных населенных пунктов, входящих в состав района.
	В настоящем исследовании рассмотрены два уровня региональных потребительских рынков на примере:
- во-первых, потребительского рынка Северо-Кавказского экономического района, как крупной таксономической единицы производственно- территориального устройства страны;
- во-вторых, потребительских рынков Ростовской области и Карачаево-Черкесской Республики, являющихся самостоятельными субъектами РФ и входящими в состав Северо-Кавказского экономического района.Рынок Ростовской области избран в качестве объекта исследования в связи с тем, что он функционирует  в крупном промышленном центре, который имеет отличные потенциальные возможности для развития рыночных отношений в рамках самой области, а также для связей с другими регионами России и другими странами.
	Потребительский же рынок Карачаево-Черкессии развивается в сложных условиях глубокого трансформационного спада, имеет гораздо меньше возможностей для расширения и наращивания объемов продаж, связей с другими региональными рынками. Эти два контрастных территориальных образования Северного Кавказа и рассматривается ниже.
	Методические подходы  к изучению регионального потребительского рынка предполагают исследование его с учетом выявления общего объема спроса населения на отдельные группы и виды товаров и объема их предложений; определения розничного товарооборота, объемов продаж потребительских товаров, а также соотношения на потребительском рынке отечественных и импортных товаров; анализа качества товаров, поступающих на потребительской рынок; составления характеристик торговой розничной сети региона; изучения системы платных услуг и т.д.
	Первым этапом исследования регионального потребительского рынка является выявление спроса населения региона на соответствующие товары.
Как известно, платежеспособный спрос населения региона характеризуется суммой денежных ресурсов, которую оно может направить на приобретение товаров и потребление платных услуг. Следовательно, структура платежеспособного спроса находится в прямой зависимости от источников формирования доходов населения, в частности тех, которые принимают денежную форму (заработная плата, денежные пособия, выплаты, дивиденды и др.).Продолжающийся и усиливающийся кризис в российской экономике приводит к нестабильности, перепадам в доходах и потреблении, их дифференциации в различных сферах и по различным социальным группам, что снижает стимулы к эффективному труду, нарушает равновесие между спросом и предложением. Региональные регулирующие органы используют следующие методы для воздействия на потребительский рынок:
- прямое директивное централизованное установление цен и тарифов на продукцию и услуги общероссийских монополистов;
- установление федеральными и региональными органами предельных посреднических наценок вне зависимости от числа посредников;
- снятие любого вида преград для конкретного ценообразования в немонополизированных секторах экономики и т.д.
	Таким образом, региональный потребительский рынок – это очень сложная система институтов в сфере обращения, характеризующаяся большим числом взаимосвязей. Однако каждый из его участников заинтересован: производители стремятся вернуть затраченные средства и получить прибыль, а потребители - удовлетворить собственные потребности. Государственное регулирование региональной экономики со стороны федеральных и местных органов служит разрешению противоречий этих интересов.
	Субъектами спроса на региональном потребительском рынке являются индивиды и семьи, покупающие товары и услуги для личного потребления и проживания на данном регионе. Рынки потребительских товаров характеризуются массовым потреблением, конкуренцией, децентрализованной структурой.
	Основными путями сбыта товаров на региональном рынке являются: оптовая торговля, мелкооптовые торговцы, розничная торговля. Региональная политика в области сбыта товаров дополняется стимулированием торгово-сбытовой деятельности, техническим обслуживанием, системой мер по развитию регионального потребительского рынка в целом.
	В России решение о создании оптовых продовольственных рынков (ОПР) было принято в 1994 г. В Волгоградской, Астраханской, Тульской, Кемеровской , Владимирской, Рязанской, Тверской, Ростовской и ряде других областей, в Москве и Санкт-Петербурге ОПР успешно действуют.
ОПР - юридическое лицо, которое организует и регулирует оптовую торговлю сельскохозяйственной продукцией, сырьем и продовольствием в определенном месте по установленным правилам; они могут утверждаться как акционерные общества или унитарные предприятия.
	Общие проблемы развития экономики определяют  ситуацию на региональных потребительских рынках России.  Такие  меры как демонополизация сферы товарного обращения, происходящая в последние годы, либерализация цен, приватизация торговых предприятий и усиление на этой основе конкуренции стали существенными факторами стабилизации потребительского рынка России, и способствовали насыщению его товарами массового потребления, ликвидации таких явлений, как дефицит, ажиотажный спрос, очереди. Число самостоятельных  хозяйствующих объектов в торговле увеличилось против дореформенного периода в несколько десятков раз. На начало 1997 г. В РФ насчитывалось 196,9 тыс. Магазинов, 68,2 тыс. Предприятий общественного питания, 47,2 тыс. Палаток и киосков. В Северо-Кавказском регионе их было: магазинов - 20,4 тыс., предприятий общественного питания - 6,7 тыс., палаток и киосков - 7,4 тыс.
	Такая ситуация во многом приблизила товарные рынки регионов РФ к состоянию, соответствующему «рынку покупателя». Принципиально такой рынок отличается от «рынка продавца» тем, что он приспосабливается к поведению потребителя. На рынке же «продавца» главенствует производитель, который диктует ассортимент товаров, их наличие, цены и т.д.
	Способствует этому процессу не только и не столько рост числа магазинов, вещевых и продуктовых рынков, кафе, ресторанов и др., сколько ориентация на конкретного покупателя, определенного на основе сегментации рынка, существенное расширение товарного ассортимента, стимулирование сбыта товаров, организация рекламы и т.д.
	Состояние потребительского рынка - это совокупный результат взаимодействия комплекса факторов и условий воспроизводственного процесса, которые в конкретный период времени определяют соотношение спроса и предложения товаров и услуг, а также тенденции развития этого соотношения в зависимости от динамики цен, уровня доходов, объемов производства, структуры ввозимой продукции. Состояние рынка авторами рассматривается как многомерное явление, аккумулирующее воздействие множества факторов.
	Наиболее существенное значение для анализа и оценки регионального потребительского рынка имеют: доходы населения, обусловливающие спрос на товары и услуги; уровень платежеспособности; динамика производства товаров массового потребления в регионе; объемы, ассортимент и качество товаров, завозимых из других регионов и из-за рубежа; характер и качество предоставляемых населению услуг, цены на товары и услуги, их динамика; методы и системы сбыта товаров, сервисное обслуживание и т.д. Рост дифференциации доходов населения в условиях перехода к рынку - явление закономерное. Различия в доходах могут увеличиваться за счет разной, проверяемой рынком, общественной полезности труда тех или иных участников производства. Кроме того, оно дополняется доходами от собственности (в виде дивидендов, арендной платы, предпринимательской дохода), используемых на потребление.
	В 1998 г. Среднемесячный денежный доход в России на душу населения (по расчетам Госкомстата, Минфина и Счетной палаты РФ) составил 1139,2 руб.
	При этом в двух регионах (Москва и Ямало - Немецкий АО) денежный доход превысил 4 тыс. руб.; в трех регионах (Ханты - Мансийский АО, Тюменская область и республика Саха) - превысил 2 тыс. руб.; в 15 регионах составляет свыше 1 тыс. руб. В то же время в 7 регионах денежный доход был меньше 500 рублей: Карачаево - Черкессия - 490,1 руб.; в Чувашии - 475,7 руб.; в Марий Эл - 440 руб.; в Ингушетии - 394,5 руб.; Агинском Бурятском АО - 382,1 руб.; в Усть - Ордынском Бурятском АО - 353,7 руб.; в Калмыкии - 344,9 руб.
	Снижение денежных доходов населения во многих регионах России обусловило падение платежеспособного спроса, сокращение потребления значительной частью населения самых необходимых товаров, например продуктов питания. Естественно, подобное снижение доходов сдерживает развитие региональных рынков.
	Специалистами Госкомстата проведена оценка влияния уровня доходов населения на приобретение товаров и оплату услуг по регионам Российской Федерации. Ее результаты можно сформулировать следующим образом:
	1.Российские регионы существенно различаются по объемам розничного товарооборота в расчете на душу населения. Такая дифференциация все более усиливается.
	2. Объем товарооборота в значительной мере зависит от уровня доходов населения: в регионах с высокими доходами розничный товарооборот гораздо больший, чем в «бедных». И возрастает он в этих районах быстрее, чем на тех территориях, где население менее зажиточно.
	Не менее значимым в доминировании тенденции усиления дифференциации регионов РФ по объему розничного товарооборота представляется неравномерное развитие производства товаров массового потребления по территории страны. Очевидно, что регионы со слабо развитым производством имеют меньший потенциал для формирования полноценного потребительского рынка, чем промышленно развитые.
	В настоящее время предприятиям, производящим товары массового спроса, сложно пробиться на региональные потребительские рынки при засилье импортных товаров, в некоторых случаях некачественных. Российские предприятия, к сожалению, находятся далеко не в равных условиях с зарубежными производителями вследствие того, что наши предприятия долгие годы выпускали свою продукцию, не прислушиваясь к мнению и вкусам потребителя. Кризис в экономике, наполнение потребительского рынка импортными товарами, можно сказать, «познакомили» предприятия с их потребителями, с теми, на кого они должны работать. Уже сегодня на многих российских предприятиях разработаны бизнес-планы, действуют службы маркетинга, формируется сервис для привлечения своих потребителей.





3. Региональный рынок труда
	Труд имеет не только экономическую ценность, но и социальную, поскольку как источник дохода определяет социальный статус человека в обществе. Поэтому региональный рынок труда можно определить как пространство, где цена и количество труда определяются взаимодействием спроса (со стороны предприятий) и предложения (со стороны временно незанятых людей).
	В связи с тем, что труд - это не товар, и, следовательно, объектом рыночных отношений быть не может, правильно было бы употребление термина «рынок рабочей силы». Региональные особенности занятости и функционирования рынка труда проистекают из специфики формирования экономически активного населения, сложившегося уровня и структуры занятости, обусловленных специализацией и комплексностью хозяйства, его обеспеченностью сырьевой базой, динамикой и эффективностью производства, инвестиционной активностью и привлекательностью территорий, характером поддержки предприятий со стороны федеральных и региональных органов власти. Обеспечение соответствия желаемого поведения людей фактическому относительно занятия учебных мест в сфере профобучения и рабочих мест в сфере экономики составляет двуединую цель управления трудовым ресурсам и совокупностью рабочих мест, занятостью, как на общероссийском, так и на региональном уровнях.
	Управление трудовыми ресурсами и занятостью состоит в регулирующем воздействии на всех стадиях движения трудовых ресурсов. Исходной стадией в движении трудовых ресурсов региона является их формирование, которое определяется соотношением и структурой естественного и миграционного источников. Распределение рабочей силы по отраслям экономики и предприятиям - срединная стадия в системе управления. В рамках этой стадии осуществляет процесс повторного распределения действующей рабочей силы. Происходит движение работников между территориями. От того, насколько эффективно при данном уровне техники и технологии производства используется рабочая сила, зависят рост производительности труда, высвобождение кадров.
	При ухудшении ситуации в экономике и социальной сфере региона можно обнаружить симптомы, свидетельствующие об угрозе перерастания положения на рынке труда в критическое. Существует ряд показателей, которые быстрее реагируют на изменение ситуации на рынке труда, чем показатель уровня безработицы. Достижение ими значений, сильно отклоняющихся от среднереспубликанских, позволяет говорить об ухудшении ситуации на рынке труда. К таким показателям относятся: число безработных на одну заявленную вакансию: средняя продолжительность безработицы; масштабы «скрытой» безработицы и др.
	К безработным, применительно к стандартам Международной организации труда (МОТ), относятся лица в возрасте 16 лет и старше, которые в рассматриваемый период:
- не имели работы (доходного занятия);
- занимались поиском работы, т. Е. обращались в государственную или коммерческую службу занятости, использовали или помещали объявления в печати, непосредственно обращались к администрации предприятия (работодателю), использовали личные связи и т. Д. или предпринимали шаги к организации собственного дела;
- были готовы приступить к работе.
	При отнесении к безработным должны быть соблюдены все три характеристики, перечисленные выше. Учащиеся, студенты, пенсионеры и инвалиды учитываются в качестве безработных, если они занимаются поиском работы и готовы приступить к ней.
	Ежегодно регионами разрабатываются региональные программы, а затем разрабатывается и утверждается федеральная программа занятости.
	В основу региональных разработок положены 4 группы показателей, характеризующих:
1) состояние рынка труда;
2) экономическую ситуацию;
3) социальную ситуацию;
4) демографическую ситуацию.
	После официального признания безработицы в нашей стране большое внимание стало уделяться приоритетам политики на рынке труда. К активным формам политики на рынке труда относятся расходы на статью «финансовая поддержка», выражающейся в виде предоставления финансовой помощи для создания или сохранения рабочих мест на возвратной основе под процент ниже среднебанковского, приобретении ценных бумаг и проч. Средства, расходуемые на пособия по безработице, материальную помощь безработным, выплату досрочных пенсий, принято называть пассивной политикой.
	В регионах с высоким уровнем безработицы приоритетом в деятельности служб занятости является выплата пособий (пассивная политика), не  следует сокращать или сворачивать программы переподготовки и обучения безработных. Лица, прошедшие такие курсы, как правило, находят работу или повышают свою конкурентоспособность на рынке труда в будущем. В регионах с низким уровнем безработицы приоритет отдается формам активной политики, не связанным с Законом о занятости и государственными обязательствами по отношению к гражданам, потерявшим работу.
	По мнению директора Института проблем занятости РАН К. Микульского, формирование новой модели занятости вытекает из новых требований к политике занятости. Она ориентируется на формирование развитого и социально корректируемого рынка труда и использование его закономерностей. Из этого вытекают новые требования к политики занятости. Выделяются два основных требования:
	1. Регулирующее влияние государства не должно препятствовать реализации требований экономической эффективности, которые предполагают мобильность рабочей силы, высвобождение лишних работников. Высокая степень занятости населения должна обеспечиваться не сохранением излишней численности работников, а созданием новых рабочих мест, снижением потребности населения в рабочих местах.
	2. Должны создаваться условия для приближения оплаты труда к необходимым затратам на воспроизводство рабочей силы, обеспечивать стимулирование работников к повышению производительности труда.
Важнейшим условием реализации новой модели занятости является финансовая стабилизация, возобновление экономического роста, увеличение ресурсов для инвестиционной активности и решения социальных проблем. Целесообразно шире привлекать средства фонда занятости для создания новых рабочих мест. За счет средств фонда рекомендуется осуществить:
- инвестирование и выдачу кредитов товаропроизводителям под гарантии сохранения и создания дополнительных рабочих мест;
- инвестирование и кредитование предприятий, осуществляющих профподготовку и переподготовку безработных граждан с последующим их обязательным трудоустройством;
- финансирование и кредитование безработных граждан, изъявляющих желание заниматься предпринимательством.  












4. Региональные рынки недвижимости
	В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную проблему удовлетворения потребностей в конкретных видах недвижимости.
	Под рынком недвижимости понимается сфера товарно-денежных отношений по поводу купли-продажи и использования земли и других естественных угодий, а также всякого имущества, базирующегося на земле и являющегося объектом собственности юридических или физических лиц.
Операции с недвижимостью - это бизнес, где проверяется умение прогнозировать и принимать решения. Это риск, где и профессионалы допускают грубые ошибки: риск потерять свое состояние в результате не проведенной правовой или экологической экспертизы, «экономии» на маркетинге, упрощенной оценки объекта недвижимости.Последние годы показали, что время дилетантов и сверхприбылей на рынке недвижимости прошло. Настало время получения и применения знаний, долговременной стабильной работы.
	Однако пока к системе управления недвижимостью не применяются научные подходы, отсутствуют нормативные акты, регламентирующие оценочную деятельность, практически нет необходимой литературы по управлению недвижимостью и адаптированной к отечественным условиям методики, использующей достигнутый мировой опыт. Поэтому в настоящее время в России только 7% продавцов и покупателей обращаются к оценщикам, а в промышленно развитых странах любая операция с недвижимостью выполняется с участием или под руководством эксперта-оценщика.
	Развитие рынка недвижимости является процессом регулирования потребностей общества в недвижимости. Это развитие происходит в условиях рыночных отношений и тесно связано с правом собственности.
Право собственности - это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.
	Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью субъектов управления. Традиционно недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.
	Недвижимость - товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность потребителя. Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяют полезность объекта.
Объекты недвижимости разнородны, уникальны и неповторимы. Сложный процесс передачи прав собственности на недвижимость обусловливает низкий уровень ликвидности недвижимости как товара. Независимо от функционального назначения все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении.
	Управление недвижимостью - это комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Управление маркетингом недвижимости - это комплексная система по обеспечению конкурентоспособных параметров проектируемого объекта либо комплексная система по реализации концепции маркетинга созданного объекта недвижимости.
	Оценка недвижимости - это операция по определению стоимости объекта.
	Величину стоимости нужно знать для осуществления купли-продажи объекта, для определения налогооблагаемой базы, решения вопросов ипотечного кредитования, аренды, страхования объектов. Оценка - важнейшая функция маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров качества и ресурсоемкости объекта, условий и факторов внешней среды, влияющих на эти параметры.
	Факторы, которые следует учитывать при оценке недвижимости:
1) физические: природные (земля, климат, природные ресурсы), созданные человеком различные объекты, их количество и прогрессивность;
2) социальные: размер семьи, уровень жизни, культура развития инфраструктуры региона и т. д.;
3) экологические: уровень дохода, налоговая политика, финансово- кредитная система, уровень цен, уровень занятости населения и др.;
4) политические: зонирование страны по экономическим льготам
(свободные экономические зоны), уровень безопасности и др.
	Для определения выгодности вложений в тот или иной объект, предлагаемый на региональном рынке недвижимости, исчисляется дисконтированная сумма будущих доходов, рассчитываемая на основе процентной ставки и коэффициента дисконтирования.В сферу купли - продажи жилья вовлекается все больше число участников, на рынке жилья в регионах увеличивается количество риэлтерских фирм.
	Сформировались рыночные цены, меняющиеся под действием спроса и предложения, конкуренция потребительских характеристик и других факторов. В строительстве расширяется практика заключения договоров на конкурентной основе.
	Растет доля жилья, находящегося в частной собственности. Все шире распространяется его применение в качестве залога имущественных прав при обеспечении выдаваемых кредитов.
	Рыночные явления становятся заметными в перераспределении ресурсов в жилищном строительстве, в спросе на «элитное» жилье, увеличении инвестиций и объемов предложения под влиянием высоких цен, поэтому изучение рынка жилья стало потребностью фирм и инвесторов, участвующих в данной сфере.
	Узловой проблемой становится оценка спроса.
	В настоящее время на рынке жилья имеется масса предложений с различными ценами. Последние дифференцированы по областям, городам, а внутри городов по районам. Но при всем многообразии сложились две их основные группы: на первичном и вторичном рынке. Цены определяются уровнем затрат и спросом.
	Вторичный рынок - это старое жилье, доставшееся владельцам бесплатно или по ценам, более низким по сравнению с действующими в настоящее время, а также себестоимостью строительства. Вместе с тем его потребительские качества ниже, чем сооружаемого по современным проектам. Приведение старого жилья к уровню средних требований связано с дополнительными затратами на ремонт и модернизацию.
	Вторичный рынок играет роль промежуточной «ниши». С одной стороны, он является как бы стартовым капиталом, с которого начинается инвестирование или приобретение нового жилья. С другой, он удовлетворяет спрос населения с ограниченными доходами. Вторичный рынок сохранится в будущем, а его цены будут по прежнему низкими.
	Поскольку названные рынки предлагают жилье с разными характеристиками и потребительскими качествами, то конкуренция между ними условна. Существующие методы оценки жилья, общепринятые в США и Европе, позволяют приводить цены к единой базе, однако это пока не стало обязательной нормой в нашей стране.
	По объему продаж в середине 90-х гг. лидировали 1 - 2 - комнатные квартиры, которые используются при обмене и расселении. Ликвидность первых не вызывает особого удивления - их доля в московском жилом фонде не превышает 20%, поэтому спрос на них велик, как и на любой другой дефицитный товар. Пользуются спросом и 3-комнатные, расположенные в престижных районах. Хуже обстоят дела с многокомнатными. По мнению специалистов, большинство платежеспособных граждан решило жилищные проблемы (в основном расселенные коммуналки наименее ликвидны по сравнению с другими категориями жилья).
	К концу 90-х гг. ситуация с 1 - комнатными квартирами, в частности в Северо-Кавказском районе, еще более обострилось, они более востребованы, чем многокомнатные, в связи с повышением квартирной платы.Предел понижения цен первичного рынка - себестоимость строительства.
	Динамика последней определяется инфляционными процессами в экономике.Факторы, стимулирующие уменьшение себестоимости строительства под влиянием спроса, не проявились. Цены в строительстве почти достигли уровня развитых стран. Вместе с тем ожидать снижения цен первичного рынка и себестоимости строительства в условиях превалирующего влияния инфляции не приходится.
	При кредитовании жилищного строительства по коммерческим ставкам соотношение цен первичного рынка и себестоимости не всегда одинаково с ранее сложившимися. Для определения уровня цены .......................