Договор аренды зданий и сооружений

Аккредитованное образовательное частное учреждение
высшего профессионального образования
«Московский финансово-юридический университет МФЮА»


                                                                              ДОПУСКАЮ К ЗАЩИТЕ
                                                                   
                                                                  (ученая степень, звание, должность)
                                                                    ____________________________
                                                          (подпись, Ф.И.О.)
                                                                              "___" ____________201__г.


ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

                                На тему: Договор аренды зданий и сооружений
                                                            (тема)

студентка группы 01ЮРД5210 Янина Ксения Дмитриевна  _______________   
                             (номер группы)                (Ф.И.О)                    (подпись, дата)

Основная профессиональная образовательная программа по направлению подготовки  030900.62 «Юриспруденция»



Форма обучения - очная


Руководитель _________________                                   Федченко М. В. 
                                 (подпись)                                                         (Ф.И.О.)


Рецензент       _________________                                    _____________
                             (подпись)                                                           (Ф.И.О)                                  





Оглавление
Введение……………………………………………………………...………..…3
Глава 1. Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений..............................................................................................................7
    1. Понятие и значение договора аренды зданий и сооружений…..…...7
    2. Соотношение договора аренды зданий и сооружений со смежными договорами………………………….………………………….…………….…..13
    3. Источники правового регулирования отношений по аренде зданий и сооружений……………………………………….………………………..…….15
Глава 2. Элементы договора аренды зданий и сооружений………………….20
    1. Субъекты договора аренды зданий и сооружений…..……….……...20
    2. Предмет и цена как существенные условия договора аренды зданий и сооружений…………………………………………………………….….….….24
    3. Форма и порядок заключения договора аренды зданий и сооружений……………………………………………………….………….…..31
Глава 3. Исполнение и расторжение договора аренды зданий и сооружений……………………………………………………………………....35
    1. Обязанности арендодателя в договоре аренды зданий и сооружений………………………………………………….…………………...35
    2. Обязанности арендатора в договоре аренды зданий и сооружений..38
    3. Ответственность сторон по договору аренды зданий и сооружений.41
Заключение……………………………………...………………….…………….53
Список используемых источников………………………………....…………..55

Введение
     При выборе темы, я учитывала ее актуальность в наше время. 
     Также изучение арендных отношений по зданиям (сооружениям) представляется интересным, потому что ранее действующий Гражданский Кодекс 1964 года не выделял аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного договора. Поэтому возникает необходимость уточнить понятие, предмет, стороны данного договора, определить какие права и обязанности имеются у арендодателя и арендатора, определить какие условия являются существенными, а какие несущественными. То есть цель работы – получить максимальные знания об аренде зданий и сооружений.
     «Договор аренды зданий и сооружений» является интересной темой для моего исследования. Ведь с развитием рыночных отношений в России имеет место значительный рост оборота недвижимого имущества. Так же нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в различных целях, например, в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают не последнее место в современном гражданском обороте.
     Так расширение сферы рыночных отношений привело к широкому использованию субъектами имущественного оборота договора аренды, как инструмента регулирования хозяйственных связей. Сама аренда как возмездное временное пользование чужим имуществом имеет ряд положительных качеств, которые позволяют активно применять ее в различных сферах экономики. Например: арендатор, не обладающий достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом он не несет риска случайной гибели или порчи данного  имущества, а являясь титульным владельцем, обладает абсолютной защитой своих прав, в том числе от собственника этого имущества1.
     Одним из самых важных факторов является вовлечение в гражданский оборот недвижимого имущества, и, в частности, таких объектов как здания и иные сооружения. Здания и сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений предметом которых они являются. Законодатель пытается унифицировать правовое регулирование отношений, предметом которых является недвижимое имущество. Одним из таких унифицированных требований является требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в отношении зданий и сооружений реализация данного требования носит непоследовательный характер. Установив обязательную государственную регистрацию договора аренды зданий и иных сооружений, заключенного на срок не менее одного года, законодатель, оставил без внимания договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на неопределенный срок. На практике это привело к непоследовательному применению норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений.
     Не решенным остается вопрос о сущности нежилых помещений. Являясь частью здания, они, однако, не подпадают под действие специальных норм об аренде зданий и иных сооружений. Существующая практика отождествления нежилого помещения со зданием может быть признана ошибочной, следовательно, требуется изменение действующего законодательства.
     Еще одна проблема тесно связанная с арендой зданий и иных сооружений заключается в отсутствии легального определения имущественного комплекса, который в большей части случаев представляет собой совокупность недвижимых объектов, расположенных на определенном земельном участке. Арендные отношения, предметом которых является такой объект, удостоились внимания законодателя лишь применительно к отдельному виду имущественного комплекса - предприятию. Родовое понятие имущественного комплекса в законодательстве отсутствует.
     Все вышеперечисленное свидетельствует о важности исследования проблем, связанных с арендой зданий и иных сооружений.
     В научной литературе существует большое число публикаций, посвященных договору аренды зданий и сооружений. Среди исследователей, изучающих данный договор, следует отметить: А.В.Белобородова,            М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.В. Данилина, А.Г. Дорошковой2,             А.В. Ерша3, К.А. Кондаковой, О.А. Красноперовой, Е.В. Покидовой,          О.Н. Садиковой, Е.А. Суханова4, А.С. Чижовой и т.д.
     Объект выпускной квалификационной работы – гражданско-правовые отношения, связанные с владением и пользованием зданий и сооружений, как объектов договора аренды.
     Предметом исследования являются нормы права, регулирующие договор аренды зданий и сооружений, материалы судебной практики, а также научная и учебная литература.
     Цель работы – комплексный анализ правового регулирования договора аренды зданий и сооружений в Российской Федерации.
     Достижение поставленной цели осуществляется на основе решения комплекса исследовательских задач:
          - дать понятие и значение договора аренды зданий и сооружений;
          - провести соотношение договора аренды зданий и сооружений со смежными договорами
          - изучить форму и порядок заключения договора аренды зданий и сооружений
          - рассмотреть субъекты договора аренды зданий и сооружений;
          - провести анализ существенных условий договора аренды зданий и сооружений
          - рассмотреть обязанности арендодателя и арендатора в договоре аренды зданий и сооружений
          - привести источники правового регулирования отношений по аренде зданий и сооружений
          - провести анализ вопросов связанных с изменением и расторжением договора аренды зданий и сооружений;
     - изучить ответственность за нарушение условий данного договора.
     Теоретической основой проведенного исследования служат работы таких ученых, как Дорошковой А. Г., Ерш А. В., Садикова О.Н., Суханов Е. А. и других.
     Нормативно-правовой базой исследования являются Конституция РФ, Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ (части 1 и 2), а также некоторые федеральные законы и иные нормативно-правовые акты.
     Методологическую основу исследования выбранной тематики выпускной квалифицирующей работы составляет: 
     Во-первых, конкретно-социологический метод, используемый при изучении практики, в том числе путем подбора и анализа письменных источников: периодической юридической прессы (журналов с юридической тематикой) и материалов судебной практики. 
     Во-вторых, общелогические  методы, в том числе анализ и синтез, конкретизация, обобщение, выявление общих правил и исключений, систематизация и структуризация, индукция и дедукция, аналогия.
     В-третьих, сравнительно-правовой метод. 
     В-четвертых, метод толкования позитивного права.
     Работа состоит из введения, трех глав, которые включают в себя  девять параграфов, заключения и списка используемых источников.

Глава 1. Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений
1.1 Понятие и значение договора аренды зданий и сооружений
     Для начала нам необходимо дать определение, что же такое договор аренды зданий и сооружений? 
     Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в Гражданский кодекс РФ в самостоятельную разновидность договора.
     Договор аренды здания, сооружения – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату (ст. 650 ГК РФ)5.
     Договор аренды здания, сооружения является:
          1. возмездным;
          2. взаимным - наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды;
          3. консенсуальным - вступает в силу в момент достижения соглашения между сторонами по всем существенным условиям.
     Предметом договора является аренда здания или сооружения. Объект - само здание или сооружение.
     Существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади).
     Плата за аренду здания включает в себя плату за пользование земельным участком (если это положение не изменено договором).
     Оплата осуществляется либо помесячно, либо поквартально, при этом практикуется предварительная форма оплаты.
     Форма: договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.
     Договор на срок более одного года подлежит государственной регистрации (передача предмета аренды возможна лишь после этой регистрации).
     Передача здания или сооружения должна происходить по передаточному акту (ст. 655 ГК РФ). Передаче подлежит не только недвижимость, но и право на земельный участок, который занят этой недвижимостью.
     При продаже земельного участка, на котором находится арендуемый объект, у арендатора сохраняется право пользования этим участком (ст. 653 и 657 ГК РФ).
     В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ не запрещено проведение конкурса на заключение договора аренды помещения до истечения срока ранее заключенного договора (но новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора), при этом у арендатора сохраняется преимущественное право на заключение нового договора.
     После того, как мы вкратце рассмотрели понятие договора аренды зданий и сооружений, нам необходимо углубиться и детально рассмотреть понятие и значение договора аренды зданий и сооружений.
     По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение.
     В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным. В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель - собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов6.
     Здание (сооружение), являющееся предметом договора аренды, должно совпадать со зданием (сооружением) как объектом государственной регистрации прав на него и сделок с ним. Дело в том, что государственной регистрации подлежат также права на здания (сооружения), играющие второстепенную, обслуживающую роль по отношению к главенствующим по назначению зданиям или сооружениям. Например, на гаражи, котельные, виадуки и т.п. Такие здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могут рассматриваться в качестве включенных в его состав по правилу о юридической судьбе вещей, принадлежностей
     Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений, «удостоенных» специального регулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению7. Несмотря на возможную неточность формулировки критерия отнесения зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений.
     Поскольку здание всегда находится на земле и при использовании его арендатором неизбежно возникнет вопрос о мере пользования арендатором землей, одновременно должен быть решен вопрос и о передаче арендатору прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Правила, регулирующие передачу арендаторам прав на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, установлены ст. 652 ГК РФ. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
     Также, законом могут быть ограничены права иностранных граждан, лиц без гражданства на аренду земельного участка. На титулах постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, используются только лицами, указанными в п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 ЗК8 (государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями и др.). Граждане и юридические лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться земельным участком. Распоряжение земельным участком, находящимся у гражданина на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.
     Если же договор аренды здания или сооружения не определяет форму землепользования, к арендатору автоматически переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка (при условии, что в законе отсутствуют ограничения на переход прав землепользования). 
     Гражданское, и земельное законодательство допускает возможность продажи земли, занятой зданием или сооружением. Земельный участок, как правило, продается вместе с находящимся на нем зданием или сооружением. В то же время допускается продажа только земельного участка без отчуждения расположенной на нем недвижимости. Подобное возможно, к примеру, если здание (сооружение) и земельный участок, который обслуживает этот объект, имели разный правовой режим. К примеру, земля - государственная собственность и передана в аренду или в бессрочное пользование собственнику здания или сооружения, который и решил ее выкупить. Юридическим лицам - собственникам зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на покупку земельных участков путем их приватизации9.
     Переход к другому лицу права собственности и других вещных прав на земельный участок, обремененный правами на землю арендатора расположенной на ней недвижимости, не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды здания или сооружения. При этом действует правило о следовании права аренды за вещью. К другому лицу переходят в полном объеме все права и на него возлагаются все обязанности его предшественника по земельным отношениям. Соответственно новый собственник или иной титульный владелец земельного участка не вправе до истечения срока действия договора аренды здания (сооружения) требовать изменения условий землепользования, ссылаясь на изменения в составе участников земельных отношений.
     Условия такого землепользования, объем прав арендатора здания, сооружения остаются прежними, существовавшими до продажи земельного участка.
     Правило о сохранении прав арендатора здания или сооружения на пользование земельным участком действует только в случае перемены собственника (землевладельца, землепользователя) по договору купли-продажи. Оно не применяется, если перемена произошла по иным основаниям (наследование, реорганизация юридического лица - собственника, реквизиция, договоры дарения или ренты и др.). Такое ограничение вряд ли всегда оправданно. Было бы целесообразнее, по аналогии с нормой п. 1 ст. 617 ГК, распространить правило о сохранении прав арендатора здания или сооружения на пользование соответствующим земельным участком для всех случаев отчуждения земли.
     Такое положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК РФ), призвано способствовать стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора.
     В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате. Цена договора аренды здания (сооружения) является его существенным условием.
     К обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если же объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.
     
1.2. Соотношение договора аренды зданий и сооружений со смежными договорами
     В чем же состоит соотношение договора аренды зданий и сооружений от смежных договоров?
     Рассмотрим несколько отличительных признаков, позволяющих отграничить договор аренды от смежных гражданско-правовых договоров по передаче имущества10.
     Прежде всего, передача имущества арендодателем не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору. 
     По общему правилу, арендуемое имущество передается во владение и пользование. Но возможна аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование. 
     К примеру, по договору аренды каналов телевизионного вещания, линий радиосвязи, телеграфных каналов абоненту предоставлено право пользования ими без фактической передачи их во владение абонента11.
Однако в любом случае владение и (или) пользование имуществом всегда временно. 
     Именно временным характером владения и (или) пользования, прежде всего и отличается договор аренды от таких возмездных и безвозмездных договоров по передаче имущества, как договоры купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность (либо хозяйственное ведение или оперативное управление). 
     Названные договоры следует отграничивать и по предмету. 
     Предметом аренды могут быть вещи только индивидуально-определенные и непотребляемые. 
     По договорам же купли-продажи, мены и дарения - как индивидуально-определенные вещи, так и определенные родовыми признаками, потребляемые и непотребляемые, по договору займа - только родовые и потребляемые12.
     Основной особенностью, отличающей договор аренды от договора по предоставлению имущества во временное безвозмездное пользование, является его возмездный характер, а договор аренды зданий и сооружений от договора найма жилого помещения - субъектный состав13. 
     Нанимателем по договору аренды жилого помещения может быть юридическое лицо (ст. 671 ГК РФ). И напротив, нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ).
     Пользование имуществом при аренде временно лишает собственника права пользования имуществом и сопряжено с такой его эксплуатацией арендатором, которая связана с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования имущества. 
     Вышеперечисленными качествами договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг. 
     По договору на оказание услуг заказчику может быть предоставлено во временное пользование имущество исполнителя, однако интерес заказчика сводится к получению именно услуги как таковой с исключением возможности пользования соответствующим имуществом с целью присвоения плодов, продукции и доходов, получаемых в результате использования имущества. 
     Кроме того, предоставление услуги, сопряженное с эксплуатацией вещи, не влечет отчуждение собственника от права на ее пользование14.
1.3. Источники правового регулирования отношений по аренде зданий и сооружений
     Для того чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должно быть облечено в определенную правовую форму. Это происходит в результате правотворческой деятельности государства, с помощью которого воля законодателя находит свое выражение в том или ином правовом акте и становится обязательной для исполнения.
     Под источниками права в юридической науке обычно понимают внешние формы выражения и закрепления правил поведения общественного характера.
      Важнейшим источником права в целом, в том числе и гражданского, является Конституция Российской Федерации15, принятая 12 декабря 1993г. Конституция РФ обладает высшей юридической силой.
     Под правовым регулированием подразумевается «жизнь» права, динамика системы права. Правовое регулирование имеет две стороны: процесс правообразования и процесс правоприменения. Процесс правообразования всегда связан с формированием социально-экономических предпосылок и условий образования правовой нормы.
      В системе источников гражданского права в части, определяющей правовое регулирование аренды зданий и сооружений, важное место после Конституции РФ, занимает Гражданский Кодекс РФ.
     Можно выделить два общих принципа, на которых основывается регулирование ГК РФ вопросов аренды недвижимости.
     Во-первых, это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации.
     Во-вторых, при регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны», как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений16.
     Аренде зданий и сооружений посвящены положения §4 главы 34 ГК РФ. Данный параграф состоит из шести статей: статья 650 («Договор аренды здания и сооружения»), статья 651 (Форма и государственная регистрация договора аренды здания и сооружения»), статья 652 («Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения»), статья 653 («Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже»), статья 654 («Размер арендной платы»), статья 655 («Передача здания или сооружения»).
     В правовом регулировании аренды зданий и сооружений приоритетны правила § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений", затем следуют общие положения об аренде (ст. 625 ГК). Если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.
     Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК РФ норм о купле-продаже, что представляется совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте17.
     Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.
     Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т.п.
     Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.
     Исходя из вышеизложенного, под источниками правового регулирования аренды объектов недвижимости следует понимать нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды и в первую очередь отдельные его виды, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий как единых имущественных комплексов и некоторых других в контексте темы.
     В новом Гражданском кодексе с учетом многих положений Основ Гражданского Законодательства, а также некоторых стабильных норм ГК 1964 года установлена развернутая система, формирующая объективное представление о характере арендных отношений.
     К источникам гражданского права в части определяющей правовое регулирование аренды объектов недвижимости относятся и другие кодифицированные акты Российской Федерации: Водный кодекс РФ18; Воздушный кодекс РФ19; Градостроительный кодекс РФ20; Кодекс торгового мореплавания РФ21; Лесной кодекс22.
     К числу таких источников относятся законы Российской Федерации, например важны: Закон о недрах23; Закон о космической деятельности24; Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним25; Федеральный закон "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"26 и др.
     Среди нормативных актов, регулирующих арендные отношения в области недвижимости, важное место занимают постановления Правительства РФ (например Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»27).
      Вывод по главе 1: Договор аренды здания, сооружения представляет собой соглашение, в котором арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату. Договор аренды здания, сооружения является: возмездным; взаимным; консенсуальным. Договор на срок более одного года подлежит государственной регистрации. 
      Предметом аренды могут быть вещи только индивидуально-определенные и непотребляемые, так же пользование имуществом при аренде временно лишает собственника права пользования имуществом.
      Следует отметить, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют28. Важнейшим источником права является Конституция Российской Федерации.
     

     
     


     
     
     
     

Глава 2. Элементы договора аренды зданий и сооружений
2.1. Субъекты договора аренды зданий и сооружений
     Арендодателем по рассматриваемому договору вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. При сдаче в аренду государственных зданий и сооружений нередко в договоре арендодателем называется балансодержатель, который не является при этом стороной договора - арендодателем. Иными словами, здесь нет множественности лиц на стороне арендодателя. Балансодержатель, будучи хозяйствующим субъектом арендодателя, отвечает за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта. Так, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом выступает арендодателем находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами, на вещном праве29.
     К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения – унитарные, государственные и муниципальные предприятия, которые перечислены в федеральном законе30; казенное предприятие как субъект права оперативного управления, учреждение - в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 295, 297, 298 ГК)31. При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения не только с согласия собственника или органа, им уполномоченного, но и с соблюдением требования о сохранении предприятием возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом такого предприятия.
     Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК).
      Юридическое лицо, арендовавшее жилой дом или жилые помещения, которые могут быть ему предоставлены во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п. 2 ст. 671 ГК РФ) не вправе использовать их, допустим, под канцелярские нужды, в качестве офисных помещений, а обязано предоставить по назначению исключительно гражданам под жилье, заключив с ними договор коммерческого найма32. Арендный договор, объект, которого жилой дом, не реконструированный в установленном порядке в нежилой для использования в нежилых целях, после ввода в действие ГК РФ является ничтожным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ33.
     Управление государственной и муниципальной собственностью связано с определением того, кто является арендодателем и с учетом этого имеет свои особенности. Арендодателем находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами на вещном праве выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, находящееся в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации.
     Порядок использования находящихся в федеральной собственности административных зданий и служебных помещений, предназначенных для размещения федеральных органов государственной власти, государственных учреждений, унитарных предприятий, установлен федеральными законами, указами Президента РФ и актами Правительства РФ. Это, прежде всего ГК РФ (ст. 295, 297, 298) и Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ (ред. от 04.11.2014) "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".
     Унитарные предприятия не вправе сдавать в аренду закрепленные за ними здания и сооружения без согласия собственника (его уполномоченного) государственного или муниципального предприятия, в качестве которого относительно федерального имущества выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.
     Если здания и сооружения относятся к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, то действует порядок передачи этих объектов недвижимости в аренду, установленный ГК РФ: субъекты РФ и муниципальные образования уполномочивают соответствующие структуры по управлению собственностью давать согласие на передачу в аренду либо выступать в качестве арендодателя.
     Федеральное агентство по управлению государственным имуществом осуществляет непосредственно или через свои территориальные  органы контроль за управлением, использованием по назначению и сохранностью этих объектов федерального имущества, переданных в аренду, и пр.......................