Исследование особенностей правового регулирования договора аренды зданий и сооружений в гражданском праве России

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время, когда в период кардинального модифицирования гражданского законодательства немаловажным оказывается момент по реструктуризации норм особенной части Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), посвященных договору аренды. Так с установлением трехуровневого законодательного регулирования отношений: федерального, регионального (субъектов Федерации), муниципального (органов местного самоуправления), из договора аренды происходит не только дублирование отдельных норм права, но также просматривается полное противоречие их друг другу.

Данные показывающие анализ материалов правоприменительной, в том числе судебной и арбитражной практики, большая часть гражданско-правовых споров в наше время скреплена с обязательствами из договора аренды зданий и сооружений. Во многом сказанное связано с несовершенством и несогласованностью действующего гражданского и иного законодательства, непоследовательностью правоприменительной практики, противоречивостью решений и действий судебных органов и органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако просматривается и причина, лежащая прямо в плоскости гражданско-правовой науки. Это недостаточная разработанность как общих теоретических и практических вопросов правового режима недвижимого имущества, так и вопросов заключения сделок с ним. Одна из разновидностей недвижимого имущества, участвующего в гражданском обороте, это здания и сооружения. 

ГК РФ выделил договор аренды зданий и сооружений в отдельный вид договора аренды исходя из его предмета – зданий и сооружений. Появление данного правового института не только изменило структуру гражданского законодательства, но и предмет науки гражданского права. Применение новых положений ГК РФ о договоре аренды зданий и сооружений на практике поставило вопросы о предмете договора, возможности отнесения к нему нежилых помещений, объектов незавершенного строительства. Определенные сложности вызвало использование положений о государственной регистрации договора аренды, требование государственной регистрации права аренды, которое было внедрено законодательством о государственной регистрации. Появились серьезные дискуссии о соотношении общих положений ГК РФ о договоре аренды и положений об аренде зданий и сооружений. 

Существенные трудности были порождены применением норм гражданского законодательства о статусе государственных учреждений, унитарных предприятий в случае участия их в арендных отношениях. При этом значительными проблемами оказались подобные аспекты, как возможность участия этих субъектов в договоре аренды зданий и сооружений в качестве арендодателя, а так же распоряжение полученным доходом в виде арендной платы.

В сфере арендных отношений, когда объектом проявляется здание или сооружение, появляется немало актуальных, спорных вопросов, которые представляют тем больший интерес, что взгляд законодателя по этому вопросу не всегда безупречен. Попытаемся коснуться наиболее значительных и проблемных аспектов аренды зданий и сооружений.

К сожалению, нельзя утверждать, что ГК РФ есть единое и непротиворечивое гражданское законодательство. Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, попадут документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается – на уровне, как Федерации, так и ее субъектов.

Поэтому совокупность источников, регулирующих арендные отношения, кажутся достаточно неоднозначными. В связи с этим возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных, есть проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.

Тема выпускной квалификационной работы договора аренды зданий и сооружений является актуальной, так как в хозяйственном обороте в последние годы арендные отношения заняли значительное место. В работе рассматриваются особенности заключения договора аренды зданий и сооружений, их изменения, продления, расторжения. Дается анализ действующего законодательства и судебной практики по проблемам арендных отношений.

Целью выпускной квалификационной работы является исследование особенностей правового регулирования договора аренды зданий и сооружений в гражданском праве России.

Для достижения вышеуказанной цели были поставлены следующие задачи:

-	раскрыть правовую природу договора аренды зданий и сооружений;

-	рассмотреть предмет и существенные условия договора аренды зданий и сооружений;

-	раскрыть форму договора аренды зданий и сооружений;

-	рассмотреть права и обязанности сторон договора аренды зданий и сооружений;

-	исследовать особенности досрочного расторжения договора аренды зданий и сооружений по требованию сторон;

-	проанализировать преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок;

-	рассмотреть особенности прекращения договора аренды зданий и сооружений путем выкупа арендованного имущества.

Объектом исследования являются обусловленные отношения, возникающие в процессе заключения, изменения, расторжения и прекращения договора аренды зданий и сооружений.

Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие отношения аренды зданий и сооружений, материалы судебной практики и научные труды по теме исследований.

В научной литературе существует большое число публикаций, посвященных договору аренды зданий и сооружений. При проведении исследования были использованы научные труды таких ученых как:
А.Г. Дорошковой, А.В. Ерша, К.А. Кондаковой, О.А. Красноперовой,
А.В. Белобородова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.В. Данилина,
Е.В. Покидовой, О.Н. Садиковой, Е.А. Суханова, А.С. Чижовой и т.д.

Дипломная работа состоит из введения, двух глав (включающая шесть параграфов), заключения, списка использованных источников.




1	Общая характеристика договора аренды зданий и

сооружений

1.1	Правовая природа договора

Законодатель дает следующее определение договора аренды зданий и сооружений: «По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение» (статья 650 ГК РФ).

Рассматриваемый договор аренды смены титула собственника не влечет. Имущество по указанному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно.

Под правом владения раскрывается право, выражающееся в обладании имуществом, в возможности содержать его в собственном хозяйстве.

Право пользования – это право на извлекание и присваивание полезных свойств имущества, в приобретении выгоды и удовлетворении личных потребностей посредством использования имущества.

В первом случае арендатор титула владельца арендованного имущества не приобретает, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми следующими правовыми последствиями.

Целью договора будет передача собственником (арендодателем) на установленное в договоре время здания или сооружения во владение и пользование другому лицу (арендатору) на возмездных условиях для удовлетворения последним личных потребностей. Поэтому «по своей экономической сущности аренду можно наименовать продажей по частям вещи, имеющей долговременный период изнашивания».

Договор является возмездным, консенсуальным и двусторонним.

Возмездность данного договора определяется тем, что по рассматриваемому договору имущественному предоставлению со стороны контрагента, исполняющего свою обязанность, соответствует встречное имущественное предоставление иного контрагента (статья 423 ГК РФ). Хотя определение договора в пункте 1 статьи 650 ГК РФ не включает указания на его возмездный характер, он является таким в силу общего понятия договора аренды (статья 606 ГК РФ). «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Более того, статья 654 ГК РФ указывает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать указанный договор заключенным.

Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что расхождения возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматриваться размер арендной платы. При отсутствии согласованного обеими сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения заключенным считаться не будет.

Ответчик считал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в определенные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Все же данная формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и величину арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Платеж арендатором коммунальных услуг сама по себе не обозначает возмездности данного договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила установления цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ.

Учтя это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.

Консенсуальность данного договора аренды зданий и сооружений проявляется в том, что его совершение связывается с моментом достижения соглашения обеих сторон (для данного довольно выражения воли). Рассматриваемый договор порождает права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения, оформленного в письменном виде (составлении одного документа, подписанного сторонами) и зарегистрированного в Едином государственном реестре, при заключении его на срок более года.

Рассмотрим одну и конкретних ситуаций: два юридических лица заключили договор аренды, в котором определили, что он вступает в силу с конкретной даты после передачи имущества арендатору. Кроме того, стороны указали в данном договоре, что эта дата будет признана датой вступления его в силу. Но поскольку договор аренды считается консенсуальным (с учетом ст. 611 ГК РФ), т. е. является заключенным с того момента, как стороны достигли согласия по всем существенным вопросам и в установленной форме (письменной) заключили договор, то именно дата его заключения признается началом исчисления срока его действия (ст. 425 ГК РФ).

Собственно с этой даты договор вступает в силу и становится обязательным для обеих сторон. Но не с момента передачи арендованного имущества, как в приведенном выше случае, когда стороны фактически приняли долгосрочный договор за краткосрочный, увязав его действия с датой передачи имущества. В результате долгосрочный договор в установленном законом порядке остался незарегистрированным».

Аналогичный вывод содержится в пункте информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: какие – либо иные условия, определяющие в договоре начало срока его действия, не влияют на определение момента, с которого договор считается заключенным. Не изменяют они и срока его действия, поскольку момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общим и положениями ГК РФ.

Представляется, что в связи с этим пункт 1 статьи 610 ГК РФ надлежит толковать таким образом, что стороны в договоре вправе определить конкретную дату окончания срока его действия.

В самом договоре начало данного срока они назначать не вправе, потому что датой его заключения и, таким образом, началом действия автоматически будет указанная обеими сторонами дата в договоре.

Рассматриваемый договор аренды двусторонний, и предполагает присутствие, как прав, так и обязанностей, у обеих сторон данного договора. В указанном случае арендатор будет субъектом встречного предоставления, то есть реализация им своих обязанностей непосредственно зависит от осуществления арендодателем своей обязанности представить имущество. 

Срок договора аренды обусловливается сторонами свободно, особых указаний в ГК РФ не содержится. Данный договор может быть заключен на срок до года, свыше года либо на неопределенный срок (в данном случае контрагенты просто не указывают, на какой срок подписан договор). С периодом действия договора аренды зданий и сооружений связана надобность государственной регистрации договора. В том случае, когда он подписан на срок, превышающий года, договор аренды надлежит государственной регистрации и будет считаться заключенным со времени его регистрации (статья 651 пункт 2 ГК РФ).

Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.

Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.

Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ.

Рассматриваемый договор аренды является гражданско-правовым договором по передаче имущества в пользование, в силу которого арендодатель обязуется передать арендатору определенное здание или сооружение во временное владение или пользование, а арендатор оплачивает за это арендную плату.

Аренда зданий и сооружений очень широко распространена и имеет огромное экономическое значение.

По общему правилу договор является заключенным, когда между сторонами, в установленной в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений согласно главе 34 параграфу 4 ГК РФ относятся условия о предмете аренды и о величине арендной платы. Поскольку рассматриваемый договор аренды является сделкой казуальной (то есть сделкой, действительность которой зависит от ее основания), в договоре обязательно должен быть определен предмет – основание, цель сделки. Без указания, какое именно здание или сооружение надлежит быть предоставлено во временное пользование и владение заключение договора невозможно.

Так же в договоре должны быть определены и условия об арендной плате. По отношению к рассматриваемому договору аренды зданий и сооружений не применяется всеобщее правило о том, что когда цена не прописана в договоре, то она будет по цене, определяемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за подобные товары.

Договор аренды зданий и сооружения это обычная сделка, по которой права наступают, а обязанности возникают в момент совершения сделки, либо через какой-то интервал времени. В том случае, когда договор аренды зданий и сооружений заключен на срок менее одного года, то он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения и оформления его в письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Когда же рассматриваемый договор заключен на срок более одного года, то такой момент настает позже, после его государственной регистрации (обычно по окончанию месяца, когда для государственной регистрации были переданы все нужные документы).

Так как договор аренды зданий и сооружений является разновидностью договора аренды, особый характер регулирования которого устанавливается характером его объекта, общие положения об аренде, указанные в параграфе 1 главы 34 ГК РФ, применяются к рассматриваемому договору только в том случае, когда в параграфе 4 не указано другое.



1.2	Предмет договора. Существенные условия, форма и государственная

регистрация договора

В современной теории гражданского права является общепризнанным, что особенности предмета договора аренды зданий и сооружений стали основой для выделения его как самостоятельного вида договора аренды. По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ). Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения. Специальные правила, регулирующие договор аренды зданий и сооружений, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т. п.

Современное гражданское законодательство включает в себя значительное число норм и институтов, регулирующих отношения, складывающиеся по поводу недвижимого имущества. К ним относятся и общие положения о недвижимом имуществе, закрепленные первой части ГК РФ, отдельные виды обязательств, связанные с оборотом недвижимости, в части второй ГК РФ, а также коллизионные вопросы сделок с недвижимостью в части третьей ГК РФ. Часть 2 ГК РФ в качестве самостоятельного вида договора выделяет договор аренды зданий и сооружений. По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статья 650 ГК РФ). По общепринятому в юридической науке мнению этот договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета, которым является здание или сооружение. Они, в свою очередь, являются разновидностью недвижимого имущества. С момента принятия части 2 ГК РФ в теории гражданского права возник целый ряд вопросов, связанных с определением предмета договора аренды зданий и сооружений, разграничения зданий и сооружений и иных объектов недвижимого имущества, возможности применения положений ГК РФ об аренде зданий и сооружений по аналогии на сходные отношения с иным предметом. В юридической практике появились, в свою очередь, серьезные и актуальные проблемы использования норм об аренде зданий и сооружений, возникло большое число судебных споров, связанных с этим видом договора. 

Огромный комплекс теоретических вопросов связан со структурой норм ГК РФ, регулирующих отдельные виды обязательств с недвижимым имуществом, а также обязательств, вытекающих из договора аренды. ГК РФ выделяя в отдельный вид договора аренду зданий и сооружений, не выделяет как отдельный институт аренду недвижимости вообще. В связи с этим
М. Смирновым справедливо отмечается, что правила об аренде недвижимости находятся в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ), а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и являются основными объектами недвижимости) регулируются в первую очередь специальными правилами (§ 4 гл. 34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых – общими положениями об аренде. Конструируя иные виды обязательств, ГК РФ применяет иные подходы к определению состава недвижимого имущества, являющегося их предметом. В частности, в параграфе 7 главы 30 ГК РФ конструируется договор продажи недвижимости, предметом которого есть недвижимое имущество (недвижимость), а не здания и сооружения, квартиры, нежилые помещения по отдельности. Чем же руководствовался законодатель, выделив договор аренды зданий и сооружений в отдельный вид? Об этом остается только догадываться. По мнению А. Иванова, основной причиной выделения договора аренды зданий и сооружений в отдельный вид стало то, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком, на котором они  расположены). Не потрудившись обосновать такое определние законодателя, мы лишь констатируем весьма неоднообразный подход к классификации объектов недвижимости в ГК РФ и неудачное, на наш взгляд, юридико-техническое решение.

Здания и иные сооружения – как объекты недвижимости – характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно рассчитаны на продолжительный срок использования, имеют всегда значительную стоимость. Похожие особенности объекта аренды неизбежно волочат за собой установление жестких законодательных требований к договору.

Установление предмета договора аренды зданий и сооружений имеет большое теоретическое и практическое значение в связи с тем, что условие о предмете договора аренды признается ГК РФ существенным. Подтверждение этого содержится в нормах ГК РФ, определяющие общие положения об аренде (§1 гл. 34 ГК РФ). В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды обязаны быть определены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а надлежащий договор не считается заключенным. 

Для зданий и сооружений подобными данными могут быть: адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и сооружения, другие характеристики, разрешающие индивидуализировать объект аренды. Указание площади арендуемого здания или сооружения требуется не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для установления арендной платы. Чаще всего арендная плата устанавливается из расчета назначенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади. 

Определение здания и сооружения не дается ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве. При этом ГК РФ не делает особенного отличия между ними. По крайней мере, правовое регулирование аренды зданий и сооружений никаким образом не разграничивается. Таким образом, установление предметом договора аренды зданий или признание им сооружения не имеет принципиального значения и не влечет всевозможных юридических последствий. 

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:

-	«привязка» к определенному земельному участку;

-	искусственность возведения;

-	самостоятельность;

-	невозможность передвижения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

-	законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.

Приведенные в литературе классификации зданий и сооружений в своем большинстве не имеют юридического значения. Однако не мало важное значение имеет деление их на жилые и нежилые. Жилые здания функционально определены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. Нежилые здания, используют для производственных, технологических, учебных, административных, торговых и прочих целей. Юридическое значение подобной классификации заключается в том, что гражданское законодательство воспрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается лишь только после изменения его статуса (пункт 3 статья 288 ГК РФ).

Кроме всего этого, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону и иным правовым актам.

Юридическая и судебная практика, и современная наука гражданского права к дискуссионным проблемам определения предмета договора аренды зданий и сооружений относят возможность отнесения к нему объектов незавершенного строительства и нежилых помещений, как составных частей зданий и сооружений.

Современное законодательство содержит презумпцию, в соответствии с которой к недвижимым вещам законом может быть отнесено и прочее имущество. Так, в пункте 2 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в качестве недвижимости определены объекты незавершенного строительства. Таким образом, мы сталкиваемся с вопросами – связано ли приобретение объектом незавершенного строительства статуса недвижимости с присутствием акта государственной регистрации, и могут ли данные объекты служить предметом аренды и как соотносятся правоотношения, появляющиеся из такого договора, с правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений?

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обозначил, что согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на не завершенный строительством объект регистрируется только при необходимости совершения сделки с этим объектом, и если при этом он не является предметом действующего договора подряда.

Серьезные дискуссии поднимают вопросы, связанные с арендой нежилых помещений. В действующем ГК РФ нет специальных правил, регулирующие подобные отношения. Между тем, нежилые помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав, отличными от зданий и сооружений. Соответственно нормы, содержащиеся в параграфе 4 главы 34 ГК РФ не должны распространяться на отношения, объектом которых являются нежилые помещения. Все же, в юридической литературе при обосновании возможности применения норм (§ 4 гл. 34 ГК РФ) к отношениям, объектом которых является нежилое помещение, высказывается мнение о том, что «нежилые помещения» уже объединены под общим определением «здания». Однако, разнообразные по своим характеристикам объекты не могут быть объединены под единым значением. Также не корректно говорить о том, что ГК РФ отказался от термина «нежилое помещение» и подменил его термином «здание и сооружение». Думается, что речь в данном случае идет не о простой замене определений. Здесь законодатель ввел новый термин «здание и сооружение», выделив, тем самым, особый объект, а основанием появления специального правового регулирования отношений по поводу названных объектов, являются их особенности.

Также более спорной является точка зрения, в соответствии с которой «нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть». Здание по своим характеристикам отличается от нежилого помещения. Признаки здания, не применимы к нежилому помещению. Нежилое помещение не отвечает признаку самостоятельности, его нельзя определить как отдельно стоящим, автономным объектом в силу объективных причин. Нежилое помещение конструктивно связано с иными сходными объектами, оно самостоятельно только с позиций функционального использования.

В силу части 3 статьи 607 ГК РФ предмет аренды является существенным условием договора. По сути, предоставленное условие является основополагающим, поскольку на факте передачи конкретного имущества в аренду устанавливаются реальные арендные отношения. Конкретное определение состава арендуемого имущества имеет важнейшее значение для обоих участников договора, так как оно оказывает влияние на расчет размера арендной платы, надлежащий контроль за состоянием имущества, своевременное проведение ремонта, а при прекращении договора – на перечень и состояние возвращаемого имущества. В нем должны быть указаны данные, разрешающие определенно установить имущество, которое передается в аренду. При отсутствии в договоре данных сведений он считается незаключенным. Именно необходимостью, обеспечения защиты прав участников договора вызвано включение пункта, определяющего это условие, в текст договора. В связи с этим показательно следующее дело. ООО «Центр Русско-Армянской культуры и науки «Космос» и общеобразовательная школа «Возрождение» обратились с иском о признании недействительным решения Московской областной регистрационной палаты об отказе в государственной регистрации договора аренды от 01 мая 2000 г., заключенного между ОАО «Агропромсервис» и Центром.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 декабря 2003 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12 марта 2004 г., в удовлетворении заявленного требования отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что пункт 1 раздела 1, пункт 1 раздела 4 договора аренды нежилого помещения содержат не оговоренные сторонами приписки, представленные экземпляры договора аренды не сброшюрованы и не подписаны сторонами, чем нарушены требования статьи 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В договоре не определен предмет арендных отношений (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 3 ст. 607 ГК РФ). Одна из сторон по сделке уклоняется от ее регистрации (письмо ОАО «ПТО «Агропромсервис» № 131 от 10 апреля 2003 г.). Из-за отсутствия государственной регистрации арендного договора последний признается незаключенным (ст. 651 ГК РФ). Между истцами не оформлены надлежащим образом субарендные отношения (п. 19 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66). В связи с этим отказ палаты от государственной регистрации договора аренды правомерен.

В кассационной жалобе ООО «Центр Русско-Армянской культуры и науки «Космос» и некоммерческой организации «Негосударственное образовательное учреждение «Школа «Возрождение» ставится вопрос об отмене судебных актов со ссылкой на их незаконность и необоснованность.

В жалобе указывается, что документы для государственной регистрации договора аренды были оформлены надлежащим образом и своевременно направлены в регистрационную палату. Договор аренды содержит всю необходимую информацию для государственной регистрации сделки. Указан объект недвижимости, его местоположение, вид объекта, площадь, назначение и иная информация. Документы были скреплены печатями и подписаны надлежащими лицами. Регистрационная палата неправомерно отказала в государственной регистрации договора аренды, что судами не учтено.

В судебном заседании представители заявителей поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, пояснив, что регистрационная палата при решении вопроса о государственной регистрации договора аренды неправомерно приняла во внимание письмо арендодателя, ОАО «ПТО «Агропромсервис», в котором последний возражал против регистрации.

Представители регистрационной палаты и ОАО «ПТО «Агропромсервис» возражали против удовлетворения кассационной жалобы Центра, считая судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, кассационную жалобу и отзыв на нее со стороны ОАО «ПТО «Агропромсервис», обсудив доводы представителей, суд кассационной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению.

Мотивы следующие. В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Судом первой инстанции установлено, что в нарушение статьи 18 названного Федерального закона пункт 1 раздела 1, пункт 1 раздела 4 договора аренды содержат не оговоренные сторонами договора приписки; представленные на регистрацию экземпляры договора не сброшюрованы и не подписаны сторонами сделки; объект аренды указан без достаточной определенности.

При таких обстоятельствах отказ в государственной регистрации спорного договора аренды правомерен. Действия Московской областной регистрационной палаты закону не противоречат. Довод заявителей о том, что оснований для отказа в государственной регистрации не имелось, отклоняется.

В деле находится договор на аренду нежилого помещения (строения) от 01 мая 2000 г. (л.д. 6–8 том 1). В пункте 1 договора предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование нежилое помещение (строение), на основании свидетельства № 50-01-22-7.199-53-2 от 23.04., выданного на помещение в доме № 49 по Октябрьскому проспекту, общей площадью 419,3 кв.м., в т.ч. подвал 1276 кв.м.

При этом, однако, не указаны общая площадь дома, этажность, местоположение арендуемых помещений, а также другие данные, позволяющие определенно установить, какая часть дома передается в аренду.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих идентифицировать объект аренды, правилен.

Довод заяви.......................