Анализ финансово-хозяйственной деятельности ПАО Сбербанк России

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ ЧАСТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ 
«МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ «СИНЕРГИЯ»  
Факультет онлайн обучения


Направление
38.03.01
Кафедра
ЭО

(код)

(аббревиатура)


ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА



на тему


АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КОММЕРЧЕСКИМИ БАНКАМИ
                             НА ПРИМЕРЕ ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ»
 


Обучающийся 
Обухова Екатерина Михайловна
   
_____________



подпись
Руководитель 
ГаджиевМуслим Гаджиевич 
   
 



подпись
Декан ФЭО
Гриценко Анатолий Григорьевич
  
_____________



подпись







МОСКВА 2017 г


СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ	
5
     1.1 Экономическая сущность, понятие, основные принципы ипотечного кредитования
5
     1.2 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования
17
     1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования
21
          1.4 Оформление выдачи ипотечных кредитов	
23
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО "СБЕРБАНК РОССИИ"
28
     2.1 Характеристика ПАО "Сбербанк России"	
28
     2.2 Анализ финансово-хозяйственной деятельности ПАО "Сбербанк России"
37
     2.3 Оценка развития ипотечного кредитования физических лиц в ПАО "Сбербанк России"	
42
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО "СБЕРБАНК РОССИИ"
53
     3.1 Основные проблемы и способы улучшения условий ипотечного кредитования в ПАО "Сбербанк России"	
53
          3.2 Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в ПАО "Сбербанк России"	
56
          3.3 Оценка экономической эффективности предлагаемых мероприятий
61
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 
65
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
68
ПРИЛОЖЕНИЯ
71
ВВЕДЕНИЕ

     Актуальность ипотечного кредитования характеризуется способностью решить социальные проблемы многих людей. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей ощущение благополучия и стабильности, и поэтому очень важно, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после долгих десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному кредитованию пожалуй даже и не существует. 
     Приобретение жилья в кредит давно уже стало распространенной и широко известной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, которые отложены на много лет вперед , включены в текущие расходы, что позволяет эффективно планировать свой семейный бюджет и помимо этого направлять часть средств на другие не в меньшей степени необходимые долгосрочные цели.
     Залог недвижимости всегда был одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего выполнения обязательств. Сущность ипотеки заключается в том, что кредитор вправе в случае не выполнения или ненадлежащего выполнения должником своих  обязательств обратить взыскание на предмет ипотеки и из полученной от продажи суммы получить причитающийся ему долг. Недвижимость обладает достаточно высокой стоимостью, которую считают одним из наиболее удачных  способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвергается значительным и непредсказуемым колебаниям.
     Целью данной работы является анализ состояния ипотечного кредитования и определение перспектив совершенствования ипотечного кредитования в ПАО "Сбербанк России" (далее — банк или Сбербанк).
     Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
* раскрыть понятие и сущность ипотеки; 
* ознакомиться с законами, регулирующими отношения в области ипотечного кредитования;
* провести анализ кредитного портфеля Сбербанка России;
* рассмотреть проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в ПАО "Сбербанк России".
     Объектом исследования является ПАО «Сбербанк России», а предметом исследования – анализ ипотечного кредитования в ПАО "Сбербанк России".
     Период исследования: 2013-2015 гг.
     Информационной базой для данного исследования послужили материалы ПАО "Сбербанк России", материалы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, информация научных и научно-практических конференций и семинаров, сайтов сети Internet, а также материалы, опубликованные в средствах массовой информации.
     Развитие ипотечного кредитования рассматриваются в работах таких авторов, как Д.В.Сергеева, Р.А. Нугаева, Е.Г Кириченко, С.А.Нечаева , Д.А. Шевчука , А. В. Столяровой   и др.
     Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
     Введение содержит обоснование выбранной темы для исследования, обоснование актуальности темы, поставленные цели и задачи, объект и предмет исследования.
     В первой главе раскрыты теоретические основы ипотечного кредитования и правовые основы в области ипотечного кредитования. 
     Во второй главе дана краткая характеристика банка, проведен анализ его деятельности и ипотечного кредитования.
     В третьей главе работы приведены мероприятия, которые направлены на совершенствование ипотечного кредитования в банке.
     Теперь рассмотрим теорию ипотечного кредитования.
     
     
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

     1.1 Экономическая сущность, понятие, основные принципы ипотечного кредитования
     В настоящее время термин "Ипотека" обычно предполагает три понятия. В первом случае "Ипотека" - это правоотношение, которое предполагает  залог недвижимого имущества, целью которого является получения ипотечного кредита. Оставление имущества в руках должника характеризует ипотеку. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем непосредственного перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.1
     Во-вторых, термин "Ипотека" можно охарактеризовать как ценная бумага, которая подразумевает "закладную" - долговой инструмент, который удостоверяет права залогодержателя на недвижимое имущество; это именная ценная бумага, которая удостоверяет право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке. 2
     И наконец, в – третьих термин "Ипотека" характеризует ипотечный кредит, который выдается кредитором заемщику под залог недвижимости, необходимый  для покупки недвижимости.
     Термин "ипотека" также следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если же кредит выдается именно на приобретение жилья, то используется термин "ипотечное  кредитование". 
     Залог характеризует один из способов обеспечения надлежащего выполнения обязательств и по сравнению с другими способами обеспечения выполнения обязательств, ипотека является наиболее привлекательной именно с той точки зрения, что при ее использовании проще произвести взыскание в принудительном порядке. Хотя, конечно же, данный вид обеспечения имеет ряд недостатков. Для заемщика это заключается в следующем: высокая стоимость оформления залога, необходимость освобождения и реализации квартиры на торгах в случае непогашения кредита и заемщик может понести дополнительные потери.                                                    Для банка ряд недостатков заключается в следующем:  проверка объекта залога при выдаче кредита и его сопровождении, возможность снижения стоимости объекта залога в связи с длительным сроком  кредита и невысокая ликвидность недвижимости.3
     Ипотека является одним их подвидов залога, который не предполагает передачу заложенного имущества залогодателю. Ипотекой признается залог всего недвижимого имущества, к которому относятся земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры, жилые дома, дачи, гаражи и другое. В силу залога кредитор имеет право в случае неисполнения должником своих обязательств получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества.
     На рынке ипотечных кредитов действует достаточно большое количество участников, которые являются особенностью рынка ипотечного кредитования.
     Если объектами кредитования могут быть совершенно любые предметы и процессы, то объектами ипотеки является только недвижимое имущество. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть обращено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании на основании договора ипотеки.
     При определении сущности ипотеки необходимо раскрыть такое понятие как сегменты ипотеки, которые выражаются в первичном и вторичном рынках ипотечного капитала.
     Первичный рынок ипотечного капитала включает кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость. Развитие первичного рынка ипотечного капитала - способ решения жилищной проблемы для многих семей посредством ипотечного кредитования для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.4
     На первичном рынке выпускается "закладная" - именная ценная бумага, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество, которая выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после регистрации передается передаточной надписью. Обязанным по закладной признается должник и залогодатель.5
     Закладная может быть передана другому лицу. Новый залогодержатель приобретает все права прежнего. Передача прав оформляется передаточной надписью на самой закладной, владелец которой считается законным, если его права основываются на последовательном и непрерывном ряде передаточных надписей. Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога.6
     Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала - обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.7
     Ипотечное кредитование основывается на следующих принципах:
* возвратность;
* платность;
* обеспеченность;
* срочность;
* специальность;
* обязательность (принцип внесения);
* гласность (публичность);
* достоверность;
* приоритет (старшинство);
* бесповоротность;
* дифференцированность.
     Принцип возвратности предполагает  в обязательном порядке погашение (возврат) заемщиком всей суммы основного долга кредитной организации. Свое выражение на практике данный принцип нашел в постепенном погашении полученного кредита путем внесения наличных денежных средств в кассу банка или путем перечисления необходимой суммы денежных средств на счет кредитора. Принцип возвратности закреплен в п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).
     Принцип платности подразумевает обязательство заемщика заплатить кредитной организации за пользование денежными средствами и предполагает  их цену в форме процента или процентной ставки, определяющей доступность и возмездность кредитных (денежных) ресурсов. Платность кредита стимулирует заемщика к его своевременному возврату  и более продуктивному использованию.
     В соответствии со ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Кредитный договор всегда является возмездным. Это обуславливается тем, что банк (небанковская кредитная организация) является коммерческой организацией и имеет в качестве основной цели своей деятельности получение прибыли от осуществления банковских операций, в частности от выданных кредитов.
     Проценты -  это единственный вид вознаграждения за пользование кредитными средствами, которое предполагает действующее российское законодательство. В соответствии со ст. 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» в договоре обязательно должны быть указаны процентные ставки по кредиту.
     Принцип обеспеченности предполагает предоставление кредитных денежных средств только под залог имущества (прав на недвижимое имущество), которое становится предметом ипотечного кредитования. Принцип обеспеченности обозначает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитной организации при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. Удовлетворение требований кредитной организации не зависит от финансового положения заемщика и осуществляется за счет стоимости предмета кредитования.
     Необходимо отметить, что предметом ипотечного кредитования может стать как недвижимое имущество, которое уже существует, или права собственности на него, так и недвижимое имущество, которое «может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем».
     Залог вещей, которые залогодатель приобретет в будущем времени, допускает и ГК РФ (п. 6 ст. 340). Данное положение дает возможность пользоваться жилым помещением, которое будет приобретено впоследствии, в качестве обеспечения обязательства должника перед кредитором по договору ипотеки. Таким образом, предметом ипотечного кредитования имеют возможность выступать как уже купленные квартира или дом, так и квартира в строящемся многоквартирном жилом доме или строящийся жилой дом.
     Принцип срочности означает, что заемщик должен вернуть кредит вовремя в заранее установленный срок, который зафиксирован в договоре по кредиту. Если устанавлены «сроки возврата кредита», то сумма кредита подлежит возврату определенными частями, для каждой из которых устанавливается свой срок. Дата возрата кредита или его последней части, и дата истечения срока кредитного договора совпадают.
     В случае невозврата заемщиком кредитных средств в оговоренный в договоре срок и в случае отказа кредитора пересмотреть его, кредитная организация имеет право принять предусмотренные договором (законом) меры по ликвидации задолженности заемщика перед ним и приобретает право требовать денежную компенсацию за незаконное пользование денежными средствами.
     Принцип специальности предполагает, что предметом ипотекчного кредитования является конкретный объект недвижимости либо права собственности на него. Принцип специальности предусматривает возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме. В соответствии с данным принципом объект недвижимости должен быть достоверно обозначен, точно описан, должны быть определены доли совладельцев, и т. п.
     Принцип обязательности (принцип внесения) означает, что сведения об ипотеке должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - ЕГРП).
     Юридическое значение записи в ЕГРП, сотоит в том, что права на объект недвижимости возникают не иначе и не раньше, чем с момента данной записи, и только с этого момента ипотека становится действительной для третьих лиц. Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
     Принцип гласности (публичности) состоит в том, любое заинтересованное лицо имеет возможность ознакомиться с данными ЕГРП, получив информацию о записях относительно интересующего его объекта недвижимости, а также может узнать не только его технические характеристики, но и права других лиц на недвижимость - права залога, аренды, сервитута и т. д. Данный принцип выражен в ст. 26 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 1 ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
     Принцип достоверности подразумевает, что записи в ЕГРП предполагаются как достоверные, т. е. в отношении имущества, которое интересует, нет иных прав и правовых ограничений, кроме тех, которые обозначены. Принцип  достоверности отличается особой строгостью ведения реестров и ипотечных книг.
     Так, к примеру, в дореволюционной России учреждения, которые вели ипотечные книги, должны были в каждом конкретном случае проверять законность акта, устанавливающего имущественные права на объект недвижимости. В связи с этим, чиновники были обязаны удостовериться в дееспособности и тождестве всех, которые участвовали в сделке.
     Принцип приоритета (старшинства) предполагает приоритет предыдущей ипотеки над последующей и означает преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ЕГРП
     В соответствии данным принципом кредитная организация, которая заключила ранний договор, обеспеченный ипотекой, имеет преимущественное право в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором. Данный принцип сформулирован в п. 1 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следующим образом: «Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки».
     Принцип бесповоротности означает, что ипотека прекращается лишь в тех случаях, которые предусмотрены в законодательстве или кредитном договоре. Согласно этому принципу запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть опровергнута только судебном порядке.
     Принцип дифференцированности состоит в индивидуальном подходе к различным потенциальным заемщикам со стороны кредитной. Принцип дифференцированности соблюдается при разработке кредитной организацией собственной методики анализа кредитоспособности потенциального заемщика.
     Для ипотечного кредитования жилищного строительства обязательным является принцип целевого назначения, который означает, что денежные средства предоставляются заемщику на определенную цель, в данном случае - на строительство точно определенного объекта жилой недвижимости.
     Этот принцип выражает необходимость целевого использования средств, полученных от кредитной организации. Необходимо отметить, что большая часть ипотечных кредитов являются целевыми и предоставляются на покупку либо строительство объекта недвижимости, который и становится предметом ипотечного кредита.
     На первый взгляд, установление в договоре целевого характера использования денежных (кредитных) средств может рассматриваться как определенная форма ограничения прав заемщика. В связи с этим подчеркивается, что обязательный характер целевого использования средств, полученных в рамках кредитного договора, может быть установлен только на основе взаимного соглашения сторон.
     При этом необходимо обратиться к содержанию ст. 22 ГК РФ, в которой установлено, что полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом.
     Согласно указанным принципам при ипотечном кредитовании кредитор «верит» не личности заемщика, а специально обособленному объекту недвижимости (правам на объект недвижимости) - предмету ипотеки, из стоимости которого в случае неисполнения заемщиком своего обязательства кредитор имеет право удовлетворить свои законные требования вне зависимости от финансового положения должника. Это верно даже в тех случаях, когда предмет ипотеки переходит к другому лицу.
     Таким образом, ипотека благодаря наличию указанных принципов лучше гарантирует надлежащее исполнение обязательств заемщиком, чем любые другие предусмотренные действующим законодательством способы.
      Ипотека - это долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту, обеспечением выплаты данного обязательства которого служит залог недвижимости; это залог недвижимого имущества на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Ипотека может также возникать в силу закона. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
      Развитие рынка ипотечного кредитования в России. Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI веке до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).
      Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.
      Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В 1754 году был учрежден Государственный Заемный Банк. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника.
      При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.
      В дальнейшем устав Земельного Банка был переработан, продажа залога как необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины, которые оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в случае неудачной переторжки.
      С середины 60-х годов ХVIII века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов.
      Такая система просуществовала до 1917 года.
      В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.
      Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход.
      Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, не оконченных построек.
      Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду.
      Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависи мости от ставки погашения.
      Среди основополагающих принципов ипотечного кредитования дореволюционного периода в России можно выделить следующие:
* повышенное внимание к проведению оценки недвижимости, выделение двух методов оценки: нормальный и специальный;
* преобладание земельного ипотечного кредита;
* определение суммы кредита с учетом объекта и субъекта кредитования в Крестьянском Поземельном банке;
* ограничение выдачи краткосрочных и долгосрочных кредитов, в частности, для акционерных земельных банков - 60 процентов оценочной стоимости не движимости;
* развитая система перезалогов, дополнительных ссуд;
* выдача ссуд допускалась в основном ценными бумагами: закладными листами, облигациями, что свидетельствовало о высоком уровне надежности данного вида ценных бумаг;
* основными способами погашения закладных листов являлись тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу;
* обеспечение закладных листов создавало большие преимущества для инвесторов;
* резервирование части запасного капитала ипотечных институтов в государственных ценных бумагах (ГКО), в том числе в свидетельствах Крестьянского Поземельного банка, а для городских кредитных обществ - в облигациях других городских кредитных обществ (до 50 процентов);
* участие государства в ипотечном процессе.
      В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника - государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла.
      Таким образом, кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4 процента жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности.
      Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР. Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.
      Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона.

1.2 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования

     Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации предполагает использование положений Гражданского кодекса. Решающим шагом в развитии в России федерального законодательства в области вопросов ипотечного кредитования стало принятие в 1994 году I части, а в 1996 году II части Гражданского Кодекса Российской Федерации.
     В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным кредитованием, кодекс определяет общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. Принятия Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, которые касаются получения и обеспечения кредита. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных Законов, которые должны регулировать вопросы, касающиеся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей самой ипотеки.8
     Немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:
* в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки;
* в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев, возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам и обременения правами третьих лиц;
* изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.
     Для исполнения требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Закон стал нормативным актом, который непосредственно связан с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с данным законом:
* вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
* подлежат государственной регистрации право собственности на недвижимое имущество, сделки с недвижимостью, ограничения прав на недвижимое имущество;
* государственная регистрация прав носит открытый характер;
* государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.9
     Различные аспекты жилищных отношений, основные начала жилищного законодательства, действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав, право собственности и т.д. регулирует Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации".10
     На сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке больше не является обязательным условием оформления договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".11
     Закон предусматривает также возможность обращения закладных, то есть Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" вводит в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг - закладные. 
     Федеральным законом "О кредитных историях" № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 года определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России.12
     Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятый 21 июля 1997г., описывает все необходимые подробности, которые связаны с регистрацией прав на недвижимое имущество, в том числе и по ипотеке.13 Государственная регистрация ипотеки проводится исключительно на основании заявления залогодателя или залогодержателя только после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.14
     В качестве первого шага в решении проблем ипотечного кредитования в России было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы. В результате в 2005 г. вступили в силу, помимо новых законов, новые редакции уже действующих кодексов и законов, основными из которых являются:
     1) Федеральный закон "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 № 188-ФЗ;
     2) Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ в редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ15;
     3) Гражданский процессуальный кодекс РФ в редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ;
     4) Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 217-ФЗ.
     Новая редакция Гражданского процессуального кодекса, а именно статья 446, исключила жилое помещение, которое является предметом ипотеки, из имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.16
     
     1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования
     В наше время в странах ЕЭС ипотечное кредитование является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными. Процентная ставка за ипотеку существенно ниже, чем за другие виды кредитов, предоствляемых банками. Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Данный процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно. 
     Банки, которые выдают ипотеку в странах ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.
     Существует две системы организации ипотечного кредитования:
1. В Швеции, Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;
2.  В Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.    В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках – специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:
* залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;
* эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;
* предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;
* эмиссия коммунальных долговых обязатель.......................