Теоретические аспекты определениеа стоимости земли и недвижимого имущества

Введение	3
1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ    АСПЕКТЫ ОПРЕДЕЛЕНИЕА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА	5
1.1.Понятие, типы,  недвижимого имущества. Правовые аспекты определениеа стоимости недвижимого имущества	5
1.2.Принципы и способы рыночной определениеа стоимости недвижимого имущества	15
1.3.Способы определениеа стоимости земли	26
2.ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦЕННОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА НА ПРИМЕРЕ УЧАСТКА ЗЕМЛИ ГАТЧИНСКОГО  РАЙОНА ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ	38
3.1.Обзор рынка недвижимого имущества Гатчинского района	38
3.2. Определение рыночной ценности  участка земли сравнительным способом	43
Заключение	49
Список литературы	51
Приложения................................................................................................................53

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     




























Введение
     
     
     Ценность недвижимого имущества определяется его уникальными, лишь ему присущими, характеристиками-ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения. Как правило, недвижимое имуществоимеет очень высокую цену. Поэтому крайне важно иметь правильное представление о цене недвижимого имущества в случаях ее продажи и приобретения, чтобы не потерять ожидаемый доход. 
     В целях получения реальной рыночной цены  объекта недвижимого имущества, продавец или покупатель ,не рассчитывая на свои силы, прибегает к услугам оценщика.
В современных обстоятельствах субъекты различных форм собственностиРоссийской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение определения стоимости принадлежащих им предметов недвижимого имущества. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности. 
Проведение определения стоимости является обязательным в случае вовлечения в сделку предметов недвижимого имущества, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. 

Необходимость оценкистоимости рыночной ценности недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает в огромном количестве случаев: :

-при купле-продаже предметов недвижимого имущества; 
-приакционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; 
-привнесении предметов недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; 
-придополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков; 
-приликвидации предметов недвижимого имущества; 
-присдаче недвижимого имущества в аренду; 
-приуточнении налогооблагаемой базы предметов недвижимого имущества – зданий и земельных участков; 
-пристраховании конкретных  предметов недвижимого имущества; 
-прикредитовании под залог предметов недвижимого имущества; 
-приразработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; 
-приисполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров. 

         Актуальность избранной для выпускной работы темы определяется важностью применения современных научных способов оценки стоимости недвижимого имущества для установления достоверной цены купли- продажи предмета недвижимого имущества.
     Целью работы является определение стоимости определенногопредмета недвижимого имущества одним из рассмотренных способов.
     Задачами, поставленными нами для решения в ходе исследования, являются:
* изучение правовых основ оценочной практики в Российской Федерации,
* изучение понятия, типов и свойств недвижимого имущества,
* изучение способов оценки стоимости недвижимого имущества,
* определение стоимости участка земли на конкретном примере.
     
     Предметом исследования выступает участок земли, расположенный в деревне Куровицы Гатчинского района Ленинградской области.
     


     
   1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ  АСПЕКТЫ ОПРЕДЕЛЕНИЕА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
     
1.1.Понятие, типы,  недвижимого имущества. Правовые аспекты оценки стоимости недвижимого имущества
     
      Недви?жимость есть вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым, то есть, привязанным к земле фактически и юридически.
   К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что тесно связано с землей, то есть предметы, перенос которых без сокрушительного ущерба их назначению и применению невозможен, то есть здания, сооружения, предметы незавершённого строительства.
    Теоретической основой представленной работы являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам определениеа стоимости  объектов недвижимого имущества. 
   Теоретические  основы оценки недвижимого имущества заложены в трудах таких зарубежных ученых, как И. Фишер, Дне. Фридман, Н. Ордуэй, Т. Коллер, T. Коупленд, Г. Харрисон. Существенный вклад в разработку данных проблем внесли российские специалисты - C.B. Валдайцев, М. Б. Гуревич, М. А. Федотова, Е.И. Нейман, Е.И. Тарасевич, В.В. Григорьев, В. И. Кошкин, С. В. Грибовский, O.E. Медведева, E.H. Иванова, В. М.Рутгайзер, Г. И. Микерин, Е.С. Озеров, В.А. Прорвич. 
   С позиции экономики недвижимое имущество рассматривается как материальный актив, инструмент, с чьей помощью можно получить доход, как предмет инвестирования. В России существует разделение имущества на движимое и недвижимое. Существует три определяющих типа недвижимого имущества – ??? земля, жилье и нежилые помещения. Представим их на рисунке 1. 
   
   
   
   
   
   
   
   
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     Рисунок1.-Типы  недвижимого имущества
     Земля – это база, основа, элемент, опосредствовано или напрямую участвующий в производстве товаров или оказании услуг.
     Жилье - ??? строение, возведенное для проживания людей.
     Недвижимое имущество существенно различается по составу и способности удовлетворить различные потребности человека. В нежилую недвижимость входит промышленная, торговая, рекреационная, институциональная, отели и недвижимость, которая предназначена для смешанного использования.
     Классификация недвижимого имущества по различным признакам представлена в таблице 1.
     
     
     
     
     Таблица 1.-Классификация недвижимого имущества по различным признакам
Признак классификации
Виды недвижимого имущества
по степени готовности к эксплуатации
сооружения, введенные в эксплуатацию;

здания, требующие капитального ремонта ;

незавершенное строительство
По степени воспроизводимости
??? месторождения полезных ископаемых;

воспроизводимая– ??? сооружения, здания:
По степени специализации различают

специализированная: промышленную, используемую в целях образования, в культурных целях

Неспециализированную 
По характеру использования
для жилья, коммерческой практики, сельскохозяйственных нужд, специальных целей (школы, церкви).
По целям владения
для производства, проживания владельца, в качестве инвестиций, для развития и о???ения, в качестве товарных запасов, для потребления ресурсов, 
     Предметом любых сделок (купля-продажа, залог и др.) выступает недвижимое имущество-товар, имеющий,определенные качественные и количественные характеристики.1
     Недвижимое имущество обладает рядом специфических, уникальных, только ему присущих качеств. Представим их в табличной форме (Таблица 2).
     
     
     Таблица 2.- Свойства недвижимого имущества
Наименование свойства
Расшифровка свойства
 Полезность
Удовлетворение потребности владельца помещения  в комфортности и защищенности в конкретное время и в конкретном месте.
Фундаментальность 
Высокая устойчивость к разрушению и хищениям
Долговечность
 свойство сохранять прочность конструкций на протяжении многих десятков лет.
Стационарность 
Привязанность предмета к конкретному земельному участку
Неповторимость
Предмет обладает уникальными, только ему присущими свойствами
Управляемость
Проведение ремонта,  предоставление коммунальных услуг,
Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами

Тенденция к росту ценности
 С течением времени ценность недвижимого имущества , как правило, возрастает 
Ликвидность 
Предметы недвижимого имущества продаются, как правило, дорого и долго
     
     Существуют два различных подхода к практике оценки недвижимого имущества. Первый подход заключается в раздельной оценке двух составляющих недвижимого имущества: земли и зданий и сооружений, на ней расположенных (улучшений), при этом ценность недвижимого имущества рассчитывается как их сумма. При втором подходе недвижимое имущество оценивается как единый, нераздельный объект оценки.
     Первый , раздельный, подход к оценке недвижимого имущества, основан на том, что природа ценности земли и ценности здания абсолютно различна, исходя из чего и должны строиться система налогообложения и ставки арендных платежей. В отличие от здания земля – неамортизируемый предмет. Как правило, с течением времени стоимость здания падает, а ценность земли возрастает. Раздельный расчет стоимости того и другого позволяет непосредственно отслеживать эти изменения. Изменения ценности здания с течением времени связаны не только с его амортизацией, но и с  изменениями в его конструкции , частичными сносами и т. д. вплоть до полного сноса. Ценность здания преходяща во времени. В отличие от этого ценность  земли вечна,.
     Оценочная практика в нашей стране осуществляется в соответствии с международными договорами, Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также другими государственными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Законопределяет правовые основы регулирования оценочной практики в отношении предметов различных форм собственности. В нем даются формулировки оценочной практики, рыночной ценности, субъектов оценочной практики, предметов определения стоимости; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им различных объектов. 2
      В соответствие с положениями упомянутого закона,  под оценочной деятельностью понимается профессиональная практика субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки  рыночной, кадастровой или иной стоимости.
           Под рыночной стоимостью предмета недвижимого имущества понимается максимально вероятная цена, по которой данный предмет может быть продан на открытом рынке в обстоятельствах конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются следующие чрезвычайные обстоятельства:
* одна из сторон происходящей сделки не обязана отчуждать предметоценки стоимости, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
* все стороны сделки имеют достаточно сведений о предмете сделки и действуют в своих интересах;
* предмет недвижимости представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных предметов недвижимого имущества,
* цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за предмет продаж и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
* платеж за предмет выражен в денежной форме.

      Субъектами оценочной практики в Российской Федерации  признаются физические лица, состоящие в одной из саморегулируемых организаций оценщиков и страхующие свою ответственность в соответствии с требованиями упомянутого государственного закона.Оценщик способен осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.
       Российское государство, его регионы или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком расчета стоимости любых принадлежащих им объектов недвижимости на основаниях и обстоятельствах, предусмотренных соответствующим Федеральным законом. 
       Право на проведение оценки недвижимого имущества является безусловным. Указанное право распространяется и на проведение повторной оценки недвижимого имущества. Результаты проведения оценки объекта недвижимого имущества могут быть использованы предприятиями любых форм собственности для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности..
           Основанием для проведения оценки объекта недвижимого имущества  является договор на проведение оценки. 
           Договор на проведение  оценки объекта недвижимого имущества составляется в простой письменной форме. Договор на проведение оценки предмета недвижимого имущества обязательно содержит следующую информацию:
     
* цель оценки недвижимости (аренда, продажа, мена, дарение) ;
* описание предмета недвижимого имущества;
* вид определяемой стоимости предмета оценки;
* размер вознаграждения оценщика за выполнение оценочных работ;
* дату определения оценки предмета недвижимого имущества;

* сведения   об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
* наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик,  место нахождения этой организации;
* ссылку на стандарты оценочной практики, применяемые при проведении определения стоимости;
* сведения   о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение определения  стоимости и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц ;
* сведения   о банковской гарантии, обеспечивающей должное выполнение обязательств по договору на проведение определения стоимости, в том случае, если исполнение обязательств по такому договору обеспечено банковской гарантией;
* сведения   о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

   В договоре на проведение определения стоимости, заключенном заказчиком с юридическим лицом, непременно  должны быть указаны сведения   об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.Датой определения ценности  объекта недвижимого имущества является дата, по состоянию на которую рассчитывается стоимость объекта оценки.

        Итоговым документом, составленным по результатам оценки, становится отчет об оценке . Документ  составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями государственных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного государственного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной практики.
         Отчет не должен допускать неоднозначное понимание или вводить пользователей  в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения определения стоимости, используемые стандарты определения стоимости, цели и задачи проведения расчета стоимости предмета недвижимого имущества, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения определения стоимости, отраженных в отчете. 

            В отчете о проведении работ по оценке предмета недвижимости должны содержаться следующие обязательные реквизиты: 

  -дата составления и порядковый номер отчета по оценке объекта недвижимого имущества; 

-основание для проведения оценки предмета недвижимого имущества (аренда предмета, его продажа, обмен, дарение и т.д.)

-сведения   об оценщике или оценщиках, проводивших оценкупредмета недвижимого имущества, место нахождения оценщика и сведения   о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; 

-цель производимой  определения стоимостипредмета недвижимого имущества (аренда предмета, его продажа, обмен, дарение и т.д.);

-точное описание предмета недвижимого имущества, а в отношении предмета недвижимого имущества,принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая ценность определенногопредмета определения стоимости;

-стандарты определения стоимости для определения оценки предмета, обоснование их использования при проведении оценки стоимости определенногопредмета;

- перечень использованных при проведении оценкипредмета данных ,
-последовательность определения ценности предмета определения стоимости и ее итоговая размер, ограничения и пределы применения полученного результата;

-дата определения оценки предмета недвижимого имущества;

-перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики предмета определения стоимости.
Кроме того, отчет может содержать другие сведения, являющиеся, по мнению оценщика, необходимыми для полноты отражения примененного им способа определения ценности определенногопредмета определения стоимости.
            В целях проведения определения стоимости отдельных видов недвижимого имущества государственным законодательством могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
 Отчет об оценке нумеруется постранично, прошивается, подписывается оценщиками, а также скрепляется печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщики заключили трудовой договор. Отчет, составленный в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью 
Оценщик имеет следующие права и обязанности, определяемые  законодательством Российской Федерации (Рисунок 2).















     



































Рисунок 2..-Права и обязанности оценщиков
     
1.2.Принципы и способы рыночной оценки недвижимого имущества
     
     Принципами оценки недвижимого имуществаназываются основополагающие положения теории оценки недвижимого имущества. 
     Могут быть выделены следующие принципы определения стоимости недвижимого имущества.Принципы, основанные на представлениях возможного собственника.
* Правило полезности значит, что чем лучше предмет недвижимого имущества удовлетворяет потребность собственника в защите от неблагоприятных внешних условий и комфорте, тем выше его полезность и ценность. Недвижимое имущество обладает ценностью постольку, поскольку оно полезно какому-либо возможному собственнику и может потребоваться для реализации им какой-либо определенной экономической функции.Недвижимое имущество может быть полезным оттого, что кто-то готов вносить арендную плату за временное применениеуказанной недвижимости. 
* Правило замещения значит, что при наличии определенного количества подобных предметов недвижимого имущества максимальновысоким спросом будут пользоваться предметы с наименьшей ценой. Рациональный покупатель не станет платить за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Правило замещенияустанавливает, что максимальная ценность собственности рассчитывается наименьшей ценой или ценностью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалент ной полезностью.
* Правило ожидания определяется тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования предмета недвижимого имущества, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить ожидаемый собственник. 
     
     Правилаопределения стоимости, связанные с землей, зданиями и сооружениями.
     Эти правила учитывают остаточную продуктивность, вклад, прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы), сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.
     * Остаточная продуктивность. В основе рассчитываемой  ценности земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической практики как правило, требует наличия четырех элементов производства. Каждый элемент производства должен быть оплачен чистым доходом, полученным от данной практики. Так как один из четырех элементов – земля - физически недвижима, то остальные три элемента - труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это значит, что сначала оплачиваются три этих элемента, а уже потом остаток дохода  отдается  собственнику земли как рента. Экономическая теория говорит, что земля имеет какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других элементов производства. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать расходы , удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.
     * Правило вклада предполагает возможность  определить, как увеличивается или уменьшается ценность хозяйственного предмета или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента производства. Вклад – это сумма прироста ценности хозяйственного предмета в результате привнесения какого-либо нового элемента, а не фактические затраты на сам этот элемент. Некоторые части увеличивают ценность недвижимого имущества на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают ценность. Правило вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и максимально эффективного использования.
     * Правило прогрессии и регрессии или правило возрастающих и уменьшающихся выгод говорит, что по мере добавления ресурсов к основным элементам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост ценности не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы. Обычно собственники земли должны ответить на вопрос, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. 
     * Правило сбалансированности говорит: любому типу землепользования соответствуют максимально возможные суммы различных элементов производства, при сочетании которых достигается максимальная ценность земли.  в том случае, если к земле приложено слишком мало элементов производства, то она недостаточно застроена,в том случае, если слишком много – перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с правилом остаточной продуктивности ее ценность снижается. Все части производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными. Для достижения баланса между частным и государственным секторами должно осуществляться разумное сотрудничество, а также грамотное планирование, продуманное применение норм зонирования.
     * Правило экономической величины предусматривает существование определенного размера территории, нужного для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными обстоятельствами в данном местоположении. Оптимальный масштаб застройки территории рассчитываетсяобстоятельствами рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим месторасположением, который, однако, слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. 
     * Правило экономического размера – это тот же правило сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.
     * Правило экономического разделения значит, что физические части недвижимого имущества и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной ценности предмета.
     * При разделении физических элементов недвижимого имущества и имущественных прав на них возможны следующие виды: пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, раздел земли на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т.д.; разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное применение, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций; разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.
     
     Группа правилопределения  стоимости, связанных с рыночной средой включает: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.
     * Правило зависимости говорит, что ценность определенногопредмета недвижимого имущества подвержена внешнему влиянию и сама влияет на природу и величину ценности других предметов в районе его расположения. Место расположения объекта недвижимого имущества является одним из максимально важных элементов, влияющих на ценность недвижимого имущества. Качество местоположения напрямую зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус, или экономическое место расположения недвижимого имущества. Степень такого влияния рассчитывается масштабами нового вида землепользования, а также связями между нововведением и оцениваемым предметом. Связь измеряется расходами на доступ от оцениваемого предмета к обслуживающим его предметам для достижения какой-либо конкретной цели. 
     * Правило соответствия определяет, в какой мере архитектурный стиль и уровень комфорта, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего проиграет в финансовом отношении. 
     
     * Правило спроса и предложения значит, что цена недвижимого имущества постоянно меняется в результате взаимодействия спроса и предложения. Недвижимое имущество имеет ценность, в том случае, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным элементом, влияющим на ценность. Недвижимое имущество должно быть также относительно дефицитно. В основе спроса находится желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость. Так как рынки недвижимого имущества несовершенны, предложение и спрос не сбалансированы и не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовывать обстоятельства сделки, число и искушенность участников, эмоции, ценность финансирования и другие части также играют роль в установлении продажных цен. В долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно полезными элементами в определении направления ценовых изменений. Однако в относительно короткие промежутки времени части предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимого имущества. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. В краткосрочном плане предложение недвижимого имущества относительно неэластично. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он бурно  реагирует на изменения в ценах. Увеличение или уменьшение денежной массы, находящейся в обращении, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие части могут влиять на характер спроса в любое заданное время. Когда предложение и спрос уравновешены, рыночная цена обычно отражает ценность (затраты) производства.  в том случае, если рыночные цены выше ценности производства, в строй будут вводиться все новые предметы недвижимого имущества до тех пор, пока не наступит равновесие.  в том случае, если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.
     * Правило конкуренции. Обострение конкуренции на рынке приведет к росту предложения определенного конкретного вида недвижимого имущества в районе.  в том случае, если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всего недвижимого имущества определенного вида будет снижаться.  в том случае, если конкуренция слишком велика, прибыли способны опуститься ниже нормального уровня или в некоторых случаях совсем исчезнуть. Если прибыли на рынке недвижимости превышают уровень, необходимый для оплаты элементов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, ведет к падению уровня чистых выгод.
     * Правило изменения: ценность предметов недвижимого имущества не остается постоянной, но меняется с течением времени. Аналитики должны отслеживать события, которые с большой долей вероятности повлияют на стоимость недвижимости. Для того, чтобы правильно оценить величину будущих выгод от предмета недвижимого имущества, следует тщательно выверять базовые предположения относительно будущей выручки и затрат на ее получение. Поскольку события и обстоятельства постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта – производят оценку на конкретную установленную дату.
       Четвертая группа принципов определения стоимости (- ЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ -) значит, что из всех возможных видов использования предмета недвижимого имущества выбирается тот, при котором максимально полно реализуются функциональные возможности участка земли с улучшениями. Именно этот вид применяется для определения стоимости ценности недвижимого имущества. Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному предмету с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вид, приносящий максимально возможные выгоды от участка земли независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату проведения определения стоимости. - ЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ -рассчитывается как применение недвижимого имущества, которое:
     а) является законодательно разрешенным, 
     б) физически осуществимо,
     в) финансово обосновано ,
     г) обеспечивает наивысшую ценность или доходность недвижимого имущества.
     - ЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ - рассматривается в два этапа: во-первых, участка земли как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.  в том случае, если участок свободен от строений, то рассчитывается, какой предметмаксимально эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.
     - ЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ - может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений.  в том случае, если недавно возле участка земли пролегла автострада, то его наилучшим применением будет строительство заправочной станции, кафе или автосервиса.
     Правило- ЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ - считается исходной предпосылкой, на которой основывается выбор определенного вида оцениваемой ценности недвижимого имущества и строится заключение об ее величине.
     Существующие на сегодняшний день в России административные ограничения не отражают требований рынка недвижимого имущества, и потому фактическое применениеучастка земли с улучшениями часто не соответствует наилучшему виду использования.
     Все вышеуказанныепринципы определения стоимости недвижимого имущества взаимосвязаны, и в зависимости от вида и специфики оцениваемого предмета, от используемого способа определения стоимости могут играть основную или вспомогательную роль.
     Эти правила представляют собой теоретическую основу определения стоимости объектов недвижимого имущества. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимого имущества – затратный, сравнительный и доходный,
     Затратный подход являет собой совокупность способов определения  стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для замещения или восстановления предмета определения стоимости с учетом накопленного им износа. Описанный подход основывается на предположении, что  обычный  рядовой покупатель не заплатит за готовый предмет больше, чем за создание предмета аналогичной полезности. При подсчете расходов на возможное новое строительство учитываются исключительно расходы инвестора. В ходеоценки используются следующие данные: уровень заработной платы строителей разной специализации,размер  накладных расходов, размер фактических затрат на оборудование, норма прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на с материалы, использованные в строительстве.
     В основе затратного подхода лежит правило смещения. Определение стоимости недвижимого имущества затратным способом включает следующие этапы
     1. определение ценности участка земли с учетом максимально эффективного использования (Сз);
     2. определение затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
     3. определение накопленного износа: функциональный износ, физический и внешний износ (Ин);
     4. определение ценности улучшений с учетом накопленного износа (Су) рассчитывается по формуле;

Су = Снс – Ин       (1)
     5. определение итоговой ценность недвижимого имущества (Сзп), рассчитывается по формуле:

Сзп = Сз + Су          (2)
     При затратном подходе определение ценности недвижимого имущества начинается с определения стоимости участка земли. Далее рассчитывается ценность нового строительства, оцениваемых улучшений, рассчитывается накопленный износ. На последнемэтапе затратного подхода, для того ч??бы получить конечную стоимость предмета, складывается ценность участка земли и расходы, связанные с новым строительством зданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.
     Данный способ включает четыре определяющих вида определения стоимости:
     1. индексный;
     2. сметный;
     3. поэлементный;
     4. сравнительной единицы.
     Для определения стоимости зданий, имеющих историческую ценность, стоимости зданий, имеющих очень высокий физический износ, затратный подход не применяется.
     Сравнительный подход - совокупность способов определения стоимости ценности предмета недвижимого имущества, основанных на сравнении предмета с его аналогами, в отношении их имеется сведения о ценах сделок с ним. Сравнительный поход к оценке недвижимого имущества основан на правиле замещения – покупатель не приобретет предмет недвижимого имущества, в том случае, если ценность предмета превышает все издержки по приобретению на рынке подобного предмета, обладающего той же полезностью для покупателя. Данный подход в основном используется там, где существует достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимого имущества. Ценность предмета недвижимого имущества при ???м подходе равна средневзвешенной цене по реализованным аналогам с учетом поправок,   учитывающих их отличие от оцениваемого предмета. Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества основывается на правилах замещения, спроса, предложения и сбалансированности
     Последовательность выполняемых оценщиками действий при оценке предмета недвижимого имущества сравнительным подходом такова:
     1. оценщиком производится детальноеизучение рынканедвижимого имущест.......................