Совершенствование организации управления жилищным фондом

Филиал государственного бюджетного образовательного учреждения 
высшего образования Московской области
«Университет «Дубна» - 
Дмитровский институт непрерывного образования



ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА




Тема: СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ (НА ПРИМЕРЕ ООО «ЖИЛКОМСЕРВИС ЗАПРУДНЯ»)

Ф.И.О. студента  
Шморгун Максим Леонидович 
Группа 0314МУ(о)  Направление подготовки Государственное и муниципальное управление 
Профильная направленность образовательной программы Муниципальное управление 
Выпускающая кафедра Менеджмент и Государственное и муниципальное управление  



Руководитель работы           ______________   /к.э.н. Прокофьева Е.В./                                             
Выпускная квалификационная работа
допущена к защите 						«_____» __________20__г.

Заведующий кафедрой  	 _____________   /к.э.н. доцент Анохина Н.М./                                                 
			



г. Дмитров, 2018

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ	3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ	7
1.1Понятие и сущность жилищного фонда	7
1.2Видыжилищного фонда	15
1.3Нормативно-правовое регулированиеуправления жилищнымфондом………………………………………………………………………….25
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ В ООО «ЖИЛКОМСЕРВИС» П. ЗАПРУДНЯ	35
2.1 Общая характеристика ООО «ЖилКомСервис»	35
2.2 Анализ жилого фонда под управлением ООО «ЖилКомСервис» и процесса управления им	42
2.3 Нормативно-правовое регулирование деятельности ООО «Жилкомсервис» в сфере управления жилым фондом	48
ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛЫМ ФОНДОМ В ООО «ЖИЛКОМСЕРВИС»	61
3.1 Организационные совершенствования	61
3.2 Нормативно-правовые совершенствования	69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	81
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ	87




ВВЕДЕНИЕ

     В современной России наблюдается неравномерное социально-экономическое развитие. Данный факт отражается в развитии жилищного фонда и его функционировании. Так, помимо общих для всех жилищных фондов проблем, жилищные фонды отдельных групп регионов сталкиваются со специфическими задачами, при решении которых следует использовать специальные методы и инструменты. 
     Жилищный фонд в России имеет высокие издержки на содержание и эксплуатацию, высокую долю ветхого и аварийного жилья, высокий уровень риска потери ликвидности. Рост ипотечного кредитования не всегда помогает в решении указанных проблем. 
     С точки зрения использования недвижимость жилого сектора может рассматриваться с разных точек зрения: 
     ? в качестве услуги, которая дает возможность использовать недвижимость для конкретных целей;
     ? в качестве физического объекта с конкретными характеристиками;
     ? в качестве вещного права. 
     На основании данных точек зрения российское законодательство содержит три понятия: жилищный фонд, жилое помещение и объекты жилищных прав1. 
     Жилая недвижимость позволяет обеспечить удовлетворения всех потребностей человека: физиологических, потребности в безопасности, социальных, психологических и интеллектуальных. 
     В настоящее время в России наблюдает дефицит жилых помещений, что является острой проблемой. На сегодняшний день в нашей стране ежегодно строится около 0,5 м2 жилья на одного человека2. Однако данного объема не достаточной для решения проблемы дефицита. Для решения данной проблемы необходимо обеспечить усиленное строительство, которое бы обеспечило превышение темпов сдачи готового жилого фонда по сравнению с ростом потребностей населения в нем. Целевым ориентиром Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан в Российской Федерации служит достижение объемов ввода жилья на уровне около 1,0 м2 /чел3.
     Обеспеченность населения жильем в соответствии с мировыми стандартами в России стремятся посредством строительства новых зданий. Так, в 2017 г. показатель «ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения» вырос в 2,3 раза по сравнению с 2000 г. Темпы нового строительства в России опережают не только страны бывшего СССР и страны бывшего социалистического лагеря Европы, но и такую благополучную страну, как Германия (в 1,6 раза). Однако они ниже, чем во Франции (в 1,4 раза), в Турции (в 2,4 раза), Японии (в 1,3 раза) и США (в 2,1 раза)4. 
     Наибольшая доля жилых зданий в России приходится на многоэтажные и многоквартирные дома. На этот сегмент жилых зданий приходится порядка 70% всего жилого фонда. Для сравнения в большинстве европейских стран, она составляет от 40 до 60 %. Отличительной особенностью России также является доминирование строительства многоквартирных домов высокой этажности5. Доля индивидуального жилищного строительства в России составляет порядка 43,8%. Стоит отметить, что за 28 лет данная доля выросла в 4 раза. Порядка 55,8% жилых зданий построены профессиональными застройщиками. 
     Отдельно рассматриваются вопросы управления жилищным фондом. В настоящее время данными вопросами занимаются частные управляющие компании, которые отвечают за качество управления жилыми домами, их сохранностью и другими организационными вопросами. Ранее эти вопросы находились в компетенции государства. 
     Переход от плановой к рыночной системе хозяйствования требует от данных предприятий существенного изменения их внутренней системы управления, а также применения адаптационных подходов и механизмов на стратегическом уровне. Адаптация предполагает использование методов диагностики системы управления, особенностей построения и состояния внешней среды предприятия, выработки новых подходов и механизмов управления, основанных на использовании современных концепций менеджмента6.
     Все это обусловливает актуальность исследования процесса совершенствования жилого фонда.
     Цель исследования – разработать предложения по совершенствованию управления жилым фондом на примере ООО «Жилкомсервис» п. Запрудня.
     Задачи исследования:
     ? определить понятие и сущность жилищного фонда;
     ? рассмотреть виды жилищного фонда;
     ? проанализировать нормативно-правовое регулирование управления жилищным фондом;
     ? представить общую характеристику ООО «ЖилКомСервис»;
     ? провести анализ жилого фонда под управлением ООО «ЖилКомСервис» и процесса управления им;
     ? проанализировать нормативно-правовое регулирование деятельности ООО «Жилкомсервис» в сфере управления жилым фондом;
     ? разработать мероприятия по совершенствованию системы управления жилым фондом в ООО «Жилкомсервис».
     Объект исследования: ООО «Жилкомсервис» п. Запрудня.
     Предмет исследования: процесс совершенствования управления жилым фондом на примере компании ООО «Жилкомсервис» п. Запрудня.
     Теоретическая база исследования: нормативно-правовые акты в сфере управления жилым фондом; статистические данные Росстата по Московской области; исследования авторов в сфере управления жилым фондом.
     Практическая база исследования: ООО «Жилкомсервис» п. Запрудня.
     Структура работы: исследование состоит из введения, трех глав, 8 параграфов, заключения и списка использованных источников.
     
     





ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ

1.1 Понятие и сущность жилищного фонда

     В рамках данного параграфа рассмотрим понятие жилищного фонда. Данное понятие представлено в Жилищном кодексе РФ. Согласно определению, которое представлено в кодексе такое помещение должно быть изолированным, а также ограниченным от другого пространства. Помещение изолированного характера представляет собой такое строение (или его отдельную  которое  может  отделено  юридических  от  строений7. В связи с этим к понятию жилого помещения нельзя отнести част команты. 
     Законодательством регламентированы следующие варианты жилых строений, которые можно отнести к жилищному фонду8: 
? жилойдом, а также его отдельная часть;
? квартираа и ее часть;
? комната.
     Представленные разновидности жилых помещений также можно классифицировать по принадлежности на частные, которые находятся в собственности частных лиц (на условиях приватизации или купли-продажи), а также муниципальные (т.е. те помещения, которые находятся в государственном ведении). 
     Отдельно можно выделить помещения специализированного жилого фонда. В число таких помещений входят9: 
? помещения для служебных целей;
? комнаты, расположенные в общежитиях;
? помещения фонда, который занимается расселением беженцев;
? жилые помещения маневренного фонда.
     Специализированные жилые помещения, как правило, относятся к ведению муниципалитетов. 
     Понятие жилого дома подразумевает здание индивидуального и определенного характера, который содержит в себе жилые комнаты и вспомогательные помещения (кухня, санузел, коридор).
     Стоит отметить, что многоквартирный дом не относится в полной мере к помещениям жилого характера в силу того, что в его состав входят нежилые помещения, в частности лестничные пролеты, лифтовые шахты и т.д.
      Далее рассмотрим такой элемент жилого фонда, как квартира. Данный элемент может быть частью как обычного, так и специализированного жилого фонда. Квартира, согласно определению, представленному в законодательной базе,представляет собой обособленное помещение в доме многоквартирного типа, которое может включать в себя одну или несколько комнат10. В состав квартиры обязательно включены вспомогательные помещения, перечень которых приставлен выше.
     В понятие жилище также входит такой элемент как комната. Комната – это часть дома или квартиры, непосредственно для проживания лица. При этом такое помещение должно быть изолированным, то есть не проходным11.
     Комнаты, как и квартиры, могут относиться к общему или специализированному жилому фонду. В последнем случае, это может быть комната в общежитии. 
     Основное использование комнаты подразумевает проживание людей. Однако жилье можно использовать для ведения профессиональной деятельности или занятия индивидуальным предпринимательством. 
     Для профессиональных целей можно использовать жилое помещение при условии, если гражданин проживает в нем на законных основаниях, а также не нарушает регламентов проживания. При этом использование жилых помещения в профессиональных целях не должно противоречить нормам санитарии, противопожарным требованиям и т.д. 
     Законодательно запрещено использование квартир и жилых комнат для ведения промышленной переработки (например, сырья, ведения промышленной деятельности и т.д.). 
     Право пользования помещениями из жилищного фонда может возникать на следующих основаниях12:
? пользование по право собственности;
? пользование по соглашению о найме;
? пользование по членству в кооперативах жилищного типа.
     Законодательством также предусмотрена возможность перевода помещения из нежилого в жилое и наоборот.
     В практике чаще встречается вариант перевода жилого помещения в статус нежилого. Для этого помещение должно отвечать следующим условиям13: 
     ? квартира должна находиться на первом этаже  случае, если строение находится выше, под ней не должно быть помещений жилого характера);
     ? в помещении должен иметься отдельный вход;
     ? недопустимо менять статус дома, если он подлежит сносу;
     ? перевод части комнаты в другой статус осуществлять нельзя;
     ? помещение не должно находиться в государственном специализированном жилищном фонде в противном случае такой перевод будет невозможным.
     Преобразование нежилого помещения в жилое основывается на наличии следующих факторов: 
     ? конструкция строения должна отличаться надежностью;
     ? в помещении должны быть коммуникации (в некоторых случаях допускается их отсутствие, например, если квартира находится в населенном пункте, где не имеется водоснабжения центрального типа);
     ? высота потолочного покрытия должна соответствовать нормам коммунальных служб (точная величина зависит от региона, чаще всего это значение равно 2,3 метра).14
     Помимо этого в практике встречается смена права собственности, когда государственное жилое помещение переходит в частное владение (приватизация). Пик данного процесса пришелся на 1990-е годы, в течение которых была приватизирована большая часть государственного жилого фонда. В настоящее время приватизации могут быть подвергнуты помещения по социальному найму либо государственные квартиры для военнослужащих.
     В данном направлении имеется ряд ограничений. Имеется несколько видов жилых помещений, которые нельзя перевести из государственной собственности в частную. В ним относятся15: 
     ? комнаты, которые расположены в общежитии (так называемые специализированные помещения);
     ? квартира, если она находится в состоянии аварийного типа;
     ? жилье, расположенное на территории военного городка;
     ? квартиры служебного назначения, которые принадлежат федеральной государственной власти или муниципалитету.
     На основании представленной выше информации можно резюмировать: жилое помещение – это обособленное от других помещений строение (или его часть), которое признается имуществом недвижимого характера. Такое строение должно быть пригодно для постоянного проживания лиц, соответствовать санитарным, противопожарным и другим нормам. Регулирование отношений, связанных с такими объектами, осуществляется жилищным законодательством. Именно в соответствии с ЖК РФ и осуществляется отчуждение помещения или изменение его статуса.
     Попов  рассматривает  как  и  элемент  хозяйства.  теории  права  термином  обычно  особое  или  предназначенное  проживания  (жилые  квартиры,  вместе  вспомогательной  (кухня,  ванная  и  а  различного  объектами  дома  и  хозяйство,  инженерное  Таким  под  и  же  «жилье»  два  разных  В  случае  идет  жилье  объекте  (здания,  Во  случае  рассматривается  объект  жилищные  то  место  работы  т.п., термином «жилье» обозначают абсолютно  понятия: 
? во-первых, сами  дома  фонд); 
? во-вторых, жилищные 16
       связи  этим  жилья  на рынок жилищного  и жилищных услуг которые  друг  другом17.
     Современное  законодательство  дает термина «жилье».В  рыночной экономики жильё  как товар, имеющий  особенностей,  1. 
     

Рисунок 1 –  жилья как товара18

       особенностям жилья  товара можно 
      ?  свойственны  как  так  общественного  Например,  квартира  к  товару,  если  многоквартирный  дом  это  относится  к  товару; 
     ? иммобильность  т.е.  жилья  одному  месту,  возможности  его  другое 
     ? жильё  товаром, который  человека к  а также  накоплению денежных  (сбережениям); 
      ?  в жилье практически насыщаема;
     ? жильё  одним  самых  товаров; 
     ? жильё  элементом  семейных отношений;
      ?  одной  жильёявляется потребительским  а  другой  как  вложения 
     ? характеризуется неоднородностью  уникальностью с  зрения его  разнообразия; 
     ? жильё  как  первой  вместе  тем  о  статусе 
      ?  жилья  с  затратами,  экономическими,  и  (утрата  школ,  соседей  т.д.); 
     ? жильё  устойчивостью,  и 
       цикл потребности в жилье на 2.
     

Рисунок 2Цикл  в жилье19
     
     Одним  важнейших направлений  преобразований является  и развитие  сферы, создающей  условия для  и жизнедеятельности 
     Сущность  понятие «жилищная  в российском  впервые было  и раскрыто  законе РФ  основах федеральной  политики» следующим  «Жилищная сфера  область народного  включающая строительство  реконструкцию жилища,  и элементов  и  инфраструктуры,  жилищным  его  и 
       определение  сферы  полно  суть  создания  потребления  Основу  составляет  фонд: дома,  дома (общежития,  фонд, дома-интернаты  ветеранов и  жилые служебные  в других  пригодные для 
     Жилищный  уточняет само  «жилищный фонд»  его структуру  зависимости от  собственности и  использования: Согласно  19 Жилищного  РФ жилищный  – это  всех жилых  находящихся на  РФ. При  важно отметить,  в жилищный  не входят  в жилых  нежилые помещения,  для торговых,  и иных  непромышленного характера.  кодекс РФ  в жилищный  все жилые  находящиеся на Российской Федерации  от форм собственности к которым  жилые дома  квартиры, находящиеся  частной собственности  граждан, так  юридических лиц;  жилье, специализированные  (общежития, гостиницы-приюты,  маневренного фонда,  помещения из  жилья для  поселения вынужденных  и лиц,  беженцами, специальные  для одиноких  дома-интернаты для  ветеранов и  служебные жилые  иные жилые  в других  пригодные для проживания20.
     Помещения,  предприятиями,  и  торгового,  медицинского  в  домах,  из  фонда.  жилищного  может  ряд  услуг:  местом  или  и 
     
1.2  жилищного фонда
     
       научной  авторами  различные жилищного  как  строений.  того  иного  заключается  определении  схемы  основных  и  анализ.  основным  по  классифицируют  фонд,  разделение  форме  и  материалу  стен,  постройки,  жилья  квартир,  состояния  т.д.  таблице  представлена  классификация  фонда. 
     
Таблица  –  жилищного фонда21


Признак 
Классификационные группы
1
2
3
Маркетинговый
 населения
- элитное
- доступное
- социальное

Социальный
- дома  комфортности
-  для среднего слоя
-  муниципальные дома

Тип жилья
- типовое
- улучшенное
- эксклюзивное
Правовой
 собственности
- частный
- государственный
- муниципальный
- общественный

 участия  в строительстве
- социальное
- социально-частное
- коммерческое

 использования
- социального назначения
- специализированный
- индивидуальный
-  использования

Форма владения
- частное
- арендуемое
- наемное

Продолжение таблицы 1 – Классификация жилищного фонда
Временной
 постройки
- до  года
- 1946-1970 годы
- 1971-1995 годы
- после  года
Масштабность
Функциональный признак
- одноквартирный дом
- блокированные  дома
- галерейные
- секционные
Характер назначения
 признак (как  фонды)
-  для  проживания
- передвижные  домики
- плавучие дома
-  памятники  жилые дома
- прочие  для жилья

Функциональное назначение
-  квартирного типа
-  гостиничного типа
- дома-пансионаты
- общежития
-  корпуса  интернатов
Благоустройства
Уровень благоустройства
- полностью  жилье
- частично благоустроенное жилье
-  жилье
Конструктивно-технологический
Материал несущих стен
- кирпичные
-  естественного камня
- из  блоков
- их  панелей
-  монолитного бетона
- деревянные
- прочие материалы

 перекрытий
- деревянные (блочные)
-  стальным  с  плитами
- по  балкам  монолитными сводами
-  своды
- ж/б  своды
- крупноразмерные  плиты

Вид перегородок
- дощатые
-  щитовые
- кирпичные
- из мелкоразмерных плит
-  гипсокартонных листов
Характер назначения
 признак  материальные фонды)
-  для  проживания
- передвижные щитовые домики
- плавучие дома
- исторические памятники  жилые дома
-  помещения  жилья

Функциональное назначение
-  квартирного типа
- дома  типа
- дома-пансионаты
- общежития
-  корпуса  интернатов

Продолжение таблицы 1 – Классификация жилищного фонда
Количественный
Этажность
- малоэтажные
- средней этажности
- многоэтажные
- высотные

Количество  помещений
-  жилые дома
-  жилые дома
-  жилые дома

Характер использования
- первичное
- вторичное
- третичное

Тип квартир
- одно-
- двух-
- трех-
- четырех-
-  и
- более
Строительно-технологический
По степени  к использованию
- дома  ключ»
- дома «полуфабрикаты»
- дома,  капитального ремонта  реконструкции
- дома,  завершения строительства

 степени износа
-  и аварийный
-  износом  30%
- с  до 70%
-  износом более 70%
Строительно-технологический
 техническому состоянию
- дома,  требующие  работ
- дома,  текущего ремонта
-  требующие  ремонта
- дома,  требующие реконструкции
-  жилые строения
     
       жилье  различными  построив  дом  руками  содержа  самостоятельно  который  исключаем  области  как  для  и  жилье  результате с той  иной 
       правовой  зрения  сделок  быть  жилья  собственность  покупка,  получение  дар  либо  пользование  условиях  или  (по  аренды),  ренты.  важную  жилых  в  представляет  их  так  она  влияет  срок  здания,  его  расходы  поддержание  в  состоянии.  застройка  крупных  региона,  правило,  из  домов  может  разделена  три  капитальности: 
     1-я группа каменные особо капитальные здания со сроком службы 150 лет: фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные и блочные), перекрытия железобетонные; 
     2-я группа каменные обыкновенные со сроком службы 125 лет: фундаменты каменные, стены каменные (крупноблочные и крупнопанельные), перекрытия железобетонные и деревянные, а также каменные своды по металлическим балкам;
       группа каменные  со сроком  100 лет:  каменные, стены  кладки из  шлакоблоков и  перекрытия железобетонные,  или каменные  по металлическим балкам22.
     Жилищный кодекс РФ  7  жилых  специализированного  фонда,  которым относятся:
     ? служебное жилье,  используется для  лиц, работающих в органах власти,  службу, назначенных  государственную должность  избранных в  государственной власти;
      ?  комнаты  общежитиях  для  проживания  во  их  учебы  службы.  помещения  мебелью  другой  необходимой  проживания;
     Виды жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду:
     ? жилье маневренного фонда, которое используется для непостоянного проживания граждан:
     ? на время проведения работ по капитальному ремонту или реконструкции их дома;
     ? утративших, из-за невозможности погашения кредита единственное жилье, заложенное в обеспечение заключенного с банком кредитного договора;
     ? утративших единственное жилье в результате форс-мажорных обстоятельств
     ? жилье в домах системы социального обслуживания граждан, где проживают люди, которые согласно действующим законам признаны нуждающимися в социальном обслуживании;
     ? жилье фонда для временного проживания вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, где место для временного проживания предоставляется:
     ? гражданам России, признанным на основании действующего законодательства вынужденными переселенцами;
     ? гражданам других государств признанным беженцами в установленном действующим законодательством порядке;
     ? жилье, предназначенное для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые согласно ст. 15 Федерального закона от 28.12.2003 г. № 442-ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан в Российской Федерации» признаны нуждающимися в социальном обслуживании, в частности:
     ? при наличии конфликта в семье, в т.ч. с родственниками, страдающими различными формами зависимости, психическими расстройствами, при наличии насилия;
     ? граждан, по разным причинам не имеющих определенного места жительства, в т.ч. и воспитанников детских домов, достигших возраста 23 лет;
     ? безработных граждан, не имеющих средств к существованию;
     ? жилье для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которым обеспечиваются дети, не имеющие собственного жилья, после исполнения им 18 лет, завершения обучения или пребывания в организациях социального обслуживания, демобилизации или отбытия срока наказания.23
     Действующим законодательством предусмотрено предельно гуманное отношение к людям, попавшим по своей или чужой воле в трудное положение. Вместе с тем нормы законодательства не всегда оказываются реализованными.
     Согласно положениям статьи 99 главы 9 раздела IV Жилищного кодекса РФ различные виды жилых помещений специализированного жилищного фонда по решению собственника помещения (представителей, действующих от имени государства или органов местного самоуправления) предоставляются лицам, в установленном законодательством порядке нуждающимися. Специализированное жилье предоставляется по договорам найма, а с гражданами, оказавшимися в трудных ситуациях и нуждающимися в социальной защите, заключаются договоры безвозмездного пользования.
     Ддя заключения договора найма специализированного жилья между органом государственной власти или местного  и гражданином  простая письменная форма. При этом  во владение  пользование временно  нанимателю за  Заключая договор,  семьи нанимателя  он сам  исполнение правил  этих помещений,  Жилищным кодексом  этом  нанимателя  прав  обмен  или  его  поднаем.
     Расторжение договора найма любого вида специализированного жилья производиться либо по соглашению сторон, либо по решению суда в случае, если члены нанимателя или он сам не исполняют обязательства по договору найма. При расторжении договора все проживающие в жилом помещении должны его освободить, а при отказе это сделать выселение может производиться в принудительном порядке без предоставления другой жилплощади. Одновременно с этим статья 103 главы 10 раздела IV Жилищного кодекса РФ указывает на 4 группы граждан, при выселении которых из служебного жилья и общежитий, органы власти обязаны обеспечить предоставление им другого жилого помещения в границах этого же населенного пункта. Другое благоустроенное жилье должно предоставляться также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей при их выселении их из квартир специализированного жилого фонда.
     Договоры найма служебного жилья, жилья маневренного фонда и жилых помещений в общежитии заключаются на конкретный срок, ограниченный продолжительностью трудового договора или обучения, сроком окончания капитального ремонта или датой завершения расчетов граждан с банками. Порядок заключения договоров найма с другими группами граждан оговаривается соответствующими федеральными законами.
     Жилищный кодекс РФ декларирует обязанность нанимателя содержать временное жилье в порядке, однако не оговорено, кто и когда будет проверять исполнение этой обязанности. Между тем, далеко не каждый наниматель поддерживает временное жилье в удовлетворительном состоянии.
     Включение жилого помещения в реестр специализированного жилищного фонда и прикрепление его к определенному виду производится на основании решения органа, управляющего жилищным фондом государственного или муниципального подчинения. Этот процесс регламентирован Постановлением Правительства РФ от 26.01.2016 г. № 42.
     Постановление указывает, что жилые помещения, составляющие специализированный жилищный фонд, должны быть благоустроенными, соответствовать действующим санитарным правилам и техническим нормам, правилам пожарной и экологической безопасности. В Постановлении приведены конкретные требования к каждому из видов жилых помещений специализированного жилищного фонда:
     ? служебными жилыми помещениями могут быть только отдельные квартиры, причем они могут занимать либо весь дом, либо его часть;
     ? в качестве общежитий используются возведенные по проектам общежитий либо приспособленные для этих целей здания или их части, а жилые помещения в них оборудуются мебелью и другими предметами обстановки;
     Виды жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду:
     ? для маневренного фонда могут использоваться как целые многоквартирные так и отдельные квартиры или иные помещения;
     ? дома системы обслуживания строятся либо специально под конкретное использование, либо приспосабливаются под те или иные цели. При этом в них должны быть оборудованы отдельные помещения для проведения медицинских процедур, психологических занятий и социальных мероприятий, а также посильного труда. Здания этого назначения должны иметь полный набор оборудования, необходимого для жизнеобеспечения проживающих, а также их безопасного проживания;
     ? жилье для временного проживания беженцев или вынужденных переселенцев могут занимать как весь многоквартирный дом, так и его часть. Финансируется этот фонд из федерального бюджета, а управляет им уполномоченный федеральный орган исполнительной власти;
     ? жилье, предназначенное для социальной защиты граждан, оказавшихся в трудной ситуации, располагаются в построенных по специальному проекту либо приспособленных зданиях.
     Жилье в общежитиях, в маневренном фонде, помещениях для вынужденных переселенцев и беженцев, предоставляются гражданам из расчета 6 м? на каждого человека.
     Постановление Правительства РФ определяет основные требования к различным видам жилых помещений специализированного жилищного фонда, выделяя в т.ч. виды жилья для временного проживания, которые могут располагаться в типовых жилых многоэтажных домах и виды жилья, которое должно располагаться в зданиях специальной планировки (общежития, дома системы социального обслуживания и предназначенные для социальной защиты граждан, оказавшихся в трудной ситуации).
     Определяющее место в системе структуризации жилищного фонда принадлежит группировке жилищного фонда по критерию технического состояния зданий. В практике обследования технического состояния жилищного фонда принято классифицировать здания по четырем группам: 
     группа I это здания, находящиеся в удовлетворительном состоянии, в которых требуется устранить отдельные дефекты в ходе технического обслуживания, подготовки к сезонной эксплуатации или при текущем ремонте (в отдельных случаях один, два элемента могут потребовать капитального ремонта); 
     группа II здания в неудовлетворительном состоянии, требующие капитального ремонта значительного количества конструкций и систем; 
     группа III здания в частично неудовлетворительном состоянии, требующие выборочного капитального ремонта одной, двух конструкций и систем, дефекты остальных элементов подлежат устранению при техническом обследовании, при подготовке к сезонной эксплуатации и при текущем ремонте; 
     группа IV аварийные здания, требующие срочного проведения капитального ремонта . 
     Зачастую на момент проведения обследования жилищного фонда в массиве данных могут оказаться жилые дома, недавно введенные в эксплуатацию и находящиеся, таким образом, в удовлетворительном техническом состоянии, не требующем устранения дефектов. В соответствии с этим, необходимо предусмотреть в классификации жилых зданий по техническому состоянию группу новых жилых домов. Наряду с этим представляется также необходимым уточнение содержания остальных групп классификации. 
     Нетрудно заметить, что классификационные группы отличаются, главным образом, объемом ремонтных работ. При обследовании технического состояния жилищного фонда необходимо учитывать фактор направленности ремонтно-реконструктивных работ, раскрывающий характер воспроизводства жилищного фонда. Такой подход более оправдан, так как согласуется с теорией воспроизводства основных фондов жилищной сферы, в которой новое строительство и ремонтно-реконструктивные мероприятия выступают элементами системы воспроизводства, обеспечивающими сохранность жилищного фонда и повышение его эксплуатационных качеств.
     Учитывая вышесказанное классификацию жилых строений по признаку технического состояния можно представить следующим образом: 
     новые жилые здания, не требующие проведения ремонтно16 реконструктивных мероприятий; здания в удовлетворительном состоянии, требующие работ по устранению повреждений и неисправностей в ходе текущего ремонта; 
    ? здания в частично неудовлетворительном состоянии, требующие капитального ремонта элементов и конструкций; 
    ? здания в неудовлетворительном состоянии, требующие ремонта и замены конструкций зданий, изменения планировочных показателей помещений, изменения объема и назначения здания, что может быть выполнено в ходе модернизации и реконструкции; 
    ? ветхий жилищный фонд, подлежащий сносу. 
     Проводимое по данной классификации обследование технического состояния жилищного фонда позволит получить объективные данные и сопоставимые оценочные величины параметров по каждому строению на территории одного муниципального района или даже на территории целого административного округа. Таким образом, будет складываться общая картина состояния жилищного фонда крупного города региона. 
     Изложенный принцип отнесения жилых зданий по признаку технического состояния к соответствующей категории позволяет более эффективно решать вопросы планомерного обновления и воспроизводства существующего жилищного фонда при реконструкции центральных и других районов города со сложившейся застройкой. В условиях непрерывного технического прогресса в жилищном строительстве существующий жилищный фонд необходимо рассматривать непосредственно в динамике, в том числе с учетом и развития физического и морального износа и возможности доведения сохраняемого жилищного фонда до уровня стандарта современных домов. 
     Исходя из этого, существующие жилые строения целесообразно классифицировать на категории постройки. начала XIX века, середины XIX века, конца XIX века, начала XX века, 1920-1954 года, 1955-1964 года, 1965-1985 года, 1986 и далее.
     Таким образом, с целью формирования основных понятийных категорий по теме исследования, нами были рассмотрены понятия жилья и жилищного фонда, особенности жилья как товара, исследован цикл потребности в нем, а также представлена обобщенная классификация жилищного фонда.
     
1.3  регулирование управления  фондом

     Основным документом в области регулирования управления жилищным фондом в России является Жилищный кодекс РФ. Данный кодекс содержит информацию по терминологии в сфере жилищного управления, а также регулирует процесс осуществления управления данным фондом. 
     Для того, чтобы основные положения данного Кодекса исполнялись, дополнительно были приняты следующие нормативно-правовые акты (таблица 2).
     
Таблица 2 – Нормативно-правовые акты в сфере регулирования управления жилищным фондом

Нормативно-правовой акт
Содержание
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
содержит информацию о:
- лицах, которые ответственны за содержание и ремонт общего имущества дома, границы общего имущества;
- основных требованиях к содержанию общего имущества;
- контроле за содержанием общего имущества;
- порядке и условиях изменения размера платы при ненадлежащем содержании общего имущества.

Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».
содержит список работ и услуг, которые должны быть оказаны в рамках осуществления управления многоквартирным домом.
Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». В данном Постановлении определены стандарты управления МКД. 

Постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

детально регламентирует виды работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, периодичность и сроки их выполнения. Кроме того, регламентирует такой важный аспект содержания общего имущества дома, как его подгото.......................