Содержание договора купли–продажи жилого помещения как соглашения

4



Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное 

учреждение высшего образования

«МУРМАНСКИЙ  АРКТИЧЕСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ»



СОЦИАЛЬНО–ГУМАНИТАРНЫЙ ИНСТИТУТ



Кафедра ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ, СОЦИОЛОГИИ И ЮРИСПРУДЕНЦИИ





выпускная квалификационная работа

(Баквалаврская работа)









ДОГОВОР КУПЛИ–ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ













                                                     Выполнил студент 4 курса

                                                           Горюнов Михаил Витальевич 

40.03.01  юриспруденция, 

профиль общий,

очная форма обучения

группа 4БЮР_АФ





Научный руководитель:

Полищук–Молодоженя Татьяна Романовна к.ю.н., доцент





		Консультант: Полищук–Молодоженя Татьяна Романовна – к.ю.н., доцент























Мурманск

2017                   



СОДЕРЖАНИЕ



Введение 3

1. 1. ПОНЯТИЕ И ЮРИДИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ–ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 6

1.1. Понятие договора купли–продажи жилого помещения  6

1.2. Жилое помещение как объект купли–продажи  8

1.3. Элементы договора купли–продажи жилого помещения 11

	2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ–ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 15

2.1. Содержание договора купли–продажи жилого помещения как соглашения 15

2.2.  Предмет договора купли–продажи жилого помещения 16

2.3. Цена в договоре купли–продажи жилого помещения 18

	3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ–ПРОДАЖИ ЖИЛОГО

	 ПОМЕЩЕНИЯ 24

3.1. Форма договора купли–продажи жилого помещения 24

3.2. Государственная регистрация договора и перехода права собственности на жилое помещение 26

3.3. Исполнение договора купли–продажи жилого помещения 

сторонами 30

Заключение 34

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ   37

Список сокращений, используемых в работе 42






ВВЕДЕНИЕ



Гражданское право  огромное множество  отношений, в том  отношения, которые  из договора.  из самых  договоров, является  в котором  выступает недвижимое  К такому  применяются специальные  – как к его  так и к  В том  и к  и к  сторон данного  Эти требования и  договор купли –продажи недвижимости  выделяя его как  вид договора.  

Особенности регулирования  вида договора  в 7  30 главы 4  Гражданского кодекса, а  в иных  актах.  

В соответствии с  1 статьи 549  Кодекса Российской  (далее – ГК  «по договору  –продажи недвижимого  (договору продажи  продавец обязуется  в собственность  земельный участок,  сооружение, квартиру или  недвижимое имущество».  

Следует уделить  внимание понятию  имущество», поскольку в  от целевого  оно может  различный правовой  Наиболее важным, на  автора, является  помещение, поскольку, как  недвижимого имущества, оно  сложно по  структуре и на  этапе времени,  наравне с  участками.  

Однако, статус и  режим жилых  в большей  регулируется жилищным  а гражданское  регулирует имущественные  связанные с  жилых помещений.  

Помимо выше  значений, актуальность  темы также  динамикой развития  жилья. Как  статистика, объём  связанных с  жилых помещений с  годом увеличивается, и, как  увеличивается и  судебных споров по  делам.  

Данная темы  большой интерес,  она в  мере упускается  современными юристами и  и её  не затрагиваются,  затрагиваются, но с  заинтересованностью, вскользь. В  аспекте существует  разных мнений.  утверждают, что  институт не  затрагивать, так как он  достаточно давно, и  изменить его,  к негативным  Другие говорят, что  ничего не  стоит лишь  внимание на  проблемы, возникающие при  договора купли–продажи  помещения, рассмотреть эти  проанализировать, выявить  стороны и  их. Что в  счете, приведет к  объёма возникающих   

На важность и  этого вопроса  тот факт, что  государство –  Федерация выделило его в  важных и  Это выражается в  права в  законе Российской  – Конституции,  гарантирует человеку  на  

жилище.

 Гарантии  на жилище,  Конституцией РФ  – это те  которые приняло  для обеспечения  гражданам права:  и сохранять  фонд, содействовать  и индивидуальному  обеспечивать справедливое  жилой площади. 

Объектом исследования  правоотношения, возникающие в  с заключением  купли–продажи жилых   

Предметом исследования  нормы гражданского и  законодательства, регулирующие  –продажу жилого  

Целью является  договора купли–продажи  помещения, выявление  и проблем,  при его   

Для того,  достичь поставленную  необходимо решить  задачи: 

проанализировать понятие,  и нормативную  договора купли–продажи  помещений; 

определить существенные  договора купли–продажи  помещений; 

охарактеризовать жилые  как объекты  сделок; 

выявить содержание и  действительности договора  жилых помещений. 

Теоретическую основу  дипломной работы  труды таких  и ученых, как  Алексеев, А.В.  Е.В. Ильиных,  Крашенинников, С.Б.  М.С. Куратова,  Латынова, А.П.  Ю.К. Толстой,  Шабалин и   

Выпускная квалификационная  состоит из  глав, введения,  и списка  литературных источников.  




1. ПОНЯТИЕ И  ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 



1.1 Понятие  купли–продажи жилого  



 Одним из  распространенных договоров  договор купли–продажи.  отдельные виды, а  регулирование отношений,  из этого  определяются в  30 ГК РФ. На  автора, самым  видом договора  договор купли–продажи  помещения, который  в параграфе о  недвижимости, и  только одной  – 558. В  с этим,  дать более  понятие данного  договора и  его соответствующие   

Каждый современный  как правило,  бы  раз в  сталкивался с  заключения договора  жилого помещения.  с виду  простым соглашением  сторонами: продавцом и  но имеет  юридических тонкостей и   

Понятие договора  жилого помещения  вывести из  понятия о  купли–продажи, а  исходя из  ст. 558 ГК РФ.  договор купли–продажи  помещения будет  следующее определение: это  договор, по  одна сторона  обязуется передать в  другой стороне  жилой дом,  часть жилого  или квартиры, а  обязуется принять это  и получить за  определенную денежную   

В научной и  литературе укоренилось, что  купли–продажи недвижимого  является консенсуальным,  и взаимным.  договора означает, что  считается заключенным с  достижения сторонами  по всем  условиям. Данная  договора является  для всех  договора купли–продажи и не  изменяться соглашением  От реального  он отличается  что реальный  считается заключенным с  передаче соответствующей   

Однако, несмотря на  положения, договор  жилого помещения  ни консенсуальным, ни  Он не  быть консенсуальным, так как его  связано не  с достижением  по всем  условиям, но и ещё с  регистрацией. Соглашение по  существенным условиям – это  и условие для его  регистрации. При  таких условий  за собой  в государственной  Государственная регистрация  основанием для  юридической силы  сторон. Это  из особенностей  договора.  

Болтанова Е.С.,  с реальным и  выделяет ещё  вид договоров, –  (от лат.  Registrum –  Это такие  которые считаются  с момента их  И к  договорам Болтанова  купли–продажа предприятия,  жилого дома,  жилого дома или   

Отсюда можно  вывод, что  купли–продажи жилого  является скорее  чем консенсуальным.  консенсуальность этого  не исключается. 



1.2. Жилое  как объект  – продажи 



ГК РФ  термин –  помещение». Отражение  термина обозначено в ст 228 ГК РФ.  образом жилое  представляет собой  предназначенное для  граждан, и не  для размещения  производств, за  случаев, когда  помещение может  переведено в  помещение в  предусмотренном жилищным  Однако, на  автора, данное  не раскрывает  характеристики всех  им обозначенных.  чтобы не  все имеющиеся  необходимо обратиться,  всего, к  законодательству, поскольку  оно дает нам  полное определение  «жилое помещение».  

Энциклопедический словарь под  Ожегова С.И.  понятие жилое  как помещение,  для проживания.  жилого помещения  права владения,  и распоряжения им в  с его   

Согласно ГК РФ  помещение – это  права собственности или  вещных прав.  помещением признается  жилое помещение,  является недвижимым  и пригодно для  проживания граждан.  Кодекс РФ  – ЖК РФ)  данное понятие, как  дома, квартиры,  жилые помещения в  домах и  пригодных для  и временного  Жилыми признаются  и помещения,  для постоянного  граждан, а  для использования в  порядке в  служебных жилых  и общежитий.  помещение, как  договора найма, – это  жилое помещение,  для постоянного   

Исходя из  можно сделать  о том, что в  от того,  каких отношений  жилые помещения,  тем самым  жилые помещения от  объектов недвижимости. К  если жилое  является объектом  тогда, когда оно  «пригодности для  проживания граждан».  купли–продажи жилое  будет являться  когда оно  соответствовать критерию  для проживания  Разнородность этих  вышеперечисленных «требований»  в том, что  является пригодным  когда оно  быть фактически  для постоянного  Понятие предназначенность  понимается не как сам  длительности проживания  а как его  назначение, отраженное в  документации и  на недвижимое  и сделок с ним на  кадастрового и  учета. Именно из  изначального назначения  и выводятся  санитарно –  и технологические  которые предъявляются к  помещению, и, в  к определению  помещения, как  или нежилое. 

Оценка жилья, как  или непригодного для  людей, осуществляется в  с Постановлением  РФ от  года № 47 «Об  Положения о  помещения жилым  жилого помещения  для проживания и  дома аварийным и  сносу или  где приведены  которые содержат  и санитарные  обеспечивающие проживание  в жилом  в таких  которые не  его здоровью.  требованиям должны  жилые помещения.  

Помимо термина  помещение» в  употребляется также  «жилище» и  в жилищной  Недвижимость в  сфере это  недвижимое имущество,  включает в  земельные участки, а  находящиеся на них  дома с  и нежилыми  пристройки, квартиры,  жилые помещения в  и других  для постоянного и  проживания. Наряду с  термином, употребляется  термин «жилище» и  к нему.  следует вывод, что  «жилое помещение»  уже понятий  и «недвижимость в  сфере». Поэтому,  юристы, рекомендуют  термин «жилая  которая поможет  некоторые проблемы. 

Проблема состоит в  недвижимости на  и нежилую,  порождает проблемный  соотношения понятий  и «помещение».  считают, что  «здание» включает в  понятие «помещение».  считают, что  является самостоятельным  недвижимости. Остальные  оба варианта. В  с законодательством  нормами), помещение  собой «часть  здания или  имеющая определенное  и ограниченная  конструкциями». Здесь  строительные конструкции  частями здания, а не   

Отсюда можно  вывод, что  всего применять  «жилая недвижимость»  «жилое помещение»,  второе включает в  только жилые  и подсобные  отсюда следует, что оно  только к  найма. Жилая  же включает в  земельный участок,  помещения (а  иные вспомогательные),  элементы общего  многоквартирного дома,  жилые помещения и  Другими словами,  данного термина  рассматривать объекты как  комплекс.  

Таким образом,  недвижимость как  купли –  – это  или его  достроенное и  законом в  предназначенная для  людей, а  связанное с  участком, имеющим  и подлежащее  и кадастровому  включающее жилые  удовлетворяющие жилищные  людей.  



1.3 Элементы  купли–продажи жилого  



Вопрос купли–продажи  в праве  собственности на  помещение рассматривается  учеными. Как  при продаже  в праве  на жилое  применяются положения гл. 30 ГК РФ,  регулируют куплю –  недвижимости. Однако это  неправильно и эти  в данном  не могут  поскольку предметом  является доля в  собственности. Недвижимое  является конкретным  объектом, вещью. Так как  в праве  является предметом при  то следует  общие положения о  купли –  Такие договоры не  государственной регистрации, а  которые предъявляются  по поводу их  будут являться  Другими словами,  договора продажи  может быть  недвижимое имущество как  –выраженный объект. Так как  в праве  долевой собственности не  имуществом, а  имущественным правом –  ГК РФ, то при её  следует применять  положения о  – продаже.  

Предмет договора  – продажи  помещения является  условием. Определение  в данном  определяется путем  данных, которые  недвижимое имущество,  передаче покупателю по  А также те  которые содержат  о расположении  на земельном  либо в  другого имущества.  такие данные  то договор не  заключенным. 

При купле –  квартиры в  должны быть  точный адрес –  этаж, номер  технические характеристики  и жилого  тип дома  кирпичный, панельный),  (количество комнат),  (общая, жилая);  и реквизиты  документа продавца.  

При купле –  жилого дома с  постройками в  указываются: адрес –  дом, иные  ориентиры; технические  жилого дома – тип  (кирпичный, бревенчатый и  площадь (общая,  наименование и  хозяйственных построек;  о земельном  (кадастровый номер,  категория земель,  границ земельного  принадлежность); принадлежность и  правоустанавливающего документа  

Помимо предмета,  ещё одно  условие договора. Это  о цене.  никаких отличий от  правил об  цены в  купли –  жилого помещения  применяются общие  применительно к  – продаже  указанные в ст. 555 ГК РФ.  

Положения ст. 424 ГК РФ,  вопроса исполнения  в котором  должен быть  по цене,  исходя из  за аналогичные  не применятся,  если в  купли –продажи  отсутствует условие о  договор считается  Это условие  значительно стоимостью  недвижимости, а  обязанности по  налога с  данной недвижимости,  которого устанавливается  из продажной  имущества.  

Если недвижимость  в частной  то цена  может быть  по соглашению  самостоятельно, либо они  привлечь профессионального  В таком  оценщик будет  на основании ФЗ № 135 – ФЗ от  года «Об  деятельности в  Федерации».  

Если недвижимое  находится в  или муниципальной  то цена  быть определена на  нормативно правового  РФ и её  

Если недвижимое  находится как в  (муниципальной), так и в  собственности, то  определяется по  конкурса или  Но в  случае, цена  быть указана в  Также цена  устанавливаться исходя из её  или иного  её размера.  обязательно должны  указана в  Но возможно  и в  валюте или  денежных единицах.  

Договор считается не  если в нем не  порядок, сроки и  платежей при  недвижимости в  с рассрочкой  Порядок расчета  сторонами может  до подписания, при  или после  такого договора.  

Изменение цены в  возможно по  сторон как до, так и  исполнения обязательства по  недвижимого имущества.  в случае  недвижимости не  условиям качества,  в договоре и  После установления  в договоре и  обязанности по  недвижимости покупателем,  не имеет  требовать её  соглашение об  цены (в  порядке) должно  совершенно в  форме и  государственной регистрации.  






2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ  КУПЛИ –  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 



2.1. Содержание  купли –  жилого помещения как   



Содержание договора как  (сделки) составляет  согласованных его  условий, в  закрепляются права и  контрагентов, составляющие  договорного обязательства. В  договорах условия  в виде  пунктов.  

Среди условий  принято выделять  условия. Таковыми  все условия  которые требуют  ибо при  соглашения сторон  бы по  из них  признается незаключенным,  несуществующим. Это  которые закон  необходимыми и  для возникновения  или иного  обязательства. Существенными  признает следующие  

– предмет  

– прямо  в законе или  правовых актах как  

– необходимые для  применяемого вида. 

Действующий ГК РФ в  неудачной редакторской  текста абз. 2 п. 1 ст. 432  о признании  лишь тех  условий договора,  прямо названы в  качестве законом или  правовыми актами. 

В данном  существенными условиями  являются предмет  купли –  жилого помещения и  в договоре  – продажи  помещения. 

Таким образом,  договора принято  как совокупность  Общая часть  права указывает  на одно  соглашение по  влияет на  судьбу любого   



2.2. Предмет  купли продажи  помещения 



Выделяется три  при определении  в качестве  договора. Во –  это удовлетворение  ряду требований  техническим и  т.е. пригодность  для проживания,  целевое назначение –  проживание в нем  лиц (ст. 7 ЖК РФ, ч. 1 п. 1 ст. 673 ГК РФ) и,  изолированность помещения (ч. 1 п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 52 ЖК  

В последнее  широкое распространение  строительство загородных  таким образом,  о целесообразности  их жилыми  открытым. Данные  отвечают приведенным  критериям. Поэтому  выделение четвертого  – наличия  органа местного  о признании  жилым. 

ГК РФ  высокие социальные  к жилому  в отличие от  установленных Законом РФ «Об  федеральной жилищной  снизившим эти  в частности до  части второй ГК РФ  «постоянного проживания» не  Жилое помещение  отвечать такому  но непременному  как изолированность. Не  быть самостоятельным  договора часть  или комната,  с другой  общим входом  комнаты), а  подсобные помещения.  помещение должно  надлежаще изолированным от  смежных помещений  без проемов,  оборудованным видами  благоустройства применительно к  уровню инженерного  населенного пункта,  самостоятельное сообщение с  общего пользования  помещения, или  клеткой, или  (двор), или  земельным участком. Это  не распространяется на  купли –  жилья, так как на это  указано в ГК РФ.  договора купли –  жилого помещения  быть и  дома или  

Помещение становится  при условии,  его уровень  и технической  соответствует возможности  проживания в  что отличает  от нежилого  Например, пригодность к  в течение  сезонов года, его  а не  в летнее  чем жилое  отличается, допустим, от  капитальное от  ГК РФ не  конкретно санитарные и  требования к  помещению, обеспечивающие его  для постоянного  Пригодность определяется в  предусмотренном жилищным  К сожалению,  нормативным актом  лишь конструктивные  жилых домов,  помещений, наличие  выводит жилой  жилое помещение из  пригодных для  проживания граждан, и  для домов  и муниципального  фонда. 

Таким образом, в  одного законодательного  – ГК РФ,  по своему  в разных  имущественных отношений  и найма)  по –  что не  какого–либо обоснования и  к несовершенству  Жилище как  в отношениях  так и в  найма должно  одно и то же  понятие –  именно постоянного  а не  место жительства. 

Жилые помещения,  предназначенные для  проживания, должны  соответствующим техническим,  и иным  нормами требованиям по  освещенности, безопасности,  и водоотведению,  отоплению, проветриванию и  условиям, обеспечивающим  здоровые условия  

Кроме всего  дополнительным требованием к  помещению является его  в качестве  в соответствующем  органе. На  день таким  является  Бюро технической  .



2.3. Цена в  купли–продажи жилого  



Значительно отличается от  положений о  и такое  договора купли –  жилого помещения, как  которую регулируют  ГК РФ. 

Во–первых, положение о  что исполнение  в котором не  цена, должно  оплачено по  обычно взимаемой при  обстоятельствах за  товары, не  применению к  продажи жилых  как и  к договорам  недвижимости. Здесь  действовать иное  при отсутствии в  согласованного сторонами в  форме условия о  недвижимости, договор о ее  признается незаключенным. 

Во–вторых, цена на  дом, находящийся на  участке, должна  и цену  с этим  части земельного  или права на  если иное не  законом или  В случаях,  происходит одновременное  жилого дома и  участка, стороны в  могут указать  каждого объекта в  

Оценка недвижимости –  многофакторное и  Поэтому на  недвижимости оценку  имущества осуществляют, как  профессиональные оценщики. По  гражданина рыночная  может определяться на  заключения, составляемого  имеющим лицензию на  такой деятельности.  квартиру может и  фирма, однако  лицензии на  риэлтерской деятельности не  выступать в  оценщика недвижимости при  сделок, в  он участвует в  риэлтера. Такие  являются оспоримыми и  быть расторгнуты в  порядке по  заинтересованных лиц. 

Практика отношений  оценщиком и  строится на  основе. Договор на  оценки составляется в  письменной форме и  должен отражать  моменты: 

а)сведения о  образовании оценщика; 

б)сведения о  у оценщика  на осуществление  деятельности существует  порядкового номера и  выдачи этой  органа ее  а также  на который  лицензия выдана; 

в) цель  экспертизы; 

г) точное  объекта оценки; 

д) используемые  оценки; 

е) требования к  отчета; 

ж) сроки  и порядок  работ. 

Конечным результатом  является отчет,  как правило,  в форме  и содержит  информацию о  расчета и  стоимости конкретного  оценки. 

В целях  системы оценки  России была  «Временная методика  жилых помещений»,  рекомендательный характер, но не  силу после  ФЗ «О  изменений и  в Федеральный  «Об ипотеке  недвижимости)», второй  ГК РФ, ФЗ «Об  деятельности в   

Основной целью  методики является  задач, связанных с  нижних и  границ цен при  сделок по  и приобретению  помещений. Она  для оценки  помещений независимо от  собственности. Рыночная  квартиры по  методике определяется  соотношением спроса и  на данном  на конкретную  или конкретный  исходя из ее  с квартирами  тип. 

ГК РФ  ряд дополнительных  к порядку  цены на  Во–первых, при  здания, сооружения или  недвижимого имущества,  на земельном  многое зависит от  какие права на  участок переходят к  Если земельный  продается вместе со  сооружением или  недвижимым имуществом, то  на недвижимость  цену соответствующей  земельного участка.  же земельный  передается на  аренды, то в  недвижимости включается  цена этого  Иной порядок  цены может  предусмотрен законом или  продажи недвижимости. 

Во–вторых, если в  цена на  имущество определена не за  в целом, а за  площади или  показателя размера, то при  общей цены  фактический размер  покупателю имущества. 

Как и сам  о продаже  любое соглашение о  или о ее  должно быть  в письменную  под страхом  договора в  

Цена может  указана либо  обозначения конкретной  суммы (в  договора), либо  отсылки на  – либо  цен, которым  согласились однозначно  

Сложнее обстоит  в случаях,  стороны воспользовались  ст. 317 ГК РФ и  цену, прибегнув к  свободно конвентируемой  . Поскольку  в договоре  четко, то в  если столь же  указан курс  валюты к  который подлежит  (например, по  публикуемому Центральным  РФ, на  оплаты), – нет  считать, что  ст. 555 ГК РФ не  И, наоборот,  подлежащий применению  указан нечетко  неясно, на  дату этот  должен быть  то требования ст. 555 ГК РФ  

Статья 555 ГК РФ  считает договор  недвижимости незаключенным в  когда: 

1) в нем  не указана; 

2) когда по  договора продажи  цена не  быть определена.  ввиду, что  толкования договора нет  однозначно определить  объекта недвижимости. Ст. 555 ГК РФ  использование такого  как использование цен на  товары. 

В случаях,  цена жилого  в договоре  установлена за  ее площади или  показателя ее  общая цена  жилого помещения,  уплате, определяется  из фактического  переданного покупателю  имущества. 

Цена является  условием договора  – продажи  При выкупе  помещения она  в порядке,  пунктом 4.9  положений программы  

Ввиду того, что  условием договора  – продажи  помещений является  договора, в  обязательно указание не  суммы, за  продается жилое  но и  расчетов между  и покупателем. 

При этом  передача денег до  сторонами договора,  при его  а также  подписания договора — в  расчета с  платежей. В  случае в  обязательно указание  окончательного расчета  продавцом и  а при  и сроков  платежей. Эти  также являются  условиями договора, без них он не  заключенным. 

После установления  в договоре  жилого помещения и  договора стороны не  изменять цену  имущества. Такой  судебной практикой.  акционерное общество  иск к  с ограниченной  о внесении в п. 3.1  купли –  недвижимости изменений об  цены в  с переоценкой  фондов, предусмотренной  Правительства Российской  

Арбитражный суд  требования удовлетворил,  на то, что  допустил просрочку в  и последний  произвел в  когда должна  производиться переоценка  фондов. Однако  не были  следующие обстоятельства. 

В п. 3.1  указана цена  имущества. Стоимость  продавцу частями.  передано покупателю по  приема –  после его  оплаты. 

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ  договора оплачивается по  установленной соглашением  Изменение цены  заключения договора  в случаях и на  предусмотренных договором,  либо в  законом порядке.  ст. 408 ГК РФ  сторон прекращаются в  с исполнением. 

Поскольку обязательства  по договору  у суда  правовые основания для  цены по п. 3.1  прекратившего свое  

С учетом  Президиум Высшего  Суда Российской  отменил судебные  и отклонил  требования акционерного  

Таким образом,  обязательства по  купли–продажи исполнены  надлежащим образом,  не вправе  внесения изменения в  договор в  увеличения цены  имущества. 




3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ  КУПЛИ –  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 

3.1 Форма  купли –  жилого помещения 



Для сделок  – продажи  закон устанавливает  письменную форму, при  законодатель предусматривает  договора, заключенного  Документ строго  содержания и  будет единственно  в подтверждении  доказательством. Недопустим в  случае и  документами (письмами,  Это означает  письменной формы. При  в отличие от  действовавшего законодательства,  нотариальное удостоверение  сделок не  Это связано с  обязательной регистрации  договора в  юстиции по  регистрации. 

В то же  согласно ст. 163 ГК РФ по  одной из  любая сделка с  может быть  удостоверена. Такое  является для  обязательным, и  его приведет к  соответствующего договора.  не во  случаях. Если  по существу не  закону, но  не была  не по  сторон, она  действительной.  

Уместно отметить, что  нотариальной формы  с жилыми  вызывает критику со  некоторых правоведов.  Мамишов З.М.  что «…это  к тому, что  таких сделок  лишены реальной  удостовериться в  и добровольности  договора. Ведь  которые будут  государственную регистрацию  сделок, вряд ли  в состоянии  квалифицированную юридическую  при совершении  сделок.». Он  пример из  РФ, когда уже был  в котором  недооценки роли  нотариальное удостоверение  с недвижимым  было отменено. Это  сделано сразу  Октябрьской революции, в  году. Однако уже  четыре года, с  к новой  политике и с  частного оборота  вынуждены были  нотариальное удостоверение   

Договор купли–продажи  помещения заключается  составления единого  подписанного сторонами. В  договора должны  включены все  условия, о  говорилось выше. При  жилья необходимо  не только то  которое подлежит  но и  определяющее его  В договоре  квартиры в  доме обязательным  будет указание его  номера, номера и  дома, общей и  площади, количество  комнат и  Если предметом  купли–продажи выступает  в жилом  (жилом доме или  то необходимым  будет определение ее  по отношению ко  жилому помещению. При  жилого дома  указать его  на земельном  и земельный  который им  В случае  продавец произведет  только жилого  а не  к нему  участка, в  должно быть  право пользования  участком.  

Скиба П.В.,  особое внимание  формы сделок,  и такую  когда заключенная  была исполнена, но не  в надлежащую  Суду предоставлено  реанимировать такую  по требованию  стороны и  ее действительной.  признание сделки  не является для  обязательным. 

Сложность в  договоров купли–продажи  имущества в  порядке заключается в  что спор о  сделке возникает и по  самого факта  сделки, и по  ее условий.  спор может  и между  стороной сделки и  другой стороны.  



3.2 Государственная  договора и  права собственности на  помещение 



Договор купли–продажи  помещения, в  от прочих  продажи недвижимости,  государственной регистрации.  договор продажи  помещения считается  и, напротив, при  факта регистрации он  в силу с  ее осуществления.  касающиеся проведения  юстиции по  регистрации прав на  и сделок с ним  регистрации договоров  жилых помещений и  прав собственности на  помещения, приобретаемых на  договоров купли–продажи,  кроме вышеназванного,  разработанной и  приказом Министерства  РФ от  г. № 233 «О  инструкции о  государственной регистрации  купли–продажи и  права собственности на  помещения». 

Для регистрации  купли–продажи жилого  и, следовательно, и для его  необходимо собрать и  ряд документов.  из необходимых  является справка из  

 В  указывается оценочная  комнаты или  ее характеристика,  о владельцах  помещения. Справка  обычно с  или экспликацией,  установить местонахождение  помещения на  участке либо в  недвижимого имущества  дома).  

Обязательным документом для  перехода права  является правоустанавливающий  на квартиру,  жилое помещение. Это  подтверждающий право  определенного лица  лиц) на  жилое помещение. Им  быть: 

1) договор  жилого помещения в  гражданам (приватизации); 

2) регистрационное  если квартира  

3) договор  если жилое  или его  куплены собственником; 

4) договор  если жилое  либо его  были обменены на  

5) договор  на объект  или земельный  

6) свидетельство о  собственности в  наследования; 

7) решение  о признании  собственности на  помещение, либо его  вступившее в  силу, если  собственности было  в процессе  разбирательства; 

В справке из  инспекции указывается об  задолженности по  налога на  об оплате  на дарение или  в права  

Справка с  жительства нужна для  перечня лиц,  право пользования  жилым помещением. 

В настоящее  ситуация на  жилья такова, что в  сособственников большинства  входят несовершеннолетние  Для отчуждения в  бы то ни  форме такой  требуется предварительное  (справка) органов  и попечительства.  органов опеки и  требуется и в том  если в  сособственников имеются  признанные в  законом порядке  либо ограниченно  Ведь субъектом  договора может  гражданин, обладающий  или неполной  Гражданская дееспособность в  объеме наступает по  совершеннолетия (восемнадцати  Ранее этого  приобретение полной  возможно по  основаниям: вступление в  и эмансипация. 

Более того,  предъявляет такие  и к тем  если несовершеннолетние  либо не  дееспособные граждане не  собственниками жилого  но являются  семьи собственника.  образом, защищаются  права лиц,  нуждающихся в  защите.  

Соответственно, справка из  опеки дается в том  если в  помещении проживают,  являются собственниками  (до восемнадцати лет  дети или  в судебном  недееспособными граждане, в  которых установлены  или попечительство. В  случаях от  несовершеннолетних до  лет представителями  их родители или  с четыранадцати до  лет с  родителей сами  а в  с недееспособными  их опекуны или  Справки выдаются  районными организациями по  нахождения жилого  

Нарушение прав  особо нуждающихся в  защите, влечет  недействительность договора.  

Закон устанавливает  стадии государственной  

	1) сдача  для государственной  документов; 

2) правовая  и проверка  сделки; 

3) внесение  в Единый  реестр прав  ЕГРП) на  имущество и  с ним при  противоречий между  и зарегистрированными  

4) выдача  и правоподтверждающих   

? В соответствии с  ст. 12  закон от  года № 122 – ФЗ «О  регистрации прав на  имущество и  с ним» и  ведения ЕГРП,  постановлением Правительства РФ от  г. №. 765  «Об  Правил ведения  государственного реестра  на недвижимое  и сделок с  , в  вносятся записи о  и прекращенных  

Согласно разделу 6  запись о  праве в  2 ЕГРП  в связи с  права к  правообладателю. Для  правообладателя формируется  2 в  записи о  на новом  

Записи о  нового собственника в  2 должны  условиям договора о  моменте регистрации  (в случае,  законом установлена  моменте возникновения  обязательств, передаче  Эти условия  определяют, каким и  будет переход  собственности на  имущество. Например,  права на  помещение может  произведен после  сделки и  соответствующих обязательств  которые возникают  после заключения  



3.3 Исполнение  купли –  жилого помещения  



Определенными особенностями,  специального регулирования,  и исполнение  продажи жилого  Передача проданного  недвижимости продавцом и  его покупателем  быть оформлены  актом или  документом, подписанным  сторонами. До  передачи проданного  имущества покупателю и  сторонами передаточного  или иного  документа договор  недвижимости не  считаться исполненным.  

Обязательность письменного  передачи установлена для  чтобы устранить в  споры об  обязанности продавца  вещь со  принадлежностями (например, с  сантехническим оборудованием),  от вещей  собственника и  с ним лиц и  а также  претензии покупателя по  недостатков передаваемого  помещения, которые  быть обнаружены при  осмотре. В  передачи продавцом  недвижимости, не  условиям договора  недвижимости о ее  применяются правила ст. 475 ГК РФ, за  положений о  покупателя потребовать  товара ненадлежащего  на товар,  договору. В  случаях письменное  передачи недвижимости  служить доказательством  или недобросовестности  

Более того,  одной из  от передачи  или подписания  акта рассматривается как  от исполнения  продажи недвижимости. 

Неисполнение продавцом  обязательств по  покупателю проданного  помещения может  для продавца  неблагоприятные последствия,  обязанность возместить  причиненные убытки. В  в подобных  возможно применение ст. 398 ГК РФ,  которой в  неисполнения обязательства  индивидуальную вещь  последний вправе  отобрания этой  у должника и  ее кредитору на  обязательством условиях.  требования передать ему  являющуюся предметом  кредитор вправе  возмещения убытков. 

Специальное правило  к договору  недвижимости установлено ГК РФ  в отношении  передачи недвижимости  качества. В  передачи продавцом  недвижимости, не  условиям договора  недвижимости о  покупатель наделяется  правомочиями покупателя,  (по договору  товар с  за исключением  потребовать от  замены товара  качества на  соответствующий договору. 

Неисполнение покупателем  по принятию от  проданного ему  недвижимости также  для него  последствия (помимо  возместить продавцу  убытки). В  в силу  какого–либо специального  в п. 7 гл. 30 ГК РФ, в  ситуации в  когда покупатель в  закона, иных  актов или  купли–продажи не  товар или  его принять,  вправе потребовать от  принять товар или  от исполнения  

Если покупатель  не оплачивает  ему в  с договором  недвижимости, продавец  право требовать  недвижимого имущества и  процентов в  со ст. 395 ГК РФ. 

Невыполнение покупателем  по оплате  предусмотренных договором  недвижимого имущества,  также служить  к расторжению  договора. 

Так, комитет по  имуществом продал  с ограниченной  автозаправочную станцию. В  предусмотрены обязанность  уплатить стоимость  станции продавцу и  продавца передать ее  после оплаты.  по оплате  не были  вследствие чего  предъявил ему иск о  договора. При  решения по  спору арбитражный суд  из следующих  

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ  по требованию  из сторон  быть расторгнут по  суда при  нарушении этого  другой стороной. 

Отказ покупателя от  платежа за  им объект  нельзя рассматривать в  основания для  сделки недействительной,  этот отказ не мог  место при ее  и в  п. 2 ст. 450 ГК РФ  признаваться основанием для  договора купли–продажи  объекта. 

Федеральный закон «О  государственного имущества и об  приватизации муниципального  в Российской  также предусматривает  продавцов в  нарушения покупателями  договоров купли–продажи  или муниципального  предъявлять иски о  сделок приватизации. 

Поскольку покупатель  существенное нарушение  договора, суд  реш.......................