Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения

Частное образовательное учреждение 
высшего профессионального образования
«Омская юридическая академия»
Кафедра гражданского права




ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
на тему «Договор купли-продажи жилого помещения»
Направление подготовки: 40.03.01 Юриспруденция



                                               Выполнил:  Мовчан Жанна Валерьевна,
                                    2012 год набора, группа 512-ЮВ,
                              очно-заочная форма обучения
                                              Научный руководитель: доцент кафедры 
                                                    гражданского права, к.ю.н. О.С. Филиппова 

 


К защите___________________
Заведующий кафедрой гражданского права
Маланина Е.Н.    _______________________
Дата защиты ___________ Оценка__________Регистрационный №_______


Омск 2017

План
Введение
I Глава. История возникновения и развития института купли-продажи.  Понятие, значение и существенные условия договора купли-продажи жилого помещения.
1.	История возникновения и развития института купли-продажи. Понятие и значение договора купли-продажи жилого помещения. 
2.	Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения
2.1 предмет договора купли-продажи жилого помещения
2.2. цена в договоре купли-продажи жилого помещения
2.3. перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением
II Глава. Форма и содержание договора купли-продажи жилых помещений.  Исполнение договора и ответственность сторон
1.	Форма договора купли-продажи жилого помещения
2.	Права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилого помещения
3.	Исполнение договора и ответственность сторон

Заключение
Библиографический список










Введение.
         По нашему мнению, тема данной  выпускной квалифицированной работы - «Договор купли-продажи жилого помещения» является одной из самых важных в дисциплине «Гражданского права Российской Федерации». Актуальность выбранной темы обуславливается увеличением количеством сделок с жилыми помещениями, среди которых одно из самых важных мест занимают договоры купли-продажи жилых помещений.
  С принятием Закона «О приватизации жилого фонда в РФ» от 04.07.1991 г. каждый гражданин получил право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, благодаря чему расширился частный жилищный фонд. Вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.  
В Конституции Российской Федерации закреплено право на жилище: «Каждый имеет право на жилище».  Сегодня собственное жилье — одна из главных ценностей, это место, где человек чувствует себя в безопасности, защищенным от внешней среды, где он может отдохнуть, и  еще оно выступает неотъемлемым элементом достойного уровня жизни.      Не имея  собственного жилья человек стремиться, прикладывая  все свои усилия и используя  все свои возможности, накопить  денежные средства с целью его приобретения. А собственники жилого помещения, имеют естественное желание  улучшить свои жилищные условия, продавая его и приобретая более благополучное, более уютное и более перспективное, повышая тем самым стандарты своей жизни. Поэтому договор купли-продажи жилого помещения имеет особую практическую значимость.     
      В связи с правовой неграмотностью граждан стороны данного договора часто не знают свои права и обязанности, и поверхностно относятся к процедуре приобретения жилого помещения, упуская важные моменты и тем самым часто не в полной мере исполняют свои обязанности, а иногда и действуют и с определенным умыслом, что приводит к негативным последствиям. Поэтому весьма острой остается на рынке недвижимости проблема возмещения ущерба лицам, понесшим его в результате ошибок и злоупотреблений. Очень часто это приводит к признанию сделки недействительной и к череде судебных процессов. Поэтому при заключении договора купли-продажи жилого помещения необходимо иметь представление обо всех возможных рисках. В сложившейся правоприменительной практики возникают следующие риски: риск признание сделки недействительной; риск утраты права собственности; риск расторжения договора; риск выявления скрытых недостатков жилого помещения; риски обременения; риски, связанные с правами третьих лиц, риски, связанные с порядком расчетом по сделке; риски, связанные с формой договора; риски, связанные с передачей жилого помещения от продавца покупателю, риски, связанные с исполнением договора. Это еще раз показывает важность, актуальность и полезность данной работы.                                                 Объектом исследования данной работы является общественные отношения, складывающиеся в связи с заключением и исполнением договоров купли-продажи жилых помещений.                                                                       Предмет исследования – нормы права, учебная и научная литература, судебная практика по вопросам заключения и исполнения договора купли-продажи жилых помещений.
Цель исследования – изучить особенности правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения.   Для достижения указанной цели поставлены конкретные задачи:
1.	Дать полное определение договора купли-продажи жилого помещения.
2.	Выяснить значения договора купли-продажи жилого помещения.
3.	Обратить особое внимание на существенные условия договора купли-продажи жилого помещения.
4.	Охарактеризовать предмет договора купли-продажи жилого помещения.
5.	Определить цену договора купли-продажи жилого помещения.
6.	Выявить перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.
7.	Описать форму договора купли-продажи жилого помещения.
8.	Изучить содержания договора купли-продажи жилого помещения.
9.	Проанализировать права и обязанности сторон.
10.	 Описать исполнения  и ответственность сторон по договору купли-продажи жилого помещения.
Методы исследования - общенаучные методы исследования (наблюдение, системный анализ, сравнение, измерение), а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, историко-правовой, метод сравнительного правоведения.
Теоретической основой при написании данной работы, послужили труды многих выдающихся отечественных выдающихся юристов и правоведов. Вопросы приобретения права собственности на недвижимое имущество были актуальны всегда, до 1917 года значительные разработки в данной области были сделаны классиками русского гражданского права: К.П. Победоносцевым; И.А. Покровским; Г.Ф. Шершеневичем; Е.В. Васьковский; Ю.С. Гамбаровым; Д.И. Мейером; С.А. Муромцевым. В советский период интерес к проблемам вещных прав, и, в частности, права собственности, не угасал, их изучению посвящены труды: С.С. Алексеева; М.М. Агаркова; Д.М. Генкова; О.А. Красавчикова; В.П. Грибанова; Б.Б. Черепахина. Научные исследования, касающиеся правового регулирования договора продажи недвижимости проводились авторам: Г.К. Толстым; А.П. Сергеевым; Е.А. Сухановым; М.И. Брагинским; В.В. Витрянским. 
Нормативную основу данной работы составляют Конституция РФ; нормы Гражданского кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ; специальные федеральные законы: ФЗ «О государственной регистрации недвижимости"; ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Эмпирическая основа  -  Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010  г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; решения судов общей юрисдикции.
Структурно настоящая работа состоит из введения, двух глав, объединяющие пять параграфов, заключения и  библиографического списка.















I Глава. История возникновения и развития института купли-продажи.  Понятие, значение и существенные условия договора купли-продажи жилого помещения.
1. История возникновения и развития института купли-продажи. Понятие и значение договора купли-продажи жилого помещения.
         Договор купли-продажи жилого помещения, как вид сделок с жильем, является самым часто встречающимся среди сделок на рынке недвижимости. В связи с этим велико численность и многообразие спорных ситуаций, связанных с решением и исполнением договора купли-продажи жилого помещения. Это естественно, влечет необходимость серьезного исследования правоприменительной практики, также является необходимостью определить основные направления совершенствования правового регулирования сделок с жилыми помещениями, основываясь на историю возникновения и развития института купли-продажи. Купля-продажа жилых помещений еще имеет особую социальную значимость, связанна с весьма высокой стоимости. Жилые помещения всегда пользуются спросом на рынке купли-продажи, так как они обеспечивают удовлетворение одной из жизненно важных потребностей граждан – потребности в жилье, причем обычно не только самого собственника, но и его членов семьи. Для собственника и его членов семьи жилье, является очень важным, значимым и ценным. Поэтому при заключении договора купли-продажи очень важно сделать это юридически грамотно и самое главное – безопасно.
Впервые понятие договора возникло в Древнем Риме. Если в сделке выражается воля двух сторон (например, продавца и покупателя) сделка называется двусторонней, или договором. Не всякий договор имеет своим последствием установление обязательства. Если, например, по соглашению двух лиц производится передача одним лицом другому определенной вещи с целью перенесения права собственности на нее, то в этом случае имеет место  договор, однако направленный на передачу права собственности, а не на установление обязательства. Договор в качестве одного из оснований возникновения обязательств имеет место только тогда, когда воля сторон, вступающих в договор, направлена на установление обязательственных отношений. Римская договорная система являлась своеобразной и сложной в том отношении, что она различала два вида договоров: контракты и пакты1.
В римском праве продаже есть контракт, в силу которого одна сторона обязуется передать другой имущество (вещь) за цену, которую другая сторона обязуется уплатить. Стало быть, там продажа прежде всего производит обязательство, а потом уже переносит собственность посредством передачи2. Эта указанная формулировка о договоре было настолько точным и определенным, что только лишь с определенными незначительными изменениями практически реализовано в Гражданском кодексе Российской Федерации и в гражданских кодексах других стран. 
А само происхождение договора купли-продажи коренится в мене. В древнейшее время у всякого народа торговый оборот совершается путем непосредственного обмена, то есть передачи вещей из рук в руки3.
Сначала обмен вещи на вещь, позже — вещи на деньги. Но этот обмен совершался путем непосредственной передачи вещей из рук в руки и никаких обязательств между сторонами не создавал: нет никаких обязательств до передачи — простое обещание обменяться еще обязательного значения не имеет; нет никаких обязательств и после передачи — с актом передачи всякие отношения между сторонами окончены. Обязательственный элемент обмена всецело поглощается в вещно — правовом акте передачи вещи. Такою являлась в древности и известная нам mancipatio4. По самому своему существу она была первоначально одновременной передачей вещи и металла, и лишь введение чеканенной монеты несколько изменило ее роль. Но и в законах XII таблиц вся купля — продажа исчерпывается в момент mancipatio: до нее нет никакого обязательства между сторонами; после нее есть для продавца только ответственность за auctoritas, но эта ответственность — in duplum (в двойном размере) — основывается не на идее договора, а на идее деликта — как вид furtum nec manifestum5.
Если взять средневековую Европу, то следует отметить, что на первоначальном этапе развития правовое регулирование оборота недвижимости шло за римским правом. В конце XVIII в. в Европе появился институт ипотечной записи, а в течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги. Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в любой момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости.
Относительно дореволюционной России следует заметить тот факт, что гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав. По российскому законодательству действия по передаче недвижимости охватывались понятием "ввод во владение". Лицо, приобретавшее право на передачу известного имущества, должно было предоставить суду по месту нахождения имущества акт укрепления. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела (совершен ли акт по правилам и предписаниям, отсутствует ли запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте), "постановлял решение" о вводе приобретателя во владение. Так, в гражданско-правовой доктрине и судебной практике появилось мнение, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Это объясняется тем, что важное значение придавалось российским законодательством акту передачи недвижимости. Такое понимание купли-продажи недвижимости (как способа перехода прав на имущество) повлияло, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя6.
В советский период в юридической литературе весьма много представлено понятий о договоре купли-продажи, это последовательно развито в работах ряда авторов. Особенно четко это выражено в книге советского юриста, автора многочисленных исследований по гражданскому праву О.С. Иоффе. Признавая договор соглашением двух или нескольких лиц о возникновении, изменении или прекращении гражданских правоотношений, О.С. Иоффе вместе с тем отмечал: «Иногда под договором понимается само обязательство, возникающее из такого отношения, а в некоторых случаях этот термин обозначает документ, фиксирующий акт возникновения обязательства по воле всех его участников»7.
Купля-продажа – один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже8. 
Сегодня купля-продажа – это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа – наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Прогресс науки и техники, усложнение экономической жизни общества не только ведет к возникновению новых правовых форм, но также проявляется в развитии таких традиционных институтов, как купля-продажа9.
Все разделы Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ)10 имеют прямое или косвенное отношение к регулированию договора. Например, статья 8 ГК РФ в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей на первом месте называет договор. Понятие договора дано в статье 420 ГК РФ. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Статья 218 вышеназванного кодекса в качестве одного из оснований приобретения права собственности называет договор купли-продажи. Договор купли - продажи является одним из типов договоров, регулирующих обязательства по передаче имущества. Этим объясняется широкое применение договора купли - продажи в имущественном обороте. Не случайно положения, определяющие отношения, связанные с куплей - продажей, открывают раздел IV ГК РФ «Отдельные виды обязательств». 
Договор купли-продажи является: Во-первых, консенсуальным — права и обязанности сторон возникают с момента достижения соглашения. Во-вторых, возмездным — продавец вправе получить встречное предоставление. Причем оно выражается в виде определенной денежной суммы. В-третьих, двусторонне-обязывающим (двусторонним, взаимным) — каждая из сторон договора купли-продажи имеет как права, так и обязанности.
Договор купли-продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи. Понятие договора купли-продажи жилого помещения прямо в Гражданском кодексе Российской Федерации не предусмотрено, оно базируется на общих положениях договора купли-продажи, данных в статье 454 ГК РФ - по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену), с учетом специальных правил, которые регулируются параграфом 7 Глава 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». Из вышесказанного можно сделать вывод, что по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется принять жилое помещение по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Таким образом, можно сделать следующие выводы: во-первых, начало понятию договора было положено еще в Древнем Риме и лишь с определенными незначительными изменениями реализовано в российском современном законодательстве. Условно можно выделить основные этапы развития института купли-продажи в российском праве: дореволюционный, советский и современный; во-вторых,  Ни ГК РФ, ни ЖК РФ не раскрываются и не дано понятия договора купли-продажи жилого помещения, поэтому давая понятие договора купли-продажи жилого помещения, его можно вывести на базе легального определения договора купли-продажи недвижимости в сочетании со специальными нормами ГК РФ, регламентирующими особенности продажи жилого помещения; в-третьих, значение договора купли-продажи заключается в том, что он одновременно порождает и относительное правоотношение (обязательственное) и абсолютное (вещное право).



















2.	Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения.
         Договор имеет сделочную природу, а необходимыми элементами любой сделки являются образующие ее условия. Суть и содержания договора составляют условия. Содержанием договора является совокупность условий, по которым сторонами достигнуто соглашение. Как отмечает А.Ф. Черданцев, договор «не может быть бессодержательным. Это значит бессмысленным»11. Общепринята в юридической литературе классификация условий договора по их практической значимости на существенные, обычные и случайные. Хотя в одной из своих работ Р.О. Халфина не поддерживала данную точку зрения и писала: «Установление круга существенных условий каждого договора зависит от воли сторон. Нам представляется поэтому неприемлемым принятое в учебной и теоретической литературе разграничение договора на существенные, обычные и случайные…12». На сегодняшний день законодатель принципиально связывает вопрос заключенности или незаключенности договора исключительно с существенными условиями, и это придает им особый статус. В ГК РФ ни обычных, ни случайных, ни каких либо других видов условий не выделено. Поэтому особо важно определить круг условий, имеющий характер существенный, так как не включение и не указание хотя бы одного из них в договоре влечет признание договора незаключенным.
Для начала необходимо дать определения самого слова «существенный». В словаре В.И. Даль можно найти следующее определение: «Существенный – существо, сущность вещи, главный, важнейший, коренной»13. Другими словами, это то без чего, существование конкретного объекта немыслимо и невозможно.
В статье 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора14. Таким образов можно сделать вывод, что существенные условия, это те условия, согласование которых необходимо для того чтобы договор считался заключенным.
Существует три вида существенных условий договора:
1. Условия о предмете договора. Условие о предмете следует признать условием, индивидуализирующим сделку. Предмет охватывает весь набор показателей того, по поводу чего заключен договор. Особенность договора купли-продажи жилого помещения во многом обусловлена спецификой его предмета. Предметом исследуемого договора купли-продажи является жилое помещение. 
2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. Следующее условие предопределяется характером заключаемого договора. Так на основании пункта 3 статьи 455 ГК РФ, цена не относиться к существенным условиям договора купли-продажи. Однако в статье 555 ГК РФ договор недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом довольно-таки больших денежных средств, поэтому нормы действующего законодательства направлены на то, чтобы обезопасить стороны указанных отношений и гарантировать им конституционные права на жилище.
3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Условия, зависящие от волеизъявления сторон. То есть законодатель представляет сторонам договора возможность реализовать принцип диспозитивности и свободы договора. Например, при составлении договора купли-продажи жилого помещения было бы целесообразно и необходимо включать в число его существенных условий условие о качестве продаваемого недвижимого имущества.                                          
При совершении сделок с жильем должны учитываться, и интересы сторон, и интересы иных граждан, проживающих в жилом помещении или не проживающих, но сохраняющих право пользования им. 
Применительно к договору купли-продажи жилого помещения это правило вытекает из особенностей продажи жилых помещений, на основании статьи 558 ГК РФ  в которой говориться о том, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Из вышесказанного, можно вывести следующее определение существенных условий договора купли-продажи жилого помещения. Это такие условия, при отсутствии и при несогласовании хотя бы одного из которых сторонами договора купли-продажи жилого помещения, договор будет считаться незаключенным.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что к существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения, относятся: условия о предмете; условия о цене; условия о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением. Без согласования указанных условий сторонами сделки договор купли-продажи жилого помещения будет считаться не заключенным. А данные последствия ведут к ущемлению и нарушению прав и законных интересов участников гражданского оборота.





2.1. Предмет договора купли-продажи жилого помещения.
      В современном законодательстве законодатель выдвигает основное требование для того, чтобы считать договор купли-продажи заключенным, это согласование всех существенных условий.
В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ,  в качестве одного из них выступает предмет договора. По мнению, В.В. Витрянского «предметом договора купли-продажи является действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и соответственно действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цене»15. Еще в Древнем Риме «вопрос о предмете обязательства предполагал две концепции. По одной – предметом обязательства всегда будет вещь, деньги, услуга. По другой – действие»16. Исследуя эти суждения, А.Д. Корецкий, пришел к мнению, что «возможны два варианта ответа на вопрос о том, что составляет предмет договора: предметом договора является конкретное благо; предметом является действие по передаче данного благо от одного субъекта к другому»17. На основании современного законодательства (ст. 554 ГК РФ), предметом договора продажи недвижимости является недвижимое имущество, а не действие сторон. По аналогии предметом договора купли-продажи жилого помещения является жилое помещение. Под жилым помещением на основании статьи 15 Жилищного Кодекса РФ (далее по тексту ЖК РФ)18 понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (т.е. отвечает установленным санитарным и техническим требованиям).
       Предметом изучаемого договора может быть жилое помещение, отвечающее трем условиям. Во-первых, жилым признается только то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Жилые помещения  должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Для решения вопроса о соответствии того или иного помещения этим требованиям используются материалы бюро технической инвентаризации, санитарно-эпидемиологических служб, заключения технических (и иных) экспертиз.
 Во-вторых, строгое целевое назначение – постоянное проживание в нем физических лиц. Жилое помещение предназначено для проживания граждан  (п.1 ст. 17 ЖК РФ; п. 2 ст.288 ГК РФ). Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания иных лиц на основании договора найма. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Хотя законодатель несколько смягчил это жесткое требования (п. 2 ст. 17 ЖК РФ) разрешив то, что и так всегда имело и имеет место быть на практике: допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Здесь можно проследить некоторое несоответствие данной нормы правилам статьи 288 ГК РФ, требующей предварительного перевода жилого помещения в нежилое для использования его не в целях проживания граждан. Юридические лица и муниципальные образования могут приобретать в собственность жилые помещения на основании договоров купли-продажи. Однако использовать жилые помещения эти собственники могут только по прямому целевому назначению, передав его на основании предусмотренных законом оснований: наем, продажа, мена. Из вышесказанного следует сделать вывод, что законодатель устанавливает пределы осуществления и ограничения права на жилые помещения. Хотя по общим правилам ГК РФ, установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Вместе с тем в любом обществе существуют объективно необходимые пределы и ограничения. По справедливому выражению Г.Ф. Шершеневича, «осуществление права собственности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества»19. 
В-третьих, изолированность помещения. Самостоятельными предметами договора купли-продажи жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Из вышесказанного можно сделать вывод, что предметом договора купли-продажи жилого помещения могут выступать жилые дома, часть жилого дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах. В статье 16 ЖК РФ четко указаны виды жилых помещений, к которым относятся жилой дом и его часть, квартиру и ее часть, комнату. Анализирую данную классификацию непонятно, что понимается под частью жилого дома и частью квартиры, если часть жилого дома – это не квартира, а часть квартиры – это не комната. Часть какой-либо вещи, с технической точке зрения, образуется в результате деления. В статье 133 ГК РФ дается разъяснения, что является делимой и неделимой вещью.  Если жилое помещение делимо, то часть, отделенная от целого, представляет собой самостоятельное жилое помещение. Но таким образом, это уже будет не часть жилого дома или квартиры, а самостоятельный объект недвижимости. Хотя в соответствии с требованиями ГК РФ в договоре купли-продажи необходимо указать о том, что объект является частью другого объекта. 
Если жилое помещение неделимо, то в данном случае понятия части жилого помещения будет не допустимо, здесь будет определяться доля в праве общей долевой собственности на целый объект. В Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом"20 выработаны критерии делимости жилого помещения.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что жилое помещение может быть делимо только в случае, реальной технической возможности его раздела в натуре и его выделенные части будут представлять собой индивидуально-определенное здание, соответствующее всем критериям жилого помещения.
Предмет договора купли-продажи жилого помещения, подразумевает данные, позволяющие определенно точно установить жилое помещение, подлежащее передаче покупателю по указанному договору. В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для индивидуализации предмета изучаемого договора достаточно указать в договоре кадастровый номер объекта недвижимости. Хотя в данном Постановлении признана и другая возможность установление жилого помещения, подлежащего передаче покупателю, используя и другие сведения: месторасположения, общую площадь жилого помещения или иные характеристики. Таким образом, стороны договора могут выбрать и такой способ описания. 
В заключении сформулируем основные выводы. Во-первых, предметом договора купли-продажи является жилое помещение. Во-вторых, жилое помещение должно отвечать основным критерием, установленных законодательством, иначе оно не может являться предметом данного договора. В-третьих, проведенная в 2013-2015 гг. реформа гражданское законодательство минимилизировала степень индивидуализации предмета договора, поскольку недостающие данные о нем могут быть согласованы сторонами после заключения договора. С одной стороны, существует требование об индивидуализации предмета договора, а с другой стороны, стороны вправе сами определить такой уровень индивидуализации. Кроме того, если брать во внимание, что любой договор представляет собой согласованную волю сторон, то остается дискуссионный вопрос, как же преодолеть недостатки в формулировке условий о предмете в самом тексте изучаемого договора.














2.2. Цена в договоре купли-продажи жилого помещения.
          Понятие цены используется не только в гражданском законодательстве. Так, Постановление Госкомстата России от 25 марта 2002 г. N 23 «Об утверждении Основных положений о порядке наблюдения за потребительскими ценами и тарифами на товары и платные услуги, оказанные населению, и определения индекса потребительских цен»  трактует понятие цены (тарифа) как денежное выражение стоимости товара (услуги) в единицах определенной валюты (национальной или международной) за количественную единицу товара и уточняет, что уровень цены складывается под влиянием ряда объективных обстоятельств, не зависящих от участников сделки (особенность товара, его конкурентоспособность, степень монополизации рынка и т.п.), а также субъективных обстоятельств (выбор контрагента, рынка сбыта, времени, места и способа заключения сделки и т.п.). В ГК РФ не дается определений цены.
 По общему правилу, на основании статьи 455 ГК РФ, цена не является существенным условием договора купли-продажи. Хотя данное положение очень трудно представить на практике. Как может продавца или покупателя не интересовать вопрос о цене продаваемого товара? При заключении сделки стороны договора купли-продажи всегда преследуют прямо противоположные интересы. Покупатель хочет приобрести имущество максимально высокого качества при этом уплатить за него низкую цену. Продавец стремиться продать свой товар по выгодной для него цене, невзирая на качество товара. 
В специальной норме законодатель в отношении жилых помещений (статья 555 ГК РФ) включил цену в существенные условия изучаемого договора купли-продажи. Если в договоре купли-продажи жилого помещения отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене этого жилого помещения, тогда договор о его продаже считается незаключенным. В статье 424 ГК РФ законодатель установил императивный запрет в случае несогласования цены в договоре определять ее по аналогии, то есть в таком размере, который при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичный товар. Во-первых, таким образом, гарантируется свобода договора; во-вторых, каждое жилое помещение – это индивидуально-определенная вещь, уникальная в своем роде. Потому что даже в случае идентичности планировки и соответствии одинаковых квадратных метрах, нескольких квартир или жилых домов, каждое жилье отличается месторасположением, этажностью, качественным состоянием ремонта, санитарно-техническим состоянием и т.п. В свою очередь это отражается на цене.
На основании статьи 141, пункта 1 статьи 317 ГК РФ цена жилого помещения в договоре купли-продажи должно быть выражено в рублях. Рубль является платежным денежным средством. Именно поэтому денежные обязательства должны быть выражены в рублях. Однако покупатель жилья может оплатить в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В ГК РФ для этого п.......................