Понятие и содержание отдельных видов договоров купли-продажи продажи недвижимости и предприятий

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
 «РОССИЙСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ Г.В. ПЛЕХАНОВА»

Факультет дистанционного обучения
Кафедра Информационного, предпринимательского и торгового права
«Допустить к защите»
Заведующий кафедрой гражданского права и процесса              
Курбанов Р.А
____________________________________
Заведующий кафедрой информационного, предпринимательского и торгового права
Рассолов И.М.
___________________________________
                               «    »  _________ 2016 г.

ВЫПУСКНАЯ
КВАЛИФИКАЦИОННАЯ  РАБОТА
Направление 030900.65   «Юриспруденция»
профиль «Гражданское право» 
ТЕМА: ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ: ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРЕДПРИЯТИЙ
Выполнила студентка Магомедова Патимат Гасановна
Группа 42                                                     
Научный руководитель выпускной
                                                                       квалификационной работы
                                              Рассолов Илья Михайлович д.ю.н. 
                                                                                             ___________________________
Автор _____________________


Москва- 2016
     ОГЛАВЛЕНИЕ
     
     Введение…………………………………………………………………….3
     Глава 1. Общие понятия договора купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации……………………………………..12
     1.1.Понятие договора купли-продажи недвижимости…………………12
     1.2.Форма договора и порядок его заключения………………………...18
     1.3.Существенные условия договора купли-продажи недвижимости……………………………………………………………………29
     1.4.Проблемы правового регулирования договора купли-продажи недвижимости……………………………………………………………………38
     Промежуточные выводы к 1 главе..……………………………………..46
     Глава 2. Особенности договора купли-продажи предприятий………...49
     2.1.Понятие договора купли-продажи предприятия……………………49
     2.2.Особенности государственной регистрации договора купли-продажи предприятия…………………………………………………………...57
     2.3.Проблемы  исполнения договора купли-продажи предприятия…..60
     Промежуточные выводы к 2 главе………………………………………69
     Заключение………………………………………………………………..71
     Список использованных нормативно правовых актов………………....76
     Список использованной литературы…………………………………….78

ВЕДЕНИЕ
     
     Актуальность темы. Недвижимость имеет важное социально-экономическое значение, поскольку, с одной стороны объективно необходима как для проживания в нём (жилая недвижимость), так и для организации и ведения многих видов предпринимательской и иной человеческой деятельности (то же самое можно сказать и о предприятии). При этом данная необходимость видится практически безальтернативной. В связи с этим, на протяжении почти всей истории человечества (по крайней мере, с зарождения права в первых формах его проявления), вопросам регулирования оборота недвижимости уделялось и уделяется особое внимание. 
     Данные обстоятельства стали основной причиной приобретения рынком недвижимости важной роли в экономке любого современного государства, в том числе и России. Динамика заключения сделок с недвижимостью обычно отображает состояние экономики в целом. Так, согласно статистическим данным, предоставленным управлением Росреестра г. Москвы, во II квартале в Москве зарегистрировано почти на 40% меньше сделок с переходом прав собственности на жилье, чем в тот же период прошлого года, – 44 841 и 27 056 соответственно. В июне переходов зарегистрировано на 35% меньше, чем годом ранее (12 874 и 8373 соответственно). А если сравнивать первое полугодие с январем – июнем 2014 г., то падение составляет около 32%. Это обстоятельство позволяет нам утверждать о прямой взаимосвязи состояния экономики и активности рынке недвижимости в нашем государстве (этот вывод представляется закономерным для любой рыночной экономики).
     Что же касается общей динамики рынка недвижимости, то, согласно статистическим данным опубликованным на официальном интернет-сайте Росреестра, в период с января по сентябрь 2015 года, органами Росреестра было принято 1 509 250 заявлений о государственной регистрации сделок с недвижимостью (см. приложение). Количество поданных в Росреестр заявлений свидетельствует о важном значении данного экономическо-правового института. Примечательно, что среди них, было только 6 (шесть) заявлений о регистрации сделки купли-продажи предприятия (в 4-х из них права приобретались юридическими лицами, в 2-х – юридическими совместно с физическими)1. Предполагаем, что оценочно низкое количество сделок по продаже предприятий вызвано не только экономическим кризисом и снижением активности на этом рынке, но и наличием определённых правовых препятствий
     Указанные обстоятельства послужили причиной тщательного регулирования процедуры заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости, в т.ч. и различных её видов. В рамках этого, правоведами были разработаны. а законодателем внедрены в жизнь такие важные правовые механизмы защиты участников сделок купли-продажи недвижимости, предприятия, как нотариальное удостоверение сделок, их обязательная государственная регистрация и т.п. 
     Вместе с тем, в сфере правового регулирования купли-продажи недвижимости и предприятия существует множество нерешённых до сих пор проблем, решение которых имеет первоочередное значение. Относительно предприятия, это проблема правовой необеспеченности единства предприятия как имущественного комплекса, что снижает его инвестиционную привлекательность, неопределённость относительно субъектного состава такого договора (прежде всего, стороны покупателя). Так же существует множество проблем, связанных с общими вопросами купли-продажи недвижимости: некоторые противоречия в предписаниях закона относительно момента заключения договора купли-продажи недвижимости, связанные с его обязательной регистрацией (судебная практика по таким спорам так же противоречива), проблемы связанные с предметом и ценой договора, правами лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением. Так же, стоит указать на противоречивую по многим вопросам судебную практику признания сделок с недвижимостью недействительными (по основаниям ничтожности и оспоримости) и т.п.
     Наличие перечисленных а так же многих других проблем правового регулирования договора купли-продажи недвижимости и продажи предприятия, не позволяют в полной мере говорить о том, что в отечественной правовой системе созданы все условия для обеспечения безопасности  гражданского оборота недвижимости.
    Таким образом, актуальность темы исследования заключается в социальной важности и значимости общественных отношений, складывающихся в связи с заключением и исполнением договоров купли-продажи недвижимости и предприятий и наличием в этой сфере неразрешённых правовых проблем, что обуславливает необходимость поиска путей и способов их разрешения.
     Объект исследования. Объектом исследования является общественные отношения, складывающиеся в связи и по поводу заключения и исполнения договоров купли-продажи недвижимости и предприятия.
     Предметом исследования являются: 
     - нормы права, в которых содержаться правила заключения, регистрации, исполнения и прекращения договоров купли-продажи недвижимости и предприятий. Такие нормы содержаться в первую очередь в Конституции Российской Федерации (далее – Конституции РФ), Гражданском Кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ), в отдельных федеральных закона, решениях Конституционного Суда Российской Федерации (далее – КС РФ), других нормативно-правовых актах различной юридической силы (в том числе и в подзаконных);
     - существующая судебная практика относительно темы исследования, в частности решения судов общей юрисдикции и арбитражных судов по спорам, возникающим в связи с заключением и исполнением рассматриваемой категории договоров, позиции высших судов по вопросам применения права, изложенные ими в постановлениях пленумов, информационных письмах, обзорах судебной практики и т.п.;
     - статистическая и другая информация, содержащаяся в открытых источниках относительно купли-продажи недвижимости и предприятий;
     - теоретические наработки, позиции и концепции учёных относительной темы исследования, содержащиеся в научных трудах, учебной и иной специальной литературе по соответствующей теме.
    Цель дипломного исследования. Цель данного исследования заключается в формировании теоретически значимых выводов а так же предложений по совершенствованию правового регулирования договора купли-продажи недвижимости и предприятия.
    Задачи дипломного исследования. Для достижения поставленной цели, как представляется, необходимо выполнить следующие задачи:
    1. Осуществить анализ общих понятий связанных с договором купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации, а именно: 
    2. Раскрыть понятие договора купли-продажи недвижимости.
    3. Проанализировать законодательные требования к его форме и порядку заключения, а так же его существенные условия.
    4. Путём анализа научной литературы, практики применения норм действующего законодательства, выявить существующие на данный момент проблемы правового регулирования договора купли-продажи недвижимости, осуществить поиск путей и способов их решения.
    5. Раскрыть содержание понятия договора купли-продажи предприятия.
    6. Проанализировать особенности государственной регистрации договора купли-продажи предприятия.
    7. Путём анализа научной литературы, практики применения норм действующего законодательства, выявить существующие на данный момент проблемы исполнения договора купли-продажи предприятия, осуществить поиск путей и способов их решения.
    8. Сформировать собственные выводы и предложения, изложив их в заключении.
    Степень освещения темы в литературе и научной изученности проблемы. В целом можно отметить, что рассматриваемая тема освещена в научной и учебной литературе. 
     При проведении предлагаемого дипломного исследования важную роль сыграли научные труды российских ученных в области вопросов купли продажи, а именно: Брагинский М.И., Витрянский В.В., Ю.Е. Булатецкий, И. М2., Рассолов, А. М. Колычев,3 Н.Н. Фатальникова4, Т.С. Улыбина, Л.С. Артабаевой5, А.В. Самигулиной, А.И. Прошкова6, Д.В. Егорова7, 
    
    Так, были защищены кандидатские диссертации касающиеся общих положений договора купли-продажи недвижимости Е.С. Болтановой8 и договора купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей В.А. Перушкиным9, Н.Е. Гребневой10. В.А. Алексеева Е.Б. Козловой11.
    Исследованиями отдельных направлений договоров купли-продажи недвижимости занимались Д.Ю. Гришмановский12, П.В. Скиба, Н.Н. Аверьянова13.
    Интересно отметить и наличие сравнительно-правовых исследования в этой теме А.С. Овчаровой14.
    Отметим, что тема купли-продажи предприятия менее освещена в научной литературе в сравнении с куплей-продажей недвижимости, что, как представляется, в первую очередь, связано с широким перечнем разновидностей договоров купли-продажи, «родовым» значением данного договора для разновидностей договоров купли-продажи недвижимости.
     Вместе с тем, на уровне научных статей в периодическом издании, различные аспекты, прежде всего проблемные, договора купли-продажи предприятия, да и вообще самого предприятия имеющего не до конца понятный гражданско-правовой статус, часто привлекают внимание учёного сообщества. 
     Стоит так же отметить, что вопросы купли-продажи недвижимости и предприятий частично рассматриваются в исследованиях посвящённых общим положениям о договорах купли-продажи. Для примера можно привести Максименко А.В., которая в 2013 году в диссертационном исследовании «Предварительный договор в обязательства отдельных видов купли-продажи: вопросы правового регулирования и практики применения» рассматривает в том числе и предварительный договор в обязательстве продажи недвижимости15. В 2013 году роль предварительного договора в сфере оборота недвижимости была темой исследования Б.И. Салимзянова16.
    Подводя итоги проведённому обзору научной исследованности темы дипломной работы, отметим следующее. Пик интереса к договору купли-продажи недвижимости и продажи предприятия в отечественной правовой науке наблюдался в 2000-2007 годах. После этого такой интерес несколько упал и в настоящее время мы наблюдаем появление исследований, посвящённых отдельным, специфическим направлениям купли-продажи недвижимости и предприятия, фрагментальное рассмотрение таких вопросов в рамках исследований по смежным темам. Вместе с тем, в последние годы законодательство, регулирующее тему исследования значительно изменилось, претерпела изменений и судебная практика, которая опираюсь на наработанные за много лет позиции, приходит к новым выводам. Данное обстоятельство обуславливает необходимость появлений новых фундаментальных исследований общих вопросов связанных с куплей-продажей недвижимости и продажей предприятий в отечественной правовой науке. 
    Нормативная база исследования. Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ, ГК РФ, Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее – ФЗ «О государственной регистрации») и другие нормативно-правовые акты различной юридической силы.
     Методы исследования. В соответствии с целью и задачами данной работы в ней используются совокупность методов научного познания. 
     Главным в этой системе выступает общенаучный диалектический метод, в рамках которого были применены такие приёмы познания, как анализ и синтез, абстракция и восхождение от абстрактного к конкретному. С помощью логико-семантического метода проведено изучение и углублён понятийный аппарат, а именно, даны определения договорам купли-продажи недвижимости и купли-продажи предприятий. Так же, широко применяется логический метод, суть которого заключается в выявлении внешних признаков правовых явлений, их отличия друг от друга, установлении классификаций, создании логических конструкций на базе законодательных (легальных) понятий и определений. Историко-правовой метод применяется для изучения становления и дальнейшего развития современной законодательной концепции договора купли-продажи. При помощи формально-юридического метода исследовано содержание правовых норм, в которых непосредственно выражаются правила заключения и исполнения договоров купли-продажи недвижимости и купли-продажи предприятия.
     Особенности структуры работы. Структура работы состоит из введения, основной части, заключения, списка использованных нормативно-правовых актов, списка использованной литературы. В свою очередь, структура основной части работы подчинена поставленным задачам, а именно, состоит из двух основных глав, которые делятся на параграфы. Главы посвящены рассмотрению вопросов купли-продажи недвижимости и купли-продажи предприятия соответственно. В главе, посвящённой договору купли-продажи недвижимости, рассматриваются вопросы понятия данного договора, его формы, порядка заключения, существенных условий и проблемы его правового регулирования. В главе, посвящённой договору купли-продажи предприятия, даётся определение данного вида договора, рассматриваются вопросы его государственной регистрации, и проблемы исполнения. В заключении делаются выводы и предложения, имеющие как теоретическую, так и практическую значимость.
     


ГЛАВА 1. ОБЩИЕПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1.1. Понятие договора купли-продажи недвижимости.

     В данном параграфе будут рассмотрены общие вопросы, связанные с договором купли-продажи недвижимости, определена его правовая природа и признаки.
     Как отмечают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, договор купли - продажи является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельные виды договора купли - продажи), суть которых заключается в том, что «одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)»17. В результате проведённого анализа норм действующего ГК РФ, было установлено, что к числу договоров, признаваемых в качестве отдельных видов договора купли - продажи, относятся договоры: розничной купли - продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия.
     Как известно, основываясь на п. 1 ст. 549 ГК РФ, можно сформулировать легальное определение договора купли-продажи недвижимости: гражданско-правовой договор согласно которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, предусмотренное ст. 130 ГК РФ18. Однако данное определение не указывает на второе существенное (кроме предмета договора) его условие – цену, что следует из данного выше определения «родового» понятия договора купли-продажи. В свою очередь, как представляется определение любого правового понятия должно содержать в себе его наиболее существенные признаки, то есть выражать его сущность.
     Таким образом, договор купли-продажи недвижимости можно определить, как договор, согласно которого одно лицо обязуется передать в собственность другого лица имущество, относящееся к категории недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, предусмотренное ст. 130 ГК РФ), а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 
     Далее предлагаем раскрыть гражданско-правовую характеристику договора купли-продажи.
     В первую очередь, отметим, что договор купли-продажи недвижимости, как любой другой договор является двухсторонней сделкой. Отметим, что, легальное определение сделки в ст. 153 ГК РФ критикуется многими учёными, в первую очередь, по причине неконретности19. Отметим, что согласно данного В.М. Лебедевым определения, сделка в самом общем смысле – это волевое действие «физических и юридических лиц, выраженные в определенной форме и направленные на возникновение, изменение, приостановление, возобновление либо прекращение их прав и обязанностей»20. Достоинством данного определения является то, что в нём акцентируется внимание на волевом аспекте поведения лица. 
     В данном аспекте, договор купли-продажи можно охарактеризовать как двухстороннюю сделку, выраженную в волевых действиях физических и (или) юридических лиц, направленных на возникновение прав собственности относительно конкретно-определённого недвижимого имущества у покупателя и его прекращения у продавца.
     Как отмечает Ю.В. Романец, особенностью рассматриваемого вида договоров является их направленность на передачу имущества в собственность21, что означает «передачу правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом»22, поэтому, когда какое-либо из указанных правомочий не передается, нельзя говорить о направленности договора на передачу имущества в собственность.
     Так же, договор купли-продажи является одним из способов приобретения прав собственности. Как известно, в теории и практике различают первоначальные и производные основания приобретения прав собственности. В свою очередь, договор купли-продажи недвижимого имущества является именно производным способом приобретения прав собственности.
     Производный способ приобретения права собственности заключается в обоюдной воле участников правоотношений – лица, который являлся предыдущим собственником объекта права собственности и его нового собственника и характеризуется, как правило, их активными юридическими действиями, направленными на соответствующее изменение правоотношений. Характерной особенностью такого способа является то, что предыдущий собственник может передать новому только тот объём прав в отношении объекта собственности, которым он владеет (владел) и не более того. Кроме этого, все ограничения (отягощения) касающиеся объекта собственности передаваемого новому его владельцу, остаются23.
     Важным аспектом так же является то, что момент возникновения прав собственности у покупателя связан не с фактической передачей вещи, а с государственной регистрацией прав на неё (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Договор купли-продажи жилого помещения считается заключённым с момент государственной регистрации данного договора (ст. 558 ГК РФ).
     Далее отметим, что договор купли-продажи – консенсуальный, взаимный, возмездный. 
     Как отмечает Ю.А. Серкова, консенсуальные - это договоры, вступающие в силу с момента достижения сторонами согласия24.
     Как отмечают В.Н. Сусликов и Д.А. Дюкарева, возмездность, как свойство договора, широко регламентировано в законодательстве различных государств мира, что объясняется высокой степенью материального риска для участников правоотношений. Независимо от правовой системы, возмездность предполагает за собой внесение встречного представления за совершение определенных действий. Способы встречного представления весьма разнообразны, но наиболее распространенными из них выступает внесение определенной соглашением сторон платы25.
     Ю.А. Серкова отмечает, что нормативной основой для дифференциации договоров на односторонние и взаимные, в первую очередь, служит п. 2 ст. 308 ГК РФ, который закрепляет, что «если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать». Взаимные договоры также называют двусторонне-обязывающими, синаллагматическими, они предполагают встречное исполнение обязательств, в соответствии со ст. 328 ГК РФ26.
     Далее предлагаем рассмотреть вопросы правового регулирования договора купли-продажи недвижимости. Как отмечает Ю.Ф. Беспалов, нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора купли-продажи недвижимости, содержатся в § 7 главы 30 ГК РФ.
     В части, не урегулированной нормами § 7 главы 30 ГК РФ, к правоотношениям из договора купли-продажи недвижимости могут применяться общие положения о договоре купли-продажи (§ 1 главы 30 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами § 1 главы 30 ГК РФ27.
     Ряд специальных правил, регулирующих куплю-продажу земельных участков как разновидности недвижимого имущества, содержатся в Земельном кодексе РФ28. 
     Особые правила для купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения включены в Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
     При этом следует учитывать, что, поскольку земельное законодательство, содержащее нормы о купле-продаже земельных участков, находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации), субъектам Российской Федерации предоставлены некоторые права в части регламентации отношений, связанных с оборотом земельных участков29.
     Ряд правил, связанных с приобретением права собственности на жилое помещение, установлены Жилищным кодексом Российской Федерации30.
     При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а также в случаях, установленных законом, — договора купли-продажи, необходимо руководствоваться нормами Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»31.
     Таким образом, в результате написания данного параграфа, можно сделать следующие выводы.
     Во-первых, договор купли-продажи недвижимости является одним из видов договоров купли-продажи, исходя из чего обладает всеми общими признаками купли-продажи с учётом специфики предмета договора, который собственно и является основанием для его выделения в отдельный вид договора.
     Во-вторых, основываясь на указанном выше, договор купли-продажи недвижимости можно определить, как договор, согласно которого одно лицо обязуется передать в собственность другого лица имущество, относящееся к категории недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, предусмотренное ст. 130 ГК РФ), а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
     В-третьих гражданско-правовыми характеристиками договора купли-продажи недвижимости является то, что он является двухсторонней сделкой, направленным на передачу имущества, относится к производным способам приобретения права собственности, является консенсуальным, взаимным, возмездным договором.
     
1.2. Форма договора и порядок его заключения.

      В данном параграфе нами будут рассмотрены вопросы требований к форме договора купли-продажи недвижимости и порядку его заключения.
     Для начала дадим определение термину «форма сделки» или «форма договора», которые, как нам представляется, являются одинаковыми по содержанию термина применительно ко всем сделкам и к отдельному их виду (договору) соответственно. В науке гражданского права существуют несколько подходов к определению этого понятия. Как отмечает И.И. Багаутдинов, среди прочих, существуют следующие определения формы сделки: как подтверждение её совершения; как способ выделение одних правоотношений среди других; как закрепление содержания данной сделки32. Однако, наиболее распространённой и, как представляется, обоснованной является понимание формы сделки как внешнего выражения волеизъявления лица (нескольких лиц). Такой позиции придерживается, например, Е.А. Суханов, который считает, что форма сделки это «способ выражения, закрепления или засвидетельствования воли субъектов, совершающих сделку»33. 
     Так же, для всестороннего анализа вопроса формы договора купли-продажи недвижимости, представляется необходимым предварительно охарактеризовать категорию «порок формы», которая, как известно, относится к основаниям недействительности сделок. Основываясь на наиболее общем представлении и буквальном понимании «порока формы сделки», можно предположить, что порок формы сделки заключается в невыполнении требований закона к её форме. При этом, такое невыполнение требований может иметь как преднамеренный характер, так и совершено по незнанию (юридической неграмотности, неправильное толкование смысла и содержания норм).
     Далее рассмотрим вопрос выбора формы сделок Необходимость выбора той или иной формы сделки зависит от вида сделки (п. 1 ст. 185 ГК РФ обязывает применение письменной формы при совершении доверенности), цены сделки (пп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ обязывает применение письменной формы при совершении сделок на сумму свыше 10000 руб.), от вида субъектов волеизъявления (пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ обязывает применение письменной формы сделки при ее совершении с участием юридического лица), от способа волеизъявления в сделке, установленного участниками сделки.
     Требования к форме договора продажи недвижимости сводится к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Следовательно, недопустимо заключение договора купли-продажи, путем обмена письмами, телеграммой и другими способами установленных в п. 2 ст.434 ГК РФ. Это означает, что в отличие от общих правил, предусматривающих последствия несоблюдение простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к формам договора продажи недвижимости, влечет его действительности. Соблюдение нотариальной формы для договора продажи не требуется34.
     Согласно ч. 1 ст. 160 ГК РФ, письменная форма сделки заключается способом составления документа, выражающего ее содержание и его подписании лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами35. То есть для осуществления сделки в письменной форме необходимо выполнить два формальных требования: составить документ, в котором фиксируется содержание сделки (например, права и обязанности лиц, заключивших сделку), подписать его (так же возможно использование факсимильной подписи, а так же подпись документа другим лицом в определённых законом случаях). 
     Кроме этого, следует добавить, что согласно абз. 3 п. 1 ст. 160 ГК РФ, «законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.) … ». Таким образом, указанный перечень требований к совершению сделок в письменной форме не является исчерпывающим.
     Так же существует и требования нотариального удостоверение сделки. Согласно п. 1 ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. В нашем случае закон не предусматривает обязательности нотариального удостоверения сделки купли-продажи недвижимости. 
     Однако, требование соблюдения нотариальной формы сделки предъявляется в случаях: прямо указанных в законе; если это предусмотрено соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (подпункты 1-2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделок дает ее сторонам большую гарантию защиты их прав и достоверности волеизъявления сторон36.
     Нотариальная форма отличается от простой письменной формы только тем, что специально уполномоченное должностное лицо – государственный или частнопрактикующий нотариус - совершает на письменном документе удостоверяющую надпись. Должностные лица консульских учреждений Российской Федерации могут удостоверять договоры по купле-продаже, за исключением договоров о купле продаже недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации37. 
     Как уже отмечалось, несоблюдение формы рассматриваемого вида договора, влечёт его недействительность. Недействительность сделки, которая была заключена с нарушением требований относительно формы сделки должна быть прямо определена в гражданско-правовой норме (в законе) либо в соглашении сторон (например, в договоре может быть предусмотрен способ внесения в него изменений, в том числе и форма этого действия). На это указано в п. 2 ст. 162 ГК РФ.
     В результате анализа положений ГК РФ, можно сделать вывод о том, что к сделкам с несоблюдением требований к их формам могут быть применены последствия в виде их ничтожности и оспоримости. 
     При этом, как уже указывалось, ничтожность сделки должна быть прямо предусмотрена в законе. До вступлении в силу ФЗ от 07.05.2013 года № 10038, положение были иное и в гражданском праве действовала презумпция ничтожности сделки при её недействительности. Внесение соответствующих изменений способствовало коренному преобразованию института недействительности сделок и изменению практики правоприменения. В нашем случае, в законе отсутствует прямое указание на ничтожность договора купли-продажи недвижимости, исходя из чего, мы делаем вывод о том, что такая сделка является неоспоримой. В то же время, как известно, для осуществления государственной регистрации прав на имущество или самой сделки, необходимо предоставление экземпляра такого договора в письменной форме.
     Следует отметить, что особенностью ничтожности сделок с пороками формы заключается в том, что они не имеют юридических последствий, не зависимо от того, исполнены ли условия сделки фактически, одобрена или нет сделка её участниками. 
     Что же касается возможности исцеления порока формы сделки, то это возможно в трёх случаях: конвалидация ничтожных сделок с пороком ее формы (п. 1 ст. 165 ГК РФ); исцеление сделки от признаков оспоримости или возможности признания сделки незаключенной путем одобрения ее участником (п. 1 ст. 183 ГК РФ, ст. 982 ГК РФ); исцеление сделки от признаков оспоримости или возможности признания сделки незаключенной путем ее исполнения (п. 3 ст. 434 ГК РФ)39.
     Видится обоснованным возможность исцеления сделки с пороком ее формы не только на основании решения суда, но и по воле участников сделки, которые вправе самостоятельно определить необходимость признания сделки недействительной или незаключенной либо дальнейшего исполнения сделки без применения последствий пороков формы сделки.
     Далее отметим, что после подписания договора купли-продажи недвижимости, подлежат обязательной регистрации право собственности переходящее по этому договору (в случае заключения договора купли-продажи недвижимости) или самого договора (как условие заключения договора купли-продажи жилого помещения).
     В силу п. 7 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»40 момент регистрации договора купли-продажи недвижимости — это момент внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав, то есть момент достижения сторонами соглашения в требуемой законом форме и момент его государственной регистрации могут не совпадать.
     Важное значение имеет определение момента, в который на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи. Для движимых вещей закон в п. 1 ст. 223 ГК РФ определяет этот момент по «системе традиции», или передачи (от лат. traditio - передача), в соответствии с которой такое право переходит на приобретателя в момент фактической передачи ему отчуждаемой вещи. Однако этот момент определен диспозитивно - законом или договором сторон может быть установлен и иной момент такого перехода (например, заключение соглашения, уплата покупной цены, подписание сторонами передаточного акта или наступление иного условия, предусмотренного сделкой, и т.д.) 
     На объекты недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации, право собственности у приобретателя в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК возникает в момент государственной регистрации перехода прав, а не в момент фактической передачи или в иной момент, определенный соглашением сторон. 
     Для достижения юридического результата в виде прекращения права собственности у одной стороны договора и его приобретения (перехода) другой стороной необходимо как заключение (наличие), так и исполнение договора (а для недвижимости - еще и государственная регистрация этих обстоятельств), то есть сложный юридический состав. При этом стороны договора вправе установить в нем дополнительные (отменительные или отлагательные) условия, а при переходе права собственности на движимую вещь - самостоятельно определить момент такого перехода, то есть установить последний в цепи необходимых для данного состава юридических фактов41.
     Изучая момент приобретения права собственности, М.А. Суханов, для решения этой проблемы предлагает заимствовать конструкцию вещного договора, составляющую особенность гражданского права Герма.......................