Содержание договора аренды предприятия

16



МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САРАТОВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»







                                         Институт магистратуры 

               Махмутова Юлия Сергеевна 

        АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЯ КАК ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА

Направление подготовки 400401, Юриспруденция

Магистерская программа «Гражданское право. Гражданский процесс» Магистерская диссертация  на соискание квалификации «Магистр»











 Научный руководитель: 

		                                                                    кандидат юридических наук, доцент 

                                                                        О.Ф. Фаст



Диссертация допущена к защите: заведующий кафедрой гражданского и семейного права,

ученая степень, ученое звание

	 	И.О. Фамилия



	                                                                      Дата защиты:_____________________

	                                                                      Оценка:__________________________















Саратов – 2017
Оглавление

Введение………………………………………………………………………………3

Глава 1. Общие положения договора аренды предприятия ………………....10

1.1 Понятие и правовая природа договора аренды предприятия. История становления договора аренды предприятия как института гражданского права………………………....…………………………………..................................10

1.2Существнные условия договора аренды предприятия………………………...19

1.3 Заключение договораренды предприятия, форма и государственная регистрация…………………………………………………………………………..27



Глава 2. Содержание договора аренды предприятия……………………….....35

2.1 Права и обязанности арендодателя……………………………………………..35

2.2 Права и обязанности арендатора………………………………………………..43

Глава 3. Ответственность сторон по договору аренды предприятия….........52

3.1 Юридические последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей сторонами по договору аренды предприя…………………….........52

3.2 Актуальные вопросы судебной практики по договору аренды предприятия………….................................................................................................59

Заключение……………………………………………….........................................70

Список использованной литературы…………………………………………....73
Введение

Актуальность темы исследования. В конце XX-начале XXI столетий в России начался новый этап социально-экономического развития, который характеризуется возрождением правовых институтов, категорий и явлений, забытых за годы административно-командной системы управления. В частности, после длительного перерыва российское гражданское право вернулось к пониманию предприятия как объекта прав. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ; ГК РФ) не только ввел определение понятия «предприятие», но и урегулировал некоторые сделки  с этим сложным объектом, выделив в отдельные виды соответствующие договоры купли-продажи предприятия и аренды предприятия.  

Следует заметить, что аренда предприятия – правовой институт, знакомый отечественной юриспруденции. Специальные нормы имелись и в ГК РСФСР 1922 г. и Основах законодательства об аренде 1989 г.  (ст. 16-25).

Предусмотренная законодателем возможность приобретения предприятия во временное владение и пользование достаточно привлекательна для субъектов предпринимательской деятельности. Арендуя предприятие, лицо рассчитывает на базе арендованного имущественного комплекса продолжить уже организованную арендодателем деятельность с наибольшей экономической отдачей. При этом арендатор не затрачивает времени и финансовых средств на организацию собственного бизнеса.

Несмотря на указанные выше обстоятельства, аренда предприятий в настоящее время представляет собой достаточно редкое явление. Обусловлено это, в первую очередь, своеобразием и сложностью рассматриваемого объекта, противоречивостью законодательных формулировок, а также отсутствием практики применения соответствующих норм. Не способствует активизации этой сферы и распространение на предприятие правового режима недвижимых вещей, а, соответственно, требований об обязательной государственной регистрации вещных прав и сделок с предприятиями. Хотя государственная регистрация и повышает уровень гарантий прав и законных интересов сторон по сделке, предприниматели стараются избежать этой сложной процедуры, заменяя договоры аренды предприятия договорами о передаче во временное пользование отдельных видов имущества.

Существующее положение идет вразрез с запросами гражданского оборота, который требует скорейшего развития этой области общественных отношений. Договоры аренды предприятий в основном практикуются федеральными и муниципальными собственниками. Это один из способов наделить коммерческую структуру имуществом без его отчуждения с целью получения дохода (в виде арендных платежей). Так, имущественный комплекс неэффективного ГУП (МУП) вполне может быть сдан в аренду более умелым управленцам. Примеры таких решений встречаются в сфере ЖКХ. Однако такое развитие затруднительно без научного осмысления правовой природы договора аренды предприятия, разработки необходимых практических рекомендаций, совершенствование законодательной базы, регулирующей общественные отношения, складывающиеся в связи с передачей предприятия во временное владение и пользование.

Стоит отдельно сказать, что в настоящее время отсутствуют комплексные исследования, посвященные договору аренды предприятия в нашей стране, в связи с чем изучение и анализ спорных моментов в действующем законодательств, затрагивающих нормы аренды предприятия, современное и актуальное исследование.

Аренда предприятия - это получение в пользование имущественного комплекса в его действующем состоянии, «на ходу», причем этот комплекс предназначен для ведения бизнеса. Именно особенность в предмете и позволяет выделить этот договор аренды.

Все вышеуказанное определяет актуальность выбранной темы исследования.

Степень разработанности темы. Представление о предприятии как объекте гражданских прав начало формироваться в дореволюционной России. Русские правоведы уделяли особое внимание понятию предприятия, в том числе предметом их тщательного исследования выступало предприятие как объект торгового оборота. Выявление юридической природы сделок с предприятием, в частности аренды предприятия, посвятили свои работы выдающиеся цивилисты конца XIX – начала XX веков: А.Х.Гольмстен,                В.М. Догадов, А.И. Каминка, С.П. Никонов, В.В. Розенберг, В.А. Удинцев,  П.П. Цитович, Г.Ф. Шершеневич, В.Н. Шретер и другие. Эти работы до сих пор не утрачивают своей актуальности, помогая юристам освоить проблемы передачи имущественного комплекса предприятия по сделкам.

В советской правовой литературе предприятие традиционно рассматривалось в качестве субъекта права. Тем не менее, некоторые исследователи позволяли себе придерживаться позиции, согласно которой предприятие выступало как объект прав, в основном подвергая сравнительному анализу советское законодательство и законодательство западноевропейский стран (например, Е.А. Флейшиц). Отдельные аспекты этой проблемы затрагивали в своих трудах А.В. Карасс, М.И. Кулагин, С.М.Корнеев.

На современном этапе понятие предприятия, его состав, вопросы, связанные с распоряжением этим сложным объектом, анализируются в работах М.И.Брагинского,В.В.Витрянского, К.Д.Гайбатовой, А.А. Грибанова,                         В.А. Дозорцева, В.С. Ема, О.М. Козырь, Ю.С. Поварова, О.Е. Романова,                С.А. Степанова, Е.А. Суханова и других. Несмотря на большой интерес цивилистов к рассматриваемому объекту гражданских прав, в юридической литературе практически оставлены без внимания некоторые проблемы, связанные с передачей предприятия во временное владение и пользование.

Таким образом, есть основания утверждать, что данная тема в целом и на концептуальном уровне недостаточно исследована в науке гражданского права.

Целью магистерского исследования является комплексный научный анализ теоретических и практических проблем, связанных с заключением, исполнением и расторжением договора аренды предприятия, выработка на основе проведенного анализа предложений по совершенствованию российского законодательства, регулирующего передачу предприятия во временное владение и пользование.

Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:

– исследовать понятие и юридическую природу договора аренды предприятия;

– рассмотреть особенности заключения и оформления договора аренды предприятий;

– определить существенные условия договора аренды предприятий;

– исследовать права и обязанности арендодателя и арендатора;

– раскрыть особенности исполнения договора;

–рассмотреть юридические последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей сторонами по договору;

– исследовать актуальные вопросы судебной практики по договору аренды предприятий.

Объектом настоящего исследования являются обязательственные отношения, возникающие из договора аренды предприятия. 

Предмет исследования составляют нормы российского гражданского законодательства, регулирующие обязательства, вытекающие из договора аренды предприятия, определяющие понятие и содержание данного договора, а так же материалы судебной практики.

Методологические основы. В работе использовались как общенаучные, так и частнонаучные методы познания, в том числе диалектический, формально-логический, исторический, сравнительно-правовой, метод правового моделирования. Сочетание указанных методов позволяет всесторонне исследовать проблемы, связанные с передачей предприятия как имущественного комплекса в аренду. 

Научная новизна работы. Анализируя вопросы, возникающие в процессе аренды предприятия как имущественного комплекса, выявлены обязательные элементы в составе арендуемого предприятия, сформулированы предложения по обособлению состава предприятия от прочего имущества субъекта предпринимательской деятельности, исследованы особенности пользования арендованным предприятием, сформулированы отличительные особенности предприятия как имущественного комплекса от единого недвижимого комплекса, приведены примеры из судебной практики, на основе которых даны  рекомендации по вопросу заключения договора аренды предприятия. 

Положения, выносимые на защиту:

1.	Предприятие как объект аренды представляет собой имущественный комплекс, сложившийся в процессе осуществлений определенного вида предпринимательской деятельности, в состав которого в обязательном порядке должны включаться элементы, дающие арендатору возможность продолжить предпринимательскую деятельность, которая осуществлялась прежним владельцем, а именно: основные средства, права пользования основными средствами, относящиеся к предприятию права требования и долги.

2.	Отличие предприятия как имущественного комплекса от единого недвижимого комплекса (далее – ЕНК), а именно:

- ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям; 

-в отличие от предприятия в состав ЕНК входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права;

-обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено;

-в отношении предприятия законом прямо установлен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус ЕНК регулируется только общими положениями.

3.	При обнаружении недостатков одного из элементов состава переданного в аренду имущественного комплекса, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды предприятия только в том случае, если обнаруженный недостаток нарушает или делает невозможной работу предприятия в целом. Недостаток, препятствующий пользованию отдельным элементам состава предприятия, но существенно не отражающийся на работе предприятия, не может повлечь требования о досрочном расторжении договора предприятия.

4.	Арендатор обязан пользоваться арендованным предприятием, не изменяя вида предпринимательской деятельности, для осуществления которой данное предприятие было создано. По требованию арендодателя договор аренды предприятия может быть досрочно расторгнут судом в случае, если пользование арендованным имуществом может привести к изменению вида деятельности предприятия.

5.	Под стоимостью предприятия по смыслу статьи 660 ГК РФ следует понимать рыночную стоимость его материальных активов без учета нематериальных элементов предприятия и факторов, связанных с внешней рыночной средой. Для того, чтобы установить правомерность распоряжения арендатором материальными ценностями, входящим в состав имущества предприятия, необходимо воспользоваться услугами независимого оценщика о рыночной стоимости материальных активов предприятия на момент его передачи в аренду и возврата арендодателю.

6.	В отношении предприятия неотделимыми следует признать любые улучшения, отделение которых от арендованного имущества повлечет остановку работы предприятия, создаст препятствия для его нормальной деятельности либо оставит предприятие на таком уровне технического оснащения, которое не позволит арендодателю быстро адаптироваться к современному качеству производимых в соответствующей отрасли товаров, работ, услуг.

Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ, постановления Пленума Верховного Суда РФ и другие источники.



Научно-теоретическую основу работы составляют действующее законодательство, труды высших учебных заведений, работы ученых в области гражданского права.

При написании работы рассматривались труды ученых-правоведов, а именно:  А.И. Андреева, И.З. Аюшеева, В.А. Беловой, А.С. Васильева,                      В.В. Витрянского, С.П. Гришаева, А.Н. Гуев,  О.И. Короткова,                            В.В. Семенихин, А.В. Сельцов, Е.А. Флейшиц, В.А. Ярков и других.

Научно-теоретическая значимость. Теоретическое значение результатов исследования заключается в том, что рассмотрение вопросов, возникающих при заключении, исполнении и прекращении договора аренды предприятия позволило расширить знания по сформулированным проблемам, назвать предложения и рекомендации, направленные на совершенствование законодательства и правоприменительной практики.

Практическая значимость исследования заключается в том, что сформулированные в нем выводы могут быть использованы при совершенствовании действующей законодательной базы, регламентирующей вопросы арендных правоотношений. 

Высшая квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников.


Глава 1. Общие положения  договора  аренды предприятия



1.1 Понятие и правовая природа договора аренды предприятия. История становления договора аренды предприятия как института гражданского права

Гражданский кодекс РФ устанавливает, что договор аренды предприятия - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

Впервые возможность передачи предприятия в аренду была предусмотрена в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989г. (далее – Основы).  Положения указанных Основ были  направлены в основном на разгосударствление предприятий и создание на их базе арендных предприятий, которые в то время рассматривались как самостоятельная организационно-правовая форма юридических лиц.

В 90-е годы XX века инструмент аренды предприятия трудовым коллективом использовался в процессе приватизации производственных комплексов, принадлежащих государству. Чаще всего при заключении подобных сделок предусматривалось, что впоследствии предприятие будет выкуплено вновь образованным юридическим лицом.

Принятый в 2001 году Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установил способы приватизации государственного и муниципального имущества. Поскольку в их числе не значится выкуп арендованного имущества, то осуществление этого действия законодатель оставляет на усмотрение сторон. Если такой выкуп фигурирует в планах арендатора и арендодателя,. необходимо предусмотреть это в договоре аренды, определив сроки, выкупную цену и прочие условия, в противном случае арендатор не имеет права требовать от арендодателя исполнения соответствующих обязательств по купле-продаже имущества (заключения договора купли-продажи).

. В первую очередь, в рамках данного параграфа необходимо отметить, что современное право большинства стран мира проводит разграничение между двумя видами договоров имущественного найма (аренды):

а) обычным договором имущественного найма (аренды), по которому предоставляется имущество во временное пользование за плату, и

б) договором аренды плодоприносящей вещи, по которому на возмездных началах переносится не только право пользования вещью, но и право извлечения из нее доходов.

Договор аренды предприятия многими учеными рассматривается как разновидность договора аренды «плодоприносящей» вещи. На договор аренды предприятия в той же мере, что и на договор купли-продажи этого объекта, распространяются требования, вытекающие из временного характера использования предприятия.

Что касается предмета договора аренды предприятия и формы, в которой он должен заключаться, то в данном случае полностью применимы те требования, которые характерны для регулирования в германском праве договора купли-продажи предприятия.

Основной вопрос, который возникает в отношении договора аренды предприятия, как и в российском праве, касается прав арендатора на имущество, составляющее предприятие. Иными словами, это вопрос о режиме имущества, передаваемого в составе арендуемого предприятия.

. Так, согласно российскому законодательству состав арендуемого предприятия разделяется на четыре группы:

1) основные средства, передаваемые арендатору во временное владение и пользование;

2) оборотные средства, права пользования природными ресурсами, иные имущественные права и исключительные права, передаваемые арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, а в отсутствие таковых - с правом распоряжения ими арендатором;

3) права требования и долги, передаваемые соответственно в форме уступки требования и перевода долга;

4) права владения и пользования имуществом, не являющимся собственностью арендодателя, которые передаются в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

К примеру, в германском праве состав арендуемого предприятия, как правило, распределяется в две имущественные группы с отдельным для каждой из них правовым режимом: основные средства и оборотные средства. Основные средства по общему правилу подлежат передаче во владение арендатора. Арендатор обязан постоянно содержать инвентарь в надлежащем состоянии и сохранять его в том объеме, которые соответствуют надлежащему ведению хозяйства. В то же время если арендатор принял инвентарь по оценочной стоимости, то он может распоряжаться отдельными предметами инвентаря в рамках надлежащего ведения хозяйства. Условия договора, запрещающие арендатору распоряжаться предметами инвентаря вообще или без согласия арендодателя либо обязывающие арендатора. .о отчуждать инвентарь в пользу арендодателя, действительны только в случае, если арендодатель обязуется после прекращения арендных отношений приобрести инвентарь по оценочной стоимости. В отношении оборотных средств стороны в большинстве случаев договариваются о том, что арендатор является их полноправным обладателем и, таким образом, может свободно ими распоряжаться. Но даже в отсутствие подобного соглашения сторон арендатор может распоряжаться оборотными средствами в рамках надлежащего ведения хозяйства.

Отметим, что в ст. 656 Гражданского кодекса РФ, закреплено, что по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование весь состав предприятия.

В состав такого имущественного комплекса входят земельные участки, здания, сооружения, иные объекты недвижимости, а также:

- основные средства предприятия, т.е. совокупность материально вещественных ценностей, используемых в качестве средств труда, действующих в натуральной форме в течение длительного времени (например, станки, оборудование, передаточные устройства, механизмы, машины, измерительные и регулирующие приборы и устройства, транспортные средства, вычислительная техника);

- оборотные средства предприятия, т.е. запасы сырья, материалов, полуфабрикатов, топлива, комплектующих изделий, запасных частей, тары, упаковочных материалов и т.п.;

- права пользования землей, водой, торфяными участками, угольными разрезами, участками недр, другими природными ресурсами;

- права пользования зданиями (как административными, так и производственными, но нежилыми (к аренде последних применяются . правила гл. 35 ГК РФ), сооружениями (эстакады, площадки, водонапорные башни, канализационные тоннели, участки дорог и т.д.), оборудованием (технологическими линиями, электрооборудованием, энергетическим установками и т.д.);

- права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (например, товарные знаки, фирменные знаки, знаки обслуживания и т.п.);

- другие исключительные права предприятия.

Кроме того, арендодатель осуществляет уступку принадлежащих ему прав требования арендатору, а также переводит на него долги предприятия в порядке, установленном ст. 382-392 ГК РФ.

Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор. Арендодателем, как правило, является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.).

Поскольку предприятие — имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности,                          арендодателем являются предприниматели (либо коммерческая организация,                        либо некоммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность для достижения уставных целей и соответствующую этим целям, либо индивидуальный предприниматель).

Арендатором, исходя из предмета договора, также являются предприниматели.

В случае, если передаваемое в аренду предприятие включает в себя имущество, землю, природные ресурсы и другие объекты, являющиеся собственностью других лиц, то арендодатель не может своей волей распорядиться этими видами имущества и сдать их в аренду вместе с предприятием. Стороны договора аренды предприятия должны согласовать этот вопрос с соответствующими лицами. Безусловно, в каждом случае нужно руководствоваться соответствующими требованиями закона, иных правовых актов (например, если имущество находилось у предприятия как у залогодержателя, то необходимо руководствоваться правилами ст. 346, 377 ГК РФ, если по договору лизинга - правилами § 6 гл. 34 ГК РФ).

Особо подчеркнем, что предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. весь имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Промышленное или торговое предприятие, как давно было замечено, не телесная вещь и не совокупность вещей. Не будучи в то же время и каким-либо единым правом, оно представляет собой хозяйственное единство ряда имущественных, правовых и фактических ценностей. Их связанность превращает предприятие в возможный объект отчуждения и делает возможным его аренду как некоего замкнутого, способного к принесению доходов хозяйственного целого. 

Иначе говоря, аренда предприятия есть не что иное, как аренда живого предпринимательского дела - бизнеса.

Предприятие в данном обязательстве - объект гражданского права, и согласно ст. 132 ГК РФ оно представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Комплексный характер объекта аренды данного вида ставит перед сторонами сложную задачу точно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

Как правильно отмечает В.А. Дозорцев, «по своей сути предприятие не юридическая, а производственная (или производственно-технологическая) категория. Традиционно предприятие представляет собой объект, а не . субъект права, оно принадлежит на праве собственности какому-то юридическому  лицу, например акционерному обществу (одному акционерному обществу может принадлежать и несколько предприятий), смешение этих двух аспектов очень опасно практически. Объектная суть предприятия, по ряду причин забытая на каком-то этапе, в настоящее время совершенно четко зафиксирована в законе (см.: статья 132 ГК РФ), и признание предприятия видом субъекта права создает лишь путаницу». 

Следует отметить,  законодателем обсуждался  об  исключении  Гражданского кодекса   понятия «предприятие»  сохранение только   «единый недвижимый « (далее – ЕНК), ( качестве одного  исходных названий  понятие «единый  комплекс»), но  итоговом варианте  закона от 02.07.2013 №142- «О внесении  в подраздел 3  I части  Гражданского кодекса  Федерации«  понятие «« сохранено.

Обе  правовые конструкции , что в  состав могут  как недвижимые,  и движимые , которые в  признаются недвижимым  в силу  указания закона.  с тем  конструкции имеют  существенные различия,  которым, в , можно отнести :

ЕНК отнесен  к неделимым , в то  как предприятие  участвовать в  обороте и  единый объект,  по частям;

 отличие от  в состав  входят только  и не  имущественные права  обязанности, а  исключительные права; 

 признаком предприятия  его использование  осуществления предпринимательской , в то  как в  ЕНК законом  требования не ;

В отношении  законом прямо  порядок совершения  видов сделок,  то время  правовой статус  регулируется только  положениями.

        Несмотря  наличие вышеуказанных  между ЕНК  предприятием, в  время представляется  оценить, как  будут соотноситься  собой указанные  понятия по  кадастрового учета,  прав, налогообложения  бухгалтерского учета.

 к характеристике  аренды предприятия  имущественного комплекса,  сказать, что  договор является , возмездным и .  

Следует указать  то, что  аренды предприятия  следующие цели. 

-первых, получение  в пользование  ценностей, составляющих  фонды предприятия,  земельные участки, , сооружения оборудование  т.п.,  также материальных , относящихся к  средствам предприятия:  сырья, материалов,  и т.. 

Во-вторых,  арендатором возможности  имущественных прав  исполнения обязанностей,  арендодателю. Арендатору  могут передаваться  арендодателю права  и пользования , водой и  природными ресурсами.  на здания,  и оборудование,  средства, являющиеся  третьих лиц,  находящиеся в  владении и  арендодателя.

 В-, получение арендатором  на использование  прав арендодателя ( собственности) на  интеллектуальной деятельности  приравненные к  средства индивидуализации  лица, индивидуализации , выполняемых работ  услуг (фирменное , товарный знак,  обслуживания и .п.).

 В-, получение в  таких нематериальных , как реноме ( репутации) предприятия  его «клиентелы».

 имущественных и  активов, передаваемых  арендатору по  аренды предприятия,  говорить о  как сложном  образовании. В  имеют место:

) элементы классического  аренды (передача  составе основных  предприятия индивидуально- непотребляемых вещей: , сооружений, земельных , оборудования);

б)  договора займа ( в составе  оборотных средств: , материалов, денежных  и т.. - вещей, определяемых  признаками);

в)  договора цессии  перевода долга ( на арендатора  требования и  арендодателя);

г)  договора коммерческой  - франчайзинга (предоставление  права пользования  правами и  объектами интеллектуальной ).

Все это  говорить о  договоре как смешанном, включающем элементы  договоров (п. 3 . 421 ГК РФ).

 хотелось бы , что в  случаев стороны  договор, называя  арендой здания,  то время  на самом  речь должна  об аренде . 

По договору  предприятий во  владение и  передаются не  здания и . Это целый  имущества и  прав, обязательств.

 отметить, что  представляет собой  комплекс, используемый  осуществления предпринимательской , включающий кроме  прочего такие , как здания  сооружения. Поэтому  сторонами стоит  задача - точно  в договоре , позволяющие определенно  имущество, подлежащее  арендатору. Несоблюдение  требования дает  считать условие  предмете договора  согласованным сторонами,  соответствующий договор - .

Таким образом,  аренды предприятия  собой особый,  вид договора , регламентируемый нормами § 5 . 34 ГК РФ.  соответствии с  п. 2 ст. 650  РФ к  предприятия применяются  об аренде  и сооружений,  иное не  правилами об  предприятия. Общие  об аренде  к аренде  в части,  противоречащей предписаниям  аренде предприятия  об аренде  и сооружений.

	.

	.

	.

	.

	.

	.

	.

	1.2  условия договора  предприятия

В  гражданско-правовом  особое значение  существенные условия,  необходимо определить  в момент  заключения.

Под  условиями договора  (см.: абз.2 .1 ст.432 ГК )  условия о  предмете, указанные  законе или  правовых актах  существенные или  для договоров  вида, а  все те , относительно которых  заявлению одной  сторон должно  достигнуто соглашение.  мнению О.. Красавчикова «существенными  условия, согласование  необходимо для  договора заключенным».  определение существенных  практически  в  объеме сохранилось п.1 ст.432 ГК  и является  в литературе.

 договора, по  правилу, является  условием договора  предприятия, вытекающим  закона (п.3 . 607 ГК,               п.1 . 432 ГК). При  в договоре  предприятия необходимо  данные, которые  точно определить  , подлежащее передаче  аренду. В , если сторонами  указаны данные,  идентифицировать  имущество,  передаче,  условие  предмете договора  несогласованным, а  незаключенным.

Некоторые   придерживаются точки , согласно которой  « договора аренды « и «предмет  аренды предприятия» -  понятия.  Существует   противоположная точка , смысл которой  к том,  «предмет договора « вовсе не  к имуществу,  в аренду. « договора, точнее , предмет обязательства,  из договора,  собой действие ( бездействие), которое  совершить обязанная  (или, соответственно,  от их «). Такая точка  высказана Оводовым .А. в  «Договор аренды «.

Сторонники указанной  считают, что  договора аренды  в себя  рода объектов:  указанных лиц  имущество, которое  результате таких  предоставляется во  и пользование , а по  срока аренды  арендодателю. Как  Д.И. , «предметом договора  представляется право  чужое действие».

, что помимо  существенным условием  аренды предприятия  его цена.

 договора выступает  как имущественный , используемый для  предпринимательской деятельности,  этом его  и особенности  раскрыты в  параграфе.

Говоря  цене, следует  на то,  размер арендной  определяется сторонами  в обязательном  фиксируется в . 

Арендная плата  устанавливаться в :

а) твердой  платежа;

б)  продукции, плодов, , полученных в  использования имущества ;

в) предоставления  определенных услуг;

) передачи обусловленной  вещи в  арендодателю;

д)  за счет  улучшений, ремонта  им имущества.

 арендной платы  изменяться по  сторон. Гражданский  РФ предусматривает,  пересмотр размера  платы может  не чаще,  раз в , однако законом  быть установлены  иные сроки  арендной платы.  вправе требовать  арендной платы,  по обстоятельствам,  которые он  несет ответственности,  ухудшаются условия  имуществом либо  качество. Арендодатель  право требования  внесения соответствующих , но не  чем за  срока подряд.  плата взимается  соответствии с , что представляет  данный объект  должна учитывать  параметры:

- назначение  (биржевая, банковская,  деятельность, социальная  малоимущих граждан  т.д.);

-  здания к  истории, культуры, ;

- степени обустройства (, лифт);

- пригодности  к коммерческой ;

- вида помещения ( или вспомогательное , подвал);

-фактической  здания.

Данный  не является . Арендная плата  покрывать коммунальные , услуги по  здания или , однако может  и отдельное , по которому  будут оплачиваться  арендной платы.

 платить арендную  возникает у  с того , как договор  и предприятие  по передаточному . Так как  аренды предприятия  к числу , подлежащих обязательной  регистрации,  то  имеет право  уплаты арендных  только со  государственной регистрации,  которого договор  заключенным. 

Также  отметить, что  имеет право  арендную плату  с того , как была  передача арендуемых  и производственных  по передаточному     .

Отметим, что  о сроке  предприятия не  существенным условием . В том , когда срок  определен, считается  общим правилам  кодекса РФ,  договор заключен  неопределенный срок.   же отметим,  при таком , договор может  расторгнут любой  сторон с  предупреждением другой  за три .

Тут же  отметить, что  арендатор продолжает  имуществом после  срока договора  отсутствии возражений  стороны арендодателя,  считается возобновленным  тех же  на неопределенный .

Так, к , по одному  судебных дел,  установил, что  после истечения  договора аренды  01.11.2008 № 258/6 продолжал пользоваться  имуществом при  возражений со  истца, счел  возобновленным на  срок. Условия  порядке платежей  расчетов по  содержались в  1.4, 3.1 договора аренды  01.11.2008 № 258/6.

Суд установил,  ответчик не  надлежащим образом  по уплате  платы, задолженность  период с 01.01.2010  31.08.2010 составляет 1 009 865 руб.

 установил, что   «Протон авто»  соответствии с  от 24.07.2007 № 209-ФЗ « развитии малого  среднего предпринимательства  Российской Федерации»  на основании  статистических сведений  субъектом малого . Договорные отношения  аренде спорного  между истцом  ответчиком возникли  01.07.2008, что подтверждается  в дело  аренды № 258/6 от 01.02.2005,  02.06.2006, от 23.11.2006, от 25.12.2007.

 установил, что  направил в  ответчика письмо  18.07.2011 № 1760/10-11 относительно наличия  ООО «Протон « задолженности по  арендной платы  договору аренды  01.11.2008 № 258/6 за период  01.01.2010 по 01.07.2010 с  в срок  15.08.2011 произвести в  порядке погашение , а также  арендуемое имущество  ключи от  по акту -приемки. То  истец заявил  отказе от  аренды.

Как  выше, судом  обстоятельство возобновления  аренды от 01.11.2008 № 258/6  неопределенный срок».

 в нормах  ГК РФ  обращает внимание  важность конкретного  объектов (вещей),  передачи в , под условием  предмета не , а договора - . Договор аренды  отличается сложным , образующим объект . Арбитражная практика  внимание на  подробного (если  сказать, скрупулезного)  элементов, входящих  состав передаваемого . Вот основные , предъявляемые судами  названным договорам  анализе последних:

1)  отсутствии данных,  определен.......................