Правовые проблемы договора аренды части вещи

МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ 
«СИНЕРГИЯ»
Факультет Электронного обучения

                                                  Направление подготовки:  Юриспруденция 40.04.01
                                                Магистерская программа: Юриспруденция 40.04.01

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
Правовые проблемы договора аренды части вещи



Студент
 Журавлева Евгения Владимировна
   
 

(Фамилия, имя, отчество )

(подпись)
Руководитель
   Журавлева Елена Михайловна
  
 

(Фамилия, имя, отчество)

(подпись)
Консультант 
   
  
 

(Фамилия, имя, отчество)

(подпись)
Рецензент 
  Даркшевич Ольга Александровна
  
 

(Фамилия, имя, отчество)

(подпись)

Заведующий кафедрой 
   
  
 

(Фамилия, имя, отчество)

(подпись)

                                                        Москва 2017 г.


                                             СОДЕРЖАНИЕ

Введение          
Глава 1. Основные понятия договора аренды по законодательству РФ……….
1.1. Понятие и признаки договора аренды ………………………………………
1.2. Существенные условия договора аренды……………………………………
1.3. Содержание, исполнение договора аренды и осуществление прав арендодатора по пользованию нанятым имуществом………………………….............
Глава 2.  Гражданско-правовая характеристика института договора аренды…
2.1. Современное состояние института договора аренды в РФ: теоретический аспект………………………………………………………………………………
2.2. Субъекты института договора аренды: особенности их правового статуса……………………………………………………………………………………
2.3. Особенности прекращения договорных арендных отношений……………
Глава 3. Основные направления совершенствования норм законодательства об институте аренды в гражданском праве………………………………………
3.1. О финансовой  аренде (лизинге)……………………………………………..
3.2. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора финансовой аренды (лизинга)…………………………………………
Заключение
Список использованной литературы
Приложения






                                                   Введение
     
  Предметом исследования в настоящей работе является правовое регулирование отношений аренды нежилых помещений в Российской Федерации. При этом ввиду сложности и многоаспектности данных отношений в реальной жизни, недостаточности их правовой базы, различия в практике применения и судебных решениях, в работе рассматриваются лишь некоторые проблемы договора аренды, что и обусловило наименование данного дипломного сочинения. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения. В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда. Вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации закрепила принципиально новый подход к оценке правомочий собственника вещи: он вправе совершать в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других лиц. Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им. Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т.п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели. В практике договор аренды в настоящее время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда имущества, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров. Однако имелись и сохранились до сего времени немалые проблемы. Рассматривались указы Президента РФ и постановления Правительства РФ. Статистические данные за последнее время о рассмотрении арбитражными судами и судами общей юрисдикции гражданских дел на территории России свидетельствуют о том, что с каждым годом увеличивается количество споров, связанных с арендными отношениями. В 2007 г. - 23521 дел. 
В 2014 году количество дел, снизилось по сравнению с аналогичными показателями за 2012 - 2013 годы. Так, если в 2012 году с вынесением решения было рассмотрено 770 дел (в том числе с удовлетворением требования - 596 дел), в 2013 году - 636 дел (из них с удовлетворением требования - 475 дел), то в 2014 году с вынесением решения рассмотрено 579 дел этой категории (в том числе с удовлетворением требования - 455 дел). Это на 9,0% меньше, чем в 2013 году, и на 24,8% меньше, чем в 2012 году. Было рассмотрено наибольшее количество дел за период с 2004 по 2014 год, в 2014 году количество дел уменьшилось на 47,9%. Количество таких дел в 2014 году сопоставимо с уровнем 2007 года (с вынесением решения рассмотрено 505 дел). На протяжении последних трех лет  практически одинаково процентное соотношение количества дел, рассмотренных с вынесением решения об удовлетворении заявленных требований, и общего количества дел данной категории. В 2012 году с удовлетворением требований было рассмотрено 77,4% дел, в 2013 году - 74,7%, в 2014 году - 78,6%.  По сравнению с 2013 годом почти на 40% уменьшилось количество дел данной категории, рассмотренных с нарушением установленных процессуальным законодательством сроков. В 2014 году арбитражными судами субъектов Российской Федерации рассмотрено 10 109 дел, связанных с защитой интеллектуальных прав, что на 1,11% больше, чем в 2013 году. В 2014 году Судом по интеллектуальным правам в качестве суда первой инстанции рассмотрено 783 дела; в кассационном порядке - 1360 дел, в том числе по жалобам на решения, принятые Судом по интеллектуальным правам в качестве суда первой инстанции, 264 дела, а по жалобам на судебные акты, принятые судами субъектов Российской Федерации и арбитражными апелляционными судами, - 1096 дел. При этом всего по спорам, связанным с охраной интеллектуальной собственности, арбитражными судами субъектов Российской Федерации в 2013 году взыскано 3 389 196 000 руб., в 2014 году - 1 900 414 000 руб.  В основном многие проблемы в правоприменительной практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды. Возникают также определенные трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий. Кроме того, как в теории, так и на практике существуют проблемы защиты прав арендаторов при изменении и расторжении договора аренды, которые представляют в настоящее время несомненный интерес для науки гражданского права. В доктрине гражданского права многими учеными (О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, А.Ю. Кабалкин, Т.Е. Абова, Б.Е. Семенов, А.Г. Калпин, Е. Козлова, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Н.А. Сыроедов и др.) предлагались внесения изменений и дополнений в гражданское законодательство, регулирующее арендные отношения, однако в практике свое подтверждение они так и не нашли. Данные проблемы являются, безусловно, актуальными в настоящее время. Проблемам гражданско-правового регулирования арендных отношений посвящен ряд научных исследований, проведенных такими авторами, как Я.В. Абрамовым, Т.Д. Алексеевым, Ю.Е. Булатецким, А.П. Беловым, М.В. Васильевым, В.В. Витрянским, А.А. Власовым, В.Г. Вишняковым, В.3. Гущиным, В.Д. Газманом, А.М. Гуляевым, A.A. Груздевым, В.А. Егиазаровым, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиковым, Н.М. Коршуновым, А.Ю. Кабалкиным, А.Г. Калпиным, Е.В. Кабатовой, М.И. Лещенко, И.Г. Лисименко, О.Н. Мозговым, С.А. Мызровым, С.Б. Пугинским, Е.А. Павлодским, И.А. Решетник, М.Н. Семякиным, Е.А. Сухановым, Ю.К. Толстым, Г.Ф. Шершеневич, А.М. Эрделевским, и др. Однако многие исследования, проведенные указанными авторами, проводились в период действия ГК РСФСР. С того времени произошли существенные изменения в гражданском законодательстве РФ. Кроме того, в большинстве из них уделялось внимание только отдельным проблемам арендных отношений. Таким образом, теоретические и практические вопросы правового регулирования, института договора аренды с учетом уровня экономического развития общества и благосостояния его членов не получили системной и комплексной разработки и освещения в научной и практической литературе. Целью исследования является; теоретический анализ комплекса проблем гражданско-правового регулирования арендных отношений и разработка предложений по совершенствованию гражданского законодательства и практики его применения в части предмета исследования. 
Для достижения поставленной цели-были решены следующие задачи:
1)  проведен исторический анализ возникновения и развития института договора аренды; 
2)  уточнено понятие договора аренды в российском гражданском праве и указаны их виды;  
3) рассмотрены; особенности правового статуса субъектов договора
аренды;
 4) указаны особенности прекращения договорных арендных отношений;
5) рассмотрены: проблемы реализации норм законодательства Российской Федерации об институте аренды; 
6) предложены пути совершенствования норм законодательства об институте аренды в гражданском праве России. Объектом исследования являются гражданские правоотношения, складывающиеся в сфере заключения изменения; и прекращения договора аренды на современном этапе. Предметом исследования является институт аренды и его роль, в гражданском обороте, труды отечественных исследователей в этой области и правоприменительная практика. При исследовании изучаемой проблемы в данной работе используются такие методы как формально-правовой, статистический, сравнительно-правовой, аналитический, исторический и иные методы. В работе широко используются нормативные акты, прочитаны авторские учебники и некоторые статьи в интернете.
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     


     Глава 1. Основные понятия договора аренды по законодательству РФ
                               1.1. Понятие и признаки договора аренды
    	Договор имущественного найма зародился в римском праве  как договор найма вещей (locatio-conductio rerum). В дореволюционном российском законодательстве понятие договора имущественного найма использовалось наряду с понятием «аренда имущества» без придания специального юридического значения их одновременному применению. Как гласила ст. 1 Основ об аренде, «аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности». Здесь понятие «аренда» использовалось для обозначения особенностей срочного возмездного владения имуществом с целью извлечения доходов. В некоторых, различию понятий «имущественный наем» и «аренда» придается  юридическое значение. Обычно под арендой понимается договор, по которому на возмездных началах переносится не только право пользования вещью, но и право извлечения из нее плодов и доходов. На условиях аренды осуществляется сдача внаем торгово-промышленных предприятий. Легальное  определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК:  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Развитие научно-технического прогресса привело к тому, что появились сферы, где полезными свойствами имущества можно пользоваться, не вступая во владение им, например каналами связи, услугами ЭВМ через кабельную сеть и т. п. В значительной степени это и привело к закреплению в законе различения пользования арендованным имуществом, соединенным с владением и без такового. Таким образом, действующее законодательство полностью есть  понятия «имущественный наем» и «аренда». По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица управомоченные  законом  или собственником сдавать имущество в аренду. К их числу относятся лица, обладающие  правомочиями  по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст.294 - 297 ГК, а также ст. 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно  без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество — только с согласия собственника.  Земля и другие природные объекты, находящиеся в публичной собственности, могут передаваться в аренду органами публичной власти, указанными в природоохранном законодательстве. Арендодателями земельных участков, находящихся в публичной собственности, являются их собственники в лице соответствующих государственных и муниципальных органов (ст. 125 ГК). При аренде участков лесного фонда в качестве арендодателей выступают лесхозы федерального органа исполнительной власти в области  лесного хозяйства или осуществляющая ведение лесного хозяйства организация органа исполнительной власти субъекта РФ (ст. 31 ГК). В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено  законом. При этом согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Договор аренды недвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации, считается незаключенным. При существующих процедурах и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной государственной регистрации договоров аренды встроенных нежилых помещении или их части, отдельных частей (помещений), находящихся в зданиях (сооружениях), заключенных на короткие сроки. Поэтому судебная практика и практика органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним толкует норму п. 2 ст. 609 ГК системно с положением нормы п. 2 ст. 651 ГК, согласно которой государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. Вследствие этого государственной регистрации подлежит  любой договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года. Согласно п. 3 ст. 609 ГК договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа — ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли продажи такого имущества. Если предполагается выкупать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст. 158—162, 434, п. I ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды регламентируется правилами ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК. Договор аренды — это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества не отчуждает его, а предоставляет в пользование другому лицу, извлекая из этого определенный доход. Пользователь имущества получает свою выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества.  Виды арендных отношений отличаются большим многообразием. Если руководствоваться терминологией закона, то это многообразие отражается в отдельных видах аренды и аренде отдельных видов имущества (ст. 625 ГК). Данное многообразие получило закрепление и в структуре гл. 34 ГК посвященной регламентации аренды. Остальное включают в себя нормы, регулирующие прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, финансовую аренду (лизинг). Все случаи аренды имущества, не попадающие под действие норм о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружении аренде предприятий, финансовой аренде (лизинге), регулируются нормами общих положений об аренде. Договоры проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга) необходимо отнести к отдельным видам договоров аренды, так как регулирующие их нормы устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от общего, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. Договор аренды зданий и сооружений - это договор аренды отдельного вида имущества, а именно недвижимого имущества, юридическая судьба которого находится неразрывной связи с судьбой земельного участка, на котором оно расположено. К самостоятельным видам аренды следует отнести аренду земельных участков и аренду участков лесного фонда. Земельное и лесное законодательство закрепили с учетом особенностей предмета аренды особый круг прав и обязанностей сторон, своеобразный порядок и осуществления и исполнения. Общие положения об аренде, предусмотренные нормами  гл. 34 ГК, применяются к договорам аренды земельных участков и аренды участков лесного фонда лишь в тех случаях, когда иное не установлено земельным и лесным законодательством. Нужно, однако, отметить, что и сегодня арендные отношения регулируются нормами действующего законодательства о приватизации.  На основании выше рассмотренных положений можно выделить некоторые особенности, присущие договору аренды: 1) аренда - это одно из законных оснований владения и пользования имуществом, находящегося в собственности другого лица, а арендатор является законным владельцем соответствующего имущества; 
2) арендные отношения возникают только из договора, заключенного собственником арендуемого имущества либо с уполномоченным им органом и прекращаются с истечением срока действия договора или его расторжением в установленном порядке. А также в случае досрочного выкупа арендованного имущества; 
3) аренда - досрочное и возмездное владение имуществом и другими объектами. Рассматривая договор, мы, прежде всего, исследуем его объект, выясняем, кто является надлежащими сторонами, а также раскрываем его существенные условия. Об этом и пойдет речь в дальнейшем с учетом особенностей, которые присущи договору аренды нежилых помещений, выявляя некоторые проблемы, связанные с применением положений законодательства на практике. 
 Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так  и в иных сферах, включая бытовую.  Хозяйственная деятельность может опираться на различные социально-экономические способы вовлечения орудий и средств труда в производственный процесс. Безусловно, обладание ими на праве собственности предпочтительно и часто выгодно с точки зрения экономического эффекта (нет затрат на платежи собственнику), но не всегда удобно или возможно. Именно поэтому существовал и существует арендный тип хозяйствования. При этом он не должен противопоставляться хозяйствованию собственника ни с точки зрения прибыльности, ни с позиций комфортности управления производственным процессом, ни в плане социального значения возникающих отношений. Необходимо отметить, что объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и  т.п.. Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку договор может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В настоящее время в условиях проведения экономических преобразований в Российской Федерации существенно повысилось значение договора аренды транспортных, средств. Российская Федерация может и сдаёт в аренду транспортные средства любого вида, начиная с автомобилей и заканчивая судами речного и морского флота, самолетами. С каждым годом договор  аренды транспортных средств  приобретает все большее значение в хозяйственной жизни страны. Во-первых, договор аренды имущества данного вида является на сегодняшний день относительно распространенным. Появились социально-экономические, правовые предпосылки и условия, которые способствуют расширению практики его применения. Качественно и количественно изменился состав оснований заключения договора аренды транспортных средств. Во-вторых, предмет договора аренды транспортных средств принадлежит к числу дорогостоящего имущества. Главным образом по данной причине из транспортных средств (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты): отнесены гражданским законодательством Российской Федерации к объектам недвижимости ст. 130 ГК РФ. А значит, на них распространяется закрепленный законом специальный правовой режим.
В-третьих, разновидность транспортных средств сравнительно велика и имеет тенденцию (как; следствие научно-технического прогресса и других факторов) к дальнейшему увеличению. Техническая эксплуатация и управление имеет свои родовые и индивидуальные особенности, с чем, в том числе, связана необходимость иметь в системе законодательства отраслевые; транспортные кодексы и подобные нормативные акты.
В-четвертых, законодательство относит транспортные средства к источникам повышенной опасности. Это обстоятельство требует регулирования отношений по передаче собственником данных объектов (в пользование и владение) титульному  владельцу (арендатору), для использования их в коммерческих целях.
В-пятых, цель аренды транспортных средств, как правового инструмента решения определенных экономических задач юридическими и физическими лицами, трансформируется, меняет акценты (с позиции необходимости выполнения народнохозяйственного плана, исполнения нормативных актов соответствующих транспортных министерств и ведомств в область коммерческой эксплуатации, получения прибыли, рентабельной государственной хозяйственной и предпринимательской деятельности).
В-шестых, положения ГК РФ, составляющие параграф 3 главы 34 разрешили некоторые спорные теоретические и практические вопросы, более определенно сформулировали содержание договора аренды транспортных средств и ответственность сторон по договору.
В-седьмых, указанные нормы составили отправную правовую базу, юридические конструкции для дальнейшего формирования законодательства об аренде транспортных средств, в том числе, необходимых положений в новых транспортных кодексах и уставах. Тем самым обеспечили «не только «экономию правового регулирования», но и то, что имеет гораздо большее значение, - необходимое единство самого регулирования».
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, риск случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства без экипажа переходит на арендатора с момента, когда в соответствии с законом или договором арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче транспортного средства арендатору». Следует отметить, что потребность в имуществе (как в предпринимательских, так и в иных отношениях) может быть временной, приобретение его на праве собственности в таком случае не оправдано экономически. В конкретной экономике могут встречаться и иные ситуации, когда приобретение в собственность не целесообразно. 
Не вполне удачным видится «Финансовая аренда (лизинг)». Вынесенные в него специальные нормы незначительны и вполне могли бы быть безболезненно и с не меньшим эффектом закреплены в соответствующих статьях первого параграфа главы 34 ГК РФ. Тем не менее, для цели настоящего исследования в центре внимания оставляем фактически закрепленную в законе структуру регулирования. Что же касается выбора разновидностей договора аренды, то он предопределен либо значением соответствующих объектов (аренда недвижимости в целом, аренда земельных участков), либо особой актуальностью проблем (финансовая аренда). Обычное определение договора аренды практически не расходится с формулировкой части первой ст. 606 ГК РФ на протяжении многих десятилетий, что свидетельствует об адекватности данного определения содержанию экономических процессов. Этот договор консенсуальный, возмездный и взаимный. Обычно его относят к той группе договоров, которые принято именовать договорами о передаче имущества. По этому поводу следует уточнить, что передача в соглашениях об аренде занимает место лишь первого действия, возможно, более видимого, но менее значимого в экономическом смысле. Как для арендатора, так и для арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те процессы и их результаты, которые следуют за передачей (арендатор намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этого эффект, а арендодатель планирует получить денежные средства). Заметим, что законодатель вполне справедливо отказался использовать слово «передача» применительно к аренде, он ясно говорит о «предоставлении». Таким образом, данный договор по существу представляет собой особую форму социально-экономического взаимодействия в отношении определенных благ и должен быть квалифицирован в качестве такового. Договор аренды есть соглашение о предоставлении в пользование, и эта уникальная его характеристика не позволяет смешивать с договорами о передаче имущества. Нередко в аренду передается не сама вещь, а ее часть. Это может стать причиной спора, в том числе по вопросу о заключенности такого договора. Суды исходят из того, что часть вещи может быть объектом аренды, а соответствующий договор признается заключенным, если позволяет точно определить объект аренды.
Вывод из судебной практики: Объектом аренды может быть не вся вещь, а только ее отдельная часть. С учетом статьи 606 ГК РФ.
Судебная практика: постановление пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды ".  В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Выводы из судебной практики: 1) Часть помещения может быть объектом аренды, если в договоре содержатся данные, позволяющие ее индивидуализировать, а также, если она обозначена на поэтажном плане. 
2) Договор по передаче в пользование части здания является договором аренды.
 3) Передача в аренду части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка.
Судебная практика:  Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается..."
4) Лесной участок, который состоит из частей нескольких участков в составе земель лесного фонда, прошедших кадастровый учет, может быть передан в аренду до 01.01.2016  без осуществления кадастрового учета.  Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {Консультант Плюс}.      
 Объект аренды — это вещь, подлежащая передаче во временное владение и (или) пользование арендатору. Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания и сооружения, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи). Данный перечень не является исчерпывающим. Так, например, в силу ст. 137 ГК РФ к животным применяются общие правила об имуществе, в связи, с чем можно сделать вывод, что они являются объектом аренды в соответствии со ст. 607 ГК РФ. Кроме того, абзац 14 ст. 36 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» прямо предусматривает, что предметом договора могут быть племенные животные. Кроме того, исходя из смысла п. 1 ст. 607 ГК РФ объектом аренды может являться единый недвижимый комплекс, представляющий собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (трубопроводы, железные дороги и др.), либо расположенных на одном земельном участке. Единый недвижимый комплекс является таковым, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).
Возможна ли аренда «по частям»? Аренда части вещи, не являющейся самостоятельным объектом, вполне допустима, несмотря на то, что многие суды ранее придерживались той точки зрения, что, например, часть земельного участка может быть объектом аренды лишь после выдела, постановки на кадастровый учёт и т.д. Теперь эта тенденция должна измениться, тем более что аренда части земельного участка — дело довольно распространённое. Договор аренды части недвижимой вещи, заключённый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ГК РФ), причём не требуется представление для регистрации документов кадастрового учёта части недвижимой вещи, поскольку данные на «целую» недвижимую вещь в деле уже имеются. Если же не имеются, то представление кадастрового паспорта недвижимой вещи обязательно. На государственную регистрацию следует представлять подписанный сторонами договора аренды документ, в котором будет содержаться графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществлять арендатор, причём этот документ также должен иметь ссылки на данные кадастрового паспорта соответствующей недвижимой вещи. В части индивидуализации объекта аренды следует отметить, что при возникновении спора стороны договора не могут теперь ссылаться на недостатки и недосказанности в описании (индивидуализации) объекта аренды, если договор фактически исполнялся. Ранее суды часто признавали, что ненадлежащее описание объекта аренды не может быть устранено путём фактического исполнения этого договора, и договор признавался незаключённым. Согласование условия об объекте аренды. В п. 1 ст. 607 ГК РФ прямо указано, что в аренду могут быть переданы только не потребляемые вещи. Это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования — не утрачивают качественных и количественных характеристик и не уничтожаются. Данные вещи могут быть возвращены арендодателю по окончании срока аренды в том же состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Такие вещи, как продукты питания, корма для животных и т.п., теряют свои натуральные свойства в процессе использования, поэтому не могут быть переданы в аренду. Оно может быть установлено исходя из наименования рода вещей, к которому относится данная вещь. Наименование вещи позволяет определить основные цели ее применения исходя из общепринятых понятий, а также идентифицировать относимые к ней документы, регламентирующие цель и объем ее применения (инструкция по эксплуатации, техническое описание и т.п.), и нормативы (ГОСТЫ, технические регламенты и т.п.). Например, наименование «токарный станок» указывает на функциональное предназначение вещи — средство для резания материалов, а наименование «дрова березовые» — на функциональное предназначение — топливо. Вещь под родовым наименованием «многоразовая деревянная опалубка для устройства стен из железобетона» предназначена для отливки железобетонных стен, несмотря на то, что материал, из которого она изготовлена (древесина), можно использовать и в качестве строительного материала или топлива, т.е. потребляемых вещей. Наименование «бык-производитель молочного скота» указывает на возможность извлечения полезных свойств из животного (воспроизводство поголовья молочного скота) в течение срока его жизни. Напротив, наименование «бычок мясного скота» указывает на полезные свойства животного — потребление в виде мясной продукции, что исключает возможность передавать в аренду. Следовательно, для того чтобы установить, является ли вещь не потребляемой и может ли она быть передана в аренду, необходимо определить ее наименование, раскрывающее функциональное назначение вещи. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. По смыслу указанной нормы передаваемое в аренду имущество должно быть индивидуализировано. Суды указывают, что вещь индивидуально определена (индивидуализирована), если она выделена из других вещей, определенных родовыми признаками, по присущим только ей характеристикам. Чтобы отделить вещь от других, определенных родовыми признаками, сначала необходимо выявить эти признаки (т.е. род вещей, объединенных общим названием и назначением), что осуществляется путем устан.......................