Существнные условия договора аренды предприятия

3



Оглавление

Введение……………………………………………………………………………2

Глава 1. Общие положения договора  аренды предприятия……………......10

1.1 Понятие и правовая природа договора аренды предприятия. История становления договора аренды предприятия как института гражданского права………………………………………………………………............................10

1.2 Существнные условия договора аренды предприятия………………………20

1.3 Заключение договораренды предприятия, форма и государственная регистрация…………………………………………………………………………28



Глава 2. Содержание договора аренды предприятия………………...............36

2.1 Права и обязанности арендодател…………………………………………….36

2.2 Права и обязанности арендатора………………………………………............45

Глава 3. Ответственность сторон по договору аренды предприятия….......54

3.1 Юридические последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей сторонами по договору аренды предприя………………………...54

3.2 Актуальные вопросы судебной практики по договору аренды предприятия……………...........................................................................................62

Заключение…………………………………………………...................................73

Список использованной литературы………………….………………………..76



























Введение

Актуальность темы исследования. В конце XX-начале XXI столетий в России начался новый этап социально-экономического развития, который характеризуется возрождением правовых институтов, категорий и явлений, забытых за годы административно-командной системы управления. В частности, после длительного перерыва российское гражданское право вернулось к пониманию предприятия как объекта прав. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ; ГК РФ) не только ввел определение понятия «предприятие», но и урегулировал некоторые сделки  с этим сложным объектом, выделив в отдельные виды соответствующие договоры купли-продажи предприятия и аренды предприятия.  

Следует заметить, что аренда предприятия – правовой институт, знакомый отечественной юриспруденции. Специальные нормы имелись и в ГК РСФСР 1922 г. и Основах законодательства об аренде 1989 г.  (ст. 16-25).

Предусмотренная законодателем возможность приобретения предприятия во временное владение и пользование достаточно привлекательна для субъектов предпринимательской деятельности. Арендуя предприятие, лицо рассчитывает на базе арендованного имущественного комплекса продолжить уже организованную арендодателем деятельность с наибольшей экономической отдачей. При этом арендатор не затрачивает времени и финансовых средств на организацию собственного бизнеса.

Несмотря на указанные выше обстоятельства, аренда предприятий в настоящее время представляет собой достаточно редкое явление. Обусловлено это, в первую очередь, своеобразием и сложностью рассматриваемого объекта, противоречивостью законодательных формулировок, а также отсутствием практики применения соответствующих норм. Не способствует активизации этой сферы и распространение на предприятие правового режима недвижимых вещей, а, соответственно, требований об обязательной государственной регистрации вещных прав и сделок с предприятиями. Хотя государственная регистрация и повышает уровень гарантий прав и законных интересов сторон по сделке, предприниматели стараются избежать этой сложной процедуры, заменяя договоры аренды предприятия договорами о передаче во временное пользование отдельных видов имущества.

Существующее положение идет вразрез с запросами гражданского оборота, который требует скорейшего развития этой области общественных отношений. Договоры аренды предприятий в основном практикуются федеральными и муниципальными собственниками. Это один из способов наделить коммерческую структуру имуществом без его отчуждения с целью получения дохода (в виде арендных платежей). Так, имущественный комплекс неэффективного ГУП (МУП) вполне может быть сдан в аренду более умелым управленцам. Примеры таких решений встречаются в сфере ЖКХ. Однако такое развитие затруднительно без научного осмысления правовой природы договора аренды предприятия, разработки необходимых практических рекомендаций, совершенствование законодательной базы, регулирующей общественные отношения, складывающиеся в связи с передачей предприятия во временное владение и пользование.

Стоит отдельно сказать, что в настоящее время отсутствуют комплексные исследования, посвященные договору аренды предприятия в нашей стране, в связи с чем изучение и анализ спорных моментов в действующем законодательств, затрагивающих нормы аренды предприятия, современное и актуальное исследование.

Аренда предприятия - это получение в пользование имущественного комплекса в его действующем состоянии, «на ходу», причем этот комплекс предназначен для ведения бизнеса. Именно особенность в предмете и позволяет выделить этот договор аренды.

Все вышеуказанное определяет актуальность выбранной темы исследования.

Степень разработанности темы. Представление о предприятии как объекте гражданских прав начало формироваться в дореволюционной России. Русские правоведы уделяли особое внимание понятию предприятия, в том числе предметом их тщательного исследования выступало предприятие как объект торгового оборота. Выявление юридической природы сделок с предприятием, в частности аренды предприятия, посвятили свои работы выдающиеся цивилисты конца XIX – начала XX веков: А.Х.Гольмстен,    В.М. Догадов, А.И. Каминка, С.П. Никонов, В.В. Розенберг, В.А. Удинцев, П.П. Цитович, Г.Ф. Шершеневич, В.Н. Шретер и другие. Эти работы до сих пор не утрачивают своей актуальности, помогая юристам освоить проблемы передачи имущественного комплекса предприятия по сделкам.

В советской правовой литературе предприятие традиционно рассматривалось в качестве субъекта права. Тем не менее, некоторые исследователи позволяли себе придерживаться позиции, согласно которой предприятие выступало как объект прав, в основном подвергая сравнительному анализу советское законодательство и законодательство западноевропейский стран (например, Е.А. Флейшиц). Отдельные аспекты этой проблемы затрагивали в своих трудах А.В. Карасс, М.И. Кулагин, С.М.Корнеев.

На современном этапе понятие предприятия, его состав, вопросы, связанные с распоряжением этим сложным объектом, анализируются в работах М.И.Брагинского,В.В.Витрянского, К.Д.Гайбатовой, А.А. Грибанова,              В.А. Дозорцева, В.С. Ема, О.М. Козырь, Ю.С. Поварова, О.Е. Романова,                С.А. Степанова, Е.А. Суханова и других. Несмотря на большой интерес цивилистов к рассматриваемому объекту гражданских прав, в юридической литературе практически оставлены без внимания некоторые проблемы, связанные с передачей предприятия во временное владение и пользование.

Таким образом, есть основания утверждать, что данная тема в целом и на концептуальном уровне недостаточно исследована в науке гражданского права.

Целью магистерского исследования является комплексный научный анализ теоретических и практических проблем, связанных с заключением, исполнением и расторжением договора аренды предприятия, выработка на основе проведенного анализа предложений по совершенствованию российского законодательства, регулирующего передачу предприятия во временное владение и пользование.

Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:

– исследовать понятие и юридическую природу договора аренды предприятия;

– рассмотреть особенности заключения и оформления договора аренды предприятий;

– определить существенные условия договора аренды предприятий;

– исследовать права и обязанности арендодателя и арендатора;

– раскрыть особенности исполнения договора;

–рассмотреть юридические последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей сторонами по договору;

– исследовать актуальные вопросы судебной практики по договору аренды предприятий.

Объектом настоящего исследования являются обязательственные отношения, возникающие из договора аренды предприятия. 

Предмет исследования составляют нормы российского гражданского законодательства, регулирующие обязательства, вытекающие из договора аренды предприятия, определяющие понятие и содержание данного договора, а так же материалы судебной практики.

Методологические основы. В работе использовались как общенаучные, так и частнонаучные методы познания, в том числе диалектический, формально-логический, исторический, сравнительно-правовой, метод правового моделирования. Сочетание указанных методов позволяет всесторонне исследовать проблемы, связанные с передачей предприятия как имущественного комплекса в аренду. 

Научная новизна работы. Анализируя вопросы, возникающие в процессе аренды предприятия как имущественного комплекса, выявлены обязательные элементы в составе арендуемого предприятия, сформулированы предложения по обособлению состава предприятия от прочего имущества субъекта предпринимательской деятельности, исследованы особенности пользования арендованным предприятием, сформулированы отличительные особенности предприятия как имущественного комплекса от единого недвижимого комплекса, приведены примеры из судебной практики, на основе которых даны  рекомендации по вопросу заключения договора аренды предприятия. 

Положения, выносимые на защиту:

1.	Предприятие как объект аренды представляет собой имущественный комплекс, сложившийся в процессе осуществлений определенного вида предпринимательской деятельности, в состав которого в обязательном порядке должны включаться элементы, дающие арендатору возможность продолжить предпринимательскую деятельность, которая осуществлялась прежним владельцем, а именно: основные средства, права пользования основными средствами, относящиеся к предприятию права требования и долги.

2.	Отличие предприятия как имущественного комплекса от единого недвижимого комплекса (далее – ЕНК), а именно:

- ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям; 

-в отличие от предприятия в состав ЕНК входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права;

-обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено;

-в отношении предприятия законом прямо установлен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус ЕНК регулируется только общими положениями.

3.	При обнаружении недостатков одного из элементов состава переданного в аренду имущественного комплекса, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды предприятия только в том случае, если обнаруженный недостаток нарушает или делает невозможной работу предприятия в целом. Недостаток, препятствующий пользованию отдельным элементам состава предприятия, но существенно не отражающийся на работе предприятия, не может повлечь требования о досрочном расторжении договора предприятия.

4.	Арендатор обязан пользоваться арендованным предприятием, не изменяя вида предпринимательской деятельности, для осуществления которой данное предприятие было создано. По требованию арендодателя договор аренды предприятия может быть досрочно расторгнут судом в случае, если пользование арендованным имуществом может привести к изменению вида деятельности предприятия.

5.	Под стоимостью предприятия по смыслу статьи 660 ГК РФ следует понимать рыночную стоимость его материальных активов без учета нематериальных элементов предприятия и факторов, связанных с внешней рыночной средой. Для того, чтобы установить правомерность распоряжения арендатором материальными ценностями, входящим в состав имущества предприятия, необходимо воспользоваться услугами независимого оценщика о рыночной стоимости материальных активов предприятия на момент его передачи в аренду и возврата арендодателю.

6.	В отношении предприятия неотделимыми следует признать любые улучшения, отделение которых от арендованного имущества повлечет остановку работы предприятия, создаст препятствия для его нормальной деятельности либо оставит предприятие на таком уровне технического оснащения, которое не позволит арендодателю быстро адаптироваться к современному качеству производимых в соответствующей отрасли товаров, работ, услуг.

Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ, постановления Пленума Верховного Суда РФ и другие источники.

Научно-теоретическую основу работы составляют действующее законодательство, труды высших учебных заведений, работы ученых в области гражданского права.

При написании работы рассматривались труды ученых-правоведов, а именно:  А.И. Андреева, И.З. Аюшеева, В.А. Беловой, А.С. Васильева,            В.В. Витрянского, С.П. Гришаева, А.Н. Гуев,  О.И. Короткова,                            В.В. Семенихин, А.В. Сельцов, Е.А. Флейшиц, В.А. Ярков и других.

Научно-теоретическая значимость. Теоретическое значение результатов исследования заключается в том, что рассмотрение вопросов, возникающих при заключении, исполнении и прекращении договора аренды предприятия позволило расширить знания по сформулированным проблемам, назвать предложения и рекомендации, направленные на совершенствование законодательства и правоприменительной практики.

Практическая значимость исследования заключается в том, что сформулированные в нем выводы могут быть использованы при совершенствовании действующей законодательной базы, регламентирующей вопросы арендных правоотношений. 

Высшая квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников.























Глава 1. Общие положения  договора  аренды предприятия



1.1 Понятие и правовая природа договора аренды предприятия. История становления договора аренды предприятия как института гражданского права

Гражданский кодекс РФ устанавливает, что договор аренды предприятия - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

Впервые возможность передачи предприятия в аренду была предусмотрена в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989г. (далее – Основы).  Положения указанных Основ были  направлены в основном на разгосударствление предприятий и создание на их базе арендных предприятий, которые в то время рассматривались как самостоятельная организационно-правовая форма юридических лиц.

В 90-е годы XX века инструмент аренды предприятия трудовым коллективом использовался в процессе приватизации производственных комплексов, принадлежащих государству. Чаще всего при заключении подобных сделок предусматривалось, что впоследствии предприятие будет выкуплено вновь образованным юридическим лицом.

Принятый в 2001 году Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установил способы приватизации государственного и муниципального имущества. Поскольку в их числе не значится выкуп арендованного имущества, то осуществление этого действия законодатель оставляет на усмотрение сторон. Если такой выкуп фигурирует в планах арендатора и арендодателя,. необходимо предусмотреть это в договоре аренды, определив сроки, выкупную цену и прочие условия, в противном случае арендатор не имеет права требовать от арендодателя исполнения соответствующих обязательств по купле-продаже имущества (заключения договора купли-продажи).

. В первую очередь, в рамках данного параграфа необходимо отметить, что современное право большинства стран мира проводит разграничение между двумя видами договоров имущественного найма (аренды):

а) обычным договором имущественного найма (аренды), по которому предоставляется имущество во временное пользование за плату, и

б) договором аренды плодоприносящей вещи, по которому на возмездных началах переносится не только право пользования вещью, но и право извлечения из нее доходов.

Договор аренды предприятия многими учеными рассматривается как разновидность договора аренды «плодоприносящей» вещи. На договор аренды предприятия в той же мере, что и на договор купли-продажи этого объекта, распространяются требования, вытекающие из временного характера использования предприятия.

Что касается предмета договора аренды предприятия и формы, в которой он должен заключаться, то в данном случае полностью применимы те требования, которые характерны для регулирования в германском праве договора купли-продажи предприятия.

Основной вопрос, который возникает в отношении договора аренды предприятия, как и в российском праве, касается прав арендатора на имущество, составляющее предприятие. Иными словами, это вопрос о режиме имущества, передаваемого в составе арендуемого предприятия.

. Так, согласно российскому законодательству состав арендуемого предприятия разделяется на четыре группы:

1) основные средства, передаваемые арендатору во временное владение и пользование;

2) оборотные средства, права пользования природными ресурсами, иные имущественные права и исключительные права, передаваемые арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, а в отсутствие таковых - с правом распоряжения ими арендатором;

3) права требования и долги, передаваемые соответственно в форме уступки требования и перевода долга;

4) права владения и пользования имуществом, не являющимся собственностью арендодателя, которые передаются в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

К примеру, в германском праве состав арендуемого предприятия, как правило, распределяется в две имущественные группы с отдельным для каждой из них правовым режимом: основные средства и оборотные средства. Основные средства по общему правилу подлежат передаче во владение арендатора. Арендатор обязан постоянно содержать инвентарь в надлежащем состоянии и сохранять его в том объеме, которые соответствуют надлежащему ведению хозяйства. В то же время если арендатор принял инвентарь по оценочной стоимости, то он может распоряжаться отдельными предметами инвентаря в рамках надлежащего ведения хозяйства. Условия договора, запрещающие арендатору распоряжаться предметами инвентаря вообще или без согласия арендодателя либо обязывающие арендатора. .о отчуждать инвентарь в пользу арендодателя, действительны только в случае, если арендодатель обязуется после прекращения арендных отношений приобрести инвентарь по оценочной стоимости. В отношении оборотных средств стороны в большинстве случаев договариваются о том, что арендатор является их полноправным обладателем и, таким образом, может свободно ими распоряжаться. Но даже в отсутствие подобного соглашения сторон арендатор может распоряжаться оборотными средствами в рамках надлежащего ведения хозяйства.

Отметим, что в ст. 656 Гражданского кодекса РФ, закреплено, что по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование весь состав предприятия.

В состав такого имущественного комплекса входят земельные участки, здания, сооружения, иные объекты недвижимости, а также:

- основные средства предприятия, т.е. совокупность материально вещественных ценностей, используемых в качестве средств труда, действующих в натуральной форме в течение длительного времени (например, станки, оборудование, передаточные устройства, механизмы, машины, измерительные и регулирующие приборы и устройства, транспортные средства, вычислительная техника);

- оборотные средства предприятия, т.е. запасы сырья, материалов, полуфабрикатов, топлива, комплектующих изделий, запасных частей, тары, упаковочных материалов и т.п.;

- права пользования землей, водой, торфяными участками, угольными разрезами, участками недр, другими природными ресурсами;

- права пользования зданиями (как административными, так и производственными, но нежилыми (к аренде последних применяются . правила гл. 35 ГК РФ), сооружениями (эстакады, площадки, водонапорные башни, канализационные тоннели, участки дорог и т.д.), оборудованием (технологическими линиями, электрооборудованием, энергетическим установками и т.д.);

- права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (например, товарные знаки, фирменные знаки, знаки обслуживания и т.п.);

- другие исключительные права предприятия.

Кроме того, арендодатель осуществляет уступку принадлежащих ему прав требования арендатору, а также переводит на него долги предприятия в порядке, установленном ст. 382-392 ГК РФ.

Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор. Арендодателем, как правило, является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.).

Поскольку предприятие — имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности,                          арендодателем являются предприниматели (либо коммерческая организация,                        либо некоммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность для достижения уставных целей и соответствующую этим целям, либо индивидуальный предприниматель).

Арендатором, исходя из предмета договора, также являются предприниматели.

В случае, если передаваемое в аренду предприятие включает в себя имущество, землю, природные ресурсы и другие объекты, являющиеся собственностью других лиц, то арендодатель не может своей волей распорядиться этими видами имущества и сдать их в аренду вместе с предприятием. Стороны договора аренды предприятия должны согласовать этот вопрос с соответствующими лицами. Безусловно, в каждом случае нужно руководствоваться соответствующими требованиями закона, иных правовых актов (например, если имущество находилось у предприятия как у залогодержателя, то необходимо руководствоваться правилами ст. 346, 377 ГК РФ, если по договору лизинга - правилами § 6 гл. 34 ГК РФ).

Особо подчеркнем, что предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. весь имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Промышленное или торговое предприятие, как давно было замечено, не телесная вещь и не совокупность вещей. Не будучи в то же время и каким-либо единым правом, оно представляет собой хозяйственное единство ряда имущественных, правовых и фактических ценностей. Их связанность превращает предприятие в возможный объект отчуждения и делает возможным его аренду как некоего замкнутого, способного к принесению доходов хозяйственного целого. 

Иначе говоря, аренда предприятия есть не что иное, как аренда живого предпринимательского дела - бизнеса.

Предприятие в данном обязательстве - объект гражданского права, и согласно ст. 132 ГК РФ оно представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Комплексный характер объекта аренды данного вида ставит перед сторонами сложную задачу точно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

Как правильно отмечает В.А. Дозорцев, «по своей сути предприятие не юридическая, а производственная (или производственно-технологическая) категория. Традиционно предприятие представляет собой объект, а не . субъект права, оно принадлежит на праве собственности какому-то юридическому  лицу, например акционерному обществу (одному акционерному обществу может принадлежать и несколько предприятий), смешение этих двух аспектов очень опасно практически. Объектная суть предприятия, по ряду причин забытая на каком-то этапе, в настоящее время совершенно четко зафиксирована в законе (см.: статья 132 ГК РФ), и признание предприятия видом субъекта права создает лишь путаницу». 

Следует отметить, что законодателем обсуждался вопрос об  исключении из Гражданского кодекса РФ  понятия "предприятие" и сохранение только дефиниции  "единый недвижимый комплекс" (далее – ЕНК), (в качестве одного из исходных названий предлагалось понятие "единый имущественный комплекс"), но в итоговом варианте Федерального закона от 02.07.2013 №142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  понятие "предприятие" сохранено.

Обе вышеуказанные правовые конструкции предполагают, что в их состав могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные конструкции имеют и существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие:

ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям;

В отличие от предприятия в состав ЕНК входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права; 

Обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено;

В отношении предприятия законом прямо установлен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус ЕНК регулируется только общими положениями.

        Несмотря на наличие вышеуказанных различий между ЕНК и предприятием, в настоящее время представляется затруднительным оценить, как именно будут соотноситься между собой указанные два понятия по вопросам кадастрового учета, регистрации прав, налогообложения и бухгалтерского учета.

Приступая к характеристике договора аренды предприятия как имущественного комплекса, стоит сказать, что указанный договор является консенсуальным, возмездным и взаимным.  

Следует указать на то, что договор аренды предприятия преследует следующие цели. 

Во-первых, получение арендатором в пользование материальных ценностей, составляющих основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения оборудование и т.п., а также материальных ценностей, относящихся к оборотным средствам предприятия: запасов сырья, материалов, топлива и т.п. 

Во-вторых, приобретение арендатором возможности осуществления имущественных прав и исполнения обязанностей, принадлежавших арендодателю. Арендатору предприятия могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и иными природными ресурсами. Права на здания, сооружения и оборудование, транспортные средства, являющиеся собственностью третьих лиц, но находящиеся в титульном владении и пользовании арендодателя.

 В-третьих, получение арендатором права на использование исключительных прав арендодателя (интеллектуальной собственности) на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.).

 В-четвертых, получение в пользование таких нематериальных активов, как реноме (деловой репутации) предприятия и его «клиентелы».

Состав имущественных и неимущественных активов, передаваемых арендодателем арендатору по договору аренды предприятия, позволяет говорить о нем как сложном договорном образовании. В нем имеют место:

а) элементы классического договора аренды (передача в составе основных фондов предприятия индивидуально-определенных непотребляемых вещей: зданий, сооружений, земельных участков, оборудования);

б) элементы договора займа (передача в составе предприятия оборотных средств: сырья, материалов, денежных средств и т.п. - вещей, определяемых родовыми признаками);

в) элементы договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя);

г) элементы договора коммерческой концессии - франчайзинга (предоставление арендатору права пользования исключительными правами и другими объектами интеллектуальной собственности).

Все это позволяет говорить о данном договоре как о смешанном, включающем элементы разных договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Однако хотелось бы отметить, что в ряде случаев стороны заключают договор, называя его арендой здания, в то время как на самом деле речь должна идти об аренде предприятия. 

По договору аренды предприятий во временное владение и пользование передаются не одни здания и сооружения. Это целый комплекс имущества и имущественных прав, обязательств.

Важно отметить, что предприятие представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, включающий кроме всего прочего такие объекты, как здания и сооружения. Поэтому перед сторонами стоит сложная задача - точно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Несоблюдение этого требования дает основание считать условие о предмете договора не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Таким образом, договор аренды предприятия представляет собой особый, самостоятельный вид договора аренды, регламентируемый нормами § 5 гл. 34 ГК РФ. В соответствии с нормой п. 2 ст. 650 ГК РФ к аренде предприятия применяются нормы об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено правилами об аренде предприятия. Общие нормы об аренде применяются к аренде предприятия в части, не противоречащей предписаниям об аренде предприятия и об аренде зданий и сооружений.

	.

	.

	.

	.

	.

	.

	.

	1.2 Существенные условия договора аренды предприятия

В любом гражданско-правовом договоре особое значение имеют существенные условия, которые необходимо определить сторонам в момент его заключения.

Под существенными условиями договора понимаются (см.: абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ)  условия о его предмете, указанные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. По мнению О.А. Красавчикова «существенными признаются условия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным». Вышеуказанное определение существенных условий практически  в полном объеме сохранилось в                        п.1 ст.432 ГК РФ и является преобладающим в литературе.

Предмет договора, по общему правилу, является существенным условием договора аренды предприятия, вытекающим из закона (п.3 ст. 607 ГК, п.1 ст. 432 ГК). При этом в договоре аренды предприятия необходимо указать данные, которые позволят точно определить  имущество, подлежащее передаче в аренду. В случае, если сторонами не указаны данные, позволяющие идентифицировать  имущество, подлежащее передаче,  условие о предмете договора считается несогласованным, а договор незаключенным.

Некоторые авторы  придерживаются точки зрения, согласно которой  «объект договора аренды предприятия» и «предмет договора аренды предприятия» - синонимичные понятия.  Существует и  противоположная точка зрения, смысл которой заключается к том, что «предмет договора аренды» вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. «Предмет договора, точнее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действие (или бездействие), которое должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения»). Такая точка зрения высказана Оводовым А.А. в статье «Договор аренды недвижимости».

Сторонники указанной позиции считают, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов: действия указанных лиц и имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю. Как отмечал Д.И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие».

Отметим, что помимо предмета существенным условием договора аренды предприятия является его цена.

Предметом договора выступает предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, при этом его содержание и особенности была раскрыты в предыдущем параграфе.

Говоря о цене, следует указать на то, что размер арендной платы определяется сторонами и в обязательном порядке фиксируется в договоре. 

Арендная плата может устанавливаться в виде:

а) твердой суммы платежа;

б) доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате использования имущества арендатором;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи обусловленной договором вещи в собственность арендодателю;

д) осуществления за счет арендатора улучшений, ремонта арендуемого им имущества.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что пересмотр размера арендной платы может быть не чаще, чем раз в год, однако законом могут быть установлены и иные сроки пересмотра арендной платы. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Арендодатель имеет право требования досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Арендная плата взимается в соответствии с тем, что представляет собой данный объект и должна учитывать следующие параметры:

- назначение помещения (биржевая, банковская, научная деятельность, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);

- принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;

- степени обустройства (например, лифт);

- пригодности здания к коммерческой эксплуатации;

- вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);

-фактической площади здания.

Данный перечень не является исчерпывающим. Арендная плата может покрывать коммунальные услуги, услуги по охране здания или сооружения, однако может заключаться и отдельное соглашение, по которому они будут оплачиваться сверх арендной платы.

Обязанность платить арендную плату возникает у арендатора с того момента, как договор заключен и предприятие передано по передаточному акту. Так как договор аренды предприятия относится к числу сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации,  то арендодатель имеет право требовать уплаты арендных платежей только со дня государственной регистрации, с которого договор считается заключенным. 

Также следует отметить, что арендодатель имеет право требовать арендную плату лишь с того момента, как была произведена передача арендуемых площадей и производственных мощностей по передаточному акту.

Отметим, что условие о сроке аренды предприятия не является существенным условием договора. В том случае, когда срок не определен, считается по общим правилам Гражданского кодекса РФ, что договор заключен на неопределенный срок.  Здесь же отметим, что при таком варианте, договор может быть расторгнут любой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца.

Тут же следует о.......................