Сферы использования кадастровой стоимости земель

      Выполнение кадастровой оценки на территории Российской Федерации основывается на нормативно-правовых актах: Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ, Земельный кодекс Российской Федерации, Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», Приказами Минэкономразвития РФ, Федеральными стандартами оценки.
      Профессиональная деятельность оценщиков направленная на установление  рыночной, кадастровой или иной стоимости  объекта оценки является оценочной деятельностью. Данное понятие регламентирует Федеральный закон № 135.
      Оценочную деятельность может осуществлять только оценщик, т.е. физическое лицо, которой является членом только одной саморегулируемой организации.  Оценивать он может вещи, недвижимое и движимое имущество, иные объекты гражданских прав. Согласно данному Федеральному закону основание для оценки является договор на проведение работ. Договор должен содержать все исходные обязательные данные, которые описаны в статье 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Итогом проведенных оценочных работ является отчет об определении кадастровой стоимости.
      Объекты и субъекты оценочной деятельности указаны в таблице 1.
      Таблица 1
Объекты и субъекты оценочной деятельности
Субъекты
Оценщик, т.е. физическое лицо, которой является членом только одной саморегулируемой организации
Объекты
Отдельные материальные объекты (вещи)



Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия)



Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества



Права требования, обязательства (долги)



Работы, услуги, информация



Иные объекты гражданских прав
      Государственная кадастровая оценка (далее ГКО) – комплекс процедур, установленных законодательством, указывающих порядок осуществления кадастровой стоимости (таблица 2).
      
      
      Таблица 2
Содержание ГКО
Государственная кадастровая оценка включает
Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки

Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости и составление ответа об определении кадастровой стоимости

Утверждение результатов определения кадастровой стоимости
      ГКО основывается согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке» на принципах (таблица 3).
      Таблица 3
Принципы ГКО
Принципы ГКО
1. Единство методологии определения кадастровой стоимости

2. Независимость и открытость процедур ГКО на каждом этапе их осуществления

3. Экономическая обоснованность результатов определения кадастровой стоимости

4. Проверяемость результатов определения кадастровой стоимости
      Государственная кадастровая оценка осуществляется бюджетным учреждением, которого исполнительный орган власти наделяет необходимыми для этого полномочиями. Данное положение определяет Федеральный закон от 3 .07. 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
      Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов (далее – ГКОЗ НП) регламентируется следующими документами (таблица 4).
      Таблица 4
Нормативная база ГКОЗ НП
Проведение ГКЕОЗ НП определяется:
      Постановлением Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»

постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель»

«Методика государственной кадастровой оценки земель поселений», утвержденная приказом Росземкадастра от 17.10.2002 г. № П/337

Приказ Минэкономразвития России
от 15 февраля 2007 г. N 39 Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов

Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов
(утв. приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 г. N П/0152)

Приказ Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2016 г. № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»
      
      Основанием для осуществления ГКОЗ НП являются: постановление Правительства региона, обязательный контракт и исполнителем оценочных работ и Методические указания  № 39 от 15.02.2007 года, которые выполнялись на основе Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости № П/0152 от 19.06.2007 года. Технические рекомендации применялись до 2012 года и содержали этапы проведения ГКОЗ НП, разъяснения и рекомендации, подходы и методы, применяемые при осуществлении оценки, также требования к формированию отчетов. 
      Согласно Техническим рекомендациям заказчик оценочных работ должен был утвердить перечень объектов оценки и факторов стоимости, по которым она определяется. Данная процедура увеличивала время проведения оценочных работ и приводила к неоднократному изменению исходных данных для выполнения оценки. Исполнитель в свою очередь должен был оценить все содержащиеся в перечне объекты оценки, утвержденные заказчиком. Однако после отмены вышеуказанных Технических рекомендаций приказом Росреестра № П\276 от 3.07.2012 года была отменена потребность одобрения перечня заказчиком.
      Теперь перечень объектов оценки составляется оценщиком на основе кадастрового плана территории (далее - КПТ). КПТ после преобразования представляет собой перечень земельных участков в составе земель населенного пункта, который анализируется исполнителем на наличие необходимой информации для оценки. Обязательные характеристики земельного оценка объекта оценки: разрешенное использование, площадь земельного участка, местоположение, фактическое использование. Отсутствие какой-либо характеристики или указание объекта оценки дважды в перечне служит основанием исключения данного объекта из перечня.
      Основные недостатки ГКОЗ НП перечислены в таблице 5.
      Таблица 5
Недостатки ГКОЗ НП
Недостатки ГКОЗ НП
      При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки

В отдаленных районах субъектов РФ отсутствует информация о сделках, либо она носит разрозненный и противоречивый характер. Исходные рыночные данные, используемые в расчетах, должны быть репрезентативны и достоверны

На стоимость объекта (земельного участка) существенно влияет около десятка разных характеристик (факторов стоимости), однако из-за малого количества рыночной информации модель строится на 2-3 факторах

Из-за отсутствия земельного участка на кадастровой карте вследствие отсутствия межевого плана расчет УПКС проводится от центра кадастрового квартала, что существенно влияет на стоимость участка
      
      Основной целью проведения государственной кадастровой оценки – формирования налоговой базы и сбор сведений для ведения государственного кадастра недвижимости. Задачей кадастра недвижимости является выявления всех объектов налогообложения. Основная бюджетообразующая категория земель — земли населенных пунктов. Реализация результатов кадастровой оценки на практике заключается в увеличение доходов за счет правильного и эффективного использования имущества.
      Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, которая определяется в установленном законодательством порядке, и является результатом проведения государственной кадастровой оценки, которая выражается в системе мероприятий, проводимых на конкретную дату, направленных на определение кадастровой стоимости объекта оценки.
      Основой для проведения кадастровой оценки недвижимого имущества является рыночная стоимость, установленная законодательством, регулирующим проведение оценки.
      В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» говориться, что кадастровая стоимость устанавливается в двух случаях: путем проведения государственной кадастровой оценки, либо путем оспаривания результатов оценки в суде. Из этого можно обозначить недостаток законодательной базы – отсутствие  конкретного понятия кадастровой стоимости.
      В настоящее время на территории Российской Федерации действует одиннадцать Федеральных стандартов оценки (далее – ФСО). ФСО регламентируют проведения оценки недвижимого имущества, а также в них рассмотрены основные подходы и методы, цели и требования к проведению оценочной деятельности (таблица 6).
      Таблица 6
Федеральные стандарты оценки Российской Федерации
N стандарта
Название стандарта
Нормативный акт, утвердивший стандарт
Дата начала действия
ФСО N 1
Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 297
29 сентября 2015
ФСО N 2
Цель оценки и виды стоимости
Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 298
29 сентября 2015
ФСО N 3
Требования к отчету об оценке
Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 299
29 сентября 2015
ФСО N 4
Определение кадастровой стоимости
Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508
22 октября 2010
ФСО N 5
Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения
Приказ Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328
04 июля 2011
ФСО N 6
Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков
Приказ Минэкономразвития РФ от 07.11.2011 N 628
07 ноября 2011
ФСО N 7
Оценка недвижимости
Приказ Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611
25 сентября 2014
ФСО N 8
Оценка бизнеса
Приказ Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 N 326
29 сентября 2015
ФСО N 9
Оценка для целей залога
Приказ Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 N 327
29 сентября 2015
ФСО N 10
Оценка стоимости машин и оборудования
Приказ Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 N 328
29 сентября 2015
ФСО N 11
Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Приказ Минэкономразвития РФ от 22.06.2015 N 385
29 сентября 2015
      
      Из всех выше представленных нормативных документов особое значение в процессе выполнения кадастровой оценки имеет ФСО № 4. Указанный стандарт регламентирует характерные черты определения кадастровой стоимости, заключающиеся в способности присваивания значений стоимости всем объектам оценки, включающие объекты, ограниченные в обороте, изъятые из него и находящиеся на открытом рынке.
      ФСО № 4 в качества основного метода вычисления кадастровой стоимости задает массовый метод оценки, то есть определение стоимости группы объектов недвижимого имущества с одинаковыми основными ценообразующими характеристиками. В основу данного метода заложены способы математического и статистического моделирования.
      Ни Федеральный Закон № 135, ни ФСО № 4 не дают специального определения кадастровой стоимости земельного участка. В то же время с соответствие со смыслом Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель  населенных пунктов (утвержденных приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 года № П/0152) участки оцениваются в соответствии условию свободных. При этом подразумевается, что участки свободны от капитальной застройки зданиями и сооружениями. Наличие на участке сетей инженерной инфраструктуры не подлежит учету при кадастровой оценке земель населенных пунктов как улучшения, но может использоваться как ценообразующий фактор, влияющий на стоимость участка.
Виды стоимости земель
      В Российской Федерации законодательно закреплены следующие виды стоимости земли [1]: кадастровая, рыночная, ликвидационная и инвестиционная (Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), нормативная (Закона РФ от 11.10.91 № 1738-1«О плате за землю»).
      Определение кадастровой стоимости приведено выше. Кадастровая стоимость земельных участков, установленная при кадастровой оценке, определяется не только для целей налогообложения и расчета налогов, но является одним из оснований для  ограничений по использованию земель. В Земельном кодексе рассмотрены различные операции (выкуп, аренда земельного участка, и др.), которые содержат упоминание о кадастровой стоимости. 
      Однако, когда кадастровая стоимость неизвестна, находит применение нормативная цена земли. «Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости» [].
      Таблица 7
Рыночная стоимость объекта оценки
Рыночная стоимость объекта оценки
Наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
1. Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение


2. Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах


3. Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки


4. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было


5. Платеж за объект оценки выражен в денежной форме
      Существуют факторы, напрямую влияющие на рыночную стоимость земельного участка. К ним относятся: спрос и предложение на рынке, а также конкуренция продавцов и покупателей. В то же время она должна быть объективной по сравнению с другими стоимостями похожих по характеристикам объектов. Есть еще один важный, имеющим влияние на стоимость, фактор – это время. Рыночная стоимость с течением времени меняется, вследствие этого оценку объектов недвижимости всегда проводят на определенную дату.
      Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая для конкретного лица и для конкретных целей, установленных этим лицом.
      Ликвидационная стоимость – представляет собой расчетную величину, «отражающую наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества» [].
      Оценка земель производиться в зависимости от их целевого назначения. Так оцениваются на основании, например (таблица 8):
      Таблица 8
      Примеры оснований для оценки
Земли поселений (городов, деревень и др.):
Земли сельскохозяйственные:
данных о сделках купли-продажи
фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур
ставки арендной платы
продуктивность многолетних насаждений, пастбищ и сенокосов
цены предложений по объектам недвижимости
структура посевных площадей
сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, социально-бытовых объектах
цены реализации видов сельскохозяйственной продукции в данном регионе РФ
состояния окружающей среды и исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта
необходимые затраты на выращивание культур
      
      Рыночная и кадастровая стоимости связаны, но при этом это совершенно два различных понятия. Так, например, можно объяснить возмущение арендаторов и собственников земельных участков неосновательно высокими значениями земельного налога или арендной платы. В одних случаях рыночная стоимость выше кадастровой, в других – ниже. 
      «Перспективы развития кадастровой оценки недвижимости будут связаны с введением законодательных новаций в области оценочной деятельности, которые существенно повлияют на процесс кадастровой оценки недвижимости. В 2010 году определены знаковые изменения в организации работ, в структуре и составе участников процесса кадастровой оценки. Эти изменения можно исследовать, сравнив организацию проведения государственной кадастровой оценки земель, определенную Административным регламентом исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» в 2007 году, и процесс проведения государственной кадастровой оценки, определенный главой III «Государственная кадастровая оценка» закона «Об оценочной деятельности в РФ», введенной в закон в 2010 году» [история становления] (рис. 1, 2).
      
      Рис. 1. Проведение государственной кадастровой оценки земель (2007 год)
      
      Рис. 2. Проведение государственной кадастровой оценки в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в РФ» (2010 год)
      
      Как было сказано ранее, оценщиком может быть лицо, являющееся членом саморегулируемой организации. Согласно законодательству в обязанности саморегулируемой организации оценщиков входят: 
* «разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;
* организация информационного и методического обеспечения своих членов;
* осуществление экспертизы отчетов. Экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости будут проводить оценщики-эксперты из той же саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоят оценщики-исполнители работ.
      В процессе кадастровой оценки не изменилась только роль оценщика–исполнителя работ. Как и ранее, он будет заниматься определением кадастровой стоимости и составлением отчета об определении кадастровой стоимости» [история становления.]. 
      Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ  и Федеральному стандарту оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» проводя кадастровую оценку объектов недвижимости применяют сравнительный, затратный и доходный подходы. Подходы и методы к оценке приведены в таблице 9.
      Таблица 9
Подходы и методы оценки недвижимости


Сравнительный подход
        Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.


Условия применения сравнительного подхода
Объект не должен быть уникальным
Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок
Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы


Основные требования к аналогу
Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам
Сходные условия сделки


      Сравнительный подход базируется на принципах
Замещения
Сбалансированности
Спроса и предложения


Этапы сравнительного подхода
1. Изучение рынка;
2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
3. Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
5. Установление стоимости объекта оценки.


Преимущества сравнительного подхода
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
3. Статически обоснован;
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
5. Достаточно простой в применении и дает надежные результаты.


Недостатки сравнительного подхода
1. Различия продаж;
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж;
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;
4. Зависимость от активности рынка;
5. Зависимость от стабильности рынка; 
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.


Методы сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
      Метод применяется для оценки земельного участка, как занятого зданиями, строениями и сооружениями, так и земельного участка, не занятого зданиями, строениями и сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).


Метод предполагает следующую последовательность действий
•	Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;
•	Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
•	Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
•	Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
•	Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.


Метод выделения
Метод выделения применяется для оценки застроенного земельного участка.


Условия применения метода
•	Наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
•	Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий
•	Определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;
•	Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
•	Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
•	Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
•	Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
•	Расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
•	Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.


Метод распределения
Метод применяется для оценки застроенного земельного участка


Условия применения метода
•	Наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
•	Наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
•	Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.


Метод предполагает следующую последовательность действий
•	Определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
•	Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
•	Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
•	Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
•	Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
•	Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.


Затратный подход
      Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
      При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.
      В основе этого подхода лежит принцип замещения


Информация, необходимая для применения затратного подхода
- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.
Этапы затратного подхода
- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);
-  расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
-  расчет накопленного износа (Ин):
-    физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
-    функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
-    внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;
- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су = Снс - Си;
- определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп = Сз + Су.


Преимущества затратного подхода
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:
- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- оценка объектов на малоактивных рынках;
- оценка для целей страхования и налогообложения.


Недостатки затратного подхода
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;
6. Отдельная оценка земельного участка от строений;
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.


Доходный подход
      Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. 
      Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.


Этапы доходного подхода
1.     Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;
2.     Расчет действительного валового дохода;
3.     Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
        - условно-постоянные;
        - условно-переменные (эксплуатационные);
        - резервы;
4.     Определение величины чистого операционного дохода;
5.     Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.


Преимущества доходного подхода
1. Единственный метод, учитывающий будущие ожидания;
2. Учитывает рыночный аспект (дисконт рыночный);
3. Учитывает экономическое устаревание.


Недостатки доходного подхода
1. Трудоемкий прогноз;
2. Частично носит вероятностный характер.


Методы доходного подхода


Метод капитализации земельной ренты
      Метод применяется для оценки застроенного и незастроенного земельного участка. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.


Метод предполагает следующую последовательность действий
•	Расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
•	Определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
•	Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
       В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.


Основными способами определения коэффициента капитализации являются
•	Деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
•	Увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
      При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).


Метод остатка
      Метод применяется для оценки застроенного и незастроенного земельного участка. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.


Метод предполагает следующую последовательность действий
•	Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
•	Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
•	Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
•	Расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
•	Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.


Метод допускает также следующую последовательность действий
•	Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
•	Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
•	Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
•	Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.


Метод предполагаемого использования
      Метод применяется для оценки застроенного и незастроенного земельного участка. Условие применения метода – возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.


Метод предполагает следующую последовательность действий
•	Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
•	Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
•	Определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
•	Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
      Во время составления отчета об оценке оценщик должен предоставить аргументацию своему выбору подхода, при этом предоставить описание всех подходов, на основе которого будет сделан вывод. Как указано в ФСО № 1 допускается прибегать только к затратному, сравнительному, доходному подходу. Таким образом, затратный основывается на высчитывании затрат на производство, замещение, приобретение. Сравнительный – применение объектов-аналогов. Доходный подход – определение будущих доходов от использования объекта оценки.
      Чтобы добыть нужную информацию, необходимую для применения какого-либо их подходов, оценщик должен обратить особое внимание на рынок. Информация, которая получена посредством анализа и изучения рынка объектов недвижимости, должна быть актуальной, достоверной и исчерпывающей.
      Оценка недвижимости существует двух видов: индивидуальная и массовая (таблица 10).
      Таблица 10
Индивидуальная и массовая оценка
Индивидуальная
Массовая 
Оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов
Оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т.п.
      Внедрение и использование массовой оценки должно обеспечить такой механизм сбора налогов, который удовлетворит нуждам экономики государства и в то же время не будет ущемлять интересы налогоплательщиков. Должны быть продуманы процедуры взаимодействия с налогоплательщиками: сбора обратной связи, апелляций, их рассмотрения, корректировки налогооблагаемой базы по итогу рассмотрения апелляции.
      В рамках внедрения необходимо продумать процедуры актуализации моделей массовой оценки, так как в силу изменчивости самого рынка недвижимости после внедрения массовой оценки стоимости недвижимости модель массовой оценки необходимо пересматривать с определенной регулярностью (беляева).
      Существует три метода массовой оценки: экспертно-аналитический, статистический и комплексный.
      Экспертно-аналитический метод основан на информации, полученной путем сбора мнений экспертов о величине влияния  ценообразующих факторов на стоимость земельного участка. У данного метода есть свои плюсы и минусы. Применение метода при наличии скудной информации о рыночной стоимости участков является достоинством. Недостаток – это относительная субъективность.
      Основой статистического метода считается математический анализ. Путем применения различных моделей и приемов составляется выборка и определяется величина влияния факторов. Недостатком можно считать неэффективность применения метода при наличии недостаточной информации о ценах на рынке.
      Комплексный метод представляет собой сочетание экспертно-аналитического и статистического подходов.
      На рисунке 3 представлены сфер.......................