Разработка методов оценки эффективности риэлтерской деятельности и обоснование путей её повышения в условиях современного кризиса

СОДЕРЖАНИЕ

		ВВЕДЕНИЕ	3

		1.	ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ	5

		1.1	Теоретические основы риэлтерской деятельности.	5

		1.2	Предпосылки и возникновение риэлтерской деятельности в России.	13

		1.3	Особенности функционирования и управления риэлтерской организацией.	18

		2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К АНАЛИЗУ ЭФФЕКТИВНОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РИЭЛТЕРСКИХ ОРГАНИЗАЦИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ	31

		2.1 Методы оценки эффективности управленческой деятельности риэлтерских структур. Системный подход к анализу	31

		2.2 Методы оценки эффективности риэлтерской деятельности по экономическим показателям.	46

		3. РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА ПРИМЕРЕ КОМПАНИИ ООО «	57

		3.1 Проблемы развития риэлтерской деятельности в России.	57

		3.2 Разработка рекомендаций по совершенствованию методов оценки эффективности риэлтерской деятельности на примере компании ООО «Домовой» в условиях современного кризиса.	62

		3.3 Оценка эффективности риэлтерской деятельности компании ООО «Домовой».	64

		ЗАКЛЮЧЕНИЕ	69

		ПРИЛОЖЕНИЯ	72

		СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ	76



ВВЕДЕНИЕ

В качестве темы выпускной квалификационной работы мной была выбрана тема: «Разработка методов оценки эффективности риэлтерской деятельности и обоснование путей её повышения в условиях современного кризиса».

Актуальность темы обуславливается отсутствием подходящей системы для анализа эффективности деятельности риэлтерских организации, которые, являясь одними из наиболее важных субъектов рыночной инфраструктуры, в то же время представляют собой предпринимательские организациями, основной целью которых выступает систематическое получение прибыли. Нехватка опыта работы, несовершенство нормативно-правовой базы по созданию и функционированию организаций, отсутствие институтов государственного регулирования и саморегулирования, недостаточная подготовка кадров, а так же высокая стоимость оказания услуг, которая увеличивает стоимость объекта сделки, приводят к отрицательным тенденциям в развитии риэлтерского рынка и обуславливают необходимость осуществления дополнительного анализа в части разработки и предложения, новых, научно-обоснованных подходов по оценке и повышению качества эффективности риэлтерских компаний. В процессе исследования мною были рассмотрены существующие методы оценки эффективности деятельности риэлтерских компаний, а так же принято решение разработать и обосновать рекомендации по усовершенствованию этих методов на примере объекта исследования - риэлтерской компании ООО «Домовой», с учетом изученной информации и предложить необходимые мероприятия для увеличения результатов деятельности данной организации.

Для достижения намеченной цели поставлены следующие задачи:

	. Рассмотреть теоретические основы и предпосылки возникновения риэлтерской деятельности в России;

	. Изучить особенности функционирования и управления риэлтерскими структурами в России;

	. Рассмотреть и проанализировать существующие методы оценки эффективности риэлтерской деятельности;

	. Изучить проблемы развития риэлтерской деятельности, применительно к компании    ООО «Домовой».

	. Разработать рекомендации по совершенствованию методов оценки эффективности риэлтерской деятельности на примере компании ООО «Домовой»;

	.  Оценить эффективность деятельности компании ООО «Домовой»;

	. Предложить мероприятия для увеличения эффективности деятельности компании ООО «Домовой».

В качестве объекта исследования будет выступать риэлтерская компания ООО «Домовой». Предметом исследования будут существующие методы оценки эффективности риэлтерской деятельности. Научная новизна моей работы заключается в разработке рекомендаций по совершенствованию методов оценки эффективности риэлтерской деятельности. Я рассмотрю имеющиеся методы как оценки эффективности управленческой деятельности, так и оценки экономической эффективности деятельности и создам новый алгоритм оценки, адаптированный под специфику риэлтерской органиции. 

	





















1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ



	Теоретические основы риэлтерской деятельности

	Риэлтерская деятельность - профессиональная деятельность, оказывающая на постоянной основе услуги при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, представляющая собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлтерская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка. Клиент имеет право и возможность, через нотариально заверенную, сроком до трех лет, доверенность, поручить риелтору-специалисту по сделкам с недвижимым имуществом-совершать любые действия с его недвижимостью. 

Основные виды деятельности риэлтора приведены ниже:

	Агент или поверенный;

	брокер;

	дилер;

	посредник при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

	посредник по организации торговли недвижимым имуществом;

	посредник по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

	посредник по доверительному управлению недвижимым имуществом;

	посредник по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества. 

	Несмотря на то, что понятия видов деятельности брокера, агента и поверенного относят исключительно к работе риелтора, они различны.

	Брокерская деятельность по недвижимости представляет собой деятельность физического лица от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости, направленная на получение прибыли и подразумевающая ведение переговоров или попытку их ведения, помощь общественности в доведении до сведений потенциальных покупателей или партнеров по бизнесу информации об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение рекламы и информации о своей деятельности, упомянутой выше, приводящей к покупке, продаже, обмену, аренде, ипотеке, лизингу объектов недвижимости или совершению других сделок с правами на недвижимое имущество, в том числе продаже таймшера (права одного из владельцев многовладельческой собственности на использование самой собственности в отведённые ему участки времени).

	Брокером является физическое лицо, имеющее не менее 2-летнего стажа работы на рынке недвижимости, получившее квалификационный аттестат брокера, в соответствии с этим обладающее правом подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости, работающее с клиентами и заключающее с ними договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Предполагается предоставить брокеру право осуществлять все виды сделок с недвижимостью.

	Агентская деятельность по недвижимости - деятельность физического лица по выполнению функций, делегированных ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости для осуществления вспомогательных действий по совершению сделок и операций на рынке недвижимости, связанных с переходом прав на недвижимое имущество.

	Агент по недвижимости - физическое лицо, имеющее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Агент по недвижимости не имеет права подписи документов по заключаемым сделкам от имени субъекта рынка недвижимости и осуществляет свою профессиональную деятельность на основании гражданско-правового договора, заключаемого им с брокером.

		Подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости увязывает его с рынком услуг. Назначение рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека.

	Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

	-   Жилье – для удовлетворения жилищных потребностей;

	- Промышленные объекты – для организации производственно - технологических процессов.

	- Земельные участки – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданское строительство рекреационных нужд.

	Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости – это составной элемент единого рынка услуг.

	Обычно услуга обладает рядом отличительных черт: неотделимостью от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью, непостоянством качества и полезна не как вещь, а как определенная деятельность. Услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают этими чертами.

	Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе.

	Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками на основе разработанных стандартов, обеспечивающих состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

	Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие приведет к формированию его прикладного анализа.

	Деятельность риелтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риелтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлтерской деятельности лишь при условии, что она связана с приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или не определенного на момент заключения договора недвижимого имущества.

	Индивидуальный предприниматель, либо юридическое лицо, осуществляющие риэлтерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом, являются профессиональными участниками рынка недвижимости и обязаны в установленном законодательством РФ порядке пройти процедуру аккредитации и получить документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ.

	Риэлтерские фирмы могут оказывать услуги, которые связаны с недвижимым имуществом, но не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости. Например, услуги по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений, что не относится непосредственно к риэлтерским фирмам, но это необходимо для их нормального существования.

	Большинство услуг, предоставляемых риелторами, имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. До настоящего момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности, тем самым обеспечивающего защиту прав потребителей и урегулирование отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлтерских услуг, с позиции их потребителей, но 14 мая 1998 г. постановлением N 2441-II ГД Государственной Думы ФС РФ в первом чтении был принят проект федерального закона "О риэлтерской деятельности в Российской Федерации" [п.13], в котором учтено обеспечение унификации подходов к законодательному регулированию деятельности на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного (экономической ситуации, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок) и вторичного (недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу) рынков недвижимости, оптимальное взаимодействие всех профессиональных участников рынка и эффективное управление объектами недвижимости.

	Так же в вышеупомянутом проекте закона предложено более широкое определение риэлтерской деятельности, включается в него не только оказание брокерских, агентских, дилерских и посреднических услуг, но также и деятельность риелтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества, по доверительному управлению, по организации торговли недвижимым имуществом. 

	Риэлтерскую деятельность можно охарактеризовать как предпринимательскую, осуществляемую самостоятельными субъектами рынка жилой недвижимости с целью получения прибыли от организации и совершения гражданско-правовых сделок (купля, продажа, приватизация, мена, аренда, лизинг, ипотека и др.) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (жилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерскую и агентскую деятельность по недвижимости, деятельность по управлению объектами жилой недвижимости, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие жилой недвижимости. [п.9]

	

ПРОДАВЦЫ

ЖИЛЬЯ

Рынок

риелторских услуг

ПОКУПАТЕЛИ

ЖИЛЬЯ

Государственные органы власти

СМИ

Федеральные и региональные органы архитектуры

и градостроительства

Органы государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним

ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Инвесторы

(кредиторы)

Оценщики

Страховые компании

Застройщики

(девелоперы)

	Рисунок 1 - Структура рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости.

	Наиболее распространенный вид деятельности информационные услуги. Сущность заключается в сборе информации о спросе и предложении на рынке недвижимости и предоставлении Клиенту информации о возможных вариантах сделок. Клиент, выбрав подходящий вариант, самостоятельно или с технической помощью Риелтора заключает сделку.

	Этот вид деятельности на рынке недвижимости является наиболее простым, с него начинали свою работу большинство Агентств недвижимости. Услуги Риелтора здесь сводятся, в основном, к подбору вариантов, а также к сопутствующим услугам, таким как предоставление помещения, для переговоров, показ Клиенту объекта недвижимости, договоренность с нотариусом о времени и месте подписания сделки, предоставление транспорта и т.п.

	Простота этого вида деятельности обуславливает и его недостатки. Так, Риелтора всегда беспокоит, что стороны, познакомятся лично и могут, обойтись и без него, тем более, что предотвратить такой исход законными средствами весьма затруднительно.

	Тоже довольно распространенный в настоящее время вид деятельности на рынке недвижимости консультационные услуги. Кроме того, он наиболее обширен и разнообразен. Заключается в предоставлении Клиенту различного рода консультаций по вопросам, так или иначе имеющим отношение к объектам недвижимости. Консультации можно классифицировать по областям знаний. В частности к объектам недвижимости могут иметь отношение:

	- юридические консультации (по вопросам правоотношений, связанных с объектами недвижимости);

	- технические консультации (о техническом состоянии объекта недвижимости, его технических и эксплуатационных характеристиках и свойствах, необходимость ремонта и т.д.);

	- экономические консультации (стоимость объекта, ликвидность, экономика инвестиций, окупаемость и т.п.);

		Все участники инвестиционной деятельности в сфере жилья встречаются на рынке инвестиций жилой недвижимости, который является частью рынка реальных инвестиций, где структура рынка жилья представлена первичным и вторичным рынками. При этом рынок жилой недвижимости необходимо рассматривать как часть инвестиционного рынка, потому что на нем присутствуют агенты, характерные для инвестиционного рынка: инвесторы-покупатели, инвесторы-продавцы, наличие экономических отношений между продавцами и покупателями, наличие потребителей, заинтересованных в товаре, возможность получения дохода от объекта инвестирования. Структура рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости представлена на рисунке 1.

		Развитие новых направлений риэлтерского бизнеса требует нового качества и объема знаний, более тесного взаимодействия всех участников, выделения узкоспециализированных источников информации и других методов, значительно отличающихся от традиционных методов реализации недвижимости. Возросла роль средств массовой информации как в создании определенного профессионального имиджа риэлтерской работы, так и в оперативности управления потоками информации. Укрепилась связь и деловое сотрудничество между риэлтерскими фирмами, страховыми компаниями и банками (подбор помещений под филиалы банков и поиск покупателей, использующих кредит).

	Совокупность всех этих факторов создает ситуацию, в которой старая технология уже тормозит развитие рынка недвижимости, создает внутренние противоречия, еще больше разделяет интересы всех участников рынка, нарушая баланс развития экономической системы. В чем же заключается альтернатива существующей технологии? Основой новых технологий в риэлтерской услуге является эксклюзивный договор на оказание услуг по продаже или аренде объекта недвижимости.

	Причем особенность такого договора заключается в том, что собственник в лице Заказчика предоставляет риэлтору в лице Исполнителя право ведения переговоров по цене с учетом вознаграждения Исполнителя, при этом цена комиссии зафиксирована и вознаграждение точно оговорено.

	Закон о риэлтерской деятельности до сих пор не принят, следовательно, законодательно перечень услуг, оказываемых риэлтерской фирмой, не закреплен.

		Качество предоставленных потребителю риэлтерских услуг определяется выполнением риэлтором всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий.

		Риэлтор, оказывающий потребителю услугу, связанную с приобретением в собственность последнего недвижимого имущества, обязан обеспечить потребителю юридическую возможность его дальнейшего использования в его собственных интересах,

Из теоретических аспектов риэлтерской деятельности можно сделать вывод, что эта сфера включает в себя широкий спектр обязательных для рассмотрения понятий, взаимосвязь множества полей деятельности и является неотъемлемой частью экономики России.

Предпосылки и возникновение риэлтерской деятельности в России.

Рынок недвижимости является важным компонентом российской экономики и играет важную роль в становлении рыночных отношений. В последние годы возросло строительство нового жилья, соответственно рынок недвижимости в нашей стране так же растет. Увеличиваются не только объемы, но и характер совершаемых сделок. Это является причиной возникновения все большего количество риэлтерских организаций, что предполагает высокую конкуренцию, определяет ситуацию и качество услуг на рынке. 

История показывает, что в дореволюционной России операции с недвижимым имуществом, по сути, не отличались от нынешних. Недвижимость продавали и покупали, сдавали в аренду, закладывали. Владельцы могли действовать самостоятельно, используя свои знакомства или подавая объявления в периодические издания. Лицам, плохо ориентирующимся на рынке недвижимости, предлагали свои услуги посредники – комиссионерские конторы, прообразы современных риэлторских фирм. Они возникли в первую очередь как посреднические организации в сфере торговли промышленными и продовольственными товарами, а уже потом стали заниматься операциями с недвижимостью.

Постепенно профессия торгового посредника-комиссионера становилась все более престижной. Появилось много руководств по организации такого вида деятельности, прославляющих «почтенную профессию» и сулящих «вечный заработок». Считалось, что человек, обладающий хотя бы небольшим капиталом и не очень ленивый, независимо от возраста, пола и социальной принадлежности, мог завести свое дело. Известно, что одна из первых справочно-комиссионерских контор появилась в Санкт-Петербурге в 1880 году и с самого начала осуществляла операции с недвижимостью. Это было время, когда в городе проблема с жильем ощущалась особенно остро. Контора осуществляла посреднические операции по сдаче и найму жилья. Постепенно накопив сведения о продаваемых объектах недвижимости, она принялась вовсю ими торговать. За совершение операции взимались 2% от общей стоимости объекта продажи – как с продавца, так и с покупателя, но только в случае, если сделка состоялась. Продавец недвижимости оплачивал корреспондентские расходы и расходы на размещение информации в СМИ. Покупателю сведения о выставленных на продажу объектах предоставлялись бесплатно.

Большое значение придавалось рекламе. Многие столичные и провинциальные издания пестрели заголовками: «Редкий случай!», «Очень дешево!» и «Желаю купить». С 1907 по 1914 год выходила специальная газета «Сборник спроса и предложения», печатавшая сведения о недвижимости всей России без указания точного адреса и фамилии владельца. Указывались только район в Петербурге, название пригорода или другого города. Подробно описывался объект, указывались размер земельного участка и сумма долга, если он был заложен. Заканчивалось объявление словами: «Более подробно узнать в конторе».

Однако, как и сегодня, многие предпочитали действовать самостоятельно, без посредников. Такие люди размещали свои объявления в массовых журналах и газетах: «Санкт-Петербургские ведомости», «Деловой Петербург», «Биржевые ведомости». Зачастую объявления эти заканчивались словами: «Комиссионеров просят не приходить». Оказалось, что, несмотря не пропаганду «почтенной профессии», в глазах обывателей комиссионеры по торговле недвижимостью были просто спекулянтами, наживающимися на чужом добре. Развеять этот стереотип, пожалуй, - не такое уж простое дело и для современных риэлторов...В отношении одной из профессий говорится: «Пока есть волосы – будут нужны парикмахеры». Безусловно, пока есть воры – нужны будут полицейские, пока живы люди, нужны будут пекари, и, конечно же, пока люди живут в домах, специалисты по недвижимости будут востребованы на рынке труда.

С начала 90-х годов 20 века рынок услуг в сфере недвижимости в своем развитии преодолел несколько этапов, включая приватизацию и лицензирование риэлтерской деятельности путем консолидации рынка в начале 90-х, его быстрое развитие в конце 90-х и начале 2000-х годов, а так же привлечение новых участников на рынок строительства и смежных областей. 

Первые, легально действующие, риэлтерские фирмы, на рынке жилья в России появились в 1991 году после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и начала перехода квартир в частную собственность, а история этого бизнеса началась гораздо раньше 90-х годов и уходит своими корнями в дореволюционное прошлое — когда появлялись первые коммерческие организации, которые занимались работой и операциями с недвижимостью, по сути, почти ничем не отличавшимися от современных. В связи с растущим спросом на недвижимость комиссионерские конторы, занимающиеся посредническими услугами в торговле, стали предлагать и риэлтерские услуги. К ним обращались те, кто не очень хорошо ориентировался на рынке недвижимого имущества и не хотел рисковать из-за собственного незнания.

Во времена СССР зарегистрированных риелторов не существовало. Функцию посредника могло выполнять государственное бюро по обмену жилой площади. В Москве единственное подобное бюро находилось в Банном переулке, возле которого в 1970-е и 1980-е годы можно было встретить нелегальных маклеров, предлагавших услуги в решении вопросов с недвижимостью. 

Первые частные фирмы, предлагающие услуги в сфере недвижимости стали появляться в начале 1990-х годов. С 1996 по 2002 год риелторы обязаны были лицензировать свою деятельность, с обязательным страхованием профессиональной ответственности участников. 

Следует отметить, что термин "риэлтерская фирма" в контексте российского рынка платных услуг имеет совершенно иное значение, нежели значение термина "риелтор", обозначенного в 1960-х гг. в США.[п.1] За рубежом риелтор - это агент по недвижимости, который для своего клиента может выполнять практически любые посреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости, в другом случае в обязанности риелтора входит оказание услуги по купле-продаже, действия риелтора по дистрибьюторскому договору, агентированию, комиссии и поручительству. В России такое наполнение деятельности риэлтерских организаций можно встретить только в крупных и более развитых городах, например, таких как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара и другие. В большинстве регионов профессиональная деятельность риелтора и риэлтерских организаций сводится к оказанию услуги по купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента за вознаграждение.

Сравнивая американский и российский пути развития института недвижимой собственности так же легко отметить множество схожих признаков. В современной России любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. Другими словами, приобретатель недвижимости, даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в недалеком будущем. При этом государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом. Но поскольку до сего дня массовых прецедентов возмещения ущерба государством не наблюдалось, можно сделать логичный вывод: для приобретателя недвижимости эффективны исключительно частные гарантии. [п. 2]

Развитие в России рыночных отношений привело к появлению в нашей стране многих, ранее невостребованных профессий, задачей которых является обеспечение нормального, цивилизованного функционирования рыночной инфраструктуры. Профессия риелтора и эксперта-оценщика занимает в этом ряду достойное место. Существующая фактически с 1992 г., в конце 1996 г. она получила и юридическое признание, отмеченное внесением её в официальный реестр Министерства труда и социального развития.

Проблема обучения сотрудников стоит перед агентствами недвижимости, которые вынуждены нанимать на работу людей без опыта и не прошедших даже базового обучения. В настоящее время крупные агентства проводят обучение и подготовку будущих специалистов самостоятельно. По мере накопления опыта для риелторов проводятся специальные тренинги, направленные на развитие профессиональных навыков. [п.7]

Российским риэлторам досталась нелегкая задача. Свободный рынок жилья появился немногим более десяти лет назад. За это время сменились целые эпохи в правовом обеспечении риэлторской деятельности: от полной юридической неразберихи к формированию элементов цивилизованного рынка недвижимости. Сейчас наблюдается тенденция отхода государства от регулирования данной деятельности. Эта функция переходит к профессионалам в лице саморегулируемых общественных объединений. В самом риэлторском бизнесе сложилась своеобразная иерархия – кто-то занимается куплей- продажей новых квартир, другой работает на вторичном рынке жилья, третьи занимаются арендой нежилых помещений и операциями с землей.

Любая сделка должна соответствовать законодательству. Она должна иметь набор определенных «правовых признаков» или «свойств», которые позволяют ее отличить от явлений, сходных со сделкой и правильно оценить правовой эффект. В противном случае она будет недействительной. При этом роль риэлтора, как добросовестного посредника, крайне важна.

Основной деятельностью риэлторских фирм является консультирование сторон по подготовке сделки и физическое сопровождение сторон непосредственно во время ее заключения, а также государственной регистрации прав и денежных расчетов между сторонами.

В своем стремлении упорядочить права граждан на недвижимость от случаев мошенничества законодатели ранее вводили лицензирование риэлторской деятельности. Нормативное закрепление этого содержалось в п. 2 Положения «О лицензировании риэлторской деятельности», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23/XI 1996 г. № 1407. Согласно этому документу под риэлторской деятельностью понималась осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени и за свой счет в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Сам термин «риэлтор», т. е. человек, оказывающий посреднические услуги на рынке недвижимого имущества появился в США в 1916 году, когда был зарегистрирован в качестве специального знака ассоциации риэлторов.

Подводя итог, стоит отметить, что за последние годы сложился эффективный рынок риэлтерских услуг, обладающий мощным потенциалом для развития. Рынок недвижимости стал не только одним из наиболее значимых секторов российской экономики, но и, будучи тесно связанным с жилищной проблемой большинства населения, приобрел огромное социальное значение. Но в данной отрасли существует слишком большое количество нерешенных проблем, как со стороны государственного регулирования деятельности риэлтерских организаций, так и со стороны внутреннего функционирования данных фирм. Изучение опыта развитых стран по данному вопросу должно облегчить решение проблем в нашей стране.

Особенности функционирования и управления риэлтерской организацией.

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой предпринимательской деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций, возникновение различных организационно-правовых форм собственности, не могли не затронуть инвестиционно-строительной и жилищной сферы, и, как следствие, к выделению самостоятельного сегмента рынка - рынка недвижимости. Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Российский рынок недвижимости находится в стадии становления й постепенного развития. В России происходит активное его формирование и развитие, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с объектами недвижимости.

Риэлторские организации - важные субъекты рыночной инфраструктуры, в то же время они сами являются предпринимательскими организациями, ибо их основной целью является систематическое получение прибыли. Отсутствие у российских риэлторских фирм большого опыта деятельности приводит к трудностям функционирования отечественных риэлторских организаций. Необходимо также отметить несовершенство нормативно-законодательной базы по созданию и функционированию риэлторских организаций в России; несовершенство общегосударственной системы подготовки и переподготовки риэлторов. В этой связи актуальным является проведение исследования теоретических и практических проблем механизма функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости и совершенствования его элементов, направленных на повышение эффективности деятельности риэлторских организаций.

Риэлторская фирма должна представить полную информацию о представляемых услугах. Когда клиент только обращается в риэлторскую фирму, не заключив с ней договор на оказание риэлторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс услуг, которые ему можно представить, исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. Риэлторская фирма не сообщает клиенту всей информации относительно своих услуг. Делается это по той причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой клиенту квартиры, ее стоимости и т. д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной риэлторской фирмы.



В том случае, когда потребитель риэлторских услуг готов воспользоваться услугами данной риэлторской фирмы, ему предоставляется информация об услугах договора оказания риэлторских услуг. Помимо договора на оказание риэлторских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения.

В этих случаях риэлторская фирма должна проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров. Но риэлтор не обязан этого делать, он лишь отвечает на вопросы, задаваемые его клиентом. Перед подписанием каких-либо договоров с риэлторской фирмой потребителю нужно тщательно изучить все предполагаемые условия. Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна представить риэлторская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риэлтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риэлтором и оплатить его услуги. Поэтому все «пожелания» клиента о месте расположения квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание риэлторских услуг.

Клиенту следует поинтересоваться о таких немаловажных вопросах, как переход риска случайной гибели, ответственности сторон, права на удержание риэлтором всего, полученного им по сделке, заключенной в интересах клиента, обременении недвижимого имущества правами третьих лиц.

Риэлторская фирма должна предоставить и правовую информацию обо всех юридических действиях, которые необходимо совершить риэлтору для исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и предоставление интересов клиента в суде.

Требование о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре на оказание риэлторских услуг.

Механизм функционирования риэлторских организаций регулируется не только гражданским законодательством, но и д.......................