Приобретение в аренду земельного участка

7.1 Нормативная база правового регулирования по теме ВКР
7.1.1 Приобретение в аренду земельного участка
      Торгово-развлекательный центр «Спутник Губкин» расположен на земельном участке, находящийся в муниципальной собственности Губкинского городского округа. Земельный участок приобретается на основе договора аренды в результате проведения аукциона.
      Муниципальная услуга предоставляется администрацией Губкинского городского округа через структурное подразделение Комитет. В предоставлении муниципальной услуги также участвует МБУ «Единая служба муниципальной недвижимости и земельных ресурсов»
     Результатом предоставления муниципальной услуги является выдача заявителю проекта договора аренды земельного участка либо мотивированного отказа в предоставлении земельного участка.
     При предоставлении земельного участка и заключении договора аренды по результатам проведения торгов срок предоставления муниципальной услуги составляет не более 60 рабочих дней со дня регистрации заявки на участие в торгах на право заключения договора аренды.
     Для предоставления муниципальной услуги необходимо предоставить в Комитет заявку на участие в аукционе по форме, установленной конкурсной документацией.
      Заявка содержит: 
     1) сведения и документы о заявителе, подавшем такую заявку:
     а) сведения об организации заявителя 
     б) полученную не ранее чем за шесть месяцев до даты размещения на официальном сайте торгов извещения о проведении аукциона выписку из единого государственного реестра юридических лиц;
      в) документ, подтверждающий полномочия лица на осуществление действий от имени заявителя;
     г) копии учредительных документов заявителя; 
     д) решение (копия) об одобрении или о совершении крупной сделки в случае, если требование о необходимости наличия такого решения для совершения крупной сделки установлено законодательством РФ, учредительными документами юридического лица и если для заявителя заключение договора, внесение задатка являются крупной сделкой; 
     е) заявление об отсутствии решения о ликвидации заявителя, об отсутствии решения арбитражного суда о признании заявителя банкротом и об открытии конкурсного производства, об отсутствии решения о приостановлении деятельности заявителя в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;
      2) предложения об условиях выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении муниципального имущества, права на которое передаются по договору, а также по качеству, количественным, техническим характеристикам работ.; 
     3) документы или копии документов, подтверждающие внесение задатка, в случае если в документации об аукционе содержится требование о внесении задатка .
     Предоставление муниципальной услуги осуществляется бесплатно. При предоставлении заявителю конкурсной документации,  может быть предусмотрена плата, указание о чем содержится в извещении о проведении аукциона.

7.1.2 Разрешительная документация на строительство.
     Разрешение на строительство предоставляется управлением архитектуры и градостроительной политики администрации Губкинского городского округа, через МАУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг», а также в электронном виде - посредством использования федеральной государственной информационной системы «Единый портал государственных и муниципальных услуг». 
     Предоставление муниципальной услуги осуществляется во взаимодействии с Губкинским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (Росреестр), Межрайонной ИФНС России № 8 по Белгородской области (ФНС).
     При информировании по письменным обращениям и обращениям, направленным по электронной почте, ответ предоставляется не позднее 10 дней со дня поступления запроса и предоставления документов.
     Документы, необходимые для предоставления муниципальной услуги:
     1) заявление о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства; 
     2) документ, удостоверяющий личность заявителя, являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического лица; 
     3) свидетельство о государственной регистрации юридического лица или выписка из государственных реестров о юридическом лице, являющемся заявителем; 
     4) правоустанавливающие документы на земельный участок; 
     5) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта плани- ровки территории и проекта межевания территории; 
     6) материалы, содержащиеся в проектной документации;
     7) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального, если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.
     8) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 Градостроительного кодекса РФ);
     9) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации; 
       Муниципальная услуга предоставляется бесплатно. 
     Заявитель в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в Управление сведения о площади, высоте и количестве этажей планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения.
     
7.1.3 Осуществление архитектурно-строительного контроля
     В соответсвии со ст. 53 Градостроительного кодекса  строительный контроль проводится в процессе строительства объекта капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
     Задачей государственного строительного надзора является предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком или подрядчиком нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов, и проектной документации.
     Строительный контроль проводится застройщиком или техническим заказчиком, либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом.
     В процессе строительства объекта капитального строительства подрядчиком проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта и в соответствии с технологией строительства, контроль, за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации.
     По результатам проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты освидетельствования указанных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.
     При выявлении по результатам проведения контроля недостатков работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения застройщик или технический заказчик может потребовать проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения повторно после устранения выявленных недостатков. Акты освидетельствования таких работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составлются только после устранения выявленных недостатков.

7.1.4 Процедура ввода объекта в эксплуатацию
     Муниципальная услуга предоставляется администрацией Губкинского городского округа через структурное подразделение - управление ар- хитектуры и градостроительной политики администрации Губкинского го- родского округа. Предоставление муниципальной услуги осуществляется во взаимодействии с Губкинским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (Росреестр), Межрайонной ИФНС России № 8 по Белгородской области (ФНС)
  Результатом предоставления муниципальной услуги является выдача (направление) заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо мотивированный отказ в предоставлении муниципальной услуги. 
  Муниципальная услуга предоставляется в срок не позднее чем через 10 дней со дня предоставления в Управление документов.
   В целях ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию необходимы следующие документы: 
   1)заявление о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строи- тельства в эксплуатацию. 
   2) документ, удостоверяющий личность заявителя, являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического лица;
    3)свидетельство о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц) или выписка из государственных реестров о юри- дическом лице, являющемся заявителем; 
   4)правоустанавливающие документы на земельный участок; 
   5)градостроительный план земельного участка или в случае строитель- ства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории; 
   6)разрешение на строительство;
   7)акт приемки объекта капитального строительства;
   8)документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство; 
   9)документ, подтверждающий соответствие параметров построенного,  объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство; 
   10)документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
    11)схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство; 
   12) заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных ч. 7 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ; 
   13) технический план объекта капитального строительства.  
   Муниципальная услуга предоставляется бесплатно.
7.1.5 Регистрация права собственности
	Согласно данным публичной кадастровой карты, на приобретенном в аренду земельном участке возводится торгово-развлекательный центр «Спутник Губкин»  на основе долевого участия в строительстве. Данная процедура регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
     Федеральный закон № 214 ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
   Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
     По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
     В соответствии со ст.8 Федерального закона № 214 ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. 
     Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 
     Согласно ст. 16 «Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства», у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
     Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст.8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
     Согласно ст. 1 ФЗ № 218 государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество.
     Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами
     В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:
     1) вид объекта недвижимости;
     2) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;
     3) описание местоположения объекта недвижимости;
     4) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный), дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
     5) кадастровый номер объекта недвижимости.
     6) сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование;
     7) кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости.
     8) основная характеристика объекта недвижимости;
     9) номера регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность, кадастровых инженеров, которые выполняли кадастровые работы в отношении объекта недвижимости, номера и даты заключения договоров на выполнение кадастровых работ;
     10) кадастровый номер образованного объекта недвижимости - в отношении исходного объекта недвижимости;
     11) номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости.
     В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним:
     1) вид вещного права, номер регистрации и дата государственной регистрации права;
     2) сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, записи о предыдущих правообладателях, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;
     3) сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости;
     4) вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации таких ограничения или обременения;
     5) сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;
     6) основания возникновения, изменения, прекращения ограничений права или обременений объекта недвижимости;
     7) реквизиты, существенные условия сделки или сделок.
     Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления.
     Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости.
      Датой государственного кадастрового учета является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об объекте недвижимости.
	В соотв. со ст. 17 за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация доли в праве общей собственности в случае долевого строительства, для каждого юридического лица – 22 000 рублей.
     Статья 29 ФЗ № 218 описывает порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
     Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя:
     1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
     3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для их отказа;
     4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
     5) выдачу документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
     Орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий:
     1) государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для отказа;
     2) уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
     3) уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав;
     4) уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии заявления о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
     Государственная регистрация прав осуществляется в течении месяца со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

6. Анализ отдельных правовых актов
1. Договор аренды земельного участка
      2.1. Настоящий договор заключен на срок 5 (пять) лет. Срок аренды Участка устанавливается с __________2015 г. по ___________2020 г.
      2.2. Договор подлежит  государственной регистрации в Губкинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.
…
 	3.1. Годовой размер Арендной платы за Участок,  в соответствии  с аукционом (протокол № _______от ______2015 г.) на право заключения договора аренды земельного участка составляет________________ рублей.
….. 
      3.4. Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора  может измениться в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен настоящий договор аренды.
       3.5. В связи с изменением рыночной стоимости, но не чаще чем 1 раз в год, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. 
…
	4.1. Арендодатель имеет право:
               4.1.1. Требовать досрочного расторжения Договора при использовании  земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушения других условий Договора.
               4.1.2. На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации
4.2. Арендатор имеет право:
       4.2.1. Передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу только после перехода права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного на арендуемом земельном Участке только с согласия Арендодателя.
          4.2.2. Передать в залог свои права и обязанности на аренду земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка по договору третьему лицу, с согласия Арендодателя
 4.3. Арендодатель обязан:
    ….
             4.4.5. Письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 3 месяца, о предстоящем освобождении Участка как в связи с окончанием срока  действия Договора, так и при досрочном его освобождении.
            …
            5.2. За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере одной трехсотой средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц, опубликованной Банком России и имевшей место в соответствующий период, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пеня перечисляется в порядке, предусмотренном п.3.2. Договора.
            …
      6.3. При прекращении Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю Участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.
     1) В Договоре аренды земельного участка не указаны данные, позволяющие определить объект аренды. 
     В таком случае арендатор в соответствии со ст. 621 ГК РФ не сможет реализовать преимущественное право на аренду этого имущества на новый срок и потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору. Для индивидуализации объекта в договоре рекомендуется использовать основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости. Такие сведения перечислены в ч.4, 5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 
     Данные в отношении объекта можно получить, запросив выписку из ЕГРН, которая удостоверяет государственный кадастровый учет объекта недвижимости, государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).
     Пример формулировки условия:
1. Объектом аренды является земельный участок с кадастровым номером ____________ (указывается номер, если есть), расположенное по адресу: ______________________, общей площадью ______ кв. м, назначение - ___________.
2. Выписка из ЕГРН выдана "__" ___________ 20__ г. N_________ является неотъемлемым Приложением № 1 к настоящему договору.
     При этом арендатору до заключения договора следует проверить соответствие сведений, указанных в выписке из ЕГРН, иных документах на объект аренды (состояние, площадь, месторасположение и др.), фактическим данным. Этой цели служит, например, осмотр объекта. При выявлении каких-либо расхождений арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, истинные характеристики которого не отвечают его интересам.
	2) Отсутствует условия выкупа арендуемого земельного участка
    Согласно ст. 624 ГК РФ условие о выкупе арендованного имущества предоставляет арендатору право стать собственником этого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, обусловленной договором.
    Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, поэтому в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены.
    При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам по смыслу п. 1 ст. 624 ГК РФ следует согласовать следующие условия:
    - о переходе арендованного имущества в собственность арендатора;
    - о выкупной цене.
    При включении в договор условия о выкупе стороны должны учитывать, что законом могут быть определены случаи, в которых выкуп арендованного имущества запрещен (п. 3 ст. 624 ГК РФ).
     Для надлежащего согласования условия о переходе арендованного имущества в собственность арендатора стороны должны предусмотреть в договоре аренды, что выкуп имущества производится на основании этого же договора. Это связано с наличием в судебной практике позиции, согласно которой условия договора аренды о преимущественном праве арендатора на приобретение имущества в случае его продажи не определяют договор как договор аренды с правом выкупа.
    Кроме того, условие договора о заключении в будущем договора купли-продажи арендуемого имущества также не будет свидетельствовать о согласовании условия о его выкупе.
    	В некоторых случаях стороны включают в договор условие о том, что арендодатель обязан по окончании аренды продать имущество арендатору по отдельному договору купли-продажи. Такое условие может быть расценено судами как предварительный договор.
2. Договор участия в долевом строительстве
      …
      1.2. На момент заключения настоящего договора общая стоимость Объекта составляет согласно проектно-сметной документации __________ рублей. Указанная в настоящем пункте стоимость Объекта включает в себя стоимость строительства Объекта, коммуникаций и других инженерных сооружений, благоустройства прилегающей территории, стоимость природоохранных и иных необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной и разрешительной документацией.
      1.3. Стоимость доли в Объекте, которую уплачивает Участник долевого строительства, составляет  рублей – % от общей стоимости Объекта.
      1.4. По окончании строительства и ввода Объекта в эксплуатацию Стороны получают право общей долевой собственности на Объект. Доля Участника долевого строительства в общей долевой собственности на Объект составляет % и представляет собой, доля Застройщика – %.
      …..
      2.1. Участник долевого строительства оплачивает цену своей доли в Объекте в размере, предусмотренном договором, и в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора .
      ……
      3.2. Участник долевого строительства принимает на себя следующие обязательства:
      3.2.1. Вносить в счет участия в долевом строительстве денежные средства в соответствии с Графиком платежей.
      3.2.2. Нести затраты по содержанию и эксплуатации Объекта пропорционально размеру доли Участника долевого строительства в общей долевой собственности на Объект с момента ввода Объекта в эксплуатацию.
      …
      3.6. Стороны устанавливают, что Объект, а также право на приобретение доли в праве общей собственности на него не могут служить предметом залога до момента возникновения у сторон права собственности.
      ……
    1)В данном договоре не прописан порядок зачисления денежных средств Застройщику для осуществления строительства объекта. 
    Согласно ст.861 ГК РФ расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.
    Безналичные расчеты производятся через банки, иные кредитные организации, в которых открыты соответствующие счета.
    При осуществлении безналичных расчетов допускаются расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, расчеты по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.
    Во избежание конфликтов по поводу оплаты стоимости объекта, необходимо включить в данный договор уточнение суммы расчета (ежемесячного, ежеквартального, ежегодного если) и его дату.

3.Договор подряда
  	……
       3.3. Если Заказчик не отвечает на заявления Подрядчика о недоброкачественности материалов или инструкций о ходе работ, даваемых Заказчиком, Подрядчик вправе или расторгнуть Договор или отложить выполнение работ до урегулирования разногласий. В обоих случаях  Подрядчик  вправе взыскать с Заказчика понесенные убытки.
      3.4. Если Подрядчик не приступил в течение _______ дней после срока начала выполнения работ к работе или  выполняет  ее  настолько медленно, что станет очевидным  невозможность  создания  Объекта  Работ в срок, Заказчик вправе расторгнуть Договор и потребовать у Подрядчика возмещения убытков.
      3.5. В случае неустранения Подрядчиком недостатков и дефектов в работе, на которые ему было указано Заказчиком, Заказчик вправе расторгнуть Договор и потребовать от Подрядчика возмещения убытков.
	…..
      3.7. Заказчик вправе в любое время до окончания  работ  расторгнуть Договор и возместить Подрядчику нанесенные убытки.
	……
      5.1. За работы, выполненные Подрядчиком, Заказчик выплачивает  Подрядчику денежное вознаграждение,  размер  которого  за каждый выполненный этап определен сторонами в Календарном плане выполнения работ и в Протоколе соглашения  о  договорной  цене. Денежное вознаграждение за каждый этап выплачивается Заказчиком в течение ________дней после подписания сторонами акта сдачи-приемки работ за этот этап.
      В случае просрочки выплаты денежного вознаграждения за  выполненный этап Заказчик выплачивает пеню в размере _______% от  просроченной  суммы за каждый день просрочки.
      5.2. Перед началом каждого этапа  Заказчик  выплачивает  Подрядчику аванс в размере __________ % от стоимости этапа. Невыплата Заказчиком  аванса может  рассматриваться Подрядчиком как заявление о расторжении Договора и в этом случае он вправе предъявить Заказчику претензии в соответствии с п. 3.7.
      5.3. В случае досрочного создания Подрядчиком Объекта  Работ Заказчик выплачивает Подрядчику премию в размере __________ % от суммы Договора за каждый день, считая от фактической сдачи Объекта  Работ до его планируемой сдачи.

    1) Несогласование в договоре подряда гарантийного срока.
    Гарантийный срок - это срок, в течение которого подрядчик обязуется обеспечить соответствие качества результата работы условиям договора и несет ответственность перед заказчиком за выявленные недостатки результата работы (п. 1 ст. 722, п. 3 ст. 724 ГК РФ). В соответствии с п. п. 4, 5 ст. 724 ГК РФ заказчик будет обязан доказать, что недостатки возникли до передачи ему результата работы или по причинам, возникшим до этого момента.
    Если стороны в договоре подряда не согласовали гарантийный срок, то заказчик не вправе будет отказаться от оплаты работы, ссылаясь на недостатки, обнаруженные по истечении двух лет со дня передачи результата работы (п. 2 ст. 724 ГК РФ), и должен будет уплатить проценты по ст. 395 ГК РФ в случае просрочки оплаты.
     Пример формулировки условия:
    "На результат работы устанавливается гарантийный срок продолжительностью пять лет с момента исполнения подрядчиком обязанности передать результат работы заказчику".
    При отсутствии гарантийного срока заказчик вправе предъявить требования в связи с недостатками работы, только если они обнаружены в пределах двух лет со дня передачи результата работы (п. п. 1, 3 ст. 723, п. 2 ст. 724 ГК РФ), однако суд может обязать заказчика доказать момент и причину возникновения недостатков.В случае обнаружения недостатков после истечения двух лет заказчик не сможет заявить о ненадлежащем качестве работы и отказаться от ее оплаты.
    	2) Риск заказчика при согласовании в догов.......................