Принцип добросовестности в гражданском обороте

     
Содержание
     
     Введение…………………………………………………………………..3
     Глава 1. Принцип добросовестности в гражданском обороте………...5
     1.1. Понятие добросовестности в сделках с недвижимостью…………5
     1.2. Правовой статус добросовестного приобретателя………………..11
     1.3. Особенности признания лица добросовестным приобретателем по договору купли-продажи помещения…………………………………………19
     Глава 2. Проблемы виндикации жилых помещений у добросовестных приобретателей и защита их прав……………………………………….……..28
     2.1. Признание и защита прав добросовестных приобретателей жилых помещений………………………………………………………………….…...28
     2.2. Виндикация жилых помещений у добросовестных приобретателей…………………………………………………………….……38
     Заключение………………………………………………………….…….54
     Библиография……………………………………………………….…….57
     
      
Введение
     В условиях современной России собственность имеет исключительное значение в связи с тем, что она является базисом политических и экономических коренных преобразований, источником демократии, непременным условием построения правового государства. Поэтому охрана существующих отношений собственности - важнейшая задача правовой системы.[????]
     Одной из фундаментальных гарантий существования в Российской Федерации права частной собственности является ст. 8 Конституции1, в которой закреплено, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.[??€[]
     Положение добросовестного приобретателя на протяжении длительного периода развития правовой науки представляет собой одну из наиболее спорных проблем в гражданском праве. Изучение развития положений о защите прав этого участника гражданского оборота представляет собой актуальную проблему.
     Особый характер правоотношений с участием добросовестного приобретателя заключается еще и в том, что в них соприкасаются интересы собственников. Проблема правового регулирования отношений, связанных с приобретением права собственности, а также актов отчуждения (приобретения) имущества как основы имущественного оборота, всегда актуальна и неизменно вызывает интерес юристов.[8;*=]
     Предоставление добросовестному приобретателю защиты на законодательном уровне не является общим и абсолютным правилом, и по сути является исключением из принципа защита прав собственника.
     Объектом исследования выступают общественные отношения по поводу защиты прав добросовестного приобретателя.[?????]
     Предметом исследования являются гражданско-правовые нормы в области защиты прав добросовестного приобретателя.
     Главной целью исследования является рассмотрение защиты прав добросовестных приобретателей жилых помещений.
     Для этого определим следующие задачи:
     раскрыть понятие добросовестности в сделках с недвижимостью;
     рассмотреть правовой статус добросовестного приобретателя;
     выявить особенности признания лица добросовестным приобретателем по договору купли-продажи помещения;
     проанализировать защиту прав добросовестных приобретателей жилых помещений;
     исследовать особенности виндикации жилых помещений у добросовестных приобретателей.
     Нормативной базой исследования послужили следующие правовые акты: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Гражданский процессуальный кодекс РФ, а также примеры судебной практики Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, Ржевского городского суда и др.
     Теоретической базой исследования послужили труды правоведов в области исследования: В. Алистархова, В.В. Витрянского, А. Демкиной, А.В. Зарубина, В.А. Петрушкина, Т.П. Подшивалова, С.В. Потапенко,  К.И. Скловского.
     Поставленные цель и задачи определили следующую структуру работы: введение, две главы, заключение и библиография.
      
     
Глава 1. Принцип добросовестности в гражданском обороте
     1.1. Понятие добросовестности в сделках с недвижимостью
     С 1 марта 2013 года в Российской Федерации действует принцип добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно2. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Действие этого принципа имеет свои проявления в отдельных правоотношениях, в частности в сделках с недвижимым имуществом.[€@{®??] 
     В отношении добросовестного поведения при заключении сделок с недвижимым имуществом следует руководствоваться правилами ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)3. Согласно названной норме государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. [§©№№]
     В свою очередь, это означает, что:
     - указанный орган должен проверить законность оснований регистрации прав на недвижимое имущество (то есть законность сделки, актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления, и т.п.);[*$©??]
     - данные реестра должны пользоваться публичным доверием (действует презумпция достоверности реестра, и лицо, добросовестно полагающееся на эти данные, должно защищаться).[&*????]
     Последующие нормы ст. 8.1 ГК РФ направлены на реализацию указанных принципов.
     В частности, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ). 
     Следовательно, лицо, получившее за плату выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество (ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»4), могло бы рассчитывать на защиту его прав в случае возникновения спора по поводу недвижимости. 
     Такое предположение о добросовестности может и должно быть опровержимым при определенных обстоятельствах.[©®??±?]
     В частности, этот же пункт ст. 8.1 ГК РФ предусматривает, что при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. То есть, если указанное лицо, например родственник или сосед субъекта, которое указано в реестре как собственник, но таковым не является, и есть доказательство о такой осведомленности потенциального покупателя, оно не может считаться добросовестным. Это справедливо, поскольку в соответствии со ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. А зная, что данные государственного реестра прав не соответствуют действительности, и, приобретая недвижимость, лицо действует недобросовестно.[???©]
     Нельзя считать добросовестным и лицо, которое приобретает недвижимое имущество, несмотря на то, что в реестре прав имеется отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее (п. 7 ст. 8.1 ГК РФ).[§?¤??vx]
     Правила об отметках, о возражении направлены на обеспечение оперативной защиты законного правообладателя имущества от неправомерного изменения данных реестра прав на имущество. Согласно п. 7 ст. 8.1 ГК РФ в отношении зарегистрированного права в государственный реестр в порядке, установленном законом, может быть внесена отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.
     Законодатель называет следующие условия внесения такой отметки5:
     - право уже должно быть зарегистрировано в реестре. Правом на внесение отметки о возражении может воспользоваться только правообладатель, право которого в установленном порядке было внесено в такой реестр прав. Это правило появилось в ГК РФ, так как в отношении неучтенного права процедура внесения отметки о возражении была бы осложнена тем, что ни об объекте права, ни о правообладателе, ни о самом праве никаких данных в реестре нет. Особых препятствий для включения подобного правила об отметках в отношении неучтенных прав нет, и в последующем законодатель мог бы расширить возможности применения подобного права;[???]
     - отметка о возражении вносится только по заявлению лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Таким образом, этот способ защиты неприменим, например, в том случае, когда один из наследников, пропустивший срок принятия наследства и оспаривающий права другого наследника, хотел бы внести в реестр отметку, чтобы как-то повлиять на реализацию спорного имущества. Поскольку воспользоваться подобным способом защиты может только лицо, которое было уже указано в реестре как правообладатель, такой наследник правом на отметку не обладает. Это условие применения права на отметку о возражении также введено для ограничения возможности злоупотреблений правом. Таким образом, правила об отметках направлены на защиту прав лица, права которого зарегистрированы в реестре;[?¶?±??]
     - отметка о возражении лица отражается в реестре прав не более трех месяцев. Это время предоставляется правообладателю для подготовки документов в суд. По истечении трех месяцев и при неиспользовании права на обращение в суд отметка автоматически аннулируется. Если исковое заявление все же подается в суд, то отметка о возражении меняется на отметку о наличии судебного спора. Сведения об отметке в течение трех месяцев доступны третьим лицам, и новый приобретатель имущества, в отношении которого имеется соответствующая отметка в реестре, несет риск того, что он может быть признан недобросовестным.[%79%]
     Таким образом, правила ст. 8.1 ГК РФ рассчитаны на то, что лицо, добросовестно полагавшееся на данные Единого реестра прав на недвижимое имущество, должно получать соответствующую защиту прав в случае возникновения спора по поводу имущества. И для приобретателя квартиры достаточным для добросовестности было бы получение выписки, в которой указываются собственник, объект недвижимости и отсутствие обременений.
     В настоящее время возникает проблема с обеспечением достоверности реестра прав на недвижимое имущество. Это связано и с тем, в каком объеме регистрирующий орган проводит проверку законности оснований регистрации прав на недвижимое имущество.[}®©¶?±?]]
     Отметим, что норма ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливающая пределы проверки законности сделки, неоднократно менялась. В одной из первых редакций она звучала следующим образом: проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.[$5:8%+K?] 
     Таким образом, орган обязан был провести полную проверку правоустанавливающих документов. 
     В дальнейшем редакция меняется6:[????]
     - правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных указанным Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав;[UTIL5?xyz]
     - правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных указанным Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.[?©®µ¶]
     Итак, теперь регистрирующий орган проверяет только отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации прав и только в сделках, заключенных в простой письменной форме. За нотариально удостоверенные сделки отвечает нотариус.[5????»?]
     Это свидетельствует о том, что регистрирующий орган не проводит полной правовой экспертизы правоустанавливающих документов. Действительно, для полноты экспертизы необходимо установить личность обратившихся (в нашем случае, когда сделка может быть заключена в простой письменной форме, а на регистрацию поданы документы через представителя, это сделать невозможно), проверить волю сторон сделки (на самом ли деле они намерены заключить именно такую сделку), а также проверить соответствие содержания сделки законодательству РФ.[?????®]
     Согласно позиции Верховного Суда РФ, обращение к реестру прав на недвижимое имущество само по себе не может свидетельствовать о добросовестности приобретателя недвижимости7. Пока потенциальный покупатель не примет разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения - проверить принадлежность квартиры продавцу (лучше, если это сделают третьи лица: сотрудники риелторского агентства, работники банка при выдаче ипотечного кредита), произвести осмотр жилого помещения до его приобретения и др., он не может считаться добросовестным.[®????µ]
     Таким образом, при возникновении спора Верховный Суд РФ рекомендует судам учитывать не только обращение к записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества (при этом государственная регистрация носит правоустанавливающий характер). Желательно учитывать, проявлена ли гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество.[»y©??]]
     Однако, как отмечает А. Демкина, это «противоречит правилам, закрепленным в ст. 8.1 ГК РФ, согласно которым предполагается, что гражданин действует добросовестно, если не доказано, что он знал о недостоверности записи реестра. Необходимо отметить, что «порок» в документах может быть и не у последнего отчуждателя, а у кого-то из предыдущих собственников. Возможности ознакомиться «со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость» может и не быть»8.
     Исходя из складывающейся практики приобретатель недвижимости рискует, если он будет полагаться только на данные реестра прав.[§©®??]
     Согласно ст. 61 Гражданского процессуального кодекса (далее - ГПК РФ)9 обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном ст. 186 ГПК РФ, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.[w?{©®???] 
     Данное правило направлено, в том числе и на защиту добросовестного покупателя. Если сделка купли-продажи будет нотариально оформлена, за законность такой сделки несет ответственность нотариус. Следовательно, покупатель, обратившийся к нотариусу, будет защищен в большей степени. Он может быть спокоен в случае возникновения спора в отношении прав на недвижимое имущество, поскольку должен признаваться добросовестным, если только не оспорено само нотариальное действие.[©®¶}???]
     
     1.2. Правовой статус добросовестного приобретателя
     Основу процветания любого государства составляет стабильный и предсказуемый имущественный оборот. Его стабильность немыслима без разработки и законодательного закрепления мер, направленных на защиту добросовестных приобретателей имущества.[??¬??????] 
     Данные меры должны способствовать достижению следующих целей:
     1) устранять риск утраты добросовестным приобретателем имущества вследствие виндикации;[?8;7&*=^@?]
     2) способствовать достижению добросовестным приобретателем правовой цели совершаемой им сделки (в частности, приобретению им права собственности на имущество).[87<9]
     Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П10 подчеркивает, что незащищенность добросовестных приобретателей дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства.[?@*&?98]
     В случае, когда по возмездному договору имущество отчуждено лицом, которое не имело на это права, собственник может обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании этого имущества из незаконного владения лица, приобретшего данное имущество (виндикационный иск). [58????????]
     Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.[?????????]
     Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
     Иное истолкование положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник может прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только по одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и по последующим сделкам, когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем. 
     Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.[????????]
     Необходимо отметить, что российский законодатель предпринял определенные шаги, направленные на защиту имущественных интересов добросовестных приобретателей.[?€№????]
     В частности, добросовестный приобретатель недвижимого имущества, виндикация которого невозможна, был признан его собственником с момента государственной регистрации права (абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ).[????????] 
     Данное правило в порядке аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) подлежит применению и к добросовестному приобретателю движимого имущества (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г.11).[8:&