Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Автономная некоммерческая организация высшего образования
«Российский новый университет»

Юридический факультет

Кафедра гражданско-правовых дисциплин



БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА

на тему: Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения






Студента 5 курса 
заочной формы обучения 
направления подготовки 
«Юриспруденция» 
гражданско-правового профиля 
Кандрашкина Алексея Ивановича
                                                        



                                                                Руководитель: кандидат    
                                                                     исторических наук, доцент 
                                                                         Жданова Татьяна Алексеевна

                                                 Консультант:

Допустить к защите: 
заведующая кафедрой 
 С.И. Помазкова 

«____» ____________________ 20___ г. 





                                                            Москва
2018 г.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ	3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ	6
1.1 Понятие и структура правового режима земель сельскохозяйственного назначения	6
1.2 Понятие земель сельскохозяйственного назначения	9
1.3 Состав земель сельскохозяйственного назначения	11
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ	17
2.1 Общие положения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения	17
2.2 Проблемы оборота земель сельскохозяйственного назначения	22
2.3 Приватизация земель сельскохозяйственного назначения	26
2.4 Особенности купли - продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения	33
2.5 Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения	40
2.6 Ипотека (залог) земельных участков сельскохозяйственного назначения	44
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	52
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ	55


ВВЕДЕНИЕ

    Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года 1(далее - ЗК РФ), определяет землю в триединстве:
    * как природный объект;
    * как природный ресурс;
    * как недвижимое имущество.
    Определяя землю  природным ресурсом, законодатель закрепляет её биологическое происхождение,  ценность для всего живого. Обладающие своей спецификой, и оказывающие влияние на другие природные объекты: недра, воды, леса, животный и растительный мир, не мыслимые вне земли. Земля, как  пространственный базис для любой деятельности, так и как главное средство производства благодаря своему свойству плодородию.
    Земля и как природный ресурс, является первоисточником и исходной для развития человечества в целом. Человек может получать необходимые для своего существования ресурсы только из природных среды. Люди своим трудом создают материальные блага, производные от природных ресурсов.
    Земельный кодекс РФ говорит о земле как о природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации. 
    Так же Земля является недвижимым имуществом, занимает центральное место в системе экономических отношений любого общества. Оно выполняет три важнейшие функции: 1) средства производства, 2) предмета личного потребления, 3) средства накопления (составляя более половины национального богатства, 30 - 40% основных фондов в балансах предприятий и организаций 
    Земля является базовым элементом недвижимости. Характерным отличием земельного рынка (свойственным для всех его секторов) является установление обязательного целевого назначения земель.
    Отношение к земле как к важнейшему природному ресурсу на планете полностью воспринято современным земельным законодательством России.
    На первое место среди принципов земельного законодательства поставлены принципы, которые звучат следующим образом: 
    1.  Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на земле;
    2. Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.
    Исходя из этих принципов, но, не отрицая и не умаляя значение земель иных категорий, делаем вывод, что такая категория земель как земли сельскохозяйственного назначения - это наиболее ценная категория земель, так как в нее входят лучшие плодородные земли, составляющие достояние страны. Важность этой области земельного права во многом определили выбор темы.
    Вопросами правового режима земель сельскохозяйственного назначения занимаются такие известные ученые как Боголюбов С.А., Ерофеев Б.В., Румянцев Ф.П., Ибрагимов К.Х. , Иконицкая И.А., Алимова А.И., Фатыхов М. Х. Бигаева Г., Мун О., Левахин В.Г., Липски С.А., Ялбулганов АА. и другие. 
    Целью выпускной квалификационной работы является комплексное исследование правового режима земель сельскохозяйственного назначения в сочетании приоритета земли как важнейшего компонента окружающей среды с ее использованием как недвижимого имущества, описание проблем касающихся правового режима земель данной категории. Для достижения этих целей ставятся следующие задачи:
    1.  Характеристика действующего законодательства РФ в области правового режима земель сельскохозяйственного назначения;
    2. Анализ применения нормативных актов в области правового режима земель сельскохозяйственного назначения;
    3. Описание актуальных проблем оборота земель сельскохозяйственного назначения;
    В первой главе (Понятие и общая характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения) дается понятие земель сельскохозяйственного назначения в целом, а также характеристика их неоднородного состава. Понятие земель, составляющих сельскохозяйственные угодья — самую большую часть земель сельскохозяйственного назначения, даются на основе научных статей, написанных в соответствии с законодательством.
    Во второй главе рассмотрены содержание и проблемы оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Особое внимание уделено эволюции законодательства в области оборота земельных участков указанной категории, преимущественному праву покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения при совершении сделок, особенностям приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Все вопросы рассмотрены с учетом правоприменительной практики.
    Завершается выпускная квалификационная работа выводами по изученной теме, предложениями по совершенствованию действующего законодательства, списком использованных источников.
    
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
    
 1.1 Понятие и структура правового режима земель сельскохозяйственного назначения

    Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения подразумевает собой установленный законом порядок  учета, кадастра, мониторинга, использования и охраны земель данной категории.
    Состоит из нескольких элементов:
    1.  Наличие объекта правового регулирования, на который распространяется данный порядок. Обычно его подразделяют на общий, родовой и конкретный.
    Общий объект правового регулирования — земля.
    Родовым же объектом является сама категория земель, а именно земли сельскохозяйственного назначения, используемые по своей установленной законом цели.
    Конкретным объектом правового регулирования является угодье — это конкретный земельный участок, используемый по своему целевому назначению. 
    В науке земельного права существует три вида правового режима использования земель:
    а) Общий режим распространяется на земли всех категорий и его элемент — это использование земель по их установленному законом назначению.
    Сельскохозяйственные земли характерны особым режимом, выражающимся в их использовании для сельскохозяйственных целей. Особый режим применяется для восстановления и предотвращения разрушения угодий уже, истощенных и деградировавших.
    Владельцы земель сельскохозяйственного назначения, которыми являются физические лица, вправе изменить правовой режим земель, чему способствуют действия собственников земельных участков и землепользователей, обладающих правом самостоятельного хозяйствования на земле.
    2.  Специальные уполномоченные органы по регулированию правового режима.
    Регулирование объекта правового режима осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, и Министерство имущественных отношений, РФ. Регулирование правового режима отдельных категорий земель и земельных угодий осуществляют органы управления специальной компетенции.
    3.  Круг субъектов, как юридические, так и физические лица, использующий ту или иную категорию земель. Однако не все субъекты имеют право быть собственниками определенных земельных участков, а лишь те, кто, соответствуя своей деятельности и правовому статусу, может осуществлять эксплуатацию земель. К примеру, организации, чьей уставной деятельностью является сельское хозяйство, не могут быть собственниками земель промышленности.
    Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством:
1) гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
2) хозяйственными обществами и товариществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
3) некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
4) казачьими обществами;
5) опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными хозяйствами научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений высшего профессионального, среднего профессионального и начального профессионального образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;
6) общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для обеспечения их традиционного образа жизни, традиционного хозяйствования и традиционных промыслов (ст. 78 ЗК РФ).
    Существуют определенные условия для субъектов, получающих земельный участок.  Физическим лицам земельный участок выделяется в собственность и на неопределенный срок. Государственные и муниципальные учреждения и сельскохозяйственные предприятия обладают лишь правом бессрочного пользования выделенными им сельскохозяйственными участками.
    Остальным субъектам земельные участки могут выделяться в собственность, бессрочное пользование или аренду.
4. Права и обязанности субъектов правоотношений по использованию земель. Права и обязанности субъектов зависят как от особенности земли-используемого объекта, так и от правового статуса субъектов.
5.  Правовой механизм, обеспечивающий надлежащий правовой режим использования земель.
    Для обеспечения правового режима использования земель, следует организовать эффективный правовой и правоприменительные механизмы, а именно:
1) правовые нормы, исполнение которых предотвращает правового режима земель и обеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения перед другими землями;
2) создание правовых норм, устраняющие условия, способствующие нарушению правового режима земель;
3) обязательность санкции в правовой норме за нарушение правового режима;
4) порядок регламентируемый правовыми нормами, устраняющий нарушения. Например, самовольно занятые земельные участки должны быть возвращены по принадлежности без возмещения затрат, произведенных за время незаконного пользования. Так же обязанность, привести земельный участок в пригодное для использования земель состояние, за свой счет лицу самовольно его занявшему. 
    В выводе вышесказанного, хотелось бы отметить, что правовой режим земель сельскохозяйственного назначения — это установленный законом порядок использования земель для наиболее ценной категории земельного фонда российской Федерации.

1.2 Понятие земель сельскохозяйственного назначения
    
    В России по данным Министерства сельского хозяйства РФ 386,1 млн. га земель сельскохозяйственного назначения, что примерно составляет 22,6 % от всего земельного фонда РФ.2 Зная тот факт, что ЗК РФ выделяет семь категорий земель, в зависимости от их целевого назначения (пункт 1 статьи 7 ЗК РФ), можно с уверенностью утверждать, что это одна из самых больших категорий земель в России. Они не только служат пространственным базисом для размещения разного рода объектов, но являются средством производства, используют главное качество земли -плодородие.  При разработке нового ЗК РФ 2001 года возникали наиболее острые дискуссии по поводу порядка пользования и распоряжения именно этими землями.3 Кроме политических споров существует и ряд правовых проблем, связанных с особым порядком приобретения права собственности на такие земли, так как в начале 90-х годов земли прежних колхозов и совхозов были приватизированы и поделены на так называемые земельные доли. Учитывая все вышеизложенное был принят Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"4 (далее - ФЗ Об обороте).
    Распределение земель осуществляется оп их целевому назначению, таким, для сельскохозяйственных земель является — использование участков для производства сельскохозяйственной продукции.  При том, как участки, входящие в земли населенных пунктов используются в сельскохозяйственных целях. Такие же участки имеются в ряде других категорий земель: земли транспорта, земли лесного фонда, но на них распространяется правовой режим соответствующей категории. В нашем законодательстве такие земли называются — земли сельскохозяйственного использования. 
    Как отмечают многие авторы (И.И. Евтихиев, Ф.П. Румянцев, Т.Д. Коноплева и д.р.) что такой признак определения «земель сельскохозяйственного назначения», как «предназначение для сельскохозяйственных нужд» является слишком неопределенным, оперируя на то, что все земли, не давая важности их категории, могут быть признанны землями сельскохозяйственного назначения, в качестве земель фонда распределения, предназначенные для нужд сельского хозяйства.5
    Земли сельскохозяйственного назначения делятся на 13 видов. Законодателем выделены сельскохозяйственные угодья, как наиболее ценные, на которых и произрастает продукция аграрного производства. Поэтому закреплен особый режим их предоставления, использования и изъятия (ст.79 ЗК РФ). Остальные сельскохозяйственные земли имеют вспомогательный по отношению к угодьям характер, на них находятся здания ферм, складов, амбаров, гаражей и других необходимых в аграрном производстве построек, подъездные пути к ним.
    На землях сельскохозяйственного назначения возможно нахождение, к примеру, прудов или обводненных карьеров. Так же для обеспечения защиты земель от неблагоприятных воздействий могут быть лесные насаждения, посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств лесной растительности; рубки такой растительности должны обеспечивать улучшение ее состояния и выполнение ею своих функций.
    
1.3 Состав земель сельскохозяйственного назначения

    Сельскохозяйственные угодья
    Ст.77 ЗК РФ регламентирует и подразделяет состав земель сельскохозяйственного назначения на несколько видов.
    Основной вид - это сельскохозяйственные угодья, т.е. земли, используемые в качестве средства производства, так как в нашей стране по данным Министерства сельского хозяйства РФ 196,2 млн. га сельскохозяйственных угодий.6
    Сельскохозяйственные угодья - это разновидность земель сельскохозяйственного назначения. Именно этот вид земель сельскохозяйственного назначения рассматривается как природный ресурс, который является главным элементом в механизме обеспечения жизнедеятельности общества, все это подтверждает один из главных принципов земельного права, закрепленный в ЗК РФ (подпункт 2, пункт 1 статьи 1 ЗК РФ) - приоритету охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.7
    Сельскохозяйственные угодья представляют собой часть земель сельскохозяйственного назначения, которые ЗК РФ регламентирует как земли предназначенные для нужд сельского хозяйства, т. е. Использование земель в различных видах деятельности сельского хозяйства. Важно, что находятся эти земли за пределами границ населенных пунктов, что тоже упоминается в этой статье.
    На основании статьи 79 ЗК РФ, устанавливающей состав сельскохозяйственных угодий, к ним относятся:
    пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), которые в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране, а также особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), которые могут в соответствии с законодательством субъектов РФ быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. В Ульяновской области, Законом от 17.11.2003 года № 059-30 «О регулировании земельных отношений в Ульяновской области»,8 в такой перечень включены земельные участки из состава особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонную кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий более чем на 60 процентов (статья 15).
    Каждый отдельный подвид сельскохозяйственных угодий имеет свою функциональность в землепользовании, тем самым детализируея правовой режим сельскохозяйственных угодий. Устанавливает способы ведения сельскохозяйственного землепользования в рамках одного подвида угодий.
    Пашня.
    Одним из главных сельскохозяйственных угодий является пашня, которая отражает систематический характер землепользования. Этот вид угодья обрабатывается и используется под посевы сельскохозяйственных культур.
    "В случае если пашня не обрабатывается по тем или иным причинам более одного года с осени, то пашня переходит в другую категорию сельскохозяйственных угодий - залежь, что крайне нежелательно для сельскохозяйственного производства". 9
    "Подобные переходы одних подвидов сельскохозяйственных угодий в другие являются трансформацией сельскохозяйственных угодий, которая в идеале должна осуществляться в сторону интенсификации сельскохозяйственного производства. Залежью называют пашню, не обрабатываемую длительный период времени".10
    Существуют также различные классификации данного угодья. Так, например, профессор Ю. Г. Жариков подразделяет пашню на: пашню, требующую проведения мелиоративных мероприятий; переувлажненную пашню; пашню, находящуюся в обработке и не требующую дополнительных мелиоративных (коренных) улучшений".11
    Сенокос.
    Следующим подвидом сельскохозяйственных угодий является сенокос, который представляет собой сельскохозяйственное угодье, предназначенное для сенокошения и необходимое для заготовки кормов для сельскохозяйственных животных и их вскармливания в зимний период.
    Пастбище - сельскохозяйственное угодье, растительность которого используется   в   качестве   подножного   корма   для сельскохозяйственных животных. Различают природные и сеяные пастбища. В зависимости от местоположения, видового состава растительного покрова и способа использования природные пастбища делят на сезонные (весенние, летние, осенние, зимние) и круглогодичные. Сеяные пастбища бывают одногодичные, краткосрочные и долгосрочные.12
    Многолетние насаждения .
    Следующим сельскохозяйственным угодьем являются многолетние насаждения, которые предназначены для выращивания древесных, кустарниковых или травянистых многолетних растений и предназначены, в основном, для получения плодово-ягодной, технической, кормовой или лекарственной продукции. К многолетним насаждениям относят: сады, ягодники, плодовые питомники и плантации (виноградники, яблоневые сады, чайные плантации, питомники по выращиванию посадочного материала плодово-ягодных культур, хвойных деревьев и т. д.)
    Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья.
    В качестве отдельных подвидов сельскохозяйственных угодий ЗК РФ выделяет особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья и сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), что дает определенные гарантии для повышенной охраны в целях решения вопросов перевода сельскохозяйственных земель в иные несельскохозяйственные категории.
    По мнению профессора О.И. Крассова, само по себе понятие «угодье» отражает вид функционального использования земельного участка, обусловленный его естественными свойствами и наличием на нем определенных природных ресурсов. С помощью данного термина уточняется правовой режим отдельных участков земли. Главное отличие понятий «угодье» и «земельный участок» заключается в том, что угодье не индивидуализируется путем определения его местоположения и границ в том же порядке, как и земельный участок. Главными признаками земельного участка являются его границы и местоположение. Границы определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и выполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях. Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации как объекта права собственности и иных прав.13
    Природопользование, в целом, является одной из форм взаимодействия общества и природы, в субъективном смысле право природопользования определяет совокупность установленных законодательством РФ прав и обязанностей пользования объектами и ресурсами природы, окружающей среды в целом для удовлетворения экономических потребностей. Земельные угодья (охватывая и сельскохозяйственные) как элемент хозяйственной деятельности включают в себя деятельность по использованию полученных свойств почвы, которая выражается в экономическом интересе земледелия (получение урожая).
    Из вышесказанного следует, что состав сельскохозяйственных угодий сложен и многогранен. Подразделяясь на пашню, пастбища, участки многолетних насаждений, сенокосы, залежи и прочее, они подразделяются на множество подвидов.
    Подобное деление играет важнейшую роль, как в земельном праве, так и в экономике. Структуризация подвидов сельскохозяйственных угодий позволяет отразить их главное свойство - плодородие в документах государственного кадастрового     учета,    определить    доходность    того    или    иного вида
    сельскохозяйственных земель, дает возможность осуществления государством фискальной функции в виде расчета земельного налога по конкретным видам сельскохозяйственных угодий и многое другое.
    Российское законодательство, установив приоритетность в использовании сельскохозяйственных угодий, не случайно вводит и режим особой правовой охраны в отношении данного вида сельскохозяйственных земель, что необходимо для недопущения растраты плодороднейших земель. Профессор С. А. Боголюбов отмечает, что приоритетность в использовании сельскохозяйственных угодий объясняется их значением для производства сельскохозяйственной продукции и обеспечения продовольственной безопасности государства в целом.14
    
    Иные земли сельскохозяйственного назначения
    Другая разновидность земель сельскохозяйственного назначения -земли, которые используются как территориальный базис для размещения внутрихозяйственных дорог, коммуникаций. На этих землях могут быть расположены водоемы (пруды и обводненные карьеры), постройки и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, т.е. объекты недвижимости, непосредственно обслуживающие нужды сельского хозяйства.
    Второй подвид земель сельскохозяйственного назначения - носит вспомогательный характер. К данному подвиду относятся и земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений (полезащитными лесными насаждениями), имеют весьма своеобразный правовой режим, который определяется в законодательстве РФ.
    

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
    
2.1 Общие положения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
    
    Земельные участки в Российской Федерации являются объектами гражданских прав. Статья 130 Гражданского кодекса РФ15 (далее - ГК РФ) относит их к недвижимым вещам. Специфика оборота земель сельскохозяйственного назначения заключается в его статусе, который обуславливает его специальный правовой режим. В частности, при отчуждении земельного участка требуется указание данных, позволяющих определенно его установить (данные кадастрового учета), продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка, ограничениях его использования, о государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на него, особенностях момента возникновения права собственности у приобретателя этого имущества, его передачи и т. д.
    Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. По общему правилу земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица), если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте законодательными актами.
    В соответствии с п. 2, 3 ст. 209, п. 1 ст. 260 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей свободно в той мере, в какой их оборот допускается 
    законодательством. Ограничения оборота земельных участков указаны в ст. 27 ЗК РФ. В соответствии с п. 2 указанной статьи земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в собственность и быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельный кодекс содержит исчерпывающий перечень земель, которые изъяты из оборота.
    До введения в действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - ФЗ Об обороте) ст.8 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»16 устанавливала содержание ограничений оборота земель сельскохозяйственного назначения следующим образом:
1. При  переходе  прав  на  земельный  участок  категория  и целевое назначение земельного участка не подлежат изменению;
2. Иностранные лица, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться на праве аренды;
3. Приватизация     таких     земельных     участков,     находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
    С принятием и введением в действие названного Федерального закона с 1 января 2004 года данные ограничения приобрели следующее содержание:
1. Сохранение целевого использования земельных участков;
2. Установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3. Преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4. Преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участников долевой собственности;
5. Установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 %.
    В пример хотелось бы рассмотреть Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 марта 2015 года по делу № А41-22181/14:17
    Прокуратура Московской области (далее - истец, прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стайк 4" (далее - ООО "Стайк 4", общество) и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее - ТУ Росимущества в Московской области, управление) о признании недействительным в силу ничтожности заключенного между ООО "Стайк 4" и ТУ Росимущества в Московской области договора от 22.04.2011 N 34/2011/-П купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:050310:340 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние. В частности, обязать ООО "Стайк 4" передать ТУ Росимущества в Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:08:050310:340 общей площадью 44 125 кв. м, находящийся по адресу: участок находится примерно в 650 м по направлению на юго-восток от ориентира д. Петровское, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская обл., Истринский район, с/пос. Ивановское, а ТУ Росимущества в Московской области принять указанный земельный участок и возвратить ООО "Стайк 4" денежные средства, полученные по сделке, в размере 6 592 236 руб. 40 коп.
    Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды двух инстанций сослались на недоказанность нарушения действующего законодательства при предоставлении спорного земельного участка в собственность ООО "Стайк 4". При этом суды исходили из того, что общество на протяжении всего срока аренды использовало земельный участок в соответствии с его целевым назначением.
    Как установили суды двух инстанций, на момент подписания договора купли-продажи земельного участка, находящегося в федеральной собственности, 100% доли уставного капитала ООО "Стайк 4" принадлежало иностранному юридическому лицу - компании с ограниченной ответственностью "Ниманс Холдингс Лимитед". 21.04.2011 нотариус г. Москвы Марков О.В. направил в ИФНС по г. Истре Московской области заявление о внесении изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в ЕГРЮЛ, в связи с прекращением права названной иностранной компании на часть доли в размере 51% в уставном капитале ООО "Стайк 4". Изменения в сведения о юридическом лице внесены налоговым органом 18.05.2011. Выпиской из ЕГРЮЛ подтверждается, что учредителями ООО "Стайк 4" являются компания с ограниченной ответственностью "Ниманс Холдингс Лимитед" с размером доли 49% и ООО "Земуправ" с размером доли 51%.
    Ссылаясь на указанные обстоятельства суды не учли, что в соответствии со статьей 3 ФЗ Об обороте юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных юридических лиц составляет более 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
    В период арендного использования земельного участка единственным участником ООО "Стайк 4" со 100% доли в уставном капитале являлось иностранное юридическое лицо. Соотношение доли участия в обществе было изменено после его обращения с заявлением о выкупе спорного земельного участка и подписания договора купли-продажи этого участка земли.
    С учетом изложенного принятые по делу судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для исследования и оценки, всех имеющих значение для правильного разрешения спора обстоятельств и доказательств.
    В г. Ульяновске и области минимальные и максимальные размеры определяет Закон Ульяновской области «О регулировании земельных отношений в Ульяновской области»:
    1) крестьянского (фермерского) хозяйства — от 0.5 до 300 га;
    2) садоводства — от 0.06 до 0.12 га;
    3) огородничества — от 0.06 до 0.15 га;
    4) дачного строительства — от 0.06 до 0.1га;
    5) животноводства — от 1 до 5 га;18
              Вышеуказанный ФЗ Об обороте определяет эти ограничения как принципы, на которых основан оборот земель сельскохозяйственного назначения. В пункте 1 статьи 1 этого же закона дается понятие оборота земель сельскохозяйственного назначения. Это «сделки, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения».
    Таким образом особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения - это совершение сделок с земельными участками с учетом принципов осуществления их оборота.
2.2 Проблемы оборота земель сельскохозяйственного назначения
    
    Земельные реформа 1861г., Столыпинская реформа 1906-1915гг. не были полностью реализованы.
    Основная цель земельной реформы 90-х прошлого столетия,не была полностью осуществлена. В эти годы земельное законодательство состояло из Указов Президента Российской Федерации и имело много численные проблемы. Так в 1991 году был принят Земельный кодекс РСФСР, но и он имел свои проблемы. Основной его проблемой было несоответствие с Конституцией Российской Федерации, что было исправлено Указом Президен.......................