Правовое регулирование государственного кадастрового учёта недвижимости

    Содержание

   ВВЕДЕНИЕ...………………………………………………………………..…....3
   
ГЛАВА 1. ПРАВОВЫЕ СРЕДСТВА РЕГУЛИРОВАНИЯ КАДАСТРОВЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ……………………………… ………………………...7
1.1.  Правовые основы регулирования кадастровых отношений……..….. …7
1.2.  Органы, осуществляющие кадастровый учёт и ведение государственного кадастра недвижимости………………………………………………….....21

ГЛАВА 2. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ КАК СРЕДСТВО ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ГРАЖДАНСКОГО ОБОРОТА…………………………………………….…………………………31
2.1. Основания и сроки осуществления кадастрового учёта …………...….31
     2.2. Особенности осуществления кадастрового учёта отдельных видов     объектов недвижимости…………………………………………………………38
     2.3.Приостановление и отказ в осуществлении кадастрового учёта…….......46

ГЛАВА 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ……………………………………………... ………….…....56
*** . Формы организации кадастровой деятельности…………………..…......56
3.2. Особенности составления межевого плана, технического плана и акта обследования как результатов кадастровой деятельности……….….............63

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………….……………………………………….…….....75

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ……………………..........79









ВВЕДЕНИЕ

   До недавнего времени в РФ существовала довольно сложная и неустойчивая система, объединяющая 40 различных государственных кадастров и реестров, в т.ч. государственный земельный кадастр, государственный лесной кадастр, единый государственный реестр прав (далее ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, российский регистр гидротехнических сооружений и т.д. Существует принципиальная разница между вышеупомянутыми кадастрами и реестрами. В некоторых из них единицы собственности фигурируют в качестве объектов прав, а сами кадастры ведутся в целях государственного учета собственности, т.е. для признания государством объекта собственности в качестве объекта гражданско-правовых отношений (например, государственный земельный кадастр, ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним). В других, таких градостроительные, лесные, водные кадастры и реестры, объекты собственности являются объектами управления, а кадастры ведутся в целях эффективного управления и рационального использования собственности. Такая ситуация требовала реформ, в этой связи были начаты серьезные преобразования и на настоящий момент Правительством РФ, Министерством юстиции РФ, Министерством экономического развития и торговли РФ, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (далее ФАКОН\ РОСНЕДВИЖИМОСТЬ) продолжается целенаправленная работа по созданию на территории РФ единой системы государственного кадастра недвижимости1(далее ГКН). Она создается на базе существующих систем кадастрового учета (далее КУ) земельных участков и технического учета объектов капитального строительства как интегрированный источник, содержащий полные и актуальные сведения об объектах недвижимости, их кадастровой стоимости и правовом режиме использования. Система ГКН должна стать основой для механизма гражданского оборота недвижимого имущества, так как именно она будет содержать официальные сведения о качественных и количественных характеристиках объектов недвижимости: координаты объектов недвижимости, сведения о границах земельных участков, описание зданий и сооружений, их базовую стоимость. Только при наличии такой всеобъемлющей базовой информационной системы могут быть решены задачи по формированию других связанных с недвижимостью систем - систем учета прав на недвижимость и ее налогообложения, управления государственной недвижимостью, а также гарантирована защита прав собственности со стороны государства. Принципиальное значение имеет использование положений ЗК РФ в рамках разработки концепции ГКН. Данное положение дает определение земельного участка и соединенного с ним движимого имущества как единицы государственного кадастрового учёта (далее ГКУ). Таким образом, в российском законодательстве впервые реализуется принцип «superficies solo cedit», означающий, что «здание принадлежит земле» и означающий переход к повсеместно признанной трактовке понятия «недвижимое имущество», охватывающего и земельный участок, и все элементы его благоустройства. Определение недвижимого имущества приведено в ст.130 ГК. В этом определении установлены два признака, в соответствии с которыми та либо иная вещь относится к недвижимому имуществу: это прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению2.    
   Актуальность выбранной темы заключается во всё больше увеличивающейся роли недвижимости в гражданском обороте. Роль недвижимости в жизни каждого является не просто великой, а определяющей саму возможность существования. Без возможности пользоваться недвижимостью существование невозможно3. В свете новых реформ в сфере ГКУ недвижимости повсеместно происходит всеобщая приватизация недвижимого имущества. В настоящее время огромное распространение получила, т.н. «дачная амнистия» (т.е. упрощенная процедура регистрации садовых участков, которые выдавались гражданам еще во время существования Горкомземов). Теперь зарегистрированные права на недвижимое имущество будут отражены в  едином ГКН, создание которого  является одной из задач государства.
   На современном этапе тема ГКУ содержит множество спорных вопросов, в связи с недавними изменениями в законодательстве, целый ряд аспектов нуждается в новом рассмотрении. Вступивший в силу, с 1 марта 2008 года ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости»4 (далее ФЗ-221 «О ГКН»), в достаточной мере регулирует отношения, складывающиеся, в рамках осуществления КУ и кадастровой деятельности.
   Объектом данной работы станет подробное рассмотрение кадастровых отношений. Их субъектный и объектный состав. Предметом исследования является действующее законодательство в сфере кадастровой деятельности. Цель работы - подробное рассмотрение процедуры осуществления КУ и кадастровой деятельности объектов недвижимости, а также рассмотрение новелл, появившихся в сфере кадастровых отношений, с вступлением в силу ФЗ-221 «О ГКН».
   Задачами данного исследования являются: 
1. рассмотрение ГКУ объектов недвижимости, в частности подробный анализ правовых средств регулирования кадастровых отношений, а также структуры органов, осуществляющих КУ;
2. рассмотрение порядка проведения ГКУ, а именно, оснований и сроков его осуществления, а также особенностей осуществления ГКУ отдельных объектов недвижимости. Рассмотрение сущности приостановлений и отказов в проведении ГКУ, особенностей исправления технических и кадастровых ошибок; 
3. анализ правового регулирования кадастровой деятельности. В частности, рассмотрение форм организации данной деятельности, а также особенностей составления документов, являющихся результатом кадастровой деятельности (таких как межевой план, технический план, акт обследования).
   При написании дипломной работы, с помощью описательного метода, нами были рассмотрены, основные направления реформирования системы учета недвижимого имущества, методом сравнительного правоведения выявлены плюсы и минусы принятых законодательных актов, с помощью метода изучения судебной практики, определено, как на практике решаются те или иные проблемы, насколько такие решения обоснованы, с точки зрения действующего законодательства, а аналитическим методом была сделана попытка найти возможные направления дальнейшего совершенствования законодательства в области кадастра объектов недвижимости и способы разрешения возникающих в процессе формирования и КУ практических проблем. 
   Данная дипломная работа состоит из введения, 3 глав (каждая глава состоит из частей), заключения, списка использованной литературы и приложений.
 Также при исследовании применялись комментарии к законодательным актам отечественных авторов, таких как Афонина А.В., Ефремова О.Н., Кутафьева А.Н., Зверева Е.А., а так же монографии, аналитические статьи,  из таких журналов как «Земельный вестник России», «Кадастровый вестник», «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель», справочная и учебная литература.

ГЛАВА 1. ПРАВОВОВЫЕ СРЕДСТВА РЕГУЛИРОВАНИЯ КАДАСТРОВЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

1.1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ КАДАСТРОВЫХ ОТНОШЕНИЙ

   В теории государства и права любое общественное отношение, урегулированное соответствующими нормами права, рассматривается как правоотношение. Понятие правового отношения является одним из основных в юридической науке. Согласно общей концепции правопонимания, правоотношения - это отношения между людьми и их организациями, урегулированные нормами права и состоящие во взаимной связи субъективных прав и юридических обязанностей, предусмотренных нормами права5. Характерными признаками общественных отношений является их создание на основе правовых норм, наделение участников отношений взаимными юридическими правами и обязанностями, сознательно-волевой характер, а так же гарантированность и обеспечение принудительной силой государства6.
   Наиболее распространенным основанием подразделения отношений на виды, являются особенности правового регулирования различных отраслей права7. Так, предметом регулирования прав на недвижимое имущество служат волевые общественные отношения, имеющие своим объектом недвижимость. Однако и такие правоотношения имеют свои разновидности, одной из которых являются отношения, складывающиеся, в процессе ведения ГКН. Такие отношения являются одной из функций государственного управления недвижимым имуществом8. К ним относятся общественные отношения, урегулированные нормами земельного права и возникающие в связи с созданием, порядком ведения и применением сведений земельного кадастра9, а также реализацией мер юридической ответственности за нарушение законодательства в данной сфере правового регулирования, а также, отношения, регулируемые ФЗ-221 «О ГКН». 
   Субъектами кадастровых отношений выступают любые участники правоотношений по поводу учёта недвижимого имущества. К ним относятся: государство (в лице федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов РФ), органы местного самоуправления, физические лица (граждане РФ, иностранцы, лица без гражданства), а также юридические лица10. Объектом кадастровых правовых отношений, является фактическое поведение их участников. Объем прав и обязанностей субъектов, то есть содержание таких правоотношений зависит в основном от конкретного вида кадастрового отношения, а так же состава его участников. 
   Правовое регулирование кадастровых отношений осуществляется целой системой юридических средств. Основными средствами являются нормы права и их внешняя форма выражения (источники права). Все нормативные правовые акты, регулирующие кадастровые отношения, одновременно являются и источниками земельного права, поскольку содержат в себе нормы, регулирующие земельные отношения11. К основным источникам земельного права, регулирующим кадастровые отношения, следует отнести: общепризнанные принципы международного права12; нормативно-правовые акты; нормативные договоры (включающее в себя международные договоры, федеральный договор, договор о разграничении     предметов     ведения     между федеральными органами исполнительной власти и органами государственной власти субъектов РФ, а также ряд других).
   Остановимся подробнее на каждом из вышеперечисленных видов.  К системе общепризнанных принципов международного права относят принципы, содержащиеся как в международных договорах, к которым присоединилась РФ, так и иные, а так же те рекомендации, на которые следует ориентироваться и реализовывать как в международном, так и внутригосударственном законодательствах. Так, например в 1985 году Международная группа экспертов по землеустройству и информационным системам в землепользовании утвердила определение кадастра, в соответствии с которым он представляет собой систематически поддерживаемый публичный реестр сведений о недвижимости на территории страны или региона, основанный на топографической съемке границ участков собственности, которым присваиваются надлежащие обозначения. Примером международного договора по вопросам земельного кадастра, в частности, может служить Соглашение о взаимодействии государств-участников СНГ в области геодезии, картографии, кадастра и дистанционного зондирования земли от 9 октября 1992г.13
   Система нормативных правовых актов, регулирующих кадастровые отношения, состоит из Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, законов субъектов РФ и подзаконных актов, под которыми понимаются нормативные указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты органов исполнительной власти (как федеральные, так и субъектов РФ), а также органов местного самоуправления.
   Конституция РФ представляет собой основной источник права, регулирующий, общие вопросы отношений по поводу недвижимого имущества. Она имеет прямое действие, на ее нормах базируется все текущее законодательство о недвижимости. Применительно к правовому регулированию кадастровых отношений, Конституция РФ имеет общее значение. Так, особую важность приобретают нормы, разграничивающие предметы ведения и полномочия между органами государственной власти14. На основании пункта к) статьи 72 данного нормативного акта земельное законодательство отнесено к совместному ведению РФ и её субъектов.
   Федеральных конституционных законов, прямо регулирующих кадастровые отношения, не существует. Однако мы обращаемся к ним, например, при определении статуса Конституционного суда РФ в случаях рассмотрения дел о соответствии Конституции законов субъектов РФ15, установлении видов и круга полномочий государственных органов, осуществляющих управление земельными ресурсами16.
   На сегодняшний момент вступили в силу ряд федеральных законов, регулирующих земельные отношения. Особое место в регулировании кадастровых отношений занимают кодифицированные законодательные акты, которые должны вводиться в действие федеральными законами. К ним относятся: Земельный кодекс РФ17, Гражданский кодекс18, Градостроительный кодекс19, Водный кодекс20, Лесной кодекс21 (например, при установлении соотношения государственного земельного кадастра с кадастрами других природных ресурсов) и ряд других.
   Обратимся к Жилищному Кодексу. В ЖК подробно регламентируется правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (земельный участок, на котором располагается такой дом, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, подвалы). Они принадлежат собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности. Земельныйучасток, на котором находится многоквартирный дом, может быть обременен сервитутом22.
      Еще одним НПА, регулирующим кадастровые отношения является Градостроительный Кодекс. Он содержит основные понятия, которые тесно связаны с кадастровой деятельностью. Например,  зоны с особыми условиями использования территорий, функциональные зоны, территориальные зоны, объект капитального строительства23 и пр. В 4-ой главе речь ведётся о градостроительном зонировании, т.е. о зонировании территорий муниципальных образований в целях определения зон, для которых установлены виды разрешенного использования (градостроительный регламент)24. Ст. 35 устанавливает виды территориальных зон, такие как: жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения и иные виды территориальных зон. Ст. 37 устанавливает виды разрешенного использования: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования (допустимые, только в качестве дополнительных, по отношению к основным и условно разрешенным  видам разрешенного использования). 
   Лесной Кодекс устанавливает, в Общей части основные понятия, принципы, участников и виды отношений, регулируемых лесным законодательством. Ст.92 ЛК отсылает нас к ФЗ-221: «Государственный кадастровый учет лесных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"».  Таким образом, становится понятно, что подробную регламентацию осуществления кадастрового учёта земельных участков лесного фонда содержит ФЗ-221. Следовательно, учёт земельных участков лесного фонда чётко и подробно регламентирован. Возникающие вопросы решаются в общем порядке, предусмотренным ФЗ-221 «О ГКН».
   На современном этапе развития законодательства о недвижимом имуществе Указам Президента отводится особая роль - восполнение пробелов текущего законодательства. Это связано, прежде всего, с отсутствием необходимых федеральных законов, регулирующих кадастровые отношения. В настоящее время, действует Указ Президента РФ от 25 января 1999 года №112 «О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента РФ», на основании которого прекратилась выдача свидетельств о праве собственности на землю и государственных актов на право пожизненного наследуемого владения и бессрочного пользования землей со дня начала выдачи свидетельств о государственной регистрации. Кроме того, существенное значение в процессе осуществления правового регулирования кадастровых отношений имеют Указы Президента РФ, определяющие структуру органов исполнительной власти.
   Нормативный договор, как источника права, регулирующий кадастровые отношения имеет множество разновидностей. К таковым можно отнести универсальные международные документы, внутригосударственное законодательство (федеративный договор, договоры о разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственной власти РФ, и ее субъектов и иные виды). 
   В последние годы активно развивается законодательство в сфере ведения кадастра, и не только земельного, но и всей недвижимости в общем. 1 марта 2008г. вступил в силу ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Данный Закон установил новую систему терминов и понятий, в частности: понятие кадастровой карты (плана) земельного участка заменено понятием кадастрового паспорта земельного участка(Приложение 1); понятие ГЗК заменено понятием ГКН; понятие проекта границ заменено понятием схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории; термин «проведение работ по формированию земельного участка» заменен термином «выполнение кадастровых работ»; исключено понятие технического учета (инвентаризации); исключено понятие дежурной кадастровой карты (плана); внесены изменения в правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП): установлен запрет на отказ в приеме документов, представленных на государственную регистрацию. Данные изменения отражены в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; уточнен порядок внесения изменений в сведения о зарегистрированном объекте недвижимости. В том числе, и о земельном участке, например, в случае изменения его площади, иных характеристик, согласно которым уточненные данные могут быть внесены в ЕГРП без повторной регистрации на основе заявления правообладателя объекта недвижимости при условии, что сведения об изменении характеристик объекта внесены в ГКН и отражены в кадастровой выписке об объекте25.
   Таким образом, ФЗ-221 «О ГКН», призван расширить категорию земельного кадастра до кадастра недвижимого имущества26. При этом из сферы действия закона исключены леса, многолетние насаждения и водные объекты, участки недр, морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предприятия как имущественные комплексы.
   Закон закрепил принципы ведения кадастра: 
- применение единой системы и технологии для создания и ведения ГКН; 
- обязательность ГУ недвижимого имущества; 
- внесение актуальных и достоверных сведений в ГКН; 
- обеспечение постоянного хранения внесенных сведений; 
- соотносимость сведений, содержащихся в ГКН, с другими государственными информационными ресурсами. 
   Рассмотрим подробнее нормы, закрепленные в ФЗ -221 «О ГКН»: 
1. Закон № 221-ФЗ возложил выполнение учетных действий на Роснедвижимость, а работу по описанию недвижимости и подготовке документов, необходимых для проведения учета, — на кадастровых инженеров. До вступления Закона в силу технический учет и техническую инвентаризацию в стране осуществляли бюро технической инвентаризации (далее — БТИ).
   Роснедвижимость вносит в ГКН сведения, подтверждающие существование недвижимого имущества, а так же сведения, содержащие уникальные характеристики, позволяющие определить его как индивидуально-определенную вещь, а так же сведения, подтверждающие прекращение существования учтенного ранее недвижимого имущества, а также иные сведения о нем, предусмотренные Законом (п. 1–3 ст. 1).
   Основной целью разделения функций учета и описания недвижимости, по-нашему мнению, является создание рынка услуг по описанию объектов, что должно привести к увеличению предложений по их проведению, конкуренции, а, в конечном счете — снижению стоимости данных работ. Как показала практика разделения функции землеустройства, одного только разделения недостаточно для создания рынка таких услуг. Чтобы достичь указанных целей, необходимо постоянное государственное регулирование рынка таких услуг.
2. До вступления Закона в силу, правообладатель объектов капитального строительства обязан был достаточно часто обращаться в БТИ: после проведения перепланировок, переустройств, изменения технических характеристик, для получения документов, требуемых для осуществления регистрации прав27. Положением об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921, предусмотрено, что внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих государственной регистрации (п. 9). Таким образом, по-нашему мнению, упрощен порядок оформления объектов капитального строительства. Теперь, обращаться в орган кадастрового учёта и к кадастровому инженеру нужно реже. Закон провозгласил достоверность и актуальность сведений кадастра вне зависимости от способов измерения и времени, прошедшего со времени последнего описания объекта, что позволит минимизировать затраты на описание объекта недвижимости. На практике это означает, что, если правообладатель один раз внес сведения в кадастр, то объект запускается в оборот недвижимости на произвольный срок. Срок действия кадастрового паспорта и содержащихся в нем сведений будет не ограничен. Если приобретатель прав на объект недвижимости не уверен в качестве его описания в кадастре, он может заказать кадастровые работы и уточнить имеющиеся сведения. Но, это, будет происходит только по желанию правообладателя. По нашему мнению, это целесообразно. Так как это соответствует действующему конституционному принципу демократизма. 
   Закон № 221-ФЗ предусмотрел важное для физических и юридических лиц правило, согласно которому истечение определенного периода со дня завершения КУ объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения сведений об объектах недвижимости, подлежащих внесению в ГКН, а также геодезической или картографической основы данного кадастра недвижимости, в том числе используемых при его ведении систем координат, не является основанием для признания кадастровых сведений о конкретном объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению (п. 6 ст. 4).
   Но эти нововведения, к сожалению, имеют обратную сторону. В гражданский оборот недвижимости попадают перепланированные, переустроенные помещения, вплоть до снесенных объектов. В таких случаях приобретателям прав на недвижимое имущество предстоит дополнительно (и тщательно) изучать правовой статус соответствующих объектов, а также сравнивать имеющееся описание недвижимости и его фактическое состояние28.
3. В связи с вступлением ФЗ-221 «О ГКН» в силу, возникают вопросы: каков статус объектов недвижимости, учтенных по существовавшим ранее правилам; необходимо ли правообладателям повторно учитывать в кадастре ранее учтенные в БТИ объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы; предстоит ли правообладателям недвижимого имущества после 01.03.2008, заниматься его государственным кадастровым и государственным техническим учетом, что потребует и финансовых, и временных затрат? В Законе эти вопросы регулирует ст. 45 «Ранее учтенные объекты недвижимости». Законодатель четко определил статус ранее учтенных объектов недвижимости. Так, согласно ч. 1 ст. 45 Закона все ранее учтенные объекты недвижимости, прошедшие до 01.03.2008 ГКУ или государственный технический учет объектов недвижимости, признаются учтенными в соответствии с Законом № 221-ФЗ29.
   Многие нормы Закона, связанные со сменой порядка учета, направлены на минимизацию проблем правообладателей недвижимости. Сведения о ранее учтенных объектах обязаны представить и предыдущие органы учета (БТИ), и новые (Роснедвижимость), причем в фиксированные сроки и за фиксированную плату, которые установит Минэкономразвития России. Законом также предусмотрен  перенос в кадастр сведений о правах на недвижимое имущество, зарегистрированных Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией) и ее территориальными органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, кадастр недвижимости будет создан как полноценный информационный ресурс, включающий в себя сведения из всех учетных систем. В целях актуализации и наполнения кадастра Закон предусмотрел регулярный информационный обмен со всеми органами, собирающими или использующими сведения об объектах недвижимого имущества (ст. 15).Но создание и поддержание подобного всеобъемлющего ресурса в актуальном состоянии весьма непростая задача. Таким образом, одной из задач органов исполнительной власти является создание кадастра недвижимости, содержащего сведения о недвижимом имуществе. Для пользователей этой информации данная норма означает упрощение ее получения, по нашему мнению, а для ведомств, ответственных за ведение всевозможных реестров, — дополнительные сложности. 
4. Законом существенно уменьшен перечень параметров, необходимых и достаточных для проведения кадастрового учета30. До вступления ФЗ-221 «О ГКН» БТИ использовали значительно больше количество описываемых характеристик. Теперь в описании объектов не используются такие параметры, как физический износ, инвентаризационная стоимость, подробное описание материалов и состояния всех конструктивных элементов (фундамент, крыша, перегородки и т. п.), а также во многом сокращены временные затраты БТИ, связанные с измерением этажей и составлением поэтажных планов: они применяются только при описании конкретных помещений (для описания зданий и сооружений не применяются).
   Однако вступившие в силу нововведения имеют свои минусы. Если в настоящее время, составляя ситуационный план, на котором нет координат зданий, БТИ, описывают их местоположение на земельном участке достаточно схематично, то с вступлением в силу Закона кадастровые инженеры, применяя дорогостоящее оборудование, обеспечивающее требуемую точность, должны проводить определенные работы по координированию и привязке объектов капитального строительства (посредством определения координат характерных точек контура такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке (п. 5 ст. 41)).
5. Законом введена очень важная для застройщиков норма, значительно упростившая постановку на кадастровый учет объектов капитального строительства, на которые получено разрешение на ввод их в эксплуатацию. Кадастровый учет такого недвижимого имущества будет осуществляться на основании разрешения на ввод его в эксплуатацию31.
6. Закон содержит исчерпывающий перечень документов, необходимых для постановки на кадастровый учет и подготовки технического плана объекта капитального строительства как результата кадастровых работ. Ранее подобные нормы, касающиеся деятельности БТИ, отсутствовали, что позволяло этим учреждениям не всегда обоснованно требовать от заказчика работ предоставления обширного пакета документов. Теперь, сведения об объекте недвижимости будут указываться в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации на объект недвижимости или технического паспорта на него32. При отсутствии указанных документов, сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Данная декларация как его неотъемлемая часть прилагается к техническому плану (п. 8 ст. 41).
   С вступлением Закона № 221-ФЗ в силу обследование зданий, сооружений фактически требуется, только когда объект введен в эксплуатацию до 01.03.2008 и ранее не был учтен в БТИ. При этом в результате обследования возникает необходимость устанавливать только местоположение объектов. Данная норма Закона № 221-ФЗ существенно снижает как объем, так и себестоимость работ кадастровых инженеров. Однако возникают следующие вопросы: где правообладатель объекта недвижимости сможет получить описание характеристик своего имущества, ведь не каждый знает точную площадь и название материала, из которого изготовлены стены своего дома; будет ли кто-то нести ответственность за недостоверность представленных сведений? Ответы на эти вопросы пока не даны. По нашему мнению, что эти и другие вопросы будут решены в подзаконных нормативных актах, которые будут принять во исполнение Закона. Пока же, в случае недостоверности представленных ими сведений в декларации, проблемы возникают лишь у правообладателей.
7. Закон предусматривает значительный переходный период применения его к отношениям, связанным с описанием и учетом объектов капитального строительства. По нашему мнению это весьма конструктивное положение. Действительно, перестроить систему учета БТИ, отметивших в текущем году 80-летие, очень сложно. Важно не допустить сбоев в работе старой системы учета до тех пор, пока не будет создана новая. Любая, даже самая незначительная, ошибка в этом процессе может повлечь значительные социальные последствия. Глава 5 ФЗ-221 устанавливает порядок действия органов кадастрового учёта на переходные периоды. Например, до 01.01.2010 инвентаризацию (кадастровую деятельность) будут осуществлять аккредитованные органы БТИ, в период с 01.01.2010 по 01.01.2011 вместе с органами БТИ этот вид деятельности будут осуществлять кадастровые инженера. А, уже, начиная с 01.01.2011 – только кадастровые инженера будут вправе осуществлять инвентаризацию, как вид кадастровой деятельности. До 01.03.2008 технический (кадастровый) учет осуществляли аккредитованные органы БТИ. Теперь эти функции выполняет Роснедвижимость. 
   Анализ Закона № 221-ФЗ свидетельствует, что изменения порядка описания и учета зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства привнесло упрощение учета имущества, а следовательно, и госрегистрации прав а также гражданского оборота, и уменьшение затрат на проведение учета недвижимости в целом33.
   ФЗ-221 «О ГКН» занимает центральное место в сфере правового регулирования кадастровой деятельности. Однако не все аспекты кадастровой деятельности урегулированы им. Поэтому, в системе источников, регулирующих кадастровую деятельность, большое значение имеют подзаконные акты. К примеру, Закон не достаточно подробно регулирует процедуры приема документов и осуществления кадастрового учёта. Во избежание пробельности, были приняты и разработаны: Приказ Минэкономразвития России № 186 от 13.07.20 "Об утверждении административного регламента предоставления Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной услуги "Предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра" и др. подзаконные акты. 
   Таким образом, регулирование кадастровой деятельности осуществляется на основании международных правовых актов, НПА и подзаконных правовых актах. По мере необходимости, при возникновении неурегулированных, либо недостаточно урегулированных видов кадастровой деятельности органы исполнительной власти РФ издают необходимые акты. По нашему мнению, основной массив актов, регулирующих кадастровые отношения, составляют подзаконные акты. Так как ФЗ-221 «О ГКН» содержит лишь общие положения относительно кадастрового учёта. Подзаконные акты урегулируют эту пробельность.

1.2.  ОРГАНЫ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИЕ КАДАСТРОВЫЙ УЧЁТ И ВЕДЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ.

   В настоящее время, кадастровый учёт и ведение ГКН, согласно ФЗ-221 «О ГКН», осуществляет федеральный орган исполнительной власти ФАКОН\РОСНЕДВИЖИМОСТЬ и его территориальные отделы.
   РОСНЕДВИЖИМОСТЬ находится в ведении Министерства экономического развития, является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба РФ и со своим наименованием, а так же другие печати, штампы и бланки установленного образца, имеет собственные счета. РОСНЕДВИЖИМОСТЬ находится в Москве, в каждой области имеется своё Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (УПРАВЛЕНИЕ РОСНЕДВИЖИМОСТИ), в муниципальных образованиях имеются структурные подразделения, называемые территориальными отделам, которые имеют свои номера. Таким образом, орган, осуществляющий кадастровый учёт и ведение ГКН в г.о. Тольятти называется Управление Роснедвижимости по Самарской области территориальный отдел № 2.
   Основными функциями РОСНЕДВИЖИМОСТЬ являются: а) создание и ведение ГКН на базе ГЗК, государственного градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений; б) организация проведения государственной кадастровой оценки земель и оценки иных объектов недвижимости; в) осуществление государственного мониторинга земель (система наблюдений за состоянием земель; г) предоставление сведений, содержащихся в ГКН; д) предоставление сведений о налогооблагаемой базе при исчислении земельного налога и налогов на имущество); е) оказание услуг в сфере землеустройства, ГКУ, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости; ж) проведение экспертизы землеустроительной документации и т.д. 
   Руководитель РОСНЕДВИЖИМОСТИ назначается на  должность  и  освобождается от   должности Правительством РФ,   по   представлению   Министра экономического развития Российской Федерации. Руководитель РОСНЕДВИЖИМОСТИ несет персональную ответственность за выполнение возложенных на неё полномочий. Руководитель РОСНЕДВИЖИМОСТИ имеет заместителей, назначаемых на должность по его представлению и освобождаемых от должности Министром экономического развития РФ. Количество  заместителей  руководителя  Агентства    устанавливается Правительством РФ. Постановление Правительства № 456 от 12 июня 2008 года разрешает Федеральному .......................