Правовое положение управляющей организации в России

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ	4

1. ПРАВОВОЕ   ПОЛОЖЕНИЕ   УПРАВЛЯЮЩЕЙ   ОРГАНИЗАЦИИ   В

РОССИИ	9

1.1. Понятие управляющей организации	9

1.2. Понятие и сущность правосубъектности управляющей организации	17

1.3.	Правовые	основы	регулирования	деятельности	управляющей

организации	22

2	ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ	ДЕЯТЕЛЬНОСТИ	УПРАВЛЮЩИХ

ОРГАНИЗАЦИЙ	32

2.1. Условия лицензирования деятельности управляющих организаций	32

2.2. Порядок выдачи лицензии деятельности управляющих организаций	43

2.3.	Основания	прекращения	и	аннулирования	лицензии	деятельности

управляющих организаций	48

3. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ

ОРГАНИЗАЦИЕЙ	57

3.1. Общая характеристика и способы управления многоквартирным домом

57

3.2.	Основные	требования	к	управлению	многоквартирным	домом

управляющей организацией	65

3.3. Понятие, признаки, правовая природа и элементы договора управления

многоквартирным домом управляющей организацией	74

3.4.	Прекращение	договора	управления	многоквартирным	домом

управляющей организацией	83

ЗАКЛЮЧЕНИЕ	93

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ	97

3

СПИСОК ПРИНЯТЫХ СОКРАЩЕНИЙ

АО – АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО

ГК РФ — ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГПК	РФ	—	ГРАЖДАНСКИЙ	ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ	КОДЕКС

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УК РФ — УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УПК РФ — УГОЛОВНЫЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ

НК — НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЖК —ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЗАО – ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО НК РФ — НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ

ООО – ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

СЗ РФ — СОБРАНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

США – СОЕДИНЕННЫЕ ШТАТЫ АМЕРИКИ ДОП. — ДОПОЛНЕНИЯ (-ЯМИ) ИЗМ. — ИЗМЕНЕНИЯ (-ЯМИ)

КОММ. — КОММЕНТАРИЙ

ГЛ — ГЛАВА

П. — ПУНКТ

РЕД. — РЕДАКЦИЯ

СМ. — СМОТРИ

СТ. — СТАТЬЯ

УТВ. — УТВЕРЖДЕННЫЙ (-НАЯ, -НОЕ, -НЫЕ)

ФКЗ — ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОНСТИТУЦИОННЫЙ ЗАКОН РФ ФЗ — ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РФ Ч. — ЧАСТЬ

4

ВВЕДЕНИЕ



     Актуальность проблемы правового статуса управляющей организации, осуществляющей деятельность по управлению многоквартирными домами, обуславливается развитием сферы недвижимости, которое влечет за собой увеличение потребности именно в эффективной организации управления недвижимостью.

     Управление многоквартирным домом – это способ управления, который обеспечивает благоприятные и безопасные условия проживания людей, соответствующее содержание общего имущества собственников многоквартирного дома, решение вопросов об использовании данного имущества, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме.

     В соответствии с п.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), у собственников помещений в многоквартирном доме существует возможность выбора одного из трех следующих способов управления:

     1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

     2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

3. Управление управляющей организацией.

     Каждый из возможных способов управления обладает своими достоинствами и недостатками, которые необходимо учитывать при выборе формы управления многоквартирным домом. Анализ литературы подтверждает актуальность выбранной темы, вследствие многообразия научных работ по рассматриваемому вопросу.

     Степень научной разработанности темы. Исследования основополагающих институтов права собственности, права общей собственности, имеют солидную историю и содержатся в трудах как
     
5

дореволюционных правоведов: К. Н. Анненкова, Д. И. Мейера, В. И. Синайского, Г. Ф. Шершеневича и др., так и цивилистов советского и современного периодов: С. С. Алексеева, В. П. Грибанова, О. С. Иоффе, В. П. Камышанского, С. М. Корнеева, О. А. Красавчикова, П. В. Крашенинникова, В. А. Тархова, Ю. К. Толстого и др.

     Методологическая основа исследования. В работе использовались: универсальный диалектический метод познания, позволяющий учитывать взаимосвязи и взаимообусловленность явлений; общенаучные методы

(системный, логический, исторический, аналитический, метод классификации и др.); частнонаучные методы (комплексного анализа в сравнении с иными правовыми феноменами, формально-юридического толкования, межотраслевой метод исследования и др.).

     Нормативную основу работы составили: прежде всего, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), КоАП РФ, ЖК РФ, другие федеральные законы и иные правовые акты Российской Федерации, а также акты субъектов Российской Федерации. Кроме того, исследование базируется на существующей практике Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, федеральных арбитражных судов округов.

     Объект исследования – общественные отношения, возникающие в сфере управления многоквартирными домами.

Предмет  исследования	–	гражданско-правовой  статус	управляющей

организации, осуществляющей деятельность по управлению многоквартирными домами.

     Целью данной работы является исследовать правовой статус управляющей организации, осуществляющей деятельность по управлению многоквартирными домами

В соответствии с целью в работе поставлены следующие задачи:

- изучитьправовоеположениеуправляющейорганизации,

осуществляющей деятельность по управлению многоквартирными домами в России;

6

     - определить понятие и сущность правосубъектности управляющей организации по управлению многоквартирными домами;

- исследовать условия лицензирования управляющих организаций,

осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, порядок выдачи, основания прекращения и аннулирования лицензии;

     - проанализировать основные требования по управлению многоквартирными домами управляющей организацией.

     Научная новизна исследования определяется основными положениями и выводами, выносимыми на защиту.

      В результате исследования были получены следующие положения, выносимые на защиту:

1. Скорректировать  в  нормативно  –  правовых  актах  наименование

словосочетания «управляющая организация» на «управляющий многоквартирным домом», что позволит адекватно отражать суть осуществляемой деятельности по управлению и обслуживанию многоквартирных домов.

2. Внести  в п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ определение способа управления

«управляющий многоквартирным домом»: ч. 2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: п. 3) управляющий многоквартирным домом, который представляет собой юридическое лицо, созданное в форме коммерческих корпоративных организаций, а также государственных, муниципальных унитарных предприятий, получающее от собственников помещений в многоквартирном доме функции (полномочия) по реализации своих прав и обязанностей, связанных с управлением общим имуществом многоквартирного дома;

3. Дополнение ч.1 ст.193 ЖК РФ «Лицензионные требования»:

- подп.2.1.  в следующей редакции: «Наличие у должностного лица

(единоличного исполнительного органа юридического лица, руководителя юридического лица или его филиала осуществляющих управление

7

многоквартирным домом, а в случае заключения договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа - единоличного исполнительного органа юридического лица, которым такие полномочия переданы) лицензиата, соискателя лицензии высшего профессионального образования и стажа работы не менее 5 лет по профилю»;

     - подп.4.1. в следующей редакции: «Лица, осуществлявшие функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лица, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к

обеспечениюнадлежащегосодержанияобщегоимуществав

многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, не вправе участвовать

в последующем в качестве лицензиата, соискателя лицензии по управлению многоквартирными домами»

     4. Усиление принципа добросовестности, включенного в действующий ГК РФ (п.3 ст.1), введение в качестве общего требования к собственнику его обязанности нести ответственность за содержание принадлежащего ему имущества в случаях, когда такое содержание затрагивает общественный,

государственный или личный (частный интерес) как контрагентов собственника, так и третьих лиц, которые оказались в сфере действий или бездействия собственника имущества.

     5. Внесение изменения в нормативно-правовые акты и исключение возможности регулирования договора управления многоквартирным домом нормами гражданского законодательства, обеспечив правовое регулирование указанного договора исключительно нормами жилищного законодательства, обеспечив, тем самым, позицию от том, что договор управления многоквартирным домом будет являться особым видом договора.

     Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что анализ частноправовых и публично-правовых аспектов управления многоквартирным домом позволил выявить ряд проблем и противоречий в
     
8

данной сфере, сформулировать теоретические выводы и предложения по совершенствованию жилищного и гражданского законодательства и оптимизации правоприменительной практики.

Апробация результатов исследования (публикации).

     Диссертация была подготовлена на кафедре гражданского права и процесса юридического института Вятского Государственного университета.

     По материалам диссертационной работы опубликовано 2 научные статьи по темам «Проблемы введения прямых договоров между собственниками многоквартирных домов и ресурсоснабжающими организациями», «Некоторые особенности заключения договора на обслуживание многоквартирного дома с управляющей организацией».

     Работа состоит из введения, трех глав, десяти параграфов, заключения и списка использованной литературы.
     
9

1. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ В РОССИИ


1.1. Понятие управляющей организации



     В 2005 году с вступлением в силу нового Жилищного Кодекса появились частные управляющие компании, которые существуют,

развиваются и, в большинстве случаев, обслуживают многоквартирные дома

в настоящее время. 21 июля 2014 года, Президентом Российской Федерации В.В. Путиным был подписан Федеральный закон о лицензировании деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ. Таким образом,

согласно закону, все организации, желающие управлять многоквартирными домами должны сначала получить лицензию и только потом приступить к осуществлению своей деятельности.

     В статье Гайнанова Д. А. обозначены основные направления формирования организационно-экономического механизма управления и

построение организационной структуры управления субъектов муниципального жилищно-коммунального комплекса, но критерии оценки деятельности управляющих жилищных организаций не имеют четкого определения1.

     Кандидат экономических наук Кузнецов Г. Г. в материалах своего исследования проводит анализ возможности использования различных организационно-правовых форм компаний в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг, в целях регулирования качества и стоимости общественной услуги, при достижение баланса в удовлетворении интересов

— частного (получателя услуг) и общественного (общества как социальной







1Гайнанов Д. А. Основные направления формирования организационно-экономического механизма управления муниципальным жилищно-коммунальным комплексом / Д. А. Гайнанов, Т. А. Герасимов // Вестн. ЧелГУ. - 2010. - № 2. - С.70–75.

10

системы, заинтересованного в удовлетворении получателя общественными услугами)2.

     Жилищные и коммунальные услуги и методы их предоставления, безусловно, являются международной темой, объединяющей все развитые страны и оперирующей, достаточно схожими понятиями. С целью получения качественных коммунальных услуг собственники недвижимости в зарубежных странах объединяются в некоммерческие потребительские кооперативы, объединяющую владельцев объектов недвижимости или дольщиков, создаваемые для управления комплексами недвижимого имущества, эксплуатации данного комплекса, владения, пользования и распоряжения собственностью. Объединение собственников жилья (ОСЖ) стало обобщенным термином для различных организационно-правовых форм жилищного сотрудничества, к примеру, таких как, территориальные сообщества жителей (PlаnningUnitDevelоpments — PUD), кондоминиумы (СоndоminiumАssосiаtiоn), жилищные кооперативы (HоusingСооperаtives) в США и Канаде; квартирные акционерные общества в Финляндии; синдикаты во Франции; объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) в Украине и так далее.

     В зарубежных странах, такое название как управляющая компания, используемое в российской терминологии не практикуется. Следует отметить, что с позиции подхода к предоставлению жилищно-коммунальных услуг Россия не формирует свою абсолютно индивидуальную модель, а перенимает международный опыт. Но нужно заметить, что наша страна имеет и определенную историю развития своих ОСЖ.

     Например, в дореволюционной царской России существовали так называемые города-сады; в период НЭПа — жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТ). В последние 20





2Макаров Г. Отечественный и зарубежный опят самоуправления в городских многоквартирных домах / Г.
Макаров // Хозяйство и право. - 2011. - № 6. - С. 31–36.

11

лет существования СССР в нем были распространены молодежные жилищные кооперативы (МЖК).

     Прежде всего следует обратить внимание, что в подавляющем большинстве зарубежных стран, таких как США, Франция, Канада, Нидерланды, Польша, Чехия, Словакия, Мексика, Малайзия, Сингапур и прочих, управление в сфере ЖКХ представляется как отдельный вид предпринимательства, за которое управляющая компания получает вознаграждение (доход) от собственников недвижимости, а ответственность перед собственниками за содержание дома несет объединение (товарищество, ассоциация) собственников недвижимости.

     Все ключевые управленческие решения (главным образом, по распоряжению деньгами и заключению договоров купли-продажи услуг) принимаются исполнительными органами товарищества (ассоциациями) собственников недвижимости, притом, что управляющий подготавливает и формирует рекомендации для правления (исполнительного органа) товарищества.

      Таким образом, с учетом иностранного опыта, целесообразно повысить в нашей стране роль исполнительных органов: правления и председателя. Развитые страны и в том числе США демонстрируют

эффективный рынок жилищно-коммунальных услуг с узкоспециализированной деятельностью компаний в области содержания и ремонта жилья.

     В США инженерные внутридомовые сети обслуживает одна компания, приборы учета на системах теплоснабжения — другая, насосы, установленные на системах теплоснабжения, — третья, нагреватель (бойлер, теплообменник) — четвертая и так далее. При такой системе собственникам жилья нужен такой управляющий, который хорошо знает рынок подрядных работ и позитивные черты применения различных технологий, знает цены,
     
12

обладает различными финансовыми инструментами и выступает в роли консультанта по данным вопросам3.

     Особенностью данного подхода является разрозненность компаний выполняющих подрядные заказы и сведение их единую систему деятельности инженерных коммуникаций, важная роль при этом ложится на ответственного управляющего и юридическая точность составленных договоров.

     Положительным элементом является профессионализм выполняемых работ и возможность определения виновного лица в случаи поломки или выхода из строя. Выделение в зарубежных странах управления МКД в отдельный вид деятельности стимулирует увеличение предложений со стороны профессиональных управляющих и образованию конкурентного рынка услуг в области управления, развитию малого и индивидуального бизнеса в сфере жилищного управления. Рынок услуг жилищно-коммунального характера диктует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых приводит к их неконкурентоспособности. Главным образом, это относится к страхованию управляющей компанией (управляющим органом) своей гражданской и материальной ответственности

в случае причинения ущерба собственникам недвижимости вследствие некорректных действий управляющего.

Страхование ответственности управляющих компаний сильно развито

в подавляющем  большинстве  европейских  стран  и  США.  Скорее  всего,

качество жилищно-коммунальных услуг в России тоже сильно поменялось бы при введении такого подхода в российскую нормативно-правовую базу. Кроме этого, конкурентоспособность управляющей компании растет при наличии документов, подтверждающих ее профессионализм, наличие опыта






3Шибиченко Г. И. Государственное и муниципальное регулирование функционирования предприятий ЖКХ
/ Г. И. Шибиченко // Гос. и муниципальное упр. в XXI веке: теория, методология, практика. - 2015. - № 19. - С. 81–85.

13

и финансовую устойчивость, а также беспрекословное следование стандартам в области ЖКХ4.

     В зарубежных странах профессиональные объединения управляющих предлагают разные образовательные курсы, как основные, так и дополнительные курсы повышения квалификации, на которых служащие приобретают более углубленные знания и практический опыт. Огромную важность имеет подготовка специалистов по вопросам управления жильем.

     В западных странах многие вузы, а кроме них специальные училища предоставляют базовое образование, дающее выпускнику возможность начать работать управляющим. Законодательством развитых стран установлены серьезные требования к управляющему недвижимостью, о чем свидетельствует ряд примеров. В Германии управляющий обязан иметь высшее образование и специальность инженера, экономиста, юриста или социального работника, а кроме того обладать такими индивидуальными качествами, как общительность, умение вести переговоры, решать конфликты.

В Венгрии  по  закону  “О  товариществах  собственников  жилья”

управляющими кондоминиумами могут быть исключительно лица, которые прошли соответствующую профессиональную подготовку. С 1999 года в этой стране получили государственное разрешение курсы по обучению специальностям как “управляющий недвижимостью” и “управляющий кондоминиума”. Оба курса обучения соответствуют критериям профессиональной подготовки, экзамены сдаются на основании распоряжения венгерского Министерства внутренних дел.

     Интересен для российских компаний польский опыт, который в числе первых из бывших социалистических государств перешел на управление в сфере управления ЖКХ, создав АО со 100-процентным государственным или муниципальным капиталом. Произошло объединение всех видов


4Кузнецова	Г.	Г.	Жилищно-коммунальное	хозяйство	как	объект	общественного	управления	/	Г.	Г.
Кузнецова, Е. Ю. Федотовская // МИР (Модернизация. Инновации. Развитие). - 2012. - № 8. - С. 85–88.

14

коммунальных услуг в единую компанию. Основные экономические, технологические процессы осуществляется холдингом. Главный курс, взятый поляками, — предоставление качественной услуги и стремление к максимальной надежности функционирования всех объектов. Следует также отметить, что на сегодняшний день в сфере ЖКХ Польши действуют поставщики разных форм собственности.

     Так, к примеру, в Швеции активно развито движение квартиросъемщиков, следящих за качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и ценами на эти услуги, ведущих работу касаемо взаимодействия с государственными и муниципальными органами власти, отстаивают свои права в судебных органах. Несколько союзов и ассоциаций квартиросъемщиков, численность участников в которых составляет сотни тысяч, представляет собой серьезную силу, с которой считаются все политические партии. Такие организации имеют свои штаб-квартиры, региональные и местные отделения.

     В связи с этим, можно сделать вывод, что в мире накоплен огромный опыт управления многоквартирными домами, он разнообразен и основан на национальных особенностях, уровне экономического развития. Сложность внедрения узкоспециализированной деятельностью компаний в области содержания и ремонта жилья, как представлено в США, из-за отсутствия достаточного предложения российских субъектов малого бизнеса в данной отрасли. Российские компании пошли по пути постсоветских жилищно-

эксплуатационных предприятий, без учета изменившихся социальных и экономических условий. Конфликт интересов между потребителями услуг и поставщиками заключается в изменившихся условиях финансирования и централизованного снабжения. Требования потребителей значительно превышают устаревшие подходы в управлении компаний, материальной базы и обеспеченности. Требуется так же реформирование в законодательной базе, в системе образования.

15

     Таким образом, управляющей организацией является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющий управление многоквартирным домом. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» «управляющая организация» — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом на основании результатов конкурса. Следовательно, закон допускает возможность привлечения в качестве управляющей организации индивидуального предпринимателя. Однако, данный способ является сомнительным. Так, отдельные авторы полагают, что управляющая организация должна обладать только статусом юридического лица.

     По мнению Дж. P. Эскорт, если бы законодатель предусматривал осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, как юридическим лицом, так и гражданином-предпринимателем, то в ст. 161, 162

ЖК РФ использовалось понятие «лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность»5.

     По справедливому замечанию Л. А. Юрьевой, использование законодателем понятия «организация» для обозначения стороны рассматриваемого договора представляется не совсем удачным. Дело в том, что согласно общепринятому пониманию организация представляет собой некое объединение отдельных лиц, общественных групп или государств, имеющее четкую структуру и определенные задачи, программу действий. В правовом поле термин «организация» традиционно прикладывается

к понятию «юридическое лицо». Такое значение исключает обозначение деятельности по управлению многоквартирными домами индивидуальным



5 Свит Ю. П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание / Ю. П. Свит // Жилищное право. - 2007. - N 3. - С. 21–29.

16

предпринимателем в качестве организации. В связи с этим очевидна необходимость внесения изменений в действующее законодательство6.
Следует	отметить,	что	вопрос	о возможности	осуществления

деятельности	по	управлению	многоквартирным	домом	индивидуальным

предпринимателем	тесно	связан	с содержательной	стороной	этой

деятельности. Поскольку предметом договора управления многоквартирным

домом является оказание услуг управления, включая организацию и координацию обслуживания многоквартирного дома, контроль за его качеством и т. д., роль субъекта управления вполне под силу и индивидуальному предпринимателю.

     Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что деятельность по управлению многоквартирными домами по своей сути является предпринимательской. На наш взгляд, предоставление возможности осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами юридическим лицам независимо от организационно-правовой формы, то есть

и некоммерческим организациям, не соответствует идее организации профессионального управления, закрепленной в программных документах реформы жилищно-коммунального хозяйства7.

     В настоящее время законодатель устанавливает квалификационные требования к субъектам, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирными домами. Так, согласно ст. 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими

организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.



6 Юрьева Л. А. Договор управления многоквартирным домом: монография / под ред. И. Д. Кузьминой. - М.: Юстицинформ, 2011. - 256 с.

7 Ковалева Н. В. К вопросу о понятии «управляющая организация» // Молодой ученый. - 2015. - №20. - С.

367-368.

17

      Это еще раз подтверждает возможность создания управляющей организации только в форме субъекта предпринимательской деятельности. Осуществление предпринимательской деятельности является основной целью создания и деятельности коммерческих организаций. Согласно ст. 50

Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие

организации). Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах хозяйственных товариществ и обществ, крестьянских (фермерских) хозяйств,

хозяйственных партнерств, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Как показывает практика создания управляющих организаций многоквартирными домами в форме юридического лица, управляющие организации создаются

в организационно-правовых формах хозяйственных обществ: акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью.

Такимобразом,в законодательнойкорректировкенуждается

наименование «управляющая организация». Представляется, что наименованием, наиболее адекватно отражающим как субъектный состав на рассматриваемой стороне договора, так и суть осуществляемой деятельности,

является словосочетание «управляющий многоквартирным домом». Также необходимо скорректировать нормы о субъектах, которые могут выступать

в качестве управляющей организации в договоре управления многоквартирным домом, исключив из них некоммерческие организации.


1.2. Понятие и сущность правосубъектности управляющей организации



     С момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации управляющие организации, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами работают на рынке жилищно-
     
18

коммунальных услуг уже более десяти лет, вступают в гражданско-правовые отношения как с гражданами - собственниками (нанимателями) помещений в многоквартирных домах, так и с юридическими лицами, публично-правовыми образованиями.

     На сегодняшний день в действующем законодательстве не выражено единой четкой позиции в отношении правосубъектности управляющей

организации, осуществляющей деятельность по управлению многоквартирными домами.

      С точки зрения гражданского законодательства субъектами данной отрасли являются только те лица, которые указаны в ГК РФ и Федеральном законе "О некоммерческих организациях". Все объединения, которые не обладают статусом юридического лица, соответственно являются неправосубъектными8.

     Термин «правосубъектность юридического лица» подразумевает наличие качеств субъекта права, т. е. правоспособности и дееспособности.

     В науке гражданского права принято различать общую (универсальную) и специальную правоспособность.

     Общая правоспособность означает возможность для субъекта права иметь любые гражданские права и обязанности, необходимые для осуществления всех видов деятельности. Именно такой правоспособностью обладают граждане.

     Специальная правоспособность предполагает наличие юридического лица только таких прав и обязанностей, которые соответствуют целям его деятельности и прямо зафиксированы в его учредительных документах.

     Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания, который приурочен к его государственной регистрации (пункт 3. статьи 49. пункт 2, ст. 51 ГК), и прекращается в момент исключения из единого государственного реестра юридических лиц (стр. 8 ст. 63 ГК).

_________________________

8 Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2002. С. 96.

19

     Для участия в гражданском обороте юридическому лицу необходима не только правоспособность, но и дееспособность. В отличие от граждан у юридических лиц право - и дееспособность возникает и прекращается одновременно. Наличие у юридического лица дееспособности означает, что своими действиями может приобретать, создавать, осуществлять и исполнять гражданские права и обязанности.

     Таким образом, термин «правосубъектность юридического лица» означает, какими качествами должны обладать субъекты права для того, чтобы приобретать и осуществлять гражданские права и исполнять обязанности, предусмотренные действующим законодательством.

     Правосубъектность управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, возникает с

момента государственной регистрации и определяется прежде всего организационно-правовой формой создания данных организаций.

     В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых Постановлением Правительства Российской

Федерации от 06.05.2011 №354, управляющей организацией, выступающей


исполнителем коммунальных услуг, является юридическое лицо индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги.

     Согласно данному определению управляющая организация может быть создана как в форме коммерческой организации, в том числе государственного или муниципального предприятия, так и в форме некоммерческой организации.

Управляющие	организации	по	управлению	многоквартирными

домами, созданные в форме открытых акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, других предусмотренных законом формах

коммерческих	организаций,	обладают	общей	(универсальной)

20

правоспособностью, имеют права и несут обязанности в полном объеме в соответствии с действующим законодательством.

      В свою очередь, некоммерческие организации, как правило, - это фонды и учреждения, а также коммерческие - государственные и муниципальные унитарные предприятия, которые оказывают услуги по

управлению многоквартирным домом, обладают специальной правоспособностью. Круг сделок, совершаемых данной категорией управляющих компаний, значительно уже в отличие от управляющих компаний, созданных в форме коммерческой организации и обладающих общей правоспособностью.

     Выбрав ту или иную организационно-правовую форму юридического лица, учредители (участники) получают возможность устанавливать особенности своего правового положения (права и обязанности), но только в тех пределах, которые предусмотрены законом для такой организационно-правовой формы. Объем правосубъектности является значимым элементом и для контрагентов организации, которые, достаточно установив статус организации, получают наиболее важную информацию о ее правосубъектности.

    Обратим внимание, что управляющая организация становится правосубъектной, т.е. субъектом права, только при наличии предусмотренных законом признаков:

- наличие минимально установленного уставного капитала;

- материально-техническая обособленность;

- наличие учредительных документов;

     - прохождение процедуры лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домаим;

- наличие  договорных  отношений  с  основными  контрагентами  -

собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающими организациями.

21

     Также следует отметить, что исходя из определения управляющей организации предоставлять услуги по управлению многоквартирными домами вправе также и индивидуальные предприниматели.

Однако в условиях становления рыночных отношений по содержанию

и обслуживанию жилищного фонда предоставление услуг по управлению многоквартирными домами индивидуальным предпринимателем не может гарантировать надлежащую защиту прав и имущественных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, ресурсоснабжающих организаций, иных контрагентов, что объясняется следующими факторами:

отсутствием обособленного имущества для участия в гражданском обороте, учредительных документов, возможности обеспечения интересов кредиторов за счет установления минимального размера уставного капитала, отсутствием требований к созданию резервного фонда9.
      В связи с изложенным полагаю целесообразней будет на законодательном уровне исключить индивидуальных предпринимателей из числа субъектов, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами.

     Управление управляющей организацией предусмотрено Жилищным кодексом РФ (далее - ЖК РФ) как один из способов управления многоквартирным домом. В ст. 161 ЖК РФ законодателем определены цели управления многоквартирным домом:

- обеспечение благоприятных и безопасных условий  проживания

граждан;

- надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;

     - решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

________________________________

9Савицкая  О.Г.  Правосубъектность  управляющей  жилищной  организации  //  Гражданское  право.	-  М.:

Юрист, 2010, № 4. - С. 17-20

22

В связи с изложенным следует отметить, что правоспособность управляющей организации носит прежде всего целевой характер. Исходя из содержания положений ЖК РФ, данная организация призвана осуществлять виды деятельности, направленные на управление общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Запрет на осуществление управляющей организацией иных видов деятельности законодательством не предусмотрен, однако полагаем, что иные виды деятельности не должны подменять собой деятельность по управлению

многоквартирным	домом.

     Таким образом, на основании проведенного анализа предлагаем следующее определение правосубъектности управляющей организации:

«правосубъектность	управляющей	организации»	-	это	способность

управляющей  организации,  осуществляющей  деятельность  по  управлению

многоквартирными домами, с момента государственной регистрации выступать субъектом гражданско-правовых отношений, осуществлять права

и нести обязанности в рамках деятельности, направленной на управление многоквартирными домами.




1.3. Правовые основы регулирования деятельности управляющей организации


     Гражданско-пpавовое положение упpавляющих организаций, как юридических лиц, и порядок их участия в гражданском обороте регулируются Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 26.12.1995 №208-ФЗ «Об акционерных обществах», Федеральным законо от

08.05.......................