Право собственности на жилое помещение

Федеральное агентство по образованию Российской Федерации
Государственное образовательное учреждение
               высшего профессионального образования «Нижегородский государственный университет имени Н. И. Лобачевского»
Юридический факультет Кафедра гражданского права и процесса.
Дипломная работа
Тема: «Право собственности на жилое помещение»


Допущена к защите: К.ю.н., доцент, зав. гражданского права i Мильков П.И.
2009 г.
J

Выполнила:   студентка 5 курса, дневного отделения, группы 11-51 АлькинаМ. В.         I

09 г.
Научный руководитель: доцент кафедры гражданского права и процесса, к.ю.н. Сосипатрова Н.Е.

Нижний Новгород 2009г.

Содержание.
Введение.	стр. 3-5
1. Понятие жилого помещения.	стр. 6-17
2. Основания возникновения права
собственности на жилое помещение	стр. 18-30
3.	Содержание права собственности на
жилое помещение: права и обязанности
собственника.	стр. 31-45
4.	Защита права собственности на
жилое помещение.	стр. 46-57
5.	Прекращение права собственности
на жилое помещение.	стр. 58-68
Заключение.	стр. 69-71
Библиографический список.	стр. 72-78

Введение.
   Вот уже 18 лет наша страна развивается в условиях рыночной экономики, основу которой составляет право частной собственности граждан. В ст. 35 Конституции РФ 1993 года закреплено, что «право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Естественно, что это конституционное право человека не могло не найти отражения в жилищной сфере. Так, ст. 40 Конституции РФ закрепляет право граждан на жилище. В современных условиях ставка государства сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась за счет собственных средств граждан. Действующим законодательством гражданам предоставлены большие права по приобретению жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости. Расширены права по индивидуальному жилищному строительству, созданию товариществ застройщиков, участию в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.
   Закрепление в Конституции РФ права на жилище имеет большое значение, поскольку означает право каждого иметь жилище, иметь возможность быть обеспеченным жилищем и не опасаться того, что гражданин может быть произвольно лишен своего жилища или что кто-то проникнет в жилище вопреки воле проживающих в нем лиц. Тем самым Конституция РФ создала конституционные основы стабильного пользования имеющимся жилищем и одновременно возможность получения в порядке улучшения жилищных условий другого жилища.
   Конституционные положения о праве на жилище являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства.
   До недавнего времени действовал Жилищный кодекс РСФСР 1983 года, который уже не мог отвечать всем жилищным потребностям граждан. 1 марта 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ), который значительно укрепил положение собственника жилого помещения. Некоторые
    
изменения, обеспечивающие права собственника, были внесены и в Гражданский кодекс РФ. Как было указано в пояснительной записке к соответствующему законопроекту, данные преобразования направлены на «создание максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости и снижение рисков ипотечного кредитования». Таким образом, реформирование жилищного и гражданского законодательства призвано гарантировать стабильность имущественных отношений в сфере жилья.
   Следует отметить, что в настоящее время очевидна сложность решения жилищного вопроса для государства, которое в ст. 40 Конституции РФ лишь провозгласило право каждого на жилище, но не гарантировало каждому это право.
    Сутью жилищной проблемы стало обеспечение доступности жилища для граждане, у которых доходы не соответствуют затратам на его воспроизводство (строительство, реконструкция, модернизация, ремонт, содержание). А таких граждан сегодня большинство среди тех, у кого жилищные условия ниже социального стандарта. Обеспечение возможности приобретения в собственность жилья для граждан, имеющих средние и низкие доходы, может осуществляться двумя способами. Первый - это повышение их платежеспособного спроса на жилье за счет роста доходов и оказания им государственной поддержки. Для этого в структуре расходов граждан доля, направляемая на удовлетворение жилищной потребности, должна возрасти. Однако увеличение этой доли, в том числе за счет государственной поддержки, не должно сопровождаться уменьшением потребления гражданами других жизненно важных благ ниже установленного уровня. Для большинства граждан такое увеличение доходов непосредственно связано с ростом заработной платы. Второй способ - это снижение стоимости воспроизводства жилища, то есть не только затрат, связанных с его строительством и приобретением в собственность, но и эксплуатационных издержек.
    Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется Федеральной
     
целевой программой «Жилище» на 2002-2010 гг., одной из целей которой является обеспечение уровня доступности приобретения жилья, при котором средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м. будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за 3 года. Срок действия данной программы подходит к концу, но до сих пор её положения не реализованы и вряд ли будут реализованы в ближайшем будущем.
   По-прежнему актуальными остаются проблемы приобретения права собственности на жильё, защиты права собственности, изъятия жилых помещений. И эти проблемы касаются каждого, т.к. потребность в жилье является одной из основных потребностей человека.
   В связи с этим в данной работе хотелось бы рассмотреть вопросы, связанные с правом собственности на жилое помещение.
   Цель работы - раскрыть понятие жилого помещения, определить его признаки; провести обзор оснований приобретения права собственности на жилое помещение; установить круг основных прав и обязанностей собственников жилья; проанализировать различные способы защиты права собственности; исследовать проблемы, возникающие в связи с прекращением права собственности на жилое помещение.
   При проведении исследований я использовала монографические работы, статьи, учебные пособия, комментарии законодательства, а также материалы судебной практики как российских судов, так и Европейского Суда по правам человека для того, чтобы показать, как в действительности применяются теоретические положения и сделать вывод о том, как на практике реализуются нормы жилищного и гражданского законодательства, направленные на регулирование отношений собственности в жилищной сфере.
    
1. Понятие жилого помещения.
Понятие жилого помещения считается основным определением жилищного права. Наиболее разнохарактерные общественные отношения, какие регулируются жилищным законодательством, появляются непосредственно по поводу жилых помещений.
 Понятие «жилое помещение», применяемое в гражданском и жилищном праве производно от наиболее широкой категории «жилище», характерной для конституционного права.
   Следует отметить, что в юридической литературе, к сожалению, далеко не всегда проводится должное различие между жилищем и жилым помещением,! по этой причине остановимся на соотношении данных категорий.
   Принадлежность категории «жилище» к конституционной отрасли права содействует соединению областей имущественных и личных интересов граждан, поясняет разноаспектный, целостный характер жилища. Исходя из положений Конституции РФ, можно отметить два аспекта, характеризующих категорию жилища в системе норм конституционного законодательства.
   Во-первых, в ст. 25 Конституции РФ гарантируются личные неимущественные права граждан, связанные с жилищем (неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна). Во-вторых, в ст. 40 Конституции РФ определены гарантии имущественных прав граждан, связанных с жилищем (право на жилище, недопустимость его произвольного лишения, возможность улучшения жилищных условий).
   Таким образом, категория «жилище» оказалась связана с двумя различными сферами прав человека - личной и имущественной и объединила их, выступив на данном участке правового регулирования в качестве единого (причем материального по своей природе) объекта прав человека.
   В отличие от жилища жилое помещение не обладает нормативной связью со сферой личных неимущественных прав человека и в силу своей материальной
1 Например: Богданов Е.В. Природа и сущность права граждан на жилище.// Журнал российского права. 2003. №4.

природы выступает в отраслевом регулировании исключительно в качестве объекта имущественных (гражданских и жилищных) прав.
   Общим в характеристике категорий «жилище» и «жилое помещение» будет то, что они описывают круг материальных объектов (вещей), связанных с удовлетворением жилищных потребностей человека. Обобщающим элементом, присутствующим как в жилом помещении, так и в жилище, будет помещение, служащее местом непосредственного проживания человека. Однако при этом системная совокупность элементов жилого помещения образует новое функциональное свойство - пригодность для проживания. Появление данного свойства обусловлено наличием в жилом помещении определенного минимального набора обязательных элементов, определенных в законодательстве (нормативы, требования). В отличие от этого в жилище те или иные элементы «обязательного набора» могут отсутствовать.
   Кроме того, жилищем может являться как жилое, так и иное помещение. В свою очередь, жилое помещение может являться либо не являться (в зависимости от присутствия в нем личной жизни человека) жилищем. Жилое помещение будет оставаться таковым независимо от факта проживания в нем человека и использования его по назначению. Жилище же как место фактического проживания человека будет оставаться жилищем независимо от соответствия его установленным требованиям пригодности для проживания, предъявляемым к жилым помещениям.
   Представляется, что категория «жилище» с учетом ее отраслевой принадлежности является абстрактным понятием более высокого уровня обобщения, описывающим значительно больший круг предметов материального мира, нежели «жилое помещение».
   Следует отметить, что категория «жилище» используется не только в национальном, но и в международном законодательстве о правах и свободах
    
человека, составляющем часть правовой системы РФ, применительно к характеристике права человека на достойный жизненный уровень.
   Так, в соответствии со ст. 25 Всеобщей декларации прав человека 1948г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище,... который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи». В Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах также указывается: «Участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права...» (ст. 11).3
   Между тем «достойное жилище», описания которого содержатся в международных документах, по своим характеристикам корреспондирует требованиям, установленным российским жилищным законодательством к жилому помещению, пригодному для постоянного проживания. Такое понимание категории «жилище» в международном праве объясняется тем, основной целью дефиниций, адресованных государствам-участникам, является не определение жилища как объекта прав человека, а описание требований и критериев к жилищу, ориентирующих государства на достижение необходимого уровня жилищной обеспеченности граждан.
   Следует также отметить, что серьёзное влияние на формирование отечественного жилищного законодательства и практику его применения оказывают положения Конвенции о защите прав человека и основных свобод (далее — Конвенция). При этом в соответствии с Постановлением Верховного Суда РФ  от   10.10.2003   №  5   «О  применении  судами  общей  юрисдикции
2  Халдеев   А.В.   Соотношение  правовых  категорий  «жилое   помещение»   и  «жилище»:   теоретические   и
практические аспекты.// Жилищное право. 2006. № 6.
3Всеобщая декларация прав человека // Права человека. Международный билль о правах человека. Нью-Йорк,
1988.
4 Конвенция о защите прав человека и основных свобод (ETS N 5) заключена в г. Риме 04.11.1950 с изм. и доп.
от 11.05.1950 // Собрание законодательства Российской Федерации. 08.01.2001. N 2.

общепризнанных принципов и норм международного права и норм международных договоров РФ»5 применение российскими судами Конвенции должно осуществляться с учётом практики Европейского суда по правам человека.
   Так, согласно ч.1 ст. 8 Конвенции каждый человек имеет право на уважение его личной и семейной жизни, неприкосновенности его жилища и тайны корреспонденции. Объектом правовой охраны в соответствии с данным положением выступает право каждого на уважение его жилища.
   Конвенция не содержит определения «жилище», оставляя Европейскому Суду широкую свободу в толковании этого понятия. Однако Европейский суд также уклоняется от общего определения данного понятия, ограничиваясь решением вопросов о его применимости индивидуально по каждому делу и создавая тем самым концепцию независимого и гибкого понимания положений Конвенции, поскольку с учетом динамичного характера понятия «жилище», его значение способно развиваться и изменяться по мере развития самого общества.
   В практике Европейского суда установилось весьма широкое толкование понятия «жилище», под которым понимаются жилые (дома, квартиры) и нежилые помещения, занимаемые гражданами и юридическими лицами.
   Европейский суд также сформулировал общую правовую позицию, согласно которой концепция «жилища» по смыслу ст. 8 Конвенции не ограничена жилищем, занимаемым на законных основаниях или в установленном порядке.
   Так, по делу «Прокопович против России» заявительница после смерти сожителя была во внесудебном порядке выселена властями из принадлежавшей ему квартиры, в которой долгое время проживала совместно с ним. В постановлении по этому делу Европейский суд, не обсуждая вопрос о наличии у заявительницы законных оснований для проживания в спорной квартире после смерти сожителя (данный вопрос был разрешён российскими судами не в пользу заявительницы), констатировал незаконное вмешательство властей в право на уважение её жилища, связанное с вторжением в квартиру сотрудников милиции и выселением  её во  внесудебном порядке,  не предусмотренном нормами национального
' Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 12.

законодательства. Констатируя нарушение требований ст. 8 Конвенции, Европейский суд пришёл к выводу, что у заявительницы имелись достаточные и длительные узы, связывающие её с квартирой её покойного сожителя, чтобы эту квартиру можно было считать её «жилищем» в значении положений ст. 8 Конвенции.6
   По делу «Блечич против Хорватии» заявительница, имевшая на правах найма квартиру в Хорватии, в связи с поездкой к дочери за границу и обострившимся вооруженным конфликтом отсутствовала по месту жительства с июля 1991 г. по май 1992 г. После её возвращения судом был удовлетворён иск муниципальных властей о прекращении действия её прав в отношении жилья на том основании, что заявительница без уважительных причин не проживала в своей квартире в течение более шести месяцев. По данному делу Европейский суд констатировал, что спорная квартира может рассматриваться как «жилище» для целей применения положений ст. 8 Конвенции, исходя из того что, выезжая за границу, заявительница оставила в квартире всю мебель, личные вещи и отнюдь не намеревалась бросать квартиру вообще.7
   В приведённых примерах общим критерием квалификации жилых помещений в качестве «жилища» стало наличие личных (достаточных, продолжающихся, сильных эмоциональных, существенных) связей человека с его «жилищем».
   Представляется целесообразным провести анализ применения Европейским судом понятия «жилище» и к нежилым помещениям. По делу «Нимитц против Германии» Европейский суд обратил внимание на то, что термин «жилище» имеет довольно широкое значение и может распространяться на деловой офис типа адвокатского. По данному делу Европейский суд распространил правовой режим «жилища» на служебное помещение (адвокатский офис), указав, что в нём имела место не только профессиональная деятельность заявителя, но и его личная жизнь.8
6	Case of Prokopovich v. Russia (application N 58255/00), judgment of 18 November 2004, § 37 // Бюллетень
Европейского суда по правам человека. 2005. N 4.
7	Case of Blecic v. Croatia (application N 59532/00), judgment 29 July 2004, § 52 // Бюллетень Европейского суда
по правам человека. 2004. N 12.
sCase of Niemietz v. Germany (application N 13710/88), judgment 16 December 1992 // Европейский суд по правам человека. Избранные решения. Т. 1. М: Норма, 2000..
10

   По делу «Кесласси против Франции» заявитель являлся владельцем компаний и использовал место своего проживания как для личных нужд, так и для нужд компании. Европейский суд подтвердил вмешательство в право заявителя на уважение его жилища при производстве обыска в помещениях, использовавшихся компаниями.
   В данных делах основанием для квалификации нежилых помещений в качестве «жилищ» заявителей послужили факты, свидетельствующие о наличии в них личной жизни заявителей (личности компаний). Несмотря на столь широкое толкование понятия «жилище», охватывающее нежилые помещения и офисы компаний, Европейский суд все же установил некоторые рамки, ограничивающие применение понятия «жилище» к нежилым помещениям, по делу «Лево и Фийон против Франции».
   По данному делу ветеринарная служба провела проверку свиноводческих хозяйств заявителей, при этом инспекторы службы входили в те строения, где содержались свиньи. На офисы ферм и стоящие отдельно жилища заявителей проверка не распространялась. Посчитав проверку вторжением в жилища по смыслу ст. 8 Конвенции, заявители обратились с жалобами в Европейский суд. Признавая жалобу заявителей по данному делу неприемлемой, Европейский суд подтвердил, что понятие «жилище» может быть истолковано широко и применяться в отношении служебных помещений. При этом Европейский суд отметил ферма, специализирующаяся на свиноводстве, содержащая несколько сот голов свиней и являющаяся домом для них, не может быть названа «жилищем» заявителей.9
Наряду с жилыми и нежилыми помещениями, Европейский суд признавал
«жилищем»    передвижные    фургоны    цыган    и    транспортные    средства журналистов, связанные с личной жизнью по роду их деятельности.
   Такой подход Европейского суда к определению «жилища» основан на минимальных требованиях, обеспечивающих относительную замкнутость внутреннего пространства помещения и его способность обеспечивать защитную функцию убежища от воздействия окружающей среды и третьих
9 Leveau and Fillon v. France (application N 63512/00), decision of 6 September 2005 // Бюллетень Европейского суда по правам человека. 2005. N 10.
11

лиц. Представляется, что введение дополнительных требований к «жилищу» привело бы к ограничению круга объектов, подпадающих под такие критерии, а, следовательно, к значительному сужению сферы действия всеобщих конвенциональных гарантий и прав, связанных с жилищем, что в конечном итоге противоречило бы фундаментальному характеру основных прав и свобод человека.
   Подводя итог анализу приведённых постановлений, можно утверждать, что главным критерием квалификации «жилища» в практике Европейского суда является наличие связи того или иного помещения с человеком — связи, обусловленной нахождением в границах этого помещения части личной, семейной жизни человека.10
   Однако используемая в конституционном законодательстве, а также в международных документах категория «жилище» применительно к целям гражданского и жилищного правового регулирования оказывается слишком общей и неопределенной. В связи с этим для обозначения объектов гражданских (жилищных) прав используется термин «жилое помещение», определяемый как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
   Данное определение, а также анализ законодательства позволяют выделить существенные признаки жилого помещения. К таким признакам можно отнести:
   1. Прежде всего, жилое помещение должно быть недвижимым имуществом. Соответственно отвечать признакам недвижимого имущества, а именно быть прочно связанным с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
10 Халдеев А.В. О концепции «жилища» в практике Европейского суда по правам человека.// Жилищное право. 2007. №5,6,7.
12

   Характеристика жилых помещений в качестве недвижимого имущества долгое время не находила однозначного признания в постсоветском законодательстве. В связи с этим в судебной практике можно было встретить различные варианты решения этого вопроса.
   Так, известен случай, когда судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно-разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989г. Щитовой дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно-разборный дом. Истец дал согласие, однако в дальнейшем отказался от переселения и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд в удовлетворении требований истца отказал. Судебная коллегия по гражданским делам суда субъекта РФ отменила это решение и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру по установленной норме. Судебная коллегия и Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест прокурора, указал, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение, которое он оплачивал как наниматель.11
   Позиция суда по данному делу представляет интерес тем, что движимый характер строения, используемого для проживания, не стал препятствием для распространения в отношении него правового режима жилого помещения.
   В настоящее время признак «недвижимости» прямо включен в определение «жилого помещения» (ч.2 ст. 15 ЖК РФ). Это означает, что помещение, не являющееся недвижимым имуществом, не может быть признано жилым.
   Однако в юридической литературе высказываются сомнения по поводу признания недвижимых помещений недвижимым имуществом. Многообразие
/-	..	12
позиции по данному вопросу может быть сведено к трем концепциям.
  Концепция фикции. По мнению ряда авторов13, признание квартир (комнат) недвижимым имуществом - это вынужденная юридическая фикция, поскольку жилые помещения в жилых домах и иных строениях являются составными
11	Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. № 8.
12	Гонгало Б.М. Жилое помещение - объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии).//
Семейное и жилищное право. 2007. № 2.
13	Например:  Скловский К.И.  Применение гражданского законодательства о собственности и владении.
Практические вопросы. М.: Статут, 2004; Гражданское право: В 4 т. Т. 1, Учебник./ Отв. ред. Е.А. Суханов. М.:
Волтерс Клувер, 2004.
13

(несамостоятельными) частями недвижимых объектов и не имеют непосредственной связи с землёй.
   Концепция пространства. Некоторое распространение имеет точка зрения, согласно которой помещение есть пространство, ограниченное трёхмерным замкнутым контуром, который имеет вход.14
   Указанные концепции базируются на отрицании материальности жилого помещения, отрицании недвижимого характера жилого помещения, объявлении квартиры, комнаты недвижимостью в силу закона, а не исходя их естественных свойств.
   Согласно концепции материального объекта жилое помещение представляет собой вещь, причём вещь недвижимую по природе. Между тем помещение может выступать самостоятельным объектом гражданских прав только при условии рассмотрения его в качестве сложной вещи, образованной непосредственно из самого помещения (изолированного пространства внутри здания) и общего имущества здания. При таком рассмотрении помещение обретает свойства вещи и самостоятельного объекта прав, без применения каких-либо фикций в законе.
   2.	Изолированность.   Данный   признак   означает,   что   жилое   помещение
должно   быть  надлежаще   изолированным   от  других  смежных  помещений
стенами без проёмов, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего
пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двором),
или придомовым земельным участком. Так, не могут быть самостоятельным
предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой
общим входом, а также подсобные помещения.15
   3.	Назначение. Использование только для проживания (ст. 288 ГК). Тем не
менее,     существуют    исключения,     допускающие    использование    жилых
помещений и не для проживания. Так, положения ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускают
использование      жилья      для      осуществления      профессиональной      или
14	Дроздов И.А. Тенденции развития жилищного законодательства. В сб.: Труды по гражданскому праву: К 75-
летию Ю.К. Толстого./ Под ред. А. А. Иванова. М.; Проспект, 2003.
15	Малахова А.А. Признаки жилого помещения в свете положения ЖК РФ.// Юрист. 2006. № 10.
14

индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нём на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан.
   4. Пригодность для постоянного проживания. Жилое помещение должно быть пригодно для проживания в течение всех сезонов года, а не только в летнее время. Такое помещение должно быть безопасным для постоянного проживания в нём граждан, благоустроенным, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилью.
   Однако согласно п. 2 ст. 288 ГК к жилым относятся помещения, предназначенные для проживания граждан. В вопросе о разграничении понятий «пригодность» и «предназначенность», убедительной представляется позиция И.А. Дроздова, согласно которой потребительские свойства жилого помещения, а именно пригодность для проживания граждан, определяют его функциональное назначение, т.е. предназначенность для проживания граждан. Таким образом, жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, может быть предназначено как для постоянного, так и временного пользования. Основное число жилых помещений предназначено для постоянного пользования. Другие же помещения изначально предназначаются для их временного использования (гостиницы, общежития).
   В ЖК РФ категория «жилое помещение» наделена родовым содержанием и имеет характер универсальной модели объектов прав в жилищной сфере. Однако объекты материальной действительности могут быть квалифицированы в качестве жилых помещений не непосредственно, а только через конечные виды жилых помещений, сформированные на основе общей модели.
   В соответствии с п.1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
   Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, которое состоит   из   комнат,   а   также   помещений   вспомогательного   назначения,
16 Дроздов И.А. Понятие жилого помещения. // Закон. 2006. № 8.
15

предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании (ч.2 ст. 16 ЖК РФ).
   Жилой дом как вид жилого помещения следует отличать от многоквартирного дома, который является не самостоятельным объектом недвижимости, а их совокупностью.
   Выделение же в качестве жилого помещения части жилого дома представляется уместным только с технической точки зрения. Действительно, если по своим естественным характеристикам недвижимая вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь прекращает своё существование, а взамен образуется два или более объекта права. Таким образом, в качестве новоявленных объектов выступают части жилого дома, а сам жилой дом преобразуется из единого объекта недвижимости в совокупность подобных объектов.
   Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком жилом помещении (ч.З стЛбЖК РФ).
   К числу жилых помещений ЖК РФ относит также части квартир, которые по замыслу законодателя следует отличать от комнат и частей жилого дома. Однако возникают сомнения в существовании таких различий. Если часть квартиры составляет одна комната, то в этом случае часть квартиры тождественна комнате. Если часть квартиры составляют две и более комнаты либо комната и так называемые вспомогательные помещения, то в этом случае часть квартиры тождественна части жилого дома. Впрочем, и сам законодатель запутался в витиеватых классификациях, указав, что комната тождественна части жилого дома или квартиры (ч.4 ст. 16 ЖК РФ).17
|7Дроздов И.А. Понятие жилого помещения. // Закон. 2006. № 8.
16

   Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч.4 ст. 16 ЖК РФ).
   Как справедливо отмечает П.В. Крашенинников, признание отдельных комнат самостоятельными объектами гражданских прав нельзя отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищные потребности граждан. По сути, это вынужденная   мера,   являющаяся   реакцией   на   сложившуюся   социально-
1	18
экономическую ситуацию в жилищной сфере.
   Следует отметить, что и жилой дом, и квартира (их части), и комната, как разновидности жилых помещений должны обладать признаками, характеризующими жилое помещение в целом, а также соответствовать требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям, поскольку только соответствующее всем установленным требованиям жилое помещение может гарантировать удовлетворение жилищных потребностей граждан.
18 Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2005.
17

2. Основания возникновения права собственности на жилое помещение.
   Среди всех прав на жилое помещение наиболее содержательным и обеспечивающим потребности человека является право собственности.
   Под правом собственности лица на жилое помещение понимается основанная на законе присвоенность конкретным лицом конкретного жилого помещения, влекущая его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющая возможность господства над жилым помещением с корреспондирующей необходимостью несения бремени его содержания.19
   Основания (способы) возникновения права собственности на жилые помещения весьма разнообразны, традиционно они подразделяются на две группы:
   1.	Первоначальные,    т.е.    не    зависящие    от    прав    предшествующего
собственника на данное жилое помещение (включая и случаи, когда такого
собственника ранее вообще не имелось).
   2.	Производные, при которых право собственности на жилое помещение
переходит к собственнику от его предшественника.
   Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на жилое помещение необходимо учитывать возможность наличия на это же помещение прав других лиц - несобственников (например, залогодержателя, нанимателя).
   Итак, проведём обзор оснований возникновения права собственности на жилые помещения.
К числу первоначальных оснований относятся:
1 .Создание жилого помещения.
   Непосредственно у гражданина право собственности на жилое помещение в силу указанного основания возникает в случаях, когда он, обладая необходимыми правами на земельный участок, возводит на нем жилье. Причём
19Свердлык Г.А Право собственности и другие вещные права на жилые помещения.// Жилищное право. 2008. № 8.
18

лицо может возвести объект как своими силами, так и с привлечением третьих лиц путём заключения договора подряда.
   По общему правилу право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Таким образом, если придерживаться буквального толкования указанной нормы, уже созданный и принятый заказчиком объект недвижимости до момента государственной регистрации не имеет собственника. Соответственно заказчик, приняв объект, не несет бремя его содержания (уплата налогов и т.д.).
   Известны случаи, когда на уже построенные коттеджи не регистрируется право собственности. В некоторых случаях объекты недвижимости умышленно не достраиваются, чтобы иметь формальные основания их не регистрировать.
   Поскольку юридически право собственности на объект недвижимости, как отмечено выше, в таких случаях не существует, можно говорить о праве собственности на некий комплекс имущества, включая использованные материалы.20
   2. Договор участия в долевом строительстве. Отношения, возникающие из данного договора, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».21
   Для возникновения права собственности на жилище по этому основанию требуется наличие фактического состава из следующих юридических фактов: договор долевого участия, прошедший государственную регистрацию (или зарегистрированное соглашение об уступке прав требований участником долевого строительства); разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит     объект     долевого     строительства;     передача     объекта    долевого
20 Гришаев СП. Оформление права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости.// Законность.
2003. №9.
21Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. 4.1. Ст. 40.
19

строительства участнику, оформленная передаточным актом или иным документом; акт регистрации права собственности в Федеральной регистрационной службе.
    3. Приобретение собственности по давности владения. Согласно ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего его в силу приобретательной давности, с момента регистрации. Течение срока приобретательной давности может начаться не ранее истечения срока исковой давности на истребование собственником или иным законным владельцем имущества у лица, у которого оно находилось.
   В Концепции совершенствования гражданского законодательства указывается, что регулирование данного основания возникновения права с.......................