Права несовершеннолетних в сфере жилищно-правового регулирования

Выпускная квалификационная работа

Права несовершеннолетних в сфере жилищно-правового регулирования


Оглавление


ГЛАВА 1. Нормативно-правовые основы осуществления прав несовершеннолетних в жилищной сфере
1.1. Общая характеристика правового статуса несовершеннолетних в имущественных отношениях
1.2. Жилищные права несовершеннолетних граждан, нуждающихся в государственной защите
1.3. Зависимость объема прав от статуса несовершеннолетних и формы их устройства
ГЛАВА 2. Механизмы реализации прав несовершеннолетних в жилищной сфере
2.1. Порядок и способы реализации своих жилищных прав.
2.2. Защита жилищных прав несовершеннолетних
2.3. Проблемы реализации прав несовершеннолетних в жилищной сфере.
Заключение


ВВЕДЕНИЕ

     Обоснование актуальности темы. Основной задачей деятельности любого социального государства является улучшение качества жизни тех групп населения, которые в силу разных причин не могут самостоятельно решать проблемы личного, семейного жизнеобеспечения.
     В условиях ограниченности экономических возможностей государства, наличия значительного числа детей, проживающих в семьях с доходом ниже прожиточного минимума, резкого имущественного расслоения населения существенно возрастает значение нормативно-правового регулирования защиты интересов детей, являющегося важным инструментом социальной политики.
     Одной из наиболее уязвимых по количеству нарушений имущественных прав несовершеннолетних является жилищная сфера. Дети обладают неполным объемом дееспособности в жилищных правоотношениях. Осуществление  их жилищных прав имеет ряд особенностей, основанных на том, что большинство прав ребенка реализуется действиями законных представителей, а также участием в правоотношениях органов опеки и попечительства, на которые законом возложена обязанность по защите прав детей.
     Обширная судебная практика по жилищным делам, затрагивающим права и интересы детей, свидетельствует о недостаточно эффективном законодательстве и практике его применения органами и организациями, обеспечивающими охрану прав несовершеннолетних в жилищной сфере. 
     Специфика правового статуса детей и особенности реализации ими жилищных прав определяют актуальность исследования проблем реализации жилищных прав ребенка.
     Степень изученности темы. Важность рассматриваемой проблемы объясняет   большое внимание к ней со стороны специалистов и значительное количество публикаций.
     Актуальные теоретические и практические вопросы реализации прав ребенка в России содержатся в исследованиях Ю.Ф. Беспалова1, В.Г. Глухаревой2, Н.А. Крашенинниковой3, М.М. Махмутовой4, М.Н. Николаева5,  А.Ю. Томилова6, Б.Т. Худоярова7 и других ученых.
     Отдельные аспекты обеспечения и защиты прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, отразили в своих работах в области конституционного, гражданского, семейного, жилищного, административного, права ученые М.В. Антокольская8, Н.Е.Борисова9, Я.Р.Веберс10, И.О. Иоффе11, А.М.Нечаева12, Н.М. Савельева13, Т.В. Шахматов14 и др.
     Однако несмотря на наличие монографических и диссертационных исследований, посвященных правам ребенка, в том числе жилищным, многие проблемы, связанные с реализацией жилищных прав ребенка, не исследованы и не решены.
     Объектом исследования в данной работе  являются общественные отношения, возникающие в процессе реализации, защиты и охраны  жилищных прав несовершеннолетних граждан в Российской Федерации.
     Предметом исследования является система норм российского жилищного, семейного, гражданского законодательства, регулирующих права  несовершеннолетних в жилищной сфере и  практика их применения.
     Цель  работы состоит в анализе правовых норм, актуальных теоретических и правоприменительных проблем в области реализации и защиты жилищных прав несовершеннолетних.
     Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
     1. Охарактеризовать правовой статус несовершеннолетних в имущественных отношения.
     2. Рассмотреть жилищные права несовершеннолетних граждан, нуждающихся в государственной защите.
     3. Выявить зависимость  объема прав от статуса несовершеннолетних и формы их устройства.
     4. Проанализировать механизмы реализации прав несовершеннолетних в жилищной сфере.
     5. Изучить проблемы реализации прав несовершеннолетних в жилищной сфере.
     Методологическую основу исследования составляет диалектический метод как основополагающий общенаучный метод познания процессов и явлений объективного мира. К общенаучным методам, использованным в исследовании, относятся: анализ, синтез,  системный метод, функциональный метод. Кроме того, в работе использованы специально-юридические методы: формально-юридический, сравнительно-правовой;; юридической статистики и др.
     Эмпирической базой исследования являются нормы Конституции РФ, семейного, гражданского, жилищного законодательства РФ, а также Федеральные законы и другие нормативные акты, регулирующие права и обязанности лиц, не достигших 18-ти летнего возраста. В работе также использовались результаты социологических исследований и статистические данные.
     Материалы  исследования имеют определенную практическую значимость  и  могут быть использованы в учебном процессе при подготовке студентов к  семинарским и практическим занятиям по курсам гражданского, семейного, жилищного, гражданского права, а также по специальным учебным курсам, освещающим отдельные проблемы обеспечения и защиты прав ребенка.
     Поставленные цели и задачи определили  структуру работы, которая состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.



ГЛАВА 1.НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРАВ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
1.1. Общая характеристика правового статуса несовершеннолетних в имущественных отношениях

     Правовой статус ребенка представляет собой совокупность прав, свобод, обязанностей ребенка и гарантий их реализации, установленную международно-правовыми актами, Конституцией РФ15, федеральным законодательством РФ, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ16.
     Существенные изменения в регулировании прав ребенка повлекло приведение российского законодательства в соответствие с международно-правовыми нормами. Отношение к ребенку менялось на протяжении всей истории существования России17. Современный период характеризуется тем, что ребенок признан самостоятельным субъектом принадлежащих ему личных и имущественных прав. Данный подход соответствует положениям Конвенции ООН о правах ребенка18 и принятым на себя Российской Федерацией обязательствам обеспечить защиту прав и интересов несовершеннолетних в полной степени.
     Имущественные права несовершеннолетних регулируются нормами гражданского, семейного и жилищного законодательства. К базовым законам, закрепляющим права детей в России, можно отнести Федеральный закон «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации»19, Федеральный закон «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»20, Федеральный Закон от 04.07.1991 № 1541— 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»21, Федеральный закон от 16.04.2001 № 44 — ФЗ «О государственном банке данных о детях, оставшихся без попечения родителей»22, Федеральный закон от 24.06.1999 № 120 — ФЗ «Об основах системы профилактики безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних»23. Их объединяет общая цель, состоящая в укреплении правовых предпосылок защиты прав ребенка.
     В Семейном кодексе24 (далее СК РФ) наряду с личными правами закреплены имущественные права ребенка (ст. 60 СК РФ) - права, которые предоставляют любому ребенку возможность иметь материальные блага.  Данная статья -  реализованное в российском семейном законодательстве требование ст.27 Конвенции о правах ребенка - об обеспечении права ребенка на уровень жизни, необходимый для его физического, умственного, духовного, нравственного и социального развития.
     К имущественным правам каждого ребенка, которые регулируются нормами семейного права, относятся:
     - право ребенка на получение содержания от своих родителей и других членов семьи (п. 1 ст. 60 СК РФ);
     - право собственности на доходы, полученные им, на имущество, полученное в дар или в порядке наследования, а также любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка (п. 3 ст. 60 СК РФ);
     - право на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, которое он осуществляет в соответствии со ст. 26 и 28 Гражданского кодекса РФ25 (п. 3 ст. 60 СК РФ).
     Таким образом. в собственности несовершеннолетних граждан может находиться имущество, приобретенное ими по различным основаниям (наследование, дарение, покупка за счет собственных доходов, приобретательской давности и др.), в виде вещей (недвижимых и движимых), включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права.
     Имущество, используемое в жизни несовершеннолетнего человека в качестве повседневных потребительских вещей, весьма разнохарактерно (жилье, дача, авто - и мотто моторные средства, продукция сельскохозяйственного производства, получаемая на принадлежащих гражданам участках, и т.п.). Данное имущество в любой его части может находиться в собственности несовершеннолетнего, и он им владеет и пользуется самостоятельно в объеме его дееспособности или совместно с родителями по взаимному с ними соглашению (п. 4 ст. 60 СК).
     Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется ст. 26 и 28 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), т.е. в зависимости от объема его дееспособности. Эффективным инструментом гражданско- правового регулирования и одновременно защиты имущественных интересов несовершеннолетних является дифференцированный подход к установлению дееспособности. 
     Гражданский кодекс РФ закрепляет следующие виды дееспособности несовершеннолетних: полная недееспособность (несовершеннолетние до шести лет), относительная дееспособность (несовершеннолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет), частичная дееспособность (несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет) и полная дееспособность (эмансипированные несовершеннолетние).
     Несовершеннолетние в возрасте до шести лет не обладают правом на совершение каких-либо сделок и считаются полностью недееспособными, а все действия от их имени и в их интересах совершаются законными представителями. 
     Малолетние дети в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе согласно ст. 28 ГК самостоятельно совершать следующие сделки:
        * мелкие бытовые сделки (в законе понятие такой сделки не дается, поэтому принадлежность сделки к мелкой бытовой определяется в каждом конкретном случае. Как правило, эти сделки направлены на удовлетворение обычных, каждодневных потребностей малолетнего или членов его семьи и незначительны по сумме: покупка продуктов питания, школьных принадлежностей и т.д.);
        * сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации (принятие в подарок игровой приставки, компьютера, одежды и т.д.);
        * сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения (т.е. дети могут получать деньги от родителей или других законных представителей и расходовать их на свои нужды или по целевому назначению. Посторонние лица могут пред оставлять ребенку денежные средства только с согласия законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов).
     Все другие сделки за малолетних совершают от их имени их родители, усыновители или опекуны с соблюдением ограничений, установленных законом. Так, например, они вправе осуществлять дарение (за исключением подарков стоимостью до пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда) от имени и за счет имущества малолетних.
     Особенность дееспособности малолетних состоит в том, что за их самостоятельные действия ответственность несут их законные представители. В этой связи М.В. Кротов заметил: «Хотя статья ГК РФ и названа «дееспособность малолетних», граждане, не достигшие 14 лет, являются всё же недееспособными… так как нельзя говорить о дееспособности лица, если оно не несёт самостоятельной ответственности за свои действия»26.
     В случае совершения ребенком в возрасте от шести до четырнадцати лет сделки с превышением предоставленных ему ст. 28 ГК правомочий она признается законом недействительной (ничтожной). Однако в интересах ребенка такая сделка может быть по требованию законных представителей (родителей, усыновителей, опекуна) признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.
     Имущественную ответственность по всем сделкам малолетнего (включая сделки, совершенные им самостоятельно), несут его родители (усыновители или опекуны), если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают и за вред, причиненный малолетними.
     По достижении четырнадцати лет несовершеннолетний приобретает частичную дееспособность, предоставляющую широкие возможности для самостоятельного участия в гражданско-правовых сделках.
     Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет согласно ст. 26 ГК вправе самостоятельно27:
        * совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, разрешенные малолетним;
        * распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами. Однако суд при наличии достаточных оснований по ходатайству родителей (усыновителей) или попечителей либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить несовершеннолетнего права самостоятельно распоряжаться своими доходами, за исключением случаев, когда такой несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме (вступление в брак или эмансипация);
        * осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
        * в соответствии с законом вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими;
        * быть членами кооперативов (по достижении шестнадцати лет).
     Все остальные сделки несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершаются только с письменного согласия своих законных представителей — родителей (усыновителей) или попечителей. В случае нарушения этого требования сделка, совершенная несовершеннолетним, может быть признана судом недействительной по иску родителей (усыновителей) или попечителя, за исключением сделок несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными.
     В отличие от малолетних несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с требованиями ст. 26 ГК. Они также могут быть привлечены к имущественной ответственности за причиненный ими вред в порядке, установленном гражданским законодательством.
     Особенность частичной дееспособности состоит в её гибкости: с одной стороны, несовершеннолетний может быть при наличии законных оснований и по судебному решению лишён права самостоятельно распоряжаться своими доходами; с другой стороны, частично дееспособное лицо может быть объявлено полностью дееспособным (эмансипированным) в случае заключения брака, поступления на работу по трудовому договору или участия в предпринимательской деятельности.
     Наиболее важной имущественной составляющей для ребенка является содержание, предоставляемое родителями, лицами, их заменяющими, а также в некоторых случаях государством. Содержание подразумевает совокупность имущественных благ, необходимых для обеспечения жизнедеятельности несовершеннолетнего, а также его полноценного воспитания и обучения. 
     Согласно ст. 80 Семейного кодекса РФ, родители обязаны содержать своих несовершеннолетних детей. Когда родители добровольно выделяют средства на содержание ребёнка, тогда, как правило, имущественная сфера несовершеннолетнего остаётся защищённой, даже если родители или один из них не проживают вместе с несовершеннолетним.
      Иначе происходит, если родители, уклоняясь от выполнения своих обязанностей, отказываются от предоставления содержания своим детям. Именно поэтому проблемы взыскания алиментов имеют большое практическое значение, а научная разработка института алиментирования на протяжении длительного времени сохраняет актуальность. По мнению А.М. Нечаевой: «Алименты являются источником существования ребёнка в семье, основанным на исключительно личных обязательствах по предоставлению материального содержания»28. 
     Пытаясь определить значение алиментов в структуре имущественных прав несовершеннолетних, Ю.Ф. Беспалов приходит к выводу, что алименты в силу своей природы не могут удовлетворять все материальные потребности ребёнка, всегда частично компенсируют затраты на его содержание, поэтому понятие материального содержания, обеспечиваемого ребёнку обязанными лицами, имеет наиболее широкое значение, а алименты можно рассматривать как вид материального содержания. Содержание определяется исходя из полного имущественного обеспечения потребностей ребёнка в обучении, воспитании, в питании и одежде, в дополнительных занятиях и в других необходимых средствах»29.
     Анализируя сущность алиментов с рассматриваемой точки зрения, М.В. Антокольская делает заключение, что алиментная обязанность возникает на основе предусмотренных законом юридических фактов, в силу которых одни члены семьи обязаны предоставить содержание другим её членам, а последние имеют право требовать этого содержания30.
     Как отмечает Д.И. Мейер, в гражданском законодательстве отчётливо видна тенденция к последовательному разделению имущественной сферы родителей и детей, поэтому ребёнок не имеет прав на имущество родителей, а родители – на имущество ребёнка31. 
     Поскольку родители, представляющие интересы несовершеннолетних детей, вправе совершать акты распоряжения их имуществом, нередко возникает необходимость защиты интересов несовершеннолетних от преждевременных, непродуманных, а подчас и недобросовестных действий родителей, опекунов, попечителей при совершении сделок с имуществом несовершеннолетних. Особенно важными являются сделки с недвижимым имуществом, способные затронуть не только имущественные, но и личные интересы несовершеннолетнего.
      При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные ст. 37 ГК в отношении распоряжения имуществом подопечного, т.е. полученные доходы расходуются в интересах несовершеннолетнего лица. Например, полученные в наследство от деда, бабки, других лиц жилое помещение или автомашина, которые родители сдают внаем и извлекают при этом доходы. Будет неправомерно, если в результате эти доходы никак не отражаются на улучшении благосостояния несовершеннолетнего собственника этого имущества, хотя его нужда в этом очевидна. 
     Защита имущественных прав и интересов несовершеннолетних граждан – одна из приоритетных задач общегосударственного масштаба. Ребёнок даже в имущественной сфере обладает статусом самостоятельного субъекта права и, более того, наделён определёнными привилегиями. К числу наиболее важных проблем защиты имущественных прав несовершеннолетних можно отнести развитие института алиментирования и повышение его эффективности, установление судебного контроля за крупными сделками с имуществом, принадлежащим детям, предоставление детям имущественных гарантий в виде дополнительных компенсаций, в том числе компенсации вреда, причинённого правонарушениями других лиц, а также предоставление имущественных гарантий семьям несовершеннолетних. Согласованность деятельности государственных органов, ответственное отношение каждого к соблюдению имущественных прав детей – основа стабильности материального благосостояния несовершеннолетних граждан.

     1.2. Жилищные права несовершеннолетних граждан
     Одним из важнейших в социальном аспекте прав несовершеннолетних является их право на жилище. Данное право закреплено в Конституции, где сказано, что каждый имеет право на жилище и что никто не может быть произвольно лишен жилища32. Перечислим основные жилищные права несовершеннолетних.
     Для вселения несовершеннолетних детей к их родителям не требуется согласия иных проживающих в жилом помещении лиц.  Делается это в бесспорном порядке, независимо от формы собственности жилой площади, на которой зарегистрированы родители, и желания собственников или нанимателей, проживающих с ней либо владеющих этой жилой площадью.
      До 14 лет дети проживают со своими родителями, усыновителями или опекунами. И они не вправе определять место своего жительства самостоятельно (ст. 20 ГК РФ). Если же родители проживают отдельно друг от друга, то место жительства ребенка они определяют сами, а при недостижении согласия это делает суд с учетом интересов и мнения ребенка.
       	 Ребенок, достигший 14-летнего возраста, уже может сам выбирать место своего жительства. Он, например, может проживать отдельно от родителей, у других родственников и иных лиц, но только с согласия своих законных представителей. Однако из этого правила есть исключение: если дело касается опеки или попечительства, то опекун (попечитель) обязан проживать совместно с ребенком (п.2 ст.36 ГК РФ). Раздельное проживание этих лиц возможно лишь с согласия органа опеки и попечительства и только после достижения ребенком 16 лет.
      Статья 69 Жилищного Кодекса РФ33 (далее ЖК РФ) от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ наделяет всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних, равными правами, поэтому родитель (опекун, попечитель) несовершеннолетнего может от его имени осуществлять все предоставленные ему полномочия. В соответствии со ст.31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
     Дети могут быть собственниками как квартиры, так и долей в квартире. Основания возникновения такой собственности общие – то есть, те же самые, что и у взрослых дееспособных граждан. Это может быть участие в приватизации, получение недвижимости в дар или в наследство, участие в обмене квартирами и даже в купле-продаже. Просто в случае участия в сделке несовершеннолетнего процедура её проведения несколько усложняется и требует участия органа опеки, на который законодательством возложена охрана и защита имущественных прав детей.
        Согласно статье 2 закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в его первоначальной редакции, передача жилых помещений в порядке приватизации в собственность граждан допускалась  с согласия всех совместно проживающих   совершеннолетних членов семьи. Согласия несовершеннолетних не требовалось. Такая формулировка исключала участие несовершеннолетних в приватизации. 
     В связи с этим в закон были внесены изменения, целиком направленные на охрану жилищных прав несовершеннолетних. Если в первоначальной редакции для приватизации жилого помещения необходимо было получить согласие только совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с нанимателем, то в силу статьи 2 вышеуказанного закона требуется согласие также несовершеннолетних членов семьи в возрасте от 15 лет до 18 лет.
     Согласно закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 15 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (лиц, их заменяющих) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе этих органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (лиц, их заменяющих) и органов опеки и попечительства. Поскольку ГК РФ в ст.26 связывает наступление частичной дееспособности ребенка с достижением 14 лет, соответственно меняются возрастные критерии в Законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
     В соответствии с вышеназванным законом, в случае смерти родителей, а также а иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны, приемные родители в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям, оставшихся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Несовершеннолетние, достигшие 14 лет, указанные договоры оформляют самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.
	Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.
     В случае раздела квартиры после развода дети не участвуют в этом разделе, то есть жильё делится только между родителями.  Однако, как бы ни была разделена недвижимость, если ребёнок зарегистрирован в квартире, то он вправе проживать в ней до своего совершеннолетия, независимо от отсутствия у него права собственности, потому что он остаётся членом семьи собственника даже после раздела и не может быть выселен.
     Несовершеннолетние дети собственника или нанимателя жилого помещения не могут признаваться бывшими членами семьи даже после прекращения семейных отношений между родителями.
          ЖК РФ учитывает интересы несовершеннолетних граждан и при предоставлении жилых помещений семьям, членами которой они являются. Так, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола без их согласия, за исключением супругов (статья 58 ЖК РФ). По сравнению со ст. 41 ЖК РСФСР 1983 г. данное положение претерпело изменения: ЖК 1983 г. вообще запрещал заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.
         Несовершеннолетний член семьи пользуется равным правом на жилище (обмен) наряду с совершеннолетним, если вступает в брак до 18 лет. Это право осуществляется при пользовании жилыми помещениями в домах государственного и муниципального жилого фонда. Несовершеннолетний член семьи имеет право обменять приходящуюся на его долю часть площади, если он вступил в брак или поступил на работу до 18 лет. В остальных случаях обмен несовершеннолетними производиться не может.
         Продажа недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний, может быть вызвана необходимостью смены места жительства семьи или покупкой другого, более комфортного жилья. В случаях, когда собственник не достиг 14-летнего возраста, продажа его имущества возможна с письменного разрешения органа опеки.   Оформление данного разрешения производится в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления.
      При рассмотрении вопросов о разрешении на совершение таких сделок органы опеки и попечительства анализируют следующие обстоятельства:
     —    не произойдет ли в результате совершения сделки ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего;
     —    нет ли оснований полагать, что в последующем сделка будет расторгнута, признана недействительной или не исполнена по другим причинам, в результате чего будут нарушены жилищные права несовершеннолетнего.
          Органы опеки и попечительства могут не разрешить совершить сделку в случаях, когда происходит явное ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего. Кроме того, может быть отказано в совершении сделки, при которой производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу риска потери имеющегося жилья.
          Предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки по продаже жилых помещений может быть выдано с условием обязательного последующего приобретения жилой площади на имя несовершеннолетнего (такое условие содержится в постановляющей части постановления или распоряжения, если в результате совершаемой сделки несовершеннолетний теряет долю собственности). В этом случае договор продажи жилого помещения обязательно должен содержать такое условие. В противном случае он может быть признан недействительным.
   	Если ребёнку уже исполнилось 14 лет, то для сделки потребуется не только письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего, выданное органом опеки, но и нотариально удостоверенное согласие одного из родителей на эту сделку.
     Отказ от наследства от имени несовершеннолетнего бывает редко. Но существуют обстоятельства, при которых родители не желают делать своего ребёнка наследником. К таким обстоятельствам относятся, к примеру, долговые обязательства, переходящие по наследству. Речь идет о  случаях, когда несовершеннолетний наследник получает ипотечную квартиру и кредитные обязательства переходят на наследника. Ответственность по таким обязательствам дети нести не могут, поэтому бремя кредитных выплат ложится на родителей. И вполне понятно, что для родителей такое наследство может быть непосильным. Однако отказ от наследования несовершеннолетним жилья допустим только при наличии письменного разрешения органа опеки. 
         В соответствии с п.4 статьи 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
          Хотелось бы также отметить, что в случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей. Другими словами, при отчуждении жилья, принадлежащего ребенку, родители обязаны приобрести для него в его собственность равноценное жилье или компенсировать в денежном выражении через учреждения банка, если при этом не ухудшаются реальные жилищные условия ребенка.   
          В соответствии с действующим гражданским законодательством при совершении любых сделок с жилыми помещениями важно определить круг участников таких сделок. Ими могут быть любые лица, в том числе и несовершеннолетние. Но как уже отмечалось, что порядок совершения таких сделок имеет ряд существенных особенностей. Если их своевременно не учесть, то заключенный договор с участием несовершеннолетнего в последующем может быть признан недействительным.
          Законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:
   *     совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет. Сделки от его имени вправе совершать только его законные представители (родители или усыновители);
   *     совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей.
     Выясним,  кто является законным представителем несовершеннолетнего, т. е. чье участие необходимо в сделке. Если несовершеннолетние живут вместе с родителями в нормальной, благополучной семье, то родители и будут являться их законными представителями. В случае лишения родителей родительских прав; нахождения родителей в местах лишения свободы; наличия у родителей заболеваний, препятствующих выполнению родительских обязанностей; если местонахождение родителей неизвестно — орган опеки и попечительства по месту фактического нахождения ребенка обязан провести обследование условий его жизни и официально установить факт отсутствия попечения родителей.
           Если ребенок оформляется в учреждение для детей- сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его государственным опекуном. В этом случае главой районной управы принимается распоряжение, в котором закрепляются жилищные права несовершеннолетнего на жилую площадь по конкретному адресу, а также налагается запрет на совершение любых форм сделок с жилой площадью, на которой он остался зарегистрирован (прописан), без разрешения органов опеки и попечительства и государственного опекуна.
       Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного.
           Кроме того, сами опекуны и попечители, а также их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки со своими подопечными. 
           Если сделка с жильем, где зарегистрирован несовершеннолетний, уже была совершена, в результате чего ребенок остался без определенного места жительства и без родительского попечения, то органы опеки и попечительства обязаны обратиться в судебные органы с иском о признании сделки недействительной.
           На современном рынке недвижимости наибольшее количество сделок совершается путем заключения договоров купли-продажи и договоров инвестирования, иначе именуемых договорами долевого участия. Оба вида договоров являются возмездными: за исполнение обязанности по передаче недвижимости стороной договора другой стороне необходимо внести плату.
         При участии в договорах купли-продажи или долевого участия в строительстве несовершеннолетний именуется в зависимости от вида договора соответственно «Покупателем» либо «Долевиком», который согласно условиям  договора должен оплатить определенную соглашением сторон сумму. Однако, учитывая то, что у несовершеннолетнего, как правило, отсутствуют собственные средства на приобретение жилья, в таких случаях заключают не двусторонний договор, а трехсторонний — между застройщиком (продавцом), родителями несовершеннолетнего и несовершеннолетним.
     Тем более что гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает возможность заключения договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В соответствии с указанной статьей договор в пользу третьего лица в отличие от всех других договоров, заключаемых в интересах самих сторон, во- первых, предусматривает обязанность должника исполнить свое обязательство не кредитору, а третьему лицу, прямо указанному в договоре, во-вторых, третье лицо наделяется правом требования в отношении должника по договорному обязательству. Применительно к рассматриваемым случаям это будет выглядеть следующим образом. При оформлении трехсторонних сделок, ее сторонами будут выступать продавец (застройщик), обязанный передать жилое помещение, родители несовершеннолетнего, оплачивающие сумму, установленную договором, несовершеннолетний выгодоприобретатель (покупатель,  долевик), в чью пользу совершается сделка, в лице законных представителей. 
         Указанная схема более приемлема и отвечает требованиям закона, нежели схема, при .......................