Понятие непригодного жилого помещение

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования объясняется тем, что на сегодняшний день, тема непригодных жилых помещений и гарантий, предоставляемых владельцам такого жилья является достаточно актуальной в Российской Федерации. Ежегодно количество аварийного жилья возрастает, в связи с чем граждане все больше страдают от угрозы возникновения обрушений, которые способны навредить их жизни и здоровью. Еще одной, хоть и менее важной, но проблемой является то, что аварийность, как правило, сопровождается неприглядностью фасадов зданий, что в целом ухудшает облик городов. Обеспечение жилищем и достаточными жилищными условиями является одним из самых актуальных вопросов и для современной России.

Конституцией Российской Федерации (далее – Конституция РФ) гражданам дарованы фундаментальные права, одним из которых является право граждан на жилище. Для обеспечения указанного права, на федеральном уровне разработаны нормы, которые содержат в себе общие принципы переселения граждан из непригодного жилья, а также регулируют функционирование федеральных программ. В то время как на региональном уровне целью является разрешение вопросов сноса аварийных домов, расселения граждан из непригодного жилья, предоставление взамен ранее занимаемому нового благоустроенного жилья. 

Переселение граждан, чье жилье признанно непригодным до 1 января 2012 года, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Что касательно жилых помещений, признанных таковыми уже после, переселение осуществляется по общим правилам, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ). 

Согласно данным, предоставленным информационной системы «Реформа ЖКХ», до 01 января 2012 года в Российской Федерации 46 431 жилых помещений было признано непригодными для проживания, что при общем подсчете составило 11 145,65 тыс.кв.м. площади и количество граждан проживающих в данных жилых помещениях насчитывалось порядка 711,58 тыс. человек. 

Если говорить о гражданах, проживающих в указанном жилье, с 2008 г. по 2017 г. было расселено 1000,91 тысяч человек, площадь жилых помещений которых составила 15,317,80 тыс.кв.м. На 2017 год осталось расселить 34,28  тысяч человек, проживающих в непригодных жилых помещениях общей площадью 615.62 тыс.кв.м., признанных аварийными до 01 января 2012 года. Количество многоквартирных аварийных домов, признанных непригодными для проживания в Российской Федерации после 01 января 2012 года, составляет 38400 единиц, площадь которых достигает 10,932.30 тыс.кв.м., а количество граждан, проживающих в них, составляет 652 946 человек. 

Что касательно статистики в Пермском крае, до 01.01.2012 года в список непригодных жилых помещений вошло 1007 аварийных домов, общая площадь которых составила 178.49 тыс.кв.м., а количество проживающих - 13,10 тыс.чел. С 2008 г. по 2017 г. расселено 294,06 тыс.кв.м., 22,33 тыс. чел. Количество граждан, ожидающих переселения из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 01 января 2012 года, составляет 0,59 тыс.чел., а площадь непригодного жилья сократилась до 8,49 тыс.кв.м. В список «Пермский край» включены аварийные многоквартирные дома, признанные таковыми после 01.01.2012 г. Их количество составляет 1817 единиц, что по площади достигает 756.92 тыс.кв.м., а число нуждающихся в переселении граждан составляет порядка 47 004 чел. 

Степень разработанности темы. До настоящего времени не подвергались специальному исследованию вопросы, рассмотренные в настоящей диссертации, встречаются лишь отдельные фрагментарные статьи, связанные с гарантиями прав владельцев непригодных жилых помещений у таких авторов как Афанасьева Ю.Л., Батурин Р.А., Григорьева Н.Н., Дмитриева Ю.А., Зубова Ю., 	Комбарова М., Крюкова Е.С., Поваров Ю.С., Рузанова В.Д., Матиящук С.В., Собчук М.В., Фомина Н., Цыганова Л., Шанхаев С.В. 

Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся по поводу предоставления гарантий гражданам, проживающим в жилых помещениях, признанных непригодными в установленном законом порядке. 

Предмет исследования составляют нормативно-правовые акты, регулирующие общественные правоотношения в указанной сфере. 

Целью исследования является проведение комплексного научного анализа правоотношений по поводу предоставления гарантий гражданам, проживающим в жилых помещениях, признанных непригодными в установленном законом порядке, разработка рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства, анализ и выявление различных подходов к решению проблемы аварийного жилого фонда в России. 

Данная цель предопределила постановку следующих задач:

1) определить понятие непригодного жилого помещения, основания и порядок признания жилого помещения непригодным;

2) проанализировать нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность по признанию жилого помещения непригодным, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

3) исследовать порядок обеспечения прав нанимателей по договору социального найма и собственников жилых помещений, признанных непригодными в установленном порядке;

4) определить особенности и различия выселения граждан из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и собственников жилых помещений;

5) разработать рекомендации по совершенствованию правового регулирования выселения граждан из непригодных жилых помещений.

Научная новизна и практическая значимость исследования определяется следующими положениями выносимыми на защиту:

1) Обосновывается вывод о необходимости сформулировать понятие непригодного для проживания жилого помещения, которое могло бы выглядеть следующим образом: "Непригодное жилое помещение"  – это жилое помещение, которое не может, в силу воздействия времени и факторов внешней среды, отвечать всем требованиям, предусмотренным и закрепленным законодательством, в том числе не соответствует установленным санитарным и техническим требованиям"

2) Сделан вывод о необходимости возложить на государственный жилищный надзор функции по контролю за нарушениями со стороны межведомственной комиссии, а также включить в состав межведомственной комиссии должностное лицо, представляющее государственный жилищный надзор в целях осуществления государственного контроля за порядком признания межведомственной комиссии многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и предотвращения бездействия со стороны органов исполнительной власти; 

3) Аргументирован вывод о возможности заменить предоставление жилых помещений нанимателям в натуре на денежные выплаты в порядке изменения способа исполнения решения суда, в целях предотвращения затягивания исполнительного производства;

4) Предлагается расширить гарантии для нанимателей, связанных с возмещением убытков за переезд, временным пользованием иным жилым помещением как предусмотрено ч. 7 ст. 32 ЖК РФ для собственников. Ввиду того, что действующее законодательство не предусматривает подобных прав для нанимателей непригодных жилых помещений, их права ущемляются, поскольку стоимость подобных услуг не является дешевой, а основная часть жителей таких домов не обладает высоким уровнем обеспеченности. Также необходимо предусмотреть обязанность наймодателя предоставить временное жилое помещение из маневренного фонда до предоставления иного благоустроенного жилого помещения взамен непригодного с целью исключения возникновения риска разрушения непригодного жилого помещения, а также предотвращения возможности наступления неблагоприятных последствий для граждан. Помимо этого следует изменить ч. 1 ст. 89 ЖК РФ, в которой будет учитываться не только общая площадь предоставляемого жилого помещения, но и жилая, поскольку это гарантирует более полное обеспечение прав нанимателей, выселяемых из непригодных жилых помещений;

5) Предлагается определять стоимость жилого помещения исходя при этом не из стоимости аналогичных объектов, а согласно техническому состоянию и стоимости того жилья, которое является пригодным к эксплуатации, поскольку при совершении выкупа непригодного жилого помещения у собственника, оценка указанного жилого помещения проводится исходя из всех его особенностей, но учитывая, что оно является непригодным, применяются соответствующие аналоги, что влечет за собой объективное занижение суммы выкупной цены и практически не оставляет шансов бывшему собственнику приобрести достойное жилье. Кроме этого, необходимо внести в ГПК положения об индексации взысканных сумм по ранее вынесенным решениям судов о выкупе жилого помещения, которые по вине ответчика долгие годы не исполняются, что ведет к обесцениванию денежных средств и препятствует в дальнейшем приобрести гражданину достойное жилое помещение за взысканную сумму.

6) При выселении собственников из непригодного жилого помещения учитывать взносы за капитальный ремонт и предоставлять гражданам возможность взыскивать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку собственники в полной мере исполняют свои обязательства по этому вопросу, уплачивая взносы за капитальный ремонт, который произведен не был, что в какой-то мере оказало влияние на непригодность этого жилья.

В основу методологии исследования были вложены такие общенаучные методы, как логический и функциональный. Общенаучные методы имеют широкое применение и используются в различных областях. Логический метод способствует подробному изучению жилищного права в рамках рассматриваемого вопроса, путем разграничения его по субъектам указанных правоотношений. Функциональный метод способствует познании содержания функций жилищного права. 

Апробация результатов исследования. Отдельные положения работы обсуждены на аппаратном совещании Управления жилищных отношений администрации г. Перми, на рабочей встрече с представителями территориальных органов администрации г. Перми, на основании результатов исследования даны рекомендации по вопросам соблюдения прав владельцев непригодных жилых помещений. Положения диссертационного исследования учитываются специалистами Управления при подготовке исковых заявлений и возражений на иски по гражданским делам, связанных с выкупом жилых помещений. 

Работа состоит из введения, двух глав, шести параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы.


ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОНЯТИЯ И ПРИЗНАНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕПРИГОДНЫМ

1.1. Понятие непригодного жилого помещение

Для того, чтобы дать определение непригодному жилому помещению необходимо детально изучить такое понятие, как жилое помещение в целом, поскольку именно жилое помещение является объектом жилищных прав согласно ч. 1 ст. 15 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 15 жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Из данного определения становится очевидным, что понятие жилое помещение раскрывается через помещение, которое имеет определенные признаки и должно соответствовать требованиям, которые закреплены на законодательном уровне. 

К первому признаку относится изолированность жилого помещения. Данный признак означает, что в жилом помещении должна быть структурная обособленность от иных жилых помещений, а также наличие выхода во внешнюю среду, которая обеспечивает сообщение непосредственной среды обитания человека с внешним миром. 

Многие ученые-цивилисты такие как Л.Ю. Грудцына А.П. Сергеев, В.Н. Литовкин и другие рассуждая о понятии и признаках жилого помещения на первое место выделяют именно признак изолированности жилого помещения, который по их мнению означает наличие самостоятельного выхода из жилого помещения в места общего пользования. Как отмечает А.В. Халдеев: "Значение изолированности заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц."

По мнению автора, изолированность жилого помещения представляет собой выделение жилого помещения из всего пространства для установления его границ, которые могут быть определены на том уровне, на каком помещение имеет свойство "изолированности" не важно жилой дом это, квартира либо помещение. Данное условие является обязательным и благодаря ему жилое помещение становится объектом гражданских и жилищных прав. 

Следующим признаком является отнесение жилого помещения к категории недвижимого имущества. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Соответствие жилого помещения понятию недвижимой вещи, определяемой ст. 130 ГК РФ и способность быть объектом гражданских прав и гражданского оборота означает признание его объектом недвижимости.

Некоторые ученые такие как И.А Дроздов, С.А. Степанов, А.П. Сергеев считают, что помещение представляет собой вещь только в юридическом, а не в материальном смысле. По их мнению помещение как часть здания не имеет материального выражения в отличии от самого здания и представляет собой юридическую фикцию.

Другие ученые сторонники концепций "пространства" и "фикции" считают, что помещения не имеют непосредственной связи с землей в отличии от зданий и сооружений и они считаются недвижимостью только в силу указания закона.

Б.М. Гонгало считает, что вышеназванные концепции строятся на непринятии материальности жилого помещения и непризнании отнесения жилого помещения к критерию недвижимости.

Несмотря на подобные концепции есть ряд ученых, которые относят помещение к недвижимой вещи по своей природе, а не в силу закона. По мнению Г.Ф. Шершеневич, О.А., П.И. Седугина, Б.М. Гонгало, О.Г. Алексеева и др. жилое помещение является частью здания, сооружения которое тесно связано с землей, и не может быть перемещено ни со зданием, ни без него без ущерба их назначению.

Данная концепция наиболее состоятельна, ввиду того что жилое помещение является частью здания и физически отделить его не представляется возможным, помимо этого помещение не может иметь другую природу отличную от здания, которое безусловно является недвижимой вещью. Также помещение - это не только пространство, которое имеет границы в виде стен, перекрытий, напротив стены и потолок которые в свою очередь имеют материальную природу принадлежат не только помещению, но и зданию, потому как без них не было бы помещения.

В следующую очередь, следует разобрать такой критерий жилого помещения, как его пригодность для проживания, поскольку оно является важнейшим системообразующим признаком жилых помещений, ведь указанная характеристика является более сложной и динамичной в своем развитии. 

Законодатель в определении жилого помещения дает расшифровку понятия «пригодное жилое помещение», т.е. это жилое помещение, отвечающее санитарным, техническим правилам, нормам и иным требованиям законодательства. Термин "пригодность" в данном случае представляет собой систему требований, установленных Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (далее Положение), которым должно отвечать жилое помещение.

По мнению О. В. Кириченко: "пригодность жилого помещения для постоянного проживания означает наличие конструктивной и функциональной возможности всесезонного (в любое время года, независимо от погодных условий) проживания в нем граждан в течение длительного срока, которая также предполагает безопасность жилого помещения при его использовании по назначению."

Понятие пригодности жилого помещения для постоянного проживания несет в себе смысл возможности проживания на протяжении различных погодных сезонов года, в связи с чем, под указанное понятие и не подпадают дачные капитальные строения, ведь они не подходят для проживания круглый год, поскольку не могут обеспечить своими характеристиками санитарно - эпидемиологического соответствия, а также безопасность для жизни вне зависимости от времени года. Это не просто понятие, это целая система критериев жилого помещения, которым оно должно соответствовать. Если говорить конкретнее, это требования, регламентирующие постоянство проживания в помещении, а также допустимость степени воздействия на него окружающей среды. 

По мнению Ю.К. Толстого пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется с учетом достигнутого в данном городе или населенном пункте уровня благоустройства. В то же время требования, предъявляемые к жилым помещениям, предназначенным для проживания граждан, различаются в зависимости от оснований предоставления указанных помещений и их функционального назначения. Так, жилые помещения в маневренном фонде, предназначенные для поселения граждан на время капитального ремонта, обычно отличаются невысоким уровнем благоустройства, нежели помещения, предоставляемые гражданам для постоянного проживания. Однако при всех обстоятельствах жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, а если в законе прямо не допускается иное, то и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Наряду с тремя признаками, перечисленными в ЖК РФ о том, что жилое помещение должно быть изолированным помещением, являться недвижимым имуществом и быть пригодным для постоянного проживания граждан, в юридической литературе отмечается четвертый признак "предназначенность" жилого помещения для проживания граждан.

П.В. Макеев отмечает, что предназначенность для постоянного проживания граждан, наряду с пригодностью, является определяющим признаком жилого помещения, который должен быть отражен в его определении.

Значение критерия "предназначенности" жилых помещений для постоянного проживания по мнению А.В. Халдеева заключается в том, что набор входящих в ее состав элементов, как правило, достаточен для признания жилого помещения пригодным для проживания в нормальных (обычных) условиях окружающей среды.

Указанное свойство предназначенности жилого помещения для постоянного проживания образуется в порядке реконструкции или строительства и проявляется в некоторых характеристиках объекта. Например, в таких как: несущие и ограждающие конструкции жилых помещений и домов; безопасность их обустройства и оборудования; оснащенность инженерными системами и безопасности этих систем; пожарная безопасность; объемно- планировочные решения жилых помещений, размещения вспомогательных помещений; уровень инсоляции и искусственного освещения перечисленные требования предусмотрены вышеуказанным Положением. 

Таким образом, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, также те, которые включены в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны пребывать в работоспособном виде, причем в таком, что появившиеся эксплуатационные повреждения в виде деформации не могут нарушить несущую способность конструкций, а также ее работоспособность, надежность, безопасность нахождения граждан и сохранность инженерного оборудования. Конструкции, о которых идет речь, должны быть в состоянии, не свидетельствующем о разрушении и повреждении, которые могут повлечь деформирование и снижение их несущей способности, выраженные в виде трещин, способных привести к уменьшению степени эксплуатации конструкций или жилого дома. 

Кроме перечисленных признаков, жилое помещение должно отвечать требованиям санитарных и технических норм, определенных законодателем, в противном случае, его нельзя будет признать пригодным для постоянного проживания. 

Необходимо понимать, что помещение должно быть признано жилым, согласно предусмотренной законодателем процедуре, которая осуществляется посредством доказательства наличия у данного помещения указанного функционального свойства в виде возможности постоянного проживания. Вышеуказанная процедура имеет свой определённый порядок, который как и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ и иными федеральными законами, а если быть точнее Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, которое утверждено Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (в ред. От 25.03.2015) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее – Положение). 

Указанное Положение в полной мере регулирует всю процедуру признания помещения жилым, поскольку ранее такие положения в законодательстве закреплены не были. В соответствии с п. 3 указанного Положения объектом интересующей нас процедуры признано жилое помещение, находящееся в объектах капитального строительства, введенных в эксплуатацию согласно предусмотренному порядку, а также поставленное на государственный учет.

Право собственности и иные вещные права на жилое помещение подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Регистрация прав на жилое помещение осуществляется посредством внесения федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав) в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорено только в судебном порядке.



В рассматриваемом вопросе, как и во многих других, существуют свои общие правила и исключения, по общему правилу решение о признании помещения жилым принимается межведомственной комиссией на основании оценки соответствия помещения и дома требованиям, установленным в данном Положении. 

Кроме собственника жилищного фонда, в качестве которых могут выступать: Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование, в состав межведомственной комиссии входят представители – должностные лица органов, наделённых полномочиями по проведению регионального жилищного надзора, муниципального жилищного контроля, государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, а также полномочиями по проведению инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, расположенных в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также при необходимости представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, в предусмотренном законом порядке аттестованные на подготовку заключений экспертизы проектной документации или результатов инженерных изысканий. Такой член межведомственной комиссии, как собственник жилого помещения, кроме Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, а также наделенное правами от собственника лицо уполномочивается к выполнению обязанностей с правом совещательного голоса. 

Также, в тех случаях, когда комиссия проводит оценку жилых помещений или многоквартирного дома, принадлежащего государству, в состав комиссии входит представитель федерального органа исполнительной власти, также стоит отметить, что такой представитель наделяется правом решающего голоса, что обусловлено исполнением им полномочий собственника в отношении указанного имущества. Также правом решающего голоса может обладать представитель государственного органа РФ или подведомственного учреждения, если имущество, подлежащее оценке, принадлежит им на основании вещного права. Но и из этого правила есть исключения, в данном случае речь идет о частном жилищном фонде и заключается в принятии решения о признании непригодности помещения органом местного самоуправления, делегирующим свои обязанности межведомственной комиссии. 

Помещение признается жилым при условии его конструктивной, функциональной предназначенности, санитарного и технического соответствия установленным законодателем нормам. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому, безопасному проживанию, также важно его соответствие санитарным нормам, условиям площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию. 

Также важнейшее значение имеет обеспеченность жилого помещения инженерными системами. К инженерным системам относятся такие показатели, как электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение. Но в поселениях без централизованных инженерных сетей в зданиях с одним и двумя этажами возможно отсутствие водопровода и канализированных уборных. 

Для инженерных систем, оборудования и механизмов, которые находятся в жилых помещениях и входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме существуют свои требования в части санитарно-эпидемиологической безопасности, которые установлены постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 № 64 (в ред. от 27.12.2010) «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10». 

Предусмотрено, что строение системы вентиляции в жилых помещениях призвано предотвращать попадание воздуха из соседних квартир, а объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов с жилыми комнатами вообще не допустимо и запрещено. Инженерные же системы могут располагаться и монтироваться только согласно предусмотренным законодателем требованиям, содержащимся в нормативно-правовых актах, а также локальных актах тех предприятий, которые изготавливают указанное оборудование, также в данной части установлены дозволенные границы уровня шума и вибрации, исходящие от инженерных систем, закрепленные в соответствии с гигиеническими нормативами. 

В вопросе о наружных ограждающих конструкциях жилого помещения, которые входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, также существуют свои закрепленные на законодательном уровне рамки и границы, они, например, касаются теплоизоляции, которая организовывается для обеспечения уровня относительной влажности в погодных условиях, когда температура воздуха понижена. Так, в межквартирном коридоре и жилых комнатах уровень относительной влажности не может превышать 60%, температура отапливаемых помещений не должна быть меньше +18 °С, изоляция должна предотвращать попадание холодного воздуха снаружи, пароизоляция – защищать от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивать отсутствие конденсации влаги на поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций внутри и противостоять скоплению лишней влаги в самих конструкциях жилого дома. 

С помощью конструктивных средств и технических устройств, предотвращается попадание дождевых, талых, грунтовых вод, а также бытовых утечек воды из инженерных систем в жилые помещения и помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В жилое помещение, находящееся на уровне более пяти этажей, не считая мансардного этажа, доступ должен осуществляется посредством лифта. 

Гражданин должен иметь возможность удовлетворить свои бытовые и другие нужды, которые непосредственно связаны с проживанием его в жилом помещении, в виде размещения там необходимой мебели и оборудования, согласно положениям эргономики, все это осуществимо только при изучении характеристики жилого помещения объемно-планировочного характера и его размещения в многоквартирном доме, а также соблюдения минимальной площади в комнатах и помещениях вспомогательного использования. 

Также в жилом помещении должны соблюдаться границы предусмотренной инсоляции. В одно-, двух- и трехкомнатных квартирах — не менее чем в одной комнате, для четырех, пяти и шести комнатных квартир — не менее чем в двух комнатах, а длительность инсоляции в осенне-зимнее время года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна соответствовать предусмотренным санитарным нормам 2СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01. 2.2.1/2.1.1. Проектные, строительные, реконструктивные и эксплуатационные работы, планирование и застройка населенных пунктов также должны отвечать предусмотренным законодателем требованиям.

Коэффициент естественного освещения в комнатах и кухнях середины жилого помещения не может быть меньше - 0,5%. 

Требования гигиенического плана, применимые к инсоляции и защите помещений жилых, общественных зданий и территорий от солнца, а также санитарные правила и нормы утверждены постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.10.2001 № 29 «О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01» // РГ. 2001. 21 ноября. 

Высота помещения от пола до потолка, а именно в комнатах и кухнях климатических районов IA, IБ, IГ, IД и IVa не может быть меньше 2,7 м, в других климатических районах — 2,5 м., а высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.

Немаловажное значение имеет то, что не допустимо размещение над комнатами уборной, ванной и кухни, но тут, как и из многих других правил существует свое исключение, так, например, такое размещение допускается в двухуровневых квартирах. Комнаты и кухни в жилом помещении должны быть естественно освещены. 

Благодаря детально изученным критериям, определениям, понятиям, представляется возможность говорить об интересующей нас теме непригодности жилого помещения, ведь не исключены такие ситуации, когда конструктивно и технически предназначенное для постоянного проживания помещение становится непригодным для проживания в силу времени и воздействия на него внешней среды, в связи с этим, в понятие пригодное жилое помещение законодателем были включены моменты, регулирующие границы допустимости воздействия окружающих факторов на жилое помещение. Эти требования касаются уровня шума, вибрации, инфразвука, электромагнитного облучения, концентрации вредных веществ в воздухе жилого помещения, интенсивности электромагнитного излучения и напряженности электрического поля в жилом помещении они предусмотрены пунктами 26-32 Положения. 

Если быть точнее, речь идет о таких понятиях как, например, концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения, она должна отвечать таким требованиям, чтобы не могла превысить допустимую законодателем границу концентраций атмосферного воздуха в определенных населенных пунктах. Также этот вопрос касается уровня вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток, а также уровнях звукового давления, эквивалентных и максимальных уровнях звука и проникающего шума, допустимом уровне инфразвука и допустимых значениях интенсивности электромагнитного излучения, все эти показатели закреплены законодателем в нормативно правовых актах и имеют свои допустимые и рекомендуемые значения.

Положением предусмотрены все требования, предъявляемые к жилому

помещению для признания его пригодным к проживанию, а также законодателем дано понятие "пригодное для проживания жилое помещение". В соответствии со ст. 15 ЖК РФ пригодное для проживания – это жилое помещение, отвечающее требованиям жилищного законодательства, и соответствующее установленным санитарным и техническим требованиям.

Таким образом, жилое помещение должно представлять собой изолированное помещение, являться недвижимым имуществом и быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарно-техническим характеристикам, оно должно соответствовать потребительскому состоянию, быть функциональным и способствовать безопасному и здоровому проживанию граждан. 

В случае несоответствия жилого помещения, установленным требованиям Положения, жилое помещение может быть признано непригодным для проживания. 

Стоит отметить, что понятия непригодное жилое помещение законодательно не определено. Положением выделены лишь требования, согласно которым жилое помещение может быть признано пригодным для проживания.

На основании рассмотренных понятий, критериев и требований, обосновывается вывод о возможности сформулировать понятие непригодного для проживания, которое могло бы выглядеть следующим образом: "Непригодное жилое помещение" – это жилое помещение, которое не может, в силу воздействия времени и факторов внешней среды, отвечать всем жилищным требованиям, предусмотренным и закрепленным законодателем, а также не соответствует установленным санитарным и техническим требованиям"


1.2. Основания и порядок признания жилого помещения непригодным

На протяжении многих лет, начиная с советского периода развития нашей страны поддержание жилищного фонда в пригодном для проживания состоянии почти не осуществлялось. В связи с недостатком финансирования росло количество ветхого и аварийного жилья. В результате появилась проблема сноса либо реконструкции непригодных для проживания жилых помещений.

На сегодняшний день органы государственной власти и органы местного самоуправления в соответствии со своими полномочиями осуществляют контроль за исполнением норм, предусмотренных жилищным законодательством, сохранением и использованием жилищного фонда, а также соответствием жилых помещений правилам и нормам, установленным санитарным и техническим законодательством.

Выяснив согласно каким требованиям жилые помещения признаются пригодными для проживания, следует выделить основания по которым жилое помещение может быть признано непригодным для проживания.

Перечень оснований для признания жилых помещений непригодными для проживания также содержится в пунктах 33-41 Положения.

Пунктом 33 Положения установлено, что основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: 

ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и .......................