Понятие договора аренды нежилых помещений и его правовое регулирование

Образовательное учреждение 
высшего образования
«Южно-Уральский институт управления и экономики»


РАБОТА ПРОВЕРЕНА
Рецензент
В.А.Быковский				

ДОПУСТИТЬ К ЗАЩИТЕ
Заведующий кафедрой
А.М. Шилкин	

Договор аренды нежилого помещения

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
ОУ ВО ЮУИУиЭ – ВК. 030900 04 ПЗ



Руководитель работы
Е.А.Останина			

Автор работы
Д.В.Лежнин				

Нормоконтроль
Е.А.Иванюк				
                                              



Челябинск
2015
АННОТАЦИЯ



     Выпускная квалификационная работа выполнена на тему: «Договор аренды нежилого помещения в администрации Шумовского сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области», состоит из 96 страниц, 42 наименования списка литературы.
     Выпускная квалификационная работа представлена тремя главами, введением, заключением, списком литературы.
     В первой главе приведены теоретические основы договора аренды нежилого помещения и условия составления договоров.
     Во второй главе проанализированы особенности заключения договора аренды нежилого помещения администрации Шумовского сельского поселения.
     В третьей главе выявлены проблемы по заключению, расторжению и ответственности по договору аренды нежилого помещения администрации Шумовского сельского поселения. 

ОГЛАВЛЕНИЕ
     
     
     
Введение….…………………………………………………………………………….….6
Глава 1 Понятие договора аренды нежилых помещений и его правовое регулирование……………………………………………………………………….…….8
1.1 Понятие договора аренды нежилого помещения………………………….………..8
1.2 Существенные и иные условия договора аренды нежилого помещения……..….11
Глава 2 Заключение и исполнение договора аренды нежилого помещения администрации Шумовского сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области...………………………..…………….22
2.1 Роль администрации Шумовского сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области по заключению и исполнению договора аренды нежилого помещения……………………...………………………....22
2.2 Особенности содержания договора аренды нежилого помещения администрации Шумовского сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области ………………...…………………………………………………28
Глава 3 Проблемы заключения, расторжения и ответственности по договору аренды нежилого помещения администрации Шумовского сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области ………..………..52
3.1 Заключение договора аренды администрации Шумовского сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области.…………………52
3.2 Расторжение договора аренды нежилых помещений…………………………..…62
3.3 Ответственность по договору аренды нежилых помещений…….……………….68
Заключение…...……………………………………….………………………………….81
Список литературы……...………………………………………………...……………..84
Приложение 1…………………………………………………………………………….89

ВВЕДЕНИЕ
     
     
     
     Актуальность темы.Самым распространенным видом договора у физических и юридических лиц, а также граждан-предпринимателейявляется договор аренды нежилого помещения. В настоящее время договоров аренды нежилых помещений заключается большое количество. Это обусловлено тем, что для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. А так как недвижимость стоит дорого, то многие организации, предприниматели, а тем более физические лица не в состоянии приобрести помещение в собственность. Значительная часть нежилых помещений, которые занимают организации, арендуются и используются под склады, магазины, офисы и для иных производственных целей.
     Для создания предприятиянеобходим юридический адрес.А регистрационная палата документы на регистрацию не принимает без гарантийного письма, в котором возможный Арендодатель гарантирует предоставление помещения в аренду.Аренда офиса в жилом помещении не разрешена Гражданским Кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ), т.к. в п. 2 ст. 288 ГК РФ дано определение жилого помещения – это помещение, предназначенное для проживания граждан.А в п. 3 ст. 288 ГК РФ установлено, что размещение в жилых домах не допускаетсяпромышленное производство, а размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
     Объектом исследования являетсядоговор аренды нежилого помещения администрации Шумовского сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области.
     Предмет исследования: современные проблемы урегулирования правоотношений аренды нежилого помещения в администрации Шумовского сельского поселения администрации Красноармейского района Челябинской области.
     Проблематика договора аренды нежилых помещений  в научной юридической литературе изучалась рядом авторов: И. Исрафиловым, В.В. Витрянским, Т. Брагинской, М.И. Брагинским, О.Н. Садиковым, Т.Ю. Комаровой и другими. Много вопросов при составлении, заключении и действии договоров аренды нежилого помещения из-за несовершенства законодательства, регулирующего правоотношения аренды нежилого помещения  возникают на практике. В связи с этим, ученые-юристы расходятся во мнениях в ряде вопросов, связанных с рассматриваемым мною видом договора. Уровень разработанности свидетельствует о необходимости дальнейшего, более тщательного исследования данной проблематики. 
     Цель исследования -обнаружить отдельные особенности и нюансы  договора аренды нежилого помещения и разработать на этой основе рекомендации по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области аренды нежилого помещения.
     Задачи исследования: 
     1. Выявить особенности изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения;
     2. Изучить объект,  его особенности содержания и заключения договора аренды нежилого помещения;
     3. Разработать конкретные рекомендации по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области аренды нежилого помещения.


ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ЕГО ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ



     1.1 Понятие договора аренды нежилого помещения



     Одним из наиболее распространенных объектов договора аренды является недвижимое имущество.
     Аренда недвижимого имущества выделяется особым правовым режимом.
     В ГК РФ по отдельности выделены особые правила передачи в аренду лишь отдельных видов недвижимости (сооружений,зданий и предприятий).Всякая другая недвижимость в аренде подчиняетсяобщим положениям об аренде (п. 1гл. 34 ГК РФ). Это было сделановвиду специфики указанных объектов недвижимости, требующей особого правового регулирования. Но, необходимо отметить, что при купле-продаже недвижимости предусмотрены особые правила п. 7 гл. 30 ГК РФ«Продажа недвижимости», затрагивающие продажи всей недвижимости. Как мне кажется, вносит определенную правовую ясность такое обособленное регулирование продажи всех объектов недвижимости, т.к. отводит им специальные правила продажи. Ведь трудно охватить все аспекты передачи в собственность вещей общими положениями о купле-продаже, в том числе и недвижимых. Приходится ограничиваться общими положениями об аренде любых вещей при аренде недвижимости, как указывалось выше1.
     Правда, С. Гришаев, наоборот, считает структуру арендных отношений с недвижимостью в ГК РФ более приемлемой, нежели при ее продаже; «законодатель не установил отдельного правового режима для купли-продажи зданий и сооружении, как это было сделано применительно к ипотеке и аренде. Такое вряд ли можно считать правильным, поскольку нельзя не отметить специфику этих объектов по сравнению с другими объектами недвижимого имущества»2.
     Однако при таком подходе регулирования арендных отношений оказались объекты, обладающие не меньшей спецификой (упомянутые незаконченные строительством объекты, нежилые помещения). Правила общих положений о договоре аренды распространяются на них3.
     Широкое распространение в гражданско-правовых отношениях получил договор аренды нежилых помещений. В настоящее время вышеуказанный договор занимает одно из первых мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы помещения для работы персонала,офис фирмы, оборудование, оргтехника, и т.д. Но вызывает определенные трудности вовлечение в оборот нежилых помещений.
     Совершение сделок части здания нежилого помещения вызывает определенные затрудненияпоскольку правовой статус по настоящее время законодательно не определен.
     Не плохо исследованы правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе, хотя заслуживает особого внимания практически каждое условие данного договора.
     Оригинальность аренды нежилых помещений заключается в том, что в собственности государства и распределялись между организациями, предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами в директивном порядке объекты недвижимости находились длительное время в СССР все пригодные для этих целей.С принятием первой и второй частей ГК РФ процесс правового регулирования арендных отношений получил на законодательном уровне свое логическое завершение.
     Сталкивается с проблемами, как в теории, так и в практике право применения аренда нежилых помещений, не нашедшая своего законодательного регулирования на уровне основополагающего гражданского закона,.
     Арендодатель обязуется передать такие помещения арендатору во временное владение и пользование или во временное владение по договору аренды нежилых помещений.
     Аренду нежилых помещений можно классифицировать по различным критериям»:
     ? в зависимости от назначения арендуемого объекта - аренду помещения под офис, аренду складского или производственного помещения;от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду и т.п.
     ? существует еще и финансовая аренда (лизинг), которая заметно отличается от аренды с правом выкупа арендованного имущества.
     ? в зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на нежилое помещение к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую и долгосрочную.
     Текущая аренда – это временное получение арендатором в пользование нежилого помещения за плату, однако при этом право собственности остается за арендодателем на данное нежилое помещение. Если помещение использовалось в соответствии с условиями договора, то продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного помещения, являются его собственностью.
     Условия текущей аренды установлены гражданским законодательством.А в случае неурегулированности отдельных вопросов арендных отношений законом, они могут быть определены в договоре.
     Возможность истечение срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, как правило, предусмотрена долгосрочной арендой. Если в договоре аренды  не предусмотрено условие о выкупе арендованного помещения, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о включении ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
     Изменения и регулирование арендыповлекли за собойдинамичность общественно-политических процессов и России. Подтверждением тому является Федеральный закон от 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 06.04.15 г.), который отказался от выкупа арендованного имущества и исключил использование аренды нежилых помещений и несвойственных классическому гражданско-правовому договору целях.



1.2 Существенные и иные условия договора аренды нежилого помещения
     
     
     
     Вопрос о существенных условиях всякого договора рассматривается как вопрос о наличии самой сделки.Существенными признаются условия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным. Это традиционное определение существенных условий практически сохранилось в части первой п. 1 ст. 432 ГК РФ.4
     В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и это соглашение облечено в надлежащую форму.Формулировка указанной статьи, предусматривающая, что «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» можно истолковать следующим образом: все существенные условия должны быть перечислены в тексте самого договора. При таком подходе отсутствие хотя бы одного из существенных условий в договоре аренды нежилого помещения влечет недействительность конкретного соглашения. В современной юридической литературе существенные условия применительно к договору рассматривают с двух позиций: 
     1) договор - правоотношение, содержание которого определяется не только текстом договора, но теми предусмотренными ГК РФ диспозитивными нормами, которые позволяют определить существенные условия конкретного вида договора независимо от того, включены они в текст соглашения или нет. Эти диспозитивные нормы восполняют те существенные условия, без которых та или другая конструкция договора невозможна, однако стороны свою позицию по ним не определили (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
     2) договор - письменный документ, содержащий конкретные условия договора; 
     Так, применительно к аренде, ст. 606 ГК РФ указывает на то, что аренда предполагает передачу имущества только во временное владение и пользование, и отсутствие условия о сроке предоставления лишило бы договор аренды смысла и правового содержания. Отсутствие такого соглашения призвана восполнить ст. 610 ГК РФ.
     В соответствии с широко применяемой классификацией все существенные условия договора, перечисленные в ст. 432 ГК РФ, делятся на четыре группы.
     Необходимым условием любого гражданско-правового договора является условие о предмете.Обычно считается, что для договора аренды существенным условием является только определенность предоставляемого в аренду имущества5; бесспорно нельзя говорить о заключении соглашения, если не ясно, что же именно арендовано.
     По поводу определения предмета договора в цивилистике имеются различные мнения. Одна группа авторов6 предмет договора видит в действиях, которые должна совершить обязанная сторона. Другая группа ученых7 предмет договора сводит к вещам, подлежащий передаче другой стороне.
     Следующая группа цивилистов исходит необходимости разграничения понятий «объект договора» и «предмет договора». Под объектом договора подразумеваются действия (поведение) сторон по передаче вещи, а сама вещь составляет предмет договора. «Объектами относительных гражданских прав, которые могут быть осуществлены лишь при определенном поведении обязанных лиц, всегда являются действия этих лиц. В тех случаях, когда действия должников направлены на передачу вещей, эти вещи называются предметом договора». Специфической особенностью аренды является дополнительное требование, предъявляемое законодателем к предмету договора под страхом его не заключения.В нем четко должны быть оговорены условия о качестве передаваемого в аренду имущества, месте нахождения и другие признаки, позволяющие установить соответствующий объект и его состояние.
     В силу ч. 3 ст. 607 ГК РФ предмет аренды является существенным условием договора. По сути, данное условие является основополагающим, поскольку на факте передачи конкретного имущества в аренду строятся реальные арендные отношения. Четкое определение состава арендуемого имущества имеет существенное значение для обоих участников договора, так как оно влияет на расчет размера арендной платы, надлежащий контроль за состоянием имущества, своевременное проведение ремонта, а при прекращении договора - на перечень и состояние возвращаемого имущества. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передастся в аренду. При отсутствии в договоре таких сведений он считается заключенным. Именно необходимостью обеспечения защиты прав участников договора вызвано включение пункта, определяющего это условие, в текст договора.
     Условие о предмете аренды наряду с наименованием и местонахождением имущества включает в себя качественные и определено индивидуальные признаки объекта: год постройки, вид строения, наличие служебных построек, нежилых и жилых помещений в составе здания и их площадь. Если же предметом является нежилое помещение, то названные сведения требуют более детального изложения; площадь помещения, этаж, номер комнаты (при наличии) или другие данные, с точностью определяющие место нахождения нежилого помещения внутри здания, вид помещения (основное, служебное) и др.
     Правильное понимание сути аренды невозможно без четкого усвоения предметов любого из видов договора аренды, в том числе и такого вида как аренда нежилого помещения, хотя и специально не предусмотренного в гл. 34 ГК РФ.
     Правовое регулирование отношений по поводу нежилых помещений до настоящего времени вызывает много споров. В основе неясностей их правового режима лежит специфика самого нежилого помещения: с одной стороны нежилые помещения - часть вполне самостоятельного и физически полноценного объекта - здания или сооружения, а, с другой, фактические потребности субъектов права побуждают законодателя выделять этот объект как самостоятельный создавать для него собственный правовой режим.
     Е.Е.Дорогавцева занимает по вопросу правового режима нежилого помещения жесткую позицию.С ее точки зрения нежилое помещение всегда часть либо здания, либо сооружения, причем это помещение всегда изолированное8. В любом случае, несмотря на различный подход к понятию нежилого помещения, чтобы его арендовать нельзя, заключить договор аренды зданий и сооружений по правилам п. 4 гл. 34 ГК РФ. Речь идет о самостоятельном объекте аренды, не предусмотренном указанной главой ГК РФ. Условия применения нежилых помещений в гражданском обороте настолько специфичны, что требуют дополнительного правового регулирования, а до этого - использования общих статей, помещенным в гл. 34 ГК РФ. 
     В юридической литературе имеется и такой подход: ГК РФ не выделяет часть здания - нежилое помещение как объект гражданских прав. Назначение нежилых помещений косвенно определяется в абз. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ - размещение в них собственником предприятия, учреждений, организаций. Проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает тогда, когда, имеется несколько собственников либо титульных владельцев, реализующих то, или иное право вещное право не в отношении здания, сооружения целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений)»9. Но с тем, что «доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно»10.
     Специфика предмета договора аренды нежилых помещений предопределяет объем правомочий арендатора в отношении земельного участка, на котором находится здание, часть которого сдается в аренду. Но этот вопрос остается достаточно дискуссионным и открытым. Об этой проблеме речь идет в следующей главе о правах на земельный участок, на котором находится здание со сдаваемыми в нем в аренду нежилыми помещениями, Проблема выглядит следующим образом: аренда нежилых помещений подчиняется общему регулированию наравне с любыми другими объектами недвижимости. Правил о судьбе земельного участка в общих правилах не содержится. Но практически при заключении анализируемого договора стороны берутся за решение данного условия, при этом руководствуясь специальными положениями о правах на земельный участок при аренде находящихся на нем зданий и сооружений.Тогда возникает вопрос: есть ли необходимость в решении обозначенной проблемы о земле, когда действующее законодательство нежилые помещения вообще не признает самостоятельными объектами недвижимости.
     Вторую группу существенных условий договора аренды нежилого помещения составляет срок, т.е. период времени, на который сдается нежилое помещение в аренду.
     Договор аренды по ГК РФ предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон, Вместе с тем ГК РФ, в отличие от Основ законодательства об аренде не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона. На практике же очень часто это условие заявляется сторонами как существенное, В таком случае, как указывалось выше согласно ст. 432 ГК РФ, по нему должно быть достигнуто соглашение, и оно будет признаваться существенным.
     Действующее законодательство не содержит ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, т.е. такие договоры могут заключаться на любой срок. П.2 ст. 610 ГК РФ допускает заключение договора без определения срока его действия. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.
     По данному существенному условию Д.И. Мейер писал: «... срок не имеет такого значения для договора найма, чтобы не установление его в отдельном договоре делало договор недействительным. Когда наем совершается письменно и акт является к засвидетельствованию нотариусу, быть может он откажет в засвидетельствовании договора, не определяющего срока найма, на том основании, что законодательство считает срок существенной принадлежностью этого договора. Но с научной точки зрения, дот пор найма, в котором не означено срока, нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует при самом его заключении, а контрагенты представили себе определить его впоследствии»11.
     В литературе указывается на то, что «срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать». Данная точка зрения не представляется приемлемой, поскольку исключает возможность заключения договора в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ без указания срока.
     К третьей группе существенных условий отнесем арендную плату, но с оговоркой, что в силу закона (общие нормы об аренде) такое условие существенным все-таки не является. Ст. 614 ГК РФ определила, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, в противном случае они будут применяться как при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. То есть по общим нормам об аренде (п. 1 гл. 34 ГК РФ), применимым к аренде нежилых помещений, арендную плату не следует относить к существенным условиям договора аренды нежилого помещения в силу закона. Однако условие о цене аренды, наряду с объектом и сроком аренды, почти всегда ставится на согласование по заявлению сторон при заключении исследуемого договора.
     Здесь следует отметить, что цена аренды как существенное условие, получила специальное решение в нормах, посвященных договору аренды зданий, сооружений. Речь идет о ст. 654 ГК РФ, в отличие от общих положений аренды предусматривающей обязательное включение в такой договор указание на размер арендной платы.
     В.В. Витряиский полагает, что и срок, и арендная плата относятся к существенным условиям договора аренды.
     Практика свидетельствует, что стороны договора аренды нежилых помещений часто по-разному толкуют нормы закона по определению и исчислению арендной платы.
     Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст.614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а является исполнением данного условия.
     Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.
     Теперь о коммунальных платежах при аренде нежилых помещений, Что касается оплаты коммунальных услуг при аренде, то в себестоимость продукции включаются расходы по оплате договоров на оказание этих услуг, заключенных с учетом законодательства Российской Федерации и положений нормативных актов, регулирующих такие отношения. Отношения по договору энергоснабжения регулируются п. 6 гл. 30 ГК РФ, Правила этого договора применяются к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст.548 ГК РФ). Ст. 539 ГК РФ установлено, что договор энергоснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем). Таким образом, договоры на оказание тех или иных видов коммунальных услуг по арендуемому помещению должны заключаться арендатором только непосредственно с предоставляющими такие услуги организациям.Вэтом случае затраты арендатора по оплате договоров на оказание коммунальных услуг можно считать документально подтвержденными и включать в себестоимость производимой им продукции в соответствии с требованиями гл. 25 ГК РФ. Затраты арендатора по оплате договора на оказание коммунальных услуг, который в соответствии с действующим законодательством может быть признан недействительным, включаться в себестоимость выпускаемой им продукции не могут.
     Необходимо иметь в виду, что согласно ст.545 ГК РФ абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 08.08.01 г. № 128-ФЗ (в ред. от 29.12.2010г.) «О лицензировании отдельных видов деятельности», эксплуатация тепловых и электрических сетей входит в перечень видов деятельности, на осуществление которых требуются лицензии.
     Лицензируемая деятельность осуществляется энергоснабжающими организациями, а также юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые в качестве предпринимательской деятельности оказывают услуги и выполняют работы. Следовательно, выставление счетов арендодателем арендатору за потребленную энергию при невыполнении указанных условий можно трактовать как незаконно осуществляемую предпринимательскую деятельность,
     В ст. 44 Федерального закона от 07.07.2003 г. № 126-ФЗ «О связи»12(с изменениями от 01.03.2015 г.) указано, что на территории Российской Федерации услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи. Поэтому если арендатор оплачивает арендодателю, не имеющему лицензию, услуги связи, то включение арендатором данных расходов по себестоимость продукции (работ, услуг) налоговыми органами, как показывает практика, признается необоснованным. Налоговые органы могут признать необоснованным и включение в состав себестоимости продукции (работ, услуг) арендодателя расходов арендатора на междугородные переговоры с телефонов арендодателя, если последним не соблюдены указанные условия по предоставлению услуг связи.Если при заключении договора аренды нежилого помещения не предусматривается заключение арендатором договоров на оказание коммунальных услуг по этому помещению с соответствующими организациями, то вопрос о возмещении арендодателю части коммунальных услуг, относящихся к сданному в аренду нежилому помещению, должен рассматриваться при определении размера арендной платы. Т.е. сумма оплаты коммунальных платежей должна быть включена в состав арендных платежей.
     В п. 2 ст.614 ГК РФ определено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
    * платежей, определенных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;
    * определенных услуг, предоставляемых арендатором;
    * передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
    * установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;
    * возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
     Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные форму оплаты аренды. Единственное ограничение установлено в п. 3 ст.614 ГК РФ, согласно которому размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды.Также для аренды отдельных видов имущества (например, Федеральный закон от 29.10.98 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»13 разрешает размер лизинговых платежей по договору лизинга менять по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца).
     Таким образом, отдельно выделенная арендодателем и оплаченная арендатором по договору аренды сумма коммунальных платежей может быть не принята налоговыми органами как обоснованные расходы, принимаемые при исчислении налога на прибыль. Чтобы избежать разногласий с налоговыми органами, стоимость коммунальных платежей следует отдельно не выделять, а включить в сумму арендной платы.
     Коммунальные платежи (в том числе и за телефон) могут быть учтены в составе расходов арендатора. Для этого в договоре надо указать, что арендодатель от своего имени, но за счет арендатора будет оплачивать расходы по коммунальным платежам энергоснабжающих предприятий. В таком случае лицензии не потребуется и расходы арендатора об оплате коммунальных платежей будут признаны обоснованными14.
     Таким образом, я пришел к выводу о том, что определение платы за пользование нежилым помещением должно основываться на целостном понимании объекта аренды. В свою очередь это позволяет сделать вывод о том, что арендатор не должен заключать отдельные договоры с коммунальными службами.
     Под четвертой группой понимается вся совокупность условий договора, на согласовании которых настаивает хотя бы одна из сторон, Эта группа условий имеет целью совмещение интересов участников договорных отношений. ГК РФ не определяет конкретный круг этих условий, но в практике сложился определенный взгляд на эту группу как требующую неизбежного согласования в тексте договора. 

ГЛАВА 2 ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ АДМИНИСТРАЦИИ ШУМОВСКОГО СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ КРАСНОАРМЕЙСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
     
     
     
     2.1 Роль администрации Шумовского сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области по заключению и исполнению договора аренды нежилого помещения
     
     
     
     Администрация Шумовского сельского поселения - исполнительно-распорядительный орган поселения, наделенный настоящим уставом полномочиями по решению вопросов местного значения в соответствии с федеральными законами и нормативными актами Совета.
     Миссия Шумовской администрации - стать учреждением, которое будет пользоваться доверием у населения и удовлетворять потребности местного сообщества в социально-культурных, коммунально-бытовых и иных услугах.
     Общая цель организации - увеличение собственных доходов, средств бюджета и материальной помощи инвесторов для развития социальной инфраструктуры в поселении, а также повышение качества жизни населения.
     Основные направления, по которым в администрации устанавливаются цели:
     1. В сфере доходов:
     ? увеличение собственных денежных средств, получаемых от населения в виде квартплаты, платы за воду; от предприятий - в виде оказания услуг;
     ? сбалансированность местного бюджета;
     ? постоянный контроль над денежными потоками;
     ? привлечение средств инвесторов;
     ? сокращение сроков введения в эксплуатацию различных сооружений (водонапорных башен, трубопроводов и. т. д.);
     ? улучшение качества оказанных услуг.
     2. В сфере работы с населением:
     ? быстрое разрешение проблем, возникающих у местного населения;
     ? снижение жалоб со стороны населения;
     ? оказание всесторонней помощи местным жителям;
     ? учет пожеланий и предложений.
     3. В сфере работы с персоналом:
     ? снижение текучести кадров и соблюдение дисциплины;
     ? обучение персонала и повышение квалификации работников;
     ? усиление роли местных кадров;
     ? повышение привлекательности работы;
     ? установление рациональных связей между структурными подразделениями.
     4. В сфере социальной ответственности:
     ? оказание помощи социально-уязвимым слоям населения;
     ? оказание всевозможной помощи школам, детсадам, медицинским и культурным учреждениям;
     ? проведения оздоровления своих работников;
     ? развитие социальной инфраструктуры на территории населенного пункта.
     Все цели, установленные организацией, являются достижимыми, реалистичными и конкретными.
     Администрация поселения является постоянно действующим исполнительным органом государственной власти данного поселения.
     Администрация Шумовского сельского поселения обладает правами юридического лица. Она осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством, настоящим уставом, решениями Совета. Администрацию возглавляет глава поселения.
     Структуру администрации составляют:
     1. Глава администрации;
     2. Заместитель главы администрации;
     3. Помощник главы администрации;
     4. Заместитель по хозяйственной части;
     5. Специалист 1 категории юрисконсульт;
     6. Специалист 1 категории по вопросам земельных отношений;
     7. Делопроизводитель;
     8. Общий отдел (2 человека);
     9. Отдел по бухгалтерскому учету, контролю и финансам, экономическому прогнозированию (3 человека);
     10. Территориальные органы самоуправления (ТОС).
     Полномочиями главы поселения является представление поселения в отношениях с органами местного самоуправления других муниципальных образований, органами государственной власти; издает в пределах своих полномочий правовые акты; управляет и распоряжается муниципальным имуществом в соответствии с порядком, установленным Советом.
     Специалист 1 категории обязан вести земельно-кадастровые книги по учету земель, находящихся в пользовании граждан; вести графический учет земель на крупномасштабном плановом материале, журналов линейных размеров участков, схем и других документах; осуществлять контроль за состоянием использования и охраны земель.
     Полномочиями общего отдела является принятие мер по соблюдению работниками отдела правил внутреннего трудового распорядка и должностных инструкций; планирование работы администрации сельского округа; принятие участия в подготовке и проведении выборов всех уровней власти; осуществление контроля за своевременным исполнением документов.
     Специалист 1 категории юрист .......................