Исследование комплекса основных правовых норм, регулирующих правоотношения, связанные с договором аренды нежилых помещений

ВВЕДЕНИЕ

Аренда, определяемая гражданским правом РФ, как временное пользование чужим имуществом активно применяется во многих сферах хозяйственной деятельности и экономики: торговле, сфере обслуживания, общественного питания и т.д. И, несмотря на сложную экономическую ситуацию в нашей стране, многие юридические лица и индивидуальные предприниматели используют арендованные помещения при ведении своей финансовой и хозяйственной хозяйственной деятельности. С одной стороны, аренда нежилого помещения -  один из самых простых и эффективных способов получения дохода для собственника помещения, в случае добросовестности арендатора, а с другой - не имея достаточных денежных средств для приобретения дорогостоящей недвижимости, а также учитывая целесообразность ее приобретения в собственность, арендатор имеет возможность пользоваться имуществом контрагента, и при этом не несет риска случайной гибели или порчи недвижимости, и, как  владелец, обладает  законодательной защитой своих прав, кроме того, продукция и доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным нежилым помещением и ведения своей финансово-хозяйственной деятельности, являются его неотъемлимой собственностью, поэтому  тема  аренды нежилых помещений, участие арендатора в договорных отношениях, его права и обязанности, а также механизм защиты его прав, достаточно актуальна не только для практикующих юристов, но и лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью. 

Далеко не каждый предприниматель, да и не все юридические лица  могут позволить себе введение в штат юриста, а уж тем более создание юридического отдела, поэтому хотелось бы, чтобы настоящая работа была доступна для понимания не только лицу с юридическим образованием, но и начинающему предпринимателю, который, непосредственно являясь арендатором, вступая в арендные правоотношения,  чётко мог понимать круг своих прав и мог, при необходимости, уметь их защитить.

 Несмотря на имеющиеся отдельные пробелы в законодательстве по вопросам аренды, тема достаточно интересна, часто затрагивается в работах юристов – теоретиков,  а также применяется на практике. Большой вклад в изучение темы внесли такие юристы ученые и практики как Витрянский В.В., Крутякова Т.Л., Рымкевич А.В., Рузакова О.А., юрист – практик А.Рыбалов. Значительную работу для создания системы механизма правовой защиты прав арендаторов проделали ученые юристы Брагинский М.И., Тарасенко Ю.А.

Целью работы является исследование комплекса основных правовых норм, регулирующих правоотношения, связанные с договором аренды нежилых помещений, правами арендатора и механизмом их защиты, а также  их практическим применением.								Задачи работы:									определить понятия «арендатор», «нежилое помещение» в действующем законодательстве РФ как объектов гражданско – правовых отношений,  место  аренды в системе договорных институтов;		

определить критерии  принадлежности тех или иных объектов к нежилым помещениям в соответствии с действующим законодательством РФ, особенности нежилых помещений как объектов недвижимости;	

определить основные особенности договора аренды нежилого помещения, обусловленные спецификой его сторон и предмета;				проанализировать субъектный состав участников договорных отношений, вытекающих из договора аренды нежилых помещений;			исследовать ряд прав арендатора, предоставленных ему законодательством и договором аренды нежилого помещения;	

исследовать структуру способов механизма правовой защиты прав арендатора нежилого помещения;

определить систему мер правовой защиты прав арендаторов;

установить особенности реализации механизма правовой защиты прав арендаторов.	

Объектом исследования в магистерской работе будут являться общественные отношения, возникающие при заключении договора аренды нежилых помещений и в процессе функционирования механизма правовой защиты прав арендатора.		

Предметом исследования будут  правовые нормы, регулирующие аренду нежилых помещений, а также практика их применения в механизме правовой защиты прав арендатора. 

Методологическую основу исследования составили общенаучные диалектические методы познания (материалистическая диалектика), включающие принципы объективности, системности, индукции, дедукции и др. Наряду с общенаучными методами познания применялись частнонаучные методы: формально-юридический, описательный, лингвистический, формально-логический, системно-правовой, сравнительно-правовой и другие.	

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что настоящая  работа  и предложения автора могут быть использованы как своего рода методические рекомендации, пособие в помощь начинающему юристу, при составлении, заключении договора аренды нежилого помещения,  а также в умении юридически грамотно  защитить права арендатора.		

Магистерская диссертация состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников: нормативных правовых актов, литературы  и электронных ресурсов, раскрывающих тему работы.  Каждая из глав определяет не только теоретические понятия, но и определяет практическое применение законодательных норм. Используемая при написании  работы литература для сравнительного анализа относится к разным временным периодам и содержит нормы права, как действующего законодательства Российской Федерации, так и отмененные. Для наглядности в разделе Приложения в качестве примера приобщены копии документов, необходимых для раскрытия темы, в которых,  в соответствии с Федеральным закон Российской Федерации от 27.07.2006 № 152 – ФЗ «О персональных данных», персональные данные лиц, указанных в документах изменены.























ГЛАВА 1.  ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ



«Арендатор» в гражданском праве РФ: многообразие понятий 



В настоящем разделе мы рассмотрим понятие «арендатор», каким образом дается определение этого понятия в различных источниках, а также непосредственно в законодательстве, попробуем проанализировать и определить, какое из предложенных определений будет наиболее точным и полным.

Арендатор – однокоренное  слово со словом  «аренда», точнее его производная, потому можно сделать вывод, что понятие «арендатор»  имеет  общую сущность с арендными отношениями. 

Свободный словарь терминов определяет, что Арендатор - физическое или юридическое лицо, взявшее на определенных условиях во временное пользование не принадлежащие ему средства производства с целью получения дохода. По договору аренды арендатор получает: 

- право собственности на продукцию и иные доходы, создаваемые в результате эксплуатации арендованного имущества; 

- право сдавать имущество в субаренду, если это предусмотрено договором и не противоречит закону.

Если рассматривать нежилое помещение, как средства производства, то соответственно данное определение отображает сущность понятия «аренда тор нежилого помещения», однако встает вопрос: является оно полным?

Аренда – это некая договоренность, в соответствии с которой владелец имущества или арендодатель передает собственное имущество во временное пользование другому лицу или группе лиц, которые и называются арендаторами. При этом оговариваются условия оплаты за пользование имуществом. Договоренность может быть заключена между лицами физическими и юридическими.

Таким образом, арендатором является физическое либо юридическое лицо, заключившее с собственником какого-либо имущества договор аренды и получившее право владеть этим имуществом и пользоваться им в течение определенного времени. Арендатора можно назвать также нанимателем, а договор аренды рассматривать как имущественный наем.

Как мы видим из этого определения, в данном определении к праву пользования арендованным имуществом присоединяется право владения.

Википедия определяет, что Аренда?тор (наниматель) (устаревшее: лесси, посессор, посессионер, рентер, тенант) физическое или юридическое лицо, заключившее с собственником какого-либо имущества (или уполномоченным им лицом) договор аренды (имущественного найма) и получившее во временное владение и пользование (либо только пользование) такое имущество. Юридически термин «наниматель» равнозначен термину «арендатор», однако на практике в подавляющем большинстве случаев предпочтение отдаётся последнему.

В данном определении право владения и пользования имеет альтернативный вариант, т.е. круг прав будет определен не самим юридическим понятием «арендатор», а договоренностью сторонами о полноте прав арендатора, либо он будет только пользоваться арендованным имуществом, либо владеть и пользоваться. Насколько это важно и принципиально для раскрытия нашей темы, рассмотрим далее.

Арендатор - лицо, заинтересованное в получение имущества в пользование по договору аренды. По общему правилу, законы РФ никаких специальных требований к арендаторам не предъявляют. Лишь при заключении договора аренды отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов, данная сторона договора аренды должна иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, предусмотренные законодательством.

Несмотря на то, что арендные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, точного определения «арендатор» кодекс не дает, а рассматривает это понятие всего лишь, как одну из сторон договора аренды. Однако, для раскрытия нашей темы необходимо наиболее полное понимание, т.к. от этого зависит круг прав, которые со своей стороны приобретает  и  имеет возможность защищать арендатор.

Таким образом, мы склоняемся к более полному понятию, а именно Арендатор – это лицо, заключившее договор аренды с собственником на право временного владения и (или) пользование определенным имуществом. При этом арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо, а в качестве собственника имущества признаваться уполномоченное им лицо. 

В некоторых видах договоров аренды в качестве понятия «арендатор» могут использоваться другие специальные термины, схожие с этим понятием, которые конкретизируют характер аренды. Например, лицо, получающее имущество во временное пользование с наличием права последующего выкупа, на юридическом языке будет называться «лизингополучатель». 

Часто встречающимся понятием сегодня является термин «субарендатор», который представляет собой лицо, получившее право временного владения и пользования какого-либо имущества не от его  собственника, а от уже арендующего имущество лица. 

Например, если в договоре нежилого помещения обозначено право арендатора,  сформулированное следующим образом: «на протяжении всего срока действия договора Арендатор имеет право сдавать в субаренду нежилое помещение», что не противоречит законодательству, то у Арендатора появляется данное право, однако это право арендодатель может несколько ограничить, например, своим письменным согласием, установить некоторый срок, либо определить часть нежилого помещения для возможности сдавать в субаренду.

В случае, если и новый субарендатор решит передать свои права другому арендатору, то последний будет называться «субсубарендатор». 























1.2.  Нежилое помещение как объект гражданских правоотношений

Сегодня на каждом шагу мы наблюдаем расположенные на первых и цокольных этажах многоквартирных домов магазины, аптеки, парикмахерские, офисы и другие коммерческие организации разного рода деятельности. В экономическую практику вошли ситуации, когда частные предприниматели  и юридические лица для организации своего  бизнеса выкупают квартиры на первых этажах многоквартирных зданий. Для чего им необходимо пройти процедуру по переводу жилого помещения в нежилое, поэтому в законодательстве и правоприменительной практике часто используется понятие «нежилое помещение». Однако следует отметить, что данное понятие использовалось задолго до вступления в силу гражданского кодекса РФ .  Понятие «нежилое помещение» использовалось в  ГК РСФСР 1964 года (ст. ст. 277, 278, 279), ЖК  РСФСР 1983  года (ст. ст. 4, 9, 91, 92, 152), Законе РФ от 24 декабря 1992 года N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 1), Федеральном законе от 15 июня 1996 года N 72 - ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ст. 42). Однако, несмотря на частое упоминание в законодательстве понятия нежилого помещения, на федеральном и законодательном уровне, правоприменительной практике,  так и не были определены все его существенные признаки, нормативно не сформулировано его чёткое определение. 

Судебная практика тоже не восполняет пробел в данном определении. В статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) имеется ссылка на такую характеристику нежилого помещения, как недвижимый характер. Тем не менее, в научной юридической литературе и правоприменительной практике отмечается, что этого критерия явно не достаточно, т.к. недвижимый характер можно отнести не только к понятию «нежилое помещение», жилое помещение обладает тем же признаком. 

Как справедливо замечает В.В. Чубаров, отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем.  Отсутствие точных критериев нежилого помещения в отличие от жилого, — пишет К.И. Скловский, — приводит к тому, что предметом сделок оказываются части здания, не обладающие качествами, позволяющими использовать их по назначению без иных частей. 

Рассмотрим такой пример, за организацией признано право на офисное помещение, находящееся на цокольном этаже  здания, при этом,  само здание принадлежит другому юридическому лицу, либо является многоквартирным домом. Как теоретически определить, обозначить ту часть здания, которая будет являться объектом аренды? Необходимость закрепления на законодательном уровне определения понятия «нежилого помещения» в целях решения вопроса о том, что  является объектом правового регулирования в том или ином случае, а также в целях разграничения нежилых помещений с иными жилыми и  вспомогательными помещениями, используемыми сособственниками совместно и не являющимися самостоятельными объектами права.

Ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ,  указывающая признаки недвижимого имущества, в перечне недвижимых вещей нежилое помещение не упоминает. Однако,  ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ). Упоминается нежилое помещение и в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии со ст. 1 данного Закона и жилые, и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества. Более того, согласно п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав» помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. В этой связи остается неясным, каким образом в правовом поле могут существовать одновременно два объекта - здание (сооружение) и помещение, которые технически являются его частью, является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав.				Хотелось бы отметить тот факт, что Гражданский кодекс Российской Федерации теперь содержит как общие нормы об аренде, так и специальные нормы по регулированию отдельных видов аренды, в том числе аренды зданий и сооружений, которыми охватывается и аренда нежилых помещений. Согласно ст. 625 ГК общие нормы об аренде применяются к ее отдельным видам постольку, поскольку нормами Гражданского кодекса об отдельных видах аренды не предусмотрено иное, то есть специальные нормы об аренде в данном случае имеют превосходство над общими. Так как, понятие «здание» намного шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие «нежилое помещение», трудно согласиться с мнением, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе (имеется в виду часть вторая Гражданского кодекса РФ) отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.

Как отмечалось ранее, помещение - это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования. Из этого следует, что нежилое помещение в юридическом смысле слова является вещью, на которую будут соответственно распространятся вещные права.

Юридическая литература и правоприменительная практика в качестве особой разновидности недвижимого имущества, несмотря на относительное определение как «часть здания» (т.к. частью здания может и являться, например, квартира),  выделяет нежилые помещения, которые по определению не являются жилыми и соответственно не предназначены для проживания. К ним относятся производственные, административные, складские, хозяйственные и другие помещения. В настоящее время они являются объектами как вещных, так и обязательственных прав. 

Рассмотрим необходимые существенные признаки и критерии, которые  необходимы для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права, в нашем случае нежилым помещением.

 Итак, оно должно удовлетворять следующим критериям:

1. Техническому критерию, под которым понимается возможность автономного пользования отдельными частями строения, т.е. определена  площадь его части, установлены границы;

2. Функциональному критерию  - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом. Однако опять же, этот критерий достаточно относительный, это подтверждает вышеприведенный пример о многоквартирном доме, в целом здание имеет жилую функцию, и лишь некая его часть выполняет нежилую. 

Пригодность нежилого помещения для определенной функции или соответствие его строительным, техническим, противопожарным и иным требованиям как признак должны присутствовать в определении нежилого помещения по следующим причинам:

 во-первых, при вводе построенного объекта  строительства, нас, конечно, интересует нежилое помещение, в эксплуатацию производится проверка  на соответствие его требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм, установленных на законодательном уровне (ст. 55  Градостроительного кодекса Российской Федерации), и цели его использования, т.е. все без исключения нежилые помещения проверяются на наличие тех характеристик объекта, которые изначально закладывались в проектной документации,  подготовленной с соблюдением указанных правил и норм, а также утвержденной соответствующими государственными органами. Иными словами, проверяется юридическая возможность использования объекта в  качестве нежилого помещения и в соответствии с его предназначением или, можно сказать, устанавливается пригодность объекта для определенной в проектной документации цели. 

Например, далеко не все объекты  допускаются к размещению в нежилых помещениях. Это предприятия, деятельность которых может привести к  негативным экологическим последствиям, к нарушению нормальных условий проживания людей.  К ним можно отнести:

-лечебно-профилактические организации, оказывающие помощь инфекционным (в том числе туберкулезным больным), за исключением амбулаторно-поликлинического консультативного приема дерматолога (п. 2.7 СанПиН 2.1.3.2630-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность»);

-лечебно-профилактические организации, в которых лечат от алкогольной и наркотической зависимости (п. 2.8 СанПиН 2.1.3.2630-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность»);

-микробиологические лаборатории (отделения), отделения магнитно-резонансной томографии (п. 2.9 СанПиН 2.1.3.2630-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность»);

-промышленные производства (п. 3.4 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»);

-бани и сауны (п. 2.1 СанПиН 2.1.2.3150-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству оборудованию, содержанию и режиму работы бань и саун»);

-магазины химических товаров, а также реализующие продукцию, содержащую взрывоопасные вещества и материалы;

-химчистки, применяющие легковоспламеняющиеся вещества, общественные туалеты, учреждения ритуального обслуживания;

-круглосуточные переговорные пункты, а также рестораны, кафе, ночные клубы дискотеки, функционирующие позднее 23 часов.

В вышеуказанных случаях, для функционирования объектов требуется не любое нежилое помещение, а отдельно построенное здание (сооружение).

В  случае, когда объект не соответствует требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм, вопрос о признании объекта нежилым положительно решен не будет и помещение не будет признано нежилым, поскольку введенное в эксплуатацию нежилое помещение не может одновременно быть предназначенным и непригодным для определенной цели.  

 во-вторых, в том случае, когда нежилое помещение начало эксплуатацию, но не поставлено на государственный учет пригодность или непригодность для определенной цели также имеет важное значение, поскольку при эксплуатации производственных, общественных и иных помещений и зданий не должны нарушаться санитарные, противопожарные, экологические и иные правила и нормы. При выявлении нарушений указанных правил и норм, т.е. в случае установления непригодности нежилого помещения для определенной цели, эксплуатация названного объекта автоматически приостанавливается или прекращается. Если отсутствует возможность устранить нарушения  путем проведения строительно-монтажных, санитарно-противоэпидемических и иных работ , то существуют два варианта: либо изменение цели использования нежилого помещения (например, с производственной на складскую), что приведет к изменениям объекта, сохранив при этом общий правовой режим нежилого помещения, либо снос (в случае существенного нарушения объектом санитарных, технических норм и правил, влекущих нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создающих угрозу жизни или здоровью граждан)  (ст. 222 ГК РФ), что приведет к утрате правового режима нежилого помещения.













































1.3.  Понятие, содержание, форма договора аренды нежилых помещений



Для того, чтобы нежилое помещение стало объектом гражданских правоотношений, права на него (как на вид недвижимости) должны быть зарегистрированы  в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП). Встает  вопрос о том, может ли один объект права (здание) включать в себя его часть (помещение), которую рассматривают как самостоятельный объект права, и соответственно права, которые подлежат отдельной государственной регистрации. Это возможно в том случае, если законодательно установлены  критерии, по которым возможно признать его в качестве такового. В частности, законодательно это сделано это в отношении жилого помещения, дав как его общее определение, так и перечислив его основные разновидности и установив специальный правовой режим использования  (Жилищный кодекс РФ, ст. 15, 16). Однако, следует иметь в виду, что жилые и нежилые помещения имеют два разных правовых статуса. Поэтому переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном жилищным законодательством порядке (п. 3 ст. 288 ГК).

В соответствии с общими положениями об аренде по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Таким образом, аренда — наем на определенный, установленный договором срок движимого или недвижимого имущества, средств производства за определенную плату с правом использования и извлечения доходов. Сдача имущества в аренду, в том числе и нежилого помещения, является актом распоряжения этим имуществом. В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В качестве арендодателей объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо специально уполномоченные органы.

Несмотря на то, что статей монографий, разъяснений, публикаций и другой, не менее полезной информации, связанной с арендой, в изданиях, на форумах, в справочных системах достаточно, количество вопросов говорит о том, что обозначенная тема актуальна и требует дополнительного анализа и пояснений.

Необходимо отметить, что многие статьи ГК РФ, регулирующие договоры аренды, устанавливающие порядок их заключения и исполнения сторонами принятых на себя обязательств, а также ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение таких обязательств,  содержат в  своем тексте пояснение «если иное не предусмотрено самим договором». Практикующий и знающий юрист, составляя и утвержая к заключению договор аренды, примет во внимание эти особенности, и в каждом отдельном случае будет внимательно анализировать норы ГК РФ и правильно применять их, а также использовать принцип «что не запрещено законом, то разрешено».

Подготовка и заключение договора аренды является достаточно непростой процессии  требует всестороннего изучения документов, предоставленных противоположной стороной и полноты включенных в договор условий, т.к. его грамотное составление текста договора одна из возможностей арендатора защитить свои права уже на стадии его заключения. Прежде всего, рассмотрим первоначальные действия: до того как приступить к изучению или составлению текста договора, должны быть тщательно проверены и подтверждены права Арендодателя и предоставлены копии следующих документов:

- Свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, в случае если договор аренды заключается с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (Приложение  1); в случае заключения договора с физическим лицом – паспорт.

- Свидетельство о постановке контрагента на налоговый учет (ИНН) (Приложение  2);

- Свидетельство о праве собственности на объект, либо выписка из ЕГРП, в случае, когда заключается договор субаренды – договор первоначальной аренды с условием о возможности сдачи объекта аренды в субаренды,  поскольку право сдачи имущества в аренду принадлежит только собственникам, либо уполномоченным на то лицам (ст. 608 ГК РФ) (Приложение  3), как видно из данного Приложения, в данном свидетельстве в графе «Объект права», четко указано, что данный объект является именно нежилым помещением;

 - Если известно, что Арендодатель, подписывающий договор, действует на основании устава, предоставляется копия устава, в случае действия на основании доверенности – копия доверенности (в тексте доверенности обращать особое внимание на срок ее действия и полномочия на подписание договора) с приложением копии документа, удостоверяющего личность лица.  Договор, подписанный  лицом, неуполномоченным на подписания таких договоров  в силу ст. 174 ГК РФ может быть признан недействительным в судебном порядке. Контрагент – индивидуальный предприниматель  действует на основании свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В случае, когда Арендодателем будет являться индивидуальный предприниматель целесообразно истребовать выписку из ЕГЮЛ, в которой может содержаться такой вид деятельности как сдача в аренду собственных помещений.

Требовать предоставление вышеуказанных документов - полное право арендатора в соответствии с Постановлением Правительства от 05.12.1991 г. № 35 (в редакции от 03.10.2002 г. № 731) «О перечне сведений, которые не могут составлять коммерческую тайну» и Федеральным Законом РФ от 29.07.2004 г. № 98 – ФЗ «О коммерческой тайне», в число последних включены: учредительные документы и устав, документы, дающие право заниматься предпринимательской деятельностью. Отказ Арендодателя от предоставления указанных документов должно насторожить и сделать вывод о невозможности заключения договора, либо несоответствие документов целям договора.

Предположим, что документы предоставлены в полном объеме, внимательно изучены, соответствуют требованиям законодательства и целям аренды, следующим шагом будет являться непосредственное составление и анализ текста договора с последующим его заключением.

В данном параграфе хотелось бы отметить, что в соответствии с абз. 1 п.1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.  Между тем, согласно абз. 3 п.1 ст. 160 ГК РФ законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и должны предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Такое дополнительное требование и последствия его несоблюдения установлены, например, п.3 ст. 7 Федерального закона от 21 ноября 1996 № 129 – ФЗ «О бухгалтерском учете», согласно которому без подписи главного бухгалтера денежные и расчетные документы, финансовые и кредитные обязательства считаются недействительными и не должны приниматься к исполнению. При этом под финансовыми обязательствами понимаются любые возмездные обязательства, в силу которых  в качестве встречного предоставления должны быть уплачены денежные средства (финансы). Таким образом, любой возмездный договор, в том числе и договор аренды нежилого помещения,  должен быть подписан главным бухгалтером договаривающейся стороны, в случае ели таковой имеется в штате договаривающихся сторон. Договор рекомендовано прошивать, пронумеровывать страницы, подписывать на каждой странице, на последнем листе проставлять оттиски печатей, если таковые имеются (Приложение 4).

Целесообразность заключения договора в нескольких экземплярах, как правило, по одному для каждой из сторон, с указанием на это в тексте самого договора.  Выполнение данного требования необходимо в целях исключения возможной утраты, подмены договора; одностороннего дополнения текста договора новыми условиями (исключения из текста отдельных условий).

Еще одной  особенностью договора аренды здания сооружения, помещения является то, что передача объекта аренды по такому договору обязательно должна оформляться  актом приема – передачи (или другим аналогичным документом). Такой акт призван свидетельствовать, что передача объекта аренды от арендодателя к арендатору действительно состоялась. Следовательно, до тех пор, пока передаточный акт сторонами не подписан, считается, что арендодатель своих обязательств перед арендатором не исполнил. (ст. 655 ГК РФ).	

Законодательно к оформлению передаточного акта какие – либо требования не установлены, однако целесообразно в данном документе наиболее полно отразить все характеристики помещения, учесть недостатки, возможность предоставления коммунальных услуг, зафиксировать показания счетчиков, если таковые имеются, наличие в арендуемом помещении имущества арендодателя (например, кондиционеров  их наименование и работоспособность).

Наименование договора, место составление и дата его заключения являются его необходимыми составляющими. Наименование не только указывает на его вид, но индивидуализирует сам договор, а тем более облегчает его толкование, особенно если в дальнейшем предстоит рассмотрение в арбитражном суде правоотношения, вытекающего из договора. В нашем случае наименование договора будет звучать следующим образом «Договор аренды нежилого помещения №___».

Подписание договора без указания места его заключения или без указания даты недопустимы, поскольку включение в последующем в его текст различных данных о дате и месте заключения договора при определенных обстоятельствах может свидетельствовать о заключении различных договоров. Легко прогнозируема в данном случае ситуация, когда недобросовестная сторона, получив исполнение по одному договору, может потребовать исполнения обязательств и по другому экземпляру того же договора, содержащего иные сведения о дате и (или) месте заключения договора.

Место заключения договора существенно для решения некоторых других вопросов, например, в соответствии со ст. ст. 35, 36 АПК РФ иск, в случае его необходимости, предъявляется в арбитражный суд субъекта РФ, расположенному по месту нахождения  ответчика. Иск, вытекающий из договора, в котором указано место его составления, может быть также предъявлен в суд по месту исполнения договора.					

Далее рассмотрим стороны договора аренды нежилого помещения. ГК РФ в ст. 608 формулирует понятие Арендодателя следующим образом: право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду, как говорилось ранее. Арендодателем может быть любой субъект гражданского права, т.е. как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально – государственное, административно – территориальное и (или) муниципальное образование, а так же коммерческие и некоммерческие организации. В силу норм обязательственного права правомочием по владению, пользованию и распоряжению имуществом обладает его собственник (ст. 209 ГК РФ). Сам  факт сдачи имущества как собственности в аренду является не чем иным, как актом распоряжения собственным имуществом. Такая конструкция не представляет собой особых сложностей в правоприменении. Существует сложность сдачи имущества в аренду не прямым собственником, а лицами управомоченными сдавать его в аренду в силу закону, договора или по распоряжению самого собственника. Особая сложность данного вопроса заключается не только в особом правовом режиме собственности, но и в количестве законодательных актов, регламентирующих данные правоотношения. 

С  арендодателями - коммерческими организациями все достаточно понятно, при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества выстраивается более сложная система правоотношений. В силу ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ правомочно осуществлять управление федеральной собственностью. В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 10.02.1994 г. № 96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» от имени Правительства РФ договоры аренды федерального имущества заключает Министерство имущественных отношений РФ и его.......................