Ответственность за самовольное строительство

ТРЯМКИН ДМИТРИЙ ВЛАДИМИРОВИЧ

ТЕМА: САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА - ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ И ВОЗМОЖНОСТЬ ЛЕГАЛИЗАЦИИ


Оглавление

ВВЕДЕНИЕ	3
Глава 1. САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ	7
1.1 История развития правового регулирования самовольной постройки	7
1.2 Понятие, признаки и правовая природа самовольной постройки	16
Выводы по главе 1	27
Глава 2. ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ. ЛЕГАЛИЗАЦИЯ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ	28
2.1 Ответственность за самовольное строительство	28
2.2 Порядок и проблема легализации самовольной постройки	28
Выводы по главе 2	29
Глава 3. АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО САМОВОЛЬНОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ	30
3.1 Судебная практика по административной ответственности за самовольное строительство и сносу самовольных построек	30
3.2. Анализ судебной практики по признанию права собственности на самовольные постройки	30
Выводы по главе 3	31
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	32
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ	33
ПРИЛОЖЕНИЕ	37
 



ВВЕДЕНИЕ
     Актуальность исследования обусловлена отсутствием единого подхода среди специалистов и ученых по гражданскому праву к самовольной постройке, ее соотнесения с объектами недвижимости, вещного права, капитального строительства, некапитальными объектами, объектами гражданского оборота и т.д. [1,2,3,4,5]. Исходя из разной трактовки специалистами самовольной постройки, наступают совершенно различные последствия к ним. Нет сложившейся единообразной судебной практики относительно правовых последствий самовольного строительства, актуальность исследований подтверждается тем, что в последнее время Верховный суд вынес несколько определений [6,7,8], проблема самовольных построек дошла до Конституционного суда Российской Федерации [9]. Особую актуальность приобретает тема исследований в свете последних действий московских властей, когда были снесены десятки объектов, имеющих, с формальной точки зрения, различный правовой статус [11,12,13]. Проблема легализации самовольных построек, на наш взгляд, имеет общенациональный характер поскольку, по разным оценкам, в Российской Федерации на 15-30% объектов не оформлены права собственности, соответственно, часть из них должна быть снесена, а другая часть может быть, при определенных условиях, легализоваться и с них уплачиваться соответствующий налог на недвижимость, исчисляемый десятками миллиардов рублей [14]. 
     В то же время комплексных исследований, монографий, посвященных правовым последствиям самовольной постройки, вопросам легализации самовольной постройки (признания права собственности) нет.
     Объект исследования квалификационной работы – система урегулированных нормами права общественных отношений, складывающихся при самовольном строительстве.
     Предмет исследования квалификационной работы - нормы российского гражданского права, практика их применения, выражающаяся в судебных решениях и правоприменительных актах иных уполномоченных государством органов, а также понимание самовольной постройки, правовые последствия ее возведения и способы легализации.
     Цель исследования – анализ правовых последствий самовольной постройки, а также возможных путей ее легализации по Российскому гражданскому праву.
     Задачи исследования:
     - исследование в историческом аспекте правового регулирования самовольной постройки;
     - анализ подходов к определению понятия, признаков и правовой природе самовольной постройки, выработанных в отечественной доктрине, а также в современном российском законодательстве и в судебной практике;
     - анализ правовых последствий самовольного строительства;
     - анализ проблем легализация самовольной постройки;
     -формулирование предложений по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего отношения по поводу признания права собственности на самовольную постройку.
     Общетеоретическую базу составили труды дореволюционных, советских и современных цивилистов, в частности М. М. Агаркова, С. С. Алексеева, М. И. Брагинского, Р. А. Валеева, В. В. Витрянского, А. Г. Гойхбарга, Т. В. Дерюгиной, И. А. Зенина, С. А. Зинченко, О. Ф. Иоффе, Л. А. Кассо, О. М. Козырь, А. В. Копылова, В. П. Камышанского, И. Д. Кузьминой, О. Г. Ломидзе, А. В. Люшня, М. И. Митилино, К. П. Победоносцева, И. А. Покровского, О. Н. Садикова, В. И. Синайского, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, М. Ю. Тихомирова, В. М. Хвостова, Г. Ф. Шершеневича, Л. А. Чеговадзе, Л. В. Щенниковой, Н. Б. Щербакова, А. М. Эрдлевского, В. Ф. Яковлева и др.
     Нормативную базу квалификационной работы составляют Конституция РФ, Федеральные законы «Градостроительный кодекс РФ» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 03.07.2016), «Гражданский кодекс РФ» от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ, "Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 № 195-ФЗ, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" от 24.07.2002 № 95-ФЗ, "Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 № 138-ФЗ, "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 № 188-ФЗ, Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ.
     Эмпирической базой исследования послужили материалы судебной практики по рассматриваемому вопросу, Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности пункта 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации". 
     Проанализировано значительное количество решений Арбитражных судов регионов и судов общей юрисдикции Российской Федерации, опубликованных и собранных автором в ходе проведения исследований.
     Методологическая база исследований – общенаучные методы познания (исторический, диалектический, методы анализа и синтеза, абстрагирования и конкретизации, аналогии, моделирования), а также специально-юридические методы исследования (формально-юридический, сравнительно-правовой и др.). Систематизация указанных методов при исследовании норм о самовольной постройке позволяет обеспечить целостное и всестороннее исследование.
     Структурно работа состоит из двух глав, введения, заключения и списка использованной литературы. В первой главе рассматриваются общетеоретические вопросы по самовольному строительству, определяются  понятия, признаки самовольной постройки, а так же правовая природа самовольной постройки. Вторая глава посвящена правовым последствиям самовольного строительства и проблеме легализации самовольной постройки. Анализ судебной практики приведен в третье главе. 
     

Глава 1. САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ 
1.1 История развития правового регулирования самовольной постройки
     В настоящее время в России процесс строительства объектов регламентирован законами и иными нормативно-правовыми актами, прежде всего, «Градостроительным кодексом» [1]. Регламентация охватывает все этапы жизни объекта: выделение земельного участка, проектирование, строительно-монтажные работы, эксплуатацию и ликвидацию. Однако, в силу различных причин, возникают постройки, возведенные с нарушением регламентирующих норм, и тогда, речь идет о самовольных постройках. Институт самовольной постройки, его правовое регулирование существовали давно, еще до нашей эры. В историческом аспекте рассмотрение самовольного строительства и его правового регулирования следует начать с римского частного права, поскольку заложенные там основные принципы актуальны и сейчас.
     Римские юристы самовольную постройку трактовали как возведение постройки одним лицом из своих строительных материалов на участке, принадлежащем другому лицу. Соединение (приращение) вещей, а именно строительных материалов (движимой вещи) с земельным участком (недвижимой вещи) по римскому праву называлось inaedificatio (застройкой). В 73-й институции известного римского юриста Гая сказано: «Постройка, воздвигнутая кем-либо на нашей земле, хотя бы кто-либо построил ее для себя, становится по естественному праву нашею, так как построенное на поверхности принадлежит собственнику земли» [2, С.53] - принцип – superficies solo cedit (право собственности на строение принадлежит собственнику земельного участка или все построенное на земле следует ее судьбе т.н. «право почвы»). Дом, построенный на чужой земле не мог быть признан самостоятельной вещью, а как часть земли и «поступает в качестве accessio в собственность землевладельца. Но так как материал, из которого построен дом, не меняет своей субстанции и не представляется неотделимым, то собственность на материал не прекращается окончательно и может проявиться практически по разрушении дома: тогда собственнику материала разрешается виндицировать его. Требовать разрушения здания собственник материала не может; взамен этого он может предъявить особый обязательственный иск - actio de tigno juncto о возмещении ему двойной цены материалов, употребленных на постройку не по его воле, уже пока здание стоит» [3, С. 249]. «Если кто-нибудь возвел постройку из своего материала, но на чужой земле... И если застройщик знает, что это чужая земля, то представляется, что он по собственной воле утратил право собственности на материал. Поэтому также и после разрушения постройки он не может виндицировать свой материал» [4, С.19].
     В римском частном праве было понятие правомерной (несамовольной) застройки земельного участка не собственником своими силами и из своих материалов - superficies (суперфиций). Суперфициарное право - «вещное, полное, наследственное и отчуждаемое право пользования и извлечения плодов на здание, принадлежащее навсегда или на условленное продолжительное время тому, кто возвел это здание на чужом участке с согласия собственника» [5, C.460]. Право собственности на постройку возникало у застройщика на основании договора с собственником земли., суперфициарное право следует понимать как вещное право на чужую вещь. Суперфициарными зданиями, согласно дигестов Юстиниана, именовали те здания, которые «расположены на арендованной земле, право собственности на которые и по цивильному, и по естественному праву принадлежит тому же, кому и земля» [4, С.355]. 
     Перечисленные выше принципы римского частного права легли в основу романо-германского и, соответственно, российского гражданского права, но со своими особенностями.
     Проведенный анализ различных источников об истоках правового регулирования самовольной постройки в нашей стране выявил, что наиболее ранним упоминаниям являются списки Русской Правды, в которых прописаны правила, посвященные «порче межевых знаков и захвату чужих земель» [7, С.556]. Однако о самовольной застройке чужой земли впервые упоминается в правовых актах централизованного Русского государства XV - XVII в.в., например, ст. 162 Судебника 1589 г. регулировала «отношения соседей при совершившемся факте застройки одним подворной земли другого, при этом предусматривалась возможность деревенскому жителю занять часть подворной земли соседа в случае, если по хозяйственным соображениям ему нужно было возвести какие-либо строения» [8, С. 524]. В более поздних актах (Соборное уложение 1649 г., Указ от 09.04.1684) предусматривался приоритет вотчинника, имеющего право на постройку в случае уплаты застройщику полной стоимости постройки [9, С. 30]. Позже в Своде законов Российской империи 1832 г. «вопрос об обогащении земельного собственника вследствие застроения его участка посторонним лицом» был рассмотрен отдельно[9, С.122]: в некоторых случаях хозяин земли обязан был наградить строителя, в случае если собственник не соглашался вознаградить строителя, то застройщик имел право только удалить строительный материал без вреда для застроенной земли. 
     Можно сказать, что институт самовольного строительства, так как он понимается в настоящее время, в законодательстве того времени не представлен. В то же время, было бы неправильным утверждать, что полностью отсутствовали правила строительства и можно было бесконтрольно осуществлять строительство.
     Имеющиеся в тот период «ограничения в праве стройки» [9, С. 78–79] похожи на современные строительные нормативы и нормы, которые регламентируют противопожарную безопасность. За нарушение изложенных указаний накладывался административный штраф, других санкций к самовольному застройщику нормы того времени не предусматривали.
     Аналогом римского института superficies является «Закон о праве застройки от 23.06.1912». Право застройки понималось «как вещное право срочного и наследственного, обременяемого и отчуждаемого владения чужой землей как строительной площадью за вознаграждение» [10, С. 244]. Собственник земельного участка имел право снести возведенную постройку или приобрести права собственности на нее  путем возмещения ее стоимости по самой низкой цене. Право застройки земельного участка оформлялось по специальным правилам. Необходимо отметить, что если в договоре не были прописаны особые условия между собственником земельного участка и застройщиком, то после окончания срока действия договора застройщик имел полное право снести постройку, возведенную им. 
     Институт права застройки породил споры цивилистов о праве собственности на постройку. В. И. Синайский считал, что собственником постройки должен был признаваться застройщик, а собственник земли имел право «с наступлением срока права застройки оставить строения за собой по самой низкой их оценке - стоимости их как строений на снос» [10, С. 247, 248]. Б. Мартынов считал основным в отношении строений принцип superficies solo cedit, соответственно, признавал возможность получения права собственности на постройку только собственником земли [14, C.11]. В исследовании О. В. Гумилевской отмечено, что «отличительной особенностью данного правового подхода к застройке являлось приобретение права собственности на возведенное строение не собственником земельного участка, а застройщиком по договору о праве застройки» [12, С.20]. 
     В настоящее время концепция права застройки земельного участка активно обсуждается, многие ученые и специалисты [16, 17] считают, что право застройки необходимо возродить.
     Хотя Октябрьская революция 1917 г. во многом изменила существующую законодательную базу, в то же время, сохранила институт права застройки в ряде изданных декретов ВЦИК [13, С. 9–11], а далее в ГК РСФСР 1922 г. [15, ст. 71–84] и просуществовал вплоть до 1949 г. В этом документе понятия «самовольное строительство» не введено, но в статье 74 предписывалось застройщику «при возведении построек и при эксплуатации их, застройщик обязан соблюдать установленные строительные нормы, а также санитарные и противопожарные правила» [15, ст. 74]. В уголовном кодексе РСФСР (ред. 1926 г.) появилась ст.108, в которой предусматривалась ответственность за «Неисполнение или нарушение при производстве строительных работ установленных законом или распоряжением власти строительных, санитарных или противопожарных правил, а равно неисполнение или нарушение установленных законом правил, регулирующих охрану безопасности и порядка в работах горной промышленности, если они повлекли за собой тяжелые последствия» [18, ст.108]. Понятия "самовольная постройка" в этот период не существовало и, соответственно, не могло быть и речи о признании права собственности на самовольную постройку.
     Следующий период характеризуется усилением контроля со стороны государства за строительством и ужесточением норм о самовольном строительстве.
     22 мая 1940 г. опубликовано Постановление Совнаркома РСФСР № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных посёлках» [19], действующее с изменениями в настоящее время. В этом документе установлена ответственность за самовольное строительство, регламентируется порядок и последовательность индивидуального строительства. В п. 5 [19] указано «За самовольное строительство без надлежащего письменного разрешения, руководители государственных учреждений и предприятий, кооперативных и общественных организаций и индивидуальные застройщики привлекаются к ответственности в установленном законом порядке». В качестве санкции за самовольное строительство предусматривался снос – в п. 6: «Самовольные застройщики, приступившие после издания настоящего постановления к строительству без надлежащего письменного разрешения, обязаны немедленно по получении соответствующего письменного требования исполкома городского или поселкового Совета депутатов трудящихся прекратить строительство и в течение месячного срока своими силами и за свой счет снести все возведенные им строения или части строений и привести в порядок земельный участок».
     Прямого указания о возможности легализации самовольно построенного жилого дома в указанном постановлении нет, однако рассматривая его пункт 9 «Постройки, возведенные или начатые без надлежащего разрешения до издания настоящего постановления, в случае, если они нарушают утвержденную планировку города, мешают проезду, представляют опасность в пожарном или санитарном отношении, должны быть по требованию местного исполнительного комитета перенесены застройщиком за свой счет на другой земельный участок, отведенный исполнительным комитетом соответствующего городского или поселкового Совета депутатов трудящихся»[19] и рассуждая от обратного, можно предположить, что в случае отсутствия нарушений, постройка могла быть не снесена, а оставаться в личной собственности граждан.
     В 1948 году право застройки отменено Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» [21], где указано, что «каждый гражданин имеет право купить или построить для себя на праве личной собственности жилой дом в один или два этажа с числом комнат от одной до пяти включительно как в городе, так и вне города». В разъяснении этого указа, оформленном в виде Постановления Совмина СССР от 26 августа 1948 г. №3211 [21], отмечалось, что «строительство индивидуальных жилых домов должно производиться по типовым и индивидуальным проектам, при этом обязанность по обеспечению застройщиков такими проектами возлагалась на исполкомы местных Советов депутатов трудящихся». Приступать к строительству Застройщик имел право только после письменного разрешения соответствующего исполкома Совета депутатов трудящихся. До получения такого разрешения Строительство считалось самовольным [22, С. 44–46]. 
    В 1964 году был принят новый Гражданский кодекс РСФСР[23]. Считаем, что он положил начало современному этапу развития института самовольной постройки, поскольку в ст.109 впервые в российском цивильном праве определены последствия самовольного строительства: «Гражданин, построивший жилой дом (дачу) или часть дома (дачи) без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил, не вправе распоряжаться этим домом (дачей) или частью дома (дачи) - продавать, дарить, сдавать внаем и т.п.». Этим ГК предусматривалась санкция за самовольное строительство - «По решению исполнительного комитета районного, городского Совета депутатов трудящихся такой дом (дача) или часть дома (дачи) сносятся гражданином, осуществившим самовольное строительство, или за его счет, либо по решению суда могут быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местного Совета депутатов трудящихся». 
     В. А. Бетхер отмечает, что «Выбор того или иного варианта развития событий относился к исключительной компетенции исполнительных комитетов местных Советов народных депутатов»[24]. Сказанное подтверждается Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1962 г. № 13 «О судебной практике по делам о праве личной собственности на строения», в котором разъясняется, что «судам неподведомственны дела по искам о признании права собственности на самовольно возведенные строения и пристройки, а также о сносе таких строений как в городах, так и в сельской местности»[25].
    Кроме гражданско-правовых последствий могли возникнуть и уголовно-правовые последствия самовольного строительства домов. Уголовный кодекс 1961 года, ст. 199 «Самовольный захват земли и самовольное строительство» предусматривал следующую ответственность «….Самовольное строительство жилого здания или самовольная пристройка -наказывается исправительными работами на срок от шести месяцев до одного года с конфискацией незаконно возведенного строения» [26].
     Характеризуя советский период можно заключить, что самовольное строительство рассматривалось как гражданское правонарушение, возможность признания права собственности на самовольные постройки отсутствовала.
     Ситуация изменилась с введением в 1994 году нового Гражданского кодекса РФ [27], действующего в настоящее время. Самовольной постройке посвящена ст. 222 ГК. Впервые было введено понятие «самовольная постройка» и определена ее дальнейшая «судьба» - снос или признание права собственности в зависимости от определенных условий. Статья о самовольных постройках подверглась изменениям, на текущий момент действует третья редакция ст. 222. Сравнение редакций приведено в Приложении, таблица 1.
     Сравнительный анализ редакций показал, что основные различия редакций следующие:
* только в первой редакции возможно признание права судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке;
* в 3 редакции появился новый пункт 4, прописывающий порядок сноса "самовольной постройки", причем без какого-либо участия судебных органов, исключительно в административном порядке и без возможности обжалования этого решения
     Именно введенный 4 пункт статьи наиболее бурно обсуждается как правоведами, так и хозяйствующими субъектами. До настоящего времени нет единства мнений по введенному пункту, он вносит определённую социальную напряженность среди бизнесменов. В рамках настоящей квалификационной работы также будет дана оценка введенной правовой норме. 
     Правовое регулирование самовольной постройки, кроме Гражданского кодекса РФ, осуществляется решениями и постановлениями судов, в т.ч. Конституционного суда РФ. Наиболее значимыми из них являются:
     * Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;
     * Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации;
     * Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности пункта 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации".
     Исходя из анализа истории развития правового регулирования самовольной постройки в РФ можно сделать вывод, что оно опирается на нормы римского частного права, его основные принципы актуальны и сейчас. Именно нормы римского частного права составили основу романо-германского и, соответственно, российского гражданского права, в том числе, в правовом регулировании самовольного строительства. Многие ученые сегодня ратуют за возрождение института права застройки, существующего в римском частном праве. Ввиду отсутствия частной собственности на объекты недвижимости при советской власти, особенного развития правовое регулирование в этот период не было. В связи с изменением политической системы государства, введением рыночных отношений и частной собственности на объекты недвижимости возникла необходимость в новых правовых актах ст.222 ГК РФ [27], регулирующих правоотношения, в том числе, на самовольные постройки. Ввиду достаточно короткого периода, в историческом аспекте, становления института самовольной постройки в постсоветской России продолжается, изменения не всегда однозначно оцениваются специалистами в области права, а также бизнес сообществом. 
1.2 Понятие, признаки и правовая природа самовольной постройки 
     Современный этап развития института самовольного строительства характеризуется, в отличие от предыдущих этапов, совершенствованием правового регулирования, понятийного аппарата, более четким определением признаков самовольного строительства. В действующей редакции Гражданского кодекса РФ, п.1, ст.222 «Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил» [27]. Хотелось бы отметить, что кроме Гражданского кодекса РФ, понятие «самовольная постройка» определяется и в другом Федеральном законе от 17.11.1995 № 169-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» [28], статьи 24 - 25 определяют его более узко, как «строительство или изменение архитектурного объекта без разрешения на строительство». В этом законе, а именно, в ст. 2 указывается, что «к архитектурным объектам относятся здания, сооружения, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта». В одном из действующих подзаконных актов - «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37, к самовольной постройке отнесены постройки, осуществленные без соответствующего разрешения: «реконструкция жилых домов (частей домов); переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот; возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого; возведение дополнительных зданий»[29].
     По вопросу определения понятия «самовольная постройка» имеются различные мнения, особенно по слову «постройка». Анализ различных источников показал, что четкого определения понятия «постройка» нет, однако, из контекста следует понимать под «постройкой» результат строительства. Отличными от «постройки» являются «пристройки», «надстройки», «перестройки» — объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших объектов недвижимости. Наиболее полное исследование по определению понятия «постройка» проведено В.В.Селивановым [30] и он делает вывод, что в русском языке понятия «постройка» взаимозаменяемо с понятием «строение». 
     Ранее не совсем был понятен вопрос – «самовольная постройка» это завершенная строительством постройка или может быть промежуточный результат строительства в виде незавершенной строительством постройки? Со смысловой точки зрения кажется, что постройка – это конечный результат строительства. Во второй и третьей редакциях Гражданского кодекса, в пункте 1 была фраза «Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество…», а согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства - недвижимое имущество. Соответственно, незавершенная строительством постройка могла быть признана «самовольной постройкой». В третьей редакции пункт 1 был изменен «Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение…», фраза «или иное недвижимое имущество» изъята, а это значит, что незавершенная строительством постройка не может быть признана «самовольной постройкой». В то же время Постановление [31], в п.30 которого поддерживалась вышеуказанная позиция, менялось 23.06.2016 г., этот пункт не меняли, поэтому правоприменительная практика будет в сложившемся русле. На наш взгляд, изъятие этой нормы из п.1 ст.222 ГК необоснованно, поскольку исключает из хозяйственного оборота объекты незавершенного строительства, а это значит нельзя признать право собственности на них, соответственно, истребовать налоги, а также предъявить иски о сносе. 
     По языковому смыслу понятие «постройка» отличается от понятий «пристройка», «надстройка», «перестройка», которые предполагают не новое строительство, а изменение т.е. реконструкцию существующего объекта. Но с точки зрения правового регулирования в российском гражданском праве это не совсем так, на это указывает п.28 [31], - «Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект». Значит самовольно реконструированный объект может быть признан «самовольной постройкой». Необходимо отметить, что не всякая «перестройка» может быть признана самовольной постройкой, а только реконструкция, понятие «реконструкции» определено в Градостроительном кодексе РФ [1]. Согласно п.29 [31] «На перепланировку и переустройство (переоборудование), в результате которых не создается новый объект недвижимости, не распространяется действие положений о самовольной постройке». 
     Чтобы постройка могла быть признана самовольной, согласно [27], она должна быть:
* зданием, сооружением или другим строением (правило superficies solo cediеt);
* возведена, создана «на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке»;
* возведена, создана «на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта»;
* возведена, «создана без получения на это необходимых разрешений»;
* возведена, «создана с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
     Рассмотрим более подробно каждый из признаков. 
     Легальное определение понятий «здание» и «сооружение» дано в Техническом регламенте [33]. В ст. 222 ГК речь идет о зданиях, сооружениях или иных строениях (inaedificatio), фактически же правоприменительная практика [31] показывает, что положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом. Из этого следует, что временные постройки не могут быть признаны самовольными, несмотря на то, что они являются сооружениями или зданиями. В то же время, создаваемый объект может быть недвижимым имуществом, но не быть зданием, сооружением или строением, например, самовольная посадка леса и многолетних насаждений (implantatio, in semenatio), следовательно не подпадает под правовое регулирование ст.222 ГК РФ. Исходя из первого признака, временное здание нельзя признать самовольной постройкой, соответственно, нельзя предъявить иск о сносе, в этом случае Пленум [31] указывает в п.29 «заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта». 
     Если земельный участок, на котором возведена постройка, не предоставлен в установленном порядке, то объект может быть признан самовольной постройкой. Из содержания ст. 263 и 264 ГК РФ следует, что возводить постройки на земельном участке может либо собственник такого участка, либо лицо, которое получило разрешение собственника, оформленное соответствующей гражданско-правовой сделкой. Этот признак введен в третьей редакции и направлен на то, что самовольная постройка может быть признана только застройщиком, который законно владеет земельным участком, т.е. земельный участок может быть в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок. Постройка, возведенная на самовольно захваченном участке не может быть признана самовольной. 
     Постройка, может быть признана самовольной если она возведена, создана на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. В п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса [1] указано, что виды разрешенного использования земельных участков — это часть градостроительного регламента, который установлен в пределах границ соответствующей территориальной зоны. Виды разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором [34] отличаются друг от друга возможностями эксплуатации, параметрами разрешенного строительства, размерами и иным критериям — от сельскохозяйственного использования до многоэтажной жилой застройки. Разрешенное использование земельного участка регламентируется правилами застройки и землепользования, принимаемыми органами местного самоуправления, которые регламентируют, согласно ст.30 Градостроительного кодекса РФ [1]:
     - разрешенные виды использования земельных участков в пределах конкретных территориальных зон;
     - максимальный и минимальный проценты застройки;
     - этажность;
     - отступы от границ земельного участка при строительстве. 
     Ст. 31 Градкодекса предписывает разрабатывать правила землепользования и застройки применительно ко всем территориям поселений и городских округов.
     Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости[35]. Средствами доказывания соответствия либо несоответствия целевому назначению и разрешенному использованию являются сведения из единого  государственного реестра недвижимости (ЕГРН), на котором расположена самовольная постройка. Застройщику, перед началом строительства выдается градостроительный плана земельного участка, в котором указываются все разрешенные параметры строительства, с учетом разрешенного использования земельного участка. Вид разрешенного использования земельного участка можно изменить только на основании главы местной администрации с учетом публичных слушаний.
     Постройка, возведенная c нарушениями требований разрешенного использования земельного участка, обладает признаком самовольной постройки.
     Постройка может признана самовольной, если она возведена, создана без получения на это необходимых разрешений. Ранее указывалось, что Градостроительным кодексом регламентируется весь инвестиционно-строительный цикл, в том числе, разрешение на строительство. Понятие и порядок выдачи разрешения на строительство и реконструкцию определяет ст.51. «Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом». Разрешение на строительство не требуется в случае:
* строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
* строительства, реконструкции объектов, не я.......................